NIBE-SVV 2012 OEFENEXAMEN WONINGFINANCIERING 1

NIBE-SVV 2012 OEFENEXAMEN WONINGFINANCIERING 1

1. De heer X wil het huis van de heer Y kopen. Op 1 februari bereikt X mondeling overeenstemming met de heer Y over deze transactie. Op 8 februari wordt door beide partijen het koopcontract getekend. Op 12 maart van datzelfde jaar passeren de koopakte en hypotheekakte bij de notaris. De hypotheekakte wordt op 13 maart ingeschreven in het kadaster. Op welke datum is sprake van een koopovereenkomst? A Op 8 februari. B. Op 12 maart. C. Op 13 maart. 2. Bij een appartementsrecht is sprake van een mede-eigendomsrecht op... (1)... en een exclusief gebruiksrecht op... (2)... Wat moet worden ingevuld voor (1) en (2)? N.B. Er is in dit geval GEEN sprake van een erfpachtrecht. (1) (2) A. het gehele gebouw het appartement. B. de grond het gebouw. C. het gehele gebouw en de grond het appartement. 3. De koper van een huis stort GEEN waarborgsom, maar laat een bankgarantie stellen. Welke zekerheid biedt zo n bankgarantie? A. De bank verklaart dat de koper de woning zal afnemen. B. De bank verklaart dat zij de afgesproken waarborgsom zal storten als de koper in gebreke blijft. C. De bank verklaart dat zij de betaling van de koopsom door de koper garandeert. 4. Hans en Anneke zijn op huwelijkse voorwaarden getrouwd, waarbij GEEN sprake is van gemeenschappelijk vermogen. Anneke koopt een woning. Hans sluit voor de financiering hiervan een hypothecaire lening bij zijn bank. De woning wordt op naam van Anneke in de registers ingeschreven. Wie is in dit geval hypotheekgever en wie kredietnemer? Hypotheekgever Kredietnemer A. Hans Hans. B. Anneke Hans. C. Hans Anneke. 5. Als een hypotheekgever een lening die gedekt wordt door een bankhypotheek, tussentijds wil verhogen tot de hoofdsom van inschrijving, A. wordt de op te nemen lening NIET ingeschreven in de openbare registers. B. moet hij de notaris inschakelen voor het maken van een nieuwe hypotheekakte. C. moet in alle gevallen een nieuw taxatierapport worden opgemaakt. NIBE-SVV 2012 2

6. Een klant verklaart op eerste verzoek van de bank hypotheek te zullen geven. Dit is een A. positieve hypotheekverklaring. B. negatieve hypotheekverklaring. C. hypothecaire volmacht voor de bank. 7. De heer Petrus laat op een stuk grond een huis voor zichzelf bouwen en gaat zijn huidige, hypothecair belaste woning verkopen. De volgende gegevens zijn bekend: Kostprijs kavel bouwgrond EUR 120.000,. Aanneemsom te bouwen woning inclusief kosten EUR 235.000,. Verwachte opbrengst huidige woning EUR 210.000,. Lopende hypothecaire lening van EUR 115.000,. Van de netto-opbrengst van de woning wil hij EUR 25.000, gebruiken voor verhuiskosten en inrichting. Hoe groot moeten de nieuwe hypothecaire lening en het overbruggingskrediet zijn? Hypothecaire lening Overbruggingskrediet A. EUR 260.000, EUR 70.000,. B. EUR 285.000, EUR 95.000,. C. EUR 285.000, EUR 70.000,. 8. De heer Mattheus heeft in 2012 een bruto maandinkomen van EUR 3.000,. Hij heeft recht op 8% vakantietoeslag en heeft een vaste eindejaarsuitkering van EUR 2.000,. Voor de financiering van zijn auto heeft hij een huurkoopovereenkomst gesloten, waarvoor hij maandelijks een termijnbedrag van EUR 250, betaalt. De heer Mattheus vraagt een hypothecaire lening onder NHG aan met een looptijd van 30 jaar en een rente van 6% voor tien jaar vast. Wat kan de heer Mattheus op basis van deze gegevens maximaal lenen met NHG? N.B.: Maak gebruik van de bijlage en rond af op hele euro's. A. EUR 125.827,. B. EUR 137.286,. C. EUR 178.967,. 9. Hieronder volgen twee beweringen over distributie. I. De intermediair, of tussenpersoon, verstrekt hypothecaire leningen. II. Een makelaar, via wie na aankoop van een woning meteen een hypothecaire lening kan worden gesloten, doet aan cross-selling. Wat is JUIST? A. Alleen I is juist. B. Alleen II is juist. C. I en II zijn juist. NIBE-SVV 2012 3

10. Welke van de onderstaande beweringen over de kapitaalverzekering eigen woning (KEW) is JUIST? A. De 15- en 20-jaarsvrijstellingen kunnen bij elkaar worden opgeteld. B. Een belastingplichtige kan meerdere keren volledig van de 20-jaarsvrijstelling gebruik maken. C. De fiscale vrijstelling is gemaximeerd tot de restant hoofdsom van de betreffende lening. 11. Welke van de onderstaande beweringen over de levenslange kapitaalverzekering bij overlijden is JUIST? A. De verzekering betaalt levenslang een periodieke uitkering uit aan de begunstigde. B. De verzekering vervalt als de verzekerde vóór de overeengekomen datum overlijdt. C. De verzekering komt NIET tot uitkering bij leven van de verzekerde op de in de polis genoemde einddatum. 12. Wat is normaal gesproken het gevolg als bij een spaarhypotheek (KEW of SEW) de door de geldnemer te betalen rente tussentijds stijgt? A. De verzekeraar/bank kan door de hogere rente met minder premie/inleg toe. B. Door de hogere rente zal het spaarsaldo hoger worden dan het verzekerd kapitaal. C. De stijging van de rentelast wordt volledig door de daling van de premielast gecompenseerd. 13. Wat houdt bij de inkomstenbelasting het begrip progressief tarief in? A. De belastingheffing is geïndividualiseerd. B. Er is sprake van één tarief voor alle inkomstencategorieën. C. Naarmate het inkomen stijgt, stijgt ook de belastingdruk. 14. Mevrouw Lucassen (alleenstaand, 31 jaar) heeft in 2012 een belastbaar loon van EUR 40.000,. Zij heeft op 1 januari 2012 een woning gekocht voor EUR 150.000, kosten koper. De bank verstrekt een hypothecaire lening van EUR 140.000,. De WOZ-waarde van de woning is EUR 115.000,, de executiewaarde is EUR 125.000,. Mevrouw Lucassen betaalt in 2012 de volgende kosten: overdrachtsbelasting 2%; transportkosten EUR 1.200, ; erfpachtcanon EUR 600, ; taxatiekosten t.b.v. financiering EUR 300, ; afsluitprovisie 1%; hypotheekkosten EUR 900, ; rente EUR 8.400,. Hoeveel bedraagt het inkomen uit werk en woning van mevrouw Lucassen over 2012? A. EUR 27.890,. B. EUR 28.190,. C. EUR 29.090,. NIBE-SVV 2012 4

15. Welke kosten zal een koper die een nieuwbouwwoning vrij op naam (v.o.n.) koopt zeker NIET hoeven te betalen? A. De kosten NHG. B. De notariskosten transportakte. C. De afsluitprovisie. 16. Hieronder volgen twee beweringen over de acceptatie van hypotheekaanvragen. I. De vaste lasten zijn een factor bij de bepaling van de maximale verstrekking. II. Een eenmalige subsidie kan van belang zijn bij acceptatie van een aanvraag. Wat is JUIST? A. Alleen I is juist. B. Alleen II is juist. C. I en II zijn juist. 17. Op basis waarvan wordt de verzekerde som van een opstalverzekering vastgesteld? A. De koopprijs. B. De WOZ-waarde. C. De herbouwwaarde. 18. Welke van de onderstaande regels maakt onderdeel uit van de Gedragscode hypothecaire financieringen? A. In de offerte moet de nominale rente worden vermeld. B. Financiers mogen tijdens de looptijd het rentetarief NIET wijzigen. C. De consument mag de lening tussentijds slechts gedeeltelijk aflossen. 19. Na het passeren van de hypotheekakte laat de notaris de geldnemer, in geval van nieuwbouw, de depotakte ondertekenen. Om welke soort van akte gaat het hier? A. Een onderhandse akte. B. Een authentieke akte. C. Een akte van levering. 20. Wat houdt een in de hypotheekakte opgenomen huurbeding in? A. De huurpenningen worden krachtens de akte verpand aan de hypotheeknemer. B. Het huurcontract wordt ontbonden voordat de woning executoriaal wordt verkocht. C. De woning mag zonder toestemming van de hypotheekhouder NIET worden verhuurd. NIBE-SVV 2012 5

21. Aan de hand van welk stuk uit het hypotheekdossier kan de hypotheeknemer nagaan wat de rangorde is van een hypotheek? A. De minute. B. Het kadastrale uittreksel. C. Het hypothecair uittreksel. 22. De geldgever mag bij een hypothecaire lening die onder NHG is verstrekt, overgaan tot executoriale openbare verkoop zodra de geldnemer een betalingsachterstand heeft van minstens A. 30 dagen. B. twee maanden. C. zeven maanden. 23. Van wie is, bij een gedwongen onderhandse verkoop, de toestemming nodig? A. Van de notaris. B. Van de echtgeno(o)t(e). C. Van de president van de rechtbank. 24. Bij een vaste hypotheek vindt doorhaling van de inschrijving plaats, als de A. looptijd is verstreken. B. hypothecaire lening volledig is afgelost. C. woning onderhands wordt verkocht. NIBE-SVV 2012 6

Antwoorden Woningfinanciering 1 1. A 2. C 3. B 4. B 5. A 6. A 7. C 8. B 9. B 10. C 11. C 12. A 13. C 14. C 15. B 16. C 17. C 18. A 19. A 20. C 21. C 22. C 23. C 24. B U dient 17 van de 24 vragen goed te hebben om te slagen. NIBE-SVV 2012 7

Feedback 1. A. Dit antwoord is juist. Bij de ondertekening van het koopcontract door beide partijen is er sprake van een koopovereenkomst. Passeren vindt plaats na de koopovereenkomst. Bij de inschrijving vindt in dit geval vestiging van de hypotheek plaats. 2. A. Dit antwoord is onjuist. Het gaat niet alleen om het gebouw. Het exclusief gebruiksrecht heeft geen betrekking op hele gebouw. Er is sprake van mede-eigendomsrecht van het geheel, exclusief gebruik van het appartement. 3. A. Dit antwoord is onjuist. De bank kan niet garanderen dat de koper de woning zal afnemen. B. Dit antwoord is juist. Hiervoor dient de garantie. De bank kan niet garanderen dat de koper de koopsom zal betalen. 4. A. Dit antwoord is onjuist. Hans is geen eigenaar en kan dus geen hypotheek geven. B. Dit antwoord is juist. Anneke geeft als eigenaar hypotheek en Hans sluit het krediet af. Hans is geen eigenaar en kan dus geen hypotheek geven. 5. A. Dit antwoord is juist. De lening valt immers onder de bestaande inschrijving van de bankhypotheek. Bij een bankhypotheek hoeft dit niet. Een taxatierapport zou nodig kunnen zijn, maar zeker niet altijd 6. A. Dit antwoord is juist. Dit is het rechtstreekse gevolg van een positieve hypotheekverklaring. Dit is juist een verklaring waarbij de klant belooft geen hypotheek te zullen geven. Voor een volmacht is een verklaring niet genoeg. NIBE-SVV 2012 8

7. A. Dit antwoord is onjuist. U vergeet het effect van de verhuiskosten. Er is minder overbruggingskrediet nodig door de verhuiskosten. De berekening is als volgt: Lening: EUR 12.000,- + EUR 235.000,- -/- EUR 210.000,- + EUR 115.000,- + EUR 25.000,- EUR 285.000,- Overbrugging: EUR 210.000,- -/- EUR 115.000,- -/- EUR 25.000,- EUR 70.000,-. 8. A. Dit antwoord is onjuist. U heeft de eindejaarsuitkering vergeten. B. Dit antwoord is juist. De berekening is als volgt: Bruto jaarinkomen: EUR 3.000,- x 12 = EUR 36.000,- Vakantietoeslag: EUR 36.000,- x 0,08 = EUR 2.880,- Jaarinkomen inclusief vakantietoeslag en eindejaaruitkering: EUR 36.000.- + EUR 2.880,- + EUR 2.000,- EUR 40.880,-. Voor financiering beschikbaar bij 6%: Op jaarbasis: EUR 40.880,- x 31,5% = EUR 12.877,- Op maandbasis: EUR 12.877,- : 12 = EUR 1073,- Na aftrek van maandelijks huurkoopbedrag: EUR 1.073,- -/- EUR 250,- EUR 823,10. Maximale lening: EUR 823,10 x 166,7916 (annuïteitenfactor) = EUR 137.286,-. U heeft de autofinanciering vergeten. 9. A. Dit antwoord is onjuist. De intermediair bemiddelt alleen en verstrekt niet. B. Dit antwoord is juist. De intermediair bemiddelt alleen. De makelaar die ook bemiddelt in hypotheken, doet aan cross-selling. De makelaar die ook bemiddelt in hypotheken, doet aan cross-selling. NIBE-SVV 2012 9

10. A. Dit antwoord is onjuist. Dit is juist niet mogelijk. Dit kan maar één keer in iemands leven. De maximumvrijstelling wordt bepaald door de restanthoofdsom en het wettelijk maximum. 11. A. Dit antwoord is onjuist. Een kapitaalverzekering geeft geen periodieke uitkering. De verzekering is levenslang. De verzekering komt pas tot uitkering bij overlijden. 12. A. Dit antwoord is juist. Daarom gaat de inleg/premie omlaag. Het spaarsaldo wordt niet hoger dan het verzekerd kapitaal. De premielast stijgt niet. 13. A. Dit antwoord is onjuist. Dat heeft niets met het progressief tarief te maken. Er zijn juist verschillende tarieven. Het tarief stijgt (in stappen) mee met het inkomen. 14. A. Dit antwoord is onjuist. U heeft de transportkosten abusievelijk ook in aftrek gebracht. U heeft de hypotheekkosten of de canon en de taxatiekosten vergeten. De berekening is als volgt: EUR 40.000,- -/- EUR 600,- -/- EUR 300,- -/- EUR 1.400,- -/- EUR 900,- -/- EUR 8.400,- + EUR 690,- EUR 29.090,- 15. A. Dit antwoord is onjuist. Deze kosten is hij mogelijk verschuldigd. B. Dit antwoord is juist. Deze kosten worden door de verkoper betaald. Deze kosten is hij zeer waarschijnlijk verschuldigd. NIBE-SVV 2012 10

16. A. Dit antwoord is onjuist. Een eenmalige subsidie kan de doorslag geven bij de acceptatie. De vaste lasten zijn van invloed op de maximale verstrekking. Een eenmalige subsidie kan de doorslag geven bij de acceptatie. De vaste lasten zijn van invloed op de maximale verstrekking. 17. A. Dit antwoord is onjuist. De koopprijs houdt maar deels verband met de kosten voor herbouw. De WOZ-waarde is meestal hoger dan de kosten voor herbouw. De herbouwwaarde is waar het bij een opstalverzekering om gaat. 18. A. Dit antwoord is juist. Dit is een verplichting uit de GHF. Dat mag wel, na afloop van een rentevaste periode. Hij mag ook geheel aflossen. In sommige gevallen zijn dan kosten verschuldigd. 19. A. Dit antwoord is juist. De depotakte is een onderhandse akte. Er komt geen notaris aan te pas. De maandtermijn is niet gekoppeld aan het uitstaand saldo. 20. A. Dit antwoord is onjuist. Dit is geen onderdeel van het huurbeding. Dat is niet de inhoud van het huurbeding. Het gaat om de toestemming vooraf door de hypotheekhouder. 21. A. Dit antwoord is onjuist. De minute geeft geen informatie over andere hypotheekhouders. In het kadastrale uittreksel kun je niet de rangorde van hypotheekhouders terugvinden. De rangorde blijkt uit het hypothecair uittreksel. 22. A. Dit antwoord is onjuist. De termijn is langer. De geldnemer krijgt meer tijd. Pas na zeven maanden kan worden overgegaan tot gedwongen verkoop. NIBE-SVV 2012 11

23. A. Dit antwoord is onjuist. De notaris geeft hiervoor geen toestemming. De echtgenoot kan hierop geen invloed uitoefenen. De president geeft hiervoor toestemming. 24. A. Dit antwoord is onjuist. Dan zou de hypotheek ook zonder betaling vervallen. B. Dit antwoord is juist. Na volledige aflossing kan doorhaling plaatsvinden. Dan moet natuurlijk wel eerst worden afgelost, bijvoorbeeld uit de opbrengst. NIBE-SVV 2012 12