Verkoophandboek Verkoop
Uw huis verkopen U wilt uw huis verkopen. Dat is een ingrijpende beslissing. Eentje met gevolgen. En dan is het inderdaad slim om mensen in te schakelen met verstand van zaken. Die weten maar al te vaak een hogere prijs uit het vuur te slepen dan u wellicht had verwacht. Het geeft een prettig gevoel: u staat er immers niet alleen voor. Goed dat u aan Vrieling dacht. De bepaling van de waarde Uw huis heeft natuurlijk zijn sterke punten. Maar misschien ook wel een paar zwakkere. Om te beginnen maken we daar samen met u een overzicht van. De bouwconstructie, de toegepaste materialen, de locatie, de ligging van de eventuele tuin, voorzieningen als verwarming en isolatie en dergelijke, het zijn allemaal zaken die van invloed kunnen zijn bij het bepalen van de waarde van uw woning. In dat gezamenlijke overleg ligt meteen ook de basis voor de uiteindelijke verkoop. Het is dus van groot belang om daar ruimschoots tijd en aandacht aan te besteden. De vraagprijs De hoogte van de vraagprijs hangt in de eerste plaats af van de waardebepaling. In dit stadium kunnen wij u wellicht nog een paar tips aan de hand doen met het oog op reparaties, die simpel en binnen afzienbare tijd uit te voeren zijn. Immers, hoe beter de woning eruit ziet, des te makkelijker is het om de woning te verkopen. Bovendien leiden zulke -niet al te grote- reparaties vaak tot een hogere vraagprijs. En niet te vergeten ook tot een hogere opbrengst. De binnendienst De makelaar bekijkt uw huis natuurlijk tot in de details. Maar ook iemand van de binnendienst komt een kijkje nemen. Hij of zij weet dan namelijk precies hoe de zaken ervoor staan, wanneer de presentatiebrochure (zie verder) gemaakt gaat worden. De binnendienstmedewerker is in de loop van het verkoopproces vaak het eerste aanspreekpunt. En dan is het op zijn minst handig dat hij of zij weet om wat voor huis het gaat en hoe deze eruit ziet.
De manier van presenteren Er zijn verschillende manieren om uw huis onder de aandacht te brengen. We gaan er in ieder geval mee adverteren en we doen dat natuurlijk in overleg met u. Verder krijgt uw huis niet alleen een plek op Funda.nl, maar tevens op onze eigen site.nl. We maken ook een vitrinepresentatie die in onze etalage terechtkomt. Daarnaast nemen we persoonlijk contact op met geïnteresseerde klanten uit ons eigen bestand. De dekking, zoals dat in vaktermen heet, is dus optimaal. Tenslotte gaan we ook nog een bord plaatsen, maar dat gebeurt alleen als u daarvoor kiest. De presentatiebrochure Natuurlijk gaan we van uw huis ook een presentatiebrochure maken. Deze brochure is zeer uitgebreid, met o.a. meerdere sfeerfoto s, een gedetailleerde beschrijving, plattegronden, tot en met een kadastrale kaart. We geven de brochure aan mensen die belangstelling tonen, na telefonisch contact of na een bezichtiging. Bovendien, en daar zijn we een van de weinigen mee in de regio, digitaliseren wij de complete brochure en zetten we deze op Funda.nl en onze eigen internetsite, zodat belangstellenden deze op elk gewenst moment via hun computer kunnen downloaden en inzien. Natuurlijk ligt de brochure ook ter inzage op ons kantoor. De bezichtiging Het ligt voor de hand dat we nooit zonder overleg bij u op de stoep zullen staan met een potentiële koper. Zodra iemand serieuze belangstelling toont en graag een kijkje wil nemen in uw huis, nemen we contact met u op om een geschikte tijd af te spreken. Zo kunt u rustig even de nodige voorbereidingen treffen. Ook dan staat u er trouwens niet alleen voor: de belangstellende wordt altijd vergezeld door één van onze makelaars. Na afloop van de bezichtiging wordt altijd contact met u opgenomen om verslag te doen van de bezichtiging. De onderhandeling Ook als we eenmaal zijn beland in het stadium van biedingen en tegenbiedingen, houden we natuurlijk nauwgezet de vinger aan de pols. We overleggen regelmatig met u, zodat u op ieder moment op de hoogte bent van de gang van zaken. Want wij gooien dan wel onze onderhandelingstechnieken in de strijd, u bent uiteindelijk degene die bepaalt wat er gebeurt. En pas als alle partijen het over alle zaken eens zijn, wordt de koop gesloten. Ons uitgangspunt is dat alles interactief moet zijn. En vooral ook helder en duidelijk. Het koopcontract Zodra de partijen het eens zijn is het tijd om het koopcontract -of de koopakte- op te maken. Daarin vindt u alle afspraken: van de verschillende financieringsclausules tot de notaris en van de ontbindende voorwaarden tot de aanvaardingsdatum. Ook eventuele andere of afwijkende voorwaarden en afspraken worden daarin verwerkt. Dat contract gaat naar u en de koper, met aangehecht de lijst van zaken. Wij nemen alles grondig met partijen door en wanneer er geen op- of aanmerkingen zijn, wordt de koopakte ondertekend. De notariële akte De notariële akte, ook wel leveringsakte of transportakte genoemd, wordt getekend op de datum van overdracht. Dat is tevens de dag dat de koper de sleutel van zijn nieuwe huis krijgt overhandigd. Voordat we met u en de koper naar de notaris gaan, maken we gezamenlijk nog even een wandeling door uw huis. Voor alle zekerheid. De woning moet immers opgeleverd worden, zoals daarover de afspraken gemaakt zijn. Wij maken trouwens ook van die gelegenheid gebruik om alle meterstanden op te nemen.
Digitaal woondossier Met het digitale woondossier weet u van dag tot dag precies wat er gaande is. Tijdens de hele verkoopprocedure houden wij nauwkeurig uw persoonlijke woondossier bij. Daarin staat wie er naar uw huis heeft geïnformeerd en wanneer, wie een bezichtiging heeft aangevraagd, wie er een bod heeft gedaan en ga zomaar door. Steeds als er iets gebeurt, dat met de verkoop van uw huis te maken heeft, noteren we dat in het woondossier, waarvan u in dit hoofdstuk een voorbeeldexemplaar aantreft. Dat woondossier bevat ook een lijstje met kosten die tot op dat moment gemaakt zijn: voor het plaatsen van advertenties in verschillende kranten, voor het creëren van een plekje op internet, enzovoorts. Vanzelfsprekend hebt u ieder moment inzage in uw woondossier. U weet dus op elk moment exact hoe de zaken ervoor staan. Van dag tot dag en van week tot week.
Lijst van zaken Het huis dat u samen met ons gaat verkopen, herbergt vaak meer dan u denkt. En dan bedoelen we in eerste plaats zaken die wellicht van invloed kunnen zijn op de uiteindelijke prijs van uw woning. Zaken, die al dan niet overgenomen kunnen worden door de toekomstige bewoner. Het is voor de koper prettig om te weten of u -om maar een voorbeeld te noemen- de gordijnrails laat hangen, wat u van plan bent met de zonwering te doen en of de koper eventueel die mooie parketvloer in de woonkamer kan overnemen. Wij hebben een uitgebreide lijst van dergelijke zaken gemaakt. Daarop kunt u aangeven wat u achterlaat, wat u meeneemt en wat u ter overname aanbiedt. De lijst, zoals u die straks hebt ingevuld, wordt aan de koper overhandigd, zodat hij of zij daar meteen duidelijkheid over heeft. Bovendien wordt diezelfde lijst in het laatste stadium van de procedure nog aan de koopakte gehecht, tenzij er tijdens de onderhandeling andere afspraken zijn gemaakt. Ook van de lijst van zaken ontvangt u een kopie welke u hier kunt bewaren.
Vragenlijst U wilt uw huis verkopen. Dan is de kans groot dat u inmiddels uw oog al op een ander huis hebt laten vallen. Misschien hebt u zelfs al uw handtekening onder een koopcontract gezet. En laten we wel zijn, u wilt liever niet voor onaangename verrassingen komen te staan. Dat geldt natuurlijk net zo goed voor de toekomstige koper van uw huis. Alle partijen hebben recht op duidelijkheid. De overheid is in dit verband trouwens ondubbelzinnig: in het Burgerlijk Wetboek is bepaald dat de verkoper een informatieplicht heeft jegens de koper en alle zaken moet melden die voor de koper van belang kunnen zijn inzake zijn aankoopbeslissing. Maar we streven vooral ook naar duidelijkheid, zodat we snel een passende oplossing kunnen zoeken, wanneer problemen om de hoek komen kijken. Daarom vragen we u de bijgaande vragenlijst zo volledig mogelijk in te vullen. Het origineel krijgt een plek in ons dossier van uw huis. Een kopie van de lijst ligt binnen een paar dagen bij u in de bus. Deze kunt u hier bewaren.
Dienstverlening Op deze plek kunt u straks de Opdracht tot Dienstverlening invoegen. Daarin wordt duidelijk aangegeven wat over een weer de recht en plichten zijn bij de verkoop van uw huis. Zodra de opdracht officieel is, krijgt u het volledig ingevulde contract thuisgestuurd. Een kopie hiervan ontvangt u van ons. Deze kunt u in dit hoofdstuk bewaren.
NVM Het is een hele geruststelling te weten dat Vrieling lid is van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen NVM. Want dat betekent dat verkoper en koper te maken hebben met een makelaar die erkend is door een landelijk opererende organisatie die streng toeziet op de gang van zaken bij haar leden. De NVM hanteert een aantal voorwaarden die vastgesteld zijn met het oog op een soepele afhandeling bij de verkoop van een huis. We raden u aan om die voorwaarden op uw gemak door te nemen. U treft ze aan in dit hoofdstuk.
Opnameformulier Hierachter vindt u het Opnameformulier Woonhuis. In het eerste stadium van de verkoopprocedure neemt uw makelaar uw huis van onder tot boven in ogenschouw, terwijl hij of zij volop aantekeningen maakt. Die uitgebreide aantekeningen vormen de basis voor het formulier dat later op kantoor door de makelaar nauwkeurig wordt ingevuld. Dat formulier wordt ondermeer gebruikt om uw woning in te voeren in het woningenbestand van de NVM. Het volledig ingevulde formulier is bedoeld voor intern gebruik, maar u krijgt vanzelfsprekend een kopie thuisgestuurd.
Bouwtechnisch rapport Duidelijkheid is alles. Daar hebben zowel u als de toekomstige koper recht op. De makelaars van Vrieling schakelen daarom graag, in overleg met u, vakmensen van een bouwkundig bureau in voor het maken van een bouwtechnisch rapport van uw huis. Een dergelijk rapport verkleint de kans op narigheid achteraf. Narigheid waar u als verkoper niet op zit te wachten. Het rapport wordt gemaakt aan de hand van een bouwtechnische keuring, waarbij niet alleen de onderhoudstoestand onder de loep wordt genomen, maar ook eventuele gebreken of tekortkomingen. Het is een grondige keuring op basis van zaken die men met het blote oog niet kan zien. Er is weliswaar geen sprake van specialistische onderzoeken waarbij de onderste steen boven moet komen, maar het levert weldegelijk een goed oordeel op over het huis. Het rapport bevat bovendien een schatting van de kosten voor de mogelijke herstel- of vervangingswerkzaamheden die op korte termijn nodig zijn om uw huis in goede staat te houden. Daarnaast krijgt u eventueel adviezen met het oog op mogelijk verder onderzoek.
NVM Huisgarantie U wilt graag zekerheid. Dat kan. Als u straks een ander huis koopt, is het een prettig gevoel om te weten dat u niet voor onaangename verrassingen komt te staan. Voor een koper is het op zijn minst vervelend om te merken dat de eerste de beste fikse hagelbui een enorme lekkage veroorzaakt. Of dat er in de fundering een paar scheuren zitten. Of dat de dragende binnenwanden bij nader inzien veel van hun dragende vermogen zijn kwijtgeraakt. Kortom, een koper zoekt zekerheid. En daar zijn wij, de makelaars van Vrieling erg goed in. Wij hanteren namelijk de NVM huisgarantie. Met de NVM huisgarantie voorkomt u (of de koper) een financiële tegenvaller, doordat eventuele verborgen gebreken van de woning die in eerste instantie niet zijn opgemerkt verzekerd zijn. Na een bouwkundige keuring door een gerenommeerd bureau kan een huisgarantie van maximaal 12 maanden (na transport van de woning) afgesloten worden. Deze verzekering is voor bestaande woningen, dus geen nieuwbouw. De verzekerbare onderdelen zijn o.a.: dak exterieur en interieur, gesloten gevel, buitenkozijnen, vloeren, dragende binnenwanden, kelder/souterrain, fundering en eventueel de bijgebouwen. Het afsluiten van de huisgarantieverzekering biedt een hoop voordelen voor de nieuwe woningbezitter: Verkleinen van het financiële risico Inzicht krijgen in de bouwkundige staat van de woning door de bouwkundige keuring Verschaffen van zekerheid Verzekerd zijn tegen bouwkundige verborgen gebreken Slechts eenmalige betaling van de premie Voor meer informatie over de NVM huisgarantie kunt u bij een van onze medewerkers terecht.
Verhuiswijzer Nog even en het is zover: uw huis is verkocht en u kunt beginnen met de voorbereidingen voor de verhuizing naar uw nieuwe stek. Misschien bent u er zelfs al mee begonnen. Hoe dan ook, het is een klus waar nogal wat bij komt kijken. Vaak zelf zo enorm veel, dat u gemakkelijk iets over het hoofd ziet. Daarom hebben wij een lijst gemaakt van zaken waarmee u voor, tijdens en na de verhuizing wellicht te maken krijgt. Hebt u er bijvoorbeeld aan gedacht om tijdig de hulp van een vakman in te roepen voor een verbouwing, die u zelf niet gaat uitvoeren? En hebt u al een verkenningstochtje gemaakt door het winkelcentrum in uw nieuwe omgeving? Het is immers handig om te weten waar u straks de spullen kunt halen die u nodig bent. We hebben er een checklist van gemaakt, zodat u gemakkelijk kunt wegkruisen wat inmiddels achter de rug is. De lijst werkt vaak geruststellend: u hoeft het niet meer zelf allemaal te bedenken. Bovendien is één blik voldoende om te weten hoe de zaken ervoor staan en wat u nog moet doen.
Checklist voor de verhuizing. Alles ingepakt, geregeld en opgezegd? Controleer aan de hand van deze checklist of u niets vergeten bent. Zodra u weet wanneer u gaat verhuizen Neem een paar vrije dagen op rond de dag van de verhuizing Maak de plannen voor een verbouwing compleet Neem eventueel een interieurarchitect in de arm Huur voor de verbouwing een aannemer of andere specialisten in Bestel (keuken)meubels, apparatuur en sanitair in verband met langere levertijden Kies en bestel de nieuwe vloer U gaat weg uit een huurhuis? Dan moet u schriftelijk de huur opzeggen Naar een andere gemeente? Dan ook: Gemeentegids en plattegrond aanschaffen Informeren naar scholen verenigingen kleuteropvang gezinszorg maatschappelijk werk consultatiebureau huisartsen tandartsen openbaar vervoer systeem ophalen huisvuil hondenbelasting gemeentelijke regelgeving Acht weken voor de verhuizing Verhuizing telefoon/nieuwe telefoon aanvragen Afspraak maken met uw internetprovider om de internetaansluiting over te laten zetten Verhuismelding doorgeven aan uw energieleverancier School inlichten Zeg lidmaatschappen van verenigingen en clubs op Afspraken maken over eventuele overname van roerende zaken met vorige en toekomstige bewoners Informeren naar mogelijke vergoeding verhuiskosten Informeren naar mogelijkheden belastingaftrek voor verhuiskosten Maten nieuwe huis opnemen Verhuisbericht Online invullen Beginnen met alles op te ruimen wat u niet mee neemt naar uw nieuwe woning Bestel gordijnen, vloerbedekking en dergelijke voor de nieuwe woning (in verband met lange levertijden)
Vier tot twee weken voor u gaat verhuizen Kinderen aanmelden bij nieuwe school of kinderopvang Verzekeringsmaatschappijen inlichten Inboedel- en opstalverzekering nieuwe woning regelen Afsluiten elektra, gas en water oude woning regelen Aansluiten elektra, gas en water nieuwe woning regelen Afspraak maken met gasfitter voor aansluiten gasapparaten in nieuwe woning Tandartsen en huisartsen inlichten Meld de verhuizing aan bank en/of giro Zet kranten- en of tijdschriftenabonnementen naar nieuw adres Bij zelf verhuizen: dozen bestellen Naamplaatje laten maken Nog meer opruimen wat niet mee hoeft naar de nieuwe woning Inpakken van spullen die u tot aan de verhuizing niet meer nodig hebt De laatste twee weken voor de verhuizing Adreswijziging versturen Opvang kinderen op verhuisdag regelen Opvang huisdieren op verhuisdag regelen Spaarzegels plaatselijke winkeliers inwisselen Bibliotheekboeken terugbrengen Belangrijke papieren die u niet direct nodig heeft en sieraden in een bankkluisje opbergen Alles wat u niet meer wilt meenemen naar het nieuwe huis opruimen of eventueel via een advertentie te koop aanbieden Echt beginnen met inpakken Bij zelf verhuizen: verhuiswagens regelen Bij zelf verhuizen: vrienden, familie en andere hulp regelen Bij zelf verhuizen: verhuisverzekering regelen De laatste paar dagen voor de verhuizing Nieuwe huis schoonmaken en kamers merken Eventueel vloerbedekking losmaken Vaste lampen afnemen Gordijnen (behalve op slaapkamers) afnemen Schotelantenne van het dak halen Alles inpakken wat u niet tot het laatste moment nodig heeft Geef belangrijke papieren en waardevolle zaken eventueel in bewaring bij vrienden Controleer of de verhuisverzekering in orde is Eenvoudige maaltijden in huis halen voor de avond voor de verhuizing en de verhuisdag zelf Controleren of er voldoende koffie in huis is Gemeentereiniging inschakelen voor grofvuil Laat verhuiscontainers leeg en schoon achter, zomogelijk vergezeld van een afvalkalender Beng de inhoud van de gifbox naar de gifbus of naar het gemeentedepot Laat ook de milieubox achter in uw oude huis
De laatste dag voor de verhuizing Koelkast ontdooien en schoonmaken Volle diepvriezer op de koudste stand zetten Uitneembare meubelen uit elkaar halen Slinger uit de klok nemen Laatste dingen inpakken Haal een voorraad broodjes en drinken in huis voor de verhuizers of hulptroepen Draai eventueel de laatste was Trommelbeveiliging wasmachine vastzetten Laad de mobiele telefoons op De verhuisdag zelf Laatste gordijnen afnemen (slaapkamers) Alle sleutels in de handbagage Geld en bank/giropassen in de handbagage Huis controleren op achtergebleven spullen Meterstanden opnemen Gas en elektra afsluiten(behalve als stroom en gas nodig is voor licht en verwarming, die moeten blijven branden) Waterleiding aftappen in de winter (ook als het niet vriest) Alle ramen en deuren goed sluiten Alle huissleutels verzamelen en in bewaring houden of afgeven aan de nieuwe bewoners Na aankomst in de nieuwe woning Alles zo veel mogelijk op de juiste plaats laten neerzetten Alle uitgepakte zaken op eventuele verhuisschade controleren Eén kamer zo snel mogelijk bewoonbaar maken Slaapkamergordijnen ophangen en slaapkamers slaapklaar maken Koelkast en vrieskist een dag rust geven alvorens ze in te schakelen Trommelbeveiliging wasmachine losmaken Na de verhuizing Alles uitpakken Naambordje aan de deur schroeven Eventuele verhuisschade melden aan uw verhuizer of verzekering Lege verhuisdozen laten ophalen of zelf wegbrengen Eventuele schade aan oude woning regelen Binnen vijf dagen na de verhuizing aangifte van adreswijziging doen bij de afdeling Burgerzaken van uw (nieuwe) woongemeente Vervang eventueel de sloten van uw nieuwe huis De nieuwe buurt verkennen
Diversen We houden zaken graag overzichtelijk. Op deze plek hebben wij ruimte gecreëerd voor allerhande papierwerk, welke met de verkoop van uw woning te maken heeft. Wilt u bijvoorbeeld de advertenties bewaren die in de kranten hebben gestaan? Knip het uit en stop deze in de map. De uitdraai van de internetpagina? Print het, want ook hier is plek voor. Zelfs het complete huizenmagazine waarin uw woning (indien van toepassing) wordt aangeboden, past er nog makkelijk bij.
Huis verkopen? Wij helpen u graag door het geven van onderstaande tips Mocht u teveel spullen hebben, sla ze dan tijdelijk op. Teveel spullen maken een huis kleiner. Voer kleine reparaties uit. Verf een muur als die vuil of te donker is. Het uitgeven van misschien 100,- kan een heel verschil maken. Voor de foto s en tijdens de bezichtigingen Maak aan de buitenzijde van de woning de boeien schoon, dit oogt een stuk frisser. Zet in huis een aantal planten neer en zet een bloemetje op tafel. Het maakt een wereld van verschil. Let erop dat in de entree de kapstok niet volhangt met 15 jassen terwijl er maar 5 mensen in huis zijn. De entree is de eerste indruk van een huis. Ruim de keuken op en zorg dat het aanrecht zo goed als leeg is. Ruim alles op en zorg dat speelgoed en andere spullen van de vloer zijn en in een kast staan. Alle slaapkamers worden op de foto gezet, een koper kijkt voor bijvoorbeeld een huis met 4 slaapkamers op Funda en wil deze dan ook graag zien. Maak alle bedden op met een leuk overtrek. In de badkamer alleen een paar tandenborstels en een tube tandpasta maar alle flessen potjes en andere dingen in een mandje in de kast. Hang wel een paar leuke gekleurde handdoeken op en bijpassende washandjes die passen bij de badkamer, dit maakt een mooi geheel. Zorg dat de huisdieren (en tevens kattenkrabpalen, voerbakken en benches) niet aanwezig zijn. Tip voor buiten; leg tuinkussens in de stoelen en haal de auto en fietsen van de oprit. Kopers worden steeds kritischer en proberen alles om de prijs te drukken. U krijgt maar één keer de kans om een eerste indruk te maken. Zorg dat deze positief is!