Logistiek vastgoed in cijfers 2014 Statistiek van de Nederlandse markt voor distributiecentra en opslagruimten Drs. R.L. Bak
Colofon Samenstelling R.L. Bak Grafische vormgeving en illustraties Kaartbeeld, Scherpenzeel Omslag Atelier van GOG, Amsterdam Fotografie Prologis, Amsterdam ISBN/EAN: 978-94-90915-08-7 copyright 2015 Bronvermelding is verplicht Bestelinformatie Verkrijgbaar bij: NVM Business Fakkelstede 1 3431 HZ Nieuwegein Telefoon: (030) 608 51 85
Woord vooraf Voor u ligt de tweede uitgave van Logistiek vastgoed in Cijfers, waarin is getracht op systematische wijze een groot aantal gegevens over de markt voor distributiecentra en grootschalige opslagruimten bijeen te brengen. Ten aanzien van de inhoud dient te worden vermeld dat een belangrijk deel van de opgenomen cijfers is gebaseerd op door de auteur zelf verzamelde data. Net als de vorige uitgave is een woord van dank verschuldigd aan NVM Business, die deze publicatie wederom mogelijk heeft gemaakt. Met dankbaarheid mag ook gewag worden gemaakt van het feit dat vastgoedonderneming Prologis bereid was om fotomateriaal beschikbaar te stellen. Het is de wens van de auteur dat voorliggende publicatie tegemoet komt aan de toenemende vraag naar bruikbare informatie over de markt van logistiek vastgoed. 3 Drs. R.L. Bak
4
Inhoud Woord vooraf 3 Lijst van tabellen 7 Voorraad 9 Bouwkosten 27 Vraag 31 Aanbod 43 Huurprijzen 51 Beleggingen 55 Rendementen 61 Bijlage Grote gemeenten in Nederland 65 Indeling van Nederland in 66 Corop-gebieden 5 Trefwoordenregister 67
Lijst van tabellen Voorraad 1 Voorraad logistiek vastgoed per provincie 2 Voorraad logistiek vastgoed per landsdeel 3 Nieuwbouw van logistiek vastgoed per provincie 4 Voorraad logistiek vastgoed per gemeente 5 Voorraad logistiek vastgoed per woonkern Bouwkosten 1 Richtprijzen nieuwbouw 2 Richtprijzen nieuwbouw exclusief fundering Vraag 1 Vraag naar logistiek vastgoed per provincie 2 Vraag naar logistiek vastgoed per landsdeel 7 Aanbod 1 Aanbod van logistiek vastgoed per provincie 2 Aanbod van logistiek vastgoed naar leeftijd per provincie 3 Aanbod van logistiek vastgoed per landsdeel Huurprijzen 1 Gemiddelde huurprijs van logistiek vastgoed per landsdeel Beleggingen 1 Beleggingen in logistiek vastgoed per provincie 2 Beleggingen in logistiek vastgoed naar type belegger Rendementen 1 Gemiddelde bruto aanvangsrendementen van bedrijfsgebouwen
Voorraad Als basismateriaal voor de statistiek over de voorraad logistiek vastgoed dienen data die zijn verkregen door eigen waarneming, waarbij de grootte van de voorraad alsmede de samenstelling ervan door een inventarisatie per woonkern is vastgesteld. Een belangrijk hulpmiddel is de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG), een door het Kadaster beheerde objectendatabase. Alleen gebouwen met een oppervlakte boven de 2.500 vierkante meter worden geïnventariseerd. Als oppervlakte-eenheid wordt het verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.) genomen. Ultimo 2013 telde Nederland 1.545 logistieke gebouwen. In tabel 4 en 5 van deze publicatie zijn uitsluitend die gemeenten en woonkernen opgenomen met een logistieke voorraad van 10.000 vierkante meter en meer. Tegen de voorraad kunnen ook andere statistische gegevens worden afgezet, zoals het aanbod voor de berekening van de leegstand en de vraag voor de vaststelling van de verhuisdynamiek. Begripsomschrijvingen Concentratiegetal De regionale spreiding van logistiek vastgoed kan worden berekend met behulp van concentratiegetallen. Een score van 100 betekent dat het aandeel dat een gemeente in logistiek vastgoed heeft, gelijk is aan het nationaal gemiddelde. Een score lager dan 100 duidt op een ondervertegenwoordiging en een score hoger dan 100 op een oververtegenwoordiging. Het concentratiegetal ontstaat door vermenigvuldiging van de concentratieindex met 100. De concentratie-index is hier berekend volgens de formule: [voorraad COROP X/voorraad Nederland]/ [oppervlak COROP X/oppervlak Nederland] Distributiecentrum Onder een distributiecentrum wordt verstaan een grootschalige bedrijfsruimte voorzien van laad- en loskuilen waarin verschillende logistieke diensten worden uitgevoerd, zoals opslag, overslag en groupage. Logistiek vastgoed Bedrijfsruimten geschikt voor logistieke functies. Hiertoe worden gerekend distributiecentra en (grootschalige) opslagruimten. Verhuurbaar vloeroppervlak Dit is het bruto vloeroppervlak minus technische ruimten, verticale stijgpunten en dragende binnenwanden. De omschrijving van het verhuurbaar vloeroppervlak is vastgelegd in de NEN 2580. Voorraad Met voorraad wordt bedoeld het totaal van leegstaande en in gebruik zijnde distributiecentra en opslagruimten. Ook gebouwen die op het moment van registratie nog in aanbouw zijn, worden tot de voorraad gerekend. Distributiecentra die nog kunnen worden gebouwd, worden buiten de statistiek gehouden. 9
Voorraad logistiek vastgoed naar eigendomssituatie 40 39 Huur Koop 60 61 10 2003 2013 Voorraad 25 Voorraad logistiek vastgoed naar gebouwgrootte 2 2 16 26 21 36 15 21 36 m 2 minder dan 5 000 5 000-10 000 10 000-20 000 20 000-30 000 meer dan 30 000 2003 2013 Voorraad logistiek vastgoed naar bereikbaarheid 19 6 14 13 15 5 17 48 13 50 Afstand tot snelweg minder dan 1 km 1 tot 3 km 3 tot 5 km 5 tot 7 km meer dan 7 km 2003 2013
1 Voorraad logistiek vastgoed per provincie, 31 december 2005 2007 2009 2011 2013 x m 2 Groningen 170.500 185.000 208.000 208.000 208.000 Friesland 299.500 322.500 335.500 335.500 335.500 Drenthe 311.500 329.500 329.500 361.000 367.000 Overijssel 826.000 839.000 927.000 1.029.000 1.036.000 Gelderland 2.388.500 2.468.500 2.884.000 2.947.500 3.051.000 Utrecht 1.144.500 1.213.000 1.221.500 1.302.500 1.328.000 Flevoland 464.000 482.500 581.000 587.000 573.000 Noord-Holland 2.570.500 2.821.000 3.013.000 3.208.000 3.274.000 Zuid-Holland 2.731.000 2.983.000 3.374.000 3.495.000 3.567.000 Zeeland 180.500 189.500 189.500 189.500 210.000 Noord-Brabant 5.291.000 5.874.000 6.646.000 6.921.500 7.397.000 Limburg 1.696.500 2.077.500 2.435.000 2.593.000 2.814.500 Nederland 18.074.000 19.785.000 22.144.000 23.177.000 24.161.000 11 Voorraad logistiek vastgoed naar bouwperiode 31 december 2013 37 9 5 8 30 11 voor 1970 1970-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2009 2010-2013 Voorraad Ontwikkeling van de voorraad logistiek vastgoed 31 december x miljoen m 2 25 20 15 10 5 0 2003 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
Nieuwbouw van logistiek vastgoed naar eigendomssituatie x 1 000 m 2 800 600 Huur Koop 400 200 12 0 2003 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 Voorraad x 1 000 m 2 600 500 400 300 Nieuwbouw van logistiek vastgoed naar gebouwgrootte minder dan 5 000 5 000-10 000 10 000-20 000 20 000-30 000 meer dan 30 000 200 100 0 2003 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 Nieuwbouw van logistiek vastgoed naar bereikbaarheid x 1 000 m 2 800 700 600 500 400 Afstand tot snelweg minder dan 1 km 1 tot 3 km 3 tot 5 km 5 tot 7 km meer dan 7 km 300 200 100 0 2003 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
2 Voorraad logistiek vastgoed per landsdeel, 31 december 2005 2007 2009 2011 2013 x m 2 Noord-Nederland Coevorden 57.000 75.000 75.000 75.000 81.500 Heerenveen 166.000 166.000 166.000 166.000 212.000 Veendam 91.000 91.000 114.000 114.000 114.000 Oost-Nederland Apeldoorn 130.000 143.500 168.500 168.500 168.500 Ede 167.500 177.500 177.500 183.500 185.000 Enschede 174.000 174.000 189.000 189.000 189.000 Montferland 124.000 131.000 213.000 234.000 234.000 Nijmegen 207.000 207.000 207.000 207.000 207.000 Tiel 223.000 244.000 399.000 405.500 440.500 Wijchen 185.500 185.500 250.000 264.000 264.000 Zwolle 160.000 160.000 205.000 205.000 205.000 Midden-Nederland Almere 217.000 236.000 334.000 334.000 334.000 Amersfoort 139.000 139.000 158.000 158.000 164.000 Nieuwegein 106.000 106.000 106.000 149.500 149.500 Utrecht 400.000 416.000 405.500 422.500 422.500 Zeewolde 145.000 145.000 145.000 145.000 131.000 West-Nederland Alphen aan den Rijn 321.000 321.000 326.000 335.000 335.000 Amsterdam 756.500 807.500 859.000 1.039.000 1.039.000 Haarlemmermeer 818.500 948.500 1.005.000 1.012.000 1.023.500 Rotterdam 992.000 1.077.500 1.230.000 1.296.500 1.296.500 Waddinxveen 209.500 251.000 258.500 303.000 314.000 Westland 73.500 150.000 221.000 221.000 265.000 Zuid-Nederland Breda 490.500 516.000 599.000 604.000 604.000 Eindhoven 539.000 575.500 575.500 577.500 614.000 Moerdijk 517.500 607.500 607.500 646.000 654.500 Oosterhout 349.000 377.500 440.000 440.000 476.000 Tilburg 841.500 1.071.500 1.192.000 1.242.000 1.296.000 Veghel 400.000 408.000 517.500 517.500 531.500 Venlo 619.000 753.500 907.000 950.000 949.000 Venray 331.500 418.000 492.000 548.500 605.000 Waalwijk 169.000 183.000 308.000 366.000 423.000 13 Voorraad
3 Nieuwbouw van logistiek vastgoed per provincie 2005 2007 2009 2011 2013 x m 2 Groningen - - - - - Friesland - 22.500 13.000 - - Drenthe - 18.000-7.000 - Overijssel 12.500-64.500 52.500 - Gelderland 124.000 29.000 186.000 43.000 25.000 Utrecht 6.500 59.500 6.500 101.000 19.500 Flevoland 5.500 8.500 64.000 - - Noord-Holland 129.500 146.000 111.500 16.000 16.000 14 Zuid-Holland 143.500 166.500 87.500 93.500 61.000 Zeeland - 9.000 - - 8.500 Noord-Brabant 92.500 402.000 455.000 135.000 174.000 Limburg 93.000 276.000 136.000 7.000 132.000 Nederland 607.000 1.137.000 1.124.000 455.000 436.000 Voorraad 2000=100 240 220 200 180 160 Ontwikkeling van de voorraad in de belangrijkste gemeenten Amsterdam Haarlemmermeer Rotterdam Tilburg Venlo Nederland 140 120 100 2003 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 Ontwikkeling van de voorraad in de belangrijkste provincies 2000=100 260 240 220 200 180 160 Gelderland Limburg Noord-Brabant Noord-Holland Zuid-Holland Nederland 140 120 100 2003 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
Concentratie van logistiek vastgoed per Corop-gebied 31 december 2013 Concentratiegetal minder dan 50 50 tot 100 100 tot 200 200 tot 300 300 tot 400 400 en meer 15 Voorraad 0 50 km
4 Voorraad logistiek vastgoed per gemeente, 31 december 2013 16 Voorraad voorraad logistiek vastgoed m 2 aandeel huursector aandeel nieuwbouw aandeel leegstand Aa en Hunze 26.500 100 - - Aalsmeer 19.500 - - 27 Aalten 14.500 - - - Achtkarspelen 12.000 100-49 Alkmaar 139.000 33 - - Almelo 39.000 100 - - Almere 334.000 77-22 Alphen aan den Rijn 335.000 25-13 Amersfoort 164.000 89 4 19 Amstelveen 25.000 - - - Amsterdam 1.039.000 65-18 Apeldoorn 168.500 52 - - Arnhem 31.000 55-32 Assen 38.500 23 - - Barendrecht 51.500 74-12 Barneveld 72.000 76 12 - Beek (L) 74.000 86-29 Bergambacht 16.000 - - - Bergen (L) 44.500 28 56 - Bergen op Zoom 309.500 41-4 Berkelland 20.000 - - - Best 78.000 58-15 Beuningen 74.500 83-29 Beverwijk 43.000 58 - - Binnenmaas 15.500 59 41 32 Bodegraven-Reeuwijk 52.000 48-12 Boxtel 15.000 100 - - Breda 604.000 76-18 Bunschoten-Spakenburg 28.500 100-31 Buren 63.000 - - 56 Coevorden 81.500-8 - Cuijk 26.500 77-35 Culemborg 145.000 25-19 Dalfsen 12.500 100 - - De Ronde Venen 65.000 - - - Den Bosch 268.500 45 2 23 Den Haag 51.000 23-11 Deurne 122.500 15 85 15 Deventer 171.500 78-11 Diemen 43.000 100-63 Doesburg 24.500 - - - Doetinchem 47.000 74 - - Dordrecht 60.500 75-57 Duiven 117.000 65-4 Echt-Susteren 118.000 100 64 18 Ede 185.000 60 6 43
voorraad logistiek vastgoed m 2 aandeel huursector aandeel nieuwbouw aandeel leegstand Eersel 38.500 100 - - Eijsden-Margraten 11.500 - - - Eindhoven 614.000 75 6 20 Emmen 39.000 - - - Enkhuizen 17.500 100 - - Enschede 189.000 73-16 Epe 35.500 66-34 Etten-Leur 170.000 61-12 Geertruidenberg 196.000 66-20 Geldermalsen 168.500 13-13 Geldrop-Mierlo 30.000-100 - Gennep 73.500 68 - - Gilze en Rijen 45.000 100-30 Goirle 12.500 46 - - Gorinchem 59.000 100-20 Gouda 20.500 - - - Haaksbergen 12.000 - - - Haarlemmermeer 1.023.500 81 2 7 Halderberge 210.000 66 10 12 Hardenberg 51.500 - - - Harderwijk 69.500 54-9 Harlingen 24.000 - - - Heerenveen 212.000 16 22 25 Heerhugowaard 31.000 18 - - Heerlen 69.000 32-25 Hellevoetsluis 23.500 - - - Helmond 242.000 78 2 2 Hendrik Ido Ambacht 20.000 - - - Hengelo 31.000 30 23 13 Heumen 19.000 - - - Heusden 24.500 26-26 Hilvarenbeek 28.500 - - - Hilversum 40.000 100 - - Hollands Kroon 14.000 - - - Hoogeveen 54.000 41 - - Hoogezand-Sappemeer 14.000 - - - Hoorn 89.500 - - - Houten 38.000 76 - - Hulst 69.500 37 - - Kampen 78.500 37-16 Kapelle 23.500 100 - - Katwijk 20.500 100-100 Kerkrade 35.000 - - 28 Koggenland 10.500 - - - Langedijk 18.000 - - - Lansingerland 190.500 71-10 17 Voorraad
18 Voorraad voorraad logistiek vastgoed m 2 aandeel huursector aandeel nieuwbouw aandeel leegstand Leeuwarden 27.000 100-47 Leiden 25.500 - - 14 Leidschendam-Voorburg 32.000 100 - - Leudal 37.500 14-14 Leusden 24.500 - - - Lisse 49.000 100 - - Maasdriel 42.000 71 - - Maastricht 66.000-22 12 Medemblik 183.500 6 15 7 Meppel 38.000 32 - - Middelburg 18.500 - - 49 Midden-Delfland 22.000 - - 88 Midden-Drenthe 70.500 100 - - Moerdijk 654.500 73 1 18 Montferland 234.000 30-3 Neder-Betuwe 13.000 100 - - Neerijnen 78.000 68 - - Nieuwegein 149.500 92 - - Nijkerk 97.000 73-8 Nijmegen 207.000 59-11 Noordenveld 19.000 - - 100 Noordoostpolder 107.500 4 - - Oldenzaal 113.000 57-7 Ommen 41.000 - - - Oost Gelre 33.500-33 - Oosterhout 476.000 37 8 12 Opsterland 42.000 - - - Oss 287.000 71 6 14 Oude IJsselstreek 22.000 100 - - Ouder-Amstel 14.500 100-19 Overbetuwe 102.000 30 - - Peel en Maas 197.000 54 23 - Pijnacker-Nootdorp 81.000 7 13 - Putten 34.500 42 - - Raalte 36.500 100 - - Renswoude 14.500 - - - Ridderkerk 209.500 82-7 Rijssen-Holten 14.000 - - - Roerdalen 35.000 100 - - Roermond 101.500 57 - - Roosendaal 305.000 58 7 26 Rotterdam 1.289.000 73-10 Schiedam 22.000 73 - - Schijndel 29.500 100-68 Sittard-Geleen 301.000 59 2 8 Sliedrecht 11.000 - - -
voorraad logistiek vastgoed m 2 aandeel huursector aandeel nieuwbouw aandeel leegstand Slochteren 56.500 - - - Smallingerland 44.500 38-10 Soest 34.000 59 - - Someren 71.000 100-17 Son en Breugel 132.500 76 43 4 Spijkenisse 93.000 78-4 Staphorst 12.000 - - 100 Steenwijkerland 23.000 - - - Stichtse Vecht 59.500 100-46 Sudwest Fryslan 13.000 - - - Terneuzen 15.000 100 - - Teylingen 55.500 51 - - Tiel 440.500 62 8 15 Tilburg 1.296.000 82 4 13 Uden 51.500 14 14 - Uithoorn 215.000 23-8 Utrecht 422.500 80-21 Veendam 114.000 75 - - Veenendaal 81.500 94 - - Veghel 531.500 49 3 16 Veldhoven 35.500 16-36 Velsen 99.500 13 11 - Venlo 949.000 79-10 Venray 605.000 84 9 16 Vianen 105.500 45 19 19 Vlissingen 75.500 40 16 - Voorschoten 33.000 100 - - Waalwijk 423.000 53 14 7 Waddinxveen 314.000 85 4 9 Weert 88.000 - - - Weesp 12.000 - - - Westland 265.000 33 17 5 Wijchen 264.000 88-15 Woerden 113.500 73 - - Woudrichem 24.000 - - - Zaanstad 164.000 35 3 10 Zaltbommel 129.000 69 37 17 Zeewolde 131.000 78 - - Zeist 26.000 - - - Zevenaar 77.000 73-7 Zoetermeer 82.500 58 - - Zuidhorn 15.000 100 - - Zuidplas 13.000 43 - - Zwijndrecht 34.500 74-46 Zwolle 204.500 28 - - 19 Voorraad
5 Voorraad logistiek vastgoed per woonkern, 31 december 2013 20 Voorraad voorraad logistiek vastgoed m 2 aandeel huursector aandeel nieuwbouw aandeel leegstand Aalsmeer 19.500 - - 27 Aduard 15.000 100 - - Alkmaar 139.000 33 - - Almelo 39.000 100 - - Almere-Buiten 52.500 76-45 Almere-Haven 86.000 88 - - Almere-Stad 195.500 72-25 Alphen aan den Rijn 335.000 25-13 Amersfoort 164.000 89 4 18 Amstelveen 25.000 - - - Amsterdam 1.039.000 65-18 Apeldoorn 168.500 52 - - Arnhem 31.000 55-32 Assen 38.500 23 - - Barendrecht 51.500 74-12 Barneveld 72.000 76 12 - Beilen 70.500 100 - - Bergambacht 16.000 - - - Bergen (L) 44.000 28 - - Bergen op Zoom 309.500 41-4 Bergschenhoek 15.000 100-100 Beringe 152.500 41 - - Best 78.000 58-15 Beuningen 74.500 83-29 Beverwijk 43.000 58 - - Bleiswijk 168.000 72-3 Bodegraven 52.000 48-12 Borculo 20.000 - - - Born 281.000 63 2 9 Botlek Rotterdam 358.000 75 - - Boxtel 15.000 100 - - Breda 356.000 79-30 Breukelen 34.500 100-79 Broek op Langedijk 18.000 - - - Bunschoten 28.500 100-31 Coevorden 81.500-8 - Cuijk 10.500 100-88 Culemborg 145.000 25-19 De Kwakel 207.000 20-4 De Lier 35.500 38 - - De Meern 39.000 44-17 Dedemsvaart 34.000 - - - Delfgauw 70.500 8 - - Den Bosch 262.000 46 2 21 Den Dolder 26.000 - - - Den Haag 51.000 23-11
voorraad logistiek vastgoed m 2 aandeel huursector aandeel nieuwbouw aandeel leegstand Deurne 122.500 15 85 15 Deventer 171.500 78-11 Didam 12.500 - - - Diemen 43.000 100-63 Diessen 28.500 - - - Dinxperlo 14.500 - - - Doesburg 24.500 - - - Doetinchem 47.000 74 - - Dordrecht 60.500 75-57 Drachten 44.000 38-10 Drachten-Azeven 42.000 - - - Drunen 18.000 - - - Duiven 117.000 65-4 Duivendrecht 14.500 100-19 Echt 118.000 100 64 18 Eck en Wiel 19.500 - - 100 Ede 185.000 60 6 43 Eersel 38.500 100 - - Eindhoven 614.000 75 6 20 Elst 47.000 55 - - Emmeloord 107.500 4 - - Emmen 39.000 - - - Enkhuizen 17.500 100 - - Enschede 189.000 73-16 Epe 12.000 - - - Erp 31.000 100-100 Etten-Leur 170.000 61-12 Gameren 25.500 100-39 Geldermalsen 160.500 8-8 Geldrop 30.000-100 - Giessen 24.000 - - - Gieten 27.000 100 - - Gilze 45.000 100-30 Goirle 12.500 46 - - Gorinchem 59.000 100-20 Gouda 20.500 - - - Groenlo 33.500-33 - Gronsveld 11.500 - - - Haaften 61.500 87 - - Haaksbergen 12.000 - - - Hardenberg 17.500 - - - Harderwijk 69.500 54-9 Harlingen 24.000 - - - Hazeldonk 248.000 71-2 Hedel 42.000 71 - - Heerenveen 212.000 16 22 25 21 Voorraad
22 Voorraad voorraad logistiek vastgoed m 2 aandeel huursector aandeel nieuwbouw aandeel leegstand Heerhugowaard 31.000 18 - - Heerlen 56.000 27-26 Heijen 73.500 68 - - Hellevoetsluis 23.500 - - - Helmond 242.000 78 2 2 Hendrik Ido Ambacht 20.000 - - - Hengelo 31.000 30 23 13 Herkenbosch 35.000 100 - - Heteren 50.000 - - - Hilversum 40.000 100 - - Hoek van Holland 28.500 - - - Hoensbroek 13.000 56-20 Holten 14.000 - - - Honselersdijk 50.000 20 - - Hoofddorp 109.500 70-13 Hoogeveen 54.000 41 - - Hoogezand 14.000 - - - Hoogvliet Rotterdam 12.000 100-78 Hoorn 46.000 - - - Houten 38.000 76 - - IJsselmuiden 29.000 100-43 Ittervoort 21.500 25-25 Kampen 49.000 - - - Kapelle 23.500 100 - - Katwijk 10.000 100 - - Kerkrade 35.000 - - 28 Klundert 33.000 73-7 Kolham 56.500 - - - Leeuwarden 27.000 100-47 Leiden 25.500 - - 14 Leidschendam 32.000 100 - - Leusden 24.500 - - - Lienden 16.000 - - 100 Lijnden 20.000 100 - - Lisse 49.000 100 - - Maarssen 25.000 100 - - Maasbree 44.500 100 100 - Maasdijk 155.000 36 24 8 Maasland 22.500 - - 88 Maastricht 66.000-22 12 Maastricht-Airport 74.000 86 33 29 Maasvlakte Rotterdam 315.000 76-18 Maurik 27.500 - - - Meppel 38.000 32 - - Middelburg 18.500 - - 49 Middenmeer 14.000 - - -
voorraad logistiek vastgoed m 2 aandeel huursector aandeel nieuwbouw aandeel leegstand Mijdrecht 65.000 - - - Moerdijk 400.000 69-14 Monster 10.000 100 - - Nederasselt 19.000 - - - Neer 16.000 - - - Nieuwegein 149.500 92 - - Nieuwleusen 12.500 100 - - Nieuw-Vennep 45.500 88-12 Nijkerk 97.000 73-8 Nijmegen 207.000 59-11 Nootdorp 10.500-100 - Obdam 10.500 - - - Ochten 13.000 100 - - Oldenzaal 113.000 57-7 Ommen 41.000 - - - Oosterhout 476.000 37 8 12 Oostrum 226.000 59 25 - Oss 287.000 71 6 14 Oud Gastel 197.000 70 11 12 Oude Meer 83.000 95 8 13 Oudenbosch 13.000 - - - Peize 19.000 - - 100 Pernis Rotterdam 46.000 100 - - Putten 34.500 42 - - Raalte 37.000 100 - - Raamsdonksveer 196.000 66-20 Renswoude 14.500 - - - Ridderkerk 209.500 82-7 Rijnsburg 20.500 100-100 Ritthem 75.500 40 16 - Roermond 89.000 51 - - Roosendaal 305.000 58 7 36 Rotterdam 282.500 59-9 Rotterdam-Albrandswaard 184.000 77-19 Rotterdam Vondelingenplaat 55.000 100-5 Rozenburg 12.500 100 100 - Sas van Gent 15.000 100 - - Sassenheim 22.000 - - - Schiedam 22.000 73 - - Schijndel 29.500 100-68 Schiphol 453.500 84-3 Schiphol-Rijk 299.500 74-10 s-heerenberg 221.500 32-3 Sint Jansteen 44.000 - - - Sittard 20.000 - - - 23 Voorraad
24 Voorraad voorraad logistiek vastgoed m 2 aandeel huursector aandeel nieuwbouw aandeel leegstand Sliedrecht 11.000 - - - Sneek 13.000 - - - Soesterberg 19.500 100 - - Someren 71.000 100-17 Son 132.500 76 43 4 Spijkenisse 93.000 78-4 Staphorst 12.000 - - 100 Steenwijk 23.000 - - - Surhuisterveen 12.000 100-49 Swalmen 12.500 100 - - Tiel 440.500 62 8 15 Tilburg 1.296.000 82 4 13 Uden 51.500 14 14 - Utrecht 384.000 84-21 Vaassen 23.000 100-51 Varsseveld 22.000 100 - - Veendam 114.000 75 - - Veenendaal 81.500 94 - - Veghel 500.500 46 3 10 Veldhoven 35.500 16-36 Velsen-Noord 99.500 13 11 - Venlo 936.500 78-10 Venray 379.000 99-26 Vianen 105.500 45 19 19 Voorhout 33.500 84 - - Voorschoten 33.000 100 - - Waalwijk 423.000 53 14 7 Waardenburg 16.500 - - - Waddinxveen 314.000 85 4 9 Walsoorden 25.500 100 - - Weert 88.000 - - - Weesp 12.000 - - - Wijchen 264.000 88-15 Woerden 113.500 73 - - Wognum 55.500-50 - Zaandam 153.000 33-11 Zaltbommel 103.500 62 46 11 Zeewolde 131.000 78 - - Zevenaar 77.000 73-7 Zevenbergen 221.500 79 4 27 Zevenhuizen 13.000 43 - - Zoetermeer 82.500 58 - - Zwaag 44.000 - - - Zwaagdijk 121.500 9-10 Zwijndrecht 34.500 74-46 Zwolle 204.500 28 - -
Voorraad logistiek vastgoed naar gemeentegrootte 31 december 2013 4 12 10 000-20 000 14 20 000-50 000 37 50 000-100 000 100 000-150 000 15 150 000-250 000 meer dan 250 000 18 25 Gemeenten met de grootste voorraad logistiek vastgoed 31 december 2013 x 1 000 m 2 Tilburg Rotterdam Amsterdam Haarlemmermeer Venlo Moerdijk Eindhoven Venray Breda Veghel 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 Voorraad Bedrijfsterreinen met de grootste voorraad logistiek vastgoed 31 december 2013 x 1 000 m 2 Trade Port West (Venlo) Westpoort (Amsterdam) Borchwerf II (Roosendaal/Halderberge) Haven (Waalwijk) Moerdijk Acht (Eindhoven) Smakterheide (Venray) Distripark Botlek (Rotterdam) Lageweide (Utrecht) Schiphol-Rijk (Haarlemermeer) 0 100 200 300 400 500 600
Bouwkosten Gemakkelijk hanteerbare kostengetallen waarmee men snel bouwkosten van distributiecentra kan bepalen, zijn te vinden in de taxatieboekjes van BIM Media. Daarin wordt een onderscheid gemaakt tussen vierkante distributiecentra en rechthoekige distributiecentra. Bij het bepalen van de kosten wordt uitgegaan van het principe dat 4 tot 5 van het gebouw inpandig kantoor is, 1,8 van de gevel uit gevelopeningen met aluminium kozijnen bestaat en dat de dichte gevel uit dubbelwandige gevelbeplating met metselwerk bestaat. Verder is 3 technische ruimte en is de betonvloer afgewerkt met coating en belijning. De technische installatie bestaat uit onder meer een aparte ketel voor het inpandige kantoor en gasgestookte luchtverhitters in het distributiecentrum, PVC-riolering, decentrale mechanische afzuiging en centrale licht- en krachtinstallatie. Een betrouwbaar beeld van de kostenontwikkelingen in de bouw geven de BDB-indexcijfers. Deze cijfers al decennialang een standaard voor de bouwwereld worden maandelijks berekend door het Bureau Documentatie Bouwwezen. De BDB-cijfers zijn zogeheten input-indexcijfers. Dat wil zeggen dat wordt uitgegaan van een pakket van vaststaande hoeveelheden materialen, manuren en indirecte kosten. Materiaalprijzen worden verkregen door een halfjaarlijkse materiaalenquête. Bij de berekening van de BDB-indexcijfers voor bedrijfsgebouwen wordt uitgegaan van een standaard stalen hal van 8.000 vierkante bruto vloeroppervlak en een kantoor van circa 3.000 vierkante meter bruto vloeroppervlak. Begripsomschrijvingen Bouwkosten Bouwkosten zijn kosten die voortvloeien uit aangegane verplichtingen ten behoeve van de realisering van een bouwproject tot en met de oplevering van het gebouw. Bouwkosten omvatten directe kosten en indirecte kosten en zijn exclusief grondkosten, projectgebonden bedrijfskosten, losse inrichting en bedrijfsinstallaties, bijkomende bouw- en projectkosten en BTW. Directe kosten omvatten bouwkundige werken, inclusief bodemvoorzieningen en paalfundering van 9 meter, gebouwinstallaties en vaste inrichtingen. Indirecte kosten zijn algemene bouwplaatskosten, algemene bedrijfskosten, winst en risico Bruto vloeroppervlakte (bvo) De oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Netto vloeroppervlakte (nvo) Dit is de bruto vloeroppervlakte minus de oppervlakten van de begrenzende, opgaande scheidingsconstructies zoals muren. 27
1 Richtprijzen nieuwbouw 2012 bvo H / m² nvo 2013 bvo nvo 2014 bvo nvo Rechthoekige distributiecentra 6,5 meter hoog 3 750 m 2 424 433 436 445 435 444 7,2 meter hoog 3 750 m 2 428 437 440 450 439 448 8 400 m 2 434 441 446 452 443 450 Vierkante distributiecentra 7,2 meter hoog 22 500 m 2 398 401 408 411 405 409 8,5 meter hoog 22 500 m 2 400 404 412 414 408 412 28 Bron: BIM Media; bewerking: Bak Bouwkosten 2 Richtprijzen nieuwbouw exclusief fundering 2012 bvo H / m² nvo 2013 bvo nvo 2014 bvo Rechthoekige distributiecentra 6,5 meter hoog 3 750 m 2 311 318 320 327 319 325 7,2 meter hoog 3 750 m 2 315 322 324 331 323 330 8 400 m 2 336 341 345 350 342 347 Vierkante distributiecentra 7,2 meter hoog 22 500 m 2 313 315 322 324 319 321 8,5 meter hoog 22 500 m 2 315 318 324 327 321 324 Bron: BIM Media; bewerking: Bak nvo
Bouwkosten bedrijfsgebouwen 2003=100 140 130 Materiaal Loon 120 110 100 90 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Bron: Bureau Documentatie Bouwwezen 29 Bouwkosten
Vraag In tegenstelling tot de hier gepresenteerde cijfers geven de meeste statistieken ter zake van de vraag maar zeer beperkte informatie; men registreert namelijk uitsluitend de vraag op de vrije markt. In deze publicatie omvat de vraag naar logistiek vastgoed zowel ruimten die op de vrije markt worden verhuurd en verkocht als gebouwen die door gebruikers zelf voor eigen rekening worden neergezet, de zogenoemde eigenbouw. De vraag wordt geregistreerd in het jaar waarin tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt of in geval van nieuwbouw voor eigen gebruik zodra de bouw daadwerkelijk is begonnen. De vraagcijfers die in deze publicatie worden vermeld, zijn totstandgekomen door integratie van gegevens uit verschillende bronnen, waarbij Vastgoedmarkt en PropertyNL als voornaamste bron hebben gefungeerd. Begripsomschrijvingen Nieuwbouw Hiertoe worden gerekend distributiecentra en opslagloodsen die niet ouder zijn dan twee jaar, alsook ruimten die nog niet eerder in gebruik zijn geweest. Vraag Onder de vraag wordt verstaan het aantal vierkante meters logistiek vastgoed dat in gebruik wordt genomen voor opslag, overslag en groupage. Contractverlengingen en zogenoemde sale-and-leaseback transacties worden niet tot de vraag gerekend. Vraagcijfers hebben vrijwel altijd betrekking op ruimten van minimaal 1.000 vierkante meter. Vrije markt Dit is de markt waarin projectontwikkelaars, bouwers en beleggers ruimten aanbieden voor veelal nog onbekende gebruikers. 31
Vraag naar logistiek vastgoed naar eigendomssituatie x 1 000 m 2 1 600 1 400 1 200 Koop Huur 32 1 000 800 600 400 200 0 2004 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Vraag Vraag naar logistiek vastgoed naar gebouwtype x 1 000 m 2 1 600 1 400 1 200 Bestaande bouw Nieuwbouw 1 000 800 600 400 200 0 2004 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Vraag naar logistiek vastgoed naar bereikbaarheid x 1 000 m 2 800 700 600 500 400 Afstand tot snelweg minder dan 1 km 1 tot 3 km 3 tot 5 km 5 tot 7 km meer dan 7 km 300 200 100 0 2004 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
59 17 49 Overig 14 16 2005-2009 2010-2014 Vraag naar logistiek vastgoed per type gebruiker 100 90 80 70 60 Logistiek dienstverleners Producenten Retailers Overig 50 40 30 20 10 0 2004 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 33 Vraag naar logistiek vastgoed per type gebruiker 2004-2014 Vraag 16 Logistiek dienstverleners Producenten Retailers 16 53 Overig 15 Vraag naar logistiek vastgoed per landsdeel x 1 000 m 2 800 700 600 500 400 Zuid West Midden Oost Noord 300 200 100 0 2004 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
Vraag naar logistiek vastgoed naar grootteklasse 34 34 18 8 8 21 17 16 23 33 2010 2014 22 m 2 minder dan 5 000 5 000-10 000 10 000-20 000 20 000-30 000 30 000 en meer Vraag Vraag naar logistiek vastgoed naar landsdeel 11 12 5 1 21 43 7 40 Zuid West Midden Oost Noord 29 31 2010 2014 Vraag naar logistiek vastgoed naar bereikbaarheid 7 7 23 9 12 17 8 9 54 54 2010 2014 Afstand tot snelweg minder dan 1 km 1 tot 3 km 3 tot 5 km 5 tot 7 km meer dan 7 km
1 Vraag naar logistiek vastgoed per provincie 2010 2011 2012 2013 2014 x m 2 Groningen - - - - 14.000 Friesland - - 56.000 - - Drenthe 47.000-16.500 19.000 - Overijssel 59.500 58.500 67.000 35.000 37.500 Gelderland 45.500 79.500 112.500 47.500 204.000 Utrecht 88.500 85.500 6.000 63.500 48.500 Flevoland 6.000 5.000 48.000 8.000 36.000 Noord-Holland 97.500 212.000 55.500 43.000 146.500 Zuid-Holland 158.000 156.500 183.500 215.000 209.000 Zeeland - 20.000 12.000 8.500 9.500 Noord-Brabant 208.000 482.000 553.000 433.000 348.000 Limburg 156.000 121.000 212.000 157.500 86.000 Nederland 866.000 1.220.000 1.322.000 1.030.000 1.139.000 35 Vraag naar logistiek vastgoed per type gebruiker 2004-2014 Vraag 16 16 53 Logistiek dienstverleners Producenten Retailers Overig 15 Vraag naar logistiek vastgoed per landsdeel x 1 000 m 2 800 700 600 500 400 Zuid West Midden Oost Noord 300 200 100 0 2004 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
Vraag naar logistiek vastgoed in Noord-Nederland 24 4 Logistiek dienstverleners Producenten 40 43 44 Retailers Overig 18 36 18 9 2005-2009 2010-2014 Vraag Vraag naar logistiek vastgoed in Oost-Nederland 23 52 19 15 37 Logistiek dienstverleners Producenten Retailers Overig 15 10 29 2005-2009 2010-2014 Vraag naar logistiek vastgoed in Midden-Nederland 9 Logistiek dienstverleners 40 46 32 46 Producenten Retailers Overig 8 6 13 2005-2009 2010-2014
Vraag naar logistiek vastgoed in West-Nederland 13 10 17 60 8 12 17 63 Logistiek dienstverleners Producenten Retailers Overig 2005-2009 2010-2014 37 Vraag naar logistiek vastgoed in Zuid-Nederland Vraag 17 10 18 Logistiek dienstverleners Producenten Retailers 59 17 49 Overig 14 16 2005-2009 2010-2014 Vraag naar logistiek vastgoed per type gebruiker 100 90 80 70 60 Logistiek dienstverleners Producenten Retailers Overig 50 40 30 20 10 0 2004 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
Vraag naar logistiek vastgoed naar eigendomssituatie per provincie 2010-2014 Huur Koop 18 100 38 82 12 Vraag 19 32 68 31 88 81 69 20 21 27 80 79 73 60 40 27 73 13 87 0 50 km
2 Vraag naar logistiek vastgoed per landsdeel 2010 2011 2012 2013 2014 x m 2 Noord-Nederland Coevorden 47.000-6.500 - - Heerenveen - - 56.000 - - Veendam - - - - - Oost-Nederland Apeldoorn 16.000 - - 9.500 - Ede 5.500-22.000-11.500 Enschede 5.000 6.000 30.500-21.000 Montferland - 32.500 - - - Nijmegen - - 5.000-52.000 Tiel - - 21.000 12.500 69.000 Wijchen 22.000-43.500-4.500 Zwolle - - - 35.000 - Midden-Nederland Almere - 5.000 48.000 3.500 19.500 Amersfoort - - 6.000 36.500 8.500 Nieuwegein 43.500 - - 20.000 40.000 Utrecht 2.500 34.000 - - - Zeewolde - - - - 16.500 West-Nederland Alphen aan den Rijn - 9.000 21.000-10.000 Amsterdam 23.000 127.500 36.000 17.500 74.000 Haarlemmermeer 74.000 59.500 19.500 15.000 41.500 Rotterdam 104.000 78.500 92.500 83.000 62.000 Waddinxveen 7.000 49.500-5.000 19.500 Westland - - - 44.000 7.000 Zuid-Nederland Breda 9.500 34.000 45.000 43.000 35.000 Eindhoven 4.500 22.000 52.500 43.500 12.000 Moerdijk 41.000 31.000 16.000 33.500 82.500 Oosterhout 21.000-16.000 72.000 3.000 Tilburg 13.500 148.500 68.500 63.500 93.500 Veghel - - - 39.500 10.000 Venlo 45.000 55.000 33.000 27.000 8.000 Venray 52.000 44.500 71.500 43.500 19.000 Waalwijk 63.000 12.500 34.500 35.500 8.000 39 Vraag
Aandeel logistieke dienstverleners in vraag naar logistiek vastgoed per Corop-gebied 2010-2014 geen minder dan 20 20-40 40-60 60-80 80 en meer 40 Vraag 0 50 km
Belangrijkste locatiekeuze criteria voor grootschalige distributiecentra Bereikbaarheid/kwaliteit infrastructuur Nabijheid klanten Beschikbaarheid personeel Nabijheid producenten Overheidssubsidies 0 10 20 30 40 50 60 Bron: CBRE 70 80 90 100 41 Belangrijkste ontwerpcriteria voor grootschalige distributiecentra Vraag Vrije hoogte Manoeuvreerruimte vrachtwagens Vloerbelasting/vlakke vloeren Aantal laadkuilen 0 10 20 30 40 50 60 Bron: CBRE 70 80 90 100
Aanbod De basis voor de registratie van het aanbod wordt gevormd door cijfers die worden gepubliceerd door RealNext en Funda In Business. Registratie vindt alleen plaats van ruimten die tot de vrije markt behoren. Alhoewel deze aanbodcijfers redelijk betrouwbaar zijn, vindt toch nog een uitgebreide controle plaats ter voorkoming van dubbeltellingen en de registratie van ruimten die niet tot de logistieke markt kunnen worden gerekend. Naast het totale aanbod van logistiek vastgoed wordt in deze publicatie ook aandacht geschonken aan het zogenoemde structurele aanbod van distributiecentra en opslagloodsen. Opgemerkt moet worden dat de analyse van het structurele aanbod zich in hoofdzaak beperkt tot Amsterdam, Haarlemmermeer, Rotterdam en Venlo. Begripsomschrijvingen Aanbod Onder aanbod wordt verstaan gebouwen waarin minimaal 750 vierkante meter bedrijfsruimte te huur of te koop wordt aangeboden. Het aanbod wordt gemeten aan het eind van het kalenderjaar en omvat uitsluitend reeds opgeleverde en/of nog in aanbouw zijnde distributiecentra en opslagloodsen. Projecten die in voorbereiding zijn en derhalve nog moeten worden gebouwd, worden in het aanbod niet meegeteld. Aanbod is hier niet identiek aan leegstand, dat wil zeggen dat de aangeboden ruimte niet leeg hoeft te staan. Nieuwbouw Hiertoe worden gerekend distributiecentra en opslagloodsen die niet ouder zijn dan twee jaar, alsook ruimten die nog niet eerder in gebruik zijn geweest. Structureel aanbod Er is sprake van structureel aanbod indien in een distributiecentrum of opslagloods gedurende drie achtereenvolgende jaren steeds dezelfde vierkante meters worden aangeboden. Voorraad Met voorraad wordt bedoeld het totaal van leegstaande en in gebruik zijnde distributiecentra en opslagruimten. Ook gebouwen die op het moment van registratie nog in aanbouw zijn, worden tot de voorraad gerekend. Vrije markt Dit is de markt waarin projectontwikkelaars, bouwers en beleggers ruimten aanbieden voor veelal nog onbekende gebruikers. 43
Aanbod van logistiek vastgoed naar gebouwtype x 1 000 m 2 3 000 2 500 Nieuwbouw Bestaande bouw 2 000 1 500 1 000 500 44 0 2004 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Aanbod 14 Aanbod van logistiek vastgoed als percentage van de voorraad 12 10 8 6 4 2 0 2004 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Aanbod van logistiek vastgoed naar grootteklasse 16 10 7 10 6 m 2 24 14 26 minder dan 5 000 5 000-10 000 10 000-20 000 20 000-30 000 30 000 en meer 43 44 2010 2014
1 Aanbod van logistiek vastgoed per provincie, 31 december 2010 2011 2012 2013 2014 x m 2 Groningen - - - 8.500 8.500 Friesland 39.500 43.500 41.500 75.500 81.500 Drenthe 5.000 13.000-19.000 12.000 Overijssel 65.500 105.000 86.500 85.000 79.000 Gelderland 271.000 334.500 292.000 394.500 402.500 Utrecht 67.000 188.000 220.500 173.000 224.500 Flevoland 57.000 59.000 88.500 73.000 58.500 Noord-Holland 360.000 313.000 358.000 342.000 325.500 Zuid-Holland 220.500 338.000 373.500 386.500 456.000 Zeeland - - 4.000 9.000 9.000 Noord-Brabant 564.000 739.500 959.500 1.074.000 981.000 Limburg 216.500 250.500 278.000 301.000 286.000 Nederland 1.866.000 2.384.000 2.702.000 2.941.000 2.924.000 45 Vraag en aanbod op de vrije markt x 1 000 m 2 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 Aanbod Vraag Aanbod 0 2004 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Ontwikkeling structureel aanbod x 1 000 m 2 1 000 800 600 400 200 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Aanbod van logistiek vastgoed naar landsdeel 7 18 31 2 3 16 42 10 27 44 Zuid West Midden Oost Noord 46 2010 2014 Aanbod 20 5 Aanbod van logistiek vastgoed naar bereikbaarheid 10 16 49 2010 2014 18 5 15 13 49 Afstand tot snelweg minder dan 1 km 1 tot 3 km 3 tot 5 km 5 tot 7 km meer dan 7 km Aanbod van logistiek vastgoed naar bereikbaarheid 70 60 50 40 Afstand tot snelweg minder dan 1 km 1 tot 3 km 3 tot 5 km 5 tot 7 km meer dan 7 km 30 20 10 0 2004 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
2 Aanbod van logistiek vastgoed naar leeftijd per provincie, 31 december 2014 0-2 jaar 3-7 jaar 8-12 jaar 13-17 jaar 18 jaar en ouder Groningen 0 0 0 0 100 Friesland 0 0 0 23 77 Drenthe 0 0 0 0 100 Overijssel 0 0 0 31 69 Gelderland 6 8 2 16 68 Utrecht 20 0 3 12 65 Flevoland 0 0 22 32 46 Noord-Holland 6 6 12 10 66 Zuid-Holland 0 9 7 21 63 Zeeland 0 0 100 0 0 Noord-Brabant 0 7 15 20 58 Limburg 19 12 29 4 36 47 Aanbod van logistiek vastgoed naar leeftijd 31 december 2014 59 5 7 12 17 0-2 jaar 3-7 jaar 8-12 jaar 13-17 jaar 18 jaar en ouder Aanbod Structureel aanbod van logistiek vastgoed x 1 000 m 2 70 60 50 40 30 20 10 0 2006 07 08 09 10 11 12 13 14 Amsterdam Haarlemmermeer Rotterdam Venlo
Aanbod van logistiek vastgoed per Corop-gebied 31 december 2014 Aanbod als van de voorraad minder dan 5 5 tot 10 10 tot 15 15 tot 20 20 en meer 48 Aanbod 0 50 km
3 Aanbod van logistiek vastgoed per landsdeel, 31 december 2010 2011 2012 2013 2014 x m 2 Noord-Nederland Coevorden - - - - - Heerenveen 21.000 25.000 15.500 52.500 52.500 Veendam - - - - - Oost-Nederland Apeldoorn 8.500 - - - - Ede 31.000 61.500 50.500 80.000 68.500 Enschede 6.500 45.000 43.500 31.000 19.000 Montferland - - 6.500 6.500 20.500 Nijmegen 42.500 42.000 23.000 22.000 41.500 Tiel 38.000 55.500 32.000 64.000 52.500 Wijchen 18.500 28.500 18.000 40.000 52.500 Zwolle - - - - - Midden-Nederland Almere 57.500 54.500 84.000 73.000 58.500 Amersfoort 30.500 56.000 66.500 29.500 28.000 Nieuwegein - 45.000 45.000-19.000 Utrecht 16.500 51.000 74.000 88.000 109.000 Zeewolde - - - - - West-Nederland Alphen aan den Rijn - 10.000 18.000 44.500 46.000 Amsterdam 217.000 171.500 204.500 186.000 165.000 Haarlemmermeer 69.000 73.000 53.500 75.500 106.000 Rotterdam 108.500 161.000 138.000 128.000 234.000 Waddinxveen - - 25.000 30.000 32.000 Westland - 7.500 7.500 12.500 22.500 Zuid-Nederland Breda 80.500 79.000 107.500 109.500 110.000 Eindhoven 17.000 133.500 142.500 123.000 112.500 Moerdijk 39.500 47.000 92.000 116.000 74.500 Oosterhout 13.500 30.000 46.000 58.000 60.500 Tilburg 98.000 221.000 158.000 166.000 148.500 Veghel 27.000 27.000 49.500 83.500 83.500 Venlo 83.500 107.000 104.000 94.500 60.000 Venray 30.000 42.500 73.000 99.000 122.000 Waalwijk - - 7.000 29.000 27.000 49 Aanbod
Huurprijzen De statistieken van de huurprijzen hebben betrekking op markthuren die zijn berekend op basis van gerealiseerde verhuurtransacties. Gegevens over verhuurtransacties worden in Nederland verzameld en gepubliceerd door Vastgoedmarkt en PropertyNL. De hier berekende markthuren zijn ongewogen gemiddelden. Daarbij zijn extreem hoge en lage prijzen buiten beschouwing gelaten. Er is een onderscheid gemaakt tussen huurprijzen voor bestaande gebouwen en huurprijzen voor nieuwe gebouwen. Bij de berekening van de huurprijzen is geen rekening gehouden met zogenoemde incentives, zoals huurvrije jaren. Informatie over incentives is in Nederland niet vrij beschikbaar. Begripsomschrijvingen Huurprijs Dit is de prijs per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak per jaar, exclusief BTW, servicekosten en huurderspecifieke inrichtingskosten. Inflatie Hieronder wordt verstaan de gemiddelde prijsverandering van goederen en diensten die huishoudens voor hun levensonderhoud aanschaffen. De inflatie wordt uitgedrukt in de zogeheten Consumenten Prijs Index (CPI) van het CBS. Verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) Dit is het bruto vloeroppervlak minus technische ruimten, verticale stijgpunten en dragende binnenwanden. De omschrijving van het verhuurbaar vloeroppervlak is vastgelegd in de NEN 2580. 51
Gemiddelde huurprijs van logistiek vastgoed H / m 2 70 60 Nieuwbouw Bestaande bouw 52 50 40 30 20 10 0 2006 07 08 09 10 11 12 13 14 Huurprijzen Gemiddelde huurprijs van logistiek vastgoed 2003=100 140 120 Nieuwbouw Bestaande bouw 100 80 60 40 2006 07 08 09 10 11 12 13 14 Gemiddelde huurprijzen van eersteklas logistiek vastgoed H per m 2 Schiphol Rotterdam Utrecht Tilburg Amsterdam Eindhoven Venlo Breda 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90
1 Gemiddelde huurprijs van logistiek vastgoed per landsdeel 2010 H / m² 2011 2012 2013 2014 Amsterdam 55 45 45 45 48 Breda 45 45 42 42 42 Eindhoven 64 60 50 50 45 Rotterdam 50 56 56 52 55 Schiphol 81 75 71 71 75 Tilburg 50 50 52 52 50 Utrecht 44 47 50 55 55 Venlo 40 45 39 39 42 53 Huurprijzen
Beleggingen Onder het beleggen in logistiek vastgoed wordt verstaan het vastleggen van vermogen in onroerend goed met als doel uit de exploitatie en verkoop een toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te realiseren. Investeringen in distributiecentra en opslagruimten waarbij het de eigenaar primair is te doen om de diensten en producten die het onroerend goed hem kunnen leveren, vallen niet onder het beleggen. Individuele beleggingstransacties worden in Nederland gepubliceerd in Vastgoedmarkt en PropertyNL. De investeringsbedragen die in deze publicatie worden vermeld, zijn grotendeels hieraan ontleend. Daarnaast zijn ook zelf verzamelde gegevens gebruikt. De vermelde bedragen hebben betrekking op directe beleggingen in logistiek vastgoed. Hiervan is sprake wanneer een belegger én een meerderheidsbelang heeft in het vastgoed, én de directe zeggenschap heeft over het vastgoedmanagement. Begripsomschrijvingen Institutionele beleggers Dit zijn financiële instellingen die als uitvloeisel van hun hoofdfunctie met een zekere regelmaat de beschikking krijgen over gelden waarvoor een met name langlopende belegging moet worden gezocht. Instellingen die als zodanig kunnen worden aangemerkt, zijn pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en beleggingsinstellingen. Professionele beleggers Deze groep omvat de institutionele beleggers en de al dan niet aan de beurs genoteerde vastgoedfondsen. 55
Beleggingen in commercieel vastgoed H 1 mln 12 000 10 000 8 000 Bedrijfsruimten Winkels Kantoren 6 000 4 000 56 2 000 0 2004 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Beleggingen Beleggingen in bedrijfsgebouwen H 1 mln 2 000 1 500 Overig vastgoed Logistiek vastgoed 1 000 500 0 2004 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Beleggingen in logistiek vastgoed naar nationaliteit H 1 mln 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2004 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Buitenlandse beleggers Nederlandse beleggers
Beleggingen in logistiek vastgoed naar nationaliteit per provincie 2010-2014 Nederlandse beleggers Buitenlandse beleggers 57 100 4 96 100 17 16 100 Beleggingen 83 84 100 13 87 100 0 50 km
Beleggingen in logistiek vastgoed naar grootteklasse 61 4 4 2 31 67 15 16 m 2 minder dan 5 000 5 000-10 000 10 000-20 000 20 000-30 000 30 000 en meer 58 2010 2014 Beleggingen 34 Beleggingen in logistiek vastgoed naar gebouwtype 36 Nieuwbouw Bestaande bouw 66 64 2010 2014 Beleggingen in logistiek vastgoed naar landsdeel 39 18 43 17 12 19 52 Zuid West Midden Oost Noord 2010 2014
1 Beleggingen in logistiek vastgoed per provincie 2006 2008 2010 2012 2014 Groningen - - - - - Friesland - - - - - Drenthe 6 - - - - Overijssel 3-13 17 - Gelderland 8 19 26 15 17 Utrecht 8 2-19 12 Flevoland - 2 - - - Noord-Holland 20 4 18-11 Zuid-Holland 15 9 - - 8 Zeeland - - - - - Noord-Brabant 34 52 43 42 21 Limburg 6 12-7 31 59 2 Beleggingen in logistiek vastgoed naar type belegger 2006 H 1 mln 2008 2010 2012 2014 Nederlandse beleggers 192 147 37 22 48 w.v. Pensioenfondsen - 21 - - - Verzekeringsmaatschappijen 29 19 - - - Vastgoedfondsen 71 16 6 - - Particuliere beleggers 92 91 31 22 48 Beleggingen Buitenlandse beleggers 426 440 107 213 813 w.v. Amerikaanse beleggers 91 63-22 431 Beleggingen in logistiek vastgoed naar bereikbaarheid 47 22 5 3 6 7 31 2010 2014 79 Afstand tot snelweg minder dan 1 km 1 tot 3 km 3 tot 5 km 5 tot 7 km meer dan 7 km
Rendementen Een belangrijk beoordelingscriterium dat beleggers hanteren bij investeringsbeslissingen is het bruto aanvangsrendement. Gegevens over beleggingstransacties en de daarbij gerealiseerde bruto aanvangsrendementen worden in Nederland gepubliceerd door Vastgoedmarkt en PropertyNL. Bij de bruto aanvangsrendementen die worden gerealiseerd, kan een onderscheid worden gemaakt tussen de Randstad en de rest van Nederland, en tussen de beste locaties en overige locaties. Begripsomschrijvingen Bruto aanvangsrendement Het bruto aanvangsrendement wordt gedefinieerd als de bruto jaarhuur op het moment van aankoop als percentage van de totale investering. Randstad Onder de Randstad verstaan we de stedenring in het westen van het land plus de gebieden die aan weerszijden gelegen zijn. De stedenring loopt van Dordrecht via Rotterdam, Delft, Den Haag, Leiden, Haarlem, Amsterdam en Hilversum naar Utrecht. 61
Gemiddelde bruto aanvangsrendementen voor eersteklas logistiek vastgoed 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 62 5,5 5,0 2004 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Bron: CBRE Rendementen Gemiddelde bruto aanvangsrendementen van bedrijfsgebouwen op de beste locaties 11,0 10,5 10,0 9,5 9,0 8,5 8,0 West-Nederland Zuid-Nederland Oost-Nederland Noord-Nederland 7,5 7,0 2006 07 08 09 10 11 12 13 14 Bron: DTZ
Gemiddelde bruto-aanvangsrendementen van bedrijfsgebouwen 2006 2008 2010 2012 2014 West-Nederland Beste locaties 7,75 8,30 8,35 8,75 8,55 Overige locaties 8,30 9,10 9,50 10,10 9,60 Zuid-Nederland Beste locaties 8,00 8,50 8,25 8,75 8,60 Overige locaties 8,80 9,60 9,60 10,25 9,85 Oost-Nederland Beste locaties 8,30 8,80 9,25 10,50 10,20 Overige locaties 8,95 9,75 10,00 11,10 11,40 Noord-Nederland Beste locaties 9,50 9,00 9,75 10,40 10,80 Overige locaties 8,95 9,75 10,25 11,10 11,40 bron: DTZ 63 Rendementen
64
Bijlage Grote gemeenten in Nederland Aantal inwoners 50 000-100 000 100 000 en meer Leeuwarden Groningen GRONINGEN ZEELAND Alkmaar Kampen Hardenberg Zwolle Purmerend Lelystad Zaanstad OVERIJSSEL FLEVOLAND Velsen Almelo Amsterdam Haarlem Almere Hengelo Deventer Amstelveen Apeldoorn Haarlemmermeer Hilversum Enschede Katwijk Leiden Barneveld Alphen Amersfoort Leidschendam-Voorburg a/d Rijn Stichtse Vecht Woerden GELDERLAND UTRECHT Ede Den Haag Zoetermeer Gouda Utrecht Zeist Westland Lansingerland Doetinchem Arnhem ZUID- Nieuwegein Veenendaal Delft Schiedam HOLLAND Vlaardingen Capelle a/d IJssel Nijmegen Rotterdam Nissewaard Oss Dordrecht Den Bosch NOORD- HOLLAND Terneuzen Roosendaal Den Helder Bergen op Zoom Heerhugowaard Oosterhout Breda Tilburg Hoorn Sudwest Fryslan NOORD-BRABANT Eindhoven Smallingerland FRIESLAND De Friese Meren Helmond Venlo LIMBURG Roermond Hoogeveen Assen DRENTHE Emmen 65 Bijlage Sittard-Geleen Heerlen Kerkrade 0 50 km Maastricht
Indeling van Nederland in Corop-gebieden 66 Bijlage 31 Agglomeratie Leiden en Bollenstreek 25 Agglomeratie s Gravenhage 26 Delft en Westland 27 29 Groot Rijnmond 32 33 Overig Zeeland West- Noord-Brabant Zeeuwsch- Vlaanderen Agglomeratie Haarlem Alkmaar en omgeving 18 Kop van Noord-Holland 19 IJmond 22 20 Zaanstreek 28 Oost- Zuid- Holland 21 23 Groot- Amsterdam 30 Zuidoost- Zuid-Holland 24 Het Gooi en Vechtstreek 17 Utrecht 34 Midden- Noord-Brabant 11 Zuidwest- Overijssel 05 Zuidwest- Friesland 40 Flevoland 16 Zuidwest- Gelderland 04 Noord- Friesland 35 Noordoost- Noord-Brabant 36 Zuidoost- Noord-Brabant 13 Veluwe 06 Zuidoost- Friesland 15 Arnhem- Nijmegen 10 Noord-Overijssel 37 Noord- Limburg 38 Midden- Limburg Delfzijl en 02 omgeving 03 Overig Groningen 01 Oost- Groningen 07 Noord- Drenthe 09 Zuidwest- Drenthe 14 Achterhoek 08 Zuidoost- Drenthe 12 Twente 0 50 km 39 Zuid- Limburg
Trefwoordenregister Aanbod 43,44,45,46,47,48,49 Amerikaanse beleggers 59 BDB-index 27 Bedrijfsgebouwen 29,56,62,63 Bedrijfsterreinen 25 Beleggingen 55,56,57,58,59 Bereikbaarheid 10,12,32,34,41,46,59 Bestaande bouw 32,44,52,58 Beste locaties 62,63 Bouwkosten 27,28,29 Bouwperiode 25,47 Bruto aanvangsrendementen 61,62,63 Bruto vloeroppervlakte 9,27 Buitenlandse beleggers 56,57,59 Commercieel vastgoed 56 Concentratie 15 Concentratiegetal 9 Distributiecentrum 9,41 Eigenbouw 31 Eigendom 10,12,32,38 Gebouwgrootte 10,12,34,44,58 Huur 10,12,16,17,18,19,20,21,22,23, 24,32,38 Huurprijzen 51,52,53 Incentives 51 Institutionele beleggers 55 Koop 10,12,32,38 Laadkuilen 41 Leegstand 16,17,18,19,20,21,22,23, 24,43 Locatiekeuze criteria 41 Logistiek vastgoed 9 Logistieke dienstverleners 33,36,37 Nederlandse beleggers 56,57,59 Netto vloeroppervlakte 27 Nieuwbouw 12,14,16,17,18,19,20,21, 22,23,24,28,31,32,43,44,52,58 Ontwerpcriteria 41 Overheidssubsidies 41 Particuliere beleggers 59 Pensioenfondsen 59 Producenten 33,36,37,41 Professionele beleggers 55 Randstad 61,62,63 Rechthoekige distributiecentra 28 Regionale spreiding Zie concentratie Retailers 33,36,37,40 Structureel aanbod 43,47,49 Vastgoedfondsen 59 Verhuurbaar vloeroppervlak 9,51 Vierkante distributiecentra 28 Vloerbelasting 41 Voorraad 9,10,11,13,14,15,16,17,18, 19,20,21,22,23,24,25,44,48 Vraag 31,32,33,34,35,36,37,38,39, 40,41,45 Vrije hoogte 41 Vrije markt 31,43,45 67