Spelregels geschakeld bouwen december 2014 Wanneer u uw woning op de erfgrens bouwt of de gehele kavelbreedte bebouwt bestaat de kans dat er een woning tegen de uwe wordt aangebouwd of dat u een woning bouwt tegen een andere woning aan. In deze notitie wordt beschreven hoe woningen tegen elkaar aan gebouwd worden en welke spelregels daarbij gelden. Dat is niet in alle gevallen aan de orde; wanneer u een vrijstaande woning bouwt, is de inhoud van deze notitie voor u niet van belang. Woningscheidende wanden De meest praktische werkwijze is dat in de eindsituatie de wanden tussen de woningen (de woningscheidende wanden) zijn uitgevoerd als ankerloze spouwmuren. In de afbeelding hieronder is dat schematisch getekend. Voor de duidelijkheid: de tekening is een doorsnede in het horizontale vlak. Figuur 1 - woningscheidende muren detail eindsituatie woning A woning B erfgrens tussen kavel A en kavel B binnenspouwblad isolatie buitenspouwblad 1 van 5
Vrijvallende zijgevels Woningen die tegen elkaar aan gebouwd worden zullen meestal niet even hoog en even diep zijn. Een zijmuur wordt in de eindsituatie voor een deel een zijgevel wanneer de buren minder hoog of minder diep bouwen. Er is dan sprake van een vrijvallende zijgevel. Hieronder is dat geïllustreerd. Figuur 2 zijgevels Vrijvallende zijgevel Vrijvallende zijgevel 2 van 5
Wachtgevels In veel gevallen zullen de woningen niet gelijktijdig gebouwd worden. In dat geval ontstaat er op de erfgrens een tijdelijke zijgevel; een wachtgevel. Stel dat in het voorbeeld hierboven woning A eerder wordt gebouwd dan woning B, dan is de tijdelijke situatie zoals hieronder weergegeven. Figuur 3 wachtgevel met tijdelijke afwerking woning A kavel B tijdelijke afwerking (isolerend, waterdicht) erfgrens tussen kavel A en kavel B Wanneer er gestart wordt met de bouw van woning B, wordt de tijdelijke afwerking door de koper van kavel B verwijderd. Functionaliteit wachtgevels De zijmuur de tijdelijke zijgevel wordt voorzien van een tijdelijke afwerking. De tijdelijke afwerking heeft een tweeledig doel, te weten: voorkomen dat de zijmuur nat wordt en verzadigd raakt met water; voorkomen dat er aan de binnenkant van de zijmuur problemen ontstaan door condensvorming. Isolatie wachtgevels De isolatiewaarde van een wachtgevel hoeft niet dezelfde te zijn als bij een definitieve zijgevel. De Rc-waarde 1 moet minimaal 1,3 m²k/w zijn. 1 De Rc-waarde is een maat voor de warmteweerstand (warmte-isolerend vermogen) van het betreffende onderdeel van de woning. De Rc-eis voor de gevels van nieuwbouwwoningen is: Rc is minimaal 4,5 m2k/w (eis geldt vanaf 1-1-2015). 3 van 5
Afstanden tot de erfgrens In figuur 1 op pagina 1 is de definitieve situatie getekend. Let op dat de zijmuur enige afstand tot de erfgrens houdt; er moet immers een spouw ontstaan. De voor- en achtergevel gevel moeten echter exact aansluiten op de erfgrens. Het een en ander is hieronder schematisch weergegeven. Figuur 4 afstanden tot de erfgrens erfgrens zijmuur isolatie buitenspouwblad Verplichtingen tussen buren De verplichtingen over en weer tussen kavelkopers zij als volgt: De kavelkoper die het eerst bouwt, maakt een wachtgevel. De kavelkoper die tegen een reeds gebouwde woning aanbouwt, verwijdert de wachtgevel. Wanneer een zijgevel ontstaat (omdat de buren hoger of minder hoog bouwen), wordt de betreffende zijgevel afgewerkt in opdracht van de kavelkoper tegen wiens woning de zijgevel wordt gerealiseerd. (zie figuur 5 hieronder). De afwerking van de zijgevel moet aan de eigen woning bevestigd worden en mag dus niet rusten op het buurpand. Zoals hierboven beschreven mag de afwerking van de zijgevel maximaal 20 cm. over het perceel van de buren uitsteken; daarvoor wordt in de leveringsakte een erfdienstbaarheid opgenomen ( recht van overbouwing ). Het recht van overbouwing geldt alleen voor de afwerking van gevels en dus niet voor funderingen, dakoverstekken, dakgoten e.d. 4 van 5
Figuur 5 zijgevels Zijgevel woning B wordt afgewerkt door eigenaar B (afwerking maximaal 20 cm over de erfgrens heen) A B Zijgevel woning A wordt afgewerkt door eigenaar A (afwerking maximaal 20 cm over de erfgrens heen) A B 5 van 5