15 Kwartaal 4
Nederland 2015 kwartaal 4 Een uitgave van Dynamis B.V. Copyright 2016 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Afdeling Research Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht dynamis@dynamis.nl 030 767 03 90 2 Nederland - januari 2016
1. Inleiding In het kwartaalbericht Nederland worden de laatste ontwikkelingen op de woningmarkt voor de bestaande bouw in kaart gebracht. Dit gebeurt volgens een vast concept waarin vraag, aanbod, looptijd en prijs samen een dynamisch beeld van de markt geven. In deze uitgave staan de ontwikkelingen in het vierde kwartaal van 2015 centraal. voorziet iedereen die geïnteresseerd is in de Nederlandse woningmarkt van informatie. Dit wordt gedaan door middel van heldere cijfers en bondige tekstuele uitleg. De gebruikte data in deze rapportage betreffen een combinatie van data. Deze zijn verzameld door Dynamis Research en de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Vervolgens zijn deze data bewerkt volgens een statistische standaardmethode. In deze Nederland wordt uitgebreid ingegaan op de landelijke woningmarktcijfers. Daarnaast is door Dynamis voor zes regio s een verdieping en actualisatie gemaakt van de lokale woningmarkt. Naast een analyse over de bestaande woningmarkt wordt in deze regionale publicaties ook gerapporteerd over de nieuwbouwmarkt. Hierbij wordt per nieuwbouwproject ingegaan op verkoopaantallen, woningtypologie en prijspeil. De regionale kwartaalrapportages Apeldoorn, Arnhem, Breda, Den Haag, Enschede en Hengelo zijn separaat te verkrijgen via onze website of de desbetreffende Dynamis partner. Wilfred van der Neut In het vierde kwartaal zijn in totaal 47.539 woningen verkocht, dit ligt 11% hoger dan vorig jaar en is het hoogste aantal transacties in vergelijking tot de andere kwartalen in 2015. Gelet op het transactievolume en de woningprijsstijging (4,6%) kan het afgelopen jaar worden omgeschreven als een goed jaar voor de woningmarkt. Wel zijn er duidelijke regionale verschillen in de mate van herstel op de woningmarkt. Ook voor aankomend jaar staan de belangrijkste indicatoren op groen. Zo vormen het economisch herstel, de historisch lage hypotheekrente, de geprognosticeerde werkgelegenheidsgroei en koopkrachtontwikkeling een goede voedingsbodem voor een gunstig jaar op de woningmarkt. Naar verwachting zal het aantal transacties in 2016 uitkomen op 185.000 tot 195.000. Dit betekent een licht stijging van maximaal 5% ten opzichte van 2015. Frank Verwoerd Er zijn enkele belangrijke factoren te benoemen die de dynamiek op de woningmarkt kunnen beïnvloeden. De belangrijkste factor ligt in het feit dat het aanbod van woningen in stedelijke gebieden in rap tempo terugloopt. Bij onvoldoende aanbod kan dit het vraagpotentieel negatief beïnvloeden. Onvoldoende aanbod en bovenmatige prijsstijgingen leiden ertoe dat een deel van de vraag niet tot uiting komt, doordat huishoudens niet voldoende inkomen genieten om een financiering rond te krijgen voor een nieuwe woning. Enerzijds kan dit leiden tot uitstel van een woningaankoop, anderzijds tot een verschuiving van de woningvraag. Indien de gewenste woning niet haalbaar blijkt, zal een deel van de huishoudens op zoek gaan naar een woning die wel binnen het budget ligt op een andere locatie. Andere, minder waarschijnlijke factoren, zijn een stijging van de hypotheekrente en tegenvallende economische cijfers die het sentiment op de woningmarkt kunnen beïnvloeden. Mochten er vragen zijn naar aanleiding van de rapportage, dan staan wij u graag te woord. Drs. ing. Wilfred van der Neut MRE Directeur Dynamis B.V. Frank Verwoerd MSc Researcher Manager Dynamis B.V. 3 Nederland - januari 2016
Inhoudsopgave 1. Inleiding 3 2. Marktbeschrijving bestaande bouw 5 Markt wordt in rap tempo krapper 5 Wederom piek in het aantal verkopen 6 Looptijd van te koop staande woningen stabiliseert 7 Woningmarktratio vooral in stedelijke regio s hoog 7 Vraagprijzen stabiel, vraagprijzen steeds vaker ook koopprijs 8 Verkoopprijzen stijgen in 2015 met 4,6% 8 Verwachting Verwachtingen 2016: blijft de woningmarkt overal nog betaalbaar? 9 Samenvatting 10 Definities 11 4 Nederland - januari 2016
2. Marktbeschrijving bestaande bouw Markt wordt in rap tempo krapper Het aanbod van beschikbare koopwoningen is in het vierde kwartaal gedaald naar 183.500 woningen ten opzichte van 192.000 in het derde kwartaal. Ten aanzien van 1 januari 2015 betekent dit een aanboddaling van 12% en het is daarmee de sterkste aanboddaling sinds de crisis. Dit wijst erop dat minder nieuw aanbod wordt gecreëerd ten opzichte van het maandelijkse aantal verkopen. Dit bevestigt het beeld dat de keuze voor consumenten in de aanschaf van een nieuwe woning in een rap tempo krapper wordt. Zo is de mediane looptijd voor de aanschaf van een koopwoning in Amsterdam teruggelopen tot 22 dagen en ligt de woningmarktratio op jaarbasis op 4,4. Dit houdt in dat bijna 4,5 keer zoveel woningen in een jaar zijn verkocht dan dat aan het einde van deze periode nog beschikbaar zijn. In bijvoorbeeld Veendam ligt dit anders, hier ligt de mediane looptijd nog op 196 dagen en ligt de woningmarktratio op jaarbasis op 0,3. In Veendam zijn derhalve nog drie maal zoveel woningen beschikbaar dan dat er jaarlijks worden verkocht. Voorts valt op dat met name het nieuwere aanbod sneller verkoopt. Landelijk is de aanboddaling het sterkst onder appartementen, hier is een daling van 18% op jaarbasis genoteerd. Tussen-, hoek- en twee-ondereen-kapwoningen kennen een aanboddaling van 11%. De daling is nog beperkt zichtbaar bij vrijstaande woningen, hier ligt de daling op 7%. De verklaring hiervoor ligt in het feit dat in relatieve zin meer vrijstaande woningen in perifere gebieden gelegen zijn, waar het herstel op de woningmarkt achterblijft bij het landelijk gemiddelde herstel. In totaal staan op 1 januari 2016 circa 183.500 woningen te koop. Dit is een daling van ruim 4% ten opzichte van het derde kwartaal in 2015. Het aanbod betreft 46.000 appartementen (-7%), 38.500 tussenwoningen (-3%), 15.000 hoekwoningen (-3%), 26.500 twee-onder-een-kapwoningen (-3%) en 57.000 vrijstaande woningen (-4%). Aanbod (in aantal woningen) 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 Appartementen Tussenwoningen Hoekwoningen Twee-onder-een-kapwoningen Vrijstaande woningen 5 Nederland - januari 2016
Wederom piek in het aantal verkopen In totaal zijn in het vierde kwartaal 47.539 woningen verkocht. Dit betekent een stijging van 11% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2014. Het huidige niveau betekent ook een nieuw kwartaalrecord sinds de crisis. Op jaarbasis zijn in totaal 168.500 verkochte woningen geregistreerd. Dit is een stijging van 17,5% ten opzichte van 2014. De verkoopstijging was het hoogst bij appartementen. Dit is voor een belangrijk deel te verklaren door samenstellingseffecten. Zo zijn er navenant meer appartementen te vinden in stedelijke gebieden, waar juist het aantal woningverkopen het sterkst is gestegen. Waar de voorgaande jaren in de laatste maanden van het jaar een run op de woningmarkt ontstond door de stevige veranderingen omtrent de financieringcondities, lijkt dat dit jaar niet de belangrijkste reden te zijn voor de stijging in het aantal verkopen. Ook dit jaar zijn op 1 januari weer enkele wijzigingen doorgevoerd omtrent de financierbaarheid van een woning, maar deze maatregelen lijken aanzienlijk minder ingrijpend te zijn dan voorgaande jaren. De belangrijkste pushfactoren van de groei van het aantal verkopen in het laatste kwartaal zijn vooral de historisch lage rente, het positieve consumentenvertrouwen en het verbeterde perspectief op de economie en de arbeidsmarkt. Ondanks het feit dat de financieringsmaatregelen in 2016 een minder groot negatief effect sorteren op de woningmarkt, heeft het wel degelijk negatieve gevolgen voor met name eenverdieners met een inkomen lager dan 40.000. Voor deze groep huishoudens daalt de maximale hypotheek met 2 tot 8% in verhouding tot 2015. De verlaging van de maximale hypotheek komt bovenop de eerder doorgevoerde verlagingen. Bij deze groep huishoudens kan deze (extra) verlaging er toe leiden dat ze de aankoop uitstellen en extra sparen alvorens zij tot een aankoop overgaan of een kwalitatief mindere woning aanschaffen. Schrijnend is dat juist deze groep huishoudens ook in andere woningmarktsegmenten niet gemakkelijk aan een woning kan komen. Zo krijgen deze huishoudens binnen de sociale huur te maken met wachtlijsten, terwijl het aanbod in het middeldure huursegment, ondanks de nodige ontwikkelingen, nog beperkt blijft. Voorts betaalt men in de middeldure huursector op dit moment veelal meer voor de woning dan dat men zou betalen binnen de koopsector. Uit het oogpunt van een gezonde financiële huishouding kunnen derhalve ook vraagtekens worden gezet bij deze ontwikkeling. Een huishouden wordt immers gedwongen uit te wijken naar een ander woningsegment, waarbij de maandlasten hoger kunnen liggen dan in de koopsector. Verkopen (in aantal woningen) 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 Appartementen Tussenwoningen Hoekwoningen Twee-onder-een-kapwoningen Vrijstaande woningen 6 Nederland - januari 2016
Looptijd van te koop staande woningen stabiliseert De mediane looptijd voor de verkoop van een woning bedroeg in het vierde kwartaal 85 dagen. Dit is vergelijkbaar met het vorige kwartaal. Afgelopen jaar is de mediane looptijd, voordat een woning is verkocht, gestaag gedaald van 117 dagen naar 85 dagen. De relatieve daling is het sterkste bij appartementen, tussenwoningen en hoekwoningen. Bij deze typen woningen ligt de looptijd rond de 70 dagen, ofwel ruim twee maanden. Ook bij twee-onder-een-kap woningen en vrijstaande woningen is een duidelijke daling zichtbaar. Hier bevindt de looptijd zich echter nog boven de drie maanden. Voor twee-onder-eenkapwoningen geldt een mediane looptijd van 101 dagen, terwijl vrijstaande woningen de langste looptijd kennen, te weten 183 dagen. Woningmarktratio vooral in stedelijke regio s hoog In telkens meer regio s is sprake van een krappere woningmarkt. Dit komt tevens tot uiting in de woningmarktratio op kwartaalbasis. De woningmarktratio geeft de verhouding weer tussen het aantal verkopen in een bepaalde periode en het aanbod aan het eind van die periode. Aan het einde van het vierde kwartaal is een woningmarktratio genoteerd van 26%. Dit geeft aan dat bij elke verkoop nog circa vier woningen in aanbod staan. Vorig kwartaal waren dit nog vijf woningen per verkoop. Kopersmarkt verandert in een verkopersmarkt Woningmarktratio op jaarbasis (gemeenteniveau) Op basis van de ontwikkeling van de woningmarktratio valt af te lezen dat de krapte vooral doorzet in stedelijke regio s. Hier is sprake van een sterk stijgend aantal verkopen, terwijl in verhouding minder nieuw aanbod aan de markt wordt toegevoegd. Als naar de woningmarktratio op jaarbasis wordt gekeken, is zichtbaar dat snel krapte ontstaat in de Randstad en enkele stedelijke gebieden buiten de Randstad. In deze gebieden kan intussen gesproken worden van een verkopersmarkt, welke wordt gekenmerkt door bovengemiddelde prijsstijgingen, teruglopende verkooptijden en een dalend aanbod. Zo ligt de woningmarktratio in Utrecht op jaarbasis boven de drie. Dit houdt in dat jaarlijks ruim drie keer meer woningen worden verkocht dan dat er op dit moment in aanbod staan. Buiten deze regio s is nog steeds sprake van een ruime markt. Dit gaat gepaard met langere mediane looptijden, beperkte prijsstijging of zelfs nog een daling van de woningprijzen. Hier is de (inhaal)vraag aanzienlijk beperkter, waardoor de vraag gemakkelijk is op te vangen door het ruime aanbod. De toekomst moet uitwijzen in hoeverre hier sprake is van een structureel ruime markt of dat ook hier sprake is van een conjunctureel effect. Zeker in gebieden waar de huishoudensontwikkeling zich in de toekomst neergaand beweegt, lijkt krapte op de markt ook op langere termijn niet meer terug te komen en zal terughoudend moeten worden omgegaan met nieuwbouwuitbreidingen om negatieve externe effecten te voorkomen. In regio s waar de krapte juist toeneemt, is nieuw aanbod noodzakelijk om de betaalbaarheid van de woningmarkt te kunnen blijven garanderen. 0-1 2-3 1-2 > 3 7 Nederland - januari 2016
Looptijden (in dagen) 300 250 200 150 100 50 Appartementen Tussenwoningen Hoekwoningen Twee-onder-een-kapwoningen Vrijstaande woningen Vraagprijzen stabiel, vraagprijzen steeds vaker ook koopprijs De mediane vraagprijs van de in aanbod staande woningen is stabiel gebleven ten opzichte van het vorige kwartaal op 229.500. Alleen hoekwoningen kennen een lichte vraagprijsstijging (0,9%) ten aanzien van vorig kwartaal. Een stabiele vraagprijs en een stijgende transactieprijs impliceert dat de onderhandelingsruimte kleiner wordt. Dit wordt ook bevestigd vanuit de cijfers, de onderhandelingsruimte ligt in het vierde kwartaal op 3,7%. Ten aanzien van vorig jaar betekent dit een daling van 0,7%. Ook hier zijn duidelijke verschillen merkbaar. Op regionaal, lokaal en zelfs op wijk- en buurtniveau is een sterke differentiatie zichtbaar. Zo kent de provincie Utrecht een mediaan verschil tussen vraagprijs en transactieprijs van 3%, terwijl de binnenstad van Utrecht een verschil kent van 1% over heel 2015. In de binnenstad van Amsterdam is inmiddels geen verschil meer tussen de vraagprijs en de koopprijs. Hier komt de mediane onderhandelingsruimte uit op 0%. Verkoopprijzen stijgen in 2015 met 4,6% Naast een sterke stijging in het transactievolume heeft de toegenomen vraag over heel 2015 ook geleid tot een sterke prijsstijging. Verkoopprijzen zijn op jaarbasis met 4,6% gestegen. In navolging op het jaar 2014 (+4%) betekent dit een stevig herstel dat ook belangrijke positieve gevolgen kent voor huishoudens die vanwege een onderwaarde op de hypotheek tot op heden lastig een volgende stap konden maken in hun wooncarrière. Een belangrijk verschil met 2014 is dat in 2015 de prijsstijging meer over de gehele breedte in het land merkbaar was. In 2014 beperkte de stijging zich vooral tot de stedelijke regio s, terwijl in de loop van 2015 ook duidelijk herstel en een lichte stijging is waar te nemen in de overige regio s. Verkoopprijzen (in ) 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 Appartementen Tussenwoningen Hoekwoningen Twee-onder-een-kapwoningen Vrijstaande woningen 8 Nederland - januari 2016
Verwachting 2016: blijft de woningmarkt overal nog betaalbaar? Ook voor aankomend jaar zijn de verwachtingen voor de woningmarkt positief. Alle bepalende indicatoren tonen een positief beeld. Zo vormen het economisch herstel, de historisch lage hypotheekrente, de geprognosticeerde werkgelegenheidsgroei en koopkrachtontwikkeling een goede voedingsbodem voor een gunstig jaar op de woningmarkt. Naar verwachting zal het aantal transacties in 2016 uitkomen op 185.000 tot 195.000. Hiermee komt het transactievolume meer in lijn met wat men op basis van de bevolkingssamenstelling en de huidige huishoudenspreferenties kan verwachten. De recente woningprijsstijgingen zorgen ervoor dat ook telkens meer huishoudens die in het verleden een onderwaarde op de hypotheek kenden kunnen verhuizen. Ook het minder restrictieve beleid van geldverstrekkers bij de financiering van een restschuld speelt hierbij een rol. De stijging van het aantal transacties zal derhalve niet alleen tot stand komen vanuit de starters, maar komt deels ook tot stand vanwege doorstroming. Wel zijn enkele belangrijke factoren te benoemen die de dynamiek op de woningmarkt negatief kunnen beïnvloeden. Belangrijkste factor ligt in het feit dat het aanbod van woningen in stedelijke gebieden in rap tempo terugloopt. Bij onvoldoende aanbod kan dit het vraagpotentieel negatief beïnvloeden. Onvoldoende aanbod en bovenmatige prijsstijgingen leiden er toe dat een deel van de vraag niet tot uiting komt, doordat huishoudens niet voldoende inkomen genieten om een financiering rond te krijgen voor een nieuwe woning. Enerzijds kan dit leiden tot uitstel van een woningaankoop, anderzijds tot een verschuiving van de woningvraag. Indien de gewenste woning niet haalbaar blijkt, zal een deel van de huishoudens op zoek gaan naar een woning die wel binnen het budget ligt op een andere locatie. Andere, maar minder waarschijnlijke, factoren zijn een stijging van de hypotheekrente en tegenvallende economische cijfers. Vooralsnog gaat Dynamis er vanuit dat publieke en private partijen gezamenlijk tot voldoende nieuw aanbod kunnen komen die de vraag naar koopwoningen voldoende kunnen faciliteren. Verkoopprijzen per m 2 (in ) 2.400 2.300 2.200 2.100 2.000 1.900 1.800 1.700 1.600 Appartementen Tussenwoningen Hoekwoningen Twee-onder-een-kapwoningen Vrijstaande woningen 9 Nederland - januari 2016
Samenvatting Nederlandse woningmarkt in het vierde kwartaal van 2015 Aanbod daalt stevig, vooral bij appartementen. Aantal verkopen stijgt, ondanks krappere markt in stedelijke regio s. Positieve economische en arbeidsmarkt vooruitzichten helpen de woningmarkt. Verkooptijd sterk afhankelijk van de regio en woningtype, maar aanzienlijk lager dan vorig jaar. Nederland Aanbod 183.621 objecten 1 januari 2016 t.o.v. 1 oktober 2015 Verkopen 47.539 objecten Q4 2015 t.o.v. Q4 2014 Looptijd 85 dagen Q4 2015 t.o.v. Q4 2014* -4,4% +11% -27,4% Verkoopprijs 204.000 Q4 2015 t.o.v. Q4 2014* +4,6% Verkoopprijs per m² 1.923 Q4 2015 t.o.v. Q4 2014* +3,6% *De looptijd, verkoopprijs en de verkoopprijs per vierkante meter zijn medianen. Verwachtingen voor de Nederlandse woningmarkt Woningaanbod daalt in 2016 tot onder 165.000 beschikbare woningen. Verkoopprijzen stijgen in 2016 iets harder dan afgelopen jaar. Onderhandelingsruimte stabiliseert bij oplopende vraagprijzen. Nieuwbouwopgave in stedelijke regio s blijft groot. Aantal verkopen in 2016 naar 185.000 tot 195.000 transacties. 10 Nederland - januari 2016
Definities Aanbod: Het aantal te koop staande objecten op een bepaald moment in de tijd. Wanneer de maand is verstreken betreft dit het aanbod op de laatste dag van de desbetreffende maand. Verkopen: Het aantal verkopen per woningtype. Mediaan: De middelste waarneming in een reeks getallen die gerangschikt zijn naar grootte. Bij een even aantal waarnemingen wordt het rekenkundig gemiddelde van de middelste twee waarnemingen getoond. Looptijd mediaan: Het aantal dagen tussen de aanmelddatum en de datum afgemeld als verkocht. Van alle verkopen wordt een mediane looptijd per kwartaal berekend. Verkoopprijs mediaan: De mediane verkoopprijs per woningtype. Van alle verkopen wordt een mediane prijs per kwartaal berekend. Verkoopprijs per m² mediaan: De mediane verkoopprijs per m² per woningtype. Van alle verkopen wordt een mediane prijs per kwartaal berekend. Dynamis 2016 Alle rechten voorbehouden. Niets van de uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar worden gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. 11 Nederland - januari 2016
Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht t 030 767 03 90 dynamis@dynamis.nl Bekijk alle rapportages op de website of neem contact op met een van de Dynamis partners www.dynamis.nl Woningmarkten Den Haag Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t 070 342 01 01 info@frisiamakelaars.nl www.frisiamakelaars.nl Woningmarkten Noord-Holland Kuijs Reinder Kakes Westzijde 340 1506 GK Zaandam t 075 512 64 00 zaandam@krk.nl www.krk.nl Woningmarkten Enschede Snelder Zijlstra Makelaars Hoedemakerplein 1 7511 JR Enschede t 053 485 22 22 enschede@snelderzijlstra.nl www.snelderzijlstra.nl Woningmarkten Hengelo Snelder Zijlstra Makelaars Bornsestraat 1-103 7556 BA Hengelo t 074 291 58 40 hengelo@snelderzijlstra.nl www.snelderzijlstra.nl Woningmarkten Arnhem Strijbosch Thunnissen Makelaars Arnhem Sweerts de Landasstraat 27 6814 DA Arnhem t 026 355 21 00 arnhem@s-t.nl www.stmakelaars.nl Woningmarkten Breda Van der Sande Makelaars Vijverstraat 1 4818 ST Breda t 076 514 74 53 info@vandersande.nl www.vandersande.nl Woningmarkten Apeldoorn Rodenburg Makelaars Apeldoorn Paslaan 20 7311 AL Apeldoorn t 055 5 268 268 apeldoorn@rodenburg.nl www.rodenburg.nl Boek & Offermans Makelaars Akerstraat 39-41 6411 GW Heerlen t 045 574 32 33 info@boek-offermans.nl www.boek-offermans.nl (ook in Maastricht en Venray) Molenbeek Makelaars Emmalaan 39 3581 HP Utrecht t 030 256 88 11 Info@molenbeek.nl www.molenbeek.nl Strijbosch Thunnissen Makelaars Nijmegen St. Canisiussingel 22-24 6511 TJ Nijmegen t 024 365 10 10 info@s-t.nl www.stmakelaars.nl HRS Bedrijfsmakelaars Pettelaarpark 36 5216 PD s-hertogenbosch t 0738 00 00 08 info@hrsbedrijfsmakelaars.nl www.hrsbedrijfsmakelaars.nl Ooms.com Maaskade 113-115 3071 NJ Rotterdam t 010 424 88 88 info@ooms.com www.ooms.com Verschuuren en Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 5611 ZT Eindhoven t 040 211 11 12 info@verschuuren-schreppers.nl www.bedrijfsmakelaar.nu Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat 24-26 9401 KX Assen t 0592 33 84 20 bedrijfsmakelaars@lamberink.nl www.lamberink.nl