Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium

Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium Vanuit het perspectief van de huurder Marie Le Roy Brecht Vandekerckhove

Auteurs: Marie Le Roy Brecht Vandekerckhove Datum: 24/05/2011 Verantwoordelijke uitgever: Steunpunt Ruimte en Wonen Kasteelpark Arenberg 51 bus 2429-3001 Heverlee Tel: +32 (0)16/32 13 36 Email: info@steunpuntruimteenwonen.be ISBN 000-00-000-0000-0 Dit rapport kwam tot stand met de steun van de Vlaamse Gemeenschap: Programma Steunpunten voor Beleidsrelevant Onderzoek. In deze tekst komt de mening van de auteur naar voor en niet die van de Vlaamse Gemeenschap. De Vlaamse Gemeenschap kan niet aansprakelijk gesteld worden voor het gebruik dat kan worden gemaakt van de meegedeelde gegevens.

Samenvatting Met de Vlaamse Wooncode werd in 1997 in Vlaanderen een instrumentarium ontwikkeld met als doel de kwaliteit van de woningen te verbeteren. In de loop van de jaren werden reeds diverse aanpassingen gedaan aan dit instrumentarium, meestal op basis van een technische evaluatie. Dit onderzoek heeft tot doel een evaluatie te maken van het kwaliteitsinstrumentarium en stelt hierbij de huurder centraal. Dit door de rol van de gemeenten te onderzoeken, en de mate in en wijze waarop zij hun plichten ten aanzien van de huurders invullen. Het onderzoek kende een kwantitatief en een kwalitatief traject. Het kwalitatief traject, met een case-onderzoek van een aantal steden en gemeenten, vormde de focus van dit onderzoek. Dit leverde heel wat inzichten op over methodes en verschillen, knelpunten en goede voorbeelden en resulteerde tenslotte in een aantal conclusies en beleidssuggesties. Het kwaliteitsinstrumentarium zoals uitgewerkt door de Vlaamse Wooncode voorziet een belangrijke rol voorziet voor de gemeente. Enerzijds zijn er een aantal verplichtingen die de gelijke behandeling van alle huurders in alle Vlaamse gemeenten tot doel hebben. Naast deze verplichtingen beschikken de gemeenten ook nog over een aantal vrijheidsgraden: bovenop wat hen decretaal wordt voorgeschreven, kunnen zij nog heel wat bijkomende initiatieven nemen. De rol van gemeenten in de kwaliteitsbewaking en de manier waarop die wordt ingevuld, wordt in volgend deel uitgebreid beschreven en vormt ook de rode draad tijdens het kwalitatief onderzoek. Er is een onderscheid tussen enerzijds de taken die gemeenten verplicht dienen te vervullen (hoorplicht, besluit) en anderzijds de manier waarop zij deze verplichtingen invullen en eventueel bijkomende initiatieven nemen. De Vlaamse Wooncode schrijft voor wat minimaal dient te gebeuren en bouwt zo een minimale garantie van gelijke behandeling van huurders in. Tijdens het onderzoek hebben we in deze standaardaanpak echter heel wat verschillen in aanpak vastgesteld. - Een eerste belangrijk verschil situeert zich in de aanpak van het vooronderzoek. Dit kan erg gunstige resultaten opleveren omdat men eigenaars ertoe kan bewegen de nodige herstellingen aan de woning uit te voeren. Naast de eigenaar, die een besluit over de woning ontloopt, is ook de huurder hierbij gebaat. - Een tweede element is de opvolging van het besluit ongeschikt- of onbewoonbaarheid. Vele gemeenten ervaren op dit punt onduidelijkheid betreffende de eigen verantwoordelijkheden wat opnieuw leidt tot uiteenlopende praktijken. Dit geldt vooral ten aanzien van ongeschikte woningen waarbij de eigenaar niet tot herstellingswerken overgaat. Meestal omschrijft men de gemeentelijke taak in dit geval als het vermijden van herverhuur. Hiervoor hebben gemeenten echter geen sluitende instrumenten in handen. Het aanplakken van het besluit is wel een veel toegepaste praktijk. Het vermijden van herverhuur impliceert dat men geen maatregelen neemt ten aanzien van de zittende huurder. Voor hem of haar verandert de woonsituatie dus niet altijd. Gezien de verhuurder strafbaar is, kunnen de huurder en de gemeente de verhuurder wel onder druk zetten. - Een onbewoonbaarverklaring impliceert in principe dat de woning onmiddellijk dient te worden verlaten. De periode waarin verdere bewoning door de gemeente nog wordt getolereerd varieert tussen 14 dagen en 6 iii

maanden. Daarbij vergeten we nog dat, in sommige Vlaamse gemeenten, verdere bewoning zelfs oogluikend wordt getolereerd. Een ander belangrijk aandachtspunt binnen de procedures van kwaliteitsbewaking is de herhuisvesting. Omdat het vinden van kwaliteitsvolle huurwoning voor personen met een zwakke sociaal-economische positie erg moeilijk en soms quasi onmogelijk is geworden, is het voor de gemeenten niet evident hun herhuisvestingstaak te vervullen. Een groot deel van de getroffen huurders is immers op de private huur aangewezen, gezien slechts een klein deel van hen kan herhuisvest worden in de sociale huur. De voorrang werd immers vrij beperkt voorzien, omdat men de druk op de wachtlijsten van de sociale huur niet te veel wil verhogen. Maar indien het een beleidskeuze is om het Vlaams sociaal huurstelsel uit te bouwen als een sociaal vangnet (Winters e.a., 2007) vormt deze beperkte voorrang wel een contradictie en zou deze doelgroep een volwaardigere plaats moeten krijgen door het instellen van minder restrictieve voorwaarden. Kiest men voor andere beleidsopties voor de sociale huursector, dan zijn andere beleidsinstrumenten nodig om het recht op wonen te garanderen in de private huursector. De huursubsidie is reeds een doeltreffend instrument om getroffen huurders te ondersteunen in de private huursector. Toch is het effect ervan momenteel relatief beperkt en biedt het, onder andere omwille van de gestelde voorwaarden, geen oplossing voor alle huurders. Ook de SVK s worden positief geëvalueerd, maar hebben eveneens eerder een beperkte impact op de gehele problematiek. Niettemin kunnen we uit het case-onderzoek besluiten dat een aantal steden en gemeenten op dit vlak toch meer resultaten boeken. We kunnen de belangrijkste kritische succesfactoren onderscheiden die het uitvoeren van de herhuisvestingstaken lijken te bevorderen: - Ten eerste is er de aanwezigheid en beschikbaarheid, van transitwoningen. - Een tweede kritische succesfactor is huurdersbegeleiding. Deze huurders hebben nood aan ondersteuning en informatie. Het volstaat daarbij niet hen een aantal folders te bezorgen. Ook een intensieve begeleiding bij het zoeken naar een woning is erg belangrijk. - Meer nog dan transitwoningen en huurdersbegeleiding als afzonderlijke succesfactoren, is het net de combinatie van beide die goede resultaten oplevert. Transitwoningen zijn essentieel voor een eerste korte termijn oplossing, terwijl huurdersbegeleiding instaat voor de definitieve oplossing en op die manier het verloop en de beschikbaarheid van transitwoningen garandeert. Ons onderzoek heeft duidelijk gemaakt dat binnen het huidige decretaal kader, voor huurders de meeste en beste resultaten kunnen worden geboekt wanneer gemeenten meer inspanningen leveren dan hen strikt noodzakelijk is opgedragen. Dit vereist echter een grote inspanning op vlak van middelen, (personeels)capaciteit en kennisopbouw, wat uiteraard allesbehalve voor de hand ligt. Opnieuw benadrukken we de mogelijkheden van intergemeentelijke samenwerking. Een grootschalige en tastbare verbetering van de woningkwaliteit op de private huurmarkt is en blijft niettemin een grote uitdaging. Dit zal wellicht meer capaciteit en middelen vragen, een aanpak op verschillende pistes en daarom ook duidelijke engagementen op de verschillende beleidsniveaus. Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium 4

Inhoudstafel 1 Inleiding 9 2 Onderzoeksvragen en methodologie 10 2.1 Onderzoekstraject 10 2.2 Case-onderzoek 10 2.3 Onderzoeksfocus 12 2.4 Inhoud 12 3 Woningkwaliteitsbewaking 13 3.1 Inleiding 13 3.1.1 Kwaliteitsnormen 14 3.1.2 Overzicht van het kwaliteitsinstrumentarium 16 3.1.3 Twee sporen voor kwaliteitsbewaking 19 3.1.4 Enkele cijfergegevens 24 3.2 Nieuwe Gemeentewet, Artikel 135: openbare veiligheids- en gezondheidsrisico s 26 3.3 Herhuisvesting van huurders 27 3.3.1 Inleiding 27 3.3.2 Verantwoordelijkheid 27 3.3.3 Wie komt in aanmerking? 27 3.3.4 Herhuisvestingkanalen 28 3.4 Besluit 33 4 Rol van gemeenten 35 4.1 Inleiding 35 4.2 Vooronderzoek 36 4.3 Hoorplicht 37 4.4 Na de procedure 38 4.5 Informatie tijdens de procedure 38 4.6 Begeleiding van huurders bij herhuisvesting 39 4.7 Besluit 40 5 Evaluatie: praktijken en ervaringen 41 5.1 Inleiding 41 5.2 Herhuisvesting 42 5.2.1 Tijdelijke herhuisvesting 42 5.2.2 Herhuisvesting in de sociale huursector 47 5.2.3 Herhuisvesting op de private huurmarkt 51 5.2.4 Bijkomende instrumenten 52 5.2.5 Randvoorwaarden bij herhuisvesting 53 5.2.6 Nieuwe huisvestingssituatie 54 5.2.7 Profiel van huurders 59 5.3 Huurdersbegeleiding 66 5.3.1 Wat? 66 5.3.2 Organisatie en aanpak 67 v

5.3.3 Voorbeelden 68 5.3.4 Huurdersbegeleiding: een scala aan mogelijkheden 72 5.3.5 Besluit herhuisvesting en huurdersbegeleiding 74 5.4 De procedure 76 5.4.1 Aanvang van de procedure 76 5.4.2 Vooronderzoek 78 5.4.3 Onderzoek en advies Agentschap Wonen-Vlaanderen 1 5.4.4 Hoorzitting 1 5.4.5 Besluit burgemeester 5.4.6 Duur van de procedure 2 2 5.4.7 Strafrechtelijke procedure 4 5.4.8 Na het besluit 5 5.5 Preventieve en pro-actieve werking 9 5.5.1 Initiatieven om de woningkwaliteit te controleren 9 5.5.2 Renovatiepremies 11 5.5.3 Andere 13 6 Algemeen besluit 15 7 Beleidsaanbevelingen 18 8 Bibliografie 21 Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium 6

Lijst van tabellen en figuren Tabel 1. Aantal besluiten door de burgemeester... 24 Tabel 2. Aantal acties, geverbaliseerde panden en woonentiteiten... 25 Tabel 3. Vlaamse Wooninspectie: Aantal acties en geverbaliseerde woonentiteiten in 2009, per typegebied... 25 Tabel 4. Het aanbieden van doorgangs-, crisis- of noodwoningen door het OCMW, naar provincie... 30 Tabel 5. Het aanbieden van doorgangs-, crisis- of noodwoningen door het OCMW, naar typegebied... 30 Tabel 6. Overzicht herhuisvestingsbehoefte van de kandidaat-huurders voor een SVK-woning op 31/12/2009 (Bron: VOB, 2010)... 32 Tabel 8. Antwerpen: aantal opgevangen gezinnen in een transitwoning... 46 Tabel 9. Gent: huisvestingssituatie eind december 2008 en 2009 van huurders begeleid door de Sociale Cel waarvan de woning onbewoonbaar verklaard was o.b.v. de VWC,... 54 Tabel 10. Regio Izegem: herhuisvesting van huurders uit OO- verklaarde woningen...55 Tabel 11. Antwerpen: herhuisvesting na onbewoonbaarverklaring o.b.v. artikel 135 NGW... 55 Tabel 12. Gent: tijdelijke herhuisvesting na onbewoonbaarverklaring o.b.v. artikel 135 NGW... 56 Tabel 13. Gent: definitieve herhuisvesting na onbewoonbaarverklaring o.b.v. artikel 135 NGW, woonsituatie eind december... 56 Tabel 14. Antwerpen: Herhuisvesting na handhavingsacties... 57 Tabel 15. Antwerpen: doorstroming van de gezinnen na opvang in transitwoning 57 Tabel 16. Gent: voorlopige herhuisvesting na acties (dag van actie of korte termijn)...58 Tabel 17. Gent: herhuisvesting op langere termijn na acties, woonsituatie eind december... 58 Tabel 18. Oostende: aantal succesvol herhuisveste gezinnen... 59 Tabel 19. Antwerpen: leeftijd van de huurders van onbewoonbaar verklaarde woningen (VWC en artikel 135 NGW)... 60 Tabel 20. Antwerpen: leeftijd van de gezinshoofden van bewoners van onbewoonbaar verklaarde woningen (VWC)... 60 Tabel 21. Antwerpen: leeftijd van de gezinshoofden van bewoners van onbewoonbaar verklaarde woningen (NGW)... 60 Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium

Tabel 22. Gent: gezinssamenstelling van de bij herhuisvesting begeleide gezinnen (na onbewoonbaarverklaring VWC)... 61 Tabel 23. Gent: gezinssamenstelling van de bij herhuisvesting begeleide gezinnen (na onbewoonbaarverklaring NGW)... 61 Tabel 24. Gent: gezinssamenstelling van de bij herhuisvesting begeleide gezinnen (na actie Vlaamse Wooninspectie)... 61 Tabel 25. Antwerpen: OCMW-cliënten onder de huurders van onbewoonbaar verklaarde woningen (VWC en artikel 135 NGW)... 62 Tabel 26. Antwerpen: nationaliteit van de gezinshoofden van bewoners van onbewoonbaar verklaarde woningen (VWC)... 62 Tabel 27. Antwerpen: nationaliteit van de gezinshoofden van bewoners van onbewoonbaar verklaarde woningen (NGW)... 63 Tabel 28. Gent: nationaliteit van de bewoners van onbewoonbaar verklaarde woningen (VWC)... 64 Tabel 29. Gent: nationaliteit van de bewoners van onbewoonbaar verklaarde woningen (NGW)... 64 Tabel 30. Gent: nationaliteit van de slachtoffers van huisjesmelkerij... 65 Tabel 31. Leuven: oorsprong van klachten en meldingen, 2009... 77 Tabel 32. Gent: Oorsprong van klachten en meldingen, 2010... 78 Tabel 33. Maximale termijn waarna onbewoonbaar verklaarde woning moet worden verlaten, zoals wordt gecommuniceerd door de gemeente... 6 Figuur 1. De administratieve procedure voor OO-verklaring in schema... 19 Figuur 2. Mogelijk verloop eerste fase OO-procedure (eigen verwerking o.b.v. onderzoek)... 82 Figuur 3. Vlaamse Wooninspectie: overzicht gemeenten met geverbaliseerde panden, 8 ste werkjaar... 4 Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium 8

1 Inleiding Met de Vlaamse Wooncode werd in 1997 in Vlaanderen een instrumentarium ontwikkeld met als doel de kwaliteit van de woningen te verbeteren. In de loop van de jaren werden reeds diverse aanpassingen gedaan aan dit instrumentarium, meestal op basis van een technische evaluatie. Dit onderzoek heeft tot doel een evaluatie te maken van het kwaliteitsinstrumentarium en stelt hierbij de huurder centraal. Niet op basis van een bevraging van huurders (zoals in Hoefnagels & Ruys, 2003), maar door de rol van de gemeenten te onderzoeken, en de mate in en wijze waarop zij hun plichten ten aanzien van de huurders invullen. De herhuisvesting van huurders en begeleiding die hen daarbij wordt geboden, vormt een belangrijk onderzoeksthema. Maar ook andere aspecten van de kwaliteitsbewaking, zoals de instrumenten zelf en de preventieve werking, konden hier niet ontbreken. In 2003 werd door de Vlaamse administratie reeds een onderzoek uitgevoerd naar de herhuisvesting van huurders ten gevolge van een onbewoonbaarverklaring 1. De conclusie van dit onderzoek was dat de herhuisvesting van huurders een bijzonder knelpunt is van de kwaliteitsbewaking. Een belangrijke vraag voor dit onderzoek was dan ook of de situatie sedertdien al dan niet veranderd is. Het onderzoek kende een kwantitatief en een kwalitatief traject. Het kwalitatief traject, met een case-onderzoek van een aantal steden en gemeenten, vormde het zwaartepunt van dit onderzoek. Dit leverde heel wat inzichten op over methodes en verschillen, knelpunten en goede voorbeelden en resulteerde tenslotte in een aantal conclusies en beleidssuggesties. Tot slot wensen we alle betrokken actoren, partners en respondenten die hun medewerking hebben verleend aan dit onderzoek uitdrukkelijk te bedanken: de leden van de begeleidingsgroep, de experten, de gesprekspartners in steden en gemeenten, VVSG, en de verschillende medewerkers van de Afdeling Woonbeleid, Wonen-Vlaanderen en de Vlaamse Wooninspectie. 1 Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Afdeling Financiering Huisvestingsbeleid, Woonkwaliteitsbewaking, i.s.m. VVSG Commissie Huisvesting (2003), Herhuisvesting bij onbewoonbaar verklaarde woningen. Knelpunten en krachtlijnen voor mogelijke oplossingen Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium 9

2 Onderzoeksvragen en methodologie 2.1 Onderzoekstraject Aan het begin van het onderzoek werd het onderzoeksthema ruim gedefinieerd en beperkt geconcretiseerd. Zoals de titel van het onderzoek stelt, is de doelstelling een evaluatie van het bestaande kwaliteitsinstrumentarium te maken, en daarbij te vertrekken vanuit het standpunt van de huurder. Om een goed inzicht te verwerven in de onderzoeksthematiek en om de doelstellingen scherp te stellen, werd gestart met een reeks interviews met actoren en experten: afdeling Woonbeleid, Wonen-Vlaanderen, Vlaamse Wooninspectie, VOB, AES, Op basis daarvan werden de onderzoeksvragen en het onderzoekstraject verder uitgewerkt. Gezien de vrij grote rol die de gemeente werd toegeschreven in het woningkwaliteitsbeleid, werd ervoor gekozen om de gemeenten in dit onderzoek ook een centrale rol toe te bedelen. Het eerste deel van het onderzoek betreft een kwantitatief traject met een beperkt literatuur en documentenonderzoek om het wetgevend kader en eerdere onderzoeksconclusies in beeld te brengen. Daarnaast wordt ook een beperkte analyse van cijfermateriaal uitgevoerd. Het tweede, kwalitatief traject vormt de hoofdmoot van het onderzoek. Hiervoor werd een selectie van Vlaamse steden en gemeenten (zie bijlage) bevraagd over de gehanteerde methodes, ervaringen, evaluaties, etc. met betrekking tot de kwaliteitsbewaking op de private huurmarkt. Deze ronde werd voorafgegaan door een rondetafelgesprek tijdens de Commissie Huisvesting van de VVSG. Daarnaast werd ook een rondetafel georganiseerd met een aantal gewestelijke ambtenaren van Wonen-Vlaanderen en de hoofdcontroleur van de Vlaamse Wooninspectie. Dit kwalitatief traject leverde heel wat inzichten op over methodes en verschillen, knelpunten en goede voorbeelden. Hieronder wordt dieper ingegaan op de gevolgde methodologie. Het onderzoekstraject en de verschillende gekozen opties werden vastgelegd in samenspraak met de begeleidingsgroep, die vijf keer samenkwam gedurende het onderzoek. Deze werd ruim samengesteld, met vertegenwoordigers van de betrokken overheidsdiensten en het kabinet van de minister van Wonen, maar ook van het VOB, AES, en de steden en gemeenten (zie bijlage). Daarnaast werd ook een aantal keer teruggekoppeld met team wonen van het Steunpunt Ruimte en Wonen. Deze samenkomst van onderzoekers bood de gelegenheid om de doelstellingen, methodiek en conclusies af te toetsen en bij te stellen waar nodig. 2.2 Case-onderzoek Het case-onderzoek ging van start met een rondetafelgesprek tijdens de Commissie Huisvesting van VVSG. Met de leden van deze groep werden de verschillende onderzoeksthema s besproken. Uiteraard was deze bijeenkomst te kort om diep in te gaan op de thema s en daarbij alle vertegenwoordigers van gemeenten uitgebreid aan bod te laten komen. Deze bijeenkomst liet wel toe om het verdere kwalitatief onderzoek uit te stippelen. In de eerste plaats kon de onderzoeksfocus nog scherper worden gesteld. Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium 10

Na deze bijeenkomst werd ook de selectie gemaakt van te onderzoeken cases. Daarbij werd vertrokken van de onderzoeksdoelstelling die zich richt op de manier waarop de gemeenten hun rol in de kwaliteitsbewaking opnemen, en wat hun ervaringen daarmee zijn. Op basis van deze cases kunnen vervolgens knelpunten, maar ook goede ervaringen die kunnen dienen als inspiratie voor anderen, worden gedetecteerd. Tijdens de VVSG-rondetafel bleek reeds dat de aanpak van steden en gemeenten sterk kan verschillen. Dit is in de eerste plaats te wijten aan de beschikbare middelen. Ook de accenten en prioriteiten die worden gelegd, zijn verschillend. Uit de aanwezige steden en gemeenten werd een selectie gemaakt op basis van hun uiteenlopende bijdragen tijdens de rondetafel. Op deze manier wensen we alle verschillende aspecten van de kwaliteitsbewaking zo volledig mogelijk te belichten. Dit zijn: - Antwerpen - Gent - Oostende - Kortrijk (+SVK De Poort) - Huisvestingsdienst Regio Izegem (+ SHM De Mandel) - Turnhout - Genk - Leuven - Intergemeentelijk samenwerkingsverband Wonen langs Dijle en Nete In elk van deze steden en gemeenten werd een interview afgenomen met de verantwoordelijken van stad of gemeente, en eventueel OCMW, SHM of SVK. Daarbij werd eveneens getracht zoveel mogelijk cijfermateriaal en nuttige documenten te verzamelen. Gezien we in dit onderzoek hoofzakelijk op zoek zijn naar ervaringen en methodieken, betreft deze selectie net de steden en gemeenten die reeds actief werk maken van de kwaliteitsbewaking of specifieke aspecten daarvan, en daarbij al dan niet een succesvolle aanpak hebben ontwikkeld of geconfronteerd worden met specifieke knelpunten. Deze selectie heeft dan ook zijn beperkingen, omdat we op deze manier terecht komen bij de betere leerlingen van de klas. De selectie is dan ook niet representatief voor alle Vlaamse steden en gemeenten, waardoor de bevindingen van het onderzoek niet veralgemeend kunnen worden. Om ook een zicht te krijgen op de andere minder actieve steden, maar vooral gemeenten, werd een beperkte telefonische rondvraag gedaan bij een aantal kleinere gemeenten. Hier werd vooral geïnformeerd naar de aanpak van klachten van huurders en de knelpunten. De selectie van cases is dus niet in de eerste plaats gemaakt om een representatief zicht te krijgen op alle Vlaamse gemeenten, maar wel om het meest volledige antwoord te kunnen formuleren op de onderzoeksvragen. Niettemin is de selectie zo opgesteld, dat zowel grote steden, centrumsteden als kleinere steden, evenals gemeenten en intergemeentelijke samenwerkingsverbanden werden bevraagd. Op die manier krijgen we wel een duidelijk beeld van de specifieke bekommernissen waarmee de verschillende type gemeenten te kampen hebben. Naast het case-onderzoek werd ook een tweede rondetafelgesprek georganiseerd met een aantal van de kwaliteitsonderzoekers van Wonen-Vlaanderen en de hoofdcoördinator van de Vlaamse Wooninspectie. Deze andere speler binnen de procedure zorgde op haar beurt ook voor heel wat nieuwe inzichten en ervaringen. Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium 11

2.3 Onderzoeksfocus Het onderzoek ging van start met een erg breed vizier. Het is pas na de eerste fase van het onderzoek, na de verkennende interviews en het beperkte literatuuronderzoek, dat de onderzoeksfocus scherper werd gesteld. Ook tijdens het onderzoekstraject werden keuzes gemaakt om bepaalde pistes meer of minder te exploreren. Dit gebeurde telkens in overleg met de opdrachtgever en de begeleidingsgroep. Na de eerste onderzoeksfase werden vier hoofdthema s bepaald: de OOprocedure, begeleiding, herhuisvesting en preventie. Gaandeweg kwam de nadruk steeds meer te liggen op begeleiding en herhuisvesting; de aspecten die voor de huurder het belangrijkst zijn en waar zich ook de meeste knelpunten bleken te situeren. Op die manier kan een actualisatie worden gemaakt van het onderzoek uit 2003 (Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, 2003) en kan worden afgetoetst of de bevindingen al dan niet nog valabel zijn. Maar ook de andere thema s bleven in het onderzoek aanwezig. In de eerste plaats omdat voor een goed inzicht in de thema s herhuisvesting en begeleiding, ook kennis vereist is van de OO-procedure en de rol van gemeenten daarin. Tijdens de interviews bleek ook duidelijk dat de herhuisvesting en begeleiding moeilijk los te koppelen zijn van de OO-procedure en dat ook in de procedure zelf een aantal knelpunten bestaan. Daarom blijft dit thema, zij het in mindere mate, aanwezig in het onderzoek. Ook preventie is een thema dat tijdens de gesprekken meermaals aan bod is gekomen. 2.4 Inhoud Voorliggend onderzoeksrapport bestaat, naast de inleiding en uiteenzetting van de onderzoeksvragen en methodologie, uit vijf grote blokken. In het eerste wordt een overzicht gegeven van de woningkwaliteitsbewaking zoals deze werd vormgegeven in de diverse wetteksten. Dit biedt het nodige kader voor de verdere fases van het onderzoek. Daarna wordt dieper ingegaan op de rol die gemeenten hebben gekregen in de kwaliteitsbewaking, waar de specifieke verantwoordelijkheden zich situeren en hoe deze kunnen worden ingevuld. Het volgende deel maakt, op basis van kwalitatief onderzoek, een evaluatie van vastgestelde praktijken en ervaringen en dit per onderzoeksthema. Herhuisvesting en begeleiding komen als belangrijkste thema s het eerst aan bod en zijn dan ook het meest uitgewerkt. Daarna worden de procedure en preventie behandeld. Telkens worden de verschillende aspecten behandeld en wordt op basis van de ervaring van de cases een evaluatie opgemaakt. Hierbij worden belangrijke knelpunten en/of opportuniteiten aangeduid. Deze hoofdstukken worden verder gestoffeerd met best practices uit de cases. Deze voorbeelden van hoe zaken (kunnen) worden aangepakt, kunnen voor andere steden en gemeenten fungeren als inspiratiebron of toetsingskader voor de eigen inspanningen en resultaten. Tot slot worden de voornaamste besluiten van het onderzoek, alsook enkele beleidsaanbevelingen geformuleerd. Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium 12

3 Woningkwaliteitsbewaking 3.1 Inleiding Het Vlaamse woningkwaliteitsbeleid is vastgelegd in de Vlaamse Wooncode (Decreet van 156 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode) en het Kamerdecreet (Decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers). De relevante wetteksten zijn de volgende: - Decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode. - Besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen. - Decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers en het besluit van de Vlaamse Regering van 3 oktober 2003 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers. - Decreet van 7 juli 2006 houdende wijziging van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996, van het decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers en van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat betreft de versterking van het instrumentarium woonkwaliteitsbewaking, Belgisch Staatsblad, 5 oktober 2006. Dit derde hoofdstuk biedt een overzicht van de kwaliteitsnormen en - instrumentarium van de Vlaamse Wooncode en het Kamerdecreet. Beide decreten volgen in hun kwaliteitsbewaking een tweesporenbeleid; enerzijds via de administratieve procedure en anderzijds via de strafrechtelijke handhaving. Beide sporen worden meer in detail uitgewerkt. Nadien worden ook een aantal cijfergegevens getoond. Ook via de Nieuwe Gemeentewet (Decreet van 1 februari 2008) kan worden ingegrepen op de kwaliteit van woningen. Dit komt eveneens aan bod. Het laatste deel gaat in op de herhuisvesting van huurders: wanneer is dit nodig, wie is verantwoordelijk, wie komt in aanmerking en welke zijn de herhuisvestingmogelijkheden? Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium 13

3.1.1 Kwaliteitsnormen 3.1.1.1 Woningen Elke woning moet voldoen aan minimale kwaliteitsnormen die door de Vlaamse Wooncode worden vastgesteld. Deze hebben betrekking op (Art. 5): 1 de oppervlakte van de woongedeelten, rekening houdend met het type van woning en de functie van het woongedeelte; 2 de sanitaire voorzieningen, inzonderheid de aanwezigheid van een goed functionerend toilet in of aansluitend bij de woning en een wasgelegenheid met stromend water, aangesloten op een afvoerkanaal zonder geurhinder te veroorzaken in de woning; 3 de verwarmingsmogelijkheden, inzonderheid de aanwezigheid van voldoende veilige verwarmingsmiddelen om de woongedeelten met een woonfunctie tot een normale temperatuur te kunnen verwarmen of de mogelijkheid deze op een veilige manier aan te sluiten; 4 de verlichtings- en verluchtingsmogelijkheden, waarbij de verlichtingsmogelijkheid van een woongedeelte wordt vastgesteld in relatie tot de functie, de ligging en de vloeroppervlakte van het woongedeelte, en de verluchtingsmogelijkheid in relatie tot de functie en de ligging van het woongedeelte en de aanwezigheid van kook-, verwarmings- of warmwaterinstallaties die verbrandingsgassen produceren; 5 de aanwezigheid van voldoende en veilige elektrische installaties voor de verlichting van de woning en het veilig gebruik van elektrische apparaten; 6 de gasinstallaties, waarbij zowel de toestellen als de plaatsing en aansluiting ervan de nodige veiligheidsgaranties bieden; 7 de stabiliteit en de bouwfysica met betrekking tot de fundering, de daken, de buiten- en binnenmuren, de draagvloeren en het timmerwerk; 8 de toegankelijkheid. Een woning moet tevens voldoen aan alle vereisten van brandveiligheid. Een woning die niet voldoet aan bovenstaande vereisten is ongeschikt. Een woning die gebreken vertoont die een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden, is onbewoonbaar. In het kader van de toepassing van het kwaliteitsinstrumentarium wordt gecontroleerd of woningen voldoen aan deze kwaliteitsnormen. Daarvoor werd een technisch verslag opgemaakt dat bovenstaande normen verder concretiseert. Het technisch verslag bevat een aantal items van woontechnische aard die de kwaliteit van de woning controleren. Elk mogelijk gebrek staat voor een aantal strafpunten, afhankelijk van de aard en de ernst van het gebrek. Zware gebreken staan voor 9 tot 15 strafpunten, lichtere gebreken voor één tot drie strafpunten. In het technisch verslag wordt eveneens de woonbezettingsnorm uitgewerkt. De toegelaten woonbezetting wordt bepaald op basis van de totale netto Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium 14

vloeroppervlakte van de woonlokalen en het aantal woonlokalen 2. Deze gegevens bepalen het toegelaten aantal personen. 3.1.1.2 Kamers Het Kamerdecreet bevat de minimale kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers. Voor beide worden vooreerst gemeenschappelijke normen vastgesteld (art. 4): - Een minimale hoogte tussen vloer en plafond van twee meter en twintig centimeter. Het plafond mag zich in geen geval bevinden op minder dan één meter boven het maaiveld. - Beschikken over voldoende verlichtings- en verluchtingsmogelijkheden en rechtstreeks licht en buitenlucht ontvangen door ten minste één te openen verticaal venster of ten minste één te openen dakvenster. De onderkant van het raam mag zich op ten hoogste één meter twintig boven de vloer bevinden. - Beschikken over een wastafel met stromend water, afvoerinrichting en reukafsnijder en over voldoende en veilige elektriciteitsinstallaties voor de verlichting van de kamer en het veilig gebruik van elektrische toestellen. - Beschikken over voldoende en veilige verwarming of de nodige toe- en afvoerkanalen. Als verwarmingsbronnen komen enkel in aanmerking: centrale verwarming, elektrische toestellen en luchtdichte gastoestellen met schoorsteen- of gevelafvoer. - Zodanige ligging en inrichting dat het respect voor de individuele levenssfeer wordt gewaarborgd, rechtstreeks toegankelijk en niet via een andere kamer of studentenkamer. - Per groep of deel van een groep van zes bewoners of studenten beschikken over een w.c. met waterspoeling en reukafsnijder. - Het gebouw moet beschikken over een ruimte voor het onderhoudsmateriaal. - Voldoen aan alle vereisten inzake brandveiligheid, stabiliteit en bouwfysica. Er bestaat een afzonderlijk technisch verslag voor kamerwoningen, gebaseerd op deze normen. Daarin is eveneens een woonbezettingsnorm vastgelegd volgens dezelfde methode als voor de woningen. Daarnaast zijn er specifieke normen voor kamers (art. 6) die betrekking hebben op de minimale vereiste oppervlakte. Een kamer waarin geen kookmogelijkheden, noch een bad of stortbad aanwezig zijn, heeft een oppervlakte van tenminste 12 m² wanneer ze wordt bewoond door één persoon en 18 m² wanneer deze bewoond wordt door twee personen. Indien de kamer niet beschikt over kookmogelijkheden of bad of stortbad, moeten deze aanwezig zijn in de gemeenschappelijke voorzieningen. De specifieke normen voor studentenkamers (art. 8) leggen de minimale oppervlakte eveneens vast op 12 m². Een uitzondering (minimale oppervlakte 8 2 Als woonlokaal komen enkel de leefkamer(s), keuken en slaapkamer(s) in aanmerking, op voorwaarde dar ze groter zijn dan 4 m² en een plafondhoogte van minstens 220 cm hebben. Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium 15

m²) is voorzien voor studentenkamers die werden gebouwd voor de inwerkingtreding van het decreet en waarvoor binnen drie jaar na de inwerkingtreding een conformiteitsattest werd verkregen. Ieder studenten- of studentengemeenschapshuis moet beschikken over een ruimte voor de berging van evenveel fietsen als er studentenkamers zijn, over een gemeenschappelijke ruimte en over een bad of stortbad per groep of deel van een groep van tien studenten. 3.1.2 Overzicht van het kwaliteitsinstrumentarium 3.1.2.1 Conformiteitsattest De Vlaamse Wooncode (art. 7) en het Kamerdecreet (art.10) voerden het conformiteitsattest in. Dit kan worden uitgereikt aan woningen die als hoofdverblijfplaats worden verhuurd en geeft aan dat de woning voldoet aan de veiligheids-, gezondheids- en kwaliteitsnormen van de Vlaamse Wooncode. Het conformiteitsattest is niet verplicht en is dus geen verhuurvergunning. Het conformiteitsattest kan bij de gemeente worden aangevraagd door eigenaarsverhuurders. Na controle van de woning aan de hand van het technisch verslag reikt de gemeente het attest al dan niet uit (niet conform vanaf 15 strafpunten). Het attest vermeldt eveneens de maximale woningbezetting. In het kader van de huursubsidie kan ook de gewestelijke ambtenaar (van Wonen-Vlaanderen) een conformiteitsattest afleveren. Tenzij de woning in die periode ongeschikt, onbewoonbaar of overbewoond wordt verklaard, blijft het conformiteitsattest 10 jaar geldig. 3.1.2.2 Ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring ( OO-verklaring ) Woningen die niet voldoen aan de kwaliteitsnormen zoals bepaald door de Vlaamse Wooncode (art. 15) kunnen, naargelang de ernst van de gebreken, ongeschikt- of onbewoonbaar worden verklaard. Ongeschikte woningen scoren op basis van het technisch verslag 15 of meer strafpunten. Concreet betekent dit dat één zwaar gebrek al voldoende kan zijn om een woning ongeschikt te verklaren. Het onbewoonbaar verklaren van een woning houdt geen rekening met het aantal strafpunten, maar gebeurt op basis van de aard en de ernst van het gebrek. Een woning is onbewoonbaar wanneer er een ernstig veiligheids- of gezondheidsrisico is vastgesteld dat verdere bewoning uitsluit zolang het veiligheids- of gezondheidsrisico niet is verholpen (vb. woning staat op instorten, gevaar voor CO-vergiftiging, gevaarlijke elektrische installatie). Op advies van de gewestelijke ambtenaar kan de burgemeester bepalen dat de renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerken worden uitgevoerd binnen een door hem of haar bepaalde termijn, die maximaal 15 dagen bedraagt ( snelherstel ). Na het verstrijken van die termijn moet de woning beantwoorden aan de kwaliteitsnormen. De gewestelijke ambtenaar gaat na of de werken zijn uitgevoerd en de woning beantwoordt aan de vermelde normen en vereisten. Indien de nodige werken niet uitgevoerd worden binnen de termijn, kan de burgemeester die werken laten uitvoeren. Op vertoon van een staat kunnen de kosten van de werken verhaald worden op de eigenaar. Een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring gebeurt door een besluit van de Burgemeester. De betreffende woning wordt geïnventariseerd. De gewestelijke inventaris bestaat uit twee lijsten: de verwaarloosde gebouwen en de ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde woningen. Tot 31/12/2009 bestond ook een inventarislijst van leegstaande woningen en gebouwen. Deze werd met de Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium 16

inwerkingtreding van het decreet Grond- en Pandenbeleid stopgezet en overgeheveld naar de gemeenten die een leegstandsregister moeten bijhouden. Woningen op de gewestelijke inventaris worden onderworpen aan een gewestelijke heffing. Gemeenten kunnen daarop opcentiemen innen. Ook kunnen desgewenst ze een leegstandsheffing invoeren op basis van het gemeentelijk leegstandsregister. Naast de heffing heeft de opname in de inventaris ook tot gevolg dat de woning in aanmerking komt voor de toepassing van het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht (zie onder). Het verloop van de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring, alsook de gevolgen ervan, worden nader beschreven in onderdeel 3.1.3.1. Ten aanzien van de huurders van ongeschikt- of onbewoonbaar verklaarde woningen heeft de burgemeester een herhuisvestingsverantwoordelijkheid. Dit thema, dat erg belangrijk is binnen het opzet van dit onderzoek, komt verder uitvoerig aan bod (3.3). 3.1.2.3 Onaangepastheid Een onaangepaste woning is een woning die niet voldoet aan de minimale bezettingsnorm en waar het aantal aangetroffen bewoners hoger is dan toegelaten volgens de norm. Onaangepastheid kent verder geen gevolgen in termen van een besluit van de burgemeester. 3.1.2.4 Overbewoondverklaring Een woning is overbewoond wanneer de bezettingsnorm dermate overschreden wordt dat het aantal bewoners een veiligheids- en/of gezondheidsrisico vormt. Aan de hand van het technisch verslag kan het overschrijden van de woonbezettingsnorm worden vastgesteld. Dit is echter niet voldoende om overbewoning vast te stellen. Dit is immers enkel het geval wanneer de overbezetting ook aanleiding geeft tot veiligheids- en gezondheidsrisico s voor de bewoners. 3.1.2.5 Recht van voorkoop Op basis van het recht van voorkoop kan een eigenaar die een goed verkoopt, verplicht worden dit eerst, aan dezelfde prijs en voorwaarden, aan te bieden aan begunstigden met het oog op sociale huisvesting (VMSW, sociale huisvestingsmaatschappijen, gemeente, OCMW in welbepaalde gevallen). Op die manier wordt de link gelegd tussen woonkwaliteitsbewaking en sociale huisvesting. Het recht van voorkoop is van toepassing op de woningen die geïnventariseerd zijn als ongeschikt, onbewoonbaar, leegstaand of verwaarloosd en op de woningen gelegen in een bijzonder gebied. Dit zijn enerzijds de woningbouwgebieden die door de Vlaamse Regering zijn aangewezen (voornamelijk in de Vlaamse rand rond Brussel) en anderzijds gebieden die door de gemeenten werden aangevraagd. 3.1.2.6 Sociaal beheersrecht Het doel van het sociaal beheersrecht is tegelijkertijd het bestrijden van leegstand en verkrotting én het opnieuw op de markt brengen van voormalige probleemwoningen aan sociale voorwaarden. Het is bedoeld om een oplossing te Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium 17

bieden ten aanzien van de contradictie die ontstaat wanneer er een tekort heerst aan geschikte woningen, maar er tegelijkertijd woningen leegstaan of verkrotten. Het sociaal beheer kan worden uitgeoefend op ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde woningen en woningen. Deze woningen worden op de gewestelijke inventaris opgenomen, waarbij het sociaal beheer kan worden uitgeoefend indien de eigenaar geen werken heeft uitgevoerd binnen de vastgestelde termijnen. Ook kan het sociaal beheersrecht uitgeoefend worden voor woningen die als leegstaand zijn geïnventariseerd (sinds 2010 in het gemeentelijke leegstandsregister i.p.v. op de gewestelijke inventaris). Voor een periode van minstens negen jaar kunnen sociale woonorganisaties deze woningen in beheer nemen, de nodige werken uitvoeren en sociaal verhuren. De eigenaar verliest het eigenaarschap van de woning niet, maar wel tijdelijk het genotrecht en het recht om de woning te beheren. Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium 18

3.1.3 Twee sporen voor kwaliteitsbewaking De Vlaamse Wooncode en het Kamerdecreet voorzien een administratieve en strafrechtelijke aanpak van woningen die niet voldoen aan de minimale kwaliteitsnormen. Deze vormen het zwaartepunt in de woningkwaliteitsbewaking en komen in dit onderzoek dan ook centraal te staan. Beide procedures zijn gericht op het aanpakken van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen op de private huurmarkt. De procedures zijn gericht op het saneren van het onderste segment van de private huurmarkt. 3.1.3.1 De administratieve procedure Onderstaand schema geeft een overzicht van de administratieve procedure voor ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring. Figuur 1. De administratieve procedure voor OO-verklaring in schema Bron: Wonen Vlaanderen, handleiding kwaliteitsbewaking voor gemeenten Hieronder volgt een korte beschrijving van de verschillende stappen in de administratieve procedure. Een meer uitgebreide beschrijving is te vinden in andere documenten, o.a. de handleiding kwaliteitsbewaking voor gemeenten van Wonen-Vlaanderen (http://www.bouwenenwonen.be/home/lokaal_woonbeleid/verbeteren_van_de_won Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium 19

ingkwaliteit/handboek_de_woningkwaliteit_in_uw_gemeente_bewaken) Vandromme, 2008. en Opstart van de procedure Het verzoek om de procedure op te starten dient te worden ingediend bij de burgemeester en kan gebeuren door iedere belanghebbende (bewoner, gemeentebestuur, gewestelijk ambtenaar, OCMW, (sociale) woonorganisaties,...). Technisch onderzoek van de woning Wanneer de aanvraag gegrond wordt geacht, dient de gemeente (de burgemeester) een verzoek om de woning te onderzoeken te richten aan Wonen- Vlaanderen. Een onderzoeker van Wonen-Vlaanderen komt vervolgens ter plaatse voor een technisch onderzoek van de woning. Zowel de huurder als de eigenaar worden vooraf op de hoogte gebracht van het tijdstip van het bezoek. De eigenaar is niet verplicht aanwezig te zijn. Het is wel aangewezen dat de huurder aanwezig is, aangezien hij toegang tot de woning moet verschaffen. Het woningonderzoek gebeurt aan de hand van het technisch verslag. Op basis daarvan stelt de gewestelijk ambtenaar een advies op dat wordt bezorgd aan de burgemeester, samen met een onderzoeksverslag. Scoort een woning 15 of meer strafpunten (als resultaat van de vastgestelde gebreken), dan zal de ambtenaar ongeschiktheid adviseren. Het advies onbewoonbaarheid wordt uitgebracht wanneer hij oordeelt dat er een ernstig veiligheids- of gezondheidsrisico is vastgesteld dat verdere bewoning uitsluit. Na het advies van de gewestelijk ambtenaar moet de gemeente de betrokkenen informeren over dit advies. Daarbij kan ook worden gewezen op de gebreken en de uit te voeren werken. In geval de gewestelijk ambtenaar een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring adviseert, is de burgemeester verplicht een hoorzitting te organiseren met de bewoners, eigenaars en de houders van het zakelijk recht. Dit kan schriftelijk of mondeling gebeuren. Besluit van de burgemeester Op basis van het advies van de gewestelijk ambtenaar, het technisch verslag en de argumenten die tijdens de hoorzitting werden kenbaar gemaakt, neemt de burgemeester een besluit om de woning al dan niet ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren. Indien dit niet het geval is, moet geen officieel besluit worden opgesteld, maar moet dit wel, met vermelding van motivatie, meegedeeld worden aan de betrokken partijen. Een beslissing om de woning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren, wordt door de burgemeester genomen binnen een termijn van 3 maanden na de ontvangst van de aanvraag en wordt kenbaar gemaakt aan de betrokkenen en aan de gewestelijk ambtenaar. De woning wordt op de inventaris van ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde woningen geplaatst. Een recente decreetswijziging (BVR 29/04/2011) bepaalt dat deze beslissingstermijn voortaan een termijn van orde is. Het overschrijden van die richttermijn brengt bijgevolg niet langer per definitie bevoegdheidsverlies met zich mee. De hersteltermijnen werden door de Vlaamse Regering vastgesteld op 36 maanden indien een bouwvergunning vereist is en 12 maanden in andere gevallen. Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium 20

Telkens voor de verjaardag van de inventarisatie moeten de houders van het zakelijk recht worden aangeschreven door de inventarisbeheerder. Maatregelen ter uitvoering van het besluit In 2007 werd bij wijziging van de Vlaamse Wooncode (decreet van 7 juli 2006) het principe van snelherstel ingevoerd. De gewestelijk ambtenaar kan snelherstel adviseren, op voorwaarde dat de vastgestelde gebreken op zeer korte termijn kunnen worden hersteld. De burgemeester beveelt dan in zijn beslissing dat de nodige werkzaamheden dienen te gebeuren binnen een termijn van maximaal 15 dagen. Na deze periode komt de gewestelijk onderzoeker opnieuw te plaatse en controleert of de werken werden uitgevoerd en of de woning daarmee voldoet aan de minimumnormen. Er kunnen nog steeds gebreken aanwezig blijven, maar die mogen niet resulteren in ongeschiktheid of onbewoonbaarheid. Als de woning conform is, adviseert de ambtenaar om het besluit op te heffen. Indien de woning nog steeds ongeschikt of onbewoonbaar is, bevestigt de ambtenaar zijn advies en kan de burgemeester beslissen de werken zelf te laten uitvoeren en de kosten te verhalen op de eigenaar. Nadien wordt het OO-besluit opgeheven. Snelherstel werd aan de wetgeving toegevoegd op basis van de praktijkervaring die uitwees dat sommige woningen gebreken vertonen die een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden, maar wel snel kunnen worden hersteld. Beter dan een OO-verklaring waar de werken pas binnen 12 maanden moeten worden uitgevoerd en de bewoners moeten worden herhuisvest, kan in die gevallen een onmiddellijke herstelling worden bevolen. Op die manier wordt actief gewerkt aan een verbetering van de woningkwaliteit en kan de woning op de markt blijven. De Vlaamse Wooncode bepaalt dat de burgemeester in zijn besluit alle maatregelen kan treffen die hij noodzakelijk acht om het besluit uit te voeren of om de woning weer geschikt en/ of bewoonbaar te krijgen. Snelherstel is één van de mogelijkheden, maar de burgemeester kan bijvoorbeeld ook opleggen dat een conformiteitsattest of een keuringsattest vereist is voor het besluit opgeheven kan worden, of kan bepaalde herstelwerkzaamheden opleggen of laten uitvoeren. Heffing Woningen op de inventaris worden sedert 1996 onderworpen aan een heffing. Het decreet dat deze heffing regelt, werd in 2004 grondig aangepast. De gewestelijke heffing wordt momenteel geheven op de verwaarloosde gebouwen en/of woningen en ongeschikte en/of onbewoonbare woningen. Voor leegstaande gebouwen is de gewestelijke heffing sedert 01/01/2010 niet langer van kracht, gemeenten kunnen dit desgewenst zelf invoeren. Ook de inventarisatie gebeurt niet meer door het Vlaamse Gewest, maar door de gemeente. De gewestelijke heffing wordt berekend op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen. Voor ongeschikte en/of onbewoonbare woningen geldt volgende formule: (KI + M) x (P+1), waarbij (KI+M) staat voor het geïndexeerd kadastraal inkomen, met een minimum van 990 (M). De heffing bedraagt dus minimaal 990 euro. P staat voor het aantal perioden van 12 maanden dat het pand zonder onderbreking is opgenomen in de inventaris, deze factor kan niet hoger zijn dan 4. Bij het vierde jaar bereikt de heffing dus het maximumbedrag. Gemeenten kunnen opcentiemen heffen op de gewestelijke belasting. Ook bestaat de mogelijkheid dat gemeenten, onder bepaalde voorwaarden, worden vrijgesteld van de gewestelijke heffing en een eigen heffingsstelsel hanteren. Beroepsmogelijkheden Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium 21

De betrokken partijen (houders van het zakelijk recht, eigenaars, bewoners en gewestelijk ambtenaar) kunnen in beroep gaan tegen de beslissing of tegen het stilzitten (achterblijven van beslissing binnen de termijn - sinds kort termijn van orde - van drie maanden) van de burgemeester. Het beroep wordt ingediend bij de Vlaamse minister van Wonen. Binnen de 12 maanden moet de minister vervolgens een beslissing nemen. Dit kan een OO-verklaring zijn, of het treffen van de nodige maatregelen. Herhuisvesting Wanneer tot herhuisvesting van de bewoners moet worden overgegaan, schrijft de Vlaamse Wooncode voor dat de burgemeester de nodige maatregelen neemt voor de bewoner. Wanneer de gemeente of het OCMW van de betreffende gemeente over onvoldoende huisvestingsmogelijkheden beschikt, doet de burgemeester een beroep op de medewerking van de sociale woonorganisaties, waarvan het werkingsgebied zich uitstrekt tot het grondgebied van de gemeente. Onder bepaalde voorwaarden kunnen de getroffen huurders in aanmerking komen voor een voorrang in de sociale huursector of voor een huursubsidie. Recent (decreet van 7 juli 2006) werd ook de mogelijkheid voorzien dat gemeenten de kosten voor herhuisvesting kunnen recupereren bij de eigenaar (zie verder). De verschillende mogelijkheden voor herhuisvesting worden verder uitgebreid besproken. Opheffing van het besluit Als de gebreken aan de woning hersteld zijn, heft de burgemeester het besluit ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid op. Dat moet gebeuren op initiatief van de eigenaar/houder van het zakelijk recht, die hiervoor een nieuw technisch onderzoek aanvraagt bij de gemeente. Indien uit dit onderzoek blijkt dat er geen reden meer is om de woning als ongeschikt of onbewoonbaar te beschouwen, stelt de burgemeester een besluit op waarin hij zijn vorig besluit tot ongeschikt- en/of onbewoonbaarheid opheft. De woning wordt geschrapt van de inventaris. Hetzelfde geldt bij sloop van de woning nadat de eigenaar heeft aangetoond dat de woning effectief is gesloopt. 3.1.3.2 De strafrechtelijke aanpak Naast de administratieve procedure en de fiscale maatregelen die daaraan verbonden worden, heeft de Vlaamse Wooncode ook een strafrechtelijke handhaving voor de woningkwaliteitsbewaking in het leven geroepen. Deze geldt als het sluitstuk van de administratieve procedure, voor de gevallen van hardnekkige verhuring en dermate gebrekkige woningen waar de administratieve procedure niet krachtig genoeg is (Vandromme, 2008). De strafrechtelijke handhaving heeft andere implicaties dan de administratieve procedure, nl. het strafbaar stellen van de verhuurder, het bevel tot herstel, de veroordeling. De uitvoering van het strafrechtelijk luik gebeurt via de Vlaamse Wooninspectie en is vastgesteld in artikel 20 van de Vlaamse Wooncode en artikel 17 van het Kamerdecreet. Volgens deze artikels is er sprake van een misdrijf wanneer een woning die niet voldoet aan de kwaliteitsnormen van de Vlaamse Wooncode rechtstreeks of via een tussenpersoon wordt verhuurd of ter beschikking wordt gesteld met het oog op bewoning. Dit kan worden bestraft met een gevangenisstraf (6 maanden tot 3 jaar) of een geldboete (500 tot 25.000 euro). Hetzelfde geldt voor het verhuren of ter beschikking stellen van een roerend of onroerend goed dat niet hoofdzakelijk voor wonen is bestemd, terwijl er gebreken zijn die een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden of waarbij de basisvoorzieningen (elektriciteit, sanitair, kookgelegenheid, verwarmingsmogelijkheid) ontbreken of niet voldoende functioneren. Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium 22