Eindejaarsspecial tips eigen woning Nog snel inspelen op beperking hypotheekrenteaftrek? De wet kent maar een beperkt aantal uitzonderingen waarin - bij een tijdelijk aflossingstekort - het recht op hypotheekrenteaftrek niet vervalt. Naast de renteaftrekbeperking komt ook de vrijstelling in box 1 (en daarmee ook in box 3) voor op of na 1 januari 2013 afgesloten kapitaalverzekeringen eigen woning, beleggingsrechten eigen woning en spaarrekeningen eigen woning (respectievelijk de KEW, de BEW en de SEW) te vervallen. Met ingang van 1 januari 2013 wordt het fiscale begrip eigenwoningschuld aangepast. Daardoor is de rente op leningen die op of na 1 januari 2013 zijn aangegaan alleen aftrekbaar, als die lening in maximaal 360 maanden (dus 30 jaar) ten minste volgens een annuïtair aflossingsschema volledig wordt afgelost. De rente op leningen met een aflossingsschema waarbij de aflossing nog verder gaat, bijvoorbeeld een lening met een lineair aflossingsschema blijft ook aftrekbaar. Of een lening voldoet aan de voorwaarden wordt niet alleen getoetst op het moment van afsluiten, maar ook gedurende de looptijd van de lening. Voldoet de lening op een gegeven moment niet aan de voorwaarden, dan vist u volledig achter het net en is de rente daarop in zijn geheel niet aftrekbaar. In verband met deze vergaande maatregel geldt er wel overgangsrecht. Maar in veel gevallen moet de woningeigenaar nog vóór 1 januari 2013 actie ondernemen. Voor een uitgebreide samenvatting van de (voorgestelde) wetswijzigingen verwijzen wij u naar onze website. In dit artikel beperken wij ons zoveel mogelijk tot het overgangsrecht en wat u eventueel met het oog daarop nog moet doen.
Inhoudsopgave 1. Overgangsregeling... 2 1.1. Bestaande hypotheken geëerbiedigd... 2 1.1.1. Oversluiten bestaande hypotheek... 2 1.1.2. Verkoop bestaande woning en koop nieuwe woning na 1 januari 2013... 2 1.2. Onherroepelijke koopovereenkomst of koop-(aanneem-)overeenkomst vóór 1 januari 2013... 3 1.3. Verbouwing: onherroepelijke schriftelijke overeenkomsten vóór 1 januari 2013... 3 1.4. Verbouwing: lening vóór 1 januari 2013... 3 1.5. Tijdelijke huur na verkoop woning in 2012... 3 1.6. Overgangsrecht voor tijdelijk verhuurde woning... 3 1.7. Geen informatieverplichting voor op 31 december 2012 bestaande leningen... 4 1.8. Kapitaalverzekering... 4 1.8.1 Bestaande kapitaalverzekering vóór 1 april 2013 koppelen?... 4 1.8.2 Nog vóór 1 april 2013 aflossingsvrije hypotheek omzetten in (bank)spaarhypotheek... 5 2. Overige maatregelen... 5 2.1. Schenking in verband met eigen woning: verhoging leeftijd per 1 januari 2013... 5 2.2. Overdrachtsbelasting blijvend 2%, vanaf 2013 ook voor schuur of garage... 6 2.3. Tijdelijk vrijstelling overdrachtsbelasting bij doorverkoop... 6 2.4. Verlengde termijn dubbele renteaftrek... 6 2.5. Hypotheekrenteaftrek na tijdelijke verhuur oude woning... 6 2.6. Maximaal te lenen hypotheekbedrag daalt vanaf 1 januari 2013... 7 2.7. Restschulden... 7 2.8. Verscherping regels NHG per 1 januari 2013... 7 2.9. Startersleningen... 7 3. Toekomst... 8 2
1. Overgangsregeling Zoals reeds opgemerkt in de inleiding geldt er overgangsrecht. Dat komt er feitelijk op neer dat op 31 december 2012 bestaande leningen en kapitaalverzekeringen de dans ontspringen en onder het oude regime blijven vallen. Daarnaast geldt het overgangsrecht voor onherroepelijke koopovereenkomsten of koop-aanneemovereenkomsten van vóór 1 januari 2013. 1.1. Bestaande hypotheken geëerbiedigd Heeft u op 31 december 2012 een eigenwoningschuld, dan blijft de renteaftrek voor bestaande leningen onveranderd. Ook verandert er niets aan spaar- en verzekeringsproducten die gekoppeld zijn aan de lening. 1.1.1. Oversluiten bestaande hypotheek Sluit u na 31 december 2012 een bestaande lening over (bijvoorbeeld doordat u overstapt naar een andere leningverstrekker), dan verandert er, als u geen extra bedrag bijleent, ook niets. Wilt u uw lening ophogen, bijvoorbeeld voor een verbouwing, dan geldt voor het extra bedrag dat de rente alleen aftrekbaar is als de lening in maximaal 30 jaar volledig en ten minste volgens een annuïtair schema wordt afgelost. 1.1.2. Verkoop bestaande woning en koop nieuwe woning na 1 januari 2013 Heeft u op 31 december 2012 een eigenwoningschuld, dan blijft de renteaftrek voor de bestaande leningen onveranderd. Verkoopt u de huidige woning, koopt u een duurdere woning en gaat u daarvoor een extra bedrag bijlenen? Dan is de rente die u over dit extra bedrag betaalt alleen aftrekbaar als de lening in maximaal 30 jaar en ten minste volgens een annuïtair schema volledig wordt afgelost. Kortom: alleen voor dit aanvullende deel gelden de nieuwe voorwaarden. 1.2. Onherroepelijke koopovereenkomst of koop-(aanneem-)overeenkomst vóór 1 januari 2013 U zit ook niet vast aan een lening die tenminste annuïtair moet worden afgelost, als u nog vóór 1 januari 2013 een onherroepelijke schriftelijke koopovereenkomst of koopaanneemovereenkomst bent aangegaan en u de lening afsluit in 2013. Een koopovereenkomst hoeft niet zo onherroepelijk te zijn als het op het eerst gezicht zou lijken. De overeenkomst mag immers normale ontbindingsclausules bevatten. Het gebruikelijke financieringsvoorbehoud en de wettelijke bedenktijd van drie dagen worden beschouwd als dergelijke clausules en deze doen derhalve niet af aan de onherroepelijkheid van de overeenkomst. 1.3. Verbouwing: onherroepelijke schriftelijke overeenkomsten vóór 1 januari 2013 Heeft u een eigen woning en bent u in verband met te verrichten verbouwingen vóór 1 januari 2013 al een onherroepelijke schriftelijke overeenkomst aangegaan? Dan valt u ook onder het overgangsrecht, mits u de lening afsluit in 2013 én voor zover het onderhoud of de verbetering in 2013 voltooid is. 1.4. Verbouwing: lening vóór 1 januari 2013 Is er nog geen sprake van een onherroepelijke schriftelijke overeenkomst zoals hierboven onder 1.3 besproken, maar bent u in het kader van een te verrichten verbouwing wel al in 2012 een lening aangegaan? Dan is deze lening eventueel op grond van een bestaande goedkeuring aan te merken als een eigenwoningschuld die is ontstaan in 2012. Deze kan daardoor onder het overgangsrecht vallen. Wordt immers voldaan aan het zogenaamde oogmerkvereiste, dan mag u gedurende een periode van zes maanden na het afsluiten van de lening de rente en kosten van de lening steeds volledig in aftrek brengen. Is de verbouwing na zes maanden na het afsluiten van de lening nog niet afgerond, dan wordt de lening (na die zes maanden) alleen als een eigenwoningschuld behandeld nadat en voor zover betalingen voor de verbouwing zijn gedaan. De volledige renteaftrek blijft ook dan over de eerste zes maanden in stand. Een restant van de lening valt na de verbouwingsperiode of na zes maanden in box 3. Is het geld gestort in een verbouwingsdepot, dan gelden specifieke regels na de hiervóór genoemde zesmaandentermijn. Let op: het oogmerkvereiste luistert erg nauw. Laat u in voorkomende gevallen door een deskundige adviseur begeleiden. 3
1.5. Tijdelijke huur na verkoop woning in 2012 Heeft in 2012 uw woning verkocht en bent u daarna gaan huren? Dan valt de hypotheekschuld van uw verkochte eigen woning onder het overgangsrecht. Voorwaarde is wel dat u dan in 2013 opnieuw een woning koopt, die voor u fiscaal als eigen woning wordt aangemerkt. De overgangsregeling geldt tot het bedrag waarmee de nieuwe eigenwoningschuld overeenkomt met de eigenwoningschuld zoals die vóór de verkoop van de oude woning in 2012 bedroeg. 1.6. Overgangsrecht voor tijdelijk verhuurde woning Het overgangsrecht geldt ook voor belastingplichtigen die op 31 december 2012 geen eigen woning of eigenwoningschuld hebben, wanneer zij hun voormalige eigen woning op dat moment verhuren en die woning vóór 1 januari 2021 weer als eigen woning betrekken (zonder dat een andere woning als eigen woning aan te merken is geweest). Denk hierbij vooral aan expats. 1.7. Geen informatieverplichting voor op 31 december 2012 bestaande leningen In de wet wordt een nieuwe informatieverplichting opgenomen. Deze verplichting geldt voor leningen die bij niet-administratieplichtige partijen worden afgesloten, bijvoorbeeld bij een natuurlijk persoon (bijvoorbeeld de ouder), de eigen BV of een buitenlandse financiële instelling. Deze informatieplicht is nodig, omdat de aflossingen gedurende het jaar en de schuldstand aan het einde van het jaar een belangrijkere rol gaan spelen voor de vraag of een belastingplichtige rente op die schuld fiscaal kan aftrekken. Het verstrekken van (contra-) informatie aan de Belastingdienst wordt daardoor belangrijker. Het verstrekken van die informatie wordt daarom voorwaarde voor het kunnen kwalificeren van die schuld als eigenwoningschuld. De informatieplicht houdt in dat de belastingplichtige, uiterlijk bij het indienen van de aangifte over het kalenderjaar waarin die lening is aangegaan, de basiskenmerken van die schuld en het fiscale nummer van de leningverstrekker moet doorgeven aan de Belastingdienst. Eventuele wijzigingen van de te verstrekken gegevens moet de belastingplichtige vóór 1 februari van het volgende jaar doorgeven. Tip: De informatieverplichting geldt niet voor leningen die al op 31 december 2012 bestaan. 1.8. Kapitaalverzekering 1.8.1 Bestaande kapitaalverzekering vóór 1 april 2013 koppelen? In het verleden hebben verstrekkers van kapitaalverzekeringen in een aantal gevallen geadviseerd om niet direct bij het aangaan van de kapitaalverzekering in de overeenkomst de verplichting op te nemen dat de begunstigde de uitkering zal aanwenden ter aflossing van de eigenwoningschuld. Dit ondanks dat de verzekering in beginsel is bedoeld om te zijner tijd de eigenwoningschuld af te lossen. Zolang het saldo van de waarde van bezittingen en schulden voor deze belastingplichtigen onder het heffingvrije vermogen in box 3 blijft, werd op deze manier een hogere vrijheidsgraad bereikt. De betreffende kapitaalverzekering was in dat geval feitelijk niet belast in box 3. Als kapitaalverzekering eigen woning (KEW), spaarrekening eigen woning (SEW) of beleggingsrecht eigen woning (BEW) was de verzekering ook niet in box 1 belast. Het kapitaal kon, anders dan bij de KEW, SEW of BEW ook voor consumptieve doeleinden worden aangewend. Zodra de rendementsgrondslag van de belastingplichtige op de peildatum van enig jaar boven het heffingvrije vermogen uit dreigde te komen, kon de kapitaalverzekering alsnog worden omgezet naar een in box 1 onbelaste KEW. Vanaf 1 januari 2013 kunnen belastingplichtigen geen onbelaste KEW, SEW of BEW meer afsluiten. Op basis van het overgangsrecht hebben huizenbezitters tot 1 april 2013 de tijd om hun kapitaalverzekering om te zetten naar een KEW, SEW of BEW. Of het zinvol is om nog snel een bestaande polis in box 3 om te vormen tot een KEW, SEW of BEW, hangt onder meer af van de datum waarop de kapitaalverzekering is afgesloten en het fiscale regime waaronder de polis valt. Bij de beantwoording van de vraag of u nog voor 1 april actie moet ondernemen, kunt u gebruikmaken van onderstaand schema, dat op hoofdlijnen de verschillende regimes beschrijft. Uw adviseur kan u hierbij nader adviseren. 4
Valt de kapitaalverzekering ja De kapitaalverzekering is al gekoppeld; in box 1? er is geen actie meer nodig. Nee Is de polis voor 1 januari 1992 ja Er is sprake van een pre-brede-herwaarderingspolis; afgesloten? koppelen is bijna nooit voordelig. Nee Is de polis afgesloten op of na ja Er is sprake van een brede-herwaarderingspolis. 1 januari 1992 maar vóór Zodra de vrijstelling ( 123.428 p.p.) wordt overschreden, 14 september 1999? kan men te maken krijgen met rendementsheffing in box 3. Koppelen kan interessant zijn. Nee De polis is afgesloten na 14 september 1999. Zodra het heffingsvrije vermogen wordt overschreden is rendementsheffing in box 3 verschuldigd. Aangezien het toevoegen van de KEW-clausule vanaf 1 april 2013 fiscaal geen effect heeft, kan koppelen voor 1 april 2013 interessant zijn. 1.8.2 Nog vóór 1 april 2013 aflossingsvrije hypotheek omzetten in (bank)spaarhypotheek Op de valreep heeft de staatssecretaris besloten u ook tot 1 april 2013 de tijd te geven om een bestaande aflossingsvrije hypotheek in een (bank)spaarhypotheek om te zetten. U krijgt daardoor dus nog tot 1 april 2013 de mogelijkheid om een in box 1 vrijgestelde KEW, SEW of BEW tot stand te brengen, waarvan contractueel wordt bepaald dat het kapitaal wordt aangewend voor de aflossing van een (op 31 december 2012) bestaande eigenwoningschuld. 2. Overige maatregelen 2.1. Schenking in verband met eigen woning: verhoging leeftijd per 1 januari 2013 Ter voorkoming van hoge erfbelasting kunt u bij leven alvast belastingvrij vermogen overhevelen naar uw (klein-)kinderen. Jaarlijks mag u uw kinderen en kleinkinderen een belastingvrij bedrag schenken: voor 2012 bedraagt dat 5.030 euro voor kinderen en 2.012 euro voor kleinkinderen. Deze jaarlijkse vrijstelling mag u eenmalig voor een kind tussen de 18 en 35 jaar verhogen. De eenmalige extra vrijstelling bedraagt standaard 24.144 euro en mag onder voorwaarden zelfs worden verhoogd naar 50.300 euro wanneer het kind het geschonken bedrag gebruikt voor: het aankopen van een eigen woning het verbeteren of onderhoud van een eigen woning het afkopen van een recht van erfpacht, opstal of beklemming van de eigen woning het aflossen van de eigenwoningschuld het betalen van een studie of opleiding die tenminste 20.000 euro per jaar kost De leeftijdsgrens van 35 jaar wordt per 1 januari 2013 (als ook de Eerste Kamer hiermee instemt) opgetrokken naar 40 jaar. Tip: Er gelden nog de nodige voorwaarden. Bepaal uw strategie in overleg met uw adviseur. 5
2.2. Overdrachtsbelasting blijvend 2%, vanaf 2013 ook voor schuur of garage Al eerder dit jaar is beslist om de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting op woningen van 6% naar 2% om te zetten in een structurele regeling. Met ingang van 1 januari 2013 is dit lage tarief ook van toepassing op verkrijging van aanhorigheden (bijvoorbeeld een garage of schuur) die op een later tijdstip worden verkregen dan de woning zelf. Voorwaarde is wel dat deze aanhorigheden tot de woning gaan behoren. 2.3. Tijdelijk vrijstelling overdrachtsbelasting bij doorverkoop Er geldt een tegemoetkoming wanneer een onroerende zaak binnen 6 maanden na verkrijging wordt doorgeleverd. In dat geval betaalt de verkrijger alleen overdrachtsbelasting over de meerwaarde. In het Belastingplan 2013 is voorgesteld om de genoemde termijn van zes maanden voor zowel woningen als niet-woningen tijdelijk te verruimen tot 36 maanden, tot 1 januari 2015. De verruiming komt er dus simpel gezegd op neer dat bij de doorlevering binnen 36 maanden van een onroerende zaak die op of ná 1 september 2012 is verkregen, alleen overdrachtsbelasting is verschuldigd over de eventuele meerwaarde.let op: De verkrijging moet dan wel op of na 1 september 2012 hebben plaatsgevonden! Tip: De tijdelijke verlenging naar 36 maanden geldt niet alleen voor woningen maar ook voor niet-woningen. 2.4. Verlengde termijn dubbele renteaftrek 2.5. Hypotheekrenteaftrek na tijdelijke verhuur oude woning Door de huidige situatie in de woningmarkt komt het voor dat u uw oude woning nog niet heeft verkocht na uw verhuizing naar een nieuwe woning. Gaat u de oude woning tijdelijk verhuren, dan verhuist de woning naar box 3. U kunt dan niet een beroep doen op de verlengde termijn dubbele renteaftrek, omdat u niet voldoet aan de daarvoor gestelde voorwaarde dat de oude woning leeg staat. Wanneer de tijdelijke verhuur eindigt, mag u normaal gesproken niet weer vanaf dat moment de hypotheekrente voor de te koop staande woning aftrekken. Ook niet wanneer u nog in de onder 2.4 beschreven periode zit. Om dat toch mogelijk te maken geldt al tot 31 december 2012 een tijdelijke tegemoetkoming, die erop neer komt dat u de hypotheekrente voor de te koop staande woning toch weer mag gaan aftrekken vanaf het moment dat de tijdelijke verhuur wordt beëindigd, onder voorwaarde dat die aftrek zónder de verhuur ook mogelijk was geweest. Die tegemoetkoming wordt nu verlengd met één jaar. 2.6. Maximaal te lenen hypotheekbedrag daalt vanaf 1 januari 2013 In 2018 mag de maximale omvang van de hypotheek ten opzichte van de marktwaarde van de woning (de zogenoemde Loan to Value (LTV)-ratio) niet hoger zijn dan de marktwaarde van de woning. De LTV-ratio is in dat geval 100%. Die LTV-ratio is in 2012 nog 104% plus de overdrachtsbelasting, dus in totaal 106%. De afbouw van de LTV-ratio vindt vanaf 2013 in zes gelijke stappen plaats. Dat betekent dus dat u vanaf 2013 tot maximaal 103% plus overdrachtsbelasting kunt lenen, dus in totaal 105%. Er geldt standaard een maximumtermijn van twee jaar voor de dubbele hypotheekrenteaftrek. Dat geldt niet alleen wanneer u al in de nieuwe woning woont en de oude woning nog te koop staat, maar ook als u nog in de oude woning woont en de nieuwe woning nog in aanbouw is. Deze termijn was al tijdelijk tot eind 2012 verlengd tot drie jaar. Inmiddels is de regeling tot eind 2014 verlengd. Heeft u in 2010 een nieuwe woning gekocht, maar staat de oude leegstaande (!) woning nog te koop, dan kunt u in het jaar van de verhuizing en de drie jaar daarna (dus 2010, 2011, 2012 en 2013) de hypotheekrente op die woning aftrekken, naast de hypotheekrente die u moet betalen voor uw nieuwe woning. Onder de normale regeling zou u de mogelijkheid van dubbele hypotheekrenteaftrek hebben tot eind 2012. Heeft u uw eigen woning in 2011 verkocht, dan krijgt u wel weer te maken met de standaardmaximumtermijn van twee jaar. 6
2.7. Restschulden Door de prijsdalingen op de huizenmarkt komt het steeds vaker voor dat er een restschuld blijft bestaan. De verkoopopbrengst van een woning is in die gevallen niet voldoende om de eigenwoningschuld en de verkoopkosten te dekken. Een dergelijke restschuld is niet meer aftrekbaar in box 1 en valt onder de huidige regels in box 3. Om deze belemmering voor de doorstroming in de woningmarkt aan te pakken, is voorgesteld om de rente betaald op restschulden tijdelijk (maximaal 10 jaar) wel in aftrek toe te laten. Deze regeling gaat met terugwerkende kracht in tot 29 oktober 2012. Dat betekent dat de regeling geldt voor belastingplichtigen die vanaf 29 oktober 2012 hun woning hebben vervreemd. 2.8. Verscherping regels NHG per 1 januari 2013 In tegenstelling tot eerdere berichten kunnen bestaande spaar- en/of aflossingsvrije hypotheken meegenomen worden naar een volgende woning, zonder dat eigenaren verplicht worden annuïtair af te lossen. Voor bestaande hypotheken behoort de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) ook na 2013 tot de mogelijkheden, ongeacht de vraag of die hypotheken op dit moment met of zonder NHG zijn gefinancierd. 2.9. Startersleningen De starterslening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van de woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. De Starterslening is een initiatief van gemeenten en de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (hierna: SVn). De Starterslening is een annuïteitenlening met een looptijd van maximaal 30 jaar. De eerste drie jaren is de lening aflossings- en rentevrij. Na de drie jaren kan regelmatig een draagkrachttoets worden uitgevoerd om de betalingscapaciteit vast te stellen. Als er op het toetsmoment voldoende betalingscapaciteit is, zal de starter de overeengekomen rente en aflossing moeten betalen. Bij onvoldoende betalingscapaciteit wordt de maandlast aangepast aan de lagere betalingscapaciteit. De Starterslening voldoet dus niet aan de vanaf 1 januari 2013 voor hypotheekrenteaftrek geldende voorwaarde dat er een contractuele verplichting geldt tot het gedurende de looptijd ten minste annuïtair en in ten hoogste 360 maanden volledig aflossen, welke verplichting ook feitelijk moet worden nagekomen. Startersleningen van na 31 december 2012 zouden daarom niet zijn aan te merken als eigenwoningschuld, tenzij die starterslening in 2013 zou zijn ontstaat ten gevolge van een op 31 december 2012 bestaande onherroepelijke, schriftelijke overeenkomst van de starter tot verwerving van een eigen woning. Goedkeuring Het kabinet acht het wenselijk om renteaftrek op startersleningen in stand te houden. Daarom wordt gezocht naar een structurele oplossing. Vooruitlopend daarop wordt de starterslening die na 31 december 2012 door SVn wordt verstrekt wel als eigenwoningschuld aangemerkt (en is renteaftrek dus toegestaan) mits: a. De Starterslening van SVn is in 2013 bij de notaris gepasseerd of in 2014 voor zover de Starterslening is ontstaan ten gevolge van een op 31 december 2013 bestaande onherroepelijke, schriftelijke overeenkomst van de belastingplichtige tot verwerving van een eigen woning. b. De verschuldigdheid van de rente over de Starterslening is uitsluitend afhankelijk van de betalingscapaciteit van de starter. c. De voorwaarden van de Starterslening wijken niet af van de voorwaarden die in 2012 door SVn voor de Starterslening werden gehanteerd. 7
Eindejaarsspecial tips eigen woning Nog snel inspelen op beperking hypotheekrenteaftrek? 3. Toekomst Uit het regeerakkoord van VVD en PvdA blijkt dat er naar alle waarschijnlijkheid met ingang van 1 januari 2014 nog een beperking wordt ingevoerd. Naast de al op Prinsjesdag voorgestelde beperking van renteaftrek voor hypotheken van na 31 december 2012, is in het regeerakkoord het plan opgevat om vanaf 2014 voor zowel nieuwe als bestaande hypotheken het maximale aftrekpercentage voor hypotheekrente in jaarlijkse stappen van een half procentpunt te verlagen van het tarief in de vierde naar de derde schijf. De opbrengst wordt teruggesluisd via een verlenging van de derde belastingschijf. Vooralsnog gaat het nog om een plan, dat nog niet is omgezet in een wetsvoorstel laat staan wet. Maar de kans is in ieder geval groot dat dit wel doorgaat. Flynth 2012 Judith Guichelaar, Peter Furer, Robert Rutgers Meander 261 telefoon (026) 354 26 00 Postbus 9221 6800 KB Arnhem communicatie@flynth.nl www.flynth.nl De redactie heeft deze publicatie met uiterste zorg samengesteld. Desondanks kan Flynth geen aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele onjuistheden of onvolkomenheden. Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van Flynth worden overgenomen.