Erftransformatie Goorweg 7, Doornspijk Gemeente Elburg Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden 2011
Erftransformatie Goorweg 7, Doornspijk Gemeente Elburg COLOFON Contactpersoon gemeente Elburg: Joyce Bloemert Initiatiefnemer: Dhr. H. Frens Adviseur initiatiefnemer: B4o, dhr. F. Bouwman Advies mei 2011, onder voorbehoud afstemming met gemeente Elburg AUTEUR Ervenconsulent Gelders Genootschap 026 4421742 Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden 2011
DE OPGAVE Situatie De heer Frens heeft de locatie aan de Goorweg 7 aangekocht. Het erf heeft nu nog een agrarische bestemming. De heer Frens wil graag gebruik maken van de VAB-regeling. Daartoe worden de schuren op het erf gesloopt en zal de agrarische bestemming worden omgezet in een woonbestemming. De bestaande woning wordt gehandhaafd en de huidige bewoners kunnen er blijven wonen. Met de gemeente is overeengekomen dat er twee gebouwen mogen worden teruggebouwd met een of meer wooneenheden daarin. Het erfadvies De gemeente Elburg wil dat verandering van erven bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Daarom heeft zij de ervenconsulent gevraagd om advies te geven over erftransformaties in de gemeente Elburg. Dit advies geeft uitgangspunten en randvoorwaarden voor het ruimtelijk ontwerp van het erf en de bebouwing. Het vormt een kader bij de welstandsadvisering en de vergunningverlening door het gemeentebestuur. Het advies is opgesteld door de ervenconsulent van het Gelders Genootschap de initiatiefnemer met zijn adviseur. Het advies moet nog worden afgestemd met de gemeente Elburg. De gemeente hanteert op basis van woningcontingent en de verhouding sloop en nieuwbouw en volgorde in de aanvragen voor functieverandering. Het initiatief van Dhr. Frensen staat voor 2012 op de agenda. Dhr. Frensen heeft in overleg met de wethouder de voorbereiding al gestart. Dat betekent dat cultuurhistorisch waardevolle bebouwing behouden moet worden. Daarnaast moet het bestemmingsvlak worden verkleind, moet de nieuwe bebouwing aansluiten bij de aanwezige bebouwing en dient de nieuwe situatie met bestaande en nieuwe bebouwing zorgvuldig worden ingepast. Ook worden een aantal kwantitatieve voorwaarden geformuleerd in de kadernota, waarbij de gebiedsindeling uit het streekplan van de provincie wordt aangehouden. Goorweg 7 valt binnen de uitwerking van het multifunctioneel platteland. De kwantitatieve randvoorwaarden voor functieverandering naar wonen zijn dat er minimaal 500m2 moet worden gesloopt. Er mag maximaal 50% van het gesloopte oppervlak worden hergebruikt óf worden hergebouwd, binnen maximaal twee woongebouwen. In deze woongebouwen mogen meerdere eenheden worden gerealiseerd. In principe dient alle bedrijfsbebouwing gesloopt te worden. De gemeente Elburg heeft samen met de gemeente Oldebroek een landschapsvisie op laten stellen. Deze is gevat in het beleid Zoekzones landschappelijke versterking & Groene wiggen. Deze landschapsvisie streeft naar het vergroten van de herkenbaarheid en daarmee naar het vergroten van het onderscheid tussen de verschillende landschappen. Opgave De vraag is hoe met functieverandering de ruimtelijke kwaliteit en het landschap ter plekke versterkt kunnen worden. Beleidskader Het functieveranderingsbeleid van de gemeente Elburg is beschreven in de nota Regio Noord Veluwe, Streekplanuitwerking functieverandering De gemeente Elburg heeft dit beleid verder uitgewerkt in de kadernota VAB-Beleid gemeente Elburg. In deze nota worden een aantal kwaliteitseisen aangegeven binnen twee categorieën. Goorweg 7 valt binnen de categorie basispakket kwaliteitsbijdragen. Luchtfoto erf, met de erfgrens. In rood het voorstel tot te slopen bebouwing, in blauw de bebouwing die blijft staan. Gelders Genootschap 3
Historische kaart rond 1900, op de kaart is goed te zien dat de bebouwing rondom de hoger gelegen enk is gesitueerd. De wegen markeren de overgang hoog-laag. Locatie op de hoogtekaart (van hoog naar laag: van rood naar geel naar groen naar blauw). Locatie op historische kaart rond 1930, op de kaart is duidelijk het verschil tussen de hoger en de lager gelegen grond te zien, in het verschil bouwland (geel) - grasland (groengeel). Locatie op luchtfoto. 4 Notitie van uitgangspunten en randvoorwaarden voor het erf aan de Goorweg 7 te Doornspijk ERVENCONSULENT 2011
HUIDIGE KWALITEITEN Landschap Het landschap rond Elburg is evenwijdig aan de rand van de stuwwal van de Veluwe georiënteerd. Het bestaat uit een afwisseling tussen laaggelegen veenontginnings- en polderlandschap en hoger gelegen dekzandruggen. De locatie aan de Goorweg is gelegen aan de rand van de dekzandrug, ten zuiden van de Goorweg bevindt zich een enk. Van oudsher vond op de dekzandruggen de eerste bewoning in het gebied plaats vanwege de iets hogere en daardoor drogere ligging, die meer mogelijkheden bood voor landbouw. Het landschap op de dekzandruggen is van oudsher kleinschalig, met een grillig verkavelingspatroon en met veel kleine landschapselementen als bomenrijen en houtwallen. Hiervan is een groot deel in de loop der tijd verdwenen. Ten zuiden van de locatie aan de Goorweg zijn een aantal enken gelegen, deze grond werd van oudsher door meerdere boeren die rondom de enk gesitueerd waren, gebruikt als landbouwgrond. Door het eeuwenlang opbrengen van bemesting op de landbouwgrond is deze iets hoger komen te liggen. Vandaar de naam Hoge Enk. Op de hoogtekaart op de pagina hiernaast zijn de enken te zien. Kenmerkend voor enken is dat deze zelf vrij zijn van bebouwing en dat aan de randen van de enk de erven zijn gesitueerd. Op de kaarten op pagina 4 is ook te zien dat het gebiedje ten noorden van de het perceel aan de Goorweg 7 iets hoger is gelegen dan het laagelegen veenweidegebied. Dit is met name te zien op de kaart van 1930, aan de gronden ten noorden van de Goorweg die in gebruik zijn als landbouwgrond i.p.v. weiland. Dit komt door de aanwezigheid van zandgrond. Het karakter van het gebied is dan ook anders dan het natte veenweidegebied in de omgeving. Er staan meer landschapselementen als bomen en houtwalletjes en de verkaveling is wat grilliger. De bebouwing aan de Goorweg heeft zich in de loop van de tijd steeds verder verdicht. Kenmerkend voor de linten als de Goorweg is dat bebouwde kavels worden afgewisseld door hier en daar een weilandje. Hierdoor ontstaan er doorzichten naar het achterliggende landbouwgebied. Daarnaast wordt het karakter van het gebied versterkt; een mix van wonen en de agrarische functie. Dit zorgt voor een informele sfeer. De simpele vormgeving van de Goorweg, smal en zonder strepen, versterkt dit nog eens. Door de ligging van alle gebouwen parrallel aan de Goorweg zijn de doorzichten ter plaatse van het bedrijf minimaal. De functieverandering biedt kansen om de afwisseling tussen bebouwde kavels en onbebouwde kavels te versterken. Landschapsvisie In de nota Zoekzones landschappelijke versterking, Groene wiggen wordt aangegeven de open ruimte van de enk open te houden. Daarnaast wordt aangegeven dat nieuwe ontwikkelingen aan de lintstructuur gekoppeld kunnen worden in de vorm van nieuwe erven. De Goorweg is zo n lintstructuur. Doorzichten naar het achterliggende landbouwgebied zijn belangrijk. Deze uitgangspunten worden meegenomen bij de ontwikkelingen aan de Goorweg 7. Deel van de landschappelijke raamwerk kaart uit de nota Zoekzones landschappelijke versterking en groene wiggen. Op de locatie Hoge Enk wordt ingezet op het open houden van een aantal ruimtes en het koppelen van nieuwe ontwikkelingen aan de lintstructuren in de vorm van nieuwe erven. De rode cirkel geeft de locatie aan. Gelders Genootschap 5
Aan de linkerzijde de te slopen stal, aan de rechterzijde de te behouden woning. Een overzicht van de bestaande bebouwing op het erf, de foto is genomen van de achterzijde: vanaf de Diepesteeg. De paardenweide ligt nog op de dekzandrug en behoort tot het erf. Zicht op de achterzijde van het erf, het oogt rommelig door de buitenopslag en de verscheidenheid aan bebouwing en hekwerken. Zicht vanaf de Goorweg op de locatie, een informele sfeer. Zicht vanuit de longeerbak achter op het erf, richtring de landbouwgrond ten noorden van het erf. De kavel die grenst aan de kavel aan de Goorweg 7, een vrij nieuwe boerderij met grote schuur, passend in het landschap. 6 Notitie van uitgangspunten en randvoorwaarden voor het erf aan de Goorweg 7 te Doornspijk ERVENCONSULENT 2011
HUIDIGE KWALITEITEN Erfopzet Het erf aan de Goorweg heeft een langgerekte opzet, parrallel aan de Goorweg. Ook de bebouwing op het erf is evenwijdig aan de Goorweg gesitueerd en ligt nog net bovenop de dekzandrug. Door de langgerekte vorm ontbreekt op het erf het beeld van een gezamenlijke ruimte waaraan alle stallen en ook de woning zijn gesitueerd. De bestaande opzet heeft wel een informele sfeer. Omdat de gebouwen vrij dicht op elkaar staan is het zicht tussen de gebouwen door op de achterliggende landbouwgronden minimaal. Aan de linkerzijde van de woning is een vrij grote stal gesitueerd, de ingang van de stal is aan de zijkant gesitueerd. De wagenschuur aan de rechterzijde van de woning wordt vanaf de weg ontsloten, ook de open hooischuur is vanaf de weg toegankelijk. Naast de hooischuur ligt een gedeelte van het erf dat wordt gebruikt voor opslag. Mede door het ontbreken van beplanting oogt dit gedeelte rommelig. Aan de achterzijde van de gebouwen liggen een forse paardenwei en een longeerbak. Aan de achterzijde van de woning ligt de achtertuin. Op de perceelsgrens staat geen beplanting. Groene inrichting Alle bebouwing ligt direct aan de Goorweg. De woning onderscheidt zich van de stallen en schuren door een voortuin die is afgescheiden middels een lage haag. Voor de overige gebouwen ligt halfverharding. Op het erf is verder nagenoeg geen beplanting aanwezig. Hierdoor liggen schuren en opslag vrij in het zicht vanaf de Goorweg net als de achtertuin en de longeerbak vanaf de Diepesteeg. Bebouwing Het woongebouw is een vrij eenvoudig vormgegeven vrijstaande woning met een aanbouw. Bestaand uit één laag met zadeldak. De langsgevel is richting de weg gesitueerd. De stallen en schuren op het erf zijn eenvoudig en functioneel vormgegeven. Ze bestaan uit één laag met een zadeldak. De gevels van de grote stal zijn opgetrokken uit baksteen. De wagenloods heeft wanden met een stalen damwandprofiel, aan de wagenloods is een houten schuur vastgebouwd. Ook aan de hooischuur is een houten aanbouw gebouwd. De eenvoudige vormgeving en de hiërarchie in hoofd- en bijgebouwen zijn aanknopingspunten voor de nieuwe ontwikkelingen. De meeste erven aan de Goorweg worden afgescheiden middels hagen en wat solitaire bomen. Aan de achterzijde is weids uitzicht over de landbouwgronden. Gelders Genootschap 7
NIEUWE KWALITEITEN Landschap De nieuwe bebouwing sluit aan bij het bestaande lint op de dekzandrug. In het lint worden maximaal twee erven toegevoegd. Tussen de twee erven in wordt een ruimte vrij gehouden van bebouwing. Met als reden, het karakter van het lint met de afwisseling van bebouwing en doorzichten naar de achterliggende landbouwgronden te versterken. Het landschap kan naast het voegen van de bebouwing binnen de karakteristiek van de bestaande lintstructuur, versterkt worden door het toevoegen van singels en hagen die de lijnen van het landschap volgen. Waar mogelijk kan met het toevoegen van singels en beplanting de richting van de kijker vanaf de weg naar de achterliggende landbouwgrond worden versterkt. haaks erop of parrallel eraan te liggen. De detaillering en materialisatie is terughoudend, passend bij de bestaande bebouwing in de omgeving. Binnen deze typering is ruimte om vernieuwende architectuur toe te passen. De schets op de volgende pagina laat zien hoe de hoofdpunten vertaald kunnen worden naar de plek. Binnen de hoofdpunten zijn meerdere vormen denkbaar. Erfinrichting Het geclusterde erf: De bestaande woning en de nieuwe woning worden geclusterd tot een nieuw erf om doorzichten tussen de erven in naar de achterliggende landbouwgrond te maken. Alle woningen op dit erf maken gebruik van één groot bijgebouw. De woningen staan direct aan de gezamenlijke ruimte, die informeel is vormgegeven met bijvoorbeeld halfverharding of gebakken klinkers. Tuinen worden van elkaar gescheiden middels afscheidingen van hagen of losse inheemse beplanting. Te denken valt aan soorten als beuk, veldesdoorn, sleedoorn, liguster e.d. Het tweede erf: De grens van het tweede erf wordt bepaald door de aanwezige kavelgrens van het achterliggende erf. Deze vormt door de aanwezigheid van beplanting erop, een logische grens. Deze wordt versterkt door het aanplanten van een singel van bijvoorbeeld eik. Op het tweede erf wordt de berging bij voorkeur inpandig geplaatst. De afscheiding met de weg wordt gevormd door hagen. Te denken valt aan soorten als beuk, veldesdoorn, sleedoorn, liguster e.d. Bebouwing De bebouwing wordt vormgegeven met een rechthoekig grondvlak, een enkele laag hoog, met daarop een zadeldak. De richting van de bebouwing sluit aan bij de richting van de Goorweg. De bebouwing komt 8 Notitie van uitgangspunten en randvoorwaarden voor het erf aan de Goorweg 7 te Doornspijk ERVENCONSULENT 2011
SCHETS MET HOOFDPUNTEN De nieuwe bebouwing heeft een eenvoudige grondvorm, en is ondergeschikt aan de bestaande woning in vormgeving en materialisering. Het staat minimaal 7,5 m van de woning. De nieuwe bebouwing komt aan een gezamenlijke ruimte te liggen, welke informeel wordt vormgegeven met bijvoorbeeld halfverharding (grind) of gebakken klinkers. Voor het eventuele tweede erf, wordt de woning zover mogelijk aan de westzijde van het erf geplaatst, zodat het ruimtelijk los ligt van het erf erachter. De bergruimte wordt bij deze woning bij voorkeur in het hoofdvolume opgenomen. Schets met hoofdpunten t.a.v. de nieuwe bebouwing De nieuwe bebouwing wordt toegevoegd binnen de lintstructuur van erven aan de Goorweg. Het zicht vanaf de Goorweg wordt tussen de nieuwe bebouwing door, richting de achterliggende landbouwgronden getrokken. De aangegeven zones tussen de erven in blijven vrij van bebouwing De kavelgrens van het tweede erf wordt bepaald door de kavelgrens van het achterliggende erf. Het aanplanten van singels, versterkt het beeld van ruimtelijk verschillende erven aan de Goorweg Tuinen worden van de weg gescheiden middels hagen. Gelders Genootschap 9
Gelders Genootschap Postbus 68 6800AB Arnhem T(026) 442 1742 ervenconsulent@geldersgenootschap.nl