2008 Als u een woning koopt Als u een woning koopt, heeft dat gevolgen voor uw belasting. Meestal levert het een belastingvoordeel op, omdat u de rente en een aantal andere kosten kunt aftrekken. Tegenover de aftrekmogelijkheden staat wel het eigenwoningforfait, dat u moet optellen bij uw inkomen. In deze brochure leest u daar meer over. 1 Waarom deze brochure? Als u een woning koopt, heeft dat gevolgen voor uw belasting. U moet jaarlijks een bedrag bij uw inkomen tellen, het zogenoemde eigenwoningforfait. Daar staat tegenover dat u de (hypotheek)rente en bepaalde kosten kunt aftrekken. Deze aftrek levert u meestal een belastingvoordeel op. Als u uw eigen woning verkoopt en een nieuwe eigen woning koopt, heeft dat mogelijk gevolgen voor de rente die u mag aftrekken. In hoofdstuk 4 leest u meer over deze zogenoemde bijleenregeling. Koopt u een woning die niet uw hoofdverblijf wordt, bijvoorbeeld een vakantiewoning of een woning die u gaat verhuren, dan is deze brochure niet voor u bedoeld. Kijk voor meer informatie op www.belastingdienst.nl of bel naar de BelastingTelefoon: 0800-0543. 2 Welke kosten mag u aftrekken? U kunt bepaalde kosten voor uw eigen woning aftrekken van uw inkomen in box 1 (inkomen uit werk en woning). Hieronder leest u welke kosten dat zijn. PA 993-1Z82FD Rente en kosten voor de eigenwoningschuld Rente en kosten die u in 2008 hebt betaald voor de eigenwoningschuld, mag u aftrekken in uw aangifte inkomstenbelasting. De eigenwoningschuld is het bedrag van de lening(en) voor de eigen woning waarover u de rente mag aftrekken in box 1. Het gaat om (hypotheek)schuld die u hebt afgesloten voor de aankoop(kosten), verbetering en onderhoud van de eigen woning en voor de afkoop van erfpacht.
De rente kan ook aftrekbaar zijn als u geld hebt geleend voor onderhoud of verbouwing van de eigen woning, maar het geld niet direct hiervoor hebt gebruikt. Rente en kosten van leningen voor andere doeleinden, bijvoorbeeld het financieren van meubels, zijn niet aftrekbaar. De rente die u betaalt, mag u maximaal dertig jaar aftrekken. Als u de lening na dertig jaar niet of niet volledig hebt afgelost, kunt u de rente niet meer aftrekken. Periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming Als de grond waarop uw woning staat niet van u is, betaalt u daarvoor maandelijks of jaarlijks een bedrag aan de grondeigenaar. Deze periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming zijn aftrekbaar. Niet aftrekbaar zijn: premie voor een opstalverzekering afkoopsommen voor de periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming. Als u de rechten van erfpacht, opstal of beklemming afkoopt, is de rente over de lening die u afsluit om de afkoopsom te financieren, meestal wel aftrekbaar. premie voor een kapitaalverzekering eigen woning overgemaakte bedragen naar een spaarrekening eigen woning of een beleggingsrecht eigen woning. Kosten voor een rijksmonumentenpand Monumentenpanden brengen vaak extra kosten met zich mee, zoals hogere verzekerings- en onderhoudskosten. Daarom kunt u gebruikmaken van een bijzondere aftrekregeling, waardoor u een aantal van deze extra kosten kunt aftrekken. Een voorwaarde is dat het pand ingeschreven is in het Rijksmonumentenregister. Meer over deze aftrekregeling leest u in de folder Als u werkzaamheden aan uw rijksmonumentenpand gaat verrichten. Eenmalig aftrekbare kosten Als u een woning koopt, kunt u in het jaar van aankoop een aantal eenmalige kosten aftrekken. Dit zijn de kosten die u maakt voor het afsluiten van de hypotheek. De kosten die u maakt voor de aankoop van de woning zelf, kunt u niet aftrekken. Hierna leest u welke kosten wel en welke niet aftrekbaar zijn. Aftrekbaar zijn bijvoorbeeld: rente over en kosten van de eigenwoningschuld voor uw eigen woning. Als u rente ontvangt over een gedeelte van de lening dat u nog niet hebt opgenomen (bouwdepot), moet u die rente aftrekken van de betaalde rente. notariskosten en de kadastrale rechten voor de hypotheekakte bouwrente die betrekking heeft op de periode nadat de voorlopige koopovereenkomst is gesloten afsluitprovisie. Hiervoor geldt: u mag niet meer aftrekken dan 1,5% van uw schuld en tot maximaal E 3.630. Als u meer afsluitprovisie betaalt dan het toegestane aftrekbedrag, kunt u in 2008 van het meerdere het deel aftrekken dat betrekking heeft op 2008. Het overgebleven deel kunt u vanaf 2009 tijdens de looptijd van de lening jaarlijks in gelijke delen aftrekken. taxatiekosten (alleen voor het verkrijgen van een lening) bemiddelingskosten voor het verkrijgen van de geldlening en de kosten van de aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie rente van schulden voor de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming rente van leningen voor financiering van kosten die samenhangen met de koop, de verbouwing of het onderhoud van uw woning, bijvoorbeeld notariskosten 2
betaalde boeterente of oversluitkosten rente van leningen voor financiering van kosten die samenhangen met het aangaan van de lening voor de koop van uw woning, bijvoorbeeld voor afsluitprovisie Niet aftrekbaar zijn bijvoorbeeld: aflossing van de eigenwoningschuld bemiddelingskosten voor de aankoop van de woning, bijvoorbeeld de makelaarsprovisie overdrachtsbelasting en omzetbelasting notariskosten en kadastrale rechten voor de koopakte bouwrente over de periode voordat de voorlopige koopovereenkomst wordt gesloten kosten van onderhoud en verbetering. Voor een rijksmonumentenpand kunt u onder voorwaarden wel aftrek krijgen. Zie ook de folder Als u werkzaamheden aan uw rijksmonumentenpand gaat verrichten. rente van leningen voor de eigen woning, afgesloten tussen fiscale partners of huisgenoten onderling rente van leningen die u bent aangegaan voor een woning die u van uw fiscale partner of huisgenoot hebt gekocht. Dit geldt alleen voor het deel van de schuld dat hoger is dan de oorspronkelijke schuld op die woning. rente van leningen die u bent aangegaan om aftrekbare rente over en kosten van geldleningen te betalen. Bijvoorbeeld een lening om de boeterente of bouwrente te betalen. Rente over een lening die u voor 1 januari 2001 bent aangegaan om aftrekbare oversluitkosten of bouwrente te betalen, mag u wel aftrekken. rente en kosten van leningen die geen eigenwoningschuld zijn, bijvoorbeeld een lening voor het kopen van een auto rente en kosten van leningen die door de bijleenregeling geen eigenwoningschuld zijn 3 Als u een spaarhypotheek, levenhypotheek of beleggingshypotheek afsluit Als u een spaarhypotheek of een levenhypotheek afsluit, sluit u naast de hypotheek een kapitaalverzekering af. Ook bij een beleggingshypotheek kunt u een kapitaalverzekering afsluiten. Het doel van de kapitaal-verzekering is om onbelast een bedrag te sparen, waarmee u de eigenwoningschuld kunt aflossen. Dat bedrag heet de kapitaaluitkering. Deze uitkering is onbelast tot maximaal de schuld op de eigen woning, met een maximum per persoon van E 145.000. U bent wel verplicht de uitkering te gebruiken om de eigenwoningschuld af te lossen. Met ingang van 2008 kunt u via een geblokkeerde spaarrekening eigen woning of een geblokkeerd beleggingsrecht eigen woning sparen voor de aflossing van de eigenwoningschuld. U bent dan rekeninghouder van de spaarrekening eigen woning of eigenaar van een beleggingsrecht eigen woning. Meer informatie over een kapitaalverzekering, geblokkeerde spaarrekeningen en geblokkeerde beleggingsrechten eigen woning leest u in de brochure Als u premies betaalt voor kapitaalverzekeringen. 4 Als u of uw fiscale partner een eigen woning verkoopt of een eigenwoningreserve heeft Als u of uw fiscale partner een eigen woning verkoopt, hebt u misschien te maken met de bijleenregeling. Koopt u een andere eigen woning en heeft uw oude woning overwaarde? Dan is uw (hypotheek)renteaftrek misschien beperkt door de bijleenregeling. 3 Bijleenregeling Als u uw eigen woning verkoopt en een andere woning koopt, kan dat gevolgen hebben voor uw (hypotheek)renteaftrek. Meestal is de schuld voor de oude woning lager dan de verkoopopbrengst: de woning heeft dan overwaarde. U mag alleen rente aftrekken over een lening voor het deel van de aankoopprijs van de nieuwe woning dat hoger is dan de overwaarde van de oude woning.
Eigenwoningschuld, eigenwoningreserve en overwaarde De eigenwoningschuld is het bedrag van de lening(en) voor de eigen woning waarover u rente mag aftrekken in box 1. Het gaat om de (hypotheek)schuld die u afsluit voor: de aankoop de aankoopkosten de verbetering en het onderhoud de afkoop van de rechten van erfpacht, opstal of beklemming Het bedrag van de leningen waarover u rente mag aftrekken, wordt beperkt door de eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve is het bedrag waarvoor u geen eigenwoningschuld mag aangaan. De eigen-woningreserve ontstaat als de oude woning bij verkoop een vervreemdingssaldo (hierna: overwaarde) heeft. Als u al een eigenwoningreserve hebt, voegt u de overwaarde hieraan toe. Als u nog geen eigenwoningreserve hebt, is de eigen-woningreserve gelijk aan de overwaarde. De overwaarde is wat u overhoudt als u de eigenwoningschuld voor de oude woning aftrekt van de netto-opbrengst. Berekening overwaarde Verkoopprijs. Verkoopkosten. Netto-opbrengst. Eigenwoningschuld verkochte woning. Overwaarde. en van aan- en verkoopkosten zijn makelaarskosten, overdrachtsbelasting en notariskosten in verband met de overdracht. Onder de verkoopkosten vallen ook de kosten voor het verplichte energielabel. Kosten die samenhangen met de financiering van de woning, zoals de afsluitprovisie en de notariskosten voor de hypotheekakte zijn geen aan- en verkoopkosten. Deze financieringskosten kunt u meestal in de aangifte aftrekken bij de vragen over de eigen woning. U mag de meegefinancierde financieringskosten alleen als een deel van de lening voor de eigenwoningschuld beschouwen bij aankoop van uw eerste eigen woning. In andere gevallen mag u de meegefinancierde financieringskosten niet beschouwen als een deel van de lening voor de eigenwoningschuld. Is de eigenwoningreserve negatief? Of hebt u geen eigenwoningreserve? Dan is de rente aftrekbaar over uw volledige lening voor de aankoop. Uw nieuwe woning kost 100.000 en u hebt een eigenwoningreserve van 20.000. U kunt dan voor 80.000 een lening afsluiten. De rente is aftrekbaar in box 1. Leent u niet voor 80.000, maar voor 100.000? Dan kunt u over 20.000 geen rente aftrekken. Uw eigenwoningschuld kan dus niet hoger zijn dan de aankoopsom van uw woning, min de eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve neemt dan af. De eigenwoningreserve neemt ook af als u deze gebruikt voor: de aankoop van een volgende eigen woning de aflossing op de geldlening (niet voor de aflossing bij verkoop en de aflossing op een overbruggingskrediet) de kosten voor verbetering en onderhoud de afkoop van de rechten van erfpacht, opstal of beklemming 4
Voor de afname van de eigenwoningreserve door kosten voor verbetering en onderhoud en de afkoop van de rechten voor erfpacht, opstal of beklemming maakt het niet uit of u deze kosten met eigen geld betaalt. Als u er geld voor leent, kunt u alleen het deel van de lening dat hoger is dan uw eigenwoningreserve bij uw eigenwoningschuld tellen. Hebt u geld geleend voor onderhoud en/of verbouwing van de eigen woning? En hebt u het geld nog niet gebruikt? Dan hoort het deel van de lening dat hoger is dan de eigenwoningreserve tot 6 maanden na het afsluiten ervan toch tot uw eigenwoningschuld. Daarna behoort het deel van de lening dat u nog niet voor het onderhoud en/of de verbouwing gebruikt hebt tot box 3. Als de lening voor het onderhoud en/of de verbouwing op een aparte rekening staat, een verbouwingsdepot, dan hoort het deel van de lening dat hoger is dan de eigenwoningreserve maximaal 2 jaar lang tot uw eigenwoningschuld. Dit geldt alleen voor periode waarin het onderhoud en/of de verbouwing plaatsvindt. Als het onderhoud en/of de verbouwing eerder eindigt, dan hoort het restant tot box 3. U hebt een eigenwoningreserve van 35.000 en lost 7.500 af op uw eigenwoningschuld. Daarna gaat u voor 15.000 verbouwen. Stand eigenwoningreserve 35.000 Aflossing eigenwoningschuld 7.500 Onderhoudskosten 15.000 Stand nieuwe eigenwoningreserve 12.500 Hebt u een eigenwoningreserve en is de overwaarde negatief, dan trekt u dit bedrag van de eigenwoningreserve af. De eigenwoningreserve vervalt na vijf jaar. Is uw eigenwoningreserve uit meerdere verkopen opgebouwd, dan vervalt elk deel afzonderlijk na vijf jaar. De eigenwoningreserve vervalt ook als u overlijdt.als u de stand van uw eigenwoningreserve aan het einde van het kalenderjaar wilt weten, kunt u hiervoor een beschikking bij ons aanvragen. Negatieve eigenwoningreserve De eigenwoningreserve neemt ook af als u een negatieve overwaarde hebt als gevolg van een boete die u betaalde voor ontbinding van een koopovereenkomst. De boete voor het ontbinden van een koopovereenkomst wordt onder de volgende voorwaarden gezien als een negatief vervreemdingssaldo: De woning was bestemd voor bewoning als eigen woning. De aankoop ging niet door vanwege onvoorziene omstandigheden bij de ondertekening van de overeenkomst. Verschillende situaties U kunt in verschillende situaties te maken krijgen met de bijleenregeling. De volgende situaties worden toegelicht: U verhuist naar een duurdere woning U verhuist naar een goedkopere woning U koopt nog geen nieuwe woning, nadat u de oude hebt verkocht U koopt een nieuwe woning, voordat u de oude hebt verkocht U hebt een fiscale partner of huisgenoot U en uw fiscale partner of huisgenoot zijn uit elkaar 5
U verhuist naar een duurdere woning en u hebt nog geen eigenwoningreserve Als u nog geen eigenwoningreserve hebt, is de eigenwoningreserve gelijk aan de overwaarde van uw oude woning. U verkoopt uw oude woning voor 150.000 met 3.000 aan verkoopkosten. De eigenwoningschuld is 109.000. Verkoopprijs oude woning 150.000 Verkoopkosten 3.000 Netto-opbrengst 147.000 Eigenwoningschuld verkochte woning 109.000 Overwaarde eigen woning 38.000 Omdat u nog geen eigenwoningreserve heeft, is de eigenwoningreserve gelijk aan de overwaarde uit de oude woning: E 38.000. Vervolgens koopt u een nieuwe woning: Aankoopprijs nieuwe woning 200.000 Aankoopkosten 18.000 + Aankoopsom 218.000 Eigenwoningreserve 38.000 Eigenwoningschuld 180.000 Stand eigenwoningreserve 0 In dit voorbeeld gebruikt u de gehele eigenwoningreserve als eigen geld voor uw nieuwe woning. In box 1 kunt u nu rente aftrekken over een lening voor uw woning van maximaal E 180.000. Alles wat u meer zou lenen dan dit bedrag is een schuld in box 3. De rente over dat deel van de lening is niet aftrekbaar. Berekening aftrekbare rente U kunt de aftrekbare rente op de volgende manier berekenen: rente x (eigenwoningschuld / totale hypotheek) = aftrekbare rente Gegeven: Rente = 10.000 Eigenwoningschuld = 180.000 Totale hypotheek = 200.000 Dan is de aftrekbare rente: 10.000 x ( 180.000 / 200.000) = 9.000 Hetzelfde geldt voor de kosten van de geldlening. Die zijn in dit voorbeeld ook maar voor 180.000 / 200.000 (= 90%) aftrekbaar. U verhuist naar een duurdere woning en u hebt al een eigenwoningreserve Als u al een eigenwoningreserve hebt, wordt de overwaarde van de nieuwe woning hieraan toegevoegd. De schuld die u bij de aankoop van uw nieuwe woning aangaat, vormt voor dit bedrag geen eigenwoningschuld. 6
De netto-opbrengst van de verkoop van uw woning is 250.000. U hebt een eigenwoningschuld van 225.000. De overwaarde is dan 25.000. Dit bedrag voegt u toe aan de eigenwoningreserve die u al had op 1 januari 2008. Als deze 40.000 was, is uw nieuwe eigenwoningreserve 65.000. Stand eigenwoningreserve op 1-1-2008 40.000 Overwaarde bij verkoop woning 25.000 + Nieuwe eigenwoningreserve 65.000 Als u nu een duurdere woning koopt, gaat de eigenwoningreserve meestal geheel op in uw nieuwe woning. Uw nieuwe woning kost in totaal 350.000, zodat u een eigenwoningschuld mag hebben van maximaal 285.000 (= 350.000 65.000). Uw eigenwoningreserve van 65.000 gaat geheel op in uw nieuwe woning. U verhuist naar een goedkopere woning en u hebt nog geen eigenwoningreserve Als u na de verkoop van uw woning een goedkopere woning koopt, mag de eigenwoningschuld voor uw nieuwe woning niet hoger zijn dan die voor de oude. U verkoopt uw woning op 1 januari 2008 voor 203.000 met 3.000 aan verkoopkosten. U had daarvoor een eigenwoningschuld van 125.000. U hebt een overwaarde van 75.000. Dit is meteen ook uw eigenwoningreserve. Verkoopprijs oude woning 203.000 Verkoopkosten 3.000 Netto-opbrengst 200.000 Eigenwoningschuld verkochte woning 125.000 Overwaarde eigen woning 75.000 Stand eigenwoningreserve 75.000 U koopt vervolgens een woning voor E 110.000 en sluit hiervoor een lening af van E 110.000. Omdat de oude woning duurder was dan de nieuwe woning, mag de eigenwoningschuld maximaal de oude eigenwoningschuld (E 125.000) zijn, maar niet meer dan de leningen voor de aankoopsom van de nieuwe woning. In dit geval dus E 110.000. Hierbij moet de oude woning meer dan zes maanden uw hoofdverblijf zijn geweest. De eigenwoningreserve neemt dan niet af, omdat de aankoopsom niet hoger is dan de eigenwoningschuld van de nieuwe woning. Als u eigen geld gebruikt om uw eigenwoningschuld te verlagen, neemt uw eigenwoningreserve af met dit bedrag. Als u in het vorige voorbeeld 50.000 eigen geld gebruikt voor de aankoop van een woning van 110.000, is uw eigenwoningschuld 60.000. Uw eigenwoningreserve is nu 25.000 (= 75.000-50.000). U verhuist naar een goedkopere woning en u hebt al een eigenwoningreserve U kunt bij de aanschaf van een goedkopere woning eigenwoningreserve overhouden, omdat uw nieuwe eigenwoningschuld niet hoger mag zijn dan een van de volgende twee bedragen: uw oude eigenwoningschuld uw leningen voor de aankoopsom, als dit bedrag lager is dan de oude eigenwoningschuld
De eigenwoningschuld voor uw oude woning was 225.000. Vervolgens koopt u een goedkopere woning van 275.000 en u leent hiervoor 250.000. De eigenwoningschuld van de nieuwe woning is maximaal 225.000. U had nog een eigenwoningreserve van 65.000. Deze neemt af met maximaal 50.000. Dit is het verschil tussen de aankoopsom van de nieuwe woning en uw oude eigenwoning-schuld. U houdt 15.000 eigenwoningreserve over. Als de lening voor de nieuwe woning 215.000 is, is dit ook het bedrag van de eigenwoningschuld. De eigenwoningreserve wordt 5.000. U koopt nog geen nieuwe woning, nadat de oude is verkocht Verkoopt u uw eigen woning en koopt u geen nieuwe eigen woning omdat u bijvoorbeeld gaat huren? U hebt dan geen eigenwoningschuld meer. De overwaarde van de verkochte woning is dan uw eigenwoning-reserve. Of u voegt de overwaarde toe aan de eigenwoningreserve die u al had. Omdat u geen nieuwe woning koopt, blijft uw eigenwoningreserve staan. Deze vervalt na vijf jaar of na overlijden. Koopt u binnen die vijf jaar een nieuwe woning? Dan telt uw eigenwoningreserve mee bij het bepalen van de maximale eigenwoningschuld waarover u rente kunt aftrekken. U koopt een nieuwe woning, voordat de oude is verkocht Als u een nieuwe woning koopt, maar de oude woning nog niet hebt verkocht, kunt u de overwaarde van uw oude woning nog niet bij de eigenwoningreserve tellen. Als u voor de nieuwe woning een lening afsluit, mag u rente aftrekken over de hele lening voor de nieuwe woning. Hebt u echter nog een eigenwoningreserve staan, dan vormt de schuld die u voor de nieuwe woning aangaat voor de hoogte van de bestaande eigenwoningreserve geen eigenwoningschuld. U hoeft bij de aankoop van de nieuwe woning voor de bepaling van de eigenwoningschuld dus nog geen rekening te houden met de overwaarde van de oude woning. Dit hoeft u pas te doen als u de oude woning verkoopt. Of als deze geen eigen woning meer is in box 1, door een andere reden dan verkoop. U moet dan de overwaarde vaststellen en die alsnog bij uw eigenwoningreserve tellen. De eigenwoningschuld is vanaf dat moment maximaal de aankoopsom van de nieuwe eigen woning min de eigenwoningreserve. Als de nieuwe woning goedkoper is dan de oude woning, geldt de uitleg in de beide paragrafen over verhuizen naar een goedkopere woning. U hebt een fiscale partner of huisgenoot De eigenwoningreserve is persoonlijk. Maar als u met uw fiscale partner de gezamenlijke woning verlaat en een volgende gezamenlijke woning koopt, moet u rekening houden met elkaars eigenwoningreserve. Twee situaties worden hierna uitgelegd: van twee eigenaren naar een eigenaar van een eigenaar naar twee eigenaren (partnerregeling) Maar ook bij gelijkblijvende eigendomsverhoudingen kan de partnerregeling gelden, als de eigenwoningschulden van de partners niet gelijk zijn. Van twee eigenaren naar een eigenaar Verhuist u met uw fiscale partner van een woning waarvan u allebei eigenaar was naar een woning die door u alleen is gekocht? Dan wordt de eigenwoningreserve van uw partner opgeteld bij die van u. 8
U verkoopt de woning waarvan u gezamenlijk eigenaar was voor 125.000 (ieder 62.500), terwijl u samen een persoonlijke eigenwoningschuld had van 50.000 (ieder 25.000). De overwaarde is dan 75.000 (ieder 37.500). Netto-opbrengst oude woning 125.000 Eigenwoningschuld verkochte woning 50.000 Eigenwoningreserve 75.000 Eigen deel eigenwoningreserve 37.500 Hierna verhuist u met uw fiscale partner naar een woning die door u alleen is gekocht voor 210.000. U mag dan een eigenwoningschuld van 135.000 hebben. Aankoopprijs nieuwe woning 210.000 Eigen deel eigenwoningreserve 37.500 Eigenwoningreserve partner 37.500 Eigenwoningschuld 135.000 Deze regeling geldt niet alleen voor fiscale partners, maar ook voor huisgenoten. Dit kunnen broers of zussen zijn, of thuiswonende kinderen. Als uw fiscale partner bij u intrekt en hij heeft een eigenwoningreserve, dan heeft dit geen invloed op uw eigenwoningschuld. Pas als u hierna samen een andere woning koopt, kan de eigenwoningreserve van u en uw fiscale partner worden samengevoegd. Dan wordt er ook pas rekening gehouden met de eigenwoningreserve. Het maakt niet uit wie van u de eigenaar was van de oude woning. U hebt dan te maken met de zogenoemde partnerregeling. Van een eigenaar naar twee eigenaren (partnerregeling) Hebt u met uw partner samengewoond in een woning waarvan een van u de eigenaar was? En gaat u samen een nieuwe eigen woning kopen? Dan gaat diegene die al een eigen woning had misschien fiscaal goedkoper wonen. Zijn eigenwoningschuld kan dan maximaal het laagste van een van de twee volgende bedragen zijn: zijn oude eigenwoningschuld zijn nieuwe lening(en) voor de aankoopsom Hierdoor kan een restant niet-verrekende eigenwoningreserve ontstaan. Dit niet-verrekende restant eigenwoningreserve gaat af van de maximale eigenwoningschuld van de partner. De partnerregeling houdt in dat het restant van de eigenwoningreserve de maximale eigenwoningschuld van uw partner vermindert. Dit restant blijft echter uw eigenwoningreserve. U verkoopt de woning waarvan u alleen eigenaar was voor 125.000. U had een eigenwoningschuld van 50.000. De overwaarde is dan 75.000. Netto-opbrengst oude woning 125.000 Eigenwoningschuld verkochte woning 50.000 - Eigenwoningreserve 75.000 Hierna verhuist u met uw fiscale partner naar een woning die u samen hebt gekocht voor 210.000. U mag dan een eigenwoningschuld van 50.000 hebben. 9
Aankoopprijs nieuwe woning voor u 105.000 Eigenwoningreserve 75.000 - Maximale eigenwoningschuld zou zijn 30.000 maar door goedkoper wonen 50.000 Het verschil van E 20.000 gaat af van de maximale eigenwoningschuld van uw fiscale partner. Uw fiscale partner mag daardoor maximaal een eigenwoningschuld hebben van E 85.000 Aankoopprijs voor uw partner 105.000 Eigen eigenwoningreserve 0 - Maximale eigenwoningschuld zou zijn 105.000 maar verminderd met het restant van uw eigenwoningreserve 20.000 - Zijn maximale eigenwoningschuld 85.000 Samen is de maximale eigenwoningschuld 135.000 ( 50.000 + 85.000). Dit is gelijk aan de gehele aankoopprijs van 210.000, min de totale eigenwoningreserve van 75.000. U en uw fiscale partner of huisgenoot zijn uit elkaar Als u de samenwoning met uw fiscale partner of huisgenoot beëindigt, bijvoorbeeld door scheiding, neemt ieder zijn eigen deel van de eigenwoningreserve mee. Was u getrouwd in gemeenschap van goederen, dan krijgt ieder 50%. Degene die de woning verlaat, hoeft alleen rekening te houden met zijn eigen eigenwoningreserve. Als degene die in de woning blijft wonen het aandeel in de woning van de ander overneemt, heeft de eigenwoningreserve van de verlater geen invloed op zijn eigenwoningschuld. Bij huwelijkse voorwaarden of een samenlevingscontract kan een andere verdeling zijn overeengekomen. Als u allebei die andere verdeling wilt, moet u hiervoor gezamenlijk een schriftelijk verzoek bij ons indienen. Als u dat niet doet, wordt de eigenwoningreserve in dezelfde verhouding verdeeld als het eigendom van de woning.. Bijzondere situaties U kunt een eigen woning niet alleen verkrijgen door aankoop, maar ook: als iemand u de woning schenkt als uw tweede woning uw hoofdverblijf wordt als u een woning van het ondernemingsvermogen overbrengt naar uw privévermogen Als aankoopprijs geldt in bovenstaande gevallen de waarde van de woning in het economische verkeer op het tijdstip dat de woning uw eigen woning wordt. Situaties die gelijk zijn aan verkoop De eigenwoningregeling eindigt bij overdracht van de woning. Dat is meestal door verkoop, maar kan ook door de woning te schenken. U vervreemdt dan de woning. Daarnaast kan een woning niet langer uw eigen woning zijn: doordat de eigen woning niet langer uw hoofdverblijf is, maar uw tweede woning is geworden. De woning gaat dan van box 1 over naar box 3. omdat u de eigen woning van het privévermogen naar het ondernemingsvermogen overbrengt 0
bij scheiding/uit elkaar gaan, als: u de woning twee jaar geleden hebt verlaten u de woning nog geen twee jaar geleden hebt verlaten, maar uw partner er niet meer in woont als u bent verhuisd en: de oude woning nog niet is verkocht aan het einde van het tweede kalenderjaar, nadat u de nieuwe woning betrok de oude woning niet meer bestemd is voor verkoop de oude woning niet meer leeg staat de nieuwe woning aan het einde van het tweede kalenderjaar nog niet is gebouwd de nieuwe woning niet meer bestemd is als eigen woning de nieuwe woning niet meer leeg staat In voorgaande gevallen geldt als vervreemdingsprijs de waarde in het economische verkeer op het moment dat de woning niet meer een eigen woning is. Meer informatie over berekeningen vindt u in het Rekenprogramma Bijleenregeling dat u kunt downloaden van www.belastingdienst.nl. 5 Eigenwoningforfait: optellen bij uw inkomen Als u een eigen woning hebt die uw hoofdverblijf is, moet u een bedrag bij uw inkomen in box 1 tellen. Dit bedrag heet het eigenwoningforfait. Om te bepalen hoe hoog uw eigenwoningforfait is, moet u de woz-waarde (Wet waardering onroerende zaken) van uw woning weten. Dat is de waarde van uw woning zoals die door de gemeente is vastgesteld. Als u de waarde niet weet, kunt u die opvragen bij uw gemeente. Het eigenwoningforfait is meestal 0,55% van de woz-waarde van uw woning. Voor woningen met een woz-waarde van E 75.000 of lager gelden lagere percentages. Het eigenwoningforfait is maximaal E 9.300. U moet uitgaan van de woz-waarde per 1 januari 2007. Als u maar een deel van het jaar een eigen woning hebt, moet u dat jaar een evenredig deel van het eigenwoningforfait aangeven. Als u bijvoorbeeld vanaf 1 oktober 2008 een eigen woning hebt, berekent u het eigenwoningforfait voor de maanden oktober, november en december. Dat is dus 3/12 van het jaarbedrag. 6 Geen of geringe eigenwoningschuld Hebt u in 2008 een eigen woning die uw hoofdverblijf is? En hebt u geen of weinig aftrekbare kosten eigen woning? Dan kunt u misschien aftrek krijgen wegens geen of een geringe eigenwoningschuld. U krijgt deze aftrek als het eigenwoningforfait hoger is dan de aftrekbare kosten, zoals (hypotheek)rente. De aftrek is gelijk aan het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten. Door deze aftrek betaalt u per saldo geen belasting over uw eigen woning. Eigenwoningforfait 1.200 Aftrekbare (hypotheek)rente en kosten 1.000 Saldo inkomsten en aftrekposten eigen woning 200 Aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld 200 Hebt u naast het eigenwoningforfait inkomsten uit de tijdelijke verhuur van de eigen woning? Of een belastbaar deel van een uitkering uit een kapitaalverzekering eigen woning? Of hebt u een belastbaar rendement behaald op de spaarrekening eigen woning of het beleggingsrecht eigen woning? Dan betaalt u wel belasting over die inkomsten.
7 Als u tijdelijk twee woningen hebt Als u een andere woning koopt, kan het voorkomen dat u deze woning al hebt gekocht terwijl u nog in uw oude woning woont. Of u bent inmiddels verhuisd, maar u hebt de oude woning nog niet verkocht. Hierna leest u wat de gevolgen hiervan zijn voor uw aftrekmogelijkheden en het eigenwoningforfait. Uw nieuwe woning staat leeg of is in aanbouw Hebt u een andere woning die leegstaat of in aanbouw is? Dan valt deze woning onder bepaalde voorwaarden onder de eigenwoningregeling. U hoeft de waarde van de woning dan niet aan te geven in box 3 (voordeel uit sparen en beleggen). U moet wel voldoen aan de volgende voorwaarden: De andere woning is in aanbouw of staat leeg in de periode dat u er nog niet in woont. U woont nu wel in de andere woning of u bent van plan om in 2009 of 2010 in die woning te gaan wonen. U hoeft voor uw andere woning geen eigenwoningforfait aan te geven over de periode dat u er niet in woont. Voor uw oude woning moet u wel het eigenwoning-forfait aangeven over de periode dat u in die woning woont. De rente over en kosten van de eigenwoningschuld en de periodieke betalingen voor bijvoorbeeld erfpacht mag u voor beide woningen aftrekken. Uitzondering Koopt u een woning waar u bijvoorbeeld door een ingrijpende verbouwing pas na 2010 in kunt gaan wonen? Dan is de eigenwoning-regeling niet van toepassing. In dat geval valt de woning (en de bijbehorende schuld) in box 3. Dit geldt ook als u in 2008 redelijkerwijs kunt voorzien dat de nieuwbouw of verbouwing zoveel vertraging zal oplopen, dat u pas na 2010 in de nieuwe woning kunt gaan wonen. Uw oude woning staat na verhuizing leeg en is nog niet verkocht Als u verhuist naar een andere woning, valt de oude woning nog maximaal twee jaar na het kalenderjaar waarin u de woning hebt verlaten onder de eigenwoningregeling. U hoeft de waarde van de oude woning en de eigenwoningschuld dan niet aan te geven in box 3. U moet dan wel voldoen aan de volgende voorwaarden: De oude woning is tot de verhuizing uw hoofdverblijf. De oude woning staat vanaf de verhuizing leeg. U biedt de oude woning daadwerkelijk te koop aan. U hoeft voor uw oude woning geen eigenwoningforfait aan te geven over de periode dat u er niet in woont. Voor uw nieuwe woning moet u wel het eigenwoningforfait aangeven over de periode dat u in die woning woont. De rente over en de kosten van de eigenwoningschuld en de periodieke betalingen voor bijvoorbeeld erfpacht mag u voor beide woningen aftrekken. 8 Als u een fiscale partner hebt Als u heel 2008 een fiscale partner hebt, geeft u allebei het totaal aan van het eigenwoningforfait verminderd met de aftrekposten. Vervolgens kunt u het saldo van de inkomsten en aftrekposten eigen woning tussen u beiden verdelen. Elke verdeling mag, als het totaal maar 100% is. U mag alleen het saldo van de inkomsten en aftrekposten eigen woning tussen u en uw fiscale partner verdelen. De ene fiscale partner mag bijvoorbeeld niet alleen het eigenwoningforfait aangeven en de andere fiscale partner alleen de kosten. 2
Wanneer bent u fiscale partners? In de volgende situaties bent u elkaars fiscale partner: Als u getrouwd bent of als u uw partnerschap bij de burgerlijke stand hebt laten registreren, bent u automatisch fiscale partners van elkaar (behalve als u duurzaam gescheiden leeft). Als u ongetrouwd samenwoont met een huisgenoot, kunt u onder bepaalde voorwaarden ervoor kiezen om fiscale partner te zijn. Een huisgenoot kan iedereen zijn, bijvoorbeeld een vriend of vriendin, broer of zus, zoon of dochter. De voorwaarden voor fiscaal partnerschap zijn dan dat u allebei in 2008 meer dan zes maanden onafgebroken samenwoont en een gezamenlijke huishouding heeft. U staat in deze periode bij de gemeente steeds op hetzelfde woonadres ingeschreven als uw huisgenoot. Daarnaast moet u allebei in die periode 18 jaar of ouder zijn. Als u samenwoont met uw kind of met uw vader of moeder, geldt als voorwaarde dat u op 31 december 2007 allebei 27 jaar of ouder bent. Meer informatie leest u in de brochure Boxen en heffingskortingen in de inkomstenbelasting. Als u geen fiscale partners bent Hebt u met meer mensen een eigen woning als hoofdverblijf en bent u niet elkaars fiscale partner? Dan moet elke bewoner zijn eigen deel van het eigenwoningforfait aangeven, dat overeenkomt met zijn aandeel in de eigendom van de woning. De woning is voor driekwart uw eigendom en voor een kwart eigendom van uw huisgenoot. U geeft dan driekwart van het eigenwoningforfait aan en uw huisgenoot een kwart. 9 Hoe kunt u uw kosten aftrekken? U kunt de kosten voor uw eigen woning aftrekken in uw Aangifte inkomstenbelasting na afloop van het jaar waarin u deze kosten hebt gemaakt. Gebruik hiervoor het aangifteprogramma of het aangiftebiljet. Als u loon, pensioen of een uitkering hebt, kunt u uw belastingvoordeel ook maandelijks uitbetaald krijgen in het jaar waarin u de uitgaven doet. Gebruik hiervoor het programma Voorlopige teruggaaf 2008 (vt-programma) of het formulier Voorlopige teruggaaf 2008 (vt-formulier). 10 Hebt u nog vragen? Deze brochure geeft globale informatie over de gevolgen voor de belasting als u een eigen woning koopt. Het kan zijn dat u na het lezen hiervan nog vragen hebt. Folders, brochures en de programma s Voorlopige teruggaaf 2008 en Aangifte inkomstenbelasting kunt u downloaden van www.belastingdienst.nl. Een formulier Voorlopige teruggaaf 2008 of een aangiftebiljet, maar ook folders of brochures, kunt u bestellen bij de BelastingTelefoon: 0800 0543. De BelastingTelefoon is bereikbaar op werkdagen van maandag tot en met donderdag van 8.00 tot 20.00 uur en op vrijdag van 8.00 tot 17.00 uur. Dit is een uitgave van: Belastingdienst oktober 2008