MEMO Documentnummer 2017\ 10760 Aan Gemeenteraad Kopie aan François van Doesburg en Martin Thies Van Afdellng Martin Thies Programma's & Projecten Telefoonnummer (0318) 538272 Datum Onderwerp 5 april 2017 Tiny Houses Tiny Houses in Veenendaal Inleiding Het college is in een motie verzocht te onderzoeken of er in Veenendaal een mogelijkheid is om Tiny Houses te vestigen, bijvoorbeeld in Veenendaal Oost. (raad 04.07.2016 M20) Er lijkt steeds meer behoefte te bestaan aan klein wonen. Een trend die voortkomt vanuit de behoefte van vooral singles aan vrijheid door niet al te veel geld uit te geven aan bewoning op een geliefde plek, zodat er middelen beschikbaar blijven om van het leven te genieten. Naar verwachting van experts blijft de vraag naar klein wonen ook in de toekomst bestaan vanwege de voorlopige toename van eenpersoons huishoudens. Bij bewoners van Tiny Houses gaat het vaak om idealisten die al dan niet binnen kleine community's, in een eigen klein zelfvoorzienend vrijstaand en vaak zelf ontworpen en gebouwd (meestal) flexibel huisje te wonen. Duurzaam leven, ontspullen en buiten leven staan bij hen centraal. Ook is er een categorie die vooral kostengedreven klein wil wonen. Idealisme speelt daarbij een kleinere rol, als het wonen maar goedkoop is. Raadhuisplein 1 3901 GA Veenendaal Postbus 1100 3900 BC Veenendaal Tel. (0318) 536 538 Fax (0318) 510 414 www.veenendaal.nl www.veenendaal.nl/vraag
Wat verstaan we precies onder een Tiny House? Het gaat om kleine vrijstaande woninkjes voor eenpersoonshuishoudens die vaak geheel zelfvoorzienend zijn: vuil water wordt gerecycled tot drinkwater, gedroogde fecaliën worden in een vuilniszak afgevoerd en elektriciteit wordt opgewekt met zonnepanelen en/of windmolens. In Nederland gaat het meestal om demontabele of flexibele huisjes die snel neergezet en weggevoerd kunnen worden door iemand met een personenauto en een BE rijbewijs personenauto. Om die reden zijn ze meestal op een trailer gebouwd met een maximale breedte van 2,55 m, een maximale lengte incl. dissel van 12 m, een maximale hoogte van 4 m en een maximaal gewicht inclusief trailer van 3.500 kg. Dit is vaak exclusief waterzuiveringsunit die veel weegt en een redelijke afmeting vertegenwoordigt, deze wordt dan apart vervoerd. Hoger langer en breder is mogelijk, mits demontabel, de verschijningsvormen zijn zeer divers. Er worden inmiddels ook wel Tiny Houses voor permanente bewoning gebouwd, een voorbeeld daarvan treffen we in Hardegarijp waar een klein straatje met zelfvoorzienende kleine vrijstaande huisjes wordt gerealiseerd. 2
Bestaat er in Veenendaal behoefte aan Tiny Houses? Eén particulier heeft belangstelling getoond voor de mogelijke plaatsing van een Tiny House Patrimonium heeft aangegeven eventueel belangstelling te hebben voor ontwikkeling van Tiny Houses en wil voor een tijdelijke situatie eventueel 1 Tiny House laten ontwikkelen Makelaars in Veenendaal geven aan dat zij op dit moment nog geen vraag vanuit Veenendaal hebben, maar aandacht voor dit onderwerp met b.v. een proefproject kan mogelijk wel vraag creëren Het levert een bijdrage aan onze wens om duurzaamheid en wens om de innoveren Mogelijk biedt het ook een bijdrage aan jongerenhuisvesting Lege locaties kunnen tijdelijk worden ingevuld met flexibele Tiny Houses Mogelijke bijdrage aan nieuwe lokale werkgelegenheid, denk aan de bouw van: waterunits, zonnepanelen, kleine windmolens, toiletunits en buffervaten voor water voor zelfbouwers Vaak genoemde knelpunten Bestemmingsplannen (moeten worden herzien door de Raad) Nutsvoorzieningen die normaal gesproken door de gemeente moeten worden aangeboden Bouwbesluit (met name: afmetingen, veiligheid en parkeernormen) Beschikbare locaties binnen de rode contouren (er valt vaak meer te verdienen aan anderen) Precedentenwerking (Tiny Houses hebben veel weg van woonwagens) Tijdelijkheid is relatief (als na afgesproken termijn woonbelang bij rechter wordt aangetoond) Grondprijs hoog ((erf)pacht kan alternatief betekenen) Hypotheek (het gaat bij Tiny Houses meestal om roerend goed) Wat moet er worden gedaan in Veenendaal om wonen in Tiny Houses hier mogelijk te maken? Bestemmingsplannen Binnen de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), uitgewerkt in het Besluit omgevingsrecht (Bor) kan dankzij een 'kruimelontheffing' tot tien jaar worden afgeweken van een bestaand bestemmingsplan of plaatselijke verordeningen indien de tijdelijke behoefte kan worden aangetoond. Rest stukjes in een wijk kunnen dienen als locatie voor Tiny Houses, concurrerende activiteiten die meer op kunnen brengen spelen hierbij geen rol. Tijdelijke locaties, in afwachting van een uiteindelijke bestemming lenen zich eventueel voor tijdelijke bewoning in Tiny Houses. Een dergelijke aanvraag hoeft niet langs de Raad en moet binnen acht weken door het College van B&W worden behandeld. Gelet op de mogelijke "gevoeligheid" voor dit nieuwe aandachtsveld kan uiteraard ook voor de koninklijke weg worden gekozen door een gewijzigd bestemmingsplan te laten vaststellen door de raad. Nuts Aan de provincie moet ontheffing van de wettelijke zorgplicht voor aansluiting op het riool gevraagd worden indien er individuele zuivering plaatsvindt. Individuele zuivering van water behoeft slechts verplichte controle bij commerciële verhuur van Tiny Houses. De ontheffing wordt echter vrijwel niet verleend als zich in de nabijheid een riool aansluiting bevindt. Water en elektriciteit aanleggen is niet nodig, de huisjes zorgen hier zelf voor met eigen opwekking van elektriciteit en wateropvang en-zuivering. 3
Bouwbesluit De omgevingsvergunning wordt getoetst aan het Bouwbesluit, maar aangezien het om een tijdelijke situatie gaat kan worden uitgegaan van de subgebruiksfunctie 'tijdelijke bouw. Tijdelijke bouw mag op hoofdlijnen voldoen aan de lagere eisen voor tijdelijke bouw, die veel meer ruimte bieden aan het college van B&W om een Tiny House toe te staan. In de praktijk wordt dan vaak door het college van B&W beoordeeld of er sprake is van een gelijkwaardige oplossing op basis van de 'gelijkheidsbepalingen' in artikel 1.3 van dat zelfde Bouwbesluit. Deze stelt dat op een andere manier aan de voorschriften mag worden voldaan dan is aangegeven, mits een zelfde mate van veiligheid, bescherming van de gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en bescherming van het milieu wordt geboden als met het betreffende voorschrift is beoogd. En laat deze bepaling nou juist met oog op innovatie zijn toegevoegd; potentieel een prima match met Tiny Housing. De "Handreiking gelijkwaardige oplossingen", die op de website van Rijksoverheid te downloaden is (zie derde bijlage), biedt een aantal oplossingen uit de bouwpraktijk die aangemerkt zijn als gelijkwaardig. Het ministerie van Binnenlandse Zaken verzorgt in het voorjaar een voorlichtingsbijeenkomst over de mogelijkheden die gemeenten hebben om binnen de het bestaande Bouwbesluit creatief naar oplossingen te zoeken. Precedentenwerklng Door de grootte van het te bebouwen oppervlak van woninkjes te beperken tot maximaal 30 M 2 en expliciet te stellen dat het gaat om tijdelijke woninkjes voor éénpersoonshuishoudens, wordt voorkomen dat gezinnen en samenwonenden zich vestigen en er een woonwagenstandplaats achtige situatie ontstaat. Eisen aan het schoon/opgeruimd houden van het terrein en niet bijbouwen/aanbouwen van opstallen kan worden vastgelegd in een erfpachtovereenkomst. Tiideliikheid is relatief Door het sluiten van een pachtbijeenkomst met een termijn van ten hoogste een jaar en een wederzijdse opzegtermijn van 1 maand kan de tijdelijkheid expliciet worden aangegeven. De tijdelijkheid van de beschikbare locatie moet worden aangetoond, anders kan een bewoner de tijdelijkheid succesvol aanvechten. Grondprijs relatief hoog Bij tijdelijke locaties kan worden overwogen om kleine stukjes grond in pacht te geven. Hypotheek Hoewel dit een particuliere aangelegenheid betreft, kan de gemeente eventueel bemiddelen bij een bank zodat zij hier hun medewerking aan willen geven. Proeflocatie Aangezien wij tot nu toe slechts twee enkelvoudige vragen naar een locatie voor een Tiny Houses hebben ontvangen en er ook bij de makelaardij nog verder geen vraag naar voren is gekomen, zou overwogen kunnen worden een proeflocatie aan de Dragonderweg 1 in Balkon Noord aan te wijzen waar wij de gelegenheid bieden om gedurende een jaar maximaal vier Tiny Houses te laten vestigen van minder dan 30 m 2 te bebouwen oppervlak. De gemeente is voornemens dit terrein op den duur te verkopen, tot die tijd zou het terrein tijdelijk benut kunnen worden voor een pilot. Indien op deze locatie "gevoeligheid" voor dit plan bestaat, zou er ook voor gekozen kunnen worden het bestemmingsplan te wijzigen, maar gezien de tijdelijkheid lijkt dit overbodig. Uit een onderzoek van de ODRU / QuickScan (bodem, lucht, geluid e.d.) zal nog wel moeten blijken of wonen op deze locatie is toegestaan. 4
Tiny Houses moeten op deze locatie volledig zelfvoorzienend zijn op het terrein van water en elektriciteit. Aan de provincie zal op deze locatie geen ontheffing van de wettelijke zorgplicht voor aansluiting op het riool gevraagd noodzakelijk zijn omdat er op het terrein een rioolput ligt die regelmatig leeggezogen kan worden. Woonvisie Indien de Raad in de volgende Woonvisie op wenst te nemen dat wij met Tiny Houses de betaalbaarheid en diversiteit aan wonen willen uitbreiden binnen onze gemeente, dan moet ook gekeken worden welke regels we hierop aan willen passen. Bijlagen 1. Verslag van een expertgroep op initiatief van Rijksdienst Voor Ondernemend Nederland (RVO): www.platform31.nl/uploads/media Item/media item/77/48/verslag expertsessie Klein en Slim won en 13 dec 2016-1483714850.pdf 2. Notitie Tiny Housing van 'Woonpioneers': http://www.bouwexpotinyhousing.nl/fileadmin/files/almere/subsites/bouwexpo Tiny Housing/Notitie Tiny Housing 23-7 light - web.pdf 3. Handreiking gelijkwaardige oplossingen: https://www.rijksoverheid.nl/documenten/circulaires/2010/1 1 /30/handreiking-geliikwaardigeoplossingen 5