Stedenbouwkundig attest GEMEENTE HULSHOUT dossiernummer: 2018.7 intern nummer: 674 Wat is de functie van dit attest? Dit attest geeft aan of het overwogen project in redelijkheid de toets aan de stedenbouwkundige voorschriften, de eventuele verkavelingsvoorschriften en een goede ruimtelijke ordening zal kunnen doorstaan. Het stedenbouwkundig attest kan niet leiden tot de vrijstelling van een vergunningsaanvraag. De bevindingen van het stedenbouwkundig attest kunnen bij het beslissende onderzoek over een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning of een verkavelingsvergunning niet worden gewijzigd of tegengesproken, voor zover: 1 in de periode van gelding van het stedenbouwkundig attest geen sprake is van substantiële wijzigingen aan het betrokken terrein of wijzigingen van de stedenbouwkundige voorschriften of de eventuele verkavelingsvoorschriften; 2 de verplicht in te winnen adviezen of de tijdens het eventuele openbaar onderzoek geformuleerde bezwaren en opmerkingen geen feiten of overwegingen aan het licht brengen waarmee bij de opmaak van het stedenbouwkundig attest geen rekening werd gehouden; 3 het stedenbouwkundig attest niet is aangetast door manifeste materiële fouten. Hoe lang is het attest geldig? Dit stedenbouwkundig attest blijft gedurende twee jaar geldig vanaf het moment van de uitreiking. Gegevens van de aanvrager WINSTON SCHOETERS Gemeenteplein 22 3140 Keerbergen Gegevens van het perceel Kerkstraat 61 2235 Hulshout (afd. 1) sectie A 5 G3 Ingewonnen adviezen /// Standpunt van de attesterende overheid De gemeente is ontvoogd. Bijgevolg dient het advies van de gewestelijke stedenbouwkundige ambtenaar niet te worden ingewonnen.
Het college van burgemeester en schepenen heeft kennis genomen van het advies van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar, uitgebracht op 14 november 2018. Het advies luidt als volgt: Beknopte beschrijving van de aanvraag Het betreft hier een aanvraag voor een stedenbouwkundig attest voor het bouwen van een woning na splitsen van een bebouwd perceel op een perceel gelegen te Kerkstraat 61, 2235 Hulshout, kadastraal gekend als afd. 1, sectie A, nr. 5G3. Stedenbouwkundige basisgegevens uit plannen van aanleg Ligging volgens de plannen van aanleg en bijhorende voorschriften Het goed is volgens het vastgestelde gewestplan Herentals-Mol, goedgekeurd op 28 juli 1978, gelegen in woongebied met landelijk karakter: De woongebieden met landelijk karakter zijn bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven. Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag Het goed is niet gelegen binnen de grenzen van een goedgekeurd plan van aanleg, noch binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling. Het blijft de bevoegdheid van de overheid de aanvraag te toetsen aan de gebruikelijke inzichten en noden betreffende een goede aanleg der plaats, gebaseerd op de eerder geciteerde voorschriften van het van kracht zijnde gewestplan. Overeenstemming met dit plan De aanvraag is principieel in overeenstemming met het van kracht zijnde gewestplan, zoals hoger omschreven. Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen Er zijn geen afwijkings- of uitzonderingsbepalingen van toepassing op de aanvraag. Verordeningen Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake breedband, goedgekeurd door de Vlaamse regering op 9 juni 2017: is niet van toepassing. Gewestelijke stedenbouwkundige verordening betreffende hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, goedgekeurd door de Vlaamse regering op 5 juli 2013 en gewijzigd bij besluit van de Vlaamse regering van 15 juli 2016: is van toepassing. Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid, goedgekeurd door de Vlaamse regering op 5 juni 2009, gewijzigd bij besluit van de Vlaamse regering van 4 december 2009, 18 februari 2011 en 10 juni 2011: is niet van toepassing. Gewestelijke stedenbouwkundige verordening betreffende openluchtrecreatieve verblijven en de inrichting van gebieden voor dergelijke verblijven, goedgekeurd door de Vlaamse regering op 8 juli 2005: is niet van toepassing. Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer, goedgekeurd door de Vlaamse regering op 29 april 1997: is niet van toepassing.
Andere zoneringsgegevens van het goed /// Externe adviezen Er werden geen externe adviezen gevraagd. Bij een eventuele aanvraag tot omgevingsvergunning voor het verrichten van stedenbouwkundige handelingen kunnen externe adviezen opgevraagd worden indien dit noodzakelijk of wettelijk vereist zou zijn. Relatie met andere wetgevingen /// Richtlijnen en omzendbrieven Omzendbrief van 8 juli 1997, gewijzigd via omzendbrief dd. 25 januari 2002 en 25 oktober 2002: toelichting bij het koninklijk besluit van 28 december 1972 (B.S. van 10 februari 1973) betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen, gewijzigd bij het koninklijk besluit van 13 december 1978 (B.S. van 13 januari 1979) en de decreten van 23 juni 1993 (B.S. van 12 en 14 augustus 1993) en 13 juli 1994 (B.S. van 17 september 1994). Historiek - Stedenbouwkundige vergunningen met als referentienummer 698 voor het bouwen van een landhuis, afgeleverd op 18 januari 1977 (Vergunning); Beschrijving van de bouwplaats, de omgeving en het project Het eigendom is niet nabij het centrum van de gemeente gelegen. De weg Kerkstraat is, gelet op de plaatselijke toestand, een voldoende uitgeruste weg in beton en voorzien van de nodige nutsvoorzieningen. De nabije omgeving bestaat voornamelijk uit vrijstaande eengezinswoningen. Het goed maakt deel uit van een woonlint. De bebouwing in dit woonlint bestaat voornamelijk uit vrijstaande woningen. Tussen de bebouwing zijn er doorzichten naar het achterliggende landschap. Het perceel heeft een breedte van 60,9 meter tegen de straatzijde en een breedte van 60,50 meter op de achtergrens. De linker perceelsgrens heeft een diepte van 49 meter en de rechter van 49 meter. Op het goed bevindt zich momenteel een landhuis. De zone waar het nieuwe perceel wordt gevormd is vandaag vertuinde grond en bevat een aantal hoogstammige bomen. De links aanpalende woning heeft een kroonlijsthoogte van 3,35 m en een nokhoogte van 7,80 m. Het bestaande landhuis heeft een kroonlijsthoogte van 2,70m en een nokhoogte van 7,30m. De aanvraag voorziet in het bouwen van een eengezinswoning na splitsen van een bebouwd perceel. Het nieuwe perceel zal een breedte aan de straatzijde hebben van 20,9m. De breedte van de achterste perceelsgrens bedraagt 20,5m. De linkse perceelsgrens heeft een lengte van 49,00m. De rechter perceelsgrens heeft een diepte van 48,80m. Het nieuwe perceel heeft een totale oppervlakte van circa 10a10ca. Het te behouden goed zal na de splitsing een breedte aan de straat hebben van 40,00m. De diepte van het goed zal circa 49,00m bedragen. De nieuwe oppervlakte bedraagt circa 19a50ca. De nieuwe eigendomsgrens ligt op 5,00m van de bestaande woning. Het bouwveld voor de nieuwe woning wordt voorzien op 12,00 uit de rooilijn en 20,00m uit de as van de weg. Het bouwveld wordt voorzien op 3,00m van de zijdelingse perceelsgrenzen. Het
bouwveld heeft een breedte van circa 14,80 m en een diepte van 17,00m. De aanvraag heeft betrekking op een eengezinswoning, inclusief zorgwonen. De inplanting van het gebouw kan vrij gebeuren binnen de bouwzone. Het gebouw heeft een maximale kroonlijsthoogte van 6m50 en een dakhelling tussen 0 en 50. Watertoets Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003, en latere wijzigingen, betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. Het perceel gelegen te Hulshout, afd. 1, sectie A, nr. 5G3. De locatie is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur. Bij eventuele toekomstige vergunningsaanvragen dient daarom minstens voldaan te zijn aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening betreffende hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, goedgekeurd door de Vlaamse regering op 5 juli 2013 en gewijzigd bij besluit van de Vlaamse regering van 15 juli 2016. Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van een goede perceelsordening en integreert zich op aanvaardbare wijze in de omgeving, beoordeeld met inachtneming van de beginselen bepaald in artikel 4.3.1. 2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Functionele inpasbaarheid De bebouwing in dit woonlint bestaat voornamelijk uit vrijstaande woningen. Tussen de bebouwing zijn er doorzichten naar het achterliggende landschap. In deze delen van het woonweefsel wordt ernaar gestreefd om het landelijke karakter te behouden. Verdichting is hier niet wenselijk. Om deze reden worden geen meergezinswoningen of tweegezinswoningen toegestaan in de zone. Zorgwoningen daarentegen worden wel toegestaan. De aanvraag betreft het creëren van een eengezinswoning met de mogelijkheid tot het creëren van een zorgwoning conform de definitie zoals omschreven in de VCRO. Het gevraagde is functioneel inpasbaar in de onmiddellijke omgeving. Mobiliteitsimpact Gelet op de kleinschaligheid en de aard van het aangevraagde kan gesteld worden dat het project slechts een beperkte mobiliteitsimpact zal hebben. Het voorliggende project betekent een kleine verdichting in het aanwezige woonweefsel van de gemeente. Er mag een kleine, verwaarloosbare toename van de verkeersdruk verwacht worden, die binnen de aanvaardbare ontwikkelingsnormen blijft voor het woonlint. Door de kleinschaligheid van het project is er geen mobiliteitstoets of -studie vereist. Het project mag niet gepaard gaan met een bijkomende parkeerlast op openbaar domein. Er dienen voldoende parkeerplaatsen voorzien te worden in het project; d.w.z. dat er ministens twee parkeerplaatsen per woongelegenheid dienen voorzien te worden op het eigen terrein. Bij eventuele toekomstige vergunningsaanvragen zal hierbij rekening worden gehouden met de
volgende richtlijnen: In geval van inpandige garages: garagepoorten in de voorgevel zijn uitsluitend toegestaan in gebouwen met een gevelbreedte van minstens 8 m. Parkeerplaatsen in de voortuinzone zijn slechts toegelaten onder de volgende voorwaarden: o Minimum 25% van de oppervlakte in de voortuinzone dient groen en parkeervrij te blijven. o De parkeerplaatsen moeten kwalitatief worden ingebed door middel van opgaand groen. o Bij de inrichting van de voortuin wordt rekening gehouden met het oprijzicht. Op minstens 3 m vanaf de rand van de rijweg of van het fiets- of voetpad dient het zicht vrij te zijn. Schaal van het project en visueel-vormelijke elementen De bebouwing in deze woonlinten en landelijke woonentiteit bestaat voornamelijk uit vrijstaande woningen. Tussen de bebouwing zijn er doorzichten naar het achterliggende landschap. In deze delen van het woonweefsel wordt ernaar gestreefd om het landelijke karakter te behouden. De bebouwing, een vrijstaande eengezinswoning, wordt afgestemd op de bebouwingswijze die in de bestaande toestand het meest voorkomt, i.c. open bebouwing. Dit is aanvaardbaar. Het nieuwe perceel heeft een breedte van 20m00. Deze breedte ondersteunt het behoud van het landelijk karakter en is een aanvaardbare verdichting. Om het landelijke karakter verder te ondersteunen kan maximaal 2/3 van de totale perceel breedte bebouwd worden. Dit betekent dat de voorgevelbreedte een maximale breedte heeft van plusminus 13,30m. In het voorliggende voorstel heeft de bouwzone een breedte van 14,8m². De voorgevelbreedte moet met andere woorden beperkt worden tot 13,30m. De woning kan volgens het stedenbouwkundig attest vrij ingepland worden binnen het vooropgestelde bouwveld. De voorgevelbouwlijn varieert sterk. Deze ontwerpvrijheid is dan ook aanvaardbaar. De aanpalende woningen hebben een beperkte hoogte. Toch lijkt het vooropgestelde profiel met een kroonlijsthoogte van 6,5m aanvaardbaar. Binnen het grondgebied van de gemeente Hulshout is een dakhelling tussen 0 en 45 algemeen gangbaar. Het voorstel voorziet in een dakhelling van maximaal 50. Dit wordt aangepast naar 45. De schaal van het project is aanvaardbaar indien: De breedte van de woning beperkt blijft tot 2/3 van de totale perceelsbreedte. De dakhelling zich beperkt tussen 0 en 45. Visueel-vormelijke elementen kunnen in de huidige aanvraag niet beoordeeld worden daar de aanvraag geen of weinig gegevens bevatten over de visueel-vormelijke elementen van de mogelijke toekomstige bebouwing. De visueel-vormelijke elementen zullen bij eventuele toekomstige vergunningsaanvragen worden beoordeeld, waar dit wel ter zake zal zijn. Ruimtegebruik en bouwdichtheid In deze zone is verdichting niet wenselijk. Het creëren van een bijkomende eengezinswoning, inclusief zorgwoning op een perceel met een breedte van 20m00 wordt als aanvaardbaar geacht in het woonlint. Er wordt geen zone voor bijgebouwen voorzien. De toekomstige verhardingen moeten beperkt
worden tot het functioneel noodzakelijke. Eventuele bijgebouwen moeten beperkt blijven tot maximaal 2 bijgebouwen in de leeftuin. De oppervlakte van deze bijgebouwen moeten beperkt blijven tot maximaal 10% van de oppervlakte van de leeftuin. Cultuurhistorische aspecten Niet van toepassing. Bodemreliëf In het voorliggende attest worden geen reliëfwijziging voorgesteld. Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen Gezien de geringe oppervlakte van het project kan redelijkerwijs worden aangenomen dat er geen structurele hinder wordt veroorzaakt. De aanvraag betreft een eengezinswoning. Op het perceel komen hoogstammige inheemse bomen voor. Het behoud van deze waardevolle bomen moet het uitgangspunt zijn. Enkel de bomen die verwijderd moeten worden voor de realisatie van het hoofdgebouw en de bijgebouwen zullen in aanmerking kunnen komen voor het bekomen van een vergunning. De aanvraag is verenigbaar met de goede plaatselijke ruimtelijke ordening en de goede plaatselijke ruimtelijke ordening wordt niet geschaad, indien: De breedte van de woning beperkt blijft tot 2/3 van de totale perceelsbreedte. De dakhelling zich beperkt tussen 0 en 45. De bestaande groenstructuur blijft maximaal behouden. Algemene conclusie Het voorgestelde project is om de hierboven vermelde redenen aanvaardbaar, op voorwaarden dat: De breedte van de woning beperkt blijft tot 2/3 van de totale perceelsbreedte. De dakhelling zich beperkt tussen 0 en 45. De bestaande groenstructuur maximaal behouden blijft. Het college van burgemeester en schepenen neemt het advies van de gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar, alsook zijn planologische en ruimtelijke motivering, uitgebracht op 14 november 2018 over. Bijgevolg wordt een positief stedenbouwkundig attest afgeleverd. Ondertekening Hulshout, 19 november 2018 Namens het college van burgemeester en schepenen, De algemeen directeur, De burgemeester, Anita Van den Eynde Geert Daems