Vakantiepark Spijkenisse: een idee
Inleiding Onlangs lanceerden ondernemer Manuel Naaijen en steunraadslid Chris Hottentot van TROTS Spijkenisse het plan om op het terrein van Haven-Zuid, een gebied ingesloten door de haven van Spijkenisse in het noorden, in het westen door de Schenkelweg, het zuiden de Elementenweg en in het oosten door de Oude Maas, een vakantiepark te realiseren. Doel achter dit plan is de verkoop van het betreffende terrein en het stimuleren van de lokale economie. De gemeente Spijkenisse heeft veel gronden in het bezit. Het niet-ontwikkelen van deze gronden kost rente. Deze rente drukt op de gemeentelijke begroting. De gemeente Spijkenisse wil op dit terrein graag huizen bouwen, maar heeft al meerdere gronden te koop waar de bouw achterblijft. Om die reden dachten Naaijen en Hottentot out of the box en kwamen met het plan een vakantiepark hier mogelijk te maken. Door de unieke ligging en de vele faciliteiten op letterlijk loopafstand van het centrum, biedt een park op deze locatie veel voordelen voor zowel de exploitant, de lokale ondernemers en de gemeente. In de commissie Ruimtelijke Ontwikkeling en Beheer van 25 juni 2014 hebben de verschillende politieke partijen aangegeven de gedachte achter een vakantiepark te ondersteunen. Wel gaven zij mee, dat de initiatiefnemers zelf contact op dienden te nemen met mogelijke bedrijven die wellicht geïnteresseerd zijn om met de gemeente verder te praten over een dergelijk concept. AD/Rotterdams Dagblad, editie 26 juni 2014
Uitnodiging Met dit document nodigen wij u uit uw mening en interesse te geven op het voorstel om op het terrein van Haven-zuid een mogelijk vakantiepark te realiseren. Mocht u geïnteresseerd zijn, dan kunt u contact opnemen met Chris Hottentot (TROTS Spijkenisse), tel: 06-19020205. Voor de goede orde wijzen wij u erop dat TROTS Spijkenisse op geen enkel moment namens de gemeente Spijkenisse optreedt. Bij interesse zal de partij uw interesse eventueel onder de aandacht van de gemeente Spijkenisse brengen. Er kunnen aan dit document geen rechten worden ontleend. Spijkenisse, 1 juli 2014 Chris Hottentot TROTS Spijkenisse Manuel Naaijen Ondernemer
Situatieschets Het terrein Haven Zuid ligt aan de oostkant van Spijkenisse geklemd tussen de rivier de Oude Maas en het centrum van Spijkenisse. Het terrein ligt letterlijk op een steenworp afstand van het centrum en alle voorzieningen die hier bij horen. De gemeente Spijkenisse heeft in de laatste 10 jaar een flinke vernieuwingsslag doorgevoerd. In korte tijd heeft de gemeente het winkelcentrum vernieuwd en uitgebreid. Het oude theater en de oude bibliotheek zijn gesloopt en daarvoor in de plaats zijn nieuwe winkels gerealiseerd. Ontworpen door architect Sjoerd Soeters. Naast het Marktplein is er een nieuwe bibliotheek, De Boekenberg, gerealiseerd naar het ontwerp van Winy Maas. De bibliotheek wordt door sommige toonaangevende bladen geschaard onder de 25 mooiste bibliotheken ter wereld. In september opent het nieuwe theater De Stoep haar deuren aan het Theaterplein. Dit nieuwe theater is ontworpen door Ben van Berkel (UN Studios) en bevat 2 zalen. Een grote zaal met 650 stoelen en een kleine zaal met 200 stoelen. In de kleine zaal is het ook mogelijk om de tribune in te klappen waardoor ook andere invulling dan een voorstelling mogelijk is. Naast het nieuwe theater is de planning om er een Entertainment Factory te realiseren. Het plan is hierin horeca te vestigen en een casino. In de kelder is ruimte gepland voor een white box concept, een moderne versie van een discotheek. Op het Havenplein zijn meerdere restaurants gevestigd en is er in de weekenden avond- en nachthoreca te vinden. In de omgeving van het centrum bevinden zich de Fluisterboot en de rondvaartboten van rederij Fortuna. Waar de Fluisterboot het publiek meeneemt naar de stille en mooie plekjes van de natuur op Voorne-Putten, daar is het met de rondvaartboten van Fortuna mogelijk om, bijv. tijdens een lunch of diner, te genieten van de drukte en activiteiten van het Rotterdamse Havengebied. Naast de aanlegsteiger van de Fluisterboot staat de molen van Spijkenisse. Deze molen is vanwege de bouw van het theater 7 meter opgehoogd. Een unieke prestatie. Na de ophoging is de molenaar een pannenkoekrestaurant begonnen in molen Nooit Gedacht. In Spijkenisse vindt nog steeds woningbouw plaats. Naast het terrein van Haven-zuid realiseert de gemeente Spijkenisse de woonwijk De Elementen. Een hoogwaardige woonwijk met vrijstaande, 2/1- kap- en geschakelde woningen. Unieke bezienswaardigheid in deze wijk zijn de Eurobruggen. Deze zijn uniek in Europa en vormen een replica van de ooit fictieve bruggen op de Eurobiljetten. Om geen enkel land tegen het hoofd te stoten bedacht de ontwerper fictieve bruggen, die inmiddels in Spijkenisse in werkelijkheid te bewonderen zijn. Spijkenisse is onderdeel van het eiland Voorne-Putten. Het eiland Voorne-Putten kenmerkt zich door de groene polders. Dichtbij Spijkenisse ligt het natuurgebied Bernisse waar veel inwoners in de zomer recreëren. Strandgangers reizen door naar Hellevoetsluis, Rockanje, Oostvoorne en de Maasvlakte. Aan de andere kant is Spijkenisse met de metro verbonden met havenstad Rotterdam. In een half uur is men in het centrum van de stad, terwijl men onderweg de activiteiten van de Rotterdamse haven kan aanschouwen. Ten oosten van Spijkenisse is onlangs het nieuwe recreatiegebied De Uitwaayer geopend. Een gebied waar men kan wandelen en fietsen.
Ligging De ligging van het terrein van Haven-Zuid is voor een vakantiepark uniek. Dichtbij het centrum en de bijbehorende voorzieningen van een stad, terwijl men op de fiets binnen 5 minuten ook in de groene natuur van Voorne-Putten kan komen. Wandelaars kunnen genieten van het uitzicht aan de Oude Maas en de verschillende schepen die de stad passeren. Het gebied is ca. 40 hectare (ca. 1000x400m) groot. Probleemstelling De gemeente Spijkenisse bezit veel onbebouwde gronden. De rentelasten van deze gronden drukken op de jaarlijkse begroting. De gemeente Spijkenisse wil deze gronden verkopen om de gemeentelijke financiën op orde te krijgen. De markt kruipt echter uit een diep dal. Gevolg is dat de volledige gronden in de komende 4 á 5 jaar niet snel verkocht zullen worden. Daarnaast bezit de gemeente Spijkenisse veel gronden die verkocht moeten worden. Dit zijn o.a. Heer & Meester, in deel van het plan aangepast tot Park Waterrijk, De Elementen onderverdeeld in het Land en de Dijk, hoek Achterstraat/Marrewijklaan, Oude Maas-locatie. Daarnaast concurreert de gemeente met 702 woningen die door inwoners te koop zijn gezet in de gemeente Spijkenisse (bron Funda.nl, 22 juni 2014). De bouw van deze extra woningen trekt ook een flinke wissel op de bereikbaarheid van Voorne-Putten en Spijkenisse in het bijzonder door de komst van meer forenzen. Oplossing Bouw geen extra woningen met alle bovengenoemde nadelen, maar doe grondig onderzoek naar de haalbaarheid van de bouw van een vakantiepark. Aangezien de gronden Elementen en Heer & Meester/Waterrijk nog niet allemaal verkocht zijn vloeit er geen bloed uit om de huidige plannen voor Haven-Zuid een half jaar uit te stellen. Terwijl de woningen in deze gebieden afgezet kunnen blijven worden zonder concurrentie van Haven-Zuid kan de gemeente onderzoek doen naar de haalbaarheid van huidig voorstel. Hieronder volgt een SWOT-analyse van dit plan.
Sterkte Door een park te realiseren kan de gemeente de grond in één keer aan een of meerdere partijen verkopen, waardoor de rentelasten op Haven-zuid in een keer uit de boeken kunnen; Blijvende inkomsten voor de gemeente Spijkenisse door toeristenbelasting; Unieke ligging. Enerzijds ligt de natuur van Voorne-Putten open voor o.a. fietsers en wandelaars, anderzijds is er ook de ideale ligging ten opzichte van de grote stad Rotterdam en het Havengebied t.b.v. citytrips en excursies; De nabijheid van het centrum met horeca, winkels, supermarkt en uitgaansmogelijkheid (theater en Entertainment Factory); Vakantiegangers hebben andere reistijden dan forenzen. Hierdoor ontstaat er een betere dosering in het verkeer, dan als er een woonwijk wordt gerealiseerd; Draagvlak onder ondernemers in het centrum; Vakantiepark zet Spijkenisse ook buiten de regio op de kaart, wat ook kan leiden tot meer dagjesmensen; Geen investeringskosten voor de gemeente Spijkenisse, alleen doorzetten als de grondprijs en voorwaarden gunstig genoeg zijn. Zwakte Het is niet bekend wat de grond voor een vakantiepark opbrengt en wat een park bereid is daarvoor te betalen; Er is geen concept bekend in Nederland waarbij een park in een grote stad tegen het centrum aanligt. Spijkenisse heeft in het land een slecht imago. Kansen Het verbeterde, toeristische aanbod in Spijkenisse (en op Voorne-Putten) rechtvaardigt het verhogen van de toeristenbelasting. Een pijnloze ingreep, daar de gemiddelde toeristenbelasting hoger ligt dan het huidige tarief in Spijkenisse. Een bedrag van 2 per persoon per nacht is reëel; Meer bezoekers voor, en daardoor verlevendiging van, het centrum. Dit onderverdeeld in 3 categorieën: o Horecabezoekers; het horeca-aanbod in het centrum kan zich richten op de vakantiegangers met terrasjes en live-entertainment; o Winkelend publiek; vakantiegangers zitten op loopafstand van het centrum; o Uitgaanspubliek; met o.a. theater en Entertainment Factory. Gezien het belang voor ondernemers kan er wellicht ook met ondernemers samenwerking worden gezocht in de uitvoering van het project; Het onder de aandacht brengen van Spijkenisse als stad met toeristische attracties; de Boekenberg (top 25 mooiste ter wereld), de Eurobruggen; Naast vakantiewoningen, kunnen ook aanlegplaatsen verhuurd worden via de jachthaven; Toeristen geven in verhouding tot bezoekers uit de regio meer geld uit; Vakantiepark creëert werkgelegenheid voor de regio.
Bedreigingen Indien het park eigen horeca-en winkelaanbod gaat leveren, dan zal dat concurreren met de horeca in het centrum; In plaats van vakantiegangers kan het park ook overnachtende, Oost-Europese werknemers trekken; Op Voorne-Putten zijn meerdere vakantieparken, zoals Citta Romana, Cape Helius, Zuytland Buiten en het Kruininger Gors. De gemeente wil de uitvoering van het masterplan Haven Spijkenisse doorzetten en de optie van een vakantiepark niet zelf onderzoeken. Hierdoor ontstaat tijdsdruk om geschikte partijen te vinden.
Impressie Bibliotheek De Boekenberg, ontworpen door Winy Maas,gezien vanaf terras Olijf Bibliotheek De Boekenberg van binnen
Het nieuwe theater De Stoep, ontworpen door Ben van Berkel, opent in september 2014. Horeca aan het Havenplein
De 10 Euro-brug in de wijk De Elementen, naast het terrein van Haven-zuid De huidige haven van Spijkenisse met daarin de rondvaartboten van rederij Fortuna
De Haven van Spijkenisse met uitzicht op het terrein van Haven-Zuid De Maasboulevard in Spijkenisse
Het winkelhart van Spijkenisse Jaarlijks terugkerend evenement in Spijkenisse, het Vliegerfestival langs de Oude Maas
Openluchtbioscoop aan de Maasboulevard De 7 meter opgehoogde molen Nooitgedacht met restaurant De Pannenkoek
Fietsrecreatie langs de Oude Maas