Waardebepaling (Volle eigendom) Stokrooiestraat 41, 3560 Lummen Details Waardebepaling (Volle eigendom) Type: Waardebepaling (Volle eigendom) Omschrijving: Huis OB Referentienummer: 214-126 Datum van uitvoering: 12/08/2014 1. Identificatie klant 1.1 Rapport voor Eigenaar Voornaam: Naam: Straat: Nummer: Postcode/gemeente: Telefoon: E-mail: Victor Nelissen Stokrooiestraat 41 3560 Lummen 0475937821 Paulapoorters@gmail.com Gert Martens, Willekensmolenstraat 70 bus 6, 3500 Hasselt, +3270660474-1 / 22
1.2 Rapport van Expert Voornaam: Naam: Straat: Nummer: Bus: Postcode/gemeente: Telefoon: GSM: Fax: E-mail: Vennootschap: Functie: Btw: Gert Martens Willekensmolenstraat 70 6 3500 Hasselt +3270660474 +32474474444 +3270660472 gert.martens@.be Expert - zaakvoerder BE0881232627 2. Identificatie vastgoed 2.2 Identificatie Dossier: Aanduiding type vastgoed: Te renoveren: Bestemming: Te koop Huis Ja Hoofdverblijf 2.3 Kadastrale info Niet geïndexeerd K.I.: 0 3. Vergunningen, rechten, attesten 3.1 Informatieplicht ruimtelijke ordening Vlaanderen Stedenbouwkundige vergunning: Verkavelingsvergunning: Dagvaarding: Recht van voorkoop: Meest recente bestemming: Vg vergunning uitgereikt Gvv geen verkavelingsvergunning Gdv geen dagvaarding uitgebracht Gvkr Geen voorkooprecht ruimtelijke ordening aanwezig Wg Woongebied 3.2 Commentaar De waardebepaling geldt onder voorbehoud van volledige vergunning van woning, bijgebouwen en perceel als bestemd voor bewoning in hoofdverblijf. Gert Martens, Willekensmolenstraat 70 bus 6, 3500 Hasselt, +3270660474-2 / 22
4. Inplanting & plannen 4.1 POI 4.2 Landgebruik Gert Martens, Willekensmolenstraat 70 bus 6, 3500 Hasselt, +3270660474-3 / 22
4.3 Overstromingsrisicogebieden 4.4 Bereikbaarheid Scholen: Stadscentrum: Cultureel centrum: Sportcentra: Snelwegen: Bushalte: Station: Ziekenhuizen: Apotheken: Afstand: Afstand: Afstand: Afstand: Afstand: Afstand: Afstand: Afstand: Afstand: 1000-2500 m 10000-20000 m 10000-20000 m 10000-20000 m 5000-10000 m 500-1000 m 10000-20000 m 10000-20000 m 5000-10000 m 5. Perceel & adres 5.1 Adres Straat: Nummer: Postcode/gemeente: Stokrooiestraat 41 3560 Lummen Perceel oriëntatie: Noord-West 5.3 Perceel bebouwd Bebouwd: Ja 5.4 Perceel ligging Perceel ligging: Landelijk gebied Gert Martens, Willekensmolenstraat 70 bus 6, 3500 Hasselt, +3270660474-4 / 22
5.4.1 Perceel oppervlakte Perceel vorm: Omgeving reliëf: Perceel reliëf: Gem. breedte grond: Gem. diepte grond: Oppervlakte voorgrond: Oppervlakte achtergrond: Totale oppervlakte: Onregelmatig Vlak Vlak 39.5 m 165.82 m 1185 m² 5365 m² 6550 m² 5.4.2 Tuin & aanleg Oprit: Oppervlakte oprit: Terras in tuin: Oppervlakte terras in tuin: Grind/kiezel 250 m² Betontegels 42 m² 6. Constructie 6.1 Algemene info Bouwjaar: Onderhoud: Gebruik: Afwerking: Aantal gevels: Opbrengsteigendom: Abex: 1957 Goed (norm) Normaal Normale afwerking OB Nee 744 6.2 Bouwlagen en woonvertrekken Gelijkvloers Aantal Breedte Diepte 1 24 m 9.63 m Bouwjaar : 1957 Renovatiejaar : 1980 Percentage renovatie : 50 % Oppervlakte renovatie : 115.56 m² Onderhoud : Goed (norm) Gebruik : Normaal Afwerking : Normale afwerking Indeling bouwlaag: Berging Eetkamer Garage Inkomhal Keuken Living Wc Hoogte 2.75 m Oppervlakte 231.12 m² Volume 635.58 m³ Correctiefactor 1 Gert Martens, Willekensmolenstraat 70 bus 6, 3500 Hasselt, +3270660474-5 / 22
Zolder / Verdieping onder dak Aantal Breedte Diepte 1 24 m 9.63 m Bouwjaar : 1957 Renovatiejaar : 1980 Percentage renovatie : 50 % Oppervlakte renovatie : 115.56 m² Onderhoud : Goed (norm) Gebruik : Normaal Afwerking : Normale afwerking Indeling bouwlaag: Badkamer Dressing Nachthal Slaapkamer Slaapkamer Slaapkamer Hoogte 2.75 m Oppervlakte 231.12 m² Volume 635.58 m³ Correctiefactor 0.6 Bijgebouwen Aantal Breedte Diepte 1 11.2 m 6.15 m Bouwjaar : 1980 Onderhoud : Goed (norm) Gebruik : Normaal Afwerking : Normale afwerking Hoogte 2.77 m Oppervlakte 68.88 m² Volume 190.8 m³ Correctiefactor 0.8 Totale oppervlakte = 531 m² 7. Energieprestatie & bouwtechniek 7.1 Kenmerken energieprestatie & bouwtechniek Vloer: Niet Geïsoleerd Spouwmuurisolatie: Niet Geïsoleerde Spouw Muuropbouw: Vol Gemetste wand (>30cm) Raamprofiel: Hout Beglazing: Gewone Dubbele Beglazing Zonnewering: Geen zonnewering Dak/Zoldervloer: Geïsoleerd met minerale wol (4<isolatie<=10cm) Ventilatie: Geen ventilatievoorzieningen Verwarming warmteopwekking: Centraal - Gewone mazoutketel Verwarming regeling binnenklimaat: Thermostaat, thermostatische kranen Warmwatervoorziening: Opslagvat gekoppeld aan CV Koeling: Geen actieve koeling PV-panelen (180 Watt): Geen PV-panelen (180 Watt) PV-panelen (300 Watt): Geen PV-panelen (300 Watt) Zonneboiler: Geen Zonneboiler Warmtepomp: Geen Warmtepomp Gert Martens, Willekensmolenstraat 70 bus 6, 3500 Hasselt, +3270660474-6 / 22
8. Foto & illustratie 8.1 Gelijkvloers 8.1.1 Berging Gert Martens, Willekensmolenstraat 70 bus 6, 3500 Hasselt, +3270660474-7 / 22
8.1.2 Eetkamer 8.1.3 Garage Gert Martens, Willekensmolenstraat 70 bus 6, 3500 Hasselt, +3270660474-8 / 22
8.1.4 Inkomhal Gert Martens, Willekensmolenstraat 70 bus 6, 3500 Hasselt, +3270660474-9 / 22
8.1.5 Keuken 8.1.6 Living Gert Martens, Willekensmolenstraat 70 bus 6, 3500 Hasselt, +3270660474-10 / 22
Gert Martens, Willekensmolenstraat 70 bus 6, 3500 Hasselt, +3270660474-11 / 22
8.1.7 Wc 8.2 Zolder / Verdieping onder dak 8.2.1 Badkamer Gert Martens, Willekensmolenstraat 70 bus 6, 3500 Hasselt, +3270660474-12 / 22
8.2.2 Dressing 8.2.3 Nachthal Gert Martens, Willekensmolenstraat 70 bus 6, 3500 Hasselt, +3270660474-13 / 22
8.2.4 Slaapkamer 8.2.5 Slaapkamer Gert Martens, Willekensmolenstraat 70 bus 6, 3500 Hasselt, +3270660474-14 / 22
8.2.6 Slaapkamer Gert Martens, Willekensmolenstraat 70 bus 6, 3500 Hasselt, +3270660474-15 / 22
8.3 Perceel en gevels Gert Martens, Willekensmolenstraat 70 bus 6, 3500 Hasselt, +3270660474-16 / 22
Gert Martens, Willekensmolenstraat 70 bus 6, 3500 Hasselt, +3270660474-17 / 22
9. Vergelijkingspunten * GVW = Gedwongen verkoopwaarde * VWNW = Venale waarde na werken * GVWNW = Gedwongen verkoopwaarde na werken De klasse Q25, Q50 of Q75 waartoe de waarde van een goed behoort hangt af van diverse omgevingsfactoren zoals ligging, vorm en grootte van het perceel of bouwjaar, afwerking en oppervlakte van de bebouwing. Bij de verklaring ziet u welke van deze factoren spelen een rol in de berekende waarde. Q25 = 25% van de verkopen werden gerealiseerd aan een prijs lager dan 287 568 Q50 = De middelste verkopen werd gerealiseerd aan een prijs van 353 297 Q75 = 75% van de verkopen werden gerealiseerd aan een prijs hoger dan 410 811 De gemiddelde prijs van de verkopen werd gerealiseerd aan een prijs hoger dan 356 310 De prijzen van een beter gelegen stuk grond worden in de gemeente voor een veel hogere prijs verkocht dan de gemiddelde gronden zonder uitzonderlijke kwaliteiten. Dit kan te maken hebben met de grondschaarste van kwaliteitsvolle gronden in de gemeente. De prijzen van en grond met enkele negatieve eigenschappen word in de gemeente voor een veel lagere prijs verkocht dan de gemiddelde gronden. Dit kan bijvoorbeeld veroorzaakt worden door een overaanbod aan grond in de buurt. De marktsituatie in uw gemeente is vrij normaal. Gemiddelde gronden worden verkocht voor gemiddelde prijzen. Grotere en kwaliteitsvolle gronden worden duurder verkocht. Gert Martens, Willekensmolenstraat 70 bus 6, 3500 Hasselt, +3270660474-18 / 22
Postieve factoren die invloed hebben op de waarde van de grond Diepte breedte verhouding 4.2 Postieve factoren die invloed hebben op de waarde van de constructie Aantal gevels OB 10. Prijs & waarde 10.1 Venale waarde Venale waarde: 572920 Vraagprijs: 0 Gedwongen verkoopwaarde: Percentage: 486982 85 % Grondwaarde: 243034 Waarde perceel: 239484 Waarde tuin & aanleg: 3550 Gebouwwaarde: 329886 Nieuwbouwwaarde hoofdgebouw: Vetusteit hoofdgebouw: 421241 12 % Nieuwbouwwaarde bijgebouwen: 55324 - Bijgebouwen: 55324 Vetusteit bijgebouwen: 20 % 10.2 Waarde perceel Oppervlakte voorgrond: 1863 m² Prijs voorgrond: 121 /m² Waarde voorgrond: 225423 Oppervlakte achtergrond: Prijs achtergrond: 4687 m² 3 /m² Waarde achtergrond: 14061 Totale oppervlakte grond: 6550 m² Waarde perceel: 239484 10.3 Waarde tuin & aanleg Oppervlakte oprit: 250 m² Waarde oprit: 10 Oppervlakte terras in tuin: Waarde terras in tuin: 42 m² 25 Oppervlakte tuin: 5958 m² Waarde tuin: 0 10.4 Verzekeringwaarde Verzekeringswaarde: 476565 Te verzekeren waarde hoofdgebouw: 421241 Te verzekeren waarde bijgebouwen: 55324 Gert Martens, Willekensmolenstraat 70 bus 6, 3500 Hasselt, +3270660474-19 / 22
10.5 Huurwaarde Huurwaarde: 1910 Minimum huurwaarde woning: 1432 3% Maximum huurwaarde woning: 2387 5% Gert Martens, Willekensmolenstraat 70 bus 6, 3500 Hasselt, +3270660474-20 / 22
WAARDEBEPALING De waardebepaling houdt rekening met alle relevante factoren die een invloed hebben op de waarde van het goed. Zo hebben steeds de grondwaarde en voor alle constructies de nieuwbouwwaarde, de vloerplaatwaarde èn de energieprestatie en de gebruikte bouwtechniek een doorslaggevende invloed in de waardebepaling. De Grondwaarde De grondwaarde wordt bepaald op basis van de ligging, grootte, breedte, diepte, vorm, oriëntatie, ligging, reliëf van het perceel en houdt rekening met aanleg van tuin en terrein. Alle berekende waarden zijn daarenboven gebaseerd op recente verkoopprijzen van vergelijkbare gronden. De Nieuwbouwwaarde Deze berekeningsmethode houdt rekening met een prijs per kubieke meter, de nieuwbouwprijs. Deze prijs wordt twee keer per jaar aangepast aan de ABEX index (geeft de evolutie weer van de bouwprijzen). Om naar een venale verkoopwaarde over te gaan dient de van de nieuwbouwwaarde de moeilijkheidsgraad afgetrokken te worden om een nieuwe eigenaar te vinden m.a.w. de verkoopbaarheid bepalen (dit is de venaliteit). De methode met de kubieke meterprijs gaat uit van volgende redenering: wat is meer waard? Een hoeveelheid materiaal die nog in een vorm (pand, huis, etc.) gegoten kan worden of een hoeveelheid materiaal die al vorm heeft. M.a.w. dit is het verschil tussen een pand kopen en er zelf een bouwen. Wanneer u een pand koopt heeft dit vorm, wanneer u een pand bouwt kunt u met dezelfde hoeveelheid materiaal iets bouwen naar uw eigen wensen. Een hoeveelheid los materiaal zal bijgevolg altijd meer waard zijn dan dezelfde hoeveelheid materiaal dat al vorm heeft. Omwille van deze redenering wordt de venaliteit van de berekening afgetrokken. De venaliteit bepaalt in welke mate een pand (= hoeveelheid vormgegeven materiaal) verkoopbaar is. De Vloerplaatwaarde Deze berekeningsmethode houdt rekening met een prijs per vierkante meter, de vloerplaatprijs. Deze prijs is afhankelijk van het concept, gebruikte materialen, duurzaamheid,... De vloerplaatprijs geeft de waarde weer van de woning, uitgerekend per m², in de staat waarin zij zich de facto bevindt. Wat is de Geschatte waarde? De venale waarde, verkoopwaarde uit de hand, of veilbare waarde van een goed is de waarde die ieder redelijk mens wil betalen voor dat goed als het (met voldoende publiciteit) op de markt wordt aangeboden. Bij de bepaling van deze waarde wordt rekening gehouden met de aard en bestemming van het goed, en met de vastgoedmarkt van de streek. Men gaat uit van een normaal bod. Bij een venale schatting of verkoopwaardeschatting worden vier waarden geschat. Alles in overweging genomen, kan elke expert de volgende waarden toekennen: onder de prijs moet men verstaan de prijs die, indien het goed zou te koop gesteld worden onder de meest gunstige voorwaarden en na een degelijke voorbereiding de meestbiedende gegadigde zou bereid zijn te betalen. De prijs wordt enerzijds bepaald door de verkoper ('wat zij voor het goed wensen te ontvangen') en anderzijds door wat een potentiële koper wenst voor een goed te betalen. Gert Martens, Willekensmolenstraat 70 bus 6, 3500 Hasselt, +3270660474-21 / 22
Energieprestatie & Bouwtechniek Sedert de jaren 80 heeft de ontwikkeling van materialen en technieken in de bouw een hoge vlucht genomen. Bijgevolg is het bestaande gebouwenpark ook enorm veel complexer geworden dan voorheen. Een correcte verrekening van de waarde van de gebruikte materialen, zoals gebeurt bij de berekening van de vloerplaatwaarde, is daarbij niet meer voldoende. Sedert 2006 is daarenboven de energieprestatieregelgeving van kracht voor alle nieuwbouwwoningen. Om ons ervan te verzekeren dat alle consctructies correct gewaardeerd worden op basis van hun kenmerkende eigenschappen, werd daarom de energieprestatiecorrectie toegevoegd aan de berekeningen. Ze wordt als een bijkomende correctie op de vetusteit van de constructie verrekend en vermijdt zodoende overdreven waarderingen die onvoldoende rekening houden met alle relevante energetische kenmerken zoals isolatie van vloeren, muren en daken, de energetische kwaliteiten van beglazing en schrijnwerk, de kenmerken van verwarmings- en verkoelingsinstallaties, en de aanwezigheid van duurzame energie-opwekkers zoals zonnepanelen, zonneboilers en warmtepompen. Opgelet! De prijs die voor een goed betaald wordt is niet noodzakelijk de waarde van een goed! Hou daarom steeds rekening met het verschil tussen waarden prijs! Gert Martens, Willekensmolenstraat 70 bus 6, 3500 Hasselt, +3270660474-22 / 22