Datum Agendapunt Documentnummer 10 R09S013 Onderwerp Verordening Starterslening Zeewolde 2013 Voorstel Zeewolde Beoogd effect Kader voor het afgeven van Startersleningen. Beslispunten 1. De verordening Starterslening Zeewolde 2013 vast te stellen Inleiding Op 26 februari 2009 heeft u de verordening VROM Starterslening Zeewolde vastgesteld. Op basis van deze verordening kunnen starters op de woningmark een lening aanvragen bij het SVn. In deze verordening uit 2009 is opgenomen dat de verwervingskosten niet meer mogen bedragen dan 225.000,- en dat het een bestaande woning moet zijn, met destijds als argumenten: 1. Het toegankelijk maken van de bestaande koopwoningenmarkt. De gemeente kan door het benoemen van woningbouwcategorieën bepalen hoeveel goedkope nieuwbouwwoningen zij wil realiseren. De prijzen van bestaande koopwoningen worden uitsluitend door marktwerking bepaald. Dat pleit voor het inzetten van dit instrument bij het verwerven van bestaande koopwoningen. 2. Zeewolde beschikt nauwelijks over bestaande koopwoningen in het goedkopere segment onder de 170.000,- (kosten koper). Het aanbod in Zeewolde start vanaf circa 170.000,-. Om in die prijscategorie een woning te kunnen verwerven moet een starter in staat zijn om een hypotheeklast tussen de 190.000,- en 225.000,- op te brengen. Deze financieringslast is voor de meeste starters net niet op te brengen. De starterslening kan hierin voorzien, zodat ook de bestaande woningvoorraad toegankelijk wordt voor starters. Mede naar aanleiding van vragen van makelaars en gesprekken met bezoekers van de woonmanifestaties is er gekeken of de regeling kan worden uitgebreid naar nieuwbouwwoningen samen met hogere verwervingskosten. G. van Dijk Raadsvoorstel: Verordening Starterslening Zeewolde 2013
2/7 Nieuwbouw De gemeente heeft invloed op de te bouwen woningcategorieën. Om te voorkomen dat er eenzijdigheid ontstaat in het aanbod voor starters (woningen tot ca. 170.000,-) is het ook wenselijk dat er in Polderwijk woningen worden gerealiseerd in de categorie tot 210.000,- (verwervingskosten), bereikbaar voor starters. Verwervingskosten bestaande woningen Voorgesteld wordt om de maximale verwervingskosten voor bestaande woningen op te hogen van 225.000,- naar 265.000,-, de bovengrens die de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hanteert vanaf 1 juli 2014. Met een grens van maximale verwervingskosten van 265.000,- ( 250.000,- kosten koper) valt ongeveer de helft van de te koop staande woningen binnen de grenzen van de starterslening. Sommige van deze rij- of hoekwoningen hebben een oppervlak van ongeveer 150 m 2. Bestemmingsreserve Bevordering bereikbaarheid woningvoorraad In 2008 is de BR Bevordering bereikbaarheid woningvoorraad door de raad ingesteld. Deze reservering is destijds vanuit verschillende budgetten gevoed, in 2012 nog met 340.000,- vanuit de Algemene reserve. Hiermee komt het totaalbedrag in de bestemmingsreserve op 1,1 miljoen en het nog uit te kunnen lenen bedrag op 438.000,-. Als de raad besluit om de verordening aan te passen, en dus te verruimen, dan is het waarschijnlijk dat er meerdere aanvragen komen voor startersleningen. Begin dit jaar heeft het rijk bekendgemaakt om een bijdrage van 50 miljoen te doen ten behoeve van startersleningen. Praktisch heeft dit tot gevolg dat de helft van de starterslening bij de SVn voor rekening van het rijk komt. Naar verwachting is deze 50 miljoen in de loop van 2014 uitgeleend en komt de lening weer volledig voor rekening van de gemeente. Gemiddeld werden er in 2009 t/m 2013 7 Startersleningen per jaar verleend. De aanname is dat dit met de verruiming van de verordening kan verdubbelen. Gezien het nog resterende bedrag in de bestemmingsreserve en in het fonds bij de SVn, de rijksbijdrage van 50 miljoen en de aflossing van de eerste leningen, wordt voorgesteld om vooralsnog de bestemmingsreserve Bevordering bereikbaarheid woningvoorraad niet uit te breiden. Mocht blijken dat de bestemmingsreserve onvoldoende is dan zal worden voorgesteld om extra financiën vrij te maken vanuit de Algemene reserve. Duurzaamheidslening Naast de Starterslening biedt de SVn ook de Duurzaamheidslening aan. In een separaat voorstel wordt hierover geadviseerd. Argumenten 1. Meer starters kunnen worden ondersteund Door het verhogen van de maximale verwervingskosten en het toevoegen van de mogelijkheid van een starterslening kunnen meer starters op de woningkoopmarkt worden ondersteund met een lening wanneer men onvoldoende hypotheek kan krijgen. G. van Dijk Raadsvoorstel: Verordening Starterslening Zeewolde 2013
3/7 Kanttekeningen 1. Het bestaande budget is onvoldoende Door de verruiming van de mogelijkheden kunnen er ook meer leningen worden aangevraagd/afgegeven. In dit advies wordt geen voorstel gedaan tot het verhogen van de bestemmingsreserve Bevordering bereikbaarheid woningvoorraad omdat de verwachting is dat het bestaande budget voldoende is. Mocht blijken dat dit niet zo is dan zal er een separaat raadsvoorstel worden voorgelegd. Financiën Wanneer nodig zullen er vanuit de BR Bevordering bereikbaarheid woningvoorraad gelden worden gestort in het fonds bij de SVn. Hoofdlijnen uitvoering Wanneer u conform besluit zal de verordening worden gepubliceerd. Daags na de publicatie zal de verordening in werking treden en kunnen de leningen door de SVn worden verstrekt. Burgemeester en Wethouders van Zeewolde, de secretaris, de burgemeester, R.C. van Nunspeet G.J. Gorter G. van Dijk Raadsvoorstel: Verordening Starterslening Zeewolde 2013
Documentnummer R09S013 De raad van de gemeente Zeewolde, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. ; gelet op de artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet; Besluit vast te stellen de hierna volgende verordening Starterslening Zeewolde 2013. Artikel 1 Begrippen Deze verordening verstaat onder: a. aanvrager: de starter, die voor de eerste maal een eigen woning koopt of verkrijgt en op grond van deze verordening tot de doelgroep van de Starterslening behoort. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager en dienen zij beide te voldoen aan de hiervoor gestelde eis niet eerder een woning te hebben gekocht of verkregen. Onder verkrijgen wordt onder meer begrepen: verkrijging door huwelijksvermogensrecht of geregistreerd partnerschap, verkrijging krachtens erfrecht, schenking, recht van gebruik en bewoning, verkrijging van een woning in economische zin of anderszins; b. college: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zeewolde; c. Gemeenterekening Starterslening: een fondsrekening waaruit de gemeente, op grond van haar deelnemingsovereenkomst met SVn, Startersleningen kan toekennen en waarin de rente en de aflossingen over deze leningen kunnen worden teruggestort; d. Starterslening: een lening die, na toekenning door het college, door SVn kan worden verstrekt aan aanvrager ten behoeve van de financiering van zijn eigen woning; e. NHG: Nationale Hypotheek Garantie, de publicitaire naam van de door Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, gevestigd s-gravenhage, verstrekte borgtocht; f. SVn: stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, gevestigd te Hoevelaken.
2/7 Artikel 2 Toepassingsbereik 1. De gemeente Zeewolde heeft een Gemeenterekening Starterslening ingericht waaruit aan aanvrager, die blijkens zijn aanvraag voldoet aan de hierna in lid 2 gestelde voorwaarden, een Starterslening kan worden toegekend. De Gemeenterekening Starterslening is ondergebracht bij SVn. 2. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op lening aanvragen: a. van in de gemeente Zeewolde woonachtige verblijfsgerechtigde personen die op het moment van de aanvraag minimaal twee jaar zelfstandig een huurwoning of wooneenheid bewonen. In geval er sprake is van twee aanvragers geldt hiervoor genoemde bindingseis voor één van beide aanvragers, dan wel; b. van de in gemeente Zeewolde woonachtige meerderjarige verblijfsgerechtigde personen die op het moment van aanvraag niet eerder zelfstandig hebben gewoond en gedurende de voorafgaande veertien jaar ten minste zes jaar ingezetene van Zeewolde zijn geweest, en; c. voor het verwerven van bestaande een koopwoning in de gemeente Zeewolde waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom (verwervingskosten) van de woning niet hoger zijn dan 265.000,- of voor het verwerven van een nieuwbouw koopwoning in de gemeente Zeewolde waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom (verwervingskosten) van de woning niet hoger zijn dan 210.000,-. Meerwerk en verbeterkosten zijn toegestaan voor de berekening van de hoogte van de Starterslening. 3. De aanvrager moet de woning waarvoor een Starterslening wordt verstrekt zelf gaan bewonen. Artikel 3 Budget 1. Het college van burgemeester en wethouders stelt het budget vast dat beschikbaar is voor het toekennen van Startersleningen. 2. Startersleningen worden alleen toegekend voor zover het saldo van VROM Startersfonds gemeente Zeewolde hiervoor toereikend is. 3. Aanvragen, die in verband met het tweede lid niet kunnen worden toegekend, worden door het college afgewezen. Artikel 4 Deelnemingsovereenkomst Op deze verordening is van toepassing de deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Zeewolde en SVn. Artikel 5 Bevoegdheid college 1. Het college is bevoegd, met inachtneming van het bepaalde in deze verordening, een Starterslening toe te kennen. 2. Het college stelt de hoogte van de Starterslening vast, met dien verstande dat de hoogte van de Starterslening maximaal 20% bedraagt
3/7 van de verwervingskosten tot een maximum van 35.000,-. De totale verwervingskosten kunnen niet meer bedragen dan het maximale bedrag volgens de, op het moment van offreren van de Starterslening, geldende actuele NHG normen. 3. De Starterslening kan niet worden verstrekt indien Koopsubsidie BEW+ is toegekend. 4. Het college wijst, zo nodig op advies van SVn, een aanvraag Starterslening af, in geval er sprake is van stapeling met andere koopinstrumenten, (rente)kortings- of financiële regelingen, die strijdig zijn met de Starterslening en/of de belangen aantasten van aanvrager, NHG of eerste geldverstrekker. 5. Zowel de eerste hypotheek als de Starterslening moeten worden verstrekt met NHG. 6. Het college kan aan de toekenning van Startersleningen nadere voorschriften verbinden. Artikel 6 Procedure aanvraag en toekenning 1. Een aanvrager die, op grond van artikel 2 binnen het toepassingsbereik van de Starterslening valt, kan een SVn-aanvraagformulier Starterslening verkrijgen. 2. De verdere afhandeling en besluitvorming vindt plaats in overeenstemming met de hierna bedoelde Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening (met inbegrip van de nadere toelichting van uitvoeringsaspecten Starterslening). 3. Het college deelt de beslissing middels een toewijzing- of afwijzingsbesluit schriftelijk mee aan de aanvrager. Artikel 7 Afwijzen aanvraag/intrekken toewijzing 1. Het college wijst een aanvraag af of trekt een toewijzingsbesluit Starterslening in, indien: a. het budget niet toereikend is om de aanvraag te honoreren; b. er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen; c. de Starterslening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens; d. de koopovereenkomst van de betreffende eigen woning wordt ontbonden. 2. Bij de intrekking vordert het college de contante waarde van het al genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk terug, eventueel met de mogelijkheid van beslaglegging. 3. Indien bij overtreding van de bepalingen in deze verordening de aanvrager verschoonbaar is, kan het college besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten. Artikel 8 Voorwaarden SVn Op een Starterslening zijn van toepassing: Algemene bepalingen voor geldleningen, Productspecificaties Starterslening, Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening, Productspecificaties
4/7 Bouwkrediet en Toelichting op een SVn Financieringsplan (Starterslening), zoals die op het moment van toekenning zijn opgenomen in de dan geldende SVn Informatiemap, die deel uitmaakt van de Deelnemingsovereenkomst tussen gemeente Zeewolde en SVn. Artikel 9 Nadere regels Het college kan voor de uitvoering van deze verordening nadere regels vaststellen. Artikel 10 Hardheidsclausule Het college kan artikel 2 lid 2 buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zo ver van toepassing gelet op het belang van de aanvrager leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard. Artikel 11 Inwerkingtreding 1. Deze verordening treedt in werking de dag na bekendmaking. 2. Met de inwerkingtreding van de Verordening Starterslening Zeewolde 2013 wordt de Verordening VROM Starterslening Zeewolde ingetrokken. Artikel 12 Citeertitel Deze verordening kan worden aangehaald als Verordening Starterslening Zeewolde 2013. Aldus besloten door de raad van de gemeente Zeewolde in zijn openbare vergadering van 26 september 2013. de griffier, de voorzitter, B.J. Schouten G.J. Gorter