Bouw - regionale update Economisch Bureau Nederland Madeline Buijs +31 20 383 82 01 19 februari 2016 Op korte termijn positieve vooruitzichten bouw Flevoland De productie van gebouwen blijft op dit moment in Flevoland nog achter bij de ontwikkeling in Nederland, mede doordat de woningmarkt langzamer herstelt dan in Nederland als geheel. Maar de bouwproductie groeide wel flink in de eerste 10 maanden van 2015. De vooruitzichten zijn positief, de afgegeven vergunningen voor woningen en utiliteitsgebouwen stijgen. De orderportefeuille daalde wel. Mogelijk dat dit op de wat langere termijn effect op de bouwproductie gaat hebben. De investeringen in de infrastructuur dalen. Op de korte termijn zijn de vooruitzichten positief, maar op de langere termijn minder positief. Wat een wisselend vooruitzicht betekent voor Flevoland. Economie Flevoland groeide sterker dan Nederlandse economie De economische groei bedroeg in Flevoland 2,2% in 2014, terwijl de economie in Nederland als geheel in 2014 met 1% groeide. De economie in Flevoland doet het dus beter dan de Nederlandse economie. Wel is de economische groei volatieler dan in Nederland. Als de economie groeit, groeit hij harder dan in Nederland. Maar de dalingen zijn meestal ook groter. In Flevoland zijn relatief veel bedrijven actief in de landbouw, energievoorziening, de vervoerssector en de IT sector. Dit zijn sectoren die sneller herstelden na de crisis, wat de snellere groei in Flevoland kan verklaren. Vooral de economie van de Noordoostpolder en Urk deed het goed. In 2013 liet deze regio al economische groei zien en in 2014 was de economische groei het hoogst van alle regio s in Flevoland. Economische groei Flevoland omhoog Groei in %, j-o-j Woningprijzen herstellen maar heel langzaam De prijzen van woningen in Flevoland stegen in de eerste drie kwartalen van 2015 met 1,4% j-oj. In Nederland stegen de huizenprijzen met 2,6% j-o-j. De huizenprijzen in Flevoland blijven daarmee een stuk achter bij de prijzen in Nederland als geheel. Net als in Nederland begonnen de woningprijzen vanaf het tweede kwartaal weer te stijgen in vergelijking met een jaar eerder. Sinds het dieptepunt zijn de huizenprijzen in Flevoland met 3,4% gestegen, in Nederland bedraagt die stijging inmiddels 4,7%. Woningprijzen blijven achter Groei in %, j-o-j terwijl transacties sterk toenemen In de eerste drie kwartalen van 2015 werden er in Flevoland 2.871 woningen verkocht. In de eerste drie kwartalen van 2014 waren dit er nog 2.261, een stijging van 27%. In Nederland steeg het aantal verkochte woningen in dezelfde periode met 23,2%. De woningtransacties in Flevoland stijgen in 2015 dus sneller dan in
Nederland. De woningtransacties in Flevoland stegen in de eerste drie kwartalen ook het hardst van alle provincies. Dit is in onderstaande grafiek duidelijk te zien. Dit komt vooral door de sterke stijging van het aantal transacties in het derde kwartaal van 2015. Woningen staan in Flevoland nog wel langer te koop. In Flevoland stonden woningen in september 2015 gemiddeld 26 maanden te koop, in Nederland was dat 23 maanden. Sterkste stijging transacties Groei in %, j-o-j eerste 3 kwartalen 2015 bouwproductie in deze periode met 8,7% j-o-j. Zowel de nieuwbouw als renovatie lieten in Flevoland stijgingen zien. De renovatiewerkzaamheden stegen in de eerste 10 maanden van 2015 met 12,5% j-o-j terwijl de renovatiewerkzaamheden in Nederland met 0,4% daalden. Van alle provincies stegen de renovatiewerkzaamheden het hardst in Flevoland. De gebouwen in Flevoland zijn veel recenter gebouwd dan in de rest van Nederland en allemaal in dezelfde periode gebouwd. Er zijn veel gebouwen in de jaren 70 gebouwd. Deze gebouwen zijn inmiddels aan renovatie toe. Dit kan de sterke stijging van de renovatiewerkzaamheden verklaren. maanden van 2015 met 5,4% j-o-j in Flevoland, in Nederland bedroeg de stijging in deze periode 11,9% j-o-j. De nieuwe gebouwen die worden neergezet, zijn woningen, onderwijsgebouwen en industriële gebouwen, zoals in de grafiek hieronder te zien is. Er worden veel minder nieuwe gebouwen voor handel en horeca, zakelijke dienstverlening en de gezondheidszorg gebouwd. Vooral meer nieuwbouw woningen en onderwijsgebouwen Productie gebouwen herstelt maar langzaam Productie gebouwen Flevoland blijft achter De economie in Flevoland trekt aan en de woningmarkt laat de eerste tekenen van herstel zien. De bouwproductie groeide in de eerste 10 maanden van 2015, maar niet zo hard als de bouwproductie in Nederland als geheel. De productie van woningen en utiliteitsgebouwen steeg in de eerste 10 maanden van 2015 met 5,8% j-o-j in Flevoland. In Nederland groeide de De nieuwbouw in Flevoland stijgt ook, maar minder sterk dan in Nederland als geheel. De nieuwbouwproductie steeg in de eerste 10, ABN AMRO Economisch Bureau Orderportefeuille bouwers Flevoland blijft kwakkelen Om te bepalen wat de vooruitzichten zijn voor de bouwsector in Flevoland wordt gekeken naar de orderportefeuille en de afgegeven vergunningen. De orderportefeuille van bouwers actief in Flevoland herstelde begin 2015, maar laat in het vierde kwartaal van 2015 weer een flinke daling zien. In het vierde kwartaal van
2015 bedroeg de orderportefeuille van bouwers in Flevoland 3,4 maanden. In het derde kwartaal van 2015 bedroeg dit nog 5,4 maanden, een flinke verslechtering. Dit is in onderstaande grafiek duidelijk te zien. Orderportefeuille Flevoland kwakkelt Aantal maanden De orderportefeuille blijft ook sterk achter bij die van Nederland als geheel, die in het vierde kwartaal van 2015 6,9 maanden bedroeg. De orderportefeuille van bouwers in Flevoland is volatiel en slechts eenmaal was de orderportefeuille in Flevoland hoger dan die in Nederland als geheel. Dit was in het tweede kwartaal van 2013 toen de orderportefeuille in Flevoland 6 maanden bedroeg en in Nederland 5,5 maanden. Dat de orderportefeuille normaliter lager ligt dan in Nederland als geheel hoeft geen probleem te zijn, omdat de bouwsector in Flevoland relatief klein is. Daardoor hoeft relatief minder werk ook over minder bedrijven verdeeld te worden. Ook kunnen bouwers in Flevoland profiteren van de nabijheid van de Randstad waar over het algemeen meer werk is. Vergunningen woningbouw omhoog Op basis van de waarde van de afgegeven vergunningen voor de woningbouw is wel herstel te verwachten. In Flevoland steeg de waarde van de afgegeven vergunningen met 44,1% j-o-j in de eerste 10 maanden van 2015, terwijl de vergunningen in Nederland als geheel met 39,1% stegen. Vergunningen woningbouw Flevoland omhoog, ABN AMRO Economisch Bureau Er worden in Flevoland vooral meer vergunningen voor nieuwbouw afgegeven, de afgegeven vergunningen voor renovatieprojecten daalden. Dit betekent dat de vooruitzichten voor renovatieprojecten slechter worden, op dit moment is daar nog een sterke stijging te zien. De waarde van de afgegeven vergunningen voor renovatieprojecten daalde in de eerste 10 maanden van 2015 met 37,5% j-oj, terwijl in Nederland als geheel de vergunningen met 5,8% j-o-j stegen. Zoals hierboven al vermeld steeg de waarde van de afgegeven vergunningen voor nieuwbouw van woningen harder in Flevoland dan in Nederland als geheel. In Flevoland steeg de waarde van de afgegeven vergunningen met 53,8% j-o-j, in Nederland steeg de waarde van de vergunningen met 46,7% j-o-j. In de nieuwbouw is dus zeker herstel te verwachten. Het zijn in Flevoland vooral koopwoningen waar nieuwe vergunningen voor worden aangevraagd. Deze woningen worden bijna allemaal door commerciële partijen gebouwd, een beperkt aantal wordt gebouwd door particuliere opdrachtgevers. Opvallend is dat in Flevoland de woningcorporaties in de eerste 10 maanden geen enkele vergunning voor nieuw te bouwen woningen hebben aangevraagd. De woningcorporaties zijn daarom in 2015 geheel verdwenen als partij in de woningbouw in Flevoland. In 2014 waren ze ook al nauwelijks actief, toen werden alleen in de gemeente Almere nog vergunningen door woningcorporaties aangevraagd. Daarnaast werden ook alleen in de gemeente Almere vergunningen voor huurwoningen aangevraagd, die allemaal gebouwd worden
door commerciële partijen. Dit is duidelijk te zien in het plaatje op de volgende pagina. Er is nog een aantal vergunningen afgegeven voor nieuwe huurwoningen in Lelystad en Zeewolde, maar 90% van de vergunningen is afgegeven voor nieuwe huurwoningen in Almere. Alleen vergunningen voor nieuwe huurwoningen in Almere Vergunningen utiliteit stijgen De utiliteitsbouw in Flevoland heeft op basis van de waarde van de afgegeven vergunningen in 2015 een goed vooruitzicht. In tegenstelling tot Nederland, stegen de vergunningen in Flevoland in de eerste 10 maanden van 2015. In totaal bedroeg de stijging 64,4% j-o-j, terwijl de waarde van de afgegeven vergunningen in Nederland met 7,8% j-o-j daalden. In Flevoland stegen de vergunningen voor renovatieprojecten al hard, met 26,7% j-o-j. Maar de vergunningen voor nieuwe gebouwen stegen nog harder, namelijk met 85,7% j-o-j. Vergunningen utiliteit omhoog De nieuwbouw wordt in Flevoland breder aangepakt. Zowel voor industriële gebouwen, gebouwen voor handel en horeca, gebouwen voor vervoer en communicatie, gebouwen voor zakelijke dienstverlening, onderwijsgebouwen en gebouwen voor de gezondheidszorg worden meer vergunningen aangevraagd. Dit is gezien de leegstand van kantoren (zakelijke dienstverlening) en winkels (handel en horeca) in de provincie Flevoland opvallend. In de gemeente Almere is de leegstand van kantoren zelfs 34,5%, terwijl de leegstand in Nederland maar 17% bedraagt. In Lelystad ligt de leegstand van winkels weer relatief hoog, met 15,1%. In Nederland staat gemiddeld ruim 9% van de winkels leeg., ABN AMRO Economisch Bureau Sowieso valt op dat vooral in Almere nieuwe woningen worden gebouwd. De nabijheid van Amsterdam en de sterk stijgende woningprijzen daar zullen hier een belangrijke oorzaak van zijn., ABN AMRO Economisch Bureau De stijging van de vergunningen voor renovatieprojecten concentreert zich op de renovatie van agrarische gebouwen, gebouwen voor handel en horeca en voor vervoer en communicatie. Investeringen infrastructuur nemen af Naast de woning- en utiliteitsbouw is de infrastructuur een belangrijke pijler voor de bouwsector. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) maakt elk jaar een samenvatting van de geplande investeringen die de overheid in de infrastructuur gaat doen. Dit doen zij alleen per regio, niet per provincie. De regio Oost omvat de provincies Overijssel, Flevoland en Gelderland. De investeringen in de regio Oost zijn hieronder in de tabel te zien. Uit de tabel blijkt dat de investeringen inmiddels alweer twee jaar op rij teruglopen. Voor de periode 2016-2020 staan EUR 4.046 miljoen aan investeringen gepland voor de regio Oost. EUR 2.049 miljoen bevindt zich al in de realisatiefase. EUR 1.997 miljoen bevindt zich nog in de planfase. Deze investeringen zullen
voornamelijk worden besteed aan het hoofdwegennet in de regio Oost. Grote projecten in de provincie Flevoland betreffen aanpassing van provinciale wegen, het verbeteren van de treinverbinding tussen Schiphol en Almere/Lelystad en de verbetering van de snelwegen tussen Schiphol-Amsterdam- Almere. termijn minder positief. Wat een wisselend vooruitzicht betekent voor Flevoland. Slot De productie van gebouwen blijft op dit moment in Flevoland nog achter bij de ontwikkeling in Nederland, mede doordat de woningmarkt langzamer herstelt dan in Nederland als geheel. Maar de bouwproductie groeide wel flink in de eerste 10 maanden van 2015. De vooruitzichten zijn positief, de afgegeven vergunningen voor woningen en utiliteitsgebouwen stijgen. De orderportefeuille daalde wel. Mogelijk dat dit op wat langere termijn effect op de bouwproductie gaat hebben. De investeringen in de infrastructuur dalen. Op de korte termijn zijn de vooruitzichten positief, maar op de langere
Economisch Bureau Nederland Contactgegevens ABN AMRO Economisch Bureau Nederland: Aandachtsgebied Telefoonnummer: E-mailadres: Jacques van de Wal (hoofd) Algemeen 020 628 0499 jacques.van.de.wal@nl.abnamro.com Eric Huliselan Zakelijke Dienstverlening 020 628 2138 eric.huliselan@nl.abnamro.com Casper Burgering Industrie (w.o. industriële materialen) 020 383 2693 casper.burgering@nl.abnamro.com Nadia Menkveld Transport & Logistiek 020 628 6441 nadia.menkveld@nl.abnamro.com Frank Rijkers Agrarisch, Food 020 628 6437 frank.rijkers@nl.abnamro.com Sonny Duijn Retail,TMT 020 343 6535 sonny.duijn@nl.abnamro.com Hans van Cleef Olie & Gas 020 343 4679 hans.van.cleef@nl.abnamro.com Madeline Buijs Bouw, Real Estate 020-383 8201 madeline.buijs@nl.abnamro.com Nico Klene Macro-economie 020-625 4204 nico.klene@nl.abnamro.com Philip Bokeloh Woningmarkt, Macro-economie 020-383 2657 philip.bokeloh@nl.abnamro.com Theo de Kort Informatieanalist, Autohandel 020 628 0489 theo.de.kort@nl.abnamro.com Volg ons ook op Twitter: @ABNAMROeconomen Disclaimer This document has been prepared by ABN AMRO. It is solely intended to provide financial and general information on economics. The information in this document is strictly proprietary and is being supplied to you solely for your information. It may not (in whole or in part) be reproduced, distributed or passed to a third party or used for any other purposes than stated above. This document is informative in nature and does not constitute an offer of securities to the public, nor a solicitation to make such an offer. No reliance may be placed for any purposes whatsoever on the information, opinions, forecasts and assumptions contained in the document or on its completeness, accuracy or fairness. No representation or warranty, express or implied, is given by or on behalf of ABN AMRO, or any of its directors, officers, agents, affiliates, group companies, or employees as to the accuracy or completeness of the information contained in this document and no liability is accepted for any loss, arising, directly or indirectly, from any use of such information. The views and opinions expressed herein may be subject to change at any given time and ABN AMRO is under no obligation to update the information contained in this document after the date thereof. Before investing in any product of ABN AMRO Bank N.V., you should obtain information on various financial and other risks and any possible restrictions that you and your investments activities may encounter under applicable laws and regulations. If, after reading this document, you consider investing in a product, you are advised to discuss such an investment with your relationship manager or personal advisor and check whether the relevant product considering the risks involved- is appropriate within your investment activities. The value of your investments may fluctuate. Past performance is no guarantee for future returns. ABN AMRO reserves the right to make amendments to this material. ABN AMRO, 2016