Hoe werkt een VvE? mr. Menke Rozeboom (advocaat) mr. Gert Bossinade (notaris) PlasBossinade Legal Updates 8 oktober 2015
Onderwerpen Inleiding Toelatingsregeling Onderhoudsfonds Wijziging bestemming Wijziging gebouw Wijziging akte van splitsing Besluitvorming Hoofd- en ondersplitsing Behoorlijk bestuur Procedure (kanton)rechter
Inleiding Pas v.a. 1972 is de oprichting van een VvE verplicht Er zijn circa 130.00 VvE s in NL Min 1/3 zijn slapende VvE s Min 1/3 VvE s staan niet ingeschreven in het handelsregister, een strafbaar feit
Inleiding Vereniging van Eigenaren Vereniging van Eigenaars (VvE)
Inleiding Administrateur = Bestuurder
Toelatingsregeling Lichamelijk en geestelijk fit Minimaal 55 jaar Zelf bewonen, niet onderverhuren
Toelatingsregeling Advies: Check: Staat de toestemming van de VvE als opschortende voorwaarde in de koopakte? NB: Ontbindende voorwaarde is minder passend
Toelatingsregeling Advies: Check: Staat de toelatingsregeling in de akte van splitsing? NB: Opname in huishoudelijk reglement is nietig
Toelatingsregeling Advies: Check: Zijn beleid en besluit van de VvE duidelijk en gemotiveerd? NB: Geen willekeur, maar transparantie
Toelatingsregeling Advies bij verhuur: Check: Staat er geen verhuurverbod in de akte van splitsing? NB: Verbod in huishoudelijk reglement is nietig
Toelatingsregeling Advies bij verhuur: Check: Maken de VvE besluiten en reglementen deel uit van het huurcontract? Check: Is er een verklaring van de huurder dat hij zich hieraan houdt? NB: Dit geldt niet voor nieuw besluit of reglement
Onderhoudsfonds Wettelijke plicht (geen sanctie): Bijdragen eigenaars naar aandeel Bijdragen vaststellen in vergadering Bij overdracht is koper naast verkoper aansprakelijk voor schulden uit lopende of voorafgaande boekjaar, volgens opgave notariële akte
Wijziging bestemming Parkeerplaats Tuin Bedrijfsruimte Praktijkruimte en andere kantoorruimte Woonruimte
-+ Wijziging bestemming Of: Gemeenschappelijk gedeelte Of: Privé gedeelte
-+ Wijziging bestemming Advies: Of: Toestemming VvE wijziging bestemming Of: Vervangende machtiging kantonrechter Of: Wijziging bestemming in akte van splitsing
Wijziging gebouw Op-, aan- of onderbouw is verboden zonder toestemming van vergadering van eigenaars Uitstekende voorwerpen aan de buitenzijde slechts met toestemming van vergadering van eigenaars Geen wijziging architectonisch uiterlijk of constructie zonder toestemming van vergadering van eigenaars
Wijziging gebouw Advies: Of: Toestemming VvE wijziging gebouw Of: Vervangende machtiging kantonrechter En: Wijziging akte van splitsing/tekening bij wijziging goederenrechtelijke situatie
Wijziging akte van splitsing Wijziging bestemming Wijziging aandeel in gebouw of kosten Wijziging goederenrechtelijke situatie Wijziging stemverhouding en/of breukdelen
Wijziging akte van splitsing Advies: Of: Unaniem Of: Min 4/5 e aantal stemmen Of: Vervangende machtiging kantonrechter En: Toestemming hypotheekverstrekkers, grond eigenaar, beslagleggers, andere beperkt gerechtigden
Besluitvorming Oproepingstermijn Stemverhouding reglement van splitsing Afwijkende stemverhouding bepaalde besluiten Gekwalificeerde meerderheid
Hoofd- en ondersplitsing Voorrang hoofdsplitsing Twee VvE s Getrapte stemmen Vertegenwoordiging eigenaars ondersplitsing Uitgeklede hoofdsplitsing
Behoorlijk bestuur Bestuur is verplicht tot behoorlijke taakvervulling: Benoeming en ontslag door vergadering Inschrijving KvK (Wet economische delicten) Vertegenwoordiging VvE door elke bestuurder Beheer van financiële middelen Uitvoering van besluiten van vergadering Opstalverzekering, rechtsbijstandverzekering, (bestuurders)aansprakelijkheidsverzekering
Behoorlijk bestuur Hoofdelijke aansprakelijkheid voor onbehoorlijk bestuur, tenzij: En: Geen ernstig verwijt En: Niet nalatig in het treffen van maatregelen
Procedure (kanton)rechter Mogelijkheden procedure: Toetsing besluit van bestuur of vergadering Vervangende machtiging Executoriale titel tot incasso of medewerking Mogelijk fatale termijn: binnen 1 maand na kennisneming van besluit Mogelijk hoger beroep
Procedure (kanton)rechter VvE als procespartij: Bestuur vertegenwoordigt VvE Besluit vergadering vereist tot instellen procedure Besluit vergadering vereist tot inschakelen advocaat Besluit vergadering vereist tot instellen hoger beroep
Vragen? Menke Rozeboom 050 521 43 62 rozeboom@plasbossinade.nl http://nl.linkedin.com/in/menkerozeboom https://twitter.com/menkerozeboom Gert Bossinade 050 521 49 13 bossinade@plasbossinade.nl http://nl.linkedin.com/in/gertbossinade