Recente ontwikkelingen in de vastgoedsectoer inzake BTW Ivan Massin Senior Director 26 november 2015
Inhoud Schoolgebouwen 5 Sociale woningen privé-initiatief 8 Renovatie woningen 11 Overige topics Infrastructuur en registratierechten 16 Bijhorend terrain en zakelijk recht 17 Opeisbaarheid BTW 18 Bestuurders-rechtspersonen 19 2
Disclaimer De toelichtingen hierna zijn gebaseerd op ontwerpen of voorontwerpen van wetteksten en op teksten ontwerp-kb s. Deze teksten zijn nog niet finaal en kunnen dus nog wijzigen, zodat ook de elementen die aan bod komen in deze prestatie vatbaar zijn voor wijzigingen. 3
Vanaf 1 januari 2016 wordt de regeling voor de verlaagde BTW-tarieven in de bouwsector grondig gewijzigd 4
Schoolgebouwen Invoering 6% BTW Welke handelingen? (a) Leveringen (verkoop) en vestiging/overdracht zakelijke rechten (b) Onroerend werk (aanneming; renovatie, verbouwingen) Ook sanitair, CV, vloeren, Cf. discussie onroerend werk of niet (inbouwtoestellen) Niet bedoeld: Schoonmaak uitgesloten (21%) Intellectuele prestaties (architect, ) uitgesloten (21%) (c) Onroerende financieringshuur (BTW-lease) 5
Schoolgebouwen Invoering 6% BTW Welke gebouwen? Bestemd voor school- of universitair onderwijs dat is vrijgesteld van BTW Alle gereglementeerd onderwijs (kleuter, lager, hoger ook volwassenenonderwijs) Kunstonderwijs voor zover gereglementeerd ( geen louter recreatief karakter ) Beroepsopleiding en herscholing Toepassing vanaf 1 januari 2016 Op basis van opeisbaarheid van de BTW 6
Schoolgebouwen Invoering 6% BTW Vragen Quid onrechtstreekse toepassing? (cf. regeling voor sociale woningen infra) Enkel bestemd voor, niet gefactureerd aan Quid voor gemengde gebouwen (cf. studentenrestaurant, internaat, gemengd gebruik zoals sporthal, )? Quid voor werken buiten het gebouw? (cf. regeling renovatie tuinwerken) 7
Sociale huisvesting privé-initiatief Invoering 12% BTW Huidige regeling Transacties met erkende socialehuisvestingsmaatschappijen: 6% Transacties met openbare instellingen (OCMW s, gemeentes, provinciies): 12% Uitgesloten: SVK Toekomstige regeling Toepassing van 12% op onroerend werk, verkoop of zakelijk recht aan persoon die verhuurt aan openbare instellingen of erkende socialehuisvestingsmaatschappijen, incl. SVK Uitbreiding naar private investeerders Uitbreiding naar SVK 8
Sociale huisvesting privé-initiatief Invoering 12% BTW Toepassing vanaf 1 januari 2016 Op basis van opeisbaarheid van de BTW Toepassingsgebied Onrechtstreekse toepassing van verlaagd tarief Dus 6% uitgesloten Enkel voor werken aan eigenlijke gebouw (cf. renovatie van woningen) Zeer vaak dubbel tarief Enkel op werken mbt. gedeelte bestemd voor bewoning Niet voor kantoren, winkels Niet voor tuinwerken, oprit, 9
Sociale huisvesting privé-initiatief Invoering 12% BTW Voorwaarden Verhuur op lange termijn (15 jaar) Indien stopgezet: spontane rechtzetting tariefverschil Verjaringsregeling? Voorafgaande verklaring bij BTW-controlekantooor Kopie van verhuurcontract Referentie naar verklaring en BTW-kantoor op facturen Bevrijdende verklaring voor de verkoper aannemer 10
Renovatie woningen Inperking 6% Renovatie van woningen die ouder zijn dan Drie wijzigingen (a) Verlenging van de termijn van 5 jaar naar 10 jaar Eerste ingebruikneming moet 10 jaar voorafgaan aan de eerste opeisbaarheid van de BTW van de werken (b) Voorwerp van de werken Enkel de eigenlijke woning Niet: oprit, poorten, carports, losstaande garages Niet: beduidende materialen (verwarmingsketel, liftinstallatie) Ook voor andere gevallen van verlaagd tarief (bv. sociale woningen, woningen voor gehandicapten) 11
Renovatie woningen Inperking 6% Drie wijzigingen (c) Eerdere bestemming Woning Uitsluiting van ontwikkelaars Behalve voor rusthuizen, erkende verzorgingsinstellingen Overgangsregeling Aanvraag bouwvergunning aanmelding vóór 31 december 2015 Tarief 6% conform oude regeling voor werken waarvoor de BTW opeisbaar wordt vóór 31 December 2017 Nieuw attest volgens vastgelegd model 12
Renovatie woningen Inperking 6% Toepassing: woning in gebruik genomen in 2008 (zonder rekening te houden met overgangsregeling) 1 2 3 4 2016 (1) start werken (2) factuur voor nog resterende werken (3) betaling (4) oplevering 6% of 21%? 13
Renovatie woningen Inperking 6% Toepassing: woning in gebruik genomen in 2008 (zonder rekening te houden met overgangsregeling) 1 2 3 4 2016 (1) start werken (2) factuur voor nog resterende werken (3) betaling (4) oplevering 6% of 21%? 14
Overige topics 15
Overige topics Infrastructuur en registratierechten Doorrekening van infrastructuurwerken in het kader van verkavelingen: last of geen last? Standpunt VlaBel: geen last indien: Indien geen verplichting van de verkoper of, Indien kost wordt aangerekend door een derde 16
Overige topics Bijhorend terrein en zakelijk recht Erfpacht op de grond verkopen samen met opgericht gebouw Momenteel: grondaandeel onderworpen aan de registratierechten, gebouw aan BTW Voorstel tot wijziging van administratief standpunt Ook grondaandeel onderworpen aan de BTW Argumentatie voor overgangsregeling 17
Overige topics Opeisbaarheid van de BTW Steeds op basis van factuur (tenzij eerdere betaling) Voorschotfactuur Factuur na de levering/dienst Uiterlijk de 15e van de volgende maand Strikte koppeling betaling en aftrek van de BTW Bijzondere regeling voor handelingen met openbare instellingen (B2G) Voldoening BTW op moment van ontvangst betaling Niet wanneer de BTW is verlegd naar de afnemer (G) 18
Overige topics Bestuurders-rechtspersonen Verplichte toepassing van BTW-plicht Vanaf 1 april 2016 Tenzij nog bijzondere vrijstelling Beheer van fondsen Regeling kleine ondernemingen (drempel wordt opgetrokken tot 25.000 EUR per 1.1.2016) BTW-eenheid met vastgoedvennootschap Voorwaarden Bestuurders-natuurlijke personen: zonder BTW 19
Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee ( DTTL ), its network of member firms, and their related entities. DTTL and each of its member firms are legally separate and independent entities. DTTL (also referred to as Deloitte Global ) does not provide services to clients. Please see www.deloitte.com/about for a more detailed description of DTTL and its member firms. Deloitte provides audit, tax, consulting, and financial advisory services to public and private clients spanning multiple industries. With a globally connected network of member firms in more than 150 countries and territories, Deloitte brings world-class capabilities and high-quality service to clients, delivering the insights they need to address their most complex business challenges. Deloitte s more than 200,000 professionals are committed to becoming the standard of excellence. This communication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their related entities (collectively, the Deloitte Network ) is, by means of this communication, rendering professional advice or services. No entity in the Deloitte network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this communication. 2014. For information, contact Deloitte Belgium