4Property Inleiding Product 4Property Pilot Assendelft 3D-Voxelmodel 3D inhoudsberekening 3D GBO-berekening Kwaliteit Aanvullend Uitsmijters Rondvraag 3D-Voxelmodellen
4Property 4Property: Ben Gorte (faculty of civil engineering and geosciences TU Delft) Stefan van Es (4Value)
Inleiding Transparantie Aanleiding gebruik 3D in WOZ: Controle objectkenmerken Nauwkeurigheid BAG-GBO Grote opgave, waarderen op GBO BAG-GBO > WDO-GBO 2022
Het idee: Voxels
Product 4Property In bulk generen van 3D-modellen Grondgebonden woningen Berekenen bruto-inhouden Berekenen BAG-gebruiksoppervlakten Hoge betrouwbaarheid Controlemiddel en basis voor WDO-GBO
Pilot Assendelft Gemeente Zaanstad is partner in pilot Grote diversiteit (jaren 30-stijl,kapvormen) Recent, dus goede tekeningen beschikbaar Voldoende repetitiebouw voor controles Pilotgebied van 300 x 500 meter 369 grondgebonden woningen Te veel voor deze workshop!
Pilot Assendelft Vandaag stap voor stap modelleren Parkrijklaan 64-78 8 woningen 3 woningtypes Aanbouwen (BAG / niet in BAG) Dakkapellen
Pilot Assendelft
Pilot Assendelft
Type A Pilot Assendelft
Type G (laag) Pilot Assendelft
Type G (hoog) Pilot Assendelft
Pilot Assendelft Type Adres Lbg B bg Hbg m3 bg L1 e B 1 e H1 e Vol 1 e L 2 e B 2 e H 2 e m3 2 e m3 G hoog Parkrijklaan 64 9,68 5,7 2,9 160,01 9,68 5,7 2,9 160,01 9,68 5,70 3,1 85,52 405,54 G hoog Parkrijklaan 66 9,68 5,4 2,9 151,59 9,68 5,4 2,9 151,59 9,68 5,4 3,1 81,02 384,20 A Parkrijklaan 68 9,68 5,4 2,9 151,59 9,68 5,4 2,4 125,45 9,68 5,4 2,1 54,89 331,93 A Parkrijklaan 70 9,68 5,4 2,9 151,59 9,68 5,4 2,4 125,45 9,68 5,4 2,1 54,89 331,93 A Parkrijklaan 72 9,68 5,4 2,9 151,59 9,68 5,4 2,4 125,45 9,68 5,4 2,1 54,89 331,93 A Parkrijklaan 74 9,68 5,4 2,9 151,59 9,68 5,4 2,4 125,45 9,68 5,4 2,1 54,89 331,93 G laag Parkrijklaan 76 9,68 5,4 2,9 151,59 9,68 5,4 2,9 151,59 9,68 5,4 2,2 57,50 360,68 G laag Parkrijklaan 78 9,68 5,7 2,9 160,01 9,68 5,7 2,9 160,01 9,68 5,70 2,2 60,69 380,71 Aangebouwde bijgebouwen: Parkrijklaan 64: aanbouw (BAG), dakkapel voor, dakkapel achter. Parkrijklaan 66: aanbouw (niet in BAG), dakkapel achter. Parkrijklaan 76: dakkapel achter. Parkrijklaan 78: aanbouw (BAG), dakkapel achter.
Pilot Assendelft Maatvoering bijgebouwen: Aanbouw woonruimte = 39,15m3 Dakkapel voorzijde = 7,82m3 Dakkapel achterzijde = 11,73m3
Pilot Assendelft Totaal volume: Parkrijklaan 64 : 405,54 + 39,15 + 7,82 + 11,73 = 464,24 Parkrijklaan 66 : 384,20 + 39,15 + 11,73 = 435,08 Parkrijklaan 68 : 331,93 = 331.93 Parkrijklaan 70 : 331,93 = 331.93 Parkrijklaan 72 : 331,93 = 331.93 Parkrijklaan 74 : 331,93 = 331.93 Parkrijklaan 76 : 360,68 + 11,46 = 372,41 Parkrijklaan 78 : 380,71+ 39,15 + 11,73 = 431,59
Pilot Assendelft Adres Meting Gegevens WOZ Afwijking Parkrijklaan 64 464,24 430,5 7,8% Parkrijklaan 66 435,08 389,5 10,5% Parkrijklaan 68 331,93 330 0,5% Parkrijklaan 70 331,93 330 0,5% Parkrijklaan 72 331,93 330 0,5% Parkrijklaan 74 331,93 330 0,5% Parkrijklaan 76 372,41 368,5 1,5% Parkrijklaan 78 431,59 409,5 5,4%
Pilot Assendelft Type Adressen Lbg B bg GBO bg L 1 e B 1 e GBO 1 e L2 e B 2 e GBO2 e GBO totaal G hoog Parkrijklaan 64 9 5,1 45,9 9 5,1 45,9 6,4 5,1 32,64 124,44 G hoog Parkrijklaan 66 9 5,1 45,9 9 5,1 45,9 6,4 5,1 32,64 124,44 A Parkrijklaan 68 9 5,1 45,9 9 5,1 45,9 0 0 0,00 91,80 A Parkrijklaan 70 9 5,1 45,9 9 5,1 45,9 0 0 0,00 91,80 A Parkrijklaan 72 9 5,1 45,9 9 5,1 45,9 0 0 0,00 91,80 A Parkrijklaan 74 9 5,1 45,9 9 5,1 45,9 0 0 0,00 91,80 G laag Parkrijklaan 76 9 5,1 45,9 9 5,1 45,9 3 5,1 15,30 107,10 G laag Parkrijklaan 78 9 5,1 45,9 9 5,1 45,9 3 5,1 15,30 107,10 Aangebouwde bijgebouwen: Parkrijklaan 64: aanbouw (BAG), dakkapel voor, dakkapel achter. Parkrijklaan 66: aanbouw (niet in BAG), dakkapel achter. Parkrijklaan 76: dakkapel achter. Parkrijklaan 78: aanbouw (BAG), dakkapel achter.
Pilot Assendelft Maatvoering bijgebouwen: Aanbouw woonruimte = 11,73 m2 Dakkapel voorzijde = 5,58 m2 Dakkapel achterzijde = 7,82 m2
Pilot Assendelft Totale gebruiksoppervlakte: Parkrijklaan 64 : 124,44 + 11,73 + 5,58 + 7,82 = 149,57 Parkrijklaan 66 : 124,44 + 11,73 + 7,82 = 132,26 Parkrijklaan 68 : 91,80 = 91.80 Parkrijklaan 70 : 91,80 = 91.80 Parkrijklaan 72 : 91,80 = 91.80 Parkrijklaan 74 : 91,80 = 91.80 Parkrijklaan 76 : 107,10 + 7,82 = 114,92 Parkrijklaan 78 : 107,10 +11,73 + 7,82 = 126,65
Pilot Assendelft Adres Meting Gegevens BAG Afwijking Parkrijklaan 64 149,57 135 9,8% Parkrijklaan 66 132,26 122 7,6% Parkrijklaan 68 91,80 105 14,3% Parkrijklaan 70 91,80 105 14,3% Parkrijklaan 72 91,80 105 14,3% Parkrijklaan 74 91,80 105 14,3% Parkrijklaan 76 114,92 119 3,5% Parkrijklaan 78 126,65 129 1,8%
3D-Voxelmodel Opbouw 3D-Voxelmodel in stappen: 1. Selecteren werkgebied uit BAG of uit OpenStreetMap.
3D-Voxelmodel 2. Downloaden betreffende AHN-kaartbladen uit PDOK: de puntenwolk plus het terreinraster.
3D-Voxelmodel 3. Genereren puntenwolk uit luchtfoto (dense-matching).
3D-Voxelmodel 3. Genereren puntenwolk uit luchtfoto (dense-matching).
3D-Voxelmodel 4. Het samenstellen van een interne referentietabel op basis van de BAGpand-id s binnen het geselecteerde gebied, het BEN-id. Pand-id BEN-id 479100000013988 2755 479100000029028 3476 479100000030784 2818 479100000016313 187 479100000030924 984 479100000028861 3164 479100000031198 1875
3D-Voxelmodel 5. de BAG-kaart wordt gerasterd, zodat elk pixel het ben-idvan het betreffende pand wordt, of 0. Hiermee wordt alle ruimte buiten de relevante pandvlakken uitgesloten.
3D-Voxelmodel 6. Panden die aaneengesloten zijn of dicht bij elkaar staan, worden gegroepeerd. Hierbij worden aaneengesloten panden als groepje verwerkt. Hiermee wordt geborgd dat binnenmuren als binnenmuren en buitenmuren als buitenmuren worden behandeld.
3D-Voxelmodel 7. Het systeem genereert een folder voor elk groepje. daarin verzamelen we het betreffende BAG-stukje, de dakpuntenuit de puntenwolk, en de terreinpixels uit het 50cm ahn raster.
3D-Voxelmodel 8. Uit de BAG distilleren we buiten-en tussenmuren.
3D-Voxelmodel 9. de dakpunten, voorzoverbinnen de BAG-pandvlakken, worden geinterpoleerdin een dakenraster (interpoleren moet vanwege gaten tgv dakramen, zonnepanelen etc.)
3D-Voxelmodel 10. de terreinpixels worden onder de huizen door geïnterpoleerd, en daaruit wordt 1 vloerhoogte per huis geselecteerd
3D-Voxelmodel 11. Op elke pixel in de gerasterde BAG wordt een kolommetje voxels geplaatst, dat loopt vanaf de vloerhoogte tot aan de dakhoogte.
3D-Voxelmodel 12. Voxels die boven een muurpixel zitten (uit 7) worden muurvoxel.
3D-Voxelmodel 13. Voxels die op vooraf geselecteerde hoogtes boven de vloerhoogte zitten, en geen muurvoxel zijn, worden vloervoxel. 14. Vloervoxelswaar 8 of meer voxelsboven zitten, worden "taxfloor", de overige worden "freefloor.
3D-Voxelmodel 15. Uit het verschil tussen dak-en vloerhoogtes, per pixel bij elkaar opgeteld, volgt het bruto volume per object.
3D-Voxelmodel 16. Uit het aantal taxfloor-voxels wordt de gebruiksoppervlakte berekend.
3D-Voxelmodel 17. We hebben een programma genaamd paraview, waarmee we al de kubusjes in verschillende kleuren weergeven en een screenshot maken.
3D-Voxelmodel 18. De berekende volumes, gebruiksoppervlakten en 3D-Voxelmodellen worden via het BEN-idtoegevoegd aan het WOZ/BAG referentiebestand en opgeleverd aan de opdrachtgever. WOZNUMMER Straat Nr E/O Pc Woonplaatsnaam 47900113673 Boekenbergpark 9 O 1567HE ASSENDELFT 47900113672 Boekenbergpark 11 O 1567HE ASSENDELFT 47900113671 Boekenbergpark 13 O 1567HE ASSENDELFT 47900113654 Boekenbergpark 16 E 1567HE ASSENDELFT 47900113669 Boekenbergpark 17 O 1567HE ASSENDELFT 47900113653 Boekenbergpark 18 E 1567HE ASSENDELFT 47900113668 Boekenbergpark 19 O 1567HE ASSENDELFT 47900113652 Boekenbergpark 20 E 1567HE ASSENDELFT 47900113667 Boekenbergpark 21 O 1567HE ASSENDELFT 47900113651 Boekenbergpark 22 E 1567HE ASSENDELFT 47900113666 Boekenbergpark 23 O 1567HE ASSENDELFT 47900113650 Boekenbergpark 24 E 1567HE ASSENDELFT 47900113665 Boekenbergpark 25 O 1567HE ASSENDELFT 47900113664 Boekenbergpark 27 O 1567HE ASSENDELFT 47900113663 Boekenbergpark 29 O 1567HE ASSENDELFT 47900113662 Boekenbergpark 31 O 1567HE ASSENDELFT 47900113753 Decatlon 43 O 1567JB ASSENDELFT 47900113752 Decatlon 45 O 1567JB ASSENDELFT 47900113751 Decatlon 47 O 1567JB ASSENDELFT 47900113750 Decatlon 49 O 1567JB ASSENDELFT 47900113749 Decatlon 51 O 1567JB ASSENDELFT 47900080844 Dijkland 1 O 1567CC ASSENDELFT 47900080866 Dijkland 2 E 1567CC ASSENDELFT 47900080845 Dijkland 3 O 1567CC ASSENDELFT 47900080867 Dijkland 4 E 1567CC ASSENDELFT 47900080846 Dijkland 5 O 1567CC ASSENDELFT
Kwaliteit Kwaliteitsnormen BAG heel helder 1,15 x oppervlakte Bij kleine GBO is dit erg ruim Trapgaten, opgaande leidingschachten, vides, entresols Kwaliteitsnormen WOZ minder hard Jaarlijkse controle 20% objectenbestand Pagina 100, Waarderingsinstructie 2017 Controleren of nameten? Afwijkingen van 10% in orde (Pagina 190)
Vergelijking metingen volume Kwaliteit Adres Meting WOZ 3D % 3D % WOZ Parkrijklaan 64 464,24 430,5 480,55 3,5% 10,4% Parkrijklaan 66 435,08 389,5 413,84 4,8% 5,9% Parkrijklaan 68 331,93 330 331,38 1,6% 0,1% Parkrijklaan 70 331,93 330 326,62 1,5% 1,0% Parkrijklaan 72 331,93 330 324,90 2,1% 1,5% Parkrijklaan 74 331,93 330 329,38 0,7% 0,2% Parkrijklaan 76 372,41 368,5 371,66 0,1% 0,9% Parkrijklaan 78 431,59 409,5 430,48 0,1% 4,8%
Kwaliteit Vergelijking metingen gebruiksoppervlakte Adres Meting BAG 3D % 3D % BAG Parkrijklaan 64 149,57 135 153,12 2,3% 10,8% Parkrijklaan 66 132,26 122 128,32 3,0% 8,4% Parkrijklaan 68 91,80 105 92,80 1,1% 12,6% Parkrijklaan 70 91,80 105 91,92 0,1% 12,6% Parkrijklaan 72 91,80 105 91,84 0,1% 12,6% Parkrijklaan 74 91,80 105 91,80 0,0% 12,6% Parkrijklaan 76 114,92 119 113,60 1,2% 3,4% Parkrijklaan 78 126,65 129 132,92 4,7% 1,8%
Doelstellingen: Kwaliteit 90% m3 metingen binnen 10% van werkelijkheid 95% m2 metingen binnen BAG-norm 95% technisch goede 3D-modellen Stand van zaken*: 92% m3 metingen binnen 10% (76% binnen 5%) 90% m2 metingen binnen BAG-norm 100% technisch goede 3D-modellen * Ten opzichte van gegevens tot op heden, 62 woningen moeten nog worden gemeten.
Kwaliteit Kwaliteit 3D-Voxelmetingen 369 woningen
Kwaliteit Gemeenten zijn enthousiast: Uitgevoerd: POC Goes: 911 objecten > 722 objecten akkoord, 189 objecten controle Hulst: 11.208 objecten > 5.947 akkoord, 5.261! controle Opdracht: Heusden:15.324 objecten Zaltbommel: 9.489 objecten
Aanvullend Meetresultaten: controlemiddel of waarheid? Eerste gebruik ter controle van huidige WOZ/BAG Uitval, nameten of 3D-meting overnemen? Kwaliteit meetresultaat is technisch maximum Meetresultaat is nauwkeurig tot ± 5% (Waka 10%) Is menselijke meting nauwkeuriger? (in bulk) Bij repetitiebouw meetresultaten middelen Individuele bouw: deelobjecten identificeren en meting verdelen Let op afwijkende bouw (drive-in, dijkwoning) Grote tijdwinst bij controles
Aanvullend Waarderen op gebruiksoppervlakte: 3D-metingen niet uitgesplitst naar WDO Bijgebouwen vaak 1 bouwlaag Conversie naar GBO met weinig kwaliteitsverlies Rekensom: GBO uit 3D-meting -/-GBO bijgebouw = GBO 1100 Betrouwbaarder dan iedere andere conversie Gestapelde bouw niet op deze wijze Uitzonderingen (split-level, vide, kelders)
Aanvullend Gegevensbronnen nodig voor 3D-modellering: BAG-pandenkaart (gemeente) AHN 2/3 kaartmateriaal (open source) Luchtfoto, ruwe stereobeelden + AT, <5cm (gemeente) Lijst met grondgebonden woningen uit WOZ (gemeente*) BAG/WOZ relaties te modelleren objecten (gemeente) * niet voor 4Woz 2.0 gebruikers
Aanvullend Gegevensbronnen nodig voor 3D-modellering: Resolutie 10cm Resolutie 2,5cm
Aanvullend Gegevensbronnen nodig voor 3D-modellering: Resolutie 10cm Resolutie 2,5cm
Aanvullend Doorlooptijd genereren 3D-Voxelmodel: Afhankelijk van oppervlakte en aantal objecten Meer HA is meer kaartmateriaal Inpassen kaartmateriaal enige handwerk in proces Doorlooptijden op maat, afhankelijk van opdrachten Indicatie 2/3 weken
Aanvullend Ontwikkelingen: Product nu: referentiebestand WOZ/BAG/3D Grafische interface 4Woz 2.0 Stand-alone interface Mutatiebijhouding Meting per WDO (WOZ-deelobjectenkaart)
WOZ-object: Uitsmijters Dorpsstraat 12, 1111,Vrijstaande woning, BJ 2006 WOZ/BAG 3D-meting 224m3 7.876m3 30m2 5.954m2
WOZ-object: Uitsmijters Clitexweg 9, 1111, Vrijstaande woning, BJ 1920 WOZ/BAG 3D-meting 1.547m3 106.490m3 860m2 37.704m2
WOZ-object: Uitsmijters Brouwerijstraat 8, 1141, Hoekwoning, BJ 2008 WOZ/BAG 3D-meting 350m3 1.432m3 105m2 436m2
Vragen?