GEBRUIKSVERORDENING TWEEDE WONINGEN GEMEENTE NOORD-BEVELAND 2013 pagina 1 van 17
Samenvatting De Gebruiksverordening tweede woningen legt de spelregels vast voor het gebruik van woningen voor permanent wonen, deeltijdwonen en het tweede woningbezit binnen de kernen. Veranderingen in demografische ontwikkelingen en bevolkingssamenstelling zijn direct van invloed op de woningmarkt en de leefomgeving. Afname van huishoudens kan leiden tot woningleegstand en afnemende kwaliteit van de leefomgeving. Voor de komende 30 jaar wordt er een vergrijzing van de bevolking verwacht waardoor de vraag naar het type woningen verandert. De functieverandering van de woningvoorraad door reguliere, permanente woningen als deeltijdwoning te laten gebruiken kan leegstand tegen gaan en de leefbaarheid van de kernen ten goede komen. Steeds meer mensen kiezen voor een tweede woning als deeltijdwoning. Deze woning wordt om werkredenen niet betrokken. Deze tweede woning wordt in het weekend gebruikt om te ontspannen op Noord-Beveland. Doordeweeks verblijft men dan in de eerste woning zodat men daar de nacht kan doorbrengen en niet doordeweeks steeds naar Noord-Beveland hoeft. De gemeente Noord-Beveland wil graag haar steentje bijdragen aan een duurzame, toekomstgerichte samenleving, daarom heeft zij voor haar inwoners de Gebruiksverordening tweede woningen. Doel van de verordening is door middel van deze verordening de leefbaarheid binnen de gemeente te bevorderen en leegstand tegen te gaan. Deze verordening is zo opgesteld dat woningen in delen van de kernen gebruikt kunnen worden als deeltijdwoning en woningen in andere delen gebruikt moeten worden voor permanente bewoning. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met de medewerkers van onze afdeling Beleid en projecten. Deze zijn te bereiken via telefoonnummer 14 0113 of via het e-mail adres info@noord-beveland.nl Aan de samenvatting kunnen geen rechten worden ontleend. pagina 2 van 17
INHOUD Onderwerp Pagina Samenvatting 2 Artikel 1. Begripsbepalingen 4 Artikel 2. Toepassingsgebied 5 Artikel 3. Doel en uitgangspunt 5 Artikel 4. Verbodsbepaling 5 Artikel 5. Overgangsrecht 5 Artikel 6. Vergunning 6 Artikel 7. Nadere regels 6 Artikel 8. Hardheidsclausule 6 Artikel 9. Citeertitel 6 Artikel 10. In werking treding 6 Bijlage I Criteria schenking 10 Bijlage II Criteria op grond van testament/uiterste wil 11 Bijlage III Criteria op grond van onredelijke bouwkosten 12 Bijlage IV Criteria medische gronden 13 Bijlage V Grenzen als bedoeld in artikel 2 waarbinnen de verordening geldt 14 Bijlage VI Schema begrip tweede woning 17 pagina 3 van 17
Artikel 1. Begripsbepalingen In deze regeling wordt verstaan onder: Gebruiksverordening tweede woningen 2013 a. Permanente bewoning: bewoning van een ruimte als hoofdverblijf b. Bedrijfsmatig gebruik van een woning: het gebruik van de woning voor het verrichten van werkzaamheden van dienstverlenende aard met als doel daaruit hoofd- en/of neveninkomsten te betrekken. c. Recreatiewoning: een tot bewoning bestemd gebouw dat voldoet aan alle criteria die gelden voor woningen, maar waarvoor daarnaast geldt dat de woning of voor vakantiedoeleinden is bestemd of gelegen is op een officieel voor recreatie aangewezen terrein. d. Deeltijdwoning: een tweede woning die om werkredenen niet wordt betrokken, waarbij een duidelijke scheiding is tussen doordeweek en weekend: doordeweeks in de eerste woning werken en verblijven zodat men daar de nacht kan doorbrengen en niet doordeweeks steeds naar Noord-Beveland hoeft. In het weekend ontspannen in de deeltijdwoning die vaak verder van het werk ligt. e. Verschil recreatiewoning deeltijdwoning: Er bestaat een overlap tussen recreatiewoningen en deeltijdwoningen. Recreatiewoningen die in de verhuur zitten behoren niet tot de deeltijdwoningen en deeltijdwoningen zonder recreatieve bestemming behoren niet tot de recreatiewoningen. Een deeltijdwoning is dus niet altijd synoniem aan een recreatiewoning omdat een deeltijdwoning ook andere gebruiksvormen kan hebben. f. Tweede woning:een woning die niet wordt gebruikt als hoofdverblijf, zie ook bijlage VI g. Hoofdverblijf: Als criterium voor de vaststelling of iemand zijn hoofdverblijf in een gebouw heeft, geldt of hij of een ander gedurende een aaneengesloten periode van 180 dagen ten minste 2/3 van die tijd zijn hoofdverblijf in dat gebouw heeft. Ook het inschrijven in de Gemeentelijke Basis Administratie is een criterium voor het vaststellen of iemand zijn hoofdverblijf in een gebouw heeft. pagina 4 van 17
Artikel 2. Toepassingsgebied a. Deze verordening is van toepassing op de hoofdstraten en de straten in de doorgaande routen van de kernen. Voor de gebieden zoals is aangegeven op de bij deze verordening behorende bijlage V. Kamperland: Veerweg, Noordstraat, Wissenkerke: Dorpsweg, Oostvoorstraat, Voorstraat Geersdijk: Burgemeester P. Wissestraat, Geersdijkseweg Kortgene: Hoofdstraat, Kaaioprit, Kaaistraat. Colijnsplaat: Colijnsplaatseweg, Havelaarstraat, Voorstraat b. Deze verordening is niet van toepassing op de kern Kats Artikel 3. Doel en uitgangspunt a. De functieverandering van de woningvoorraad door reguliere, permanente woningen als deeltijdwoning te laten gebruiken kan leegstand tegen gaan en de leefbaarheid van de kernen ten goede komen. b. Door flexibel om te gaan met de woningvoorraad kan er beter ingespeeld worden op de wijzigingen van de woningmarkt. c. Deze verordening is zo opgesteld dat woningen in delen van de kernen gebruikt kunnen worden als deeltijdwoning en woningen in andere delen gebruikt moeten worden voor permanente bewoning. d. Het gebruik van reguliere, permanente woningen langs de doorgaande routen van de kernen, als deeltijdwoning tegengaan. Artikel 4. Verbodsbepaling a. Het is de rechthebbende op een tot permanente bewoning bestemd gebouw verboden dit gebouw te gebruiken, in gebruik te geven of te laten gebruiken als recreatiewoning, tweede woning of deeltijdwoning. b. Onder het gebruiken, in gebruik geven of laten gebruiken van een tot bewoning bestemd gebouw als tweede woning, wordt in elk geval verstaan het beschikbaar hebben of houden van het gebouw ten behoeve van zichzelf of van een ander, zonder dat hij of die ander zijn hoofdverblijf in dat gebouw heeft en er een redelijke termijn is verstreken, na welke het beschikbaar hebben of houden niet meer geacht kan worden te geschieden met het doel het gebouw te gebruiken, in gebruik te geven of te laten gebruiken als hoofdverblijf. Artikel 5. Overgangsrecht a. Het verbod, vervat in artikel 4, geldt niet ten aanzien van iemand die een woning als tweede woning, recreatiewoning of deeltijdwoning in gebruik heeft op het tijdstip van het van kracht worden van deze verordening en de rechthebbende op die woning beschikt over een door burgemeester en wethouders schriftelijk verleende ontheffing op grond van De Gebruiksverordening tweede woning, zoals vastgesteld door de raad op 6 januari 2007 of zoals vastgesteld door de raad op 31 januari 1995. pagina 5 van 17
b. Deze uitzondering heeft een persoonlijk karakter en geldt voor de rechthebbende op een tot permanente bewoning bestemd gebouw op het tijdstip van het van kracht worden van deze verordening en eenmalig voor een opvolgende rechthebbende, indien de opvolging het gevolg is van vererving, voor het overige geldt het verbod onverkort. Artikel 6. Vergunning a. Burgemeester en wethouders kunnen van het verbod vervat in artikel 4 ontheffing verlenen door het verstrekken van een vergunning op basis van de volgende punten: schenking, testament/uiterste wil, onredelijke bouwkosten en medische gronden. Aan een zodanige vergunning worden voorschriften verbinden. De beoordeling van de gronden vindt plaats op basis van de in de bijlage genoemde uitgangspunten. b. De vergunning heeft een persoonlijk karakter; voor een opvolgende eigenaar geldt het verbod onverkort. c. De vergunning kan niet worden verleend wanneer het gaat om het gebruik van de woning als recreatiewoning. Artikel 7. Nadere regels a. Burgemeester en wethouders worden gemachtigd de nadere regels als bedoeld in artikel 35 van de Huisvestingswet vast te stellen. Artikel 8. Hardheidsclausule a. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening. Artikel 9. Citeertitel a. Deze verordening kan worden aangehaald als Gebruiksverordening tweede woningen. Artikel 10. In werking treding a. Deze verordening treedt in werking op de 8 e dag na die waarop zij bekend is gemaakt. b. Met ingang van deze datum wordt de navolgende verordening ingetrokken: De Gebruiksverordening tweede woning, zoals vastgesteld door de raad op 6 januari 2007. pagina 6 van 17
Toelichting Artikel 1. Begripsbespalingen Hier worden enkele begrippen toegelicht. Gebruiksverordening tweede woningen 2013 Artikel 2. Toepassingsgebied Deze verordening is van toepassing op delen van de kernen van deze gemeente. Per kern is het werkingsgebied aangegeven op bij de verordening behorende situatietekening. Duidelijk is dat van de werking van de verordening zijn uitgesloten die panden die zijn aangeduid met een andere bestemming dan de bestemming wonen. Waar mogelijk is dat op de genoemde situatietekening aangeven. Artikel 3. Doel en uitgangspunt Veranderingen in demografische ontwikkelingen en bevolkingssamenstelling zijn direct van invloed op de woningmarkt en de leefomgeving. Afname van huishoudens kan leiden tot woningleegstand en afnemende kwaliteit van de leefomgeving. Voor de komende 30 jaar wordt er een vergrijzing van de bevolking verwacht waardoor de vraag naar het type woningen verandert. De functieverandering van de woningvoorraad door reguliere, permanente woningen als tweede woning te laten gebruiken kan leegstand tegen gaan en de leefbaarheid van de kernen ten goede komen. Door flexibel om te gaan met de woningvoorraad kan er beter ingespeeld worden op de wijzigingen van de woningmarkt. Bevolkingsdaling, krimp, ontgroening en vergrijzing worden over het algemeen geassocieerd met problemen. Vanwege de praktische onvermijdelijkheid van de demografische ontwikkelingen is het van belang om er tijdig en verstandig mee aan de slag te gaan: problemen het hoofd bieden en kansen verzilveren. De komende jaren zal de bevolking krimpen. Na 2025 daalt niet alleen het aantal inwoners, maar ook het aantal huishoudens. In combinatie met ontgroening en vergrijzing kan dit grote gevolgen hebben voor de leefbaarheid van het platteland en het economisch perspectief van krimpregio's. Op vele beleidsterreinen zullen we te maken krijgen met de demografische veranderingen. Minder jeugd betekent minder scholen. Minder huishoudens betekent minder vraag naar woningen en wellicht leegstand. Minder nieuwbouw betekent minder inkomsten voor de gemeente. De vergrijzing leidt tegelijk tot een toenemende vraag naar zorg en een veranderende vraag op het gebied van welzijnsvoorzieningen en recreatie. Proactief reageren is noodzakelijk om te voorkomen dat krimp leidt tot problemen en als er nog geen krimp is dan zal de vergrijzing en ontgroening alsnog een beroep doen op de creativiteit en flexibiliteit van de overheid om hiermee om te gaan in de komende jaren. Het is de kunst om juist in tijden van krimp, ontgroening en vergrijzing te zoeken naar manieren om de kwaliteit van leven in de dorpen te laten groeien. pagina 7 van 17
De demografische ontwikkelingen vragen om een andere manier van denken en handelen. Juist daardoor ontstaan er ook nieuwe inzichten die nieuwe wooncombinaties mogelijk maken. Artikel 4. Verbodsbepaling In dit artikel is het verbod vastgelegd, inhoudende dat een woning niet mag worden gebruikt als deeltijdwoning of tweede woning. Of iemand een woning als tweede woning in gebruik heeft wordt getoetst aan het criterium of hij of een ander gedurende een aaneengesloten periode van 180 dagen ten minste 2/3 van die tijd zijn hoofdverblijf in dat gebouw heeft. Inherent hieraan is dat frequent zal moeten worden gecontroleerd waar iemand al dan niet zijn hoofdverblijf heeft. Artikel 5. Overgangsrecht Ten einde bestaande rechten te handhaven is in de verordening een overgangsbepaling opgenomen inhoudende dat een op een eerder tijdstip verleende ontheffing, wordt aangemerkt als een vergunning als bedoeld in artikel 6 van de verordening. Daarnaast geldt eenmalig dat in het geval van vererving bij versterf van een tot bewoning bestemd gebouw het met de verordening strijdig recreatieve gebruik mag worden gecontinueerd. Voor de opvolgende rechthebbende en de rechthebbende die anders dan door vererving een woning verkrijgt, geldt het verbod onverkort. Degenen die niet over een dergelijke ontheffing beschikken, doch desondanks menen daarvoor in aanmerking te moeten komen, kunnen gebruik maken van de hardheidsclausule, die in artikel 6 is opgenomen. Artikel 6. Vergunning In artikel 6 is de mogelijkheid opgenomen tot het verlenen van een vergunning. Een vergunning geeft aan dat slechts in bijzondere gevallen en bij wijze van uitzondering een vergunning wordt verleend. Dit uitgangspunt sluit nauw aan op de bedoelingen van de verordening en dat is het toeroepen van een halt aan de ongecontroleerde uitbreiding van het aantal (illegale) tweede woningen. De vergunning heeft een persoonlijk karakter. Hiermee is tevens aangegeven dat bij wijziging van het eigendom de vergunning komt te vervallen en de woning waarvoor vergunning is verleend vervolgens weer voor permanente bewoning moet worden gebruikt. De verordening kent vier gronden op basis waarvan vergunning wordt verleend, namelijk: * schenking * op grond van onredelijke bouwkosten * testament/uiterste wil * medische gronden Om hiervoor in aanmerking te komen, dient men aan de criteria te voldoen die worden vermeld in de bijlage met betrekking tot artikel 6. pagina 8 van 17
Artikel 7. Nadere regels Gebruiksverordening tweede woningen 2013 De Huisvestingswet biedt in artikel 35 de mogelijkheid tot het vaststellen van nadere regels, die overwegend van procedurele aard zijn. Zekerheidshalve is deze bevoegdheid hier vastgelegd. Nu onderwerpen over het behandelen van aanvragen c.a. nadrukkelijk zijn opgenomen in de Algemene wet bestuursrecht, zal de behoefte aan het vaststellen van deze nadere regels niet groot zijn. Artikel 8. Hardheidsclausule Teneinde onrechtvaardigheden in de toepassing van de verordening te ondervangen, is in artikel 8 voorzien in een hardheidsclausule. Artikel 9. Citeertitel Dit artikel spreekt voor zich, zodat een nadere toelichting achterwege kan blijven. Artikel 10. In werkingtreding Dit artikel spreekt voor zich, zodat een nadere toelichting achterwege kan blijven. pagina 9 van 17
Bijlage I Criteria schenking Gebruiksverordening tweede woningen 2013 De reden om tot een vergunning, ingevolge artikel 6 van de Gebruiksverordening tweede woningen, te komen is, dat het niet gerechtvaardigd is om slechts door vererving een vergunning door te geven. Een burger kan meer belang hebben bij schenking in plaats van vererving, bijvoorbeeld om belasting technische redenen of emotionele redenen. Het verschil tussen schenking en vererving is gelegen in het moment van de eigendomswisseling. Deze wordt bij schenking vervroegd ten opzichte van vererving. Een vergunning die verleend wordt, dient nauw aan te sluiten bij artikel 3. Met dien verstande dat een vergunningverlening alleen plaats kan vinden als aan de volgende voorwaarden is voldaan: iemand heeft een woning, bestemd voor permanente bewoning, als tweede woning in gebruik op het tijdstip van het van kracht worden van de Gebruiksverordening Tweede Woningen en de rechthebbende beschikt op die woning over een door burgemeester en wethouders verleende ontheffing op grond van: de Gebruiksverordening tweede woning, zoals vastgesteld door de raad op 31 januari 1995; de opeenvolgende rechthebbende heeft geen rechtspersoonlijkheid (ingevolge artikel 2:3 Bw). Met andere woorden: de opeenvolgende rechthebbende dient een natuurlijk persoon te zijn onder het begrip de opeenvolgende rechthebbende in geval van schenking wordt verstaan: die rechthebbende die conform de regels van erfrecht de opeenvolgende rechthebbende zou zijn in geval van vererving. Onder het begrip vererving wordt verstaan datgene wat bepaald is in Boek 4 Burgerlijk Wetboek, elfde titel. In het geval dat door schenking, de woning door een andere opeenvolgende rechthebbende verkregen wordt, vervalt de bestaande vergunning (bijvoorbeeld: door schenking verkrijgt niet het kind van de rechthebbende de woning, maar een vriend of kleinkind van de rechthebbende. In dit geval vervalt de bestaande vergunning) de vergunningstermijn wordt gekoppeld aan het leven van de vergunninghouder. Artikel 3 spreekt over persoonlijk karakter de te verlenen vergunning wordt slechts émalig verleend. Overdragen door middel van vererving, schenking of legaat kan niet meer plaatsvinden. De vergunning verliest zijn kracht op het moment dat de woning permanent bewoont gaat worden of op het moment dat de woning verkocht wordt. pagina 10 van 17
Bijlage II Criteria op grond van testament/uiterste wil (boek 4 Burgerlijk Wetboek, 12e titel) De reden om tot een vergunning, ingevolge artikel 6 van de Gebruiksverordening tweede woningen, te komen is, dat het niet gerechtvaardigd is om slechts door vererving een vergunning door te geven. Immers onder het begrip vererving, genoemd in artikel 6, wordt alleen verstaan datgene wat bepaald is in Boek 4 Burgerlijk Wetboek, elfde titel. Een vergunning die verleend wordt, dient nauw aan te sluiten bij artikel 6. Met dien verstande dat een vergunningverlening alleen plaats kan vinden als aan de volgende voorwaarden is voldaan: iemand heeft een woning, bestemd voor permanente bewoning, als tweede woning in gebruik op het tijdstip van het van kracht worden van de Gebruiksverordening tweede woningen, en de rechthebbende beschikt op die woning over een door burgemeester en wethouders verleende ontheffing op grond van de Gebruiksverordening tweede woning, zoals vastgesteld door de raad op 31 januari 1995; de opeenvolgende rechthebbende heeft geen rechtspersoonlijkheid (ingevolge artikel 2:3 Burgerlijk Wetboek). Met andere woorden: de opeenvolgende rechthebbende dient een natuurlijk persoon te zijn onder het begrip de opeenvolgende rechthebbende in geval van testament/uiterste wil wordt verstaan: die rechthebbende die conform de regels van erfrecht de opeenvolgende rechthebbende zou zijn in geval van vererving. Onder het begrip vererving wordt verstaan datgene wat bepaald is in boek 4 Burgerlijk Wetboek, elfde titel. In het geval dat door testament/uiterste wil, de woning door een andere opeenvolgende rechthebbende verkregen wordt, vervalt de bestaande vergunning (bijvoorbeeld: door testament/uiterste wil verkrijgt niet het kind van de rechthebbende de woning, maar een vriend of kleinkind van de rechthebbende. In dit geval vervalt de bestaande vergunning) de vergunningstermijn wordt gekoppeld aan het leven van de vergunninghouder. Artikel 3 spreekt over persoonlijk karakter de te verlenen vergunning wordt slechts émalig verleend. Overdragen door middel van vererving, schenking of legaat kan niet meer plaatsvinden. De vergunning verliest zijn kracht op het moment dat de woning permanent bewoond gaat worden of op het moment dat de woning verkocht wordt. pagina 11 van 17
Bijlage III Criteria op grond van onredelijke bouwkosten Indien een woning niet (geheel) voldoet aan de criteria genoemd in het Bouwbesluit, kan een vergunning, ingevolgde artikel 6 van de Gebruiksverordening tweede woningen, verleend worden als aan de volgende voorwaarden is voldaan: de woning voldoet niet (geheel) conform de bepalingen in het Bouwbesluit de woning is op basis van redelijkheid, tegen lonende kosten, daartoe ook niet geschikt te maken. De vergunning verliest zijn kracht op het moment dat de woning permanent bewoond gaat worden, de woning verkocht wordt of het bouwvolume van de woning uitgebreid wordt. pagina 12 van 17
Bijlage IV Criteria medische gronden Gebruiksverordening tweede woningen 2013 Een vergunning op grond van medische gronden kan verleend worden als een bewoner medisch moet worden verzorgd buiten zijn huis. Op grond hiervan kan hij niet permanent zijn huis bewonen. Een vergunning, ingevolge artikel 6 van de Gebruiksverordening tweede woningen, wordt verleend, indien aan de volgende voorwaarden is voldaan: de eigenaar bewoont, op het moment van aanvraag, zelf permanent de woning de aanvraag is onderbouwd en gemotiveerd het RIO heeft een positief advies uitgebracht. Deze instantie heeft met name getoetst aan de begrippen medische noodzaak, spoedeisendheid, zich elders huisvesten is noodzakelijk en onomstotelijk moet vast komen te staan dat bezoek van de eigenaar aan de woning bevorderlijk dan wel noodzakelijk is ter verlichting van zijn/haar ziekte de te verlenen vergunning is exclusief aan de gezondheidstoestand van de eigenaar van de woning gekoppeld de eigenaar die vanwege medische gronden buiten de gemeente Noord-Beveland wordt gehuisvest, dient in Midden- en Noord-Zeeland gehuisvest te worden. Wanneer blijkt dat dit niet het geval is, dient de vergunning ingetrokken cq. niet verleend te worden. In bijzondere gevallen zal het college van burgemeester en wethouders apart een besluit nemen. de kosten van het advies en kosten die aan de procedure tot vergunningverlening gekoppeld zijn, dienen voor rekening van betrokkene te komen sléchts de familie van de eigenaar mag de woning als tweede woning gebruiken. Gebruik door een derde mag niet plaatsvinden. Bij constatering hiervan, wordt de vergunning ingetrokken vergunning wordt tijdelijk verleend voor een periode van 1 jaar. Na deze periode wordt de situatie opnieuw beoordeeld. Wanneer blijkt dat de situatie, die op het moment van het verlenen van de vergunning bestond, onveranderd of verslechterd is; wordt de vergunning voor 1 jaar verlengd. Na dit jaar vindt wederom een beoordeling plaats De vergunning verliest zijn kracht op het moment dat de eigenaar van de woning overlijdt, (tussentijdse) eigendomsoverdracht van de woning plaatsvindt of de woning (weer) permanent bewoond gaat worden. pagina 13 van 17
Bijlage V Grenzen als bedoeld in artikel 2 waarbinnen de verordening geldt Grenzen Geersdijk Colijnsplaat pagina 14 van 17
Kortgene Wissenkerke pagina 15 van 17
Kamperland pagina 16 van 17
Bijlage VI Schema begrip tweede woning Gebruiksverordening tweede woningen 2013 Tweede woning Verschijningsvorm: een echte woning die vergelijkbaar is met reguliere woonvormen (geen stacaravans, campers etc.) Eigendomsverhouding: Een verblijf dat men door eigendom of anderszins min of meer permanent voor zichzelf beschikbaar heeft naast de hoofdwoning (eerste woning) Gebruiksvorm: Woning voor recreatie (recreatiewoning) Woning voor werk (o.a. deeltijdwoning) Woning als investering Mengvorm Ligging: Op park Niet op park pagina 17 van 17