LEEGSTAND Opsporen en verhelpen

LEEGSTAND Opsporen en verhelpen Stadsregio Turnhout in opdracht van Beerse, Vosselaar en Oud-Turnhout

Inhoud Vooraf... 1 1 Leegstand en het leegstandsregister... 2 1.1 Wat is leegstand en het leegstandsregister?... 2 1.2 Wie is verantwoordelijk voor de leegstaande woning?... 2 1.3 Gevolgen van de inventarisatie?... 3 1.4 Beroep tegen inventarisatiefout! Bladwijzer niet gedefinieerd. 2 Gemeentelijke leegstandsheffing... 4 2.1 Wanneer wordt er een leegstandsheffing gevraagd?... 4 2.2 Aan wie wordt er een leegstandsheffing gevraagd?... 4 2.3 Hoeveel bedraagt de leegstandsheffing?... 4 2.4 Zijn er vrijstelling voor de leegstandsheffing?... 5 2.5 Hoe vraag ik een vrijstelling aan?... 7 2.6 Bezwaar tegen de leegstandsheffing... 7 3 Leegstand oplossen... 8 3.1 Wie kan je helpen?... 11 3.2 Hoe los ik leegstand op?... 8 3.3 Hoe vraag ik een schrapping uit het leegstandsregister aan?. 10 4 Modelbrieven en formulieren... 12 5 Nuttige adressen... 13

Vooraf Deze brochure geeft je meer informatie over leegstand en de manier waarop de gemeenten Beerse, Oud-Turnhout en Vosselaar leegstaande woningen of gebouwen trachten te vermijden. Er wordt uitgelegd wat de mogelijke gevolgen van leegstand zijn en hoe je de leegstand kan oplossen. Leegstaande panden zorgen voor vele nadelige effecten, eigenaar, voor de gemeente en voor haar inwoners: voor de De eigenaar heeft geen inkomsten (huur) voor een leegstaand pand, maar blijft wel de kosten van het pand dragen (belastingen, onderhoud, ). Langdurige leegstand, verkrotting en verwaarlozing zorgen voor een waardevermindering van het pand. Langdurig leegstaande en verwaarloosde panden kunnen zorgen voor overlast en verloedering in de buurt. Als eigenaar blijf je aansprakelijk voor eventuele schade die ten gevolge van de slechte staat van het pand kan ontstaan bij buren en voorbijgangers. Langdurige leegstaande woningen of gebouwen zijn niet meer beschikbaar op de markt. In elke gemeente is er een tekort aan betaalbare en kwaliteitsvolle woningen. Daarom wil het bestuur inspanningen doen om leegstand zoveel mogelijk te vermijden en zo snel mogelijk op te lossen. De inhoud van deze folder geeft een beknopte weergave van de reglementering en heeft dus geen rechtskracht.. 1

1 Leegstand en het leegstandsregister 1.1 Wanneer is een woning of een gebouw leegstaand? Met leegstand wordt bedoeld: Ofwel een woning die ten minste 12 opeenvolgende maanden niet bewoond is; Ofwel een gebouw waarbij ten minste 50% van de totale oppervlakte langer dan 12 maanden niet in gebruik is volgens de functie van het gebouw. Het leegstandsregister is een lijst van leegstaande woningen en gebouwen in de gemeente. 1.2 Hoe wordt leegstand vastgesteld? Een woning of gebouw wordt opgenomen in het leegstandsregister als er indicaties zijn die op leegstand wijzen zoals gebroken ramen, uitpuilende brievenbus, getuigenissen, geen inschrijving in het bevolkingsregister, geen gebruik van de afvalcontainer, enz. Als de eigenaar van het pand de leegstand niet oplost binnen de 12 maanden en/of geen vrijstelling krijgt, legt de gemeente een leegstandsheffing op aan de eigenaar (zie pagina 4 en verder). 1.3 Wie is verantwoordelijk voor de leegstaande woning of het gebouw? De houder van het zakelijk recht is verantwoordelijk voor het leegstaande pand. In de realiteit is dit veelal de eigenaar en daarom spreken we in deze brochure ook steeds van eigenaar. Deze persoon is aansprakelijk voor de betaling van de eventuele leegstandsheffing. De houder van het zakelijk recht is de persoon of rechtspersoon die beschikt over: de volle eigendom (de eigenaar); het vruchtgebruik; het recht van opstal; de erfpacht van de woning/het gebouw. 2

1.4 Gevolgen van de opname van een woning of gebouw in het leegstandsregister In navolging van de nadelige effecten die benoemd worden in het voorwoord van deze brochure, hebben de gemeentebesturen geopteerd om een gemeentelijke heffing te koppelen aan de opname in het leegstandsregister! Deze heffing heeft tot doel om te vermijden dat eigenaars van leegstaande woningen of gebouwen geen gevolg geven aan de opname in het leegstandsregister, en dus met andere woorden hun woning of gebouw verder laten verkommeren. Voor meer toelichting bij de gemeentelijke leegstandsheffing verwijzen we naar het tweede deel van deze brochure. Een ander gevolg van de opname in het leegstandsregister betreft het van kracht worden van een voorkooprecht. Dit wil zeggen dat als de woning of het gebouw verkocht wordt, bepaalde organisaties (vmsw, sociale huisvestingsmaatschappijen, de gemeente) de mogelijkheid hebben om deze aan te kopen bij voorkeur boven ieder andere persoon aan dezelfde voorwaarden. Vervolgens zal deze woning of dit gebouw aangewend worden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. Bij een schrapping uit het leegstandsregister vervalt ook dit voorkooprecht. 1.5 Hoe kan je leegstand betwisten? Een beroep tegen de beslissing tot inventarisatie kan gebeuren tot 30 dagen na ontvangst van de beslissing van opname in het leegstandsregister (ingaand na de dag van betekening van de administratieve akte). Je kan dit beroep instellen door via een aangetekende zending het college van burgemeester en schepenen te laten weten dat je niet akkoord gaat met de opname. Dit beroepsschrift bevat ten minste volgende gegevens: De identiteit en het adres van de indiener; De aanwijzing van de administratieve akte en van het gebouw of de woning waarop het beroep betrekking heeft; Een motivering waarom de eigenaar niet akkoord is met de opname van het pand in het leegstandsregister. Er moeten één of meerdere bewijsstukken toegevoegd worden die aantonen dat het gebouw of de woning niet leegstaan. Je vindt een modelbrief voor het indienen van een beroep tegen inventarisatie op de website www.stadsregioturnhout.be of je kan een modelbrief opvragen bij het Wooninfopunt (014 88 92 52). 3

Het college van burgemeester en schepenen heeft 90 dagen de tijd om het beroep te behandelen. 2 Gemeentelijke leegstandsheffing De gemeente heeft een gemeentelijke leegstandsheffing. Met deze heffing wil men eigenaars van leegstaande panden stimuleren om de leegstand op te lossen. 2.1 Wanneer wordt er een leegstandsheffing gevraagd? Er wordt pas een leegstandsheffing gevraagd als het pand 12 opeenvolgende maanden is opgenomen in het leegstandsregister. Hierdoor krijgt de eigenaar de tijd om de leegstand op te lossen. 2.2 Aan wie wordt er een leegstandsheffing gevraagd? De houder/s van het zakelijk recht (zie pagina 2) is/zijn hoofdelijk aansprakelijk voor het betalen van de leegstandsheffing. Als het zakelijk recht verdeeld is over meerdere personen zijn ze allen hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de volledige belastingschuld. Dit betekent dat de gemeente aan één persoon zal vragen om de belastingsschuld te betalen. Deze persoon kan op zijn beurt het aandeel van de anderen terugvorderen. 2.3 Hoeveel bedraagt de leegstandsheffing? De basisbelasting bedraagt: 1.250 euro voor een gebouw of woning. Indien een gebouw een of meerdere woningen bevat, is zowel het gebouw als de woning(en) belastbaar; 1.250 euro voor een kamer zoals gedefinieerd in de Vlaamse Wooncode. De belasting is gelijk aan (x+1) vermenigvuldigd met de basisbelasting. Hierin is X gelijk aan het aantal periodes van 12 maanden dat het pand ononderbroken is opgenomen in het leegstandsregister. De maximale belasting is 6.250 euro per gebouw of woning (kamer, appartement, eengezinswoning). 4

Voorbeelden Moment van inventarisatie Eén woning Een leegstaand gebouw Een gebouw met een leegstaand bestaande uit 1 appartement boven appartement winkel die in gebruik is en 1 studio 0 0 0 12 maanden 2.500 5.000 2.500 24 maanden 3.750 7.500 3.750 36 maanden 5.000 10.000 5.000 48 maanden 6.250 12.500 6.250 60 maanden 6.250 12.500 6.250 Wanneer de eigenaar niets onderneemt om de leegstand op te lossen, kan het bedrag van de heffing hoog oplopen. De belasting moet betaald worden 2 maanden na de verzending van het aanslagbiljet. Om de belasting te vermijden, moet de eigenaar de woning of het gebouw opnieuw activeren (verhuren, verkopen, slopen, ) en zo de leegstand oplossen. De gemeente ondersteunt de eigenaar hierbij op diverse manieren. Zie hiervoor pagina 7 en verder. 2.4 Zijn er vrijstellingen voor de leegstandsheffing? Er zijn (tijdelijke) vrijstellingen voorzien voor de leegstandsheffing die toegekend worden op basis van kenmerken van het pand en/of de eigenaar. Hieronder vind je een korte opsomming. Voor de uitgebreide tekst raadpleeg je het reglement. Volgende belastingplichtigen zijn vrijgesteld: De belastingplichtige verblijft in een erkende ouderenvoorziening. De vrijstelling kan enkel toegekend worden indien de belastingplichtige tevens de laatste bewoner is van de woning die 5

hij als hoofdverblijfplaats gebruikte en waarvan de woning de enige woning in zijn bezit is. De vrijstelling geldt voor drie jaar volgend op de opname in de ouderenvoorziening. Een bewijs van het verblijf door de erkende ouderenvoorziening geldt hier als bewijs. De belastingplichtige verblijft langdurig in een instelling of ziekenhuis. De vrijstelling kan enkel toegekend worden indien de belastingplichtige de laatste bewoner van de woning die hij als hoofdverblijfplaats gebruikte en waarvan de woning de enige woning in zijn bezit is. De vrijstelling geldt voor drie jaar, volgend op de opname in de instelling/ziekenhuis. Een bewijs van het verblijf door de instelling of het ziekenhuis geldt hier als bewijs. De belastingplichtige waarvan de handelingsbekwaamheid beperkt werd ingevolge een gerechtelijke beslissing. De belastingplichtige die sinds minder dan één jaar zakelijk gerechtigde is van de woning of het gebouw. De vrijstelling geldt voor het aanslagjaar volgend op het verkrijgen van het zakelijk recht. Een kopie van de notariële akte met de datum van overdracht geldt als bewijs. Volgende woning(en) of gebouw(en) zijn vrijgesteld: Je woning/gebouw bevindt zich binnen de grenzen van een goedgekeurd onteigeningsplan. Je kan geen stedenbouwkundige vergunning krijgen omwille van een voorlopig of definitief onteigeningsplan. Je woning/gebouw is beschermd als monument en er is voor de woning/gebouw een restauratiepremiedossier ingediend bij de bevoegde overheid. Je woning/gebouw is vernield door een plotse ramp. Een ramp is een gebeurtenis die zich voordoet buiten de wil van de houder van het zakelijk recht en waardoor de schade dermate is dat gebruik onmogelijk is. De vrijstelling geldt gedurende drie jaar volgend op de datum van vernieling/ beschadiging. Je woning/gebouw is onmogelijk te gebruiken worden omwille van een verzegeling in het kader van een strafrechtelijk onderzoek of omwille van een expertise in het kader van een gerechtelijke procedure. De vrijstelling geldt gedurende een periode vanaf het begin van de onmogelijkheid tot effectief gebruik tot één jaar na het einde van de onmogelijkheid tot effectief gebruik. 6

Je woning/gebouw wordt gerenoveerd op basis van een stedenbouwkundige vergunning voor stabiliteitswerken of sloopwerkzaamheden. De vrijstelling geldt voor drie jaar volgend op het uitvoerbaar worden van de stedenbouwkundige vergunning. Deze vrijstelling geldt niet in geval van een stedenbouwkundige vergunning voor de volledige sloop van de woning of het gebouw. Je woning/gebouw het voorwerp uitmaakt van een overeenkomst met het oog op renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerkzaamheden (artikel 18, 2, van de Vlaamse Wooncode). Je woning/gebouw wordt sociaal beheerd (artikel 90 van de Vlaamse Wooncode) door de gemeente, het OCMW of een sociale woonorganisatie. Voorbeeld: Je koopt een woning die is opgenomen in het leegstandsregister sinds 1 maart 2011. De notariële akte van de verkoop is opgesteld op 1 juni 2012. Op die datum ben je officieel de eigenaar van de woning. Omdat je een nieuwe eigenaar bent krijg je een vrijstelling voor de leegstandsheffing die op 1 maart 2013 zou moeten betaald worden. Als de woning op 1 maart 2014 nog steeds leeg staat en je kan geen beroep doen op een andere vrijstelling, betaal je wel een heffing vanaf de opname op de inventaris. In dit rekenvoorbeeld betaal je 5000 euro, aangezien het pand reeds 36 maanden op de inventaris staat. (zie ook pagina 5) 2.5 Hoe vraag ik een vrijstelling aan? Enkele maanden voordat de heffing geïnd wordt, krijgt de eigenaar van het pand een brief waarop staat dat hij of zij vanaf een bepaalde datum belastingplichtig wordt. In deze brief wordt ook de mogelijkheid van een vrijstelling aangegeven. Toegevoegd bij deze brief vindt men een formulier waarmee men een vrijstelling kan aanvragen. Als men denkt in aanmerking te komen voor een vrijstelling, vult men dit formulier in en bezorgt men het terug aan de bevoegde ambtenaar. 2.6 Bezwaar tegen de leegstandsheffing Als belastingschuldige kan je bezwaar indienen tegen de leegstandsheffing. Je schrijft hiervoor een (aangetekende) brief naar het college van burgemeester en schepenen van de gemeente waar het pand gelegen is. 7

Dit moet gebeuren binnen een termijn van 3 maanden te rekenen vanaf de derde kalenderdag volgend op de datum van de verzending van het aanslagbiljet. Je brief (getekend en gedateerd) bevat minimaal volgende gegevens: Je naam en adres (als indiener of houder van het zakelijk recht); De referentie of het kohierartikel van het aanslagbiljet, waarop je bezwaar betrekking heeft; Een motivering waarom je niet akkoord bent met belasting, vergezeld van één of meerdere bewijsstukken. De gemeente stuurt na indiening van het bezwaarschrift een ontvangstmelding. Binnen de 6 maanden na de ontvangst van het bezwaarschrift doet het college van burgemeester en schepenen uitspraak op basis van een geargumenteerde beslissing. De termijn van 6 maanden kan verlengd worden met 3 maanden als de aanslag ambtshalve gevestigd werd. 3 Leegstand verhelpen Je moet pas een leegstandsheffing betalen als het pand 12 opeenvolgende maanden is opgenomen in het leegstandsregister. Dit wil zeggen dat je één jaar de tijd hebt om de leegstand op te lossen. Dit is het hoofddoel van het gemeentebestuur. Daarom ondersteunen wij eigenaars bij het oplossen van leegstand. Als de leegstand opgelost is, kan je een schrapping uit het leegstandsregister aanvragen (zie 3.2). 3.1 Hoe verhelp ik leegstand? 1. De woning/het gebouw zelf bewonen of gebruiken Je woning wordt geschrapt uit het leegstandsregister indien deze gedurende 6 maanden ononderbroken (opnieuw) bewoond is. Je gebouw wordt geschrapt uit het leegstandsregister indien deze gedurende 6 opeenvolgende maanden (opnieuw) voor meer dan de helft van de totale vloeroppervlakte overeenkomstig de functie gebruikt wordt. 2. Het pand verhuren op de private markt Je kan kiezen om de woning of het gebouw zelf te verhuren. Indien je hiervoor kiest, moet je zelf een huurder zoeken, een huurcontract 8

opstellen, de betalingen van de huurder nakijken,enz. Uiteraard vraagt dit veel werk, zeker wanneer er zich problemen voordoen. 3. Je woning verhuren zonder zorgen Wil je geen risico s bij het verhuren van de woning? Dan is verhuren zonder zorgen via een Sociaal Verhuurkantoor (SVK) misschien een goede oplossing. Het SVK huurt woningen, appartementen en studio s van private eigenaars. Deze verhuurt het SVK door aan mensen die op zoek zijn naar een woning. Het SVK neemt alle administratieve taken van de verhuurder over. In ruil vragen zij een democratisch huurprijs aan de eigenaar. Een SVK is erkend en gesubsidieerd door de overheid. Voordelen voor de eigenaars die verhuren via een SVK: Een stipte en gegarandeerde betaling van de huur ook als het pand tijdelijk niet bewoond is. Er wordt toegekeken op correct onderhoud. Het organiseren van eventuele herstellings- en onderhoudswerkzaamheden voor rekening van de huurder; Een degelijke verzekering tegen brand of andere schade. Een gedetailleerde plaatsbeschrijving. Overname van alle administratieve taken. Wettelijke en juridische garanties. Fiscale voordelen voor de eigenaar Eigenaar kan mogelijk beroep doen op een verbeterings- en aanpassingspremie van de Vlaamse overheid De eigenaar kan mogelijk beroep doen op de renovatiepremie van de Vlaamse overheid De eigenaar kan beroep doen op een renteloze ECO-lening voor energiebesparende maatregelen Het SVK heeft grondig opgeleide en ervaren werknemers die de onderhuurders begeleiden bij het naleven van hun rechten en plichten. De mensen van het SVK gaan hiervoor regelmatig op huisbezoek 4. Het pand verkopen Je kan de woning of het gebouw verkopen. Hiervoor neem je best contact op met een notaris. De notaris is ook verplicht om kandidaat-kopers op de 9

hoogte te brengen dat het pand is opgenomen in het leegstandsregister. Daarnaast dien je zelf de gemeente in kennis te stellen als je niet langer het zakelijk recht hebt van een woning of gebouw dat opgenomen werd in het leegstandsregister! Kopers van panden die op het leegstandsregister zijn opgenomen, komen mogelijk in aanmerking voor verschillende voordelen: De mama-en-papalening die belastingvoordeel oplevert voor de natuurlijke personen die de lening verstrekken; De heffingsgrondslag voor de berekening van de registratierechten wordt verminderd met 30.000 euro; Mogelijke premies zoals de renovatiepremie, de verbeteringspremie, de aanpassingspremie, enz. 5. Het pand afbreken Je kan het pand volledig slopen. Je moet hiervoor in bezit zijn van een stedenbouwkundige vergunning voor sloopwerken. Contacteer hiervoor eerst de dienst Ruimtelijke Ordening van je gemeente. Let op! Zoals reeds vermeld bij de vrijstellingen geeft een vergunning voor de volledige sloop van de woning of het gebouw geen aanleiding tot vrijstelling. Met andere woorden dient het pand effectief afgebroken te zijn alvorens het kan geschrapt worden uit het leegstandsregister! 6. Een bestemmingswijziging doorvoeren Een woning of gebouw kan ook geschrapt worden uit het leegstandsregister indien er een bestemmingswijziging werd aangevraagd en vergund. De woning of het gebouw dient gedurende 6 maanden in gebruik te zijn overeenkomstig de nieuwe bestemming. Er zal een feitenonderzoek plaatsvinden om deze periode van 6 maanden vast te stellen. 3.2 Hoe vraag ik een schrapping uit het leegstandsregister aan? Je vraagt een schrapping uit het leegstandsregister aan via een beveiligde zending (bijvoorbeeld een aangetekende brief) naar het college van burgemeester en schepenen. Een verzoekschrift voor schrapping bevat minstens volgende gegevens: De identiteit en het adres van de indiener; 10

De aanwijzing van de administratieve akte en het gebouw of de woning waarop het beroepschrift betrekking heeft; Je geeft aan waarom je denkt dat je pand uit het leegstandsregister mag geschrapt worden en je voegt één of meer bewijsstukken toe die aantonen dat het gebouw of de woning niet leegstaat. Je vindt een modelbrief voor het aanvragen van een schrapping op de website www.stadsregioturnhout.be of je kan een modebrief opvragen via het Wooninfopunt (zie pagina 8). Het college van burgemeester en schepenen behandelt het verzoekschrift binnen een termijn van 60 dagen. Voorbeeld: Je woning wordt op 1 maart 2012 opgenomen in het leegstandsregister. Dan wordt je vanaf 1 maart van het volgende jaar belastingplichtig (tenzij je een vrijstelling krijgt). Je verhuurt de woning vanaf 1 november 2012 en de huurders gaan er onmiddellijk inwonen. Je vraagt zo snel mogelijk een schrapping aan. De gemeente volgt het dossier op tot wanneer de woning effectief 6 maanden in gebruik is. Als de aanvraag van schrapping is goedgekeurd, wordt de woning op datum van 1 november uit het register geschrapt en moet je dus geen leegstandsheffing betalen. 3.3 Wie kan je helpen? Het Wooninfopunt helpt je gratis met onafhankelijk woonadvies in verband met: Premies (renovatiepremie, energiepremies, enz.) Sociale leningen Goedkope Eco-lening voor energiebesparende maatregelen Huren en verhuren (ook het verhuren zonder zorgen via een Sociaal Verhuurkantoor) Kopen en verkopen Woning verbeteren of renoveren Wettelijke minimale kwaliteitsnormen 11

Tim Hendrickx Tel.: 014/88.92.52 E-mail: tim.hendrickx@stadsregioturnhout.be Openingsuren Wooninfopunt: gemeentehuis Beerse: elke maandag van 9 tot 12u en 's namiddags op afspraak 's avonds: elke 1 ste maandag van de maand van 18 tot 20u gemeentehuis Oud-Turnhout: elke dinsdag van 8-12u en van 13 tot 16u30 's avonds: elke 1 ste dinsdag van de maand van 17u30 tot 19u30u gemeentehuis Vosselaar: elke woensdag van 9-12u en van 13u30 tot 15u 's avonds: elke 3 de maandag van de maand van 18 tot 20u 4 Modelbrieven en formulieren Om je op weg te helpen zijn er modelbrieven opgesteld die je helpen bij het aanvragen van een schrapping uit het leegstandsregister of een beroep tegen opname in het leegstandsregister. Je kan deze modelbrieven downloaden op de website www.stadsregioturnhout.be. Je kan de modelbrieven ook opvragen bij het Wooninfopunt (014 88 92 52). Elk jaar, een drietal maanden voordat een periode van 12 maanden verstrijkt dat een pand is opgenomen in het leegstandsregister, krijgt de eigenaar een brief. In deze brief is een formulier opgenomen via dewelke je een vrijstelling voor de leegstandsheffing kan aanvragen, als je denkt daarop beroep te kunnen doen. 12

5 Nuttige adressen Dennis Peeters Verantwoordelijke leegstand Stadsregio Turnhout 014 88 92 53 dennis.peeters@stadsregioturnhout.be Gemeente Beerse College van burgemeester en schepenen Bisschopslaan 56, 2340 Beerse Gemeente Vosselaar College van burgemeester en schepenen Cingel 7, 2350 Vosselaar Gemeente Oud-Turnhout College van burgemeester en schepenen Drop 31, 2360 Oud-Turnhout Wooninfopunt Verantwoordelijke Wooninfopunt Stadsregio Turnhout 014 88 92 52 Openingsuren: zie pagina 12 SVK Noorderkempen Sara Vallers Otterstraat 116 2300 Turnhout 014 44 26 72 Deze opdracht kadert in het project Wonen in de Stadsregio!, mede dankzij de financiering van de Vlaamse overheid. 13