Vastgoedbevak naar Belgisch recht Industrielaan 6, te 1740 Ternat RPR Brussel - BTW BE 0434.797.847 JAARREKENINGEN 2005-2006 OPERATIONELE WINST BOEKJAAR 2005-2006 : 8,63 MIO EUR - BEANTWOORDT AAN VERWACHTINGEN BEVESTIGING VAN HET VOOROPGESTELDE DIVIDEND : 2,30 EUR (+2,67%) UITSTEKENDE BEZETTINGSGRAAD VAN 98,69% Ternat, 9 juni 2006 A. Toelichting De jaarresultaten van Retail Estates nv, een vastgoedbevak gespecialiseerd in investeringen in perifeer winkelvastgoed in België en het groothertogdom Luxemburg, beantwoorden aan de verwachtingen. De operationele winst, na aftrek van niet recurrente terugname van provisies voor exittaks, bedraagt 8,45 mio EUR voor het boekjaar 2005-2006 welke een stijging inhoudt van 2,54% ten opzichte van de operationele winst welke in het boekjaar 2004-2005 8,24 mio EUR bedroeg, na aftrek van niet recurrente terugname van provisies voor exittaks. De reële waarde van de vastgoedportefeuille nam toe tot 182,9 mio EUR. Deze stijging is per saldo voornamelijk het gevolg van de waardeschommelingen op de portefeuille voor 9,0 mio EUR en op de oplevering van projecten welke voor eigen rekening werden ontwikkeld voor 1,1 mio EUR. De waardestijging van de vastgoedportefeuille ligt in de lijn met de gestegen belangstelling van institutionele en private investeerders voor winkelvastgoed. Globaal vertegenwoordigen de huurinkomsten een rendement van circa 8,22% op de door de vastgoedexpert herschatte reële waarde van de vastgoedportefeuille tegenover 8,36% in het boekjaar 2004-2005. De verkoop van 18 winkelpanden voor een netto verkoopsopbrengst 10,0 mio EUR werd ruimschoots gecompenseerd door nieuwe investeringen in de verwerving van 10 winkelpanden voor een waarde van 11,35 mio EUR. In het voorbije boekjaar werden op de verkoop van vastgoed 0,72 mio EUR netto meerwaarden gerealiseerd. De netto winst nam toe tot 19,47 mio EUR als gevolg van de 11,9 mio EUR resultaten op de portefeuille die zich bij de operationele winst van 8,63 mio EUR voegen. De Raad van Bestuur zal aan de algemene vergadering op 26 juni a.s. voorstellen een dividend van 8,2 mio EUR uit te keren, zijnde een bruto dividend van 2,30 EUR per aandeel (netto na roerende voorheffing 1,955 EUR per aandeel), wat een stijging betekent van 2,67% ten opzichte van het dividend van het vorige boekjaar. 1/9
Kerncijfers Kerncijfers 31.03.2006 IAS/IFRS 31.03.2005 IAS/IFRS Netto operationeel resultaat per gewoon aandeel (in EUR) 2,37 2,31 Netto resultaat per gewoon aandeel (in EUR) 5,46 3,49 Vastgoedportefeuille in reële waarde (in mio EUR) 182,9 171,5 Vastgoedportefeuille in investeringswaarde (in mio EUR) 188,2 176,6 Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel vóór uitkering van het dividend van het boekjaar (in EUR) - in reële waarde - in investeringswaarde 37,32 34,17 38,79 34,61 Schuldratio op totaal der activa (IAS) 34,73% 35,15% Voor 2006 verzekert de voorgestelde verdeling een bruto rendement van 5,07% ten opzichte van de gemiddelde beurskoers van 2005. 2/9
B. Geconsolideerde winst- en verliesrekeningen B.1. Winst en verliesrekening WINST- EN VERLIESREKENING 31.03.06 in duizenden 31.03.05 Huurinkomsten 14.480 13.999 Met verhuur verbonden kosten -133-98 NETTO HUURRESULTAAT 14.347 13.901 Recuperatie van vastgoedkosten Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op 1.043 1.003 verhuurde gebouwen Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen -1.126-1.083 Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten 26 67 VASTGOEDRESULTAAT 14.291 13.887 Technische kosten -483-417 Commerciële kosten -84-57 Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen -57-50 Beheerskosten vastgoed -577-435 Andere vastgoedkosten -6-17 VASTGOEDKOSTEN -1.207-978 OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 13.084 12.910 Operationele corporate kosten -1.176-1.087 Andere operationele opbrengsten en kosten OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE 11.908 11.823 Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen 718 154 Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 10.118 2.904 OPERATIONEEL RESULTAAT 22.744 14.881 Financiële opbrengsten 340 211 Intrestkosten -3.424-3.119 Andere financiële kosten -118-57 FINANCIEEL RESULTAAT -3.202-2.964 RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN 19.542 11.916 BELASTINGEN -72 542 NETTO WINST 19.470 12.459 3/9
Recurrente netto winst 31.03.06 31.03.05 in duizenden (zonder portefeuille resultaat) Recurrent Netto winst 19.470 12.459 Resultaat op portefeuille (10.836) (3.058) Niet recurrente Terugname provisie exittaks (175) (1.160) TOTAAL NETTO WINST VOOR PORTEFEUILLE RESULTAAT 8.459 8.241 RESULTAAT PER AANDEEL 31.03.06 31.03.05 Aantal gewone aandelen in omloop 3.568.724 3.568.594 Netto winst per gewoon aandeel (in ) 5,46 3,49 Verwaterde netto winst per aandeel (in ) 5,46 3,49 Uitkeerbare winst per aandeel (in ) 2,30 2,24 4/9
B.2. Geconsolideerde balans persbericht - embargo ACTIVA 31.03.06 31.03.05 in duizenden Vaste Activa 181.355 166.879 Goodwill 201 201 Immateriële vaste activa 3 0 Vastgoedbeleggingen 176.074 162.749 Projectontwikkelingen 4.257 3.542 Andere materiële vaste activa 448 387 Financiële vaste activa 352 0 Handelsvorderingen en andere vaste activa 20 0 Vlottende Activa 24.589 23.162 Activa bestemd voor verkoop 6.867 8.738 Handelsvorderingen 615 455 Belastingsvorderingen en andere vlottende activa 266 363 Kas en kasequivalenten 16.658 13.355 Overlopende rekeningen 183 251 TOTAAL ACTIVA 205.944 190.041 EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 31.03.06 31.03.05 in duizenden Eigen vermogen 133.169 121.928 Kapitaal 80.294 80.293 Uitgiftepremies 4.660 4.660 Reserves 44.209 33.767 Resultaat 9.263 8.350 Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen -5.258-5.143 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 1 0 Verplichtingen 72.774 68.113 Langlopende verplichtingen 66.134 63.036 Voorzieningen Langlopende financiële schulden 65.985 62.981 Kredietinstellingen 65.546 62.972 Financiële leasing 439 9 Andere langlopende verplichtingen 149 55 Kortlopende verplichtingen 6.640 5.077 Kortlopende financiële schulden 2.413 282 Handelsschulden en andere kortlopende schulden 2.762 3.277 Andere kortlopende verplichtingen 209 212 Overlopende rekeningen 1.257 1.306 TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 205.944 190.041 5/9
B.3. Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekeningen persbericht - embargo Transitie naar IFRS-regels Op financieel en boekhoudkundig vlak stond het voorbije boekjaar in het teken van de overgang naar IFRS. De aanpassing aan deze boekhoudprincipes had voor Retail Estates nv vooral gevolgen voor de waardering van haar vastgoedportefeuille. De norm IAS 40 behandelt de opname in de boeken van vastgoedbeleggingen en hun waardering aan reële waarde. In het kader van de omzetting van hun financiële staten in IAS/IFRS normen en volgend op talrijke debatten met betrekking tot deze vraag tussen de Vastgoedbevaks, hun Commissarissen, hun onafhankelijke vastgoeddeskundigen en de controleautoriteiten, hebben de Vastgoedbevaks de voorstelling van hun onroerende activa in de balans aangepast. Inderdaad, voor de financiële staten afgesloten per 31 maart 2006 en retroactief tot 1 april 2004, hebben de onafhankelijke vastgoeddeskundigen verantwoordelijk voor de waardering van de patrimonia van de Vastgoedbevaks, in een eerste fase de investeringswaarde van het vastgoedpatrimonium vastgelegd (equivalent aan het begrip beleggingswaarde voordien gebruikt). In een tweede fase hebben diezelfde deskundigen voor het geheel van de vastgoedsector het niveau van de mutatiekosten vastgesteld die bij een toekomstige hypothetische verkoop van een vastgoed zouden worden betaald. Deze kosten worden afgetrokken van de investeringswaarde om zo de reële waarde ( fair value in de zin van IAS/IFRS) van het patrimonium te bekomen. Het is deze laatste waarde die vanaf nu in de geconsolideerde balans van de Vastgoedbevaks zal worden voorgesteld. Op basis van een groot aantal vastgoedtransacties die tijdens de laatste drie jaren (2003-2004 en 2005) in België werden gerealiseerd, hebben de onafhankelijke vastgoeddeskundigen vastgesteld dat het gemiddelde niveau van de mutatiekosten 2,5% van de investeringswaarde bedraagt, voor zover de individuele waarde van een gebouw meer dan 2,5 mio EUR bedraagt. Voor gebouwen die minder dan 2,5 mio EUR waard zijn, liggen de transactiekosten op het niveau van registratierechten gewoonlijk gedragen door de koper in de drie gewesten van het land (12,5% in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in het Waals Gewest en 10% in het Vlaams Gewest). Voor de toepassing van deze waarderingsregels heeft Retail Estates nv haar vastgoedportefeuille als een geheel beschouwd dat ofwel als een geheel ofwel hoogstens in grotere delen kan vervreemd worden. Deze aftrek van 2,5% ligt voor Retail Estates nv op 5,2 mio EUR per 31 maart 2006 of 1,47 EUR per gewoon aandeel. Het gedetailleerde persbericht over deze materie, opgesteld door de Belgische Vereniging van Asset Managers binnen dewelke de Vastgoedbevaks gegroepeerd zijn, bevindt zich op de website van deze federatie http://www.beama.be/content/index.php. Geconsolideerde rekeningen per 31 maart 2006 Het netto huurresultaat per 31 maart 2006 bedraagt 14,3 mio EUR, een stijging met 3,2% ten opzichte van 31 maart 2005. De operationele marge voor resultaat op de portefeuille bedraagt 82,23%. Deze goede prestatie werd bekomen dankzij een strikte controle van de technische kosten alsook van de kosten van de vastgoedexploitatie en de corporate bedrijfskosten. Globaal gezien bedragen de rechtstreekse en onrechtstreekse kosten van de vastgoedexploitatie op jaarritme 0,8 % van de waarde van het gemiddelde patrimonium in beheer per 31 maart 2006. Het financieel resultaat bedraagt -3,2 mio EUR ten opzichte van -2,9 mio EUR het jaar voordien door een verhoging van de intrestlasten, vooral te verklaren door de extra opgenomen financiering. 6/9
Sinds 31 maart 2005 is de financiële schuld met 4,7% gestegen, omwille van de gerealiseerde acquisities. Het resultaat op de portefeuille omvat een niet-gerealiseerde meerwaarde van 10,1 mio EUR, ten opzichte van een niet-gerealiseerde meerwaarde van 2,2 mio EUR per 31 maart 2005. Bij een onveranderende portefeuille is de waarde van de gebouwen in portefeuille gestegen met 6,7% per 31 maart 2006. In de loop van 2005 werd een stijging genoteerd met 4,5%. De investeringswaarde van de vastgoedportefeuille zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundige vóór aftrek van de geschatte mutatiekosten bij een hypothetische vervreemding van de vastgoedbeleggingen, bedraagt 188,2 mio EUR per 31 maart 2006, te vergelijken met 176,6 mio EUR per 31 maart 2005. De reële waarde ( fair value ) van de vastgoedportefeuille, opgenomen in de geconsolideerde balans door de toepassing van de norm IAS 40, wordt bekomen door van de investeringswaarde de hierboven vermelde mutatiekosten af te trekken. Per 31 maart 2006, bedraagt de reële waarde 182,9 mio EUR, te vergelijken met 171,5 mio EUR per 31 maart 2005. Het netto resultaat (na integratie van het resultaat op de portefeuille) per 31 maart 2006 bedraagt 19,5 mio EUR ten opzichte van 12,5 mio EUR per 31 maart 2005. Het netto resultaat per gewoon aandeel (na integratie van het resultaat op de portefeuille) per 31 maart 2006 bedraagt 5,46 EUR ten opzichte van 3,49 EUR per 31 maart 2005. Dit is een stijging met 56,4 %. Het netto actief per gewoon aandeel op basis van de reële waarde van de vastgoedportefeuille (vóór uitkering van het voorgestelde dividend voor het boekjaar 2005-2006) bedraagt 37,32 EUR per 31 maart 2006, t.o.v. 34,17 EUR (na uitkering van het dividend van het boekjaar 2004-2005) per 31 maart 2005, of een stijging met 9,2%. Het netto actief per gewoon aandeel op basis van de investeringswaarde van de vastgoedportefeuille (vóór uitkering van het voorgestelde dividend voor het boekjaar 2005-2006) bedraagt 38,79 EUR per 31 maart 2006, ten opzichte van 35,61 EUR (na uitkering van het dividend van het boekjaar 2004-2005) per 31 maart 2005, dit is een stijging met 8,9%. Volgend op de overgang naar de IAS/IFRS normen kan de schuldratio (financiële en overige schulden op het totaal der activa) op 31 maart 2006 op 2 manieren berekend worden: - na verdeling van het resultaat van het boekjaar 2005-2006: 38,71%. Deze berekening werd tot nu toe toegepast en beantwoordt aan de interpretatie die momenteel wordt gegeven door de Belgische controleautoriteit aan het artikel 52 van het KB van 10.04.1995 die de schuldratio voor Vastgoedbevaks beperkt tot 50%; - vóór verdeling van het resultaat van het boekjaar 2005-2006: 34,73%. Deze berekening is gebaseerd op de geconsolideerde IAS balans, conform artikel 40 van hetzelfde KB en reglement nr 1606/2002 van de Europese Commissie die het gebruik van IAS normen verplicht. Deze 2 ratio s convergeren vanaf de betaalbaarstelling van het dividend. Het totaal van de IAS/IFRS balans is echter hoger dan wat het zou geweest zijn volgens Belgische normen. 7/9
C. Verslag van de commissaris persbericht - embargo De commissaris-revisor heeft bevestigd dat de in het communiqué opgenomen boekhoudkundige informatie geen aanleiding geeft tot enig voorbehoud van zijn kant en overeenstemt met de door de Raad van Bestuur vastgestelde jaarrekening. D. Vooruitzichten Op basis van de huidige perimeter van haar vastgoedportefeuille zonder bijkomende investeringen, welke zij zou realiseren met gebruikmaking van de reserve op haar schuldgraad, stelt Retail Estates nv zich als doel een recurrent operationeel resultaat te realiseren dat 8,5 mio EUR overschrijdt. Idealiter wenst Retail Estates nv in het lopende boekjaar 10,0 mio EUR te investeren in nieuwe projecten, afhankelijk van het kwaliteitsvol aanbod aan waarderingen die toelaten haar lange termijn objectieven inzake huuropbrengsten en vastgoedwaarden te realiseren. Over het te verwachten resultaat op de portefeuille kan geen verwachting worden geformuleerd. E. Agenda van de aandeelhouders Betaalbaarstelling dividend : 4 juli 2006 Bekendmaking halfjaarresultaten : 8 december 2006 Bekendmaking jaarresultaten 2006/2007 : 1 ste week juni 2007 Algemene vergadering boekjaar 2006/2007 : 25 juni 2007 F. Informatie over het aandeel Op 31 maart 2006 zijn er 3.568.724 aandelen en elk aandeel heeft één stem. Er zijn geen warrants toegekend. De financiële instellingen die de financiële dienst verzekeren zijn KBC bank en ING België. G. Financiële kalender 1 ste week juni 2007 : Bekendmaking resultaten boekjaar 2006/2007 25 juni 2007 : Algemene vergadering van de aandeelhouders 4 juli 2007 : Betaalbaarstelling dividend boekjaar 2006/2007 H. Over Retail Estates nv Retail Estates nv is een vastgoedbevak naar Belgisch recht, gespecialiseerd in investeringen in perifeer winkelvastgoed langs invalswegen naar stedelijke centra en is genoteerd op Euronext Brussels. De panden hebben typisch een bebouwde oppervlakte tussen 500m² en 10.000m² en worden hoofdzakelijk verhuurd aan detailhandelsondernemingen in het algemeen en filiaalbedrijven in het bijzonder. Per 31 maart 2006 bestond de portefeuille uit 181 winkelpanden verspreid over België en Luxemburg. Deze panden vertegenwoordigen een totale oppervlakte van 182.210m² en een reële waarde van 169 mio EUR. Retail Estates nv bezit tevens een aanmerkelijk belang (76,17%) in de certificaten uitgegeven door Immobilière Distri-land nv welke zelf 21 winkelpanden bezit. De waarde van deze participatie bedraagt 13,84 mio EUR per 31 maart 2006. De totale reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt dus 182,9 mio EUR. 8/9
Voor alle inlichtingen Jan De Nys Paul Borghgraef Gedelegeerd Bestuurder Voorzitter Raad van Bestuur Retail Estates nv Retail Estates nv Industrielaan 6 te 1740 Ternat Industrielaan 6 te 1740 Ternat Tel.: 02/568.10.20 Tel.: 02/568.10.20 GSM 0475/27.84.12 GSM 0475/42.98.03 www.retailestates.com 9/9