Gemeentebestuur Dentergem Gemeente Dentergem Woonbeleidsplan 2013-2019
colofon gemeente: Dentergem project: Woonbeleidsplan 2013-2019 fase: Definitieve goedkeuring gemeenteraad datum: 18 September 2013 projectteam: Intergemeentelijke Samenwerking Wonen Regio Tielt Markt 13, 8700 Tielt & Werkgroep Woonbeleid : Dhr. Koenraad Degroote Dhr. Bart Dekeukeleire Mevr. Trees Desmet Dhr. Geert Vandewalle Dhr. Koos Debuysere Dhr. Jürgen Vierstraete Burgemeester Schepen van Huisvesting OCMW Voorzitter Ambtenaar burgerlijke stand Stedenbouwkundig ambtenaar Coördinator Wonen Regio Tielt i.s. met steun van: Wonen-Vlaanderen
Inhoud 1. Situering... 6 1.1. Waarom een woonbeleidsplan?... 6 1.2. Looptijd en opvolging... 6 1.3. Samenhang met andere beleidsdomeinen... 7 1.3.1. Samenhang met het ruimtelijk beleid... 7 1.3.2. Samenhang met het welzijnsbeleid... 8 2. Wonen in Dentergem: omgevingsanalyse... 8 2.1. Omgevingsanalyse door het Steunpunt Sociale Planning... 8 Bevolking... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Bevolkingsevolutie... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Bevolkingsprognose... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Gezinnen... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Gezinsevolutie... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Migratie... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Wonen... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Kadastraal inkomen... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Leegstand... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Vastgoedprijzen... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Sociale huisvesting... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Doelgroepen van het woonbeleid... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Ouderen... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.
Alleenwonende 75+/85+... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Éénoudergezinnen... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Begunstigden zorgverzekering... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Kandidaat sociale huurders... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. 2.2. Aanvullende gegevens... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. 2.3. Enkele Conclusies... 9 3. Actoren van het woonbeleid in Dentergem... 10 3.1. Gemeente Dentergem... 10 3.2. OCMW Dentergem... 10 3.3. De Sociale huisvestingsmaatschappijen... 10 3.4. Het Regionaal Sociaal Verhuurkantoor ( RSVK)... 11 3.5. Intergemeentelijke Samenwerking Wonen Regio Tielt... 12 3.6. West Vlaamse Intercommunale (WVI)... 12 3.7. Provincie West-Vlaanderen... 12 3.8. Vlaams Gewest... 13 3.9. Woon - en zorgcentrum Mariaburcht... 13 3.10. Woon en zorgcentrum Onze Lieve Vrouw Lourdes... 13 3.11. Andere Actoren... 14 4. Stand van zaken uitvoering van het woonbeleid... 15 5. Beleidsopties 2013-2019... 22 5.1. Missie en Visie... 22 5.2. Strategische doelstellingen... 23
5.3. Woonbeleidsplan 2013-2019... 24
1. Situering 1.1. Waarom een woonbeleidsplan? De Vlaamse overheid wil de gemeenten stimuleren om een lokaal woonbeleid uit te voeren, dat gesteund is op een goede planning en vertrekt vanuit de principes die in de Vlaamse Wooncode geschreven zijn. De Vlaamse Wooncode is het decreet dat het Woonbeleid in Vlaanderen regelt 1. De wooncode geeft aan de gemeenten de rol van coördinator van alle huisvestingsinitiatieven op hun grondgebied. Ze is verantwoordelijk voor het uitwerken van haar woonbeleid, zoals het stimuleren van sociale woonprojecten, het ondersteunen van woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden als het bewaken van de woningkwaliteit en de kwaliteit van de woonomgeving. Een goede afstemming tussen de verschillende actoren is aldus noodzakelijk. Binnen de gemeente Dentergem werden reeds enkele acties richting een woonbeleidsplan ondernomen. Zo werd een lokaal woonoverleg geïnstalleerd waarbij er minimaal twee maal per jaar, met de lokale actoren uit het domein Wonen, samen werd nagedacht omtrent actuele en toekomstige beleidsopties. Om een toekomstige beleidsstrategie in een woonbeleidsplan uit te schrijven, doen wij beroep op de meest direct betrokken partners inzake de uitvoering van het woonbeleid in de gemeente. Het plan vormt de neerslag van de beleidsopties inzake huisvesting die tijdens een legislatuur worden genomen. Het is een opsomming van concrete doelstellingen die realistisch en haalbaar zijn. Het betekent tevens een engagement van de verschillende huisvestingsactoren om binnen een bepaalde termijn een aantal afspraken en projecten te realiseren. 1.2. Looptijd en opvolging Het Lokaal Woonbeleidsplan wordt opgesteld voor de periode 2013 2019. Deze fasering loopt tot één jaar na de huidige legislatuur. Dit moet het volgende bestuur de nodige tijd geven om bij haar aantreden een grondige evaluatie te maken van het gevoerde beleid, en op basis van de beschikbare informatie een nieuw woonbeleidsplan op te stellen voor de volgende zes jaar. In het woonbeleidsplan worden er een aantal beleidsopties gesteld, die niet alleen voor deze periode van toepassing zijn. Sommige onder hen geven een aanzet tot, maar waarop men nog verder moet bouwen. Aan sommige beleidsopties dient dan weer voortdurend gewerkt te worden. In die zin blijven deze dan ook in een volgend beleidsplan van toepassing. 1 Zie ook: Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Handleiding lokaal woonbeleid deel I: Woonplan, 2002
Het is de bedoeling om via tussentijdse evaluatie de uitvoering van het woonbeleidsplan te kunnen opvolgen. Het lokaal woonoverleg vormt de motor om dit beleidsplan actief op te volgen. Het is niet uitgesloten dat deze tussentijdse evaluaties in de loop van de legislatuur aanleiding geven tot bijsturing van het woonbeleidsplan. 1.3. Samenhang met andere beleidsdomeinen Het woonbeleid wordt steeds meer afgestemd op de ruimtelijke ordening. Men kan niet voorbij gaan aan het feit dat Vlaanderen stilaan volgebouwd geraakt. Tevens stelt er zich een probleem van beschikbaarheid en betaalbaarheid van gronden en panden. Het woonbeleid laat zich ook meer in met de leefbaarheid en de veiligheid in de verschillende wijken. Tenslotte vertoont het woonbeleid ook raakpunten met thema s als armoedebestrijding en algemeen welzijn. 1.3.1. Samenhang met het ruimtelijk beleid De gemeente Dentergem beschikt over een gemeentelijk ruimtelijk structuurplan voor Dentergem. In dit gemeentelijk ruimtelijk structuurplan worden uiteraard een aantal beleidsopties voorzien die betrekking hebben op huisvesting. Algemene ontwikkelingsopties: Vier dorpscentra als aantrekkelijke en herkenbare woonomgevingen, bijgevolg werken aan kwaliteit en strategisch het bestaande woonweefsel verrijken met nieuwe, kleinschalige woonprojecten. Een optimaal gebruik van de bestaande ruimte staat voorop Kleinschalige bedrijvigheid en kleinhandel krijgen verdere ontwikkelingskansen zolang ze verenigbaar zijn met het wonen. Voornaamste beleidsopties: Gecontroleerd aansnijden van onbebouwde woon en woonuitbreidingsgebieden, waarbij gestreefd wordt naar het creëren van nieuwe woonvormen Vernieuwing van de woningen met geringe kwaliteit ondersteunen en versnellen door uiteenlopende maatregelen op vlak van financiële stimuli en sensibilisering
Uitbreiden van sociale huisvesting Herbestemmen van functieloze en/of functie-arme terreinen en gebouwen die geschikt zijn voor de ontwikkeling van woonprojecten Actief meewerken aan de aanpak van leegstaande, verwaarloosde en onbewoonbaar verklaarde woningen en gebouwen Een actief en doordacht pandenbeleid biedt kansen om op een ruimtelijk verantwoorde manier tegemoet te komen aan de woonbehoeften in de gemeenten. 1.3.2. Samenhang met het welzijnsbeleid De Vlaamse Wooncode stelt het recht op wonen centraal en voorziet bijzondere inspanningen voor kansarme en kwetsbare doelgroepen. Daarom is het van belang om ook de welzijnssector te betrekken bij de realisatie van het lokaal woonbeleid. In het Lokaal Sociaal Beleid van het OCMW Dentergem ( 2008 2014) werden onder meer volgende beleidsopties neergeschreven: Uitbreiden van sociale huisvesting Aanpakken van leegstand 2. Wonen in Dentergem: omgevingsanalyse 2.1. Omgevingsanalyse door het Steunpunt Sociale Planning De gemeente Dentergem is gelegen op de grens van West-Vlaanderen met Oost-Vlaanderen, meer bepaald in het oosten van de provincie West-Vlaanderen en maakt deel uit van het arrondissement Tielt.De dichtbijgelegen regionale steden zijn Brugge, Roeselare en Kortrijk. Dentergem wordt omgeven door de kleinere steden Tielt, Waregem en Deinze. Dentergem bestaat uit de deelgemeenten Dentergem, Wakken, Markegem en Oeselgem. << Omgevingsanalyse in te voegen >>
2.3. Enkele Conclusies De gemeente Dentergem volgt de algemene demografische tendensen. Het bevolkingsaantal blijft verder toenemen en ook in Dentergem is er een stijgende gezinsverdunning merkbaar. Bovendien merkt men eveneens een stijging binnen de verschillende doelgroepen. Naast bovenvermelde tendens volgt de gemeente Dentergem ook de algemene tendens op het niveau van de vastgoedprijzen. Ook hier is er de afgelopen jaren een constante stijging merkbaar. De gemeente Dentergem heeft daarnaast enkele specifieke aandachtspunten. Vooral de sterke vergrijzing valt op. Binnen de deelgemeente Dentergem zal de groep 75+ de komende jaren verder sterk blijven toenemen. Bijgevolg zullen er verschillende acties op dit vlak gepland moeten worden. We denken hierbij aan aangepaste woonvormen, levenslang wonen, voldoende assistentiewoningen, ed. Daarnaast mag het aantrekken van jonge gezinnen evenwel de belangstelling niet verliezen. Dit houdt de gemeente immers levendig en verzekert de gemeente ook van een positief perspectief. Binnen het huidig aanbod aan beschikbare bebouwbare percelen stellen we een voldoende gevarieerd aanbod vast, maar dit kunnen wel prijzige percelen worden. De leegstand scoort, in vergelijking met de buurgemeenten, hoog. Dit cijfer dient evenwel gerelativeerd te worden omdat de inventarisatie ten tijde van de opmeting nog niet overal even efficiënt was. De leegstand in Dentergem dient echter verder geëvalueerd te worden aan de hand van de meest recente cijfers. Deze diepgaande analyse zal onder punt 4 Stand van zaken uitvoering woonbeleid aan bod komen. Wat het sociaal wonen betreft, signaleren de sociale bouwmaatschappijen een stijgende vraag naar sociale woningen in Dentergem. Over het algemeen zijn dit niet - senioren.
3. Actoren van het woonbeleid in Dentergem In het onderstaande geven wij een overzicht weer van de voornaamste woonactoren die actief zijn in de gemeente, alsook de specifieke rol die zij opnemen. Momenteel zijn de meest direct betrokken actoren inzake de uitvoering van het woonbeleid verenigd in het lokaal woonoverleg. Deze actoren zijn de gemeente Dentergem, het OCMW, de intergemeentelijke samenwerking Wonen regio Tielt, het regionaal sociaal verhuurkantoor Tielt en de sociale huisvestingsmaatschappijen Mijn Huis, De Mandel en Helpt Elkander. Daarnaast bewegen er zich uiteraard nog andere actoren op de woonmarkt waarmee er samengewerkt wordt ( huurdersbond, provincie West Vlaanderen, Vlaams Gewest ) 3.1. Gemeente Dentergem Het gemeentebestuur stimuleert de verbetering van het patrimonium, onder meer door het voorzien van een aantal huisvestingspremies. De ruimtelijke of stedenbouwkundige materies worden uitgevoerd door de technische dienst. De gemeente onderhoudt de nodige bilaterale contacten met de overige woonactoren, actief op haar grondgebied. Daarnaast is er ook het lokaal woonoverleg waar de woonactoren rond tafel gebracht worden. 3.2. OCMW Dentergem Elke persoon heeft het recht op maatschappelijke dienstverlening. Deze heeft tot doel eenieder in de mogelijkheid te stellen een leven te leiden dat beantwoordt aan de menselijke waardigheid. Door het geheel van voorzieningen en diensten levert het OCMW een belangrijke bijdrage tot de uitbouw van een sociale basisinfrastructuur. Het OCMW ressorteert onder de welzijnssector, maar zal specifiek doorverwijzen naar andere instanties indien nodig. Inzake wonen is het OCMW met name bevoegd voor de ondersteuning en begeleiding van kwetsbare groepen op de huisvestingsmarkt (kansarmen, daklozen, politiek vluchtelingen, ). 3.3. De Sociale huisvestingsmaatschappijen De sociale huisvestingsmaatschappijen realiseren betaalbare en kwaliteitsvolle woonprojecten en trachten deze in stand te houden. De maatschappijen verstrekken kwaliteitsvolle, gezonde en betaalbare huur- of koopwoningen aan gezinnen met een kleinere financiële draagkracht. Hierbij wordt steeds gewaakt over de woonkwaliteit en de woonzekerheid. Bovendien worden de sociale huur- of koopwoningen aan een gunstig tarief aangeboden. Kandidaat-huurders of kopers dienen wel aan een aantal voorwaarden te voldoen om in aanmerking te komen.
In Dentergem zijn er drie sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM) actief met name: Mijn Huis, De Mandel en Helpt Elkander. Er is telkens een erkenning door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) CVBA Mijn Huis De hoofdactiviteit van cvba Mijn Huis is bouwen en verhuren van sociale woningen. In het verleden verkocht deze maatschappij eveneens sociale kavels en koopwoningen maar voor het ogenblik wordt de activiteit beperkt tot de huursector. Cvba Mijn Huis verhuurt momenteel 92 woningen en appartementen in de deelgemeente Wakken. De Mandel cv De Mandel is als sociale huisvestingsmaatschappij zowel actief in de sociale huursector als in de sociale koopsector, zowel voor bouw en verkoop van sociale woningen, als voor verstrekken van sociale leningen. De Mandel heeft tot nu toe nog geen woonprojecten ontwikkeld in Dentergem, al zijn er wel afspraken rond enkele toekomstige projecten. CVBA Helpt Elkander De sociale huisvestingsmaatschappij CVBA Helpt Elkander is vooral gespecialiseerd in de verhuring van sociale woningen en appartementen. Zij hebben een patrimonium in deelgemeente Oeselgem. Daarnaast bieden zij ook geregeld sociale kavels aan en kan er onder bepaalde voorwaarden ook overgegaan worden tot de aankoop van een sociale huurwoning. 3.4. Het Regionaal Sociaal Verhuurkantoor ( RSVK) Sociale verhuurkantoren (SVK s) zijn opgericht met een drievoudig doel: het verhogen van het aanbod van kwaliteitsvolle en betaalbare woningen voor kansarme woningzoekers, het bestrijden van verkrotting en leegstand en het bieden van woonbegeleiding. De laatste jaren wordt namelijk vastgesteld dat meer en meer mensen het moeilijk hebben een betaalbare en kwaliteitsvolle woning te huren. Vooral kansarmen vinden op de particuliere woningmarkt geen oplossing. Het sociaal verhuurkantoor huurt woningen op de private markt en verhuurt ze verder aan mensen met een laag inkomen.
3.5. Intergemeentelijke Samenwerking Wonen Regio Tielt Dentergem is sedert 1 mei 2009 mee vertegenwoordigd in de intergemeentelijke samenwerking (i.s.) Wonen Regio Tielt. Deze dienst ondersteunt de gemeente bij de uitvoering van de gemeentelijke bevoegdheden en initiatieven inzake huisvesting (zowel technische als sociale aspecten van het woonbeleid) Wekelijks is er permanentie onder vorm van een zitdag van de woonwinkel waar de burgers omtrent alle huisvesting gerelateerde vragen terecht kunnen. De coördinatie en de organisatie van het lokaal woonoverleg behoort eveneens tot het takenpakket van Wonen Regio Tielt i.s. 3.6. West Vlaamse Intercommunale (WVI) West-Vlaamse Intercommunale is een dienstverlenende vereniging, overeenkomstig het decreet van 6 juli 2001 houdende de intergemeentelijke samenwerking. Zij is actief in 54 West-Vlaamse gemeenten, in de arrondissementen Oostende, Brugge, Roeselare, Tielt, Diksmuide, Ieper en Veurne. Er werken een 80-tal medewerkers. De WVI heeft geen huizen, enkel kavels. De WVI is actief op vijf domeinen: de ontwikkeling van bedrijfshuisvesting de ontwikkeling van woonprojecten advies en studies op het gebied van ruimtelijke planning en mobiliteit advies en studies op het gebied van milieu en natuur projectregie 3.7. Provincie West-Vlaanderen Verstrekken particuliere premies Renovatiepremies voor sociale verhuurkantoren Ondersteuning lokale besturen inzake uitvoering lokaal woonbeleid (vnl. in het kader van intergemeentelijke samenwerking)
3.8. Vlaams Gewest De gemeente kan ook steeds rekenen op de ondersteuning van Wonen Vlaanderen, Het agentschap heeft 3 basisopdrachten: Het verstrekken van tegemoetkomingen aan particulieren (renovatiepremie, verbeterings- en aanpassingspremie en huursubsidie), wat moet leiden tot een betere huisvesting; Het nemen van initiatieven met betrekking tot woonkwaliteitsbewaking, zijnde het onderzoek naar ongeschiktheid, onbewoonbaarheid en verwaarlozing van een woning. Dergelijke woningen worden opgenomen in een inventaris, wat aanleiding kan geven tot het betalen van een heffing; Het ondersteunen van de gemeenten bij de uitbouw van het lokaal woonbeleid. Met het subsidiebesluit voor intergemeentelijke samenwerking wenst Wonen-Vlaanderen een financiële impuls te geven om volop werk te maken van dit beleid. 3.9. Woon - en zorgcentrum Mariaburcht Het woon en zorgcentrum (WZC) Mariaburcht is een onderdeel van de vzw Bejaardenzorg Onze Lieve Vrouw van 7 weeën. De instelling ligt in Dentergem. Naast het woonzorgcentrum is er een afdeling kortverblijf, een dagverzorgingscentrum en een mogelijkheid tot nachtopvang. In voorziening zijn er 57 plaatsen voor zorgvragende ouderen. 3.10. Woon en zorgcentrum Onze Lieve Vrouw Lourdes Dit woon en zorgcentrum ligt in Wakken en telt 150 plaatsen. Er zijn 90 plaatsen op de fysische afdeling, 60 plaatsen op de gesloten afdeling en er zijn tevens 7 plaatsen kortverblijf. Daarenboven beschikt dit WZC ook over 12 serviceflats, waarvan 9 met 1 slaapkamer en 3 met 2 slaapkamers. Er is tevens 1 crisiskamer of nachtopvang.
3.11. Andere Actoren Sociale kredietinstellingen Voor de financiering van de nieuwbouw, de aankoop en/of verbouwing van een woning kunnen particulieren onder bepaalde voorwaarden een beroep doen op een sociale lening. Inwoners van Dentergem kunnen hiervoor terecht bij: VlaamsWoningfonds; VMSW: de Vlaamse Woonlening; SociaalWoonkrediet: West-Vlaamse kredietmaatschappijen; Voor ons volk te Tielt en Onze Thuis te Oudenaarde. Huurdersbond De huurdersbond verdedigt de belangen van de huurders. De huurdersbond geeft juridisch huuradvies aan alle private en sociale huurders, vertelt welke rechten en plichten de huurder heeft, helpt bij het opstellen van aangetekende brieven. De huurdersbond West - Vlaanderen is de regionale huurdersbond die actief is in het arrondissement Tielt. Huurders kunnen hiervoor terecht bij het centraal secretariaat in Brugge, maar ook in het adviespunt te Roeselare of het adviespunt te Kortrijk. Eigenaarsverenigingen Net als de huurders hebben ook de eigenaars zich verenigd. De vier belangrijkste Vlaamse eigenaarsverenigingen zijn de Eigenaarsbond vzw, Eigenaarsbelang, Algemeen Eigenaars Syndicaat en Koninklijk Algemeen Eigenaarsverbond vzw. Algemeen Eigenaars Syndicaat en Koninklijk Algemeen Eigenaarsverbond hebben sinds 1 april 2010 een samenwerkingsovereenkomst gesloten onder de naam AES - KAEV. De instanties geven hun leden de gewenste informatie in verband met verhuren, mede-eigendom Private actoren Tot slot zijn er nog diverse private actoren actief op het grondgebied van Dentergem, zoals makelaars, notarissen, architecten, projectontwikkelaars.
4. Stand van zaken uitvoering van het woonbeleid Onderstaande SWOT 2 -analyse brengt samenvattend de sterkten en zwakten van het huidige beleid in kaart, alsook de kansen en bedreigingen waarmee rekening gehouden dient te worden. Hierbij is het de bedoeling om alle elementen uit de analyse van de werkgroep, die voor de gemeente Dentergem echt belangrijk zijn en die een vertaling kunnen krijgen in het actieplan, weer te geven. De SWOT-analyse is als volgt opgebouwd: De sterkten en de zwakten hebben betrekking op de interne situatie, met name de elementen waar de gemeente of het OCMW als organisatie vat op heeft; De kansen of bedreigingen staan onder externe invloed (andere lokale woonactoren, algemene evoluties ). De gemeente en het OCMW hebben hier geen rechtstreekse impact op. Het in beeld brengen van de kansen en bedreigingen is belangrijk omdat het toekomstig lokaal woonbeleid hier wel op kan inspelen. STERKTES ZWAKTES INFORMATIEBELEID Woonwinkel wordt als een meerwaarde ervaren, de uitbreiding van het aantal uren loket eveneens Verspreiding van wooninfo via verschillende communicatiekanalen ( informatieblad, website) De werking van de woonwinkel is bij de gemeentelijke diensten bekend en bijgevolg is er een gerichte doorverwijzing Ontbreken van een visie omtrent het gebruik van de beschikbare mediakanalen van de gemeente (informatieblad, website) Informatiebeleid tussen de gemeentelijke diensten onderling Infodag Groene Energie was een succes Via IGS meer gespecialiseerde kennis in huis m.b.t. huisvestingsmaterie Nood aan een duidelijke afstemming tussen de verschillende diensten: Gemeente OCMW Woonwinkel Sociaal huis 2 Strengths Weaknesses Opportunities Threats
KWALITEITSBEWAKING EN KWALITEITSBEVORDERING Toetreding tot het F.R.G.E. Stedenbouwkundige ambtenaar met goede dossierkennis Communicatie tussen de verschillende diensten verloopt niet altijd optimaal Kennis van de Woonwinkelmedewerkers inzake premies, algemene ondersteuning van huisvestingsproblemen Register Onbebouwde Percelen is momenteel in opmaak, er is tevens geen gemeentelijke heffing Geactualiseerde leegstandsinventaris Gemeentelijke leegstandsheffing volgens een intergemeentelijk model ( IGS Wonen Regio Tielt) Gerichte doorverwijzing naar buitendiensten Wonen Vlaanderen ivm het instrumentarium Vlaamse Wooncode ( ongeschiktheid / onbewoonbaarheid, verwaarlozing, ) Ontbreken van recente objectieve kwaliteitsgegevens van de woningen ( zowel particulier koop als huurwoningen) Kwaliteit Private Huurmarkt o Instrumentarium om de private huurmarkt te evalueren en naderhand te controleren ontbreekt o Weinig stimuli ten aanzien van huurders/verhuurders Recente Woonbehoeftestudie Budgettaire beperkingen inzake Gemeentelijke premies ONDERSTEUNINGSBELEID
OCMW heeft een aantal sociale huurwoningen in eigendom Geen lokaal toewijzingsreglement 3 sociale bouwmaatschappijen actief in de gemeente ( Helpt Elkander, De Mandel en Mijn Huis) Verdere afstemming tussen OCMW en IGS in kader van begeleiding van huisvestingsproblematieken Aanwezigheid van een Regionaal Sociaal Verhuurkantoor Samenwerking met de huurdersbond en het algemeen eigenaarssyndicaat door IGS Wonen Regio Tielt Zeer ruime dienstverlening ( openingsuren) in het gemeentehuis leidt tot fikse versnippering in het takenpakket van de ambtenaren Ondersteuning vanuit Wonen Regio Tielt i.s.: het gemeentelijk apparaat van Dentergem ondersteunen inzake huisvesting, woonbeleid en woonkwaliteit en doorverwijzen waar nodig. WOONPROJECTEN Lokaal woonoverleg zorgt voor structureel overleg tussen de lokale woonactoren Aandeel sociale huurwoningen is beperkt, bijkomende realisaties dringen zich op Gemeentelijke leegstandsheffing zorgt voor activering van leegstaande panden Bepaalde (sociale) woningbuurten hebben een negatieve reputatie ( bijvoorbeeld Nellekenshof, als zouden dit te kleine woningen zijn) Gemeente zit in categorie 2B na de eerste voortgangstoets B.S.O. LOKAAL WOONOVERLEG
Oprichting IGS Er is nog geen woonbeleidsplan in Dentergem Lokaal Woonoverleg: verhogen van de betrokkenheid woonactoren op het grondgebied Dentergem Sociale bouwmaatschappijen zijn geëngageerd om mee te denken omtrent woonbeleid, lokaal bestuur is vertegenwoordigd in de verschillende Raden van Bestuur van de sociale bouwmaatschappijen. Intergemeentelijke samenkomst leegstandsambtenaren / gemeentelijke administratieve eenheden: o Brainstormen over bepaalde topics, problemen o Kennisuitwisseling rond leegstand Wonen Regio Tielt i.s.: informatie-uitwisseling met OCMW, gemeente en met andere woonactoren KANSEN BEDREIGINGEN INFORMATIEBELEID
Subsidiebesluit rond intergemeentelijke samenwerkingsverbanden Wonen Diversificatie van de steunmaatregelen bij de verschillende overheden Kennisbeheer in een kleine gemeente is moeilijk (enerzijds budgettaire beperkingen en anderzijds beperkte bezetting van de verschillende diensten) KWALITEITSBEWAKING EN KWALITEITSBEVORDERING Technisch adviseur Wonen Regio Tielt i.s. Premies van Vlaanderen Lagere vastgoedprijzen, op het grondgebied van Dentergem, in vergelijking met de regio Veranderende regelgeving zorgt voor extra eisen inzake isolatienormen Schaarste op de huurmarkt ( druk op kwalitatieve betaalbare huurwoningen) ONDERSTEUNINGSBELEID
Nauwere samenwerking en vorming via Huurdersbond Huisjesmelkerij Huursubsidie en premie van Wonen Vlaanderen Het B.S.O. zorgt voor bijkomende sociale woningen Groeinormen van het RSVK Verborgen verwaarlozing van woningen van eigenaar bewoners Toenemende vergrijzing is een algemene tendens, druk op welzijnsbeleid neemt toe WOONPROJECTEN Nieuwe projecten inzake sociale assistentiewoningen in planning te Dentergem Toenemende budgettaire moeilijkheden voor de gemeenten door crisis ( zeker voor de kleinere gemeenten) Vlaamse Wooncode: gemeente als regisseur van het lokaal woonbeleid Door het decreet Grond en Pandenbeleid is het thema wonen meer op de voorgrond getreden Strenge voorschriften voor het bouwen van sociale woningen. Zowel voor SHM als voor private ontwikkelaars die de sociale last in natura willen omzetten Patrimonium Sociale Bouwmaatschappijen heeft ook nood aan renovatie, hieruit volgen budgettaire beperkingen LOKAAL WOONOVERLEG
Vlaamse Wooncode: gemeente als regisseur van het lokaal woonbeleid Structureel overleg inzake wonen met de huisvestingsmaatschappijen, politie en gemeente Toenemende specialisatie van de huisvestingsmaterie Wetten, decreten en reglementen worden soms omzeild door bedrijven en/of burgers ( bijvoorbeeld leegstand < > bedrijfsbelasting of tweede verblijven) Vlaamse premies Door het decreet Grond en Pandenbeleid is het thema wonen meer op de voorgrond getreden Opvolging van Wonen Vlaanderen inzake B.S.O. Deze SWOT analyse maakt bijgevolg duidelijk waarop het woonbeleid zich de komende jaren dient te richten: Verder zetten van de sterke punten in het huidige woonbeleid. Hierna worden een aantal doelstellingen voorgesteld die de huidige beleidsopties bevestigen en/of versterken, Inspelen op de zwakten in het huidige woonbeleid. Hierna worden een aantal nieuwe beleidsopties voorgesteld die een antwoord moeten bieden op de noden die tot nog toe onvoldoende aangepakt konden worden.
5. Beleidsopties 2013-2019 5.1. Missie en Visie Het gemeentebestuur van Dentergem wenst zich de komende jaren verder in te zetten om hun regisseursrol inzake lokaal woonbeleid met voldoende slagkracht in te vullen. De reeds gekozen beleidsopties vanuit het Lokaal Sociaal beleidsplan worden voortgezet en waar nodig verder bijgestuurd en uitgewerkt. Sinds 1 mei 2009 is het gemeentebestuur ook actief binnen de intergemeentelijke samenwerking Wonen Regio Tielt i.s. Via deze samenwerking streven de woonactoren naar een geïntegreerd woonbeleid, waarbij via overleg specifieke beleidsaccenten worden gelegd. Op een aantal domeinen dient het woonbeleid versterkt te worden, andere genomen beleidskeuzes worden gecontinueerd. De komende jaren wil de gemeente Dentergem de zoektocht naar betaalbare huisvesting binnen een kwalitatieve woonomgeving dan ook regisseren en zo veel als mogelijk ondersteunen! Missie: De gemeente Dentergem wil de regierol inzake lokaal woonbeleid concreet maken door een actief woonbeleid te voeren waarbij het recht op menswaardig wonen voor alle inwoners wordt nagestreefd: Het beschikken over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en waarbij woonzekerheid wordt bevorderd. Visie: De gemeente Dentergem wil binnen de voorziene budgetten de missie inzake lokaal woonbeleid slagkrachtig uitvoeren via samenwerking met andere woon- en welzijnsactoren. De gemeente wil via de regierol procedures, regelgeving en de uitvoering inzake lokaal woonbeleid verder optimaliseren en faciliteren om zo een kwalitatief woonaanbod voor iedereen te realiseren. Centraal hierbij staan: De gemeente Dentergem wil een voldoende en betaalbaar aanbod voor iedereen realiseren. De gemeente Dentergem wil via een ondersteuningsbeleid met en voor andere actoren de kwaliteit en duurzaamheid van het woonpatrimonium en de woonomgeving verder bewaken en bevorderen. De gemeente Dentergem wil de klantgerichte dienstverlening inzake bouwen en wonen verder uitbouwen en in samenwerking met OCMW en Woonwinkel Regio Tielt de integrale dienstverlening inzake woonvragen verder optimaliseren.
5.2. Strategische doelstellingen Deze missie wordt verder vertaald in volgende strategische doelstellingen 1. Verder uitbouwen van een kwaliteitsvolle dienstverlening m.b.t. wonen 2. Ruimtelijk doordacht grond-, woon-, en pandenbeleid voeren 3. Zorgen voor een gedifferentieerd en betaalbaar woonaanbod 4. Het verhogen van de woonkwaliteit 5. Het opnemen van de regierol in het woonbeleid
5.3. Woonbeleidsplan 2013-2019 Lijst van de gebruikte afkortingen: BSO: Bindend Sociaal Objectief OD: Operationele Doelstelling CA: conformiteitsattest Perm.: permanent CBS: College van Burgemeester en Schepenen RO: dienst Ruimtelijke Ordening gemeente Dentergem GR: Gemeenteraad ROP: Register Onbebouwde Percelen GRS: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan RSVK: Regionaal Sociaal Verhuurkantoor IGS: Intergemeentelijke samenwerking Wonen Regio Tielt SD: Strategische Doelstelling LWO: Lokaal Woonoverleg SHM: Sociale huisvestingsmaatschappij SD1: Verder uitbouwen van een kwaliteitsvolle dienstverlening m.b.t. wonen OD1: Continuïteit van het woonloket met informatie over steunmaatregelen m.b.t. wonen Verdere bekendmaking via artikels, folders, gemeentelijk infoblad, nieuwsbrief, website IGS, OCMW, gemeente 3-maandelijks Klantenbestand IGS Uitbouw Website Wonen Regio Tielt IGS Perm. Website Registratie van woonvragen via het registratieprogramma Woonbeheer IGS Perm. Jaarverslag IGS Begeleiding op maat voorzien via de doelgroepcoördinator IGS Perm. Jaarverslag IGS Verder financiële en praktische ondersteuning aan Wonen Regio Tielt bieden Gemeente 2014: 9.000 2015: 19.500 2016: 20.000 2017: 20.500 OD2: Optimaliseren van de communicatie naar de inwoners in de gemeente 2015-2018 Nieuw projectdossier Driemaandelijks een nieuwsbrief verspreiden IGS 3-maandelijks Nieuwsbrief Afstemmen nieuwsbrief IGS infoblad gemeente IGS Perm. Artikels, nieuwsbrief Via stedenbouw een brochure van de Woonwinkel met de bouwvergunningen verspreiden Organiseren van thematische infomomenten voor inwoners en specifieke doelgroepen RO Perm. Klantenregistratie IGS Perm. Jaarverslag OD3: Optimaliseren van de samenwerking en communicatie tussen de verschillende actoren
Structureel overleg tussen Woonwinkel OCMW RO inzake dienstverlening IGS 2x/jaar Verslag Structureel overleg met de betrokken woonactoren: lokaal woonoverleg IGS Minimaal 2x/jaar Verslag Verspreiden van een huurdatabank naar de samenwerkingspartners IGS Maandelijks Huurdatabank SD2: Streven naar een kwaliteitsvol en energiezuinig patrimonium OD1: Nemen van maatregelen ter verbetering van de kwaliteit van het woningpatrimonium Actualiseren van het leegstandsregister Gemeente Min. 2x/jaar Inventaris Evalueren en toepassen gemeentelijk reglement leegstandsheffing Gemeente, IGS 2013 + jaarlijks Nieuw reglement Bekendmaking van technische ondersteuning Wonen Regio Tielt IGS Perm. Jaarverslag Actief opzoeken verwaarlozing, ongeschiktheid en onbewoonbaarheid + toepassen wettelijke procedures Gemeente Perm. Cijfers Wonen - Vlaanderen Promoten van verschillende renovatiepremies IGS Regelmatig Jaarverslag IGS Onderzoeken procedure om het conformiteitsattest als instrument te hanteren IGS 2015 Artikel, nieuwsbrief Structureel overleg tussen IGS en RSVK ( vooronderzoek, CA, renovatie,ed) IGS Maandelijks Verslag OD2: De inwoners stimuleren om energiebesparende en kwaliteitsverbeterende maatregelen te nemen Promoten van de F.R.G.E. lening IGS, OCMW, Gemeente Perm. Artikel, nieuwsbrief, website, infoblad Actief opzoeken eigenaars om voordelen van dakisolatie toe te lichten IGS, OCMW 2013-2015 Woonbeheer Samenwerken met Werkspoor ik het kader van energiescans OCMW Perm. Cijfergegevens Werkspoor Promotie van maatregelen duurzaam wonen bij nieuwbouw RO, IGS Perm. Infopakket, info website OD3: Aandacht voor specifieke noden voor doelgroepen Samenwerken met het Steunpunt Woningaanpassing Procesbegeleiding bij het aanpassen van woningen door inhoudelijke ondersteuning Uitwerken van een praktische procedure ter voorkoming van overbewoning; zowel bij huisvesting seizoenarbeiders als bij huisvesting andere buitenlandse werkkrachten IGS, OCMW, Gemeente Technisch Adviseur IGS Perm. Perm. Cijfergegevens steunpunt Jaarverslag IGS IGS 2013-2014 Notulen CBS
SD3: Zorgen voor een gedifferentieerd en betaalbaar woonaanbod OD1: Verhogen van het sociaal woonaanbod Behalen doelstelling BSO ( huur, koop en kavels) Gemeente 2014-2019 Verslag LWO Opmaak van een lokaal toewijzingsreglement IGS 2013 Notulen GR Actieve aanwending van vertegenwoordiging in sociale huisvestingsmaatschappijen Gemeente Perm. Jaarverslag SHM Mijn Huis, Helpt Elkander en De Mandel Evaluatie samenwerking in functie van toetreding tot RSVK Gemeente 2013 Notulen CBS OD2: Het woonaanbod verhogen met het oog op de betaalbaarheid Opmaak ROP & Heffingsreglement op onbebouwde percelen Gemeente 2014-2015 ROP/Notulen GR Heffing op leegstaande gebouwen Gemeente Jaarlijks Notulen CBS Opmaak stedenbouwkundige verordening m.b.t. het opsplitsen van woningen Dienst RO 2013-2014 verordening Uitvoeren van het bindend gedeelte van het GRS ( dd.2009) Gemeente Perm. Notulen CBS OD3: Verhogen van het woonaanbod voor prioritaire doelgroepen De rol van het OCMW als een hoofdactor op vlak van de sociale huisvesting verderzetten en uitbreiden ( huurgaranties, financiële begeleiding, ) OCMW Perm. Registraties OCMW Het ondersteunen van de oprichting van verschillende woonzorgzones Gemeente 2013-2019 Nieuwbouwproject Verbeteren van de huisvestingssituatie van de zwakke huurder ( huursubsidie, crisisopvang, noodwoning, LOI, begeleiding proef wonen, ) OD4: Nemen van initiatieven rond levenslang en aanpasbaar wonen Opzetten sensibiliseringsacties m.b.t. de mogelijkheden levenslang wonen en woningaanpassing OCMW, IGS Perm. Notulen OCMW - raad IGS Regelmatig Artikel, infoblad, ed. Doorverwijzen naar Steunpunt Woningaanpassing IGS Perm. Jaarverslag IGS Adviesverlening omtrent aangepast wonen bij nieuwbouw RO Perm. Infopakket, info website SD 4: Ruimtelijk doordacht grond -, woon en pandenbeleid voeren OD1: Voeren van een doordacht grondbeleid
Opmaak en Bijhouden inventarisatie onbebouwde gronden Dienst RO Jaarlijks ROP Uitwerken van de activeringsheffing Gemeente 2014 Reglement OD2: Onderzoek voeren naar de gemeentelijke reglementering rond wonen Ontwikkelen van stedenbouwkundige verordeningen Dienst RO Perm. Notulen GR Onderzoek voeren naar de wenselijkheid om het recht op voorkoop uit te oefenen CBS Perm. Notulen CBS OD3: Optimaliseren van het gemeentelijk premiebeleid Doorlichting premiebeleid IGS 2013 Notulen CBS Evaluatie en bijsturen van het gemeentelijk premiebeleid IGS, gemeente 2014 Premieboekje Opvolgen premies IGS, gemeente Perm. Budget gemeente OD4: Verbeteren van de algemene kwaliteit van de woonomgeving Aandacht besteden aan de woonkwaliteit, zowel functioneel/intern als naar de integratie in de omgeving Gemeente Perm. Afgeleverde vergunningen SD5: Het opnemen van de regierol in het woonbeleid OD1: Organiseren van permanent overleg met de huisvestingsactoren Voortzetten en eventueel uitbreiden van het lokaal woonoverleg Gemeente 2x/jaar Verslag Voortzetting actieve deelname aan de interlokale vereniging Gemeente Perm. projectdossier Verderzetting ondersteuning woonbegeleiding van sociale huurders ( RSVK en SHM) OCMW Perm. Registraties OCMW OD2: Evalueren en bijsturen van het woonbeleidsplan Jaarlijkse evaluatie van het woonbeleidsplan op het woonoverleg IGS Jaarlijks Verslag Actieve opvolging van bestaande en vernieuwende tendensen in het woonbeleid IGS, gemeente, OCMW Perm. Verslag jaarevaluatie woonbeleidsplan