Postbus 10394, 1001 EJ Amsterdam www.westlandutrechtbank.nl De heer Mevrouw Contact Afdeling Klantbeheer Telefoon (020) 591 38 89 Fax (020) 591 38 92 E-mail klantbeheer@westlandutrechtbank.nl Onderwerp Tijdelijke verhuur via de Leegstandwet Leningnummer: Datum Geachte heer en mevrouw, U heeft ons gevraagd of u uw woning met adres adres invullen te woonplaats tijdelijk mag verhuren. Tijdelijke verhuur van uw woning op basis van de Leegstandwet is mogelijk. Wij geven u hiervoor toestemming als u aan een aantal voorwaarden voldoet. Welke voorwaarden dit zijn, leest u in deze brief. Wat houdt tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet in? Tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet betekent dat u een tijdelijke huurovereenkomst sluit met een huurder waarvoor u bij de gemeente een vergunning heeft verkregen. Bij tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet heeft de huurder geen recht op huurbescherming. Dit betekent dat de huurder de woning bij het einde van de huurovereenkomst ook daadwerkelijk moet verlaten. Tijdelijke verhuur toegestaan Vanwege het feit dat wij als bank geen enkel risico wensen te lopen inzake tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet, kunnen wij als slechts akkoord gaan met de tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet indien wordt voldaan aan alle onderstaande voorwaarden: 1. De verhuur vindt plaats op grond van de Leegstandwet. Dit dient u aan te tonen aan de hand van een kopie van de door uw gemeente aan u verleende vergunning op grond van de Leegstandwet. 2. Uw woning blijft actief in de verkoop. Dat betekent dat de woning bijvoorbeeld moet worden aangeboden via een makelaar of vindbaar moet zijn op websites als Funda.nl of Jaap.nl. 3. De woning heeft minimaal 6 maanden te koop gestaan. Dit kunt u via de oorspronkelijke verkoopopdracht of aan de hand van een kopie van de hypotheekakte van de nieuwe woning aantonen. 4. Heeft u een hypotheek op uw woning die bij een andere hypotheekaanbieder loopt? Dan moet ook deze aanbieder toestemming geven voor de tijdelijke verhuur. 5. U moet de verzekeringsmaatschappij van uw opstalverzekering informeren dat u uw woning tijdelijk gaat verhuren. 6. De huurpenningen zijn verpand op grond van de door u ondertekende pandakte. Deze pandakte is door WestlandUtrecht opgesteld. In bijlage 1 Pandakte Huurpenningen treft u deze pandakte aan. 7. U dient een schriftelijke huurovereenkomst aan te gaan voor ten minste zes maanden en maximaal vijf jaar waarin duidelijk is vermeld dat: de verhuur tijdelijk is en plaatsvindt op grond van de Leegstandwet (de vergunning dient expliciet te worden genoemd in de huurovereenkomst); de huurder medewerking verleent aan bezichtigingen; Pagina 1/8
de verhuurtermijn maximaal gelijk is aan de looptijd van de vergunning; de huurovereenkomst eindigt in ieder geval op het moment dat de vergunning haar geldigheid verliest; de opzegtermijn voor de verhuurder ten minste drie maanden is; de opzegtermijn van de huurder niet langer is dan één maand; de woning na afloop van de overeengekomen termijn wordt ontruimd; WestlandUtrecht ook de mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst op te zeggen. Wij hebben deze juist geformuleerde passages voor u op een rij gezet in bijlage 2 Aanvullende bepalingen huurovereenkomst. Deze bepalingen dient u op te nemen in de huurovereenkomst. 8. U bevestigt, door ondertekening van deze brief, dat u naast de in de aanhef genoemde woning nog maximaal één woning tijdelijk verhuurt/tijdelijk gaat verhuren op grond van de Leegstandwet. Op grond van artikel 16 lid 3 onder E van de Leegstandwet is een (particuliere) eigenaar slechts bevoegd tot tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet van maximaal twee objecten. 9. U bevestigt, door ondertekening van deze brief, dat sinds het verstrijken van een eventuele eerdere verstrekte vergunning voor tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet ten minste vijf jaar lang sprake is geweest van reguliere verhuur of bewoning door u zelf. 10. U bevestigt, door ondertekening van deze brief, dat u bekend bent met de risico s van tijdelijke verhuur. Voor meer informatie met betrekking tot deze risico s verwijzen wij u naar bijlage 3 De risico s van tijdelijke verhuur. Wat moet u doen? Om gebruik te kunnen maken van tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet ontvangen wij graag de onderstaande stukken: Een kopie van de door gemeente verleende vergunning op grond van de Leegstandwet. Een kopie van de verkoopopdracht aan een makelaar of een kopie van de hypotheekakte van de nieuwe woning. Een volledig ingevulde en ondertekende pandakte in tweevoud, conform bijlage 1 Pandakte huurpenningen. Deze pandakte dient door de pandgever(s) en de huurder(s) getekend te worden. Een kopie van de huurovereenkomst waarin de passages van bijlage 2 Aanvullende bepalingen huurovereenkomst zijn opgenomen. De door u voor akkoord getekende kopie van deze brief. Beoordelen van uw aanvraag Zodra wij alle documenten ontvangen hebben, bevestigen wij u zo spoedig mogelijk of wij akkoord kunnen gaan met de tijdelijke verhuur van uw woning op grond van de Leegstandwet. Wij zullen dan de mede door de bank ondertekende huurovereenkomst en een exemplaar van de door de bank ondertekende pandakte huurpenningen aan u terugsturen. Persoonlijk advies Tijdelijke verhuur van uw woning heeft fiscale gevolgen. Het is sterk afhankelijk van uw persoonlijke situatie of tijdelijke verhuur voor u een voordeel oplevert. Wij adviseren u contact op te nemen met uw financieel adviseur of de Belastingdienst. Zij kunnen op basis van uw persoonlijke informatie aangeven wat de fiscale gevolgen zijn. Of kijk op www.belastingdienst.nl. Aanvullende informatie Meer informatie over tijdelijke verhuur via de Leegstandwet vindt u in een brochure van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Deze brochure is te downloaden via www.vng.nl. Vragen of meer informatie? Pagina 2/8
Heeft u nog vragen over deze brief of heeft u behoefte aan meer informatie? Neem dan contact op met de afdeling Klantbeheer, telefoonnummer (020) 5913889. Wij helpen u graag verder. Met vriendelijke groet, Bijlagen: - Bijlage 1: Pandakte Huurpenningen - Bijlage 2: Aanvullende bepalingen huurovereenkomst - Bijlage 3: De risico s van tijdelijke verhuur - Bijlage 4: Antwoordenvelop Voor akkoord : Door ondertekening van deze brief met bijlagen bevestigt u kennis te hebben genomen van de inhoud daarvan en gaat u daarmee akkoord: Naam: Naam: Datum: Datum: Plaats: Plaats: Handtekening: Handtekening: Pagina 3/8
AKTE VAN VERPANDING HUURVORDERINGEN (EERSTE PANDRECHT) ONDERGETEKENDEN: (1) De naamloze vennootschap, gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam, aan de Bijlmerdreef 24; (hierna te noemen: "de Bank"); (2) de heer/mevrouw, geboren op te de heer/mevrouw, geboren op te woonachtig te (postcode), (woonplaats), aan de (straatnaam); (hierna te noemen: "Pandgever"); (3) de heer/mevrouw, geboren op te de heer/mevrouw, geboren op te woonachtig te (postcode), (woonplaats), aan de (straatnaam); (hierna te noemen: "Huurder(s)") OVERWEGENDE DAT: Pandgever een overeenkomst inzake tijdelijke verhuur van onroerend goed wil aangaan op grond van de Leegstandwet met Huurder(s). Hiervoor is toestemming van de Bank als hypotheekhouder vereist. Eén van voorwaarden voor het geven van toestemming voor de Bank is het vestigen van een eerste pandrecht op de huurvorderingen van Pandgever op Huurder(s) op grond van deze overeenkomst. VERKLAREN ALS VOLGT TE ZIJN OVEREENGEKOMEN: 1. Pandgever en de Bank verbinden zich hierbij tot vestiging van een pandrecht. 2. Pandgever verleent en vestigt hierbij, al dan niet bij voorbaat, op de wijze zoals voorzien in artikel 3:236 lid 2 jo. artikel 3:98 jo. artikelen 3:97 en 3:94 lid 1 BW, ten behoeve van de Bank een openbaar pandrecht op alle vorderingen die hij heeft of te eniger tijd zal verkrijgen op Huurder(s) ingevolge: de d.d. (datum) met Huurder(s) gesloten huurovereenkomst (hierna: "Huurovereenkomst"), waarvan een afschrift aan deze akte is gehecht, ter zake van onroerend goed gelegen aan (straatnaam) te (woonplaats) (hierna: "het Onroerend Goed"); eventuele aanvullingen van-, allonges bij- en verlengingen van de Huurovereenkomst; en alle andere (huur)overeenkomsten tussen Pandgever en Huurders ter zake het Onroerend Goed (hierna te noemen: "Vorderingen") 3. De Bank aanvaardt hierbij bedoeld pandrecht. 4. Het pandrecht strekt tot zekerheid van terugbetaling van al hetgeen de Bank nu of te eniger tijd van Pandgever te vorderen heeft of mocht hebben uit welke hoofde ook, al dan niet in rekening-courant of welke andere rekening ook, al dan niet als gevolg van leningsovereenkomsten en/of iedere andere overeenkomst en al dan niet uit het gewone bankverkeer voortvloeiende, al dan niet uit hoofde van borgtocht (zowel door als ten behoeve van Pandgever gegeven of nog te geven), al dan niet met tijdsbepaling en al dan niet onder voorwaarde. 5. Pandgever en Huurder(s) verklaren dat Pandgever tot het verpanden van de Vorderingen bevoegd is, dat de Vorderingen vrijelijk overdraagbaar zijn en dat op de Vorderingen geen beperkte rechten rusten. Pagina 4/8
6. Pandgever kan de Vorderingen zonder schriftelijke toestemming van de Bank niet (bij voorbaat) aan een ander overdragen en evenmin daarop ten behoeve van derden (bij voorbaat) een beperkt recht vestigen (in de zin van artikel 3:83 lid 2 BW). 7. De Bank kan de betalingen ter zake van Vorderingen doen strekken tot betaling van al hetgeen Pandgever aan haar verschuldigd is, in de volgorde die de Bank wenselijk acht. 8. De Bank is daarnaast bevoegd om in geval van verzuim in de nakoming van de verplichtingen als bedoeld in artikel 4 door Pandgever, tot zekerheid waarvan het pandrecht strekt, alle rechten die haar op grond van de wet toekomen uitoefenen. 9. Pandgever is verplicht aan de Bank op het eerste verzoek alle gegevens te verstrekken die zij nodig heeft om haar pandrecht uit te oefenen. Tevens zal Pandgever de Bank op haar eerste verzoek steeds in staat stellen uit de administratie de gegevens te putten die de Bank nodig acht voor uitoefening van haar pandrecht. 10. Wanneer op (één van de) verpande Vorderingen beslag wordt gelegd, is Pandgever verplicht de Bank terstond van dat feit op de hoogte te stellen en de beslagexploten aan de Bank ter beschikking te stellen. 11. De Bank is bevoegd haar rechten en verplichtingen uit deze overeenkomst geheel of gedeeltelijk te cederen en/of over te dragen aan een derde aan wie een dergelijke cessie en/of overdracht naar Nederlands recht geoorloofd is, en Pandgever geeft hierbij onherroepelijk toestemming bij voorbaat aan een dergelijke overdracht en/of cessie casu quo verleent zijn onherroepelijke medewerking als bedoeld in artikel 6:159 BW aan een contractsoverneming door bedoelde derde. De Bank is gerechtigd aan een rechtsopvolger of beoogd rechtsopvolger alle informatie over Pandgever te verschaffen welke noodzakelijk is met het oog op de cessie en/of overdracht. 12. Onverminderd het bepaalde in artikel 3:81 BW kan het pandrecht te allen tijde worden beëindigd: (i) door schriftelijke opzegging door de Bank aan Pandgever; of (ii) door afstanddoening ingevolge artikel 3:258 lid 2 BW. De Bank kan ook bepalen dat het pandrecht per de datum van vaststelling slechts nog tot zekerheid van een deel van de Vorderingen dient. Pandgever aanvaardt de betreffende restrictie/afstand van rechten reeds nu voor alsdan. 13. Alle kosten waartoe deze overeenkomst te eniger tijd aanleiding kan geven, zoals de kosten van alle gerechtelijke en buitengerechtelijke handelingen en bijstand die de Bank nodig mocht achten tot handhaving van haar rechten, komen voor rekening van Pandgever. 14. Pandgever en Huurder(s) doen hierbij, voor zoveel rechtens is toegestaan, afstand van het recht om rechtshandelingen te ontbinden of te vernietigen of om zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst op te schorten. De Bank aanvaardt hierbij de afstand van deze rechten. 15. Op de inhoud en uitleg van deze overeenkomst is Nederlands recht van toepassing. Partijen verbinden zich er onherroepelijk toe om eventuele geschillen voortvloeiende uit of verband houdende met deze overeenkomst voor te leggen aan de rechtbank te Amsterdam (casu quo de bevoegde rechter in hoger beroep en cassatie), met dien verstande dat de Bank te allen tijde het recht heeft zich te wenden tot een andere bevoegde rechter. 16. Door het ondertekenen van deze overeenkomst bevestigt/bevestigen Huurder(s) dat aan haar/hem/hen mededeling van het pandrecht is gedaan in overeenstemming met het bepaalde in artikel 3:236 jo. artikel 3:94 BW. Tevens stemt/stemmen Huurder(s) hierbij in met de vrijgave van alle pandrechten en afstand te doen van de eventuele rechten op verrekening en opschorting die aan haar mochten toekomen in verband met de Vorderingen, totdat Huurder(s) door de Bank is medegedeeld dat het pandrecht uit hoofde van deze overeenkomst is beëindigd. Pagina 5/8
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ALDUS OVEREENGEKOMEN: Plaats:. Datum:.., als Pandhouder.... De heer/mevrouw:, als Pandgever... De heer/mevrouw:, als Pandgever... De heer/mevrouw:, als Huurder(s).... De heer/mevrouw:, als Huurder(s).... Pagina 6/8
Bijlage 2: Aanvullende bepalingen huurovereenkomst Onderstaande bepalingen dienen tenminste in de huurovereenkomst te zijn opgenomen. Voorts geldt dat in de huurovereenkomst geen bepalingen zijn opgenomen die tegenstrijdig zijn aan onderstaande bepalingen. In aanmerking nemende: 1) dat voor de hierna te noemen woning door burgemeester en wethouders (B&W) van <Gemeente> aan verhuurder een vergunning <nr. kenmerk>, d.d. <datum> is verleend tot het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 15 Leegstandwet; 2) dat de vergunning van B&W is verleend voor het tijdvak aanvangende op <begindatum> en eindigende op <einddatum>; (tenminste zes maanden en maximaal vijf jaar) 3) dat op de te sluiten huurovereenkomst de artikelen 206 lid 3, 232, 242, 269 lid 1 en 2, 270, 271 leden 4 tot en met 8, 272 tot en met 277, 278 leden 1 en 2 en 281 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing zijn; 4) dat dit onder meer betekent dat huurder geen recht heeft op reguliere huurbescherming hetgeen onder meer betekent dat huurder het gehuurde bij het einde van deze tijdelijke huurovereenkomst dient te ontruimen; 5) dat de verhuurder voornemens is de woning binnen afzienbare tijd te verkopen; 6) dat op de te sluiten huurovereenkomst voorts van toepassing is het bepaalde in artikel 1, 15 en artikel 16 van de Leegstandwet; Duur en opzegging 1) De huurder dient een opzegtermijn van een maand in acht te nemen. 2) De verhuurder, dan wel, dient een opzegtermijn van drie maanden in acht te nemen. 3) De huurovereenkomst eindigt in ieder geval op het moment dat de in de aanhef genoemde vergunning van B&W haar geldigheid definitief verliest. 4) Opzegging geschiedt bij aangetekende brief of deurwaardersexploot. 5) In verband met de voorgenomen verkoop van het gehuurde bedingt verhuurder uitdrukkelijk dat de huurder het gehuurde na afloop van de huurperiode ontruimt. Overig 1) De huurder dient medewerking te verlenen aan bezichtigingen 2) heeft het recht deze huurovereenkomst op te zeggen met een opzegtermijn van drie maanden. Derhalve zal deze huurovereenkomst voor akkoord ondertekenen. 3) Partijen komen overeen dat onderverhuur niet is toegestaan. In geval van onbevoegde onderverhuur verbeurt huurder per dag dat de onderverhuur voortduurt een niet voor matiging vatbare boete van Euro 1.000,- per dag onverminderd het recht van verhuurder op alle overige aanspraken. Pagina 7/8
Bijlage 3: De risico s van tijdelijke verhuur Door ondertekening van deze brief, waar deze bijlage 3 onderdeel van uit maakt, verklaart u tegenover dat u onderstaande risico s van een (tijdelijke) verhuur van uw woning begrijpt, accepteert en aanvaardbaar vindt: De verhuurde woning kan tijdens de huurperiode in waarde stijgen, maar ook in waarde dalen. Voor de aangifte van uw inkomstenbelasting valt de woning die u verhuurt in box 3 in plaats van box 1. De eigenwoningregeling is niet meer van toepassing op de woning die u verhuurt. Dat betekent dat u voor deze woning gedurende de huurperiode geen recht meer heeft op hypotheekrenteaftrek. Ook betekent het, dat u voor deze woning geen bijtelling bij uw inkomen op grond van het eigenwoningforfait meer heeft. De bijleenregeling treedt bij verhuur direct in werking. Op dat moment wordt fictief de overwaarde van het onderpand bepaald. Dat gebeurt zonder rekening te houden met waardedalingen die kunnen optreden tot het moment van daadwerkelijke verkoop. Dit betekent dat u bij de hypotheek van uw nieuwe woning geen hypotheekrente mag aftrekken voor het bedrag van de (nog niet gerealiseerde) overwaarde. Door de bijleenregeling kunt u voor uw nieuwe woning minder hypotheekrente aftrekken naarmate de overwaarde van uw oude woning hoger wordt geschat. Doordat de woning die u verhuurt in box 3 valt, moet u mogelijk vermogensrendementsheffing betalen. Meer informatie hierover vindt u op www.belastingdienst.nl. Op dit moment is terugplaatsing van de woning naar box 1 nog mogelijk als de verhuur vroegtijdig eindigt en de woning nog niet verkocht is. Dat gebeurt op grond van een tijdelijke maatregel. Wilt u meer informatie over deze tijdelijke maatregel, neemt u dan contact op met uw belastingadviseur of met de Belastingdienst. Meer hierover leest u op www.belastingdienst.nl als u zoekterm tijdelijke verhuur invult. Pagina 8/8