Examen: Praktijktoets Wonen versie 2013 (alleen Wonen) Toetsnummer: 51-16 Agglomeratie: Breda/Oosterhout/Etten-Leur/Ulvenhout-Breda Examen datum: 12 juni 2013 A. Opdracht/opname 0 (nog te verdelen punten 0) 1 0 Opdracht is uitgevoerd door taxateur Datum opname en inspectie B. Doel van de taxatie 1 (nog te verdelen punten 0) 1 Het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van het verkijgen van (hypothecaire) financiering 1 Verkrijging Nationale Hypotheek Garantie (NHG) ja nee C. Waardering 55 (nog te verdelen punten 0) 1 Marktwaarde Marktwaarde 55 Marktwaarde0% >= 10%10% >= 12%12% >= 14%14% >= 16%16% >= 18%18% >= 20%20% >= 999% Max punten 55 27 13 6 3 2 0 D. Bijzondere aandachtspunten 7 (nog te verdelen punten 0) 1 Deze opsomming geeft enige conclusies uit het rapport weer die voor de financiering van het object van belang kunnen zijn. Voor een goed beeld blijft kennisname van de integrale tekst van het rapport noodzakelijk. 7 Bij de taxatie zijn waarde beïnvloedende privaatrechtelijke bijzonderheden naar voren
gekomen (vraag E.2). De waarde wijkt meer dan 15% af van soortgelijke objecten in de directe omgeving De onderhouds- of bouwkundige staat is in zijn algemeenheid "slecht". Subvraag: 1.4 De te verwachten kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud bedragen meer dan 10% van de getaxeerde martkwaarde (vraag G.2.4). Subvraag: 1.5 Bij de taxatie is naar voren gekomen dat er sprake is, danwel een vermoeden bestaat, dat verontreiniging aanwezig is (vraag H.2). Subvraag: 1.6 Er is een indicatie dat een ander dan de geldnemer in het object gaat wonen. E. Privaatrechtelijke aspecten 15 (nog te verdelen punten 0) 1 Geraadpleegde informatie Door de taxateur is de volgende informatie geraadpleegd: 10 Eigendomsbewijs, omdat (vermeld in opmerkingenveld) Kadastraal plan, omdat (vermeld in opmerkingenveld) Kadastraal uittreksel, omdat (vermeld in opmerkingenveld) Subvraag: 1.4 Overig: 2 Kenmerken Onderstaande subvragen a, b of c invullen (indien van toepassing!). 5 Subvraag: a.1 Het perceel/perceel met opstal(len), kadastraal bekend als (omschrijving gemeente, sectie, nummer(s) en grootte) Subvraag: a.2 Bijzondere erfdienstbaarheden, bijzondere kwalitatieve rechten en verplichtingen of overige bijzondere lasten en beperkingen met betrekking tot genoemd perceel/percelen Subvraag: b.1
Het appartementsrecht ondermeer rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het appartement kadastraal bekend als (omschrijving gemeente, sectie, complexaanduiding, appartementsindex) Subvraag: b.2 Wie is de bestuurder/administrateur Subvraag: b.3 KvK-nummer van VvE Subvraag: b.4 Periodieke en eenmalige bijdragen aan VvE Subvraag: b.5 Is er door de VvE een meerjaren onderhoudsplan opgesteld Subvraag: b.6 Het meerjaren onderhoudsplan loopt tot... /niet ingezien Subvraag: b.7 Saldo reservefonds en bestemmingsfonds(en) VvE Subvraag: b.8 De taxateur acht het saldo van het algemeen reserve fonds en het voor onderhoud bestemde fonds voldoende in relatie tot het meerjaren onderhoudsplan Subvraag: b.9 Bijzondere gebruiksbepalingen Subvraag: b.10 Bijzondere erfdienstbaarheden, bijzondere kwalitatieve rechten en verplichtingen of overige bijzondere lasten en beperkingen Subvraag: c.1 Het complex staat op eigen grond ja nee Subvraag: c.2 Recht van (onder)erfpacht Subvraag: c.3 T.a.v. Het recht van erfpacht/vruchtgebruik/gebruik en bewoning /opstal /anders: einddatum van het recht Subvraag: c.4
T.a.v. Het recht van erfpacht/vruchtgebruik/gebruik en bewoning /opstal /anders: canon/vergoeding Subvraag: c.5 T.a.v. Het recht van erfpacht/vruchtgebruik/gebruik en bewoning /opstal /anders: herzieningsdatum canon Subvraag: c.6 T.a.v. Het recht van erfpacht/vruchtgebruik/gebruik en bewoning /opstal /anders: bijzondere erfdienstbaarheden, bijzonder kwalitatieve rechten en verplichtingen of overige bijzondere lasten of beperkingen Subvraag: c.7 T.a.v. Het recht van erfpacht/vruchtgebruik/gebruik en bewoning /opstal /anders: eerstkomende indexering F. Omschrijving object en omgeving 55 (nog te verdelen punten 20) 1 Object Object Nadere omschrijving van het object Toegepaste constructie, materialen en installaties Bijzonderheden met het oog op duurzaamheid Subvraag: 1.4 Bouwjaar Subvraag: 1.5 Gerealiseerde aanzienlijke wijzigingen/ uitbreidingen Subvraag: 1.6 Indeling Subvraag: 1.7.1 (maximaal te behalen punten 12) Gebruikersoppervlakte WONEN (volgens NEN 2580) in m2. Gebruiksoppervlakte WONEN0% >= 10%10% >= 12%12% >= 14%14% >= 16%16% >= 20%>20% Max punten 12 7 5 2 1 0 Subvraag: 1.7.2 (maximaal te behalen punten 3) Gebruikersoppervlakte OVERIGE INPANDIGE RUIMTE (volgens NEN 2580) in m2. Gebruikersoppervlakte OVERIGE INPANDIGE RUIMTE0% >= 10%10% >= 14%14% >= 20%>20% Max punten 3 2 1 0 Subvraag: 1.7.3 (maximaal te behalen punten 2)
Gebruikersoppervlakte GEBOUWGEBONDEN BUITENRUIMTE (volgens NEN 2580) in m2. Gebruikersoppervlakte GEBOUWGEBONDEN BUITENRUIMTE0% >= 10%10% >= 20%>20% Max punten 2 1 0 Subvraag: 1.7.4 (maximaal te behalen punten 3) Gebruikersoppervlakte EXTERNE BERGRUIMTE (volgens NEN 2580) in m2. Gebruikersoppervlakte EXTERNE BERGRUIMTE0% >= 10%10% >= 14%14% >= 20%>20% Max punten 3 2 1 0 Subvraag: 1.8 (maximaal te behalen punten 15) Indicatie bruto inhoud in m3 (EXCLUSIEF bijgebouwen als garages e.d.)) Inhoud 0% >= 10%10% >= 12%12% >= 14%14% >= 16%16% >= 18%18% >= 20%>20% Max punten15 10 8 6 4 2 0 2 Omgeving Omgeving Subvraag: 2.1 Wijk, stand, voorzieningen Subvraag: 2.2 Aard van de belendingen Subvraag: 2.3 De waarde wijkt meer dan 15% af van soortgelijke objecten in de directe omgeving Nee, omdat (vermeld in opmerkingenveld) Ja, omdat (vermeld in opmerkingenveld) Subvraag: 2.4 De taxateur heeft omgevingsfactoren waargenomen die de waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden. (bijv. omliggende industrie, bouwplannen, wijkontwikkeling, planologische ontwikkelingen) Nee, omdat (vermeld in opmerkingenveld) Ja, omdat (vermeld in opmerkingenveld) G. Onderhoudstoestand 15 (nog te verdelen punten 15) 1 Nieuwbouw Nieuwbouw (invullen indien van toepassing) De taxateur heeft de bouwtekeningen ingezien De taxateur heeft het bestek ingezien De bouw is reeds aangevangen
de bouw bevindt zich in de fase (vermeld in opmerkingenveld) 2 Bestaande bouw Bestaande bouw Subvraag: 2.1 In zijn algemeenheid kan de onderhouds- en bouwkundige staat van het object aldus worden omschreven: binnenonderhoud goed voldoende slecht Subvraag: 2.2 In zijn algemeenheid kan de onderhouds- en bouwkundige staat van het object aldus worden omschreven: buitenonderhoud goed voldoende slecht Subvraag: 2.3 In zijn algemeenheid kan de onderhouds- en bouwkundige staat van het object aldus worden omschreven: bouwkundige constructie goed voldoende slecht Subvraag: 2.4 De te verwachten kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud t.b.v. de instandhouding van het object bedragen meer dan 10% van de getaxeerde marktwaarde Subvraag: 2.5 De indruk die de taxateur heeft verkregen van het object geeft aanleiding tot nader (bouwkundig) onderzoek 3 Verbouwing / renovatie Verbouwing / renovatie (invullen indien van toepassing) Subvraag: 3.1 Vernieuwen / verbeteren van de bestaande situatie: Belangrijkste werkzaamheden Subvraag: 3.2 Vernieuwen / verbeteren van de bestaande situatie: Huidige stand van de werkzaamheden Subvraag: 3.3.1 Vernieuwen / verbeteren van de bestaande situatie: Volgens opgave van Subvraag: 3.3.2 Vernieuwen / verbeteren van de bestaande situatie: Volgens opgave van XX (zie 3.3.1) bedragen de geschatte kosten van de werkzaamheden: EUR Subvraag: 3.4 Vernieuwen / verbeteren van de bestaande situatie: Volgens de taxateur geeft deze opgave een reëel beeld van de kosten ja, want (vermeld in opmerkingenveld) nee, want (vermeld in opmerkingenveld)
Subvraag: 3.5 Bouwkundige aanpassingen/uitbreidingen: Belangrijkste werkzaamheden Subvraag: 3.7.2 Bouwkundige aanpassingen/uitbreidingen: worden er werkzaamheden zelf uitgevoerd Subvraag: 3.6 Bouwkundige aanpassingen/uitbreidingen: Huidige stand van de werkzaamheden Subvraag: 3.7.1 Bouwkundige aanpassingen/uitbreidingen: Volgens opgave van Subvraag: 3.7.3 Bouwkundige aanpassingen/uitbreidingen: Volgens opgave van XX (zie 3.7.1) bedragen de geschatte kosten van de werkzaamheden EUR Subvraag: 3.8 Bouwkundige aanpassingen/uitbreidingen: Volgens de taxateur geeft deze opgave een reëel beeld van de kosten Subvraag: 3.9 Bedraagt de waardevermeerdering na de werkzaamheden meer dan de gedane investering nee, ja H. Milieu/verontreiniging 13 (nog te verdelen punten 13) 1 Geraadpleegde informatie In dit kader zijn door de taxateur de volgende instanties en/ of personen geraadpleegd: In dit kader zijn door de taxateur de volgende instanties en/ of personen geraadpleegd: Kadaster ja In dit kader zijn door de taxateur de volgende instanties en/ of personen geraadpleegd: Gebruiker / eigenaar In dit kader zijn door de taxateur de volgende instanties en/ of personen geraadpleegd: overige, te weten... 2 Bijzonderheden Bijzonderheden
Subvraag: 2.1 Het Kadaster geeft een milieumelding Subvraag: 2.2 Op basis van de onder J.1 geraadpleegde instanties of personen kan worden vastgesteld dat er sprake is/kan zijn van bodemverontreiniging Subvraag: 2.3 Op basis van plaatselijke bekendheid ziet de taxateur bijzondere aanleiding om (een risico van) verontreiniging aanwezig te achten Subvraag: 2.4 De taxateur heeft asbestverdacht materiaal waargenomen/ heeft aanwijzingen dat dit materiaal aanwezig is Subvraag: 2.5 Het aangetroffen asbestverdachte materiaal heeft een waardeverminderend effect I. Onderbouwing waardeoordeel 25 (nog te verdelen punten 25) 1 Toegepaste methodiek Waarde Onderbouwing De onderhavige waardering is mede gebaseerd op: Waardeer de locatie van het getaxeerde ten opzichte van vergelijkbare woningen in deze plaats op een schaal van 0 tot 10 (0 is zeer slecht en 10 is uitmuntend). Geef vervolgens beknopt aan waaróm dit type pand op deze locatie volgens u deze waardering verdient. 2 Courantheid Courantheid Subvraag: 2.1 Bij aanbieding aan de markt tegen de getaxeerde waarde zal deze waarde naar verwachting van de taxateur kunnen worden gerealiseerd binnen een termijn van circa 0 tot 3 maanden 3 tot 6 maanden 6 tot 9 maanden 9 tot 12 maanden anders en wel (vermeld in motivatieveld) J. Publiekrechtelijke aspecten 15 (nog te verdelen punten 15) 1 Geraadpleegde informatie Geraadpleegde informatie
Door de taxateur is gebruik gemaakt van de volgende informatiebronnen: Het gebruik van het object is conform het bestemmingsplan: Er zijn aanschrijvingen ex. Art. 13 t/m 16 Woningwet resp. een vooraanzegging daartoe: 2 Bijzonderheden Op basis van de geraadpleegde informatiebronnen (zie M.1) en zijn plaatselijke kennis acht de taxateur de volgende waardebeïnvloedende bijzonderheden vermeldenswaardig: Subvraag: 2.1 Op basis van de geraadpleegde informatiebronnen (zie J.1) en zijn plaatselijke kennis acht de taxateur de volgende waardebeïnvloedende bijzonderheden vermeldenswaardig: Vestigingseisen Subvraag: 2.2 Op basis van de geraadpleegde informatiebronnen (zie J.1) en zijn plaatselijke kennis acht de taxateur de volgende waardebeïnvloedende bijzonderheden vermeldenswaardig: Gebruiksbelemmerende bepalingen Subvraag: 2.3 Op basis van de geraadpleegde informatiebronnen (zie J.1) en zijn plaatselijke kennis acht de taxateur de volgende waardebeïnvloedende bijzonderheden vermeldenswaardig: Verkoopbelemmerende bepalingen 3 WVG Wet voorkeursrecht gemeenten Subvraag: 3.1 Het object is opgenomen in een (voorlopige) aanwijzing als bedoeld in de Wet Voorkeursrecht Gemeenten: 4 Monument Monument Subvraag: 4.1 Blijkens de inschrijving in het Kadaster is er een adviesaanvraag voor, dan wel registerinschrijving van het object: als beschermd monument (ex artikel 3 Monumentenwet) Subvraag: 4.2 Blijkens de inschrijving in het Kadaster is er een adviesaanvraag voor, dan wel registerinschrijving van het object: tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe (ex artikel 35 Monumentenwet) Subvraag: 4.3 Blijkens de inschrijving in het Kadaster is er een adviesaanvraag voor, dan wel registerinschrijving van het object: tot door de gemeente of de provincie verklaard beschermd monument
K. Nadere mededelingen 9 (nog te verdelen punten 0) 1 Nadere mededelingen Lees de opdracht wat hier ingevuld moet worden. 9