Datum: 25-6-13 Onderwerp Herinvoering van de verstrekking van startersleningen Status Besluitvormend Voorstel 1. Aanvullende middelen beschikbaar te stellen van in totaal 265.510,52 via begrotingswijziging 2013, nr 7 zodat op de rekening SVN startersfonds van de gemeente Boxtel bij SVn 400.000,- beschikbaar is om opnieuw startersleningen te kunnen verstrekken. 2. De Verordening Starterslening gemeente Boxtel en de daarbij behorende Gemeentelijke uitvoeringsregels Starterslening vast te stellen. Inleiding De Gemeente Boxtel heeft sinds januari 2006 startersleningen verstrekt. In eerste instantie werd dit volledig zelf gefinancierd en vanaf 2007 was er ook gedeeltelijke financiering door het Rijk en de Provincie. In mei 2010 was dit Rijksgedeelte op en heeft u besloten de starterslening toch verder voort te zetten. In 2012 is besloten om het resterende budget bij SVn voor startersleningen uit 2011 verder te gebruiken tot uiterlijk 1 januari 2013. Vanaf 1 januari 2013 zijn we dus gestopt met de startersleningen. Vanaf 2006 tot en met 2012 zijn er in totaal 51 startersleningen verstrekt voor een bedrag van 836.195,- (gemeentelijk aandeel). Hiervan zijn inmiddels 7 startersleningen volledig afgelost. Het verloop van het aantal verstrekte startersleningen per jaar is als volgt: 2006: 1 starterslening, 2007: 3 startersleningen, 2008: 3 startersleningen, 2009: geen startersleningen verstrekt, 2010: 36 startersleningen, 2011: 6 startersleningen en 2012: 2 startersleningen verstrekt. Vanaf 1 januari 2013 is de rijksbijdrage op de startersleningen weer van kracht. Door de rijksbijdrage van 50 miljoen euro legt het Rijk de ene helft voor de starterslening in. Gemeenten betalen de andere helft. Om deze reden is het van belang om de discussie over startersleningen opnieuw te voeren. Hieronder een toelichting op de namen en terminologie. Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, of SVn: 1
Het fonds dat eind jaren 90 is opgericht om een financiering te regelen voor de volkshuisvesting. SVn kan gezien worden als een bank die rekeningen en fondsen beheert van de gemeenten die bij SVn zijn aangesloten. De gemeente Boxtel heeft de volgende spaarrekeningen bij SVn: - Gemeenterekening Boxtel Hierop staat geld van de gemeente Boxtel dat in de vorm van laagrentende leningen voor allerlei doeleinden ten behoeve van de volkshuisvesting kan worden ingezet. De Raad beslist over de bestemming. Het huidig saldo bedraagt 518.189,48. - VROM startersfonds gemeente Boxtel Op deze rekening is geld gestort voor het verlenen van startersleningen. Hiervoor is een verordening opgesteld en het saldo bedraagt per 1 april 2013 134.489,48. Dit saldo wijkt af van de jaarrekening omdat begin 2013 nog 2 aanvragen uit 2012 zijn gehonoreerd. - Duurzaamheidsrekening gemeente Boxtel Op deze rekening is een bedrag gestort om duurzaamheidsleningen te verstrekken. Het saldo bedraagt nu 78.298,95. Rijksbijdrage ter beschikking gesteld door ministerie van Wonen en Rijksdienst - Dit fonds bevatte een bedrag van 50 miljoen, waaruit steeds de helft van iedere starterslening wordt gehaald. Dit fonds is per 1 januari 2013 opengesteld. Van de gemeenterekening Boxtel hebben wij in 2010 een stimuleringslening verstrekt aan woonstichting St. Joseph in verband met de ontwikkeling van de bouwlocatie Princenlant. Dit bedrag komt in 2015 in één keer terug en bedraagt 1.015.228,-. Op dat moment zal besloten worden hoe deze middelen bestemd worden. De starterslening overbrugt het verschil tussen de verwervingkosten (koopsom + bijkomende kosten) van de woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. De Starterslening is een lening waarover de eerste drie jaar geen rente en aflossing betaald hoeft te worden. Na de eerste 3 jaar gaat de starter marktconforme rente en aflossing betalen. De marktconforme rente is gebaseerd op het percentage van een 15-jarige rentevaste lening op het moment van de verstrekking van de geldlening. Na 15 jaar gaat een nieuwe rentevastheidsperiode in van maximaal 15 jaar, met het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals geldt op de peildatum van periode 5 (jaar 16 t/m 30). Op verzoek van de starter kan een hertoetsing plaatsvinden. Als het inkomen van de starter niet toereikend is, betaalt de starter een maandlast die past bij het op dat moment geldende inkomen. De hertoetsing vindt op aanvraag van de starter plaats na het 3 e, 6 e, 10 e en 15 e jaar. Bij de aanvang van de verlening van de startersleningen in 2006 op basis van de huidige verordening, werd er voor gekozen dat een starter in aanmerking komt voor een starterslening als de starter voldoet aan: - Doelgroep: - 18 jaar en ouder; - woonachtig in de gemeente Boxtel; - afgelopen jaar zelfstandig een huurwoning bewoond of 2
- minimaal een jaar inwonend en niet eerder zelfstandig een woning in eigendom gehad. - Inkomen maximaal 40.000,-- Kostengrens woning: - tot 210.000,-- (totale verwervingskosten nieuwe woning) - tot 230.000,-- (totale verwervingskosten bestaande woning) Maximale Starterslening: - maximaal 20% van de verwervingskosten of - maximaal 46.000,-- Bovenstaande gegevens staan in de Verordening Gemeenterekening VROM Starterslening Boxtel verwerkt. Beoogd effect Met de startersregeling wordt beoogd om voor starters op de koopwoningmarkt de mogelijkheden te vergroten tot aankoop van een eigen woning binnen het goedkope marktsegment. Een bijkomend effect: de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Argumenten 1.1 Door het verstrekken van startersleningen kunnen starters op de koopwoningmarkt een goedkope koopwoning verwerven. Momenteel is het voor starters niet eenvoudig om een start te maken op de koopwoningmarkt. De reden hiervan is onder andere dat hypotheekverstrekkers strengere eisen stellen. Hierdoor zijn er minder koopwoningen bereikbaar voor starters op de koopwoningmarkt. Door het verstrekken van dergelijke (in aanvang renteloze) startersleningen kan het voor deze koopwoningzoekenden mogelijk worden gemaakt om op basis van hun inkomen toch een eigen woning te verwerven en dus de financiering wel rond kan krijgen. Uit het woningmarktonderzoek 2010 blijkt dat 78% van de starters in de gemeente Boxtel wil blijven wonen. Het verstrekken van leningen aan starters biedt hiertoe een concrete mogelijkheid. 1.2 Met de verstrekking van startersleningen aan koopwoningzoekenden wordt de doorstroming op de woningmarkt bevorderd. Dit is een stimulans voor de woningmarkt. Een starter kan met de starterslening wellicht wel een bestaande woning kopen, waardoor de doorstromer wellicht ook een andere woning kan kopen. Hierdoor komt de woningmarkt weer meer in beweging. En dit geldt ook voor de huurwoningmarkt indien een starter op de koopwoningmarkt een huurwoning vrijmaakt. 1.3 In de vastgestelde Woonvisie 2010-2014 staat een aantal maatregelen op welke wijze wij de starter helpen. Eén daarvan is het verstrekken van startersleningen. 3
Op basis van de huidige woonvisie is het dus voorstelbaar om de startersleningen weer in te voeren. Vandaar dat de eventuele herinvoering van de startersleningen na de komst van de nieuwe Woonvisie geëvalueerd moet worden. Er zijn echter ook andere manieren om de starter te helpen en ondersteunen. Deze moeten worden bekeken met de voorbereidingen voor de nieuwe Woonvisie. 1.4 Er zijn nog voldoende middelen op de rekening bij SVn Gezien het feit dat wij nog over voldoende middelen beschikken op de rekening bij SVn is het voorstel om het huidige saldo op de rekening VROM startersfonds gemeente Boxtel aan te vullen met 265.510,52 uit de Gemeenterekening Boxtel tot 400.000,-. en dit bedrag beschikbaar te stellen voor startersleningen. De leningen vloeien te zijner tijd door middel van aflossingen weer terug in het fonds, de zgn. revolverende werking. 2.1 Door enkele wijzigingen in de regelgeving en in de uitgangspunten is een nieuwe verordening nodig Hieronder komen de wijzigingen ten opzichte van de oude verordening aan de orde: Voorstel is om het volgende op te nemen in de nieuwe verordening: maximale hoogte lening 20% van verwervingskosten met een maximum van 35.000,-. Gezien de maximaal te verkrijgen hypotheek door de starter bij een geldverstrekker is een maximum van 46.000,- aan starterslening in verhouding een groot gedeelte. Vandaar dat een bedrag van 35.000,- de voorkeur heeft. Bovendien kunnen er op deze manier meer startersleningen worden verstrekt. Voorstel is om in de nieuwe verordening geen maximaal inkomen op te nemen. De reden hiervan is dat als de aanvrager de benodigde lening zelf kan financieren, de starterslening niet wordt verstrekt. Dus om deze reden kan de voorwaarden voor wat betreft het inkomen vervallen. Dit wordt getoetst door SVn. Voorstel is om in de nieuwe verordening op te nemen dat voor bestaande en nieuwe woningen de maximale verwervingskosten 210.000,- mogen zijn. Verwervingskosten: de kosten van het in eigendom verkrijgen, dus inclusief bijkomende kosten (verwervingskosten is aankoopsom plus bijkomende kosten). Het actuele bijkomende kosten percentage bedraagt zowel voor bestaande als nieuwbouwwoning 5%. Om deze reden is het niet meer nodig om onderscheid te maken in de maximale verwervingskosten voor een nieuwbouwwoning of bestaande woning. Er is gekozen om uit te gaan van de maximale verwervingskosten van 210.000,- aangezien de huizenprijzen zijn gedaald en dit een realistische prijs is voor een starterswoning. Tenslotte wordt er expliciet toegevoegd dat indien een starter al gebruik maakt van een andere financiële regeling, zoals bijvoorbeeld Koopgarant, hij/zij niet in aanmerking kan komen voor een starterslening. De reden hiervan is dat er op deze manier twee keer van een financiële regeling gebruik wordt gemaakt. Dit is niet wenselijk. 4
Kanttekeningen 1.1 Toename schuld door starterslening Door de starterslening neemt de schuld van de koper toe, maar de aflossing van de schuld start pas als de starter deze extra lasten kan betalen. De financiële controle van SVn is streng, dus de toewijzing van de starterslening is verantwoord, zeker in combinatie met de NHG. Het is echter wel de vraag of de starter de financiële draagkracht kan krijgen om deze lening ook binnen dertig jaar af te lossen. Als na de laatste hertoetsing in het 15 e jaar blijkt dat dit niet het geval is, blijft er na afloop van de looptijd van de hypotheken een restschuld bestaan, namelijk de starterslening. Deze moet na 30 jaar in één keer worden afgelost. Bij een maximale starterslening van 17.500 (50% gemeenteaandeel) wordt de totale verschuldigde rente van ruim 11.000 niet ingevorderd. 1.2 Rentederving over gelden De Starterslening is een lening waarover de eerste drie jaar geen rente en aflossing betaald hoeft te worden. Na de eerste 3 jaar gaat de starter marktconforme rente en aflossing betalen. Als het inkomen van de starter niet toereikend is, betaalt de starter een maandlast die past bij het op dat moment geldende inkomen. De hertoetsing vindt op aanvraag van de starter plaats na het 3e, 6e, 10e en 15e jaar. Als blijkt dat na het 15e jaar niet voldoende financiële draagkracht aanwezig is, wordt er niets betaald tot en met het 30e jaar. In dit geval heeft deze persoon na de looptijd van deze lening nog een schuld ter hoogte van de starterslening. Dit betekent dat er een kans is dat er dus geen rente en aflossing wordt betaald. Uit het jaarverslag van 2011 blijkt dat 61% van de huishoudens die in aanmerking kwam voor een hertoets, marktconform zijn gaan betalen 9% de lening vroegtijdig heeft afgelost, 21% een deel van de rente en 9% rente noch aflossing is gaan betalen. Als de huishoudens die de lening vroegtijdig hebben afgelost voordat er een hertoets kon plaatsvinden, niet mee worden geteld blijkt dat na 3 jaar 20,5% gedeeltelijk betaalt en 8,8% niet betaalt. Na de hertoets na 6 jaar betaalt 23,7% gedeeltelijk en 1% van de huishoudens niet. Hieruit kan je concluderen dat het grootste gedeelte van de rentederving voor de gemeente voornamelijk in de eerste 3 jaar plaatsvindt en daarna is er nog wel rentederving aanwezig, maar minder. Dit risico is volledig voor de gemeente. Op dit moment is de rijksbijdrage voor startersleningen van kracht. Hierdoor legt het Rijk de ene helft van de starterslening in en de gemeente de andere helft. Dit betekent dat ook de rentederving gedeeltelijk voor het Rijk en gedeeltelijk voor de gemeente geldt. Zodra het rijksbudget voor de startersleningen op is, zal de rentederving over de gehele starterslening voor de gemeente zijn. Het verstrekken van een lening van 17.500 leidt tot een mindere renteopbrengst van bijna 7.000 (op basis van 1,2% rente) op het VROM startersfonds gemeente Boxtel. Indien de starter niet in staat is om de rente over de lening te betalen dan is dit de maximale rentederving voor de gemeente. Dit risico is beperkt zoals hiervoor aangegeven maar ook door de renteontvangst van andere verstrekte startersleningen. De ontvangen rente wordt toegevoegd aan het VROM startersfonds. 5
1.3 Risico voor gemeente is beperkt Het financiële risico voor de gemeente, naast de rentederving, is beperkt, omdat een starterslening wordt verstrekt onder NHG. NHG staat garant voor eventuele verliezen. Uitvoering en planning Zodra uw raad de nieuwe verordening heeft vastgesteld en budget beschikbaar heeft gesteld kan de verordening worden gepubliceerd en met ingang van 8 juli 2013 in werking treden. Communicatie De nieuwe verordening zal door publicatie bekend worden gemaakt. Verder zal er door middel van persberichten aan de herinvoering van de startersleningen bekendheid worden gegeven. Daarnaast zal de nieuwe verordening op de gemeentelijke website worden geplaatst. Financiën Zoals vermeld in het voorstel een bedrag van 265.510,52 van de gemeenterekening Boxtel bij SVn overschrijven naar de rekening VROM startersfonds gemeente Boxtel. Het totaalbedrag op de rekening VROM startersfonds bedraagt dan 400.000,-. Dit bedrag is volledig in te zetten voor startersleningen. Het budget in de begroting 2013 zal hierop moeten worden aangepast. Via begrotingswijziging 7 wordt de overheveling 2012 ad 326.780 (inclusief het saldo op het Vrom startersfonds) beschikbaar gesteld. De aanvulling ad 73.220 wordt via begrotingswijziging met betrekking tot de Burap-1 meegenomen. Het totale budget komt daarmee op 400.000;. Inbreng adviesorganen n.v.t. Duurzaamheid Jongeren (starters) krijgen de mogelijkheid om een zelfstandige en onafhankelijke positie te verwerven, dit is een vorm van sociale duurzaamheid Werkgelegenheid n.v.t. 6
Boxtel, 21-05-13 Burgemeester en wethouders van Boxtel, de secretaris, de burgemeester, drs. J.K. Fraanje J. van Brummen Bijlagen 1. Verordening Starterslening gemeente Boxtel en de daarbij behorende Gemeentelijke uitvoeringsregels Starterslening. Ter inzage 1. Contactpersoon Anke Beijers (beleidsmedewerker Volkshuisvesting), telefoonnummer 0411-655240, ank@boxtel.nl 7
Raadsbesluit Aanhef De raad van de gemeente Boxtel; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 21 mei 2013; gelet op de artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet; gehoord de commissie Ruimtelijke Zaken; Besluit 1. Aanvullende middelen beschikbaar te stellen van in totaal 265.510,52 via begrotingswijziging, 2013, nr 7 zodat op de rekening SVN startersfonds van de gemeente Boxtel bij SVn 400.000,- beschikbaar is om opnieuw startersleningen te kunnen verstrekken. 2. De Verordening Starterslening gemeente Boxtel en de daarbij behorende Gemeentelijke uitvoeringsregels Starterslening vast te stellen. Aldus vastgesteld in zijn openbare vergadering 25 juni 2013; De gemeenteraad van Boxtel, de griffier, Mw. Ir. V.M.E. van den Broek de voorzitter, M. Buijs 1