Bouw - branche update Sector Advisory Madeline Buijs +31 6 10 97 17 86 24 januari 2017 Nieuwbouw woningen in lagere versnelling Na records in 2015, zette de stijgende lijn op de woningmarkt in 2016 door. Gestuwd door de sterk oplevende woningmarkt werden er in 2015 meer nieuwe woningen gebouwd. De woningbouw werd hiermee de hoogvlieger van de bouwsector. In 2016 viel de productie van nieuwe woningen terug. Dit als gevolg van hogere grondprijzen, weinig capaciteit bij bouwers en het beperkt afgeven van bouwgrond. Inmiddels stijgt het aantal afgegeven vergunningen weer, wat een positief effect zal hebben op de productie. De regionale verschillen blijven groot. Vooral in de Randstad worden meer nieuwe woningen gebouwd. Doordat de woningbouw sterk reageert op de ontwikkelingen op de woningmarkt is de woningbouw afhankelijk van de conjunctuur. Terwijl de woningbouw juist afhankelijk zou moeten zijn van structurele ontwikkelingen zoals de demografie. begin 2015 veel harder dan de investeringen in gebouwen en de grond-, water- en wegenbouw (gww). Commerciële partijen trekken de kar Commerciële partijen nemen de meeste productie van nieuwbouwwoningen op zich en bepalen daarmee de landelijke trend. Dat is in onderstaande grafiek duidelijk te zien. Commerciële partijen lopen voorop In EUR mln Woningmarkt neemt het voortouw Na records in 2015, zette de stijgende lijn op de woningmarkt in 2016 door. De woningmarkt nam de woningbouw in zijn kielzog mee. Vooral de nieuwbouw van woningen trok hard aan en werd de grootste groeimotor van de bouwsector. In 2016 is dit beeld gekanteld. De productie van nieuwbouwwoningen steeg in de eerste tien maanden van 2016 maar met 7% j-o-j. In 2015 bedroeg de groei nog 32%. Daarmee is de woningbouw nog wel de best presterende branche van de bouw. Sterk herstel investeringen woningen In EUR mln Bron: CBS Zoals in de grafiek hierboven te zien is, stegen de investeringen in woningen sinds Vanaf begin 2015 herstelde de productie van nieuwe woningen door commerciële partijen. De stijging bedroeg in 2015
53,8% j-o-j. In het eerste kwartaal van 2016 was de stijging nog flink, namelijk 26,7% j-o-j. Daarna loopt de productie door commerciële partijen flink terug. Daardoor werden in de eerste elf maanden van 2016 nog maar 0,2% meer nieuwe woningen gebouwd door commerciële partijen. Daar zijn een aantal oorzaken voor. Allereerst zijn de grondprijzen flink gestegen, zelfs harder dan de woningprijzen. Dit betekent druk op de marges van woningbouwers, want de kosten nemen harder toe dan de opbrengsten. Grondprijs stabiliseert Grondprijs in EUR per m2 Prijs bestaande koopwoning index 2010=100 Bron: Kadaster, CBS Sinds het dieptepunt eind 2013 zijn de grondprijzen met 19,3% gestegen. De woningprijzen stegen in dezelfde periode met 12,4%. Doordat de marges laag zijn, is het voor woningbouwers niet altijd gunstig om nieuwe woningen te bouwen. Daardoor kan de productie (tijdelijk) teruglopen. Wel is er een kentering zichtbaar. In 2016 stegen de grondprijzen met 2% j-o-j, terwijl de woningprijzen met 5,1% j-o-j stegen. Dit is in de grafiek links te zien. Dit is gunstig voor woningbouwers en voor de nieuwbouw van woningen. Die wordt minder geremd door hoge grondprijzen. Daarnaast kampen woningbouwers ook steeds vaker met een gebrek aan capaciteit. De orderportefeuilles van woningbouwers zijn flink gevuld, zoals in de grafiek rechts te zien is. In november 2016 bedroeg de orderportefeuille 9,4 maanden. Voor zo n hoge orderportefeuille moeten we terug naar begin 2008. Maar zoals in de grafiek te zien is, nadert de orderportefeuille wel deze piek. Het gebrek aan capaciteit komt doordat bouwers tijdens de crisis veel personeel hebben moeten ontslaan en daarom op dit moment niet voldoende personeel hebben om al het werk uit te voeren. In het eerste kwartaal van 2008 waren er 605.000 banen in de bouw, daar waren er in het derde kwartaal van 2016 nog 510.000 van over. Er worden inmiddels meer vacatures vervuld, maar gezien de hoeveelheid werk is dat nog niet voldoende. Orderportefeuille woningbouwers op hoog niveau Aantal maanden Bron: EIB Ook hebben gemeenten mogelijk moeite gehad om aan alle aanvragen voor de bouw van nieuwe woningen te voldoen. Tijdens de crisis zijn gemeenten ingekrompen waardoor er minder personeel is voor het beoordelen van nieuwe aanvragen en voor het vrijgeven van nieuwe bouwgrond.
maar de particuliere opdrachtgevers laten de echte verandering zien Maar eigenlijk de meest interessante ontwikkeling is het feit dat particuliere opdrachtgevers meer zijn gaan bouwen. Per saldo heeft dit nog geen groot effect op de ontwikkelingen in de markt, want particuliere opdrachtgevers nemen maar een beperkt deel van de productie van nieuwbouwwoningen op zich. In de eerste elf maanden van 2016 steeg hun productie met 35,8% in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. De stijging is een stuk hoger dan die van commerciële partijen. Steeds meer gemeenten stimuleren de bouw van woningen door particulieren. Almere is daar een goed voorbeeld van. Wij verwachten dat particulier opdrachtgeverschap veel meer gebruikt zal worden in de toekomst. Particulieren hebben daarmee de regie over hun eigen woning waardoor die geheel aangepast kan worden aan hun wensen. Woningcorporaties zijn de weg kwijt De woningcorporaties laten het massaal afweten bij de bouw van nieuwe woningen. Hun productie daalde met 10,1% j-o-j in de eerste elf maanden van 2016. Woningcorporaties zijn inmiddels de kleinste speler in de bouw van nieuwe woningen. De productie door particuliere opdrachtgevers lag in de eerste elf maanden van 2016 2,4 keer zo hoog als die van woningcorporaties. Sinds 2000 zijn er niet zo weinig nieuwe woningen door woningcorporaties gebouwd in vergelijking met particuliere opdrachtgevers. In de periode 2000-2003 werden ook meer woningen door particuliere opdrachtgevers gebouwd. Daarna namen de woningcorporaties het stokje over zoals in de grafiek hieronder te zien is. Vanaf 2015 zijn de rollen echter weer omgedraaid. Woningcorporaties investeren niet meer Productie particuliere opdrachtgevers/productie woningcorporaties Projectontwikkelaars profiteren Projectontwikkelaars hebben hun omzet tijdens de crisisjaren ver weg zien zakken, maar laten eind 2016 ook weer flink herstel zien. Dit is in de figuur hieronder te zien. In vergelijking met de ontwikkeling van de omzet van de projectontwikkelaars lijkt de omzet van bouwers zelfs redelijk stabiel. Terwijl we allemaal weten hoe sterk de omzet van de bouwers is weggezakt de afgelopen jaren. Omzet projectontwikkelaars fluctueert sterk Index 2010=100 De projectontwikkelaars profiteren van het herstel van de nieuwbouw van woningen, waar zij een grote rol in spelen. Sinds het dieptepunt eind 2013 is de omzet van projectontwikkelaars met bijna 31% gestegen. De omzet van bouwers steeg sinds het dieptepunt met 12%. Nu de productie van nieuwe woningen wat afneemt, is dat ook terug te zien in de omzetontwikkeling van projectontwikkelaars. Daar is een lichte daling te zien. De crisis heeft ook op een ander vlak effect gehad. Er zijn nu meer en kleinere projectontwikkelaars actief.
Belangrijkste oorzaken dat woningcorporaties minder nieuwe woningen bouwen zijn de verhuurdersheffing die in 2013 is ingevoerd en de focus die zij vanuit de wetgeving moeten hebben op sociale huurwoningen. De taak van woningcorporaties wordt steeds meer ingeperkt tot het bouwen en verhuren van sociale huurwoningen waardoor zij ook geen huurwoningen voor de vrije sector of koopwoningen laten bouwen. Dat werd in het verleden wel gedaan. Over de nut en noodzaak van de verhuurdersheffing is veel discussie. Dit gaat met name over de vraag of corporaties voldoende geld overhouden om te investeren. Als gekeken wordt naar de totale corporatiesector is er voldoende geld om te investeren in renovatie en het bouwen van nieuwe woningen. Volgens het rapport Evaluatie verhuurdersheffing van Minister Blok (juni 2016) wordt er de komende jaren door corporaties nog wel geïnvesteerd in woningverbetering, maar niet in nieuwe woningen. De prognoses die woningcorporaties hebben opgegeven gaan uit van een stabilisatie van de investeringen in nieuwe woningen. Echter, als er naar de individuele woningcorporaties wordt gekeken zijn er grote verschillen. Vooral bij corporaties in de Noordvleugel van de Randstad is de verhuurdersheffing relatief hoog in vergelijking met de huuropbrengsten. Deze corporaties zullen daarom de grootste moeite hebben om te investeren in nieuwe woningen. Regionale verschillen zijn onverminderd groot Net zoals op de woningmarkt en bij woningcorporaties, zijn er ook grote regionale verschillen in de nieuwbouw van woningen. Regionale ontwikkelingen nieuwbouw woningen wisselend % groei Wijze van bouwen veranderd Er worden weer meer woningen gebouwd, maar de wijze waarop ze gebouwd worden is wel heel anders. Dat is in de grafiek hieronder te zien. Daarin staat de oppervlakte van de woningen per vergunning die wordt aangevraagd. Werd op de top van de markt nog per vergunning ruim 1.400m2 aan woningen gebouwd, nu is dit 500m2 minder per vergunning. Projectgrootte blijft afnemen Oppervlakte vergunning in m2 Dit betekent dat de nieuwe woningen in veel kleinere projecten worden gebouwd of dat er meer kleinere woningen worden gebouwd. Dit is waarschijnlijk allebei deels waar. Er wordt meer binnenstedelijk gebouwd waardoor de projectgrootte kleiner is. Daarnaast blijkt ook dat de afgelopen jaren meer kleine woningen (tot 50m2) zijn gebouwd. Het grootste deel van de Nederlandse woningvoorraad bedraagt nog steeds woningen met een oppervlakte van 100-150m2.
In de grafiek op de vorige pagina is de stijging van productie in de eerste elf maanden van 2016 te zien in vergelijking met de eerste elf maanden van 2015 en 2014. Uit de grafiek blijkt het diverse beeld tussen de verschillende provincies. Alle provincies hebben de afgelopen twee jaar (sinds 2014) een flinke stijging van de nieuwbouwproductie laten zien. De groei is het afgelopen jaar teruggelopen. In 2016 groeide de nieuwbouwproductie minder hard in vergelijking met dezelfde periode in 2015. In Groningen en Gelderland was zelfs een daling te zien. Opvallend genoeg was de sterkste toename van de nieuwbouw van woningen te zien in Friesland, Flevoland en Zeeland en niet in de Randstad. De volumes liggen daar wel een stuk lager dan in de Randstad, want ongeveer de helft van de nieuwbouwproductie van woningen vindt in de Randstad (Noord-Holland, Utrecht, Zuid- Holland) plaats. Vooruitzichten zijn weer goed De vooruitzichten voor de nieuwbouw van woningen zijn weer goed na een tijdelijke terugval van november 2015 tot en met mei 2016. Zoals in de grafiek rechts te zien is, steeg het aantal nieuw te bouwen woningen waarvoor een vergunning is aangevraagd vanaf mei 2016 weer. Weer herstel vergunningen in 2016 Aantal nieuw te bouwen woningen De stijging vanaf mei heeft het jaar nog niet goed kunnen maken. Het aantal nieuw te bouwen woningen waarvoor een vergunning is aangevraagd daalde met 8,7% j-o-j in de eerste elf maanden van 2016. De daling was zowel voor koop- als huurwoningen te zien. De nieuw te bouwen koopwoningen daalden met 7,2% j-oj, terwijl de huurwoningen met 11,9% j-o-j daalden. De eerste tekenen van deze daling zijn al te zien in de productie van nieuwbouwwoningen die nog maar beperkt steeg in de eerste elf maanden van 2016. Op basis van de ontwikkeling van de vergunningen, zal de productie van nieuwe woningen nog verder dalen. Dit zal wel tijdelijk zijn gezien het feit dat de afgegeven vergunningen op dit moment weer toenemen. De oorzaken van de daling in de productie waren dus tijdelijk. Zowel de commerciële partijen als de woningcorporaties hebben minder vergunningen aangevraagd in de eerste elf maanden van 2016. De enige uitzondering zijn particuliere opdrachtgevers. Zij lieten in 2016 al de sterkste groei in de productie van nieuwe woningen zien. Ook steeg in 2016 het aantal nieuw te bouwen woningen waarvoor zij een vergunning aanvroegen. In de meeste provincies is ook een daling te zien van het aantal nieuw te bouwen woningen waarvoor een vergunning is aangevraagd. Alleen in Groningen, Friesland, Overijssel en Limburg is in de eerste elf maanden van 2016 een stijging te zien. Dit zijn allen provincies waar de woningmarkt en de nieuwbouw van woningen later herstelden dan in de Randstad. Daarom is hier nu juist een stijging te zien. In de provincie Utrecht is de daling zeer beperkt. Randstad blijft koploper in aantallen In absolute aantallen worden nog steeds de meeste nieuwe woningen in de Randstad en andere stedelijke gebieden gebouwd. In het kaartje op de volgende pagina is te zien dat de meeste nieuwe koopwoningen in Amsterdam,
Den Haag en Rotterdam worden gebouwd. Hoe roder de kleur, hoe meer woningen er gebouwd worden. Ook rond Utrecht, Nijmegen en de steden in Noord-Brabant is veel activiteit te zien. De nieuwbouw in de noordelijke provincies is beperkt in vergelijking met de Randstad. Nieuwe koopwoningen in de grote steden Aantal nieuw te bouwen woningen Nieuwbouw van huurwoningen is beperkter in Nederland. Zoals in het kaartje hieronder te zien is, worden er vooral nieuwe huurwoningen in Amsterdam en Utrecht gebouwd. Nieuwe huurwoningen vooral in Amsterdam en Utrecht Aantal nieuw te bouwen woningen Dit zijn voor het overgrote deel huurwoningen die door commerciële partijen worden gebouwd. Zowel in Amsterdam als in Utrecht is bijna 90% van de nieuwe huurwoningen waarvoor een vergunning is aangevraagd in opdracht van een commerciële partij. Dit geeft aan dat de rol van woningcorporaties in de nieuwbouw van woningen voorlopig nog beperkt zal blijven. Nieuwbouw gedreven door conjunctuur niet door structurele factoren De huidige ontwikkelingen in productie en vergunningen voor nieuwe woningen laten zien dat de woningbouw gedreven wordt door conjuncturele ontwikkelingen. Ook is er sprake van een inhaalslag doordat tijdens de crisis maar beperkt nieuwe woningen zijn gebouwd. Dit komt doordat de woningbouw zeer sterk reageert op de ontwikkelingen op de woningmarkt. Hoogleraar gedragseconomie Henriëtte Prast gaf onlangs in de Volkskrant (13 januari 2017) aan dat de ontwikkelingen op de woningmarkt voor een groot deel worden veroorzaakt door emoties. De woningmarkt is een markt waar beperkte informatie beschikbaar is over de waarde van het product waardoor mensen zich laten meeslepen. Hierdoor ontstaat kuddegedrag. Dit is op dit moment vooral duidelijk in de grote steden te zien. De ontwikkelingen in de woningbouw hebben daardoor met vertraging ook emoties ten grondslag.
Dit terwijl de woningbouw een uitgelezen sector is die afhankelijk zou moeten zijn van structurele veranderingen in de maatschappij. Vooral aantal huishoudens steden groeien door Toename aantal huishoudens tot en met 2040 grotere steden tot en met 2040. Hoe donkerder de kleur, hoe harder het aantal huishoudens zal groeien. Vooral het aantal eenpersoonshuishoudens groeit hard in deze gebieden. In de witte gebieden zal het aantal huishoudens afnemen tot en met 2040. Er wordt de komende jaren op de juiste plekken gebouwd, maar er zou een constante stroom van nieuwbouw moeten zijn. Die is er niet zolang de woningbouw meebeweegt met de woningmarkt. afhankelijk zou moeten zijn van structurele ontwikkelingen zoals de demografie. De belangrijkste daarvan is de demografie. Zoals in het kaartje hierboven te zien is, groeit het aantal huishoudens vooral in de Slot Na records in 2015, zette de stijgende lijn op de woningmarkt in 2016 door. Gestuwd door de sterk oplevende woningmarkt werden er in 2015 meer nieuwe woningen gebouwd. De woningbouw werd hiermee de hoogvlieger van de bouwsector. In 2016 viel de productie van nieuwe woningen terug. Dit als gevolg van hoge grondprijzen, weinig capaciteit bij bouwers en het beperkt afgeven van bouwgrond. Inmiddels stijgt het aantal afgegeven vergunningen weer, wat een positief effect zal hebben op de productie. De regionale verschillen blijven groot. Vooral in de Randstad worden meer nieuwe woningen gebouwd. Doordat de woningbouw sterk reageert op de ontwikkelingen op de woningmarkt is de woningbouw afhankelijk van de conjunctuur. Terwijl de woningbouw juist
Disclaimer This document has been prepared by ABN AMRO. It is solely intended to provide financial and general information on economics. The information in this document is strictly proprietary and is being supplied to you solely for your information. It may not (in whole or in part) be reproduced, distributed or passed to a third party or used for any other purposes than stated above. This document is informative in nature and does not constitute an offer of securities to the public, nor a solicitation to make such an offer. No reliance may be placed for any purposes whatsoever on the information, opinions, forecasts and assumptions contained in the document or on its completeness, accuracy or fairness. No representation or warranty, express or implied, is given by or on behalf of ABN AMRO, or any of its directors, officers, agents, affiliates, group companies, or employees as to the accuracy or completeness of the information contained in this document and no liability is accepted for any loss, arising, directly or indirectly, from any use of such information. The views and opinions expressed herein may be subject to change at any given time and ABN AMRO is under no obligation to update the information contained in this document after the date thereof. Before investing in any product of ABN AMRO Bank N.V., you should obtain information on various financial and other risks and any possible restrictions that you and your investments activities may encounter under applicable laws and regulations. If, after reading this document, you consider investing in a product, you are advised to discuss such an investment with your relationship manager or personal advisor and check whether the relevant product considering the risks involved- is appropriate within your investment activities. The value of your investments may fluctuate. Past performance is no guarantee for future returns. ABN AMRO reserves the right to make amendments to this material. ABN AMRO, 2017