Voor het kiezen van de datum voor de raadsvergadering --> Klik op het knopje ernaast om een raadsvergaderdatum te selecteren.onderstaande velden worden door tekstverwerking ingevuld!!!stuur DIT RAADSVOORSTEL WANNEER HET GEREED IS, DIRECT DOOR NAAR TEKSTVERWERKING!!!!!! DUS NIET WACHTEN TOT NA DE B. EN W.-VERGADERING!!!!! Raadsvergadering : 21 september 2015 Voorstelnr. : R 7113 Onderwerp : voortzetting Starterslening Stadskanaal, 4 september 2015 Beslispunten a. Voor het vullen van het fonds van de Starterslening bij de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) jaarlijks een krediet van maximaal 400.000,00 beschikbaar stellen voor de jaren 2016, 2017, 2018 en 2019. b. Voor het vullen van het fonds van de Starterslening bij SVn een krediet van maximaal 150.000,00 beschikbaar stellen voor 2015. c. De lasten verwerken in de begroting en de meerjarenraming. d. De Verordening Starterslening Stadskanaal 2015 vaststellen. Aan de raad 1. Inleiding Voor starters op de woningmarkt biedt de gemeente Stadskanaal vanaf 2008 de mogelijkheid van het verkrijgen van een Starterslening. Dit als aanvulling op de maximaal te verkrijgen hypotheek bij de bank. Over de Starterslening hoeft de eerste drie jaar geen rente en aflossing te worden betaald. Uit bijgaande brieven van SVn blijkt dat de rijksbijdrage aan de regeling eindigt. Dit maakt het nodig om de Starterslening te heroverwegen. In de Woonvisie (7 september in uw raad) is vermeld dat vanwege veranderingen in de rijksbijdrage voor de continuering van de regeling een separaat voorstel aan uw raad wordt voorgelegd. Dit omdat de Starterslening een instrument is om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. De Starterslening is in 2008 ingevoerd. Het is een regeling die z n werking heeft over een lange periode. Immers leningen worden verstrekt met een aflossingsperiode van 30 jaar waardoor pas na lange tijd de regeling revolverend wordt. Dit neemt niet weg dat wij haar zo nu en dan tegen het voetlicht moeten houden. Bijgaand onderzoeksrapport van 2014 "Gebruik en effecten van de Starterslening" van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) geeft een beeld van de effecten van de Starterslening op de woningmarkt, de bouwproductie en de werkgelegenheid. Hoewel op landelijk niveau geeft dit rapport inzicht in het bestaansrecht van de regeling. Kortheidshalve verwijzen wij naar de conclusies in het rapport. Met de vaststelling van de nieuwe verordening komt de oude te vervallen. De nieuwe verordening betekent een versobering van de regeling waardoor starters minder snel dan voorheen voor een lening in aanmerking komen. Ook het maximaal te lenen bedrag is verlaagd. 1.1. Beoogd effect Omdat binnenkort het budget voor de Starterslening opraakt, is op korte termijn besluitvorming over het vervolg noodzakelijk. Met uw besluit zorgt u ervoor dat de regeling kan worden gecontinueerd en door de versobering van de regeling tegelijk op de kosten ervan kan worden bespaard. 1
2. Argumenten 2.1. Door uitputting van het rijksbudget wordt ons budget versneld aangesproken. Voor continuering van de regeling is op korte termijn nieuw budget nodig Het rijk betaalt vanaf 2013 mee aan de Starterslening, dit om gemeenten te bewegen de woningmarkt te stimuleren. In het verleden betaalde het rijk ook al mee maar dat is in 2010 in verband met bezuinigingen door het toenmalige kabinet stopgezet. Van iedere Starterslening komt 50% voor rekening van het rijk en 50% voor rekening van de gemeente. Het bij het rijk beschikbare budget zou rond 1 mei 2015 zijn uitgeput. Zo het zich laat aanzien wordt het enige tijd later dit jaar. Dit betekent dat vanaf dat moment de Starterslening weer voor 100% voor rekening van de gemeente komt. Door de landelijke ontwikkeling raakt ook ons budget in de loop van 2015 op. 2.2. Uit bijgaande notitie "Voor- en nadelen Starterslening" blijkt dat de Starterslening nog steeds een meerwaarde heeft Kortheidshalve verwijzen wij u naar de notitie. Belangrijk element dat wij eruit willen lichten is het effect dat de Starterslening heeft op de doorstroming op de woningmarkt. Hierop geven wij de volgende toelichting. Uit de woningmarktmonitor blijkt dat in 2012 en 2013 ca. 375 woningen zijn verkocht. In dezelfde periode zijn 35 Startersleningen verstrekt wat neerkomt op bijna 10% van het totaal aantal transacties in die periode. De totale verhuisketen als gevolg van de Starterslening is in werkelijkheid hoger omdat niet alleen de starterswoning wordt verkocht maar tevens een verhuisketen op gang wordt gebracht. Dit blijkt uit bijgevoegd onderzoek naar de woningmarkteffecten van de Starterslening door het EIB. Ook in onze gemeente wordt met de Starterslening een verhuisketen op gang gebracht. Dit blijkt uit een binnen onze gemeente uitgevoerd onderzoek. Voor de cijfers en de toelichting daarop verwijzen wij u kortheidshalve naar bijgaande rapportage "Analyse Startersleningen en verhuisbewegingen gemeente Stadskanaal 2009-2015". 2.3. Door versobering van de regeling kan het nadeel dat ontstaat door het wegvallen van de rijksbijdrage voor een belangrijk deel worden ondervangen. Ook wordt de gemiddelde schuldenlast van de toekomstige starter op de woningmarkt verlaagd, waardoor deze in het algemeen beter in staat is aan zijn of haar verplichtingen te voldoen. Ten opzichte van de oude regeling stellen wij voor de volgende aanpassingen aan te brengen. 1. De maximale verwervingskosten verlagen van 225.000,00 naar 175.000,00 (artikel 2, lid 2) In de oude regeling is een maximum gesteld aan de verwervingskosten van 225.000,00. Wij zijn van mening dat wij moeten uitgaan van een bedrag voor dit maximum dat beter aansluit op de huidige woningmarkt. Een bedrag van 175.000,00 is reëel (meerwerk en verbeterkosten zijn toegestaan voor de berekening van de hoogte van de Starterslening). Van de vanaf 2008 tot 1 juni 2015 verstrekte 90 leningen blijkt, dat bij tien starters de financieringsbehoefte hoger was dan 175.000,00. Bij de nieuwe regeling komt deze categorie dus niet meer voor een bijdrage in aanmerking. In hoeverre deze categorie op zoek gaat naar een goedkopere woning en alsnog een lagere lening gaat aanvragen is niet bekend. 2. De regeling voortaan alleen nog van toepassing laten zijn op bestaande koopwoningen en op een door ons college geselecteerd nieuwbouwproject (artikel 2, lid 2) De huidige regeling geldt voor zowel bestaande bouw als voor nieuwbouw. Hoewel in de praktijk de regeling nog nauwelijks is ingezet voor nieuwbouw, is het toch goed deze mogelijkheid in te perken. Dit om te voorkomen dat er in geval van bijvoorbeeld projectmatige nieuwbouw in één keer een al te grote aanslag op de regeling wordt gedaan. 2
Ook zit er op dit moment nog ruimte voor nieuwbouw in de bestemmingsplannen die wij - gelet op de regionale prestatieafspraken - eruit willen halen. Mocht zich een gewenste ontwikkeling voordoen, dan kunnen wij daaraan alsnog onze medewerking verlenen. 3. De maximale hoogte van de Starterslening verlagen van 36.000,00 naar 30.000,00 (artikel 5, lid 2) Wij stellen de hoogte van de Starterslening vast, met dien verstande dat de hoogte van de Starterslening maximaal 20% bedraagt van de verwervingskosten met een in de verordening vast te leggen maximum. Op dit moment is dat 36.000,00. Dit laatste kunnen wij verlagen naar bijvoorbeeld maximaal 25.000,00 of 30.000,00. Van de 90 vanaf 2008 tot 1 juni 2015 verstrekte leningen hebben 59 een lening hoger dan 25.000,00 en 27 hoger dan 30.000,00. Wij stellen voor uit te gaan van een grens van 30.000,00. Een aantal starters van de betreffende categorie kan voortaan kiezen een woning te kopen waar een lagere lening voor nodig is. 2.4. Als gevolg van de versobering wordt het fonds in de toekomst in de huidige woningmarkt eerder revolverend Door de nieuwe regeling kan het aantal mensen dat een beroep doet (de laatste jaren ca. 18 per jaar) of kan doen op de Starterslening afnemen. Ook het gemiddelde van de leningen gaat omlaag. Omdat de aflossingen van de eerder verstrekte leningen gewoon doorgaan, kan er dus eerder een evenwicht ontstaan met de gelden die teruggestort worden. Als de woningmarkt in de toekomst aantrekt, zullen weer meer mensen een beroep op de regeling doen en moeten wij het fonds dus daarentegen weer eerder aanvullen. 2.5. Om de regels aan te passen is een nieuwe verordening nodig. Er wordt gebruikgemaakt van het nieuwste model van de SVn Zowel inhoudelijk als redactioneel zijn in het model verbeteringen aangebracht. 3. Draagvlak De regeling wordt door de deelnemers als een noodzakelijke aanvulling op de door de bank verstrekte lening ervaren. Ook de makelaars en de hypotheekverstrekkers zijn over het algemeen positief over de regeling omdat de Starterslening gezien wordt als een welkome aanvulling op de eerste hypotheek waardoor voor veel starters het kopen van een woning binnen bereik komt. 4. Aanpak/uitvoering/voortgang Als het tempo waarin leningen worden aangevraagd zich doorzet, dan is er vanaf september 2015 alleen nog geld voor aanvragen die in behandeling zijn en waarop nog een beschikking moet worden genomen. Aanvragen die vanaf dat moment worden ingediend kunnen alleen worden gehonoreerd als er conform dit voorstel nieuw geld beschikbaar komt. Zo nodig worden afhankelijk van het daadwerkelijke tempo de hypotheekverstrekkers over de stand van zaken (voor de behandeling in uw raad) geïnformeerd. De nieuwe verordening treedt per 1 januari 2016 in werking. Na het besluit van uw raad worden de hypotheekverstrekkers en SVn geïnformeerd. Ook wordt de informatie op de website aangepast. Het moment van indienen bij SVn is bepalend of de oude of de nieuwe verordening van toepassing is. Vanaf het moment dat de nieuwe regeling van kracht is, hoeven wij het fonds minder snel aan te vullen. Indien in de toekomst de omstandigheden wijzigen (bijvoorbeeld als de woningmarkt weer aantrekt), kan de regeling altijd opnieuw worden heroverwogen. 4.1. Communicatie Uw besluit kan op de gebruikelijke wijze openbaar worden gemaakt. 3
5. Juridische consequenties De Verordening Starterslening Stadskanaal 2015 dient op grond van artikel 139 van de Gemeentewet bekendgemaakt te worden in het elektronisch Gemeenteblad. Op grond van artikel 140 van de Gemeentewet dient de verordening op geconsolideerde wijze elektronisch raadpleegbaar te zijn. De Verordening Starterslening gemeente Stadskanaal 2015 wordt daartoe opgenomen in onze regelingenbank. 6. Kosten, baten en dekking Uitgezet krediet Voor 2015 heeft uw raad via de Perspectiefnota 2015-2018 250.000,00 beschikbaar gesteld. Als dit bedrag is ingezet, hebben wij straks in totaal 1.800.000,00 aan beschikbaar krediet bij SVn uitstaan. Budget 2016 tot en met 2019 De afgelopen drie jaar is gemiddeld per jaar 463.000,00 aan leningen uitgezet met een gemiddeld bedrag van 25.250,00 per lening. Door de versobering van de regeling is naar verwachting jaarlijks een lager bedrag nodig. Wij stellen voor voor het vullen van het fonds bij SVn jaarlijks een krediet van maximaal 400.000,00 beschikbaar te stellen voor de jaren 2016, 2017, 2018 en 2019. Over de in het fonds gestorte bedragen moeten wij rekening houden met de kapitaallasten en met door SVn bij ons in rekening te brengen administratiekosten. Bij een volledige inzet van een bijdrage van 400.000,00 aan het fonds, bedragen de kapitaallasten maximaal 16.000,00 (4% van 400.000,00) en de administratiekosten maximaal 2.000,00 (0,5% van 400.000,00). De netto lasten lopen na het eerste jaar daardoor telkens op tot 18.000,00. De eerste drie jaar betalen starters geen rente. Afhankelijk van de door de starters betaalde rente gaan wij er voorlopig van uit dat na het vierde jaar de netto lasten telkens bij een volledige inzet van 400.000,00 dalen naar ca. 9.000,00. Budget 2015 Het voor 2015 beschikbaar gestelde krediet ad 250.000,00 is door de rijksmaatregel niet voldoende om dit jaar aan de vraag naar startersleningen te kunnen voldoen. In verband met de continuïteit stellen wij voor voor 2015 een krediet van maximaal 150.000,00 beschikbaar te stellen. Bij een volledige inzet bedragen hiervan de kapitaallasten maximaal 6.000,00 (4% van 150.000,00) en de administratiekosten maximaal 750,00 (0,5% van 150.000,00). De netto lasten van de nu voorgestelde bijdrage lopen daardoor op tot 6.750,00 in 2017. De eerste drie jaar betalen starters geen rente. Afhankelijk van de door de starters na die drie jaar betaalde rente gaan wij er voorlopig van uit dat in 2020 de netto lasten dalen naar ca. 3.500,00. Burgemeester en wethouders de heer G.J. van der Zanden secretaris mevrouw B.A.H. Galama burgemeester JBe/ 4
De raad van de gemeente Stadskanaal; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 4 september 2015, nr. R 7113; b e s l u i t : a. voor het vullen van het fonds van de Starterslening bij de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) jaarlijks een krediet van maximaal 400.000,00 beschikbaar te stellen voor de jaren 2016, 2017, 2018 en 2019; b. voor het vullen van het fonds van de Starterslening bij SVn een krediet van maximaal 150.000,00 beschikbaar te stellen voor 2015; c. de lasten te verwerken in de begroting en de meerjarenraming; d. de Verordening Starterslening Stadskanaal 2015 vast te stellen. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 21 september 2015. De raad de heer K. Willems raadsgriffier mevrouw B.A.H. Galama voorzitter JBe/
Voor het kiezen van de datum voor de raadsvergadering --> Klik op het knopje ernaast om een raadsvergaderdatum te selecteren.onderstaande velden worden door tekstverwerking ingevuld!!!stuur DIT RAADSVOORSTEL WANNEER HET GEREED IS, DIRECT DOOR NAAR TEKSTVERWERKING!!!!!! DUS NIET WACHTEN TOT NA DE B. EN W.-VERGADERING!!!!! De raad van de gemeente Stadskanaal; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 4 september 2015, nr. R 7113; b e s l u i t : de navolgende Verordening Starterslening Stadskanaal 2015 vast te stellen. Inleiding De stijgende huizenprijzen maken het voor veel mensen moeilijk om de overstap van een huur- naar een koopwoning te maken. De gemeente Stadskanaal wil het deze zogenaamde starters op de woningmarkt makkelijker maken om een huis te kopen door Startersleningen te verstrekken. De gemeente maakt daartoe deel uit van een stichting (SVn). Voor het verkrijgen van een Starterslening gelden wel voorwaarden, die in deze verordening zijn opgenomen. Zo kan een Starterslening worden aangevraagd voor de aanschaf van zowel nieuwe als bestaande woningen en is het maximumbedrag voor het in eigendom verkrijgen van de woning 175.000,00. Dit bedrag is inclusief bijkomende kosten van bijvoorbeeld meerwerk, notaris etc. De woning dient te worden gebruikt om zelf in te gaan wonen. Artikel 1 Begrippen Deze verordening verstaat onder: a. Aanvrager: de starter, die voor de eerste maal een eigen woning koopt of verkrijgt en op grond van deze verordening tot de doelgroep van de Starterslening behoort. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager en dienen zij beide te voldoen aan de hiervoor gestelde eis niet eerder een woning te hebben gekocht of verkregen. Onder verkrijgen wordt onder meer begrepen: verkrijging door huwelijksvermogensrecht of geregistreerd partnerschap, verkrijging krachtens erfrecht, schenking, recht van gebruik en bewoning, verkrijging van een woning in economische zin of anderszins. b. College: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Stadskanaal. c. Gemeenterekening Starterslening: een fondsrekening waaruit de gemeente, op grond van haar deelnemingsovereenkomst met SVn, Startersleningen kan toekennen en waarin de rente en de aflossingen over deze leningen kunnen worden teruggestort. d. Starterslening: een lening die, na toekenning door het college, door SVn kan worden verstrekt aan aanvrager ten behoeve van de financiering van zijn eigen woning. e. NHG: Nationale Hypotheek Garantie, de publicitaire naam van de door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, gevestigd in s-gravenhage, verstrekte borgtocht; f. SVn: Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, gevestigd in Hoevelaken. Artikel 2 Toepassingsbereik 1. De gemeente Stadskanaal heeft een gemeenterekening Starterslening ingericht waaruit aan aanvrager, die blijkens zijn aanvraag voldoet aan de hierna in lid 2 gestelde voorwaarden, een Starterslening kan worden toegekend. De gemeenterekening Starterslening is ondergebracht bij SVn. 2. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op leningaanvragen: a. van in Nederland woonachtige en verblijfsgerechtigde personen, die op het moment van de aanvraag zelfstandig een huurwoning of wooneenheid bewonen dan wel inwonend zijn; b. voor het verwerven van bestaande koopwoningen in de gemeente Stadskanaal waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom (verwervingskosten) van de woning niet hoger zijn dan 175.000,00. Meerwerk en verbeterkosten zijn toegestaan voor de berekening van de hoogte van de Starterslening; 1
c. voor het verwerven van woningen die deel uitmaken van een door het college geselecteerd nieuwbouwproject en waarbij de kosten voor het verkrijgen in eigendom (verwervingskosten) van de woning niet hoger zijn dan 175.000,00. Meerwerk is toegestaan voor de berekening van de hoogte van de Starterslening. 3. De aanvrager moet de woning waarvoor een Starterslening wordt verstrekt zelf gaan bewonen. Artikel 3 Budget 1. De raad van de gemeente Stadskanaal stelt jaarlijks het budget vast dat beschikbaar is voor het toekennen van Startersleningen. 2. Startersleningen worden alleen toegekend voor zover het vastgesteld budget hiervoor toereikend is. 3. Aanvragen, die in verband met het tweede lid niet kunnen worden toegekend, worden door het college afgewezen. Artikel 4 Deelnemingsovereenkomst Op deze verordening is van toepassing de deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Stadskanaal en SVn. Artikel 5 Bevoegdheid college 1. Het college is bevoegd, met inachtneming van het bepaalde in deze verordening, een Starterslening toe te kennen. 2. Het college stelt de hoogte van de Starterslening vast, met dien verstande dat de hoogte van de Starterslening maximaal 20% bedraagt van de verwervingskosten met een maximum van 30.000,00. De totale verwervingskosten kunnen niet meer bedragen dan het maximale bedrag volgens de, op het moment van offreren van de Starterslening, geldende actuele NHG-normen. 3. De Starterslening kan niet worden verstrekt indien Koopsubsidie BEW+ en/of een ander koopinstrument, (rente)kortings- of financiële regeling is toegekend. 4. Het college wijst, zo nodig op advies van SVn, een aanvraag Starterslening af, in geval er sprake is van stapeling met andere koopinstrumenten, (rente)kortings- of financiële regelingen, die strijdig zijn met de Starterslening en/of de belangen aantasten van aanvrager, NHG of eerste geldverstrekker. 5. Zowel de eerste hypotheek als de Starterslening moeten worden verstrekt met NHG. 6. Het college kan aan de toekenning van Startersleningen nadere voorschriften verbinden. Artikel 6 Procedure aanvraag en toekenning 1. Een aanvrager die, op grond van artikel 2 binnen het toepassingsbereik van de Starterslening valt, kan een SVn-aanvraagformulier Starterslening verkrijgen. 2. De verdere afhandeling en besluitvorming omtrent de aanvraag om een Starterslening vinden plaats in overeenstemming met de voorwaarden, procedures en uitvoeringsregels, zoals omschreven in artikel 8 van deze verordening. 3. Het college deelt de beslissing middels een toewijzings- of afwijzingsbesluit schriftelijk mee aan de aanvrager. Artikel 7 Afwijzen aanvraag/intrekken toewijzing 1. Het college wijst een aanvraag af of trekt een toewijzingsbesluit Starterslening in, indien: a. het budget niet toereikend is om de aanvraag te honoreren; b. er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen; c. de Starterslening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens; d. de koopovereenkomst van de betreffende eigen woning wordt ontbonden. 2. Bij de intrekking vordert het college de contante waarde van het al genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk terug, eventueel met de mogelijkheid van beslaglegging. 3. Indien bij overtreding van de bepalingen in deze verordening de aanvrager verschoonbaar is, kan het college besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten. 2
Artikel 8 Voorwaarden SVn Op een Starterslening zijn van toepassing: de "Algemene bepalingen voor geldleningen", "Productspecificaties Starterslening", "Procedures en Uitvoeringsregels Starterslening", "Productspecificaties Bouwkrediet" en "Toelichting op een Starterslening", zoals die op het moment van aanvragen zijn opgenomen in de dan geldende SVn Informatiemap, die deel uitmaakt van de Deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Stadskanaal en SVn dan wel door SVn worden uitgereikt aan de aanvrager voor het sluiten van de overeenkomst van geldlening. Artikel 9 Nadere regels Het college kan voor de uitvoering van deze verordening nadere regels vaststellen. Artikel 10 Hardheidsclausule Het college kan artikel 2, lid 2 buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover van toepassing gelet op het belang van de aanvrager leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard. Artikel 11 Inwerkingtreding 1. Deze verordening treedt in werking met ingang van 1 januari 2016. 2. Met de inwerkingtreding van de Verordening Starterslening Stadskanaal 2015 wordt de Verordening VROM Starterslening van 31 maart 2008 (geconsolideerde versie, geldig vanaf 11 februari 2010) ingetrokken. Artikel 12 Citeertitel Deze verordening kan worden aangehaald als "Verordening Starterslening gemeente Stadskanaal 2015". Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 21 september 2015. De raad de heer K. Willems raadsgriffier mevrouw B.A.H. Galama voorzitter JBe/ 3