Overdrachtsbelasting les 1 programma Inleiding overdrachtsbelasting Verkrijgingen Maatstaf van heffing Verandering in beperkt recht Hoe bij gezamenlijk eigendom Vrijstellingen Heffing en teruggaaf Object wat wordt belast? Artikel 1 Krachtens deze wet worden de volgende belastingen geheven: a. een overdrachtsbelasting; b. een assurantiebelasting. Artikel 2 Onder de naam 'overdrachtsbelasting' wordt een belasting geheven ter zake van de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of van rechten waaraan deze zijn onderworpen. Artikel 5 Als rechten waaraan zaken zijn onderworpen worden niet aangemerkt de rechten van grondrente, pand en hypotheek. Economische eigendom Artikel 2 1. ( ) 2.... mede begrepen de verkrijging van de economische eigendom. Onder economische eigendom wordt verstaan een samenstel van rechten en verplichtingen... dat een belang bij die zaken of rechten vertegenwoordigt. Het belang omvat ten minste enig risico van waardeverandering en komt toe aan een ander dan de eigenaar of beperkt gerechtigde. De verkrijging van uitsluitend het recht op levering wordt niet aangemerkt als verkrijging van economische eigendom. 1 2 3 1
Economische eigendom Wat wil de wetgever hiermee bereiken? In het verleden werd in allerlei constructie vaak alleen economische eigendom aan een derde, veelal een gelieerde rechtspersoon, overgedragen. Dat maakte voor de opzet van de constructie niet uit. Opzet was dat het economisch risico bij de ander kwam te liggen. Maar het had als voordeel dat er geen overdrachtsbelasting verschuldigd was. Uitbreidingen van begrip verkrijging o.r. Artikel 4 1. Als zaken... worden mede aangemerkt: a. aandelen in lichamen ( ) waarvan de bezittingen ( ) hoofdzakelijk bestaan ( ) uit in Nederland gelegen onroerende zaken mits... b. rechten van lidmaatschap van verenigingen of coöperaties, indien in die rechten is begrepen het recht op uitsluitend of nagenoeg uitsluitend gebruik van een in Nederland gelegen gebouw of van een gedeelte daarvan... Eenvoudig gezegd: a. onroerendezaaklichamen b. appartementsrechten Onroerendezaakslichaam 1 van 3 Wordt aan de voorwaarden voldaan, dan wordt er overdrachtsbelasting geheven bij de verkrijging van de aandelen van de NV of BV. De belasting wordt geheven over de waarde van de onroerende zaken die in de NV of BV zitten. Er wordt alleen geheven als de verkrijger daarna samen: met echtgenoot > 7% van de aandelen bezit, of met naaste familie 1/3 deel van de aandelen bezit, of met gelieerde NV s/bv s 1/3 deel v.d. aandelen bezit. 4 5 6 2
Onroerendezaakslichaam 2 van 3 Voorbeeld 1 De bezittingen van BV A bestaan: - voor 80% uit kantoorpanden - voor 20% uit vorderingen De totale waarde bedraagt 10 miljoen. De kantoorpanden worden verhuurd. P koopt 50% van de aandelen BV A voor 5 miljoen. P moet overdrachtsbelasting betalen over 50% van 80% van 10 mlj. = 4 mlj. Onroerendezaakslichaam 3 van 3 Voorbeeld 2 BV B exploiteert een horecabedrijf. De activa bestaan uit: - het pand ( 200.000,-); - inventaris ( 10.000,-); - voorraden ( 10.000,-). Q koopt alle aandelen BV B. Omdat BV B het pand in eigen gebruik heeft, wordt BV B niet als een fictieve onroerende zaak aangemerkt. Q is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Beperkingen Wanneer is er sprake van een verkrijging? Artikel 3 1. Als verkrijging wordt niet aangemerkt die krachtens: a. boedelmenging, erfrecht of verjaring; b. verdeling van een huwelijksgemeenschap of nalatenschap, waarin de verkrijger was gerechtigd als rechtverkrijgende onder algemene titel; c. natrekking van een zaak op het tijdstip waarop die zaak wordt aangebracht op, aan of in een onroerende zaak, tenzij 7 8 9 3
Maatstaf van heffing 1 van 2 Volle eigendom Artikel 9 1. De belasting wordt berekend over de waarde van ( ). De waarde is ten minste gelijk aan die van de tegenprestatie. Dus heffing over de waarde in het economisch verkeer. Maatstaf van heffing 2 van 2 Beperkte rechten Artikel 11 1. Bij verkrijging van een erfdienstbaarheid of van een recht van erfpacht, opstal of beklemming wordt de waarde vermeerderd met die van de canon, de retributie of de huur, ( ) de som (..) niet hoger ( ) dan de waarde van de zaak (..). 2. ( ) 3. De waarde van de canon, de retributie of de huur wordt bepaald volgens bij algemene maatregel van bestuur te stellen regels. Deze regels vinden wij in de artikelen 2 t/m 6 van en de bijlage bij het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer. Contante waardeberekening Voorbeeld Een veehouder verkrijgt een 25-jarig erfpachtrecht op 10 ha land. Hij betaalt eenmalig 50.000,- en een jaarlijkse canon van 8.000,- De waarde van de grond is bij volle eigendom 300.000,- Wij bepalen de waarde van de schuldplichtigheid nu met behulp van Tabel b van de Bijlage (blz. 747). De leeftijd is niet van belang, dus wij gebruiken kolom 4. jaren x canon x = factor jaren waarde van t/m 1 5 0,85 x 5 x 8.000 = 34.000 6 10 0,64 x 5 x 8.000 = 25.600 11 15 0,48 x 5 x 8.000 = 19.200 16 20 0,36 x 5 x 8.000 = 14.400 21 25 0,28 x 5 x 8.000 = 11.200 Totaal 104.400 waarde volle eigendom 300.000 Waarde schuldplichtigheid 104.400 Overdrachtsbelasting 6.264 Nooit meer dan waarde volle eigendom waarde 34.000 25.600 19.200 14.400 11.200 104.400 100.000 100.000 6.000 laagste bedrag 10 11 12 4
Verandering in beperkt recht Artikel 6 1. Opzegging... wordt beschouwd als verkrijging... 2. Wijziging... wordt beschouwd als afstand van dat recht tegen verkrijging van een nieuw beperkt recht. Artikel 9 1. ( ) 2. Indien van een beperkt recht afstand wordt gedaan tegen verkrijging van een nieuw beperkt recht, wordt de belasting berekend over het verschil in waarde tussen de beperkte rechten. Omvang overdrachtsbelasting Bereken van beide beperkte rechten de waarde en bereken het verschil. De belasting bedraagt 6% van het verschil. Verkrijging bij einde beperkt recht Artikel 6 Indien bij het einde van een beperkt recht ( ) door de gebruiker daarop aangebrachte zaken ten goede komen aan een andere gerechtigde ( ), worden die zaken geacht door die gerechtigde te zijn verkregen. Na afloop van het beperkt recht wordt de eigenaar van de blote eigendom van rechtswege eigenaar van al wat op de grond gesticht is (bijv. pand). Voorbeeld A heeft recht van erfpacht op de grond van B. A heeft op de grond een loods gebouwd, waarde economisch verkeer 200.000,-. Bij aflopen van de erfpacht verkrijgt B de loods. B moet nu 6% van 200.000,- = 12.000,- betalen. Gezamenlijke eigendom 1 van 2 Artikel 7 Hetgeen bij een verdeling wordt toegedeeld, wordt geacht voor het geheel te zijn verkregen. Artikel 12 1. Bij verkrijging krachtens verdeling wordt de waarde verminderd met die van het aandeel van de verkrijger of van zijn rechtsvoorganger onder algemene titel in de verdeelde goederen als zijn bedoeld in artikel 2. 3. Het eerste en het tweede lid blijven buiten toepassing, voor zover ( ) is ontstaan door inbreng in een vennootschap met toepassing van de vrijstelling ( ) in artikel 15-1-e. 13 14 15 5
Gezamenlijke eigendom 2 van 2 Voorbeeld A, B en C zijn een VOF aangegaan. De VOF kocht een pand voor 270.000. A, B en C zijn elk voor 1/3 deel eigenaar van het pand. B stapt uit de VOF en A en C verkrijgen het onverdeelde aandeel van B. Het pand is inmiddels 600.000 waard. Elkaar opvolgende verkrijgingen 1 van 2 Artikel 13 1. In geval van verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging van dezelfde goederen door een ander wordt de waarde verminderd met het bedrag waarover ter zake van de vorige verkrijging was verschuldigd hetzij overdrachtsbelasting (...), hetzij omzetbelasting welke in het geheel niet op grond van artikel 15 van de Wet op de omzetbelasting 1968 in aftrek kon worden gebracht. Elkaar opvolgende verkrijgingen 2 van 2 Voorbeeld A heeft een assurantiekantoor. A koopt op 1 febr 2008 voor 300.000 een oud kantoorpand. Het pand bevalt niet. Op 1 juli 2008 levert A het pand voor 320.000 aan B. A betaalde 6% van 300.000,- = 18.000,- overdrachtsbelasting. B betaalt 6% van 20.000,- = 1.200,- overdrachtsbelasting. A en C zijn nu elk eigenaar van de onverdeelde helft van het pand. A en C betalen elk: 16 17 18 6
Anticumulatieregeling OB OVB 1 van 2 a. krachtens een levering als bedoeld in artikel 11, eerste lid, onderdeel a, onder 1, van de Wet op de omzetbelasting 1968 (...) tenzij (1 e ) het goed als bedrijfsmiddel is gebruikt en (2 e ) de verkrijger de omzetbelasting op grond van artikel 15 van de Wet op de omzetbelasting 1968 geheel of gedeeltelijk in aftrek kan brengen; Anticumulatieregeling OB OVB 2 van 2 Hoofdregel Geen overdrachtsbelasting als er OB wordt geheven. Uitzonderingen 1. OB-heffing volgt uit de wet maar de onroerende zaak is als bedrijfsmiddel gebruikt én de verkrijger kan de OB in aftrek brengen; 2. OB-heffing is gevolg van optie belaste levering. Bedrijfsoverdracht binnen naaste familie b. door een of meer kinderen, kleinkinderen, broers, zusters, of hun echtgenoten, van een ondernemer van goederen die behoren tot en dienstbaar zijn aan diens onderneming die wat de bedrijfsvoering betreft, in haar geheel (al dan niet in fasen) door de verkrijger of verkrijgers wordt voortgezet. ( ) Let op! Een bedrijfswoning valt niet onder de vrijstelling. Denk bijvoorbeeld aan het woongedeelte van een boerderij. 19 20 21 7
Inbreng van een onderneming e. krachtens inbreng van een onderneming in een vennootschap Voorwaarden inbreng gehele onderneming; bij inbreng in NV/BV. Verdeling en vereffening f. krachtens verdeling of vereffening in de volgende gevallen... Letter F is het spiegelbeeld van letter e. Als de in een maatschap of VOF ingebrachte onroerende zaken later door de inbrenger of een erfgenaam (verkrijger onder algemene titel) worden verkregen, is die verkrijging vrijgesteld. Eenzelfde regel geldt bij de geruisloze terugkeer uit een NV/BV. Verdeling tussen samenwoners g. krachtens verdeling van een gemeenschap tussen samenwoners, voor zover (mits) de gemeenschap waarin de ene is gerechtigd voor ten minste 40 percent en de andere voor ten hoogste 60 percent, is ontstaan door een gezamenlijke verkrijging... Voorbeeld Henk en Marry wonen samen. Zij besluiten een woning te kopen. Henk wordt voor 45% eigenaar, Marry voor 55%. Na 8 jaar botert het niet meer tussen Henk en Marry. Henk verlaat de woning. Bij de verdeling van hun gezamenlijke bezittingen, verkrijgt Marry de woning. De verkrijging is vrij. Marry hoeft geen overdrachtsbelasting verschuldigd. 22 23 24 8
Verkrijging van landbouwgrond q. van ten behoeve van de landbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, daaronder begrepen de rechten van erfpacht of beklemming daarop. Onder cultuurgrond wordt mede begrepen de ondergrond van glasopstanden... De verkrijging van landbouwgrond is vrijgesteld mits de grond in het landbouwbedrijf wordt gebruikt Landbouw ruim uitleggen: omvat ook akker-, tuin- en bosbouw en veeteelt. Let op: er geldt een opschortende voorwaarde (10 jr). 25 Wijze van heffing Artikel 16 De belasting wordt geheven van de verkrijger. Artikel 17 De belasting moet op aangifte worden voldaan. Artikel 7 Uitv.besl.brv 1. Met betrekking tot de belasting ter zake van een verkrijging ( ) waarvan een onderhandse akte is opgemaakt ( ) wordt aangifte gedaan door het aanbieden van die akte ter registratie. ( ) (..) 3. De persoon die de ( ) akte heeft opgesteld (notaris WL), is hoofdelijk aansprakelijk voor de belasting welke is verschuldigd Als van de verkrijging een akte is opgemaakt, moet die akte binnen 10 dagen ter registratie worden aangeboden. De akte geldt als aangifte. 26 Teruggaaf Artikel 19 1. Op verzoek wordt teruggaaf van de belasting verleend, indien de toestand van vóór de verkrijging zowel feitelijk als rechtens wordt hersteld als gevolg van: a. de vervulling van een ontbindende voorwaarde; b. nietigheid of vernietiging; c. ontbinding wegens niet-nakoming van een verbintenis. 2. Het verzoek om teruggaaf geschiedt door het doen van aangifte binnen drie maanden na afloop van het kalenderjaar waarin het recht op teruggaaf is ontstaan. 27 9
Einde 28 10