Taxatie-instructie Koopstart 1 april 2015 1. Inleiding Deze instructie is bestemd voor de situatie dat de woningcorporatie of projectontwikkelaar eigenaar is van de grond en ten behoeve van Koopstart een recht van erfpacht vestigt. Koopstart is niet toepasbaar in de situatie dat de woningcorporatie een gemeentelijk recht van erfpacht heeft 1. 1.1. Gebruik van de taxatie-instructie Deze taxatie-instructie is bedoeld voor taxateurs die in opdracht van een woningcorporatie/ontwikkelaar een taxatierapport opstellen ten behoeve van een verkoop met Koopstart of van de vaststelling van het vergoedingsbedrag bij levering van de bloot eigendom (zie verder par. 1.3). De opdrachtgever kan deze taxatie-instructie bij de opdracht aan de taxateur voegen. Bij de te valideren taxatie wordt gebruik gemaakt van het meest recente model Taxatierapport transactie woonruimte (professionele opdrachtgever). Van dit model zijn twee varianten: voor een individuele en een complexgewijze taxatie. Wanneer gesproken wordt over het model worden beide varianten bedoeld. Voor een correcte en transparante taxatie ten behoeve van Koopstart zijn enkele aanpassingen en uitbreidingen van dit model nodig. Als achtergrond bij deze taxatie-instructie is de Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopstart beschikbaar. 1.2. Twee modellen taxatierapporten Met ingang van 1 april 2013 zijn er twee modellen 2 voor taxatierapporten voor een gevalideerde taxatie van een woning die met Koopstart wordt verkocht of teruggekocht: A. Taxatierapport transactie woonruimte individueel (professionele opdrachtgever) B. Taxatierapport transactie woonruimte complex (professionele opdrachtgever) De taxateur gebruikt de meest recente versie van het model. De twee modellen zijn uitgebracht onder auspiciën van Stichting Taxaties en Validaties (STenV). Indien het taxatierapport wordt gevalideerd door een door STenV erkend validatie-instituut, geldt het volgende: Er is voldaan aan de voorwaarden in de Erfpacht- en Koopstartbepalingen. Het rapport kan worden gebruikt bij de verantwoording door corporaties van de verkoop van huurwoningen, zoals bedoeld in de Circulaire verkoop corporatiewoningen (MG 2013-02) van het ministerie van BZK. Het model voor individuele taxatie (A) is altijd te gebruiken. Het model voor complexgewijze taxatie (B) kan alleen worden gebruikt verkoop van bij nieuwbouwwoningen. Bij nieuwbouw is er dus de keuze tussen: 1 indien in een later stadium Koopstart ook mogelijk is bij woningen op gemeentelijk erfpacht, komt hiervoor een afzonderlijke taxatie-instructie. 2 Het rapportmodel financiering woonruimte is sinds 1 april 2013 alleen te gebruiken voor de taxatie t.b.v. financiering (zie ook par. 3.2), niet meer voor verkoop en terugkoop. Taxatie-instructie Koopstart 1 april 2015 1
een individueel rapport per woning (A); een complexgewijs rapport voor (een deel van) het nieuwbouwcomplex (B). 1.3. Koopstart en taxatie Bij Koopstart verkoopt een woningcorporatie of ontwikkelaar een woning met een korting op de getaxeerde marktwaarde. De corporatie/ontwikkelaar levert dan een recht van erfpacht. De koper is verplicht om, bij afname van het bloot eigendom, een vergoedingsbedrag te betalen aan de corporatie/ontwikkelaar. Onderdeel van dit vergoedingsbedrag is een aandeel van de corporatie/ontwikkelaar in de waardeontwikkeling, zowel positief als negatief. Ook bij de vaststelling van de waardeontwikkeling speelt de getaxeerde marktwaarde een rol. Zie voor een uitgebreide beschrijving de toelichting, par. A.1. Bij alle taxaties wordt de aanwezigheid van de Erfpacht- en Koopstartbepalingen buiten beschouwing gelaten (Erfpacht- en Koopstartbepalingen art. 3.1 lid 4). Er wordt bij de taxatie dus geen rekening gehouden met een eventueel positief of negatief effect van de Erfpacht- en Koopstartbepalingen op de marktwaarde. In het taxatierapport maakt de taxateur hier melding van onder N. (nadere mededelingen). Taxatie-instructie Koopstart 1 april 2015 2
2. Taxatie-instructie In dit hoofdstuk wordt beschreven: welke aspecten gelden bij een taxatie ten behoeve van Koopstart, als extra eisen bovenop het model taxatierapport; waar dienen bepaalde tekstblokken te worden toegevoegd. Er zijn meerdere momenten waarop bij Koopstart taxatie aan de orde is: a. verkoop van een bestaande woning, b. verkoop van een nieuwbouwwoning; c. vaststelling van het vergoedingsbedrag bij levering van de bloot eigendom; d. financiering van de door de koper gekochte Koopstartwoning. De taxaties onder a, b en c houden rechtstreeks verband met Koopstart. Deze taxatie-instructie behandelt de taxaties ten behoeve van deze drie situaties. Daarnaast geven we aan het eind, in par. 3.2, enkele aandachtspunten voor de taxatie ten behoeve van financiering. 2.1. Vereisten taxatie algemeen De taxatie wordt verantwoord door een vergelijking met tenminste drie referentieobjecten uit de modelmatige rapporten en/of door de taxateur zelf aangereikt. Aanvullend op de validatie-eisen is in de Erfpacht- en Koopstartbepalingen vastgelegd dat bij de referentieobjecten geen woningen mogen zijn waarbij de transactieprijs uitsluitend was gebaseerd op een door taxatie vastgestelde waarde en er dus geen vrije prijsvorming is geweest. Zodoende komen onder meer eerder verkochte Koopstart-, Koopgarant- of Koopcomfortwoningen niet in aanmerking als referentieobject (zie verder de Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopstart, par. A.4). In de validatie-eisen voor het taxatierapport is bepaald dat de referentieobjecten niet mogen zijn verkocht door een niet-natuurlijk persoon (de kadastrale gegevens bevatten een kenmerk waaruit dit valt te constateren). Hiermee zijn onder meer alle door corporaties en ontwikkelaars verkochte woningen uitgesloten als referentieobject. Er is dan echter nog niet voldaan aan de voorwaarde in de Erfpacht- en Koopstartbepalingen, omdat bij terugverkopen (die bijvoorbeeld voorkomen bij Koopgarant en Koopstart) de verkopende partij een natuurlijk persoon is. De taxateur dient daarom aan de hand van de eigen lokale marktkennis en/of informatie van de opdrachtgever de referentieobjecten te verwijderen waarbij geen sprake was van vrije prijsvorming. 2.2. Taxatie bij verkoop (bestaand en nieuwbouw) 1. In hoofdstuk B.2. van het taxatierapport wordt vermeld dat Verkoop onder Voorwaarden van toepassing is, met als variant: Koopstart. 2. In hoofdstuk C.a. wordt vermeld: het bepalen van de prijs bij: verkoop 3. In hoofdstuk D. wordt vermeld: Bij het eerste gedachtestreepje wordt vermeld: Marktwaarde. Bij het tweede gedachtestreepje wordt niets vermeld. 4. In hoofdstuk G.2. wordt de feitelijke juridische situatie vermeld op het moment van de taxatie: volle eigendom van de grond c.q. volle eigendom van het appartementsrecht c.q. het Taxatie-instructie Koopstart 1 april 2015 3
complex. 5. In hoofdstuk N. wordt vermeld: Indien bij het verstrekken van de taxatie-opdracht bekend is dat verkocht zal gaan worden met Koopstart: - De aanwezigheid van de Erfpacht- en Koopstartbepalingen die van toepassing zullen zijn op het te vestigen recht van erfpacht is bij de taxatie buiten beschouwing gelaten. De in dit rapport vastgestelde marktwaarde kan daarmee dus gelijkgesteld worden aan de marktwaarde bij volle eigendom. Indien bij het verstrekken van de taxatie-opdracht de opdrachtgever en / of de koper nog geen keuze gemaakt heeft voor een contractvorm, maar Koopstart één van de mogelijkheden is: - Indien een recht van erfpacht wordt gevestigd waarop de Erfpacht- en Koopstartbepalingen van toepassing worden verklaard, geldt het volgende: De aanwezigheid van de Erfpacht- en Koopstartbepalingen die van toepassing zullen zijn op het te vestigen recht van erfpacht is bij de taxatie buiten beschouwing gelaten. De in dit rapport vastgestelde marktwaarde kan daarmee dus gelijkgesteld worden aan de marktwaarde bij volle eigendom. 2.3. Taxatie bij verkoop van bestaande woning aan huurder Wanneer de woningcorporatie een bestaande woning verkoopt aan de zittende huurder, kan de corporatie in aanvulling op het voorgaande (paragraaf 2.2) in de opdracht vermelden dat ook de marktwaarde van de woning zonder van de door de huurder aangebrachte verbeteringen moet worden vastgesteld. Zie hierover verder de Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopstart, par. B.1. Is dit het geval dan geldt het volgende: 1. In hoofdstuk D. wordt vermeld: - Bij het eerste gedachtestreepje wordt vermeld: Marktwaarde. Ter toelichting het volgende: Deze waarde is inclusief de door de huurder aangebrachte verbeteringen. Een beschrijving van deze verbeteringen volgt in Hoofdstuk N (N.B. deze toelichtende tekst hoeft niet in het rapport te worden opgenomen). - Daarnaast wordt bij het volgende gedachtestreepje vermeld: Marktwaarde met als bijzonder uitgangspunt: exclusief de door de huurder bevoegdelijk aangebrachte verbeteringen. 2. In hoofdstuk N worden de eventuele verbeteringen vermeld die de huurder heeft aangebracht. Tevens wordt vermeld dat de (eventuele) waarde hiervan niet is meegenomen in de in hoofdstuk D vermelde Marktwaarde met als bijzonder uitgangspunt: exclusief de door de huurder bevoegdelijk aangebrachte verbeteringen. De (eventuele) waarde van deze door de huurder aangebrachte verbeteringen wordt niet vermeld in hoofdstuk N. Taxatie-instructie Koopstart 1 april 2015 4
2.4. Taxatie nieuwbouwwoning Nieuwbouwwoningen zijn, conform de Erfpacht- en Koopstartbepalingen, woningen die: nog gebouwd gaan worden; in aanbouw zijn; of: die zijn opgeleverd maar nog niet in gebruik zijn genomen. Voor de taxatie zijn er op grond van de Erfpacht- en Koopstartbepalingen twee mogelijkheden: een individueel rapport per woning; een complexgewijs rapport voor (een deel van) het nieuwbouwcomplex. In alle gevallen geldt voor de taxatie bij nieuwbouw het volgende: De taxateur stelt de waarde vast als ware de woning reeds opgeleverd. De taxateur gaat uit van de afgebouwde woning, ook al is deze nog in aanbouw. Indien de woning nog in aanbouw is, ligt de waardepeildatum dus vóór de opleverdatum. De waardeontwikkeling tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de oplevering is daarmee (in positieve en negatieve zin) voor risico van de koper. De taxatie mag op het moment van sluiten van de koopovereenkomst niet ouder zijn dan zes maanden. Bij nieuwbouw is dit een bijzonder aandachtspunt. Eventueel is in de loop van het verkoopproces een nieuwe taxatie nodig. Indien vanaf tekening wordt getaxeerd kunnen uiteraard geen foto s worden bijgevoegd. Wel bevat het rapport, indien het complex nog gebouwd moet worden of in aanbouw is, in ieder geval foto s van de locatie van het complex en artist impressions of bouwtekeningen die zijn ontvangen van de opdrachtgever. Specifieke eisen bij taxatie bestaande woning t.b.v. vaststelling van het vergoedingsbedrag bij levering van de bloot eigendom 1. In hoofdstuk B.2. van het taxatierapport wordt vermeld dat Verkoop onder Voorwaarden van toepassing is, met als variant: Koopstart. 2. In hoofdstuk C.a. wordt vermeld: het bepalen van de waardeontwikkeling als onderdeel van de vaststelling van het vergoedingsbedrag bij levering van de bloot eigendom. 3. In hoofdstuk D. wordt vermeld: Bij het eerste gedachtestreepje: Marktwaarde. 4. In hoofdstuk G.2. wordt de feitelijke juridische situatie vermeld op het moment van de taxatie: een eeuwigdurend recht van erfpacht, waarbij de canon eeuwigdurend is afgekocht. 5. In hoofdstuk N. wordt vermeld: De aanwezigheid van de Erfpacht- en Koopstartbepalingen die van toepassing zijn op het recht van erfpacht is bij de taxatie buiten beschouwing gelaten. De in dit rapport vastgestelde marktwaarde kan daarmee dus gelijkgesteld worden aan de marktwaarde bij volle eigendom. Taxatie-instructie Koopstart 1 april 2015 5
3. Enkele bijzondere situaties 3.1. Geschillenregeling en hertaxatie Indien een taxatierapport wordt opgesteld ten behoeve van de geschillenregeling zoals bedoeld in art. 8.3 van de Erfpacht- en Koopstartbepalingen of ten behoeve van een hertaxatie zoals bedoeld in art. 9.3 van de Erfpacht- en Koopstartbepalingen, stelt de voorzitter van de drie nieuw benoemde taxateurs die de taxatie gezamenlijk uitvoeren het rapport op en laat dit rapport valideren. In Hoofdstuk N. van het taxatierapport wordt vermeld dat de taxatie ten behoeve van de geschillenregeling of de hertaxatie is uitgevoerd, welke twee andere taxateurs ook hebben getaxeerd en dat de drie taxateurs gezamenlijk de waarde hebben vastgesteld. Deze twee taxateurs verklaren in een bijlage die door hen is ondertekend en bij het rapport wordt gevoegd, dat zij instemmen met de volledige inhoud van het taxatierapport zoals deze door de voorzitter is opgesteld. 3.2. Taxatierapport t.b.v. financiering Wanneer in opdracht van de koper een taxatie wordt uitgevoerd t.b.v. financiering, wordt gebruik gemaakt van het model Taxatierapport financiering woonruimte. Er dient rekening te worden gehouden met de juridische situatie (Hoofdstuk G) zoals deze zal zijn ná transport: een eeuwigdurend recht van erfpacht met eeuwigdurend afgekochte canon. Bij de bepaling van de waarde wordt de aanwezigheid van de Erfpacht- en Koopstartbepalingen buiten beschouwing gelaten. Voor de waarde van het hypothecaire onderpand is immers niet alleen de marktwaarde van belang maar ook de hoogte van vergoedingsbedrag dat de erfpachter te zijner tijd aan de woningcorporatie/ontwikkelaar dient te betalen bij afname van de bloot eigendom. Deze prijs wordt berekend aan de hand van de regels die hiervoor gelden in de Erfpacht- en Koopstartbepalingen, volgens welke de marktwaarde wordt vastgesteld zónder dat rekening wordt gehouden met de aanwezigheid van de Erfpacht- en Koopstartbepalingen (zie par. 2.1). Op het moment van verkoop is het vergoedingsbedrag gelijk aan de korting en is de waarde van het hypothecaire onderpand dus gelijk aan de uitgifteprijs (d.w.z. de marktwaarde min de koperskorting). Taxatie-instructie Koopstart 1 april 2015 6