De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

Transcriptie

1 Boete wegens ongeoorloofde samenwerking met niet-nvm-lid. Van een NVM-lid wordt geconstateerd dat op de website van het kantoor een niet-nvmmakelaar staat als lid van het team. Ook heeft deze makelaar een account van het NVM-lid. Deze verklaart dat dit laatste een gevolg is van een gezamenlijk nieuwbouwproject dat inmiddels ten einde is. Verder verklaart het NVM-lid dat de niet- NVM-makelaar destijds werd ingeschakeld voor NWWI-taxaties omdat het daartoe zelf s niet gekwalificeerd was. E.e.a. behoort thans tot het verleden. De Centrale Raad constateert dat van ongeoorloofde samenwerking met een niet-nvmmakelaar sprake is geweest. Dat beeld wordt nog versterkt door een bericht van de niet- NVM-makelaar aan een ander makelaarskantoor. De NVM heeft het NVM-lid in redelijkheid een boete kunnen opleggen. De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van: N MAKELAARS B.V. (hierna: N ) gevestigd te Z, verzoekster, tegen HET ALGEMEEN BESTUUR VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM (hierna: de NVM ), gevestigd en kantoorhoudende te Nieuwegein, verweerder. 1. Verloop van de procedure 1.1 N heeft bij brief van 25 maart 2015 tijdig het verzoek als bedoeld in artikel 24 van het Reglement Lidmaatschap en Aansluiting (hierna: RLA ) ingediend naar aanleiding van de beslissing van 26 februari 2015 van de NVM. Bij deze beslissing is aan N een boete opgelegd van 2.500,-, waarvan 1.000,- voorwaardelijk. 1.2 N heeft bij van 12 mei 2015 de gronden aangevoerd waarop haar verzoek is gebaseerd. 1.3 De NVM heeft in haar brief van 21 mei 2015 verweer gevoerd tegen het verzoek.

2 1.4 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de tussen N en de NVM gewisselde correspondentie en de beslissing van 26 februari Ter zitting van 21 april 2015 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen: - de heer H. van D namens N; - de heer G.F. Terhaar sive Droste en de heer C.M.J. Cramer namens de NVM. 1.6 Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht. 2. De feiten 2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast. 2.2 Een van 23 juli 2014 van het afdelingsbestuur aan de heer H. van D (hierna: Van D) van N luidt, voor zover relevant, als volgt: De heer R. de V houdt kantoor bij N en volgens jouw mededeling worden taxaties voor woningfinanciering door N uitbesteed aan R. de V van D Makelaars. De heer De V staat op de website van de N-groep en profileert zich als zodanig (ook) namens jullie organisatie. Zoals ik je vanmorgen liet weten is dat niet toegestaan. 2.3 Bij van 23 juli 2014 heeft de Commissie Lidmaatschapszaken aan Van D bericht dat sprake lijkt te zijn van handelen door N in strijd met artikel 12 RLA en is hem verzocht om een reactie. 2.4 In zijn van 5 augustus 2014 heeft Van D aan het afdelingsbestuur bericht, voor zover relevant: Er wordt mbt R de V gesproken over Samenwerking, maar hier is geen sprake van. Ook het feit dat hij voor alle woningtaxaties wordt ingeschakeld is niet juist. Alleen als er NWWI taxaties vereist zijn, kunnen wij deze niet zelf doen en verwijzen we deze taxatie door. (..) Hij staat niet meer op de website en houdt geen kantoor bij ons aan de B. Heeft zijn eigen kantoor aan huis te Z en werkt van daaruit. Dat hij ook wel eens een klant voor verkoop naar ons doorstuurt komt uiteraard ook voor, maar zijn dan gewoon N- klanten en verkopen. De heer De V heeft uiteraard geen inzicht, inlogcode of toegang tot Funda of Realworks via ons kantoor, dit is uitsluitend aan N-personeel toegestaan. 2.5 Bij van 6 augustus 2014 heeft de Commissie Lidmaatschapszaken aan Van D geschreven, voor zover relevant: 2

3 U meldt dat er geen structurele samenwerking is met de heer De V. Kunt u aangeven waarom hij dan een account had van N Makelaars? 2.6 Een van 8 augustus 2014 van Van D aan de Commissie Lidmaatschapszaken luidt, voor zover relevant, als volgt: Het voormalige account, waar u naar verwijst, betrof een adres tbv het nieuwbouwproject Oud S waar enige ondersteunende diensten voor zijn verricht. Volgens onze informatie staat nieuwbouw op zich, want werken hier wel meer samen met niet NVM verkoopteams van bouwers/ontwikkelaars en dit te doen gebruikelijk voor dit marktsegment. Volledigheidshalve is de account van de heer De V vervallen. 2.7 Bij van 5 februari 2015 heeft de Commissie Lidmaatschapszaken aan Van D geschreven, voor zover relevant: Uw melding van destijds staat haaks op de onderstaande berichtgeving van de heer De V naar uw collega van Nd. De V geeft aan dat er wel degelijk een structurele samenwerking is tussen hem en uw kantoor. Nu De V een makelaarskantoor heeft dat geen lid is van de NVM levert die samenwerking een overtreding op van artikel 12 Reglement Lidmaatschap & Aansluiting. Onder deze is een weergegeven van de heer De V van D Makelaars aan N Makelaars van 3 februari De luidt, voor zover relevant, als volgt: ( ) ik ben er voor N al vele malen geweest ( ) Zie mij nu even als aankoopmakelaar, ofschoon ik natuurlijk ook aan de kant van N sta, de ene hand wast de andere. 2.8 In zijn van 15 februari 2015 heeft Van D de Commissie Lidmaatschapszaken als volgt bericht, voor zover relevant: Nogmaals wij hebben géén samenwerkingsovereenkomst met de heer R de V. Hr. De V heeft zijn eigen bedrijf, D og Z en werkt vanuit zijn eigen kantoor. ( ) De vermelding dat hij aan de kant van N staat kunnen wij niet plaatsen en is ook geen enkele onderbouwing of mogelijkheid toe. ( ) 2.9 Bij brief van 26 februari 2015 heeft de NVM aan N een boete opgelegd van 2.500,-, waarvan 1.000,- voorwaardelijk, wegens overtreding van artikel 12 RLA. 3. Het verzoek 3.1 N heeft aan de Centrale Raad van Toezicht verzocht om zich uit te spreken over de vraag of het Algemeen Bestuur in redelijkheid tot oplegging van een boete van 2.500,- is gekomen. Daartoe heeft N, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd. 3

4 3.2 N betwist dat zij een samenwerkingsverband of enig ander contract met de heer De V heeft gehad. De uitlatingen die de heer De V in zijn van 3 februari 2015 heeft gedaan zijn geheel en al voor zijn rekening, daar kan N niet verantwoordelijk voor worden gehouden. 3.3 N merkt daar bij op dat de vanuit zijn eigen bedrijf en adres is verzonden. Ter toelichting merkt N op dat zij indertijd niet beschikte over een makelaar met NWWI validatie, zodat zij taxaties doorschoven naar de heer De V. Op zijn beurt gaf de heer De V verkoopopdrachten die aan hem werden aangeboden door aan N. 3.4 N merkt nog op dat zij de wijze van corresponderen door De V. betreurt en dat zij hem er op heeft aangesproken dat het niet de bedoeling is dat hij de naam van N gebruikt, omdat dat een verkeerd beeld geeft. 3.5 Tot slot voert N aan dat zij er in augustus 2014 op is gewezen dat zij zich verkeerd profileerde met de heer De V. Daarop heeft zij de gewenste stappen uitgevoerd. Het bevreemdt N dan ook dat de NVM pas in februari 2015 daar op terug is gekomen. 4. Het verweer van de NVM 4.1 De NVM heeft, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende verweer gevoerd. 4.2 De NVM meent dat zij terecht heeft geconcludeerd dat er ten minste een samenwerking heeft bestaan tussen De V en N. De NVM heeft dat afgeleid uit de uitlatingen van De V aan een derde makelaar. Dat die overtreding mogelijk voor september 2014 heeft plaatsgevonden, maakt de overtreding niet anders. Van D heeft ook tegenover de NVM erkend dat De V in het verleden wegens onderbezetting bij N bezichtigingen heeft gedaan. Dat die werkzaamheden mogelijk dateren van vóór de afbouw van het te verkopen object, doet voor de NVM niet ter zake; het blijft een overtreding. Naast de uitlatingen van De V zelf staat vast dat De V een eigen account heeft gehad bij N. Het komt de NVM onwaarschijnlijk voor dat een dergelijk account slechts voor één nieuwbouwproject is aangemaakt. N heeft verder ook niet uitgelegd waarom De V over een eigen account beschikte. Nu De V geen NVM-makelaar is, levert de samenwerking tussen N en De V een overtreding op van artikel 12 RLA. 4.3 Gelet op het voorgaande is de NVM van mening dat zij in redelijkheid heeft kunnen besluiten tot oplegging van een boete en verzoekt aan de Centrale Raad van Toezicht om te bepalen dat het beroep van Nassau ongegrond wordt verklaard, alsmede dat N wordt veroordeeld in de kosten van de procedure. 5. Beoordeling van het verzoek 5.1 Artikel 12 lid 1 RLA bepaalt samengevat en zakelijk weergegeven dat het een 4

5 NVM-lid niet is toegestaan anders dan op uit een normale beroepsuitoefening voortvloeiende incidentele basis samen te werken, in welke vorm dan ook, met een persoon of onderneming die werkzaamheden op het terrein van de makelaardij verricht zonder dat deze persoon lid is van de NM of aan de desbetreffende onderneming een lid van de NVM is verbonden. 5.2 Door N is niet betwist dat De V gedurende een periode op de website van N is vermeld onder het kopje Het team. Ook is niet betwist dat De V een eigen e- mailaccount heeft gehad bij N. Weliswaar heeft N aangevoerd dat dat account alleen was ingesteld voor een nieuwbouwproject, maar dat is voor derden niet zichtbaar geweest. Daar komt nog bij dat De V zelf uitlatingen heeft gedaan, als weergegeven onder punt 2.7, waaruit volgt dat hij aan derden liet uitkomen samen te werken met N. Het is juist dat, zoals N stelt, zij niet verantwoordelijk is voor de uitlatingen van De V zelf. Echter die uitlatingen gecombineerd met de vermelding van De V op de website en het eigen adres van De V bij N maakt dat er naar het oordeel van de Centrale Raad van Toezicht voldoende aanleiding voor de NVM is geweest om te kunnen oordelen dat sprake was van ongeoorloofde samenwerking in de zin van artikel 12 RLA. 5.3 De NVM heeft er belang bij dat haar leden en de aangesloten NVM-makelaars voldoen aan artikel 12 RLA. Indien daarmee in strijd wordt gehandeld, kan de NVM gebruik maken van de in artikel 24 RLA opgenomen bevoegdheid om een boete op te leggen van maximaal of De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat de NVM in dit geval in redelijkheid tot de oplegging van een boete van 2.500,-, waarvan 1.000,- voorwaardelijk, heeft kunnen komen. Het verzoek van N zal dan ook worden afgewezen. 5.4 Nu N in het ongelijk wordt gesteld, zal de Centrale Raad van Toezicht N belasten met de betaling van de kosten die zijn verbonden aan de behandeling van het verzoek. 5.5 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak. 6. Beslissing op het verzoek 6.1 Spreekt uit dat de NVM in redelijkheid heeft kunnen besluiten tot het opleggen van een boete van 2.500,-, waarvan 1.000,- voorwaardelijk. 6.2 Bepaalt dat N ter zake van de kosten van de behandeling van het verzoek een bijdrage van 2.668,-, vermeerderd met eventueel verschuldigde BTW, zal voldoen en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan. 5

6 Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, mr. J.C. Borgdorff, lid en mr. C.C. Horrevorts, lid/secretaris en ondertekend op 15 juli