RAADSVOORSTEL Raadsvergadering van kenmerk Agendapunt 16 december 2014 KDK/03000/i.00922 9.7 Datum: 21 oktober 2014 Verzonden: 4 december 2014 Aan de gemeenteraad. Onderwerp: Starterslening Het coalitieprogramma 2014-2018 beschrijft dat de Starterslening een maatregel is die kan bijdragen aan een evenwichtige bevolkingsopbouw doordat het starters stimuleert binnen Korendijk de eerste woning te kopen. In het coalitieprogramma wordt aangegeven dat er onderzoek zal worden gedaan naar de Starterslening waarbij de volgende vragen worden beantwoord: 1. Is het voor Korendijk mogelijk een Starterslening als instrument te hanteren? 2. Wat is de verwachte opbrengst van de Starterslening voor de doelgroep? In dit advies worden de voor- en nadelen uiteengezet van de Starterslening, zodat op basis daarvan een keuze gemaakt kan worden om budget vrij te maken voor dit instrument om starters te helpen bij de aankoop van hun eerste woning. Wat is een Starterslening en hoe werkt dit? Met een Starterslening biedt de gemeente huishoudens tot een bepaald inkomen de mogelijkheid om de woonlasten voor een eerste koopwoning te verlagen. De lening is dus niet voor doorstromers beschikbaar. Dit gaat met behulp van een aantrekkelijke lening, namelijk de Starterslening. Deze lening is een tweede hypotheek, aanvullend op een eerste hypotheek bij een geldverstrekker. Met de Starterslening is het voor veel starters gemakkelijker om een woning te kopen. De Starterslening overbrugt het verschil tussen de totale verwervingskosten van de woning en het maximale bedrag dat op basis van het inkomen bij een hypotheekverstrekker geleend kan worden volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De hoogte van de Starterslening hangt af van het inkomen, het eigen vermogen en de voorwaarden van de gemeente. De werking van de lening wordt toegelicht aan de hand van het volgende voorbeeld: Een starter wil een woning kopen en heeft daarvoor 200.000,- nodig. De leencapaciteit van de starter is maximaal 170.000,-. Onder voorwaarden is het mogelijk om de ontbrekende 30.000,- bij te lenen door middel van een Starterslening, waardoor de starter het huis tóch kan kopen. De Starterslening is geen keuze. Indien de starter voldoende leencapaciteit bij de eerste hypotheekverstrekker heeft, kan hij dus geen Starterslening krijgen. De Starterslening heeft een rentevaste periode van 15 jaar, de looptijd is maximaal 30 jaar. De eerste drie jaar wordt er geen rente en aflossing betaald. Na het derde jaar gaat de starter wel rente en aflossing betalen als het inkomen toereikend is. 1
Financiële consequenties Wat mag het kosten? De kosten voor de Starterslening bestaan voor de gemeente uit renteverlies over het bedrag dat aan Startersleningen wordt ingezet. De eerste drie jaar is dat de rente over de volledige hoofdsom en vanaf de eerste hertoetsing is dat het verschil tussen de rentekosten (gemeente) en rentebetalingen (starter). De gemeente start bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) een fonds. Als de gemeente in 2015 bijvoorbeeld aan bedrag van maximaal 200.000 beschikbaar stelt in het fonds, dan kost dit de gemeente bij een rentepercentage van 3% circa 6.000 per jaar aan rente. Met dit bedrag kan de gemeente jaarlijks (bij een max. lening van 25.000 tot 30.000 per starter) minimaal 6 tot 7 starters aan een eerste eigen koopwoning helpen. Wel geldt op = op. Als de regeling een succes blijkt te zijn dan kan de raad opnieuw een bedrag beschikbaar stellen. De mogelijke aflossingen vanaf het vierde jaar komen weer in het fonds zodat de gemeente deze aflossingen weer beschikbaar kan stellen voor nieuwe leningen (een zogenaamd revolving fund). Over de gelden die de gemeente in het fonds heeft gestort, maar die nog niet zijn aangewend voor een daadwerkelijke Starterslening, ontvangt de gemeente een rente die gekoppeld is aan de Bank Nederlandse Gemeenten- tarieven. Verder betaalt de gemeente jaarlijks 0,5% beheerskosten over de uitstaande leningen aan het SVn, dat de regeling voor de gemeente uitvoert en de leningen beheert. Wanneer geen beroep wordt gedaan op de Starterslening, hoeft de gemeente ook geen beheerskosten te betalen. Starters die in aanmerking komen voor een Starterslening betalen eenmalig 1,5% afsluitkosten over de hoofdsom aan het SVn. De storting in het stimuleringsfonds van 200.000 leidt niet tot een verandering van het eigen vermogen van de gemeente. De kosten per 2015 bedragen circa 7.000 ( 6.000 rente en 1.000 beheerskosten over de uitstaande leningen bij SVn) en worden gedekt uit de post "onvoorzien". Voor de jaren 2016 en verder kan de rente als raming worden meegenomen in de meerjarenbegroting. Risicobeheersing Risico voor de starter Bij een waardedaling nemen starters met een Starterslening het risico, dat zij een woning kopen boven hun financiële draagkracht. De regeling gaat uit van een inkomensstijging van starters. Starters maakten in het verleden vaak snel stappen qua inkomen, nu is dat onzeker. Ontslagdreiging en tijdelijke contracten komen vaker voor. In het geval van twee inkomens is het nog maar de vraag of de starters de verwachte inkomensstijging krijgen indien zij een gezin zullen beginnen. Vaak is het nog steeds zo dat één van de ouders minder gaat werken of zelfs helemaal stopt zodra er kinderen zijn, waardoor het inkomen weer daalt. Risico s voor de gemeente De Startersleningen worden verstrekt via het SVn. Zowel de eerste hypotheek als de Starterslening moet worden afgesloten met NHG. Voor de gemeente geldt een eigen risico van 10% van de uitstaande lening. SVn neemt voor aanvragen die tussen 1 januari 2014 en 31 december 2016 worden verstrekt, het risico voor haar rekening. Na 2016 is het nog niet zeker of de Starterslening onder de bestaande voorwaarden verder gaat. Als de woning waarvoor de Starterslening is afgesloten gedwongen verkocht moet worden en de opbrengst niet voldoende is om de hypotheekschuld af te lossen, dan betaalt het Waarborgfonds Eigen Woningen van NHG het overgebleven bedrag aan de geldverstrekkers van de hypotheek (dus ook aan de gemeente). Per kwartaal ontvangt de gemeente een overzicht van het verloop van het fonds zodat ontwikkelingen tijdig gesignaleerd kunnen worden. 2
Wel of geen geld vrij te maken voor Startersleningen? Voor zowel de gemeente als de starters zijn er financiële risico s verbonden aan de Startersleningen. Het instrument Starterslening is een mooi instrument om de woningmarkt en ook de economie te stimuleren. Starters worden ook geholpen met een Starterslening. Aan de andere kant is het wel een risico aangezien starters boven hun stand kunnen gaan leven. Indien een starter een aanvraag om Starterslening indient, is de financiering van de eerste hypotheekverstrekker blijkbaar niet genoeg omdat het inkomen op dat moment niet toereikend is. Bij de vertrekking van de Starterslening, speelt de gemeente min of meer voor bank. Er zit dus een aantal maatschappelijke kanttekeningen aan. In het Binnenlands Bestuur heeft onlangs nog een artikel gestaan over de risico s van de Starterslening. Dit artikel is bijgesloten. Als reactie op dit artikel heeft SVn een artikel op hun website gezet waarbij de risico s juist weerlegd worden. Ook dit artikel is bijgesloten. Naast de risico s die de Starterslening met zich meebrengt, stimuleert het instrument wel de lokale woningmarkt. Voor de Hoeksche Waard én dus ook voor Korendijk, wordt een vermindering van het inwonersaantal verwacht. Ook zal de vergrijzing toetreden. Reden genoeg om juist jongeren in Korendijk proberen te behouden. Ondanks de risico s die de Starterslening met zich meebrengt voor zowel de aanvrager als de gemeente, blijkt wel dat de markt vraagt om Startersleningen. Daarom wordt u geadviseerd om de gemeenteraad te verzoeken geld beschikbaar te maken voor de Starterslening. Rijksbijdrage Om de woningmarkt in beweging te krijgen heeft minister Blok voor Wonen en Rijksdienst op 14 november 2012 besloten starters op de Nederlandse koopwoningmarkt een financieel steuntje in de rug te geven, met behulp van de Starterslening. Minister Blok heeft toen 50 miljoen beschikbaar gesteld voor Startersleningen. De rijksbijdrage is gericht op het verlagen van kosten voor gemeenten en provincies, zodat zij de Starterslening maximaal kunnen inzetten binnen hun woonbeleid. Het succes van de Starterslening heeft tot gevolg dat de bodem van de rijksbijdrage eerder dan gedacht in zicht komt. De verwachting is dat dit eind 2014 zal zijn. Korendijk zal waarschijnlijk geen gebruik meer kunnen maken van de regeling. SVn is in gesprek met het ministerie van BZK en pleiten bij de minister voor een aanvulling van het rijksbudget omdat gemeenten en provincies ons bij herhaling aangeven dat de huidige woningmarkt nog steeds om een doelmatige stimuleringsregeling voor starters vraagt. Juridische consequenties Om de Starterslening mogelijk te maken is het vereist dat de gemeenteraad een verordening vaststelt. In deze verordening zijn voorwaarden opgenomen waaraan de starter moet voldoen om gebruik te mogen maken van de Starterslening. Een concept-verordening van SVn is bijgesloten. Het staat de gemeente vrij om een aantal keuzes op te nemen waaraan de starter moet voldoen: Onderwerp Keuzemogelijkheid Doelgroep 1. Leeftijdsgrens Wel of geen maximale leeftijd opnemen in de verordening. 2. Bindingseisen Wel of geen bindingseisen stellen. 3. Uitsluitend huurder Starters die een huurwoning achterlaten of ook inwonende starters. Markt-, woning- en prijssegment 4. Categorie woningen a. Nieuwbouw en/of bestaande koopwoningen b. Bestaande huurwoningen of uitsluiten hiervan 5. Projecten Alleen woningen in bepaalde projecten of alle projecten? 6. Maximale hoogte van de lening Gelijk of lager dan de NHG-norm (maximaal 20% van de wervingskosten) 3
Onderwerp Keuzemogelijkheid 7. Aankoopgrens woning Gelijk of lager dan de NHG-norm (maximaal 265.000,-) 8. Verbouw- of verbeterkosten Wel of niet meefinancieren in de lening. Op deze keuzemogelijkheden wordt hieronder verder ingegaan: 1. Instellen leeftijdsgrens Het voordeel als er geen leeftijdsgrens is, is dat niemand wordt uitgesloten van de regeling op basis van leeftijd. Hierdoor is de Starterslening toegankelijk voor een brede doelgroep. Nadelen: - de Starterslening heeft niet alleen als doel om de woningmarkt op gang te brengen, maar ook om de jongeren in Korendijk te kunnen laten wonen en daardoor te behouden in ons dorp ; - het instellen van een leeftijdsgrens stelt aan starters op de woningmarkt aanvullende eisen. Leeftijd is niet altijd aan een starter te koppelen. Hierdoor kunnen oudere starters buiten de boot vallen; - de aflossing wordt bepaald naar aanleiding van de salarisstijging van de aanvragers. Ouderen maken relatief minder snel carrière dan iemand die aan het begin van zijn loopbaan zijn. Bij senioren kan het zelfs voorkomen dat er nooit afgelost wordt. Zij hebben relatief minder zicht op verbetering van inkomsten, dus minder mogelijkheden om af te betalen. - hoe lager de leeftijdsgrens, hoe minder jongeren op basis van leeftijd gebruik kunnen maken van de regeling. Om de regeling niet teveel te beperken, maar ook niet teveel vrijheid te geven aan de regeling, wordt voorgesteld de leeftijdsgrens in te stellen voor jongeren tot en met 35 jaar. Indien er twee aanvragers zijn die een gezamenlijke huishouding (gaan) voeren, geldt de leeftijdsgrens voor de jongste van de twee aanvragers. Bijvoorbeeld: een koppel waarvan de man 36 jaar is de vrouw 35. Dan voldoet de aanvraag voor wat betreft de leeftijdsvoorwaarde. De vrouw is namelijk nog geen 36. 2. Geen bindingseisen - de regeling wordt niet beperkt door de binding die mensen moeten hebben met de gemeente; - de regeling zou aantrekkende werking kunnen hebben van mensen van buiten de gemeente/hoeksche Waard. Nadeel: - Het doel van de Starterslening is om jongeren van Korendijk de mogelijkheid te bieden in Korendijk een huis te laten kopen en hun daardoor te behouden in Korendijk. Door geen bindingseisen te verbinden aan de Starterslening heeft iedereen toegang tot de regeling, waardoor jongeren uit Korendijk geen gebruik meer kunnen maken van de regeling (op = op). Gelet op het budget wat voorgesteld wordt om vrij te maken en het doel om Korendijkse jongeren te helpen aan een eerste koopwoning, is het voorstel om wel bindingseisen te verbinden aan de Starterslening. In de verordening kan opgenomen worden dat de aanvrager minimaal een jaar een huurwoning of wooneenheid moet hebben bewoond in Korendijk of minimaal een jaar inwonend moet zijn geweest in Korendijk op het moment van het indienen van de aanvraag om Starterslening. In geval er sprake is van twee aanvragers die een gezamenlijke huishouding (gaan) voeren, dan geldt de eis voor één van de twee aanvragers. Het is niet noodzakelijk dat beide aanvragers dan aan deze bindingseis moet voldoen. In de concept-verordening is een hardheidsclausule opgenomen waardoor het mogelijk is om gemotiveerd af te wijken van de bindingseisen. 4
3. Uitsluitend huurder - Indien alleen starters die een huurwoning achterlaten een aanvraag kunnen doen op de Starterslening, zal dit een doorstroming in de huursector betekenen. - Indien alleen huurders gebruik mogen maken van de Starterslening, is de doelgroep beperkt. Het voorgestelde budget is 200.000,-. Hiervan kunnen ongeveer 6 aanvragers gebruik maken, waardoor de kans voor deze doelgroep om er gebruik van te kunnen maken groter is, dan wanneer ook inwonende starters gebruik kunnen maken van de Starterslening. Want op = op. Nadeel: - Het voordeel dat de doelgroep beperkt is, kan ook nadelig zijn om starters te helpen. Het doel is om Korendijkse jongeren in Korendijk te behouden. Inwonende starters komen niet in aanmerking voor de Starterslening en kunnen daardoor vertrekken naar andere gemeenten. Het voorstel is om in de verordening op te nemen dat de Starterslening voor zowel starters is die een huurwoning achterlaten en voor inwonende starters (beide doelgroepen met een maximale leeftijdsgrens van 35 jaar). 4.a Uitsluitend nieuwbouw of bestaande koopwoningen De Starterslening kan ingesteld worden bij de koop van een nieuwbouwwoning en / of bij een woning uit de bestaande woningvoorraad. Een van de doelen van de Startersleningen is om doorstroming op de woningmarkt te realiseren. Doorstroming wordt behaald als de starter een bestaande woning koopt. Het gebruik van de Starterslening bij nieuwbouwwoningen draagt niet bij aan doorstroming op de koopmarkt, omdat de aanvrager niet eerder eigenaar geweest is van een woning. De Starterslening draagt ook bij aan de verkoop van nieuwbouwwoningen in bijvoorbeeld onze uitbreidingsgebieden. Dit zou weer bij kunnen dragen aan doorstroming in de huursector. De Startersregeling kan aangevraagd worden voor zowel nieuwbouwkoopwoningen als bestaande koopwoningen. 4.b De regeling is ook van toepassing op in de verkoop komende huurwoningen - de totale markt wordt bediend. Nadeel: - Indien gebruik gemaakt wordt van de regeling om in de verkoop komende huurwoningen te verwerven, zal doorstroming niet plaatsvinden. De woning wordt in eerste instantie te koop aangeboden aan de zittende huurder. De verkoop van de huurwoning aan de zittende huurder zorgt niet voor de gewenste doorstroming. Doorstroming vindt pas plaats als de zittende huurder geen interesse heeft én daadwerkelijk gaat verhuizen. HW Wonen heeft in haar Strategisch Voorraadbeleid de verkoop van huurwoningen opgenomen. Vaak verkoopt HW Wonen de huurwoningen met de Koopgarantregeling. Het is daarom niet noodzakelijk om de regeling van toepassing te laten zijn op de in verkoop komende huurwoningen. 5
5. Projecten Het is mogelijk om in de verordening op te nemen dat de Starterslening alleen aangevraagd mag worden voor nieuwbouwwoningen in bepaalde projecten. Dit zou in Korendijk voor toepassing zijn in bijvoorbeeld de uitbreidingsgebieden. - Het beschikbare budget stimuleert de verkoop van de woningen in het bepaalde project. Nadeel: - Doorstroming op de bestaande koopwoningmarkt wordt hiermee niet gestimuleerd. - Beperking van het aantal woningen (niet de gehele koopwoningmarkt komt in aanmerking). Het voorstel is om de Starterslening op zowel bestaande koopwoningen als op nieuwbouwprojecten in te stellen. 6. Instellen van een maximale hoogte van de lening Het is mogelijk om in de verordening een maximale hoogte van de lening te benoemen. De eerste hypotheek en de Starterslening worden beide onder de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verstrekt. Deze grens ligt op 265.000,-. Ambtelijk is gekozen om een maximum grens in te stellen van 30.000,-. Dit bedrag is gekozen, zodat eventuele verwervingskosten en opties meegenomen kunnen worden in de financiering. Dit betekent dat 6 à 7 starters geholpen kunnen worden met de aankoop van een woning indien de gemeenteraad een bedrag van 200.000,- beschikbaar stelt voor Startersleningen. 7. Aankoopgrens woningen Het voorstel is om in de verordening op te nemen dat de kosten voor de verwerving van de woning niet meer dan 220.000,- mag bedragen. De eengezinswoningen in bijvoorbeeld de uitbreiding van Zuid-Beijerland worden aangeboden voor 196.000,-. Hierdoor worden naast de starterwoningen ( 176.000,-) ook de eengezinswoningen bereikbaar voor starters (bijvoorbeeld jonge gezinnen die een huurwoning achterlaten). Als de grens voor de aankoop van de woning lager ingezet wordt, zullen minder woningen beschikbaar zijn. De te verstrekken Starterslening bedraagt overigens maximaal 20% van de verwervingskosten tot een maximum van 30.000,-. 8. Verbouw- of verbeterkosten Verbouw- en verbeterkosten zijn voornamelijk van toepassing bij de aankoop van een bestaande woning. Om ook deze woningen aantrekkelijk te maken voor starters, wordt voorgesteld om ook de verbouw- en verbeterkosten in de Starterslening mee te laten financieren. Aankoop van een bestaande woning zorgt voor een betere doorstroming op de woningmarkt. Mandaat Als de gemeenteraad de verordening Starterslening vaststelt, is het college bevoegd om met inachtneming van het bepaalde in de verordening, een Starterslening toe te kennen. Het advies is om de toekenning van een Starterslening te mandateren aan het afdelingshoofd Dienstverlening. Hiervoor dient de mandaatregeling aangepast te worden. 6
Personele consequenties De aanvraag Starterslening wordt getoetst en verstrekt door de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn). Van de gemeente wordt verwacht dat persoonsgegevens (naam, leeftijd, inwoner Korendijk) gecontroleerd zijn. Bij een positief advies van SVn kan het college een beschikking afgeven. Communicatie Na vaststelling van de verordening Starterslening kan overgegaan worden tot publicatie. Tevens zal een persbericht naar buiten gebracht worden. Verdere procedure Bekendmaking van de Verordening Starterslening van de gemeente Korendijk. De Verordening Starterslening van de gemeente Korendijk kan dan op 1 januari 2015 ingaan. Bijlagen - Verordening Starterslening Korendijk 2015 - Publicatie Binnenlandsbestuur en reactie SVn op het artikel Binnenlandsbestuur Wij stellen u voor te besluiten overeenkomstig het hierna opgenomen ontwerpbesluit. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Korendijk, de secretaris, de burgemeester, drs. M.A.I. Born drs. S. Stoop 7
Nummer: KDK/03000/i.00922 De raad der Gemeente Korendijk; Gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders d.d. inzake het beschikbaar stellen van een budget voor Startersleningen en het vaststellen van de Verordening Starterslening van de gemeente Korendijk 2015; gelet op de artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet; Besluit 1. Deel te nemen aan de Startersregeling van de Stichting Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) en een bedrag van 200.000,- beschikbaar te stellen; 2. De verordening Startersleningen van de gemeente Korendijk 2015 vast te stellen. Besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Korendijk d.d. 16 december 2014 de griffier, de voorzitter, drs. A. Goslings drs. S. Stoop 1