CR 12/2440 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Huurovereenkomst tot stand gekomen of niet? Klager is een uit het buitenland terugkerende Nederlander die een bij een makelaar te huur staande woning bezichtigt. Hij verklaart zich bereid om de gevraagde huurprijs te betalen. Vlak vóór zijn vertrek om zijn gezin op te halen, bezichtigt hij de woning nogmaals. Dan wordt ook een lijst opgemaakt welke roerende zaken in de woning achterblijven. Klager richt zich verder tot een school met het verzoek om zijn kinderen daar op het komende schooljaar toe te laten. De makelaar bericht zijn eveneens in het buitenland woonachtige opdrachtgever dat hem ter goedkeuring een huurovereenkomst zal worden toegezonden. Daarop laat de eigenaar weten alsnog niet te willen verhuren. De makelaar stelt dat hij steeds het voorbehoud heeft gemaakt dat de eigenaar instemt met daadwerkelijke verhuur. Klager beroept zich op een e-mail van de makelaar aan zijn opdrachtgever waarin eerstgenoemde aangeeft dat een huurovereenkomst tot stand kwam. De Centrale Raad accepteert de verklaring van de makelaar over genoemde e-mail, dat deze bij de eigenaar wilde aftasten of deze niet alsnog wilde verhuren. Toezeggingen van de kant van de makelaar dat de huurovereenkomst gesloten was worden niet bewezen. De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van: P.H., aangesloten NVM-makelaar, kantoorhoudende te B, appellant/beklaagde, tegen A.VAN G., wonende te N, klager, 1. Verloop van de procedure 1.1 Bij brief van 15 juni 2011 heeft klager een klacht ingediend bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM. Deze heeft de klacht doorgeleid naar de Raad van Toezicht Hilversum. In de beslissing van 12 maart 2012, verzonden op 22 maart 2012, is op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen appellant ingediende klacht gegrond verklaard en is aan hem de straf van berisping opgelegd. De Raad van Toezicht heeft voorts bepaald dat appellant met een bedrag van 2.300 dient bij te dragen in de kosten van de behandeling van de klacht. Appellant is bij brief van 11 mei 2012 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen. 1.2 In zijn brief van 4 juli 2012 heeft appellant de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd. 1.3 Klager heeft in zijn brief van 16 juli 2012 verweer gevoerd in hoger beroep. 1.4 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen
partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht. 1.5 Ter zitting van 9 oktober 2012 van de Centrale Raad van Toezicht is appellant in persoon verschenen vergezeld van zijn kantoorgenoot N. Klager heeft meegedeeld dat hij niet ter zitting zal verschijnen. 1.6 Appellant is door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en heeft zijn standpunt nader toegelicht. 2. De feiten 2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast. 2.2 De eigenaar van het woonhuis gelegen aan de S-laan 13 in H heeft aan makelaar N, kantoorgenoot van appellant, opdracht gegeven om te bemiddelen bij de verhuur van het woonhuis. 2.3 Op 20 mei 2011 heeft klager, die op dat moment met zijn gezin nog in Kuala Lumpur woonde maar het voornemen had om zich op korte termijn in Nederland te vestigen en daarom een huurhuis zocht, het woonhuis bezichtigd in aanwezigheid van appellant en de zoon van de in Italië woonachtige eigenaar. 2.4 Nog op 20 mei 2011 heeft klager per e-mail aan appellant bericht dat hij bereid was om het woonhuis te huren voor een periode van minimaal 12 maanden met een optie voor verlenging van de huurovereenkomst voor een periode van zes maanden. Klager was bereid om de gevraagde huurprijs van 3.450,-- per maand te betalen. Aangezien klager op 25 mei 2011 naar Kuala Lumpur moest terugreizen is afgesproken dat appellant op dit aanbod zou reageren op 23 of 24 mei 2011 nadat hij daarover met zijn opdrachtgever overleg had gevoerd. 2.5 Op 24 mei 2011 is tussen appellant en klager tweemaal telefonisch overleg gevoerd. Op 25 mei 2011 heeft klager in het bijzijn van appellant het woonhuis nogmaals bezichtigd en is een lijst opgesteld waarop onder meer werd vermeld welke roerende zaken daarin zouden achterblijven. Eveneens op 25 mei 2011 heeft klager per e-mail aan een in H gevestigde school het verzoek gericht om zijn kinderen daarop toe te laten met ingang van het schooljaar 2011-2012. 2.6 Op 27 mei 2011 heeft de kantoorgenoot N van appellant per e-mail aan zijn opdrachtgever bericht dat klager het woonhuis voor een tweede maal had bezichtigd en naar aanleiding daarvan de onder 2.5 bedoelde lijst was opgesteld die werd meegezonden. Aan de opdrachtgever is om een reactie verzocht en aan deze werd voorgehouden dat aan hem ter goedkeuring een huurovereenkomst zou worden toegezonden, indien hij met verhuur aan klager op de in de notitie vermelde voorwaarden zou instemmen. 2.7 Op 30 mei 2011 heeft appellant per e-mail aan klager bericht dat zijn opdrachtgever aan
die datum aan hem telefonisch had meegedeeld, dat hij op advies van zijn fiscalist had besloten om het woonhuis niet te verhuren. 2.8 In zijn e-mail van 31 mei 2011 aan de echtgenote van zijn opdrachtgever heeft N deze geïnformeerd over het standpunt van klager dat mondeling een huurovereenkomst zou zijn gesloten. In deze e-mail is de navolgende passage opgenomen: P.H. heeft zich mijns inziens correct opgesteld en steeds een voorbehoud gemaakt van goedkeuring door jou, maar feit blijft dat natuurlijk verwachtingen zijn gewekt bij deze mijnheer op basis van het feit dat we in principe hadden toegezegd aan hem te zullen verhuren op nader in te vullen condities. 2.9 In zijn op 30 mei 2011 verzonden reactie daarop heeft klager bericht dat appellant aan hem zou hebben meegedeeld dat een (definitieve) huurovereenkomst was gesloten en hij in het vertrouwen daarop de school voor zijn kinderen en verhuisbedrijven had benaderd. Klager heeft aanspraak gemaakt op nakoming van de huurovereenkomst. 2.10 Appellant heeft per e-mail van 30 mei 2011 aan klager bericht dat hij aan hem weliswaar had meegedeeld dat de zaak de goede kant opging maar hij op geen enkel moment aan klager zou hebben verklaard dat de zaak al definitief rond zou zijn. 3. De klacht 3.1 De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in. 3.2 Klager verwijt appellant dat deze zich onbetamelijk en niet professioneel heeft gedragen door in strijd met de waarheid te verklaren dat nog geen perfecte huurovereenkomst tot stand was gekomen, nadat door zijn bemiddeling tussen zijn opdrachtgever en klager mondeling een huurovereenkomst was gesloten en de opdrachtgever de opdracht tot dienstverlening had ingetrokken. 4. Het hoger beroep 4.1 Appellant heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd. 4.2 Ten onrechte heeft de Raad van Toezicht overwogen dat de opdrachtgever heeft ingestemd met het sluiten van een huurovereenkomst met klager. Niet appellant maar zijn kantoorgenoot N heeft altijd de contacten met de opdrachtgever onderhouden. Aan klager is nimmer de toezegging gedaan dat overeenstemming was bereikt over een huurovereenkomst. Aan klager is altijd voorgehouden dat onder voorbehoud van de toestemming van de opdrachtgever voor het sluiten van een huurovereenkomst overleg met hem werd gevoerd. De opdrachtgever heeft tegen de verwachting in besloten om niet tot verhuur over te gaan. Aan appellant is ten onrechte de straf van berisping en een kostenveroordeling opgelegd. 5. Het verweer
5.1 Klager heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd. 5.2 Klager handhaaft zijn in eerste instantie gevoerde verweer. Hij wijst er op dat tijdens de tweede bezichtiging een gedetailleerde lijst is opgesteld met betrekking tot de in het woonhuis achter te laten meubilaire goederen en merkt op dat niet verklaarbaar is dat een dergelijke gedetailleerde inventarislijst zou zijn opgesteld indien geen sprake zou zijn geweest van een toezegging van de opdrachtgever om klager als huurder te aanvaarden. Appellant heeft nagelaten om een e-mail in het geding te brengen waarin een bericht is opgenomen van appellant en zijn kantoorgenoot N dat aan klager toezeggingen zijn gedaan met betrekking tot de verhuur van het woonhuis. 5.3 Klager heeft slechts tot indiening van de klacht besloten omdat appellant en N hem bij herhaling voor leugenaar hebben uitgemaakt en hij door hen op een neerbuigende manier is behandeld. Indien aan klager verontschuldigingen waren overgebracht dan zou hij er wellicht van hebben afgezien om een klacht in te dienen. 6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep 6.1 Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor. 6.2 Ter onderbouwing van zijn standpunt dat aan klager zou zijn meegedeeld dat overeenstemming zou zijn bereikt over een huurovereenkomst, heeft klager zich beroepen op de e-mail die N op 31 mei 2011 heeft verzonden aan de echtgenote van de opdrachtgever. Ter zitting van de Centrale Raad van Toezicht heeft N desgevraagd een toelichting gegeven op de inhoud van dit bericht. Daaruit volgt dat N bij zijn opdrachtgever aandacht heeft gevraagd voor het verloop van het met klager gevoerde overleg over het sluiten van een huurovereenkomst, en hij bij zijn opdrachtgever de bereidheid heeft willen aftasten of deze wellicht toch nog een mogelijkheid zou zien om zijn beslissing om niet te verhuren te heroverwegen. In zijn e-mail heeft N vooropgesteld dat appellant zich in het overleg met klager steeds op het standpunt heeft gesteld dat zijn opdrachtgever goedkeuring zou moeten hechten aan een met klager te sluiten huurovereenkomst. Hij heeft echter ook gewezen op de bij klager gewekte verwachtingen en een aan klager gedane toezegging dat in beginsel aan hem zou kunnen worden verhuurd op nog nader overeen te komen voorwaarden. Op grond van de door N gegeven toelichting op dit (interne) met zijn opdrachtgever gevoerde overleg en gegeven ook de daarin opgenomen uitdrukkelijke vermelding dat appellant tegenover klager telkens het voorbehoud van goedkeuring door zijn opdrachtgever zou hebben gemaakt, is de Centrale Raad van Toezicht van oordeel dat op grond van de inhoud van deze e-mail niet kan worden geconcludeerd dat zonder enig voorbehoud met klager een huurovereenkomst tot stand is gekomen. 6.3 Klager heeft zich voorts beroepen op telefonische toezeggingen die door appellant aan hem zouden zijn gedaan. Appellant heeft betwist dat daarvan sprake zou zijn geweest. Bij die stand van zaken kan de Centrale Raad van Toezicht niet vaststellen of aan klager de door deze gestelde toezegging is gedaan. Denkbaar is dat appellant bij herhaling het voorbehoud heeft gemaakt dat zijn opdrachtgever goedkeuring zou moeten hechten aan
de totstandkoming van een huurovereenkomst, maar hij tegelijkertijd bij klager de verwachting heeft gewekt dat een huurovereenkomst zou kunnen worden gesloten. Ook kan niet worden uitgesloten dat klager op grond van de gang van zaken en gedragingen van appellant, waaronder het feit dat op 25 mei 2011 het woonhuis voor de tweede maal is bezichtigd en een lijst is opgesteld van daarin achter te laten roerende zaken, in de veronderstelling is komen te verkeren dat overeenstemming zou zijn bereikt. 6.4 De Centrale Raad van Toezicht merkt op dat in het algemeen in situaties als de onderhavige aanbeveling verdient dat door de makelaar ter voorkoming van misverstand, onzekerheid of geschil aan de partij waarmee overleg wordt gevoerd of onderhandeld wordt over een te sluiten huurovereenkomst, schriftelijk wordt bevestigd dat een perfecte huurovereenkomst eerst tot stand is gekomen nadat de verhuurder daarmee onvoorwaardelijk heeft ingestemd. Appellant heeft in dit geval niet overeenkomstig deze aanbeveling gehandeld, hetgeen onder de gegeven omstandigheden naar het oordeel van de Centrale Raad van Toezicht niet zodanig ernstig is dat dit tuchtrechtelijk laakbaar moet worden geacht. De klacht is ongegrond en de beslissing van de Raad van Toezicht moet worden vernietigd. 6.5 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak. 7. Beslissing in hoger beroep 7.1 Vernietigt de beslissing van 12 maart 2012 van de Raad van Toezicht Hilversum. Aldus gewezen te Amersfoort door mr. D.H. de Witte, voorzitter, drs. A.P.Z. van der Houwen, W. van Haselen, F.J. van der Sluijs, leden en mr. J.A. van den Berg, lid/secretaris en ondertekend op 2012.