Bouw - focus op sociale woningbouw Economisch Bureau Nederland Madeline Buijs +31 20 383 82 01 2 november 2015 Sociale woningbouw in een spagaat De sociale huursector is in verhouding tot andere Europese landen zeer groot. Er zijn daarom in Nederland ook voldoende woningen voor de doelgroep waarvoor sociale huurwoningen zijn bedoeld. Door het grote aantal scheefwoners zijn er echter lange wachtlijsten. De groep vluchtelingen die zich melden in Nederland is relatief klein in vergelijking met het aantal scheefwoners. Zij leggen het probleem dat scheefwoners veroorzaken bloot. Door de scheefwoners zijn er tijdelijk te weinig sociale huurwoningen, terwijl op de lange termijn de voorraad sociale huurwoningen voldoende is. In deze notitie wordt ingegaan op de sociale huursector en de uitdagingen die deze sector te wachten staat. Ook wordt stilgestaan bij de rol die de bouwsector kan vervullen in het vinden van oplossingen. Nederlandse sociale huursector is in verhouding zeer groot Een groot deel van de woningen in Nederland zijn sociale huurwoningen. Circa 33% van de woningvoorraad bestaat uit sociale huurwoningen, terwijl maar 9% vrije sector huurwoningen zijn. De overige 57% betreft koopwoningen. In vergelijking met andere Europese landen is de sociale huursector in Nederland een zeer grote sector. In geen enkel ander Europees land beslaat de sociale huursector zo n groot deel van de totale woningvoorraad. In Nederland waren er in augustus 2015 ruim 7,6 miljoen woningen. Dit zou betekenen dat er ruim 2,5 miljoen sociale huurwoningen zijn in Nederland. Platform 31 heeft in een studie uit maart 2015 onderscheid gemaakt naar gereguleerde en geliberaliseerde woningen en wie de eigenaren daarvan zijn. Dit is in onderstaande tabel samengevat. Hieruit blijkt dat er in Nederland ongeveer 2,2 miljoen gereguleerde huurwoningen zijn die onder de liberalisatiegrens vallen waarvan de woningcorporatie de eigenaar is. De liberalisatiegrens betreft op 1 januari 2015 een huur van EUR 715,68 per maand, dit is de maximale huur die voor een sociale huurwoning gevraagd mag worden. Ruim 400.000 gereguleerde woningen vallen onder de liberalisatiegrens maar zijn eigendom van particulieren. Beleggers kopen bijvoorbeeld steeds vaker woningen op die woningcorporaties verkopen. Er zijn voldoende sociale huurwoningen voor de doelgroep Volgens minister Blok van Wonen zou dit aantal ook genoeg moeten zijn voor de doelgroep waar sociale huurwoningen voor bedoeld zijn. De doelgroep voor sociale huurwoningen wordt bepaald op basis van het inkomen. Vanaf 1 juli 2015 gelden de volgende regels: woningcorporaties moeten 80% van hun woningen verhuren aan huishoudens met een inkomen tot EUR 34.911; 10% van hun woningen mogen zij verhuren aan huishoudens met een inkomen tussen EUR 34.911 en EUR 38.950;
en ten slotte mogen woningcorporaties 10% van hun woningen verhuren aan huishoudens met een inkomen van meer dan EUR 38.950. Deze regeling geldt tot 1 januari 2021. Daarna moeten woningcorporaties weer 90% van hun woningen verhuren aan huishoudens met een inkomen tot EUR 34.911 (gebaseerd op cijfers van 2015) en 10% mogen zij dan nog aan hogere inkomens verhuren. Op basis van de inkomensgroepen waar woningcorporaties hun woningen aan mogen verhuren zou de doelgroep uitkomen op: 2.068.000 huishoudens met een inkomen tot EUR 34.678 2.189.000 huishoudens met een inkomen tot EUR 38.000 Dit is vergelijkbaar met het aantal sociale huurwoningen die eigendom zijn van woningcorporaties, maar als we de sociale huurwoningen in eigendom van particulieren meetellen is het aantal ruim voldoende. Maar niet alleen de doelgroep woont in een sociale huurwoning Toch zijn de wachtlijsten voor sociale huurwoningen vaak zeer lang. Uit gegevens van Woningnet blijkt dat de wachtlijst uiteenloopt van drie jaar in Nieuw Lekkerland tot 21 jaar in Purmerend. Uit cijfers van de Rijksoverheid blijkt echter dat de zoektijd naar een sociale huurwoning een stuk korter is. Dit is de tijd vanaf het moment dat iemand actief reageert op aangeboden sociale huurwoningen en daadwerkelijk een woning krijgt. Niet iedereen die ingeschreven staat is actief op zoek naar een woning. In 2014 was de gemiddelde zoektijd per regio: Dat het minimaal 1 jaar duurt voordat iemand een sociale huurwoning heeft gevonden, komt doordat niet alleen de doelgroep in sociale huurwoningen woont. Er is namelijk ook een groep zogenoemde scheefwoners die wel in een sociale huurwoning woont maar niet tot de doelgroep van deze woningen behoort. Deze groep wordt door de Rijksoverheid geschat op 700.000 huishoudens. Dit zijn bijvoorbeeld huishoudens waarvan het inkomen is gestegen waardoor ze op basis van het huidige inkomen niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning zouden komen. Deze groep zorgt ervoor dat er in de praktijk te weinig sociale huurwoningen zijn in Nederland met als gevolg lange wachtlijsten. De overheid gaat scheefwonen tegen door verhuurders van sociale huurwoningen de mogelijkheid te geven om een inkomensafhankelijke huurverhoging te berekenen voor huishoudens met een hoger inkomen. Per 1 juli 2015 mag de huur van huishoudens die een sociale huurwoning huren met de volgende percentages worden verhoogd: De overheid probeert er zo voor te zorgen dat deze huishoudens verhuizen van een sociale huurwoning naar een huurwoning in de vrije sector of een koopwoning. Verhuurders zijn overigens niet verplicht om de huur te verhogen. Dit blijkt ook uit de cijfers van 2015 van het CBS. Slechts een derde van de huurders kreeg de maximale huurverhoging opgelegd.
Leegstand sociale huurwoningen is daarom beperkt De grote groep scheefwoners zorgt ervoor dat veel sociale huurwoningen bewoond zijn, de wachtlijsten lang zijn en dat de leegstand daarom relatief laag is. Vaak staan sociale huurwoningen alleen voor een korte periode tussen de verhuizing van oude en nieuwe bewoner leeg. De zogenoemde frictie leegstand. Circa 3,4% van de sociale huurwoningen stond leeg in 2013. Dit zijn de meest recente beschikbare cijfers. Op basis van de huidige woningvoorraad zouden 73.500 woningen in eigendom van woningcorporaties leeg staan en 13.700 in eigendom van particulieren. Zoals gezegd staat het grootste gedeelte van deze woningen maar kort leeg. Volgens het CBS staan ongeveer 20.000 sociale huurwoningen langdurig leeg (langer dan 1,5 jaar). Niet alle langdurig leegstaande sociale huurwoningen kunnen ook daadwerkelijk bewoond worden. Een deel daarvan staat bijvoorbeeld op de nominatie om gesloopt te worden. Ongeveer 25% van de langdurig leegstaande sociale huurwoningen zijn niet voor bewoning geschikt, aldus het CBS. Daardoor blijven er ongeveer 15.000 woningen over die langdurig leegstaan. Nieuwbouw gaat wachtlijsten niet oplossen Er worden veel minder nieuwe sociale huurwoningen gebouwd in vergelijking met de jaren voor de crisis. In het topjaar 2009 werden er aan woningcorporaties vergunningen afgegeven voor 17.378 nieuw te bouwen woningen, zoals in de grafiek hieronder te zien is. In 2014 was dit aantal gezakt naar 5.784 woningen. Sinds medio 2014 stijgen de vergunningen voor nieuwe sociale huurwoningen weer. Vergunningen sociale huurwoningen stijgen licht Bron: CBS, ABN AMRO Economisch Bureau *: Extrapolatie op basis van cijfers januari t/m juli Wanneer we de afgegeven vergunningen in de periode januari juli 2015 extrapoleren naar het hele jaar 2015, zal het aantal nieuwe sociale huurwoningen waar een vergunning voor is afgegeven weer stijgen na 5 jaar van krimp. De afgelopen maanden nam de stijging wel af. Het duurt gemiddeld 24 maanden na het verlenen van de vergunning voordat een nieuwe woning gereed is om bewoond te worden. De verwachting is daarom dat er dit jaar 5.203 sociale huurwoningen en in 2016 5.784 sociale huurwoningen worden opgeleverd, in totaal dus 10.987 woningen. In 2009 werden nog ruim 15.000 sociale huurwoningen opgeleverd. Groot effect crisis en nieuwe regelgeving op sociale huursector Zoals hiervoor duidelijk is geworden is de sociale huursector sterk veranderd de afgelopen jaren. Dit komt deels door de economische crisis, maar ook regelgeving vanuit de overheid zoals de verhuurdersheffing heeft ervoor gezorgd dat er veel minder sociale huurwoningen worden gebouwd. Dit is gezien de grootte van de doelgroep voor sociale huurwoningen geen probleem, want de doelgroep is kleiner dan de totale voorraad sociale huurwoningen. Nu de huur van scheefwoners steeds verder verhoogd wordt, is de verwachting dat zij zullen
doorstromen naar de vrije huursector of de koopsector. Uiteindelijk moeten er dan voldoende sociale huurwoningen beschikbaar zijn voor de doelgroep voor wie ze bestemd zijn. Er zijn geen recente cijfers bekend over de doorstroom van scheefwoners vanuit de sociale huursector naar de vrije huur- of koopsector. Deze cijfers komen pas in het voorjaar van 2016 beschikbaar. De vraag is echter of hier vaart in is gekomen gezien het feit dat er in Nederland maar weinig huurwoningen in de vrije sector zijn. Ook de nieuwbouw van huurwoningen in de vrije sector gaat niet snel genoeg. Per jaar worden er vergunningen voor gemiddeld 7.493 nieuwe huurwoningen in de vrije sector afgegeven. Een groot deel van de scheefwoners zouden daarom naar een koopwoning moeten verhuizen. Terwijl de financiële eisen voor een koopwoning ook steeds strenger worden. En ten slotte bleek al dat de inkomensafhankelijke huurverhoging lang niet altijd wordt toegepast, waardoor scheefwoners onvoldoende financiële prikkels krijgen om te verhuizen. Nieuwe groep bewoners sociale huurwoningen in aantocht De sociale huursector krijgt op dit moment te maken met een nieuwe instroom van mensen die een sociale huurwoning nodig hebben, namelijk vluchtelingen met een verblijfsstatus. Wanneer vluchtelingen een verblijfstatus hebben gekregen moeten zij vanuit het asielzoekerscentrum (AZC) doorstromen naar een sociale huurwoning. De Rijksoverheid bepaalt elk halfjaar hoeveel vergunninghouders de verschillende gemeenten moeten huisvesten. De gemeenten hebben vervolgens 12 weken de tijd om woonruimte voor de vluchtelingen te zoeken. Dit zijn voor het overgrote deel sociale huurwoningen. Op dit moment krijgen vluchtelingen met een verblijfsstatus een urgentieverklaring waardoor zij sneller in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Minister Blok denkt na over het schrappen van deze urgentieverklaring als gevolg van de onvrede die heerst bij mensen die al lang op de wachtlijst staan voor een sociale huurwoning. In november wordt hier meer duidelijkheid over verwacht. Hoe groot is de groep vluchtelingen? Het Ministerie van Veiligheid en Justitie verwacht dat er dit jaar in totaal 28.900 vluchtelingen met een verblijfsstatus een sociale huurwoning nodig zullen hebben en er volgend jaar nog 43.000 asielzoekers met verblijfsvergunning bijkomen. Ook was er bij de gemeenten nog een achterstand van 2.633 asielzoekers die nog gehuisvest moesten worden per 1 januari 2015. Het Centraal Orgaan opvang asielzoeker (COA) gaat ervan uit dat er 0,51 woningen nodig zijn per vluchteling met verblijfsstatus. Dit betekent dat er in 2015 en 2016 in totaal ruim 38.000 woningen nodig zijn voor asielzoekers met een verblijfsvergunning. In verhouding met de groep van 700.000 scheefwoners is dit een beperkt aantal. Een deel van deze groep zou gehuisvest kunnen worden in de leegstaande sociale huurwoningen, dit zijn er 15.000. Er zijn echter ook andere mensen met een urgentieverklaring die voorrang krijgen op een sociale huurwoning. Ook zijn er zoals eerder gezegd in verschillende steden lange wachtlijsten voor een sociale huurwoning, mede veroorzaakt door scheefwoners. Dit zorgt ervoor dat het voor vluchtelingen niet zomaar mogelijk is om na het verkrijgen van een verblijfsvergunning snel door te stromen naar een sociale huurwoning. In totaal komen er gemiddeld 200.000 sociale huurwoningen per jaar vrij. Afgaande van het feit dat huishoudens
gemiddeld 2,1 jaar wachten op een sociale huurwoning, zouden er volgens een grove schatting 425.000 huishoudens op de wachtlijst staan. In verhouding tot de overige mensen die een sociale huurwoning zoeken, is de groep vluchtelingen beperkt. Circa 10% van de vrijkomende huurwoningen zal dus jaarlijks bewoond worden door vluchtelingen met een verblijfsstatus. Dit zorgt er wel voor dat de zoektijd naar een sociale huurwoning langer zal worden. De stroom vluchtelingen zal na 2016 waarschijnlijk niet ophouden. Het is echter zeer onduidelijk hoeveel vluchtelingen de komende jaren naar Nederland zullen komen. Daarom is deze analyse beperkt tot de instroom in 2015 en 2016. Oplossingen voor de sociale huursector De sociale huursector bevindt zich op dit moment in een spagaat. Er wordt een grote toestroom verwacht van vluchtelingen die in een sociale huurwoningen gehuisvest moeten worden, er bestaan lange wachtlijsten voor de huidige doelgroep en er woont een grote groep scheefwoners in sociale huurwoningen die uiteindelijk naar andere type woningen moeten doorstromen. Er is daarom op dit moment een tekort aan sociale huurwoningen, maar wanneer de scheefwoners uitstromen zullen er voldoende woningen overblijven. Ook om vluchtelingen te huisvesten. De groep vluchtelingen die gehuisvest moeten worden in sociale huurwoningen maken een probleem zichtbaar dat alle lange tijd speelt, namelijk het tekort aan sociale huurwoningen voor de doelgroep. De mogelijke oplossingen zijn daarom tweeledig. Een langetermijnoplossing voor het tekort aan sociale huurwoningen voor de doelgroep en een kortetermijnoplossing voor het probleem van de huisvesting van vluchtelingen. De langetermijnoplossing voor de sociale huursector is het sneller op gang brengen van de doorstroom van scheefwoners. Uit voorgaande bleek dat de inkomensafhankelijke huurverhoging van scheefwoners vaak niet volledig wordt benut. Dit zou wel moeten gebeuren om de doorstroom sneller op gang te brengen. De randvoorwaarde hiervoor is wel dat de nieuwbouw van vrije sector huurwoningen versneld moet worden zodat scheefwoners voldoende alternatieven hebben voor hun sociale huurwoning. Voor de huisvesting van vluchtelingen kunnen nieuwe woningen worden gecreëerd door middel van transformatie van leegstaande gebouwen. Dit kan zowel tijdelijk als permanent van aard zijn. Dit zorgt meteen voor een oplossing van een ander maatschappelijk probleem, namelijk de hoge leegstand van onder andere kantoren. Deloitte heeft uitgerekend dat in de kantoorruimte die geschikt is voor woningbouw, 25.394 woningen gecreëerd kunnen worden. Daarnaast zijn er natuurlijk ook andere gebouwen die getransformeerd kunnen worden, zoals zorginstellingen en winkels. Het CBS heeft berekend dat er gemiddeld per jaar 11.000 woningen worden gecreëerd door transformatie. Sinds 2012 zijn dit er bijna 40.000 geweest. Er zijn geen cijfers beschikbaar hoeveel gebouwen zijn getransformeerd tot sociale huurwoningen. Als we uitgaan van het feit dat 33% van de woningen een sociale huurwoning is, dan zijn dit er gemiddeld 3.630 per jaar. Dit kunnen ook tijdelijke woningen zijn. Ook hier kan de keuze gemaakt worden om gebouwen te transformeren tot huurwoningen voor de vrije sector. Ook tijdelijke woningen kunnen helpen in het huisvesten van vluchtelingen. Hiermee kan beter in worden gespeeld op een
woningnood die mogelijk deels tijdelijk van aard is. Tijdelijke woningen kunnen sneller worden gebouwd en dus kan daarmee beter worden ingespeeld op een grote instroom van vluchtelingen. Dergelijke prefab woningen worden in Nederland al gebouwd, met name voor studenten. Zo is er in Amsterdam Zuid een project opgeleverd waar 800 studentenwoningen zijn gebouwd. Hier werden 25 woningen per week opgeleverd. Deze studentenwoningen blijven 12 jaar staan. Sinds 2014 kunnen gebouwen met een tijdelijke vergunning voor een periode van 15 jaar worden geplaatst in plaats van 5 jaar. Daarom is het financieel aantrekkelijker geworden om tijdelijke woningen te bouwen. De aanvraagtermijn voor een tijdelijke vergunning is ook korter waardoor tijdelijke woningen sneller gebouwd kunnen worden. Als we ervan uitgaan dat de nieuwe sociale huurwoningen in 2015 en 2016, de woningen gecreëerd door transformatie en leegstaande woningen volledig worden gebruikt voor de opvang van vluchtelingen, zijn er nog bijna 8.400 tijdelijke woningen nodig. Dit is samengevat in de tabel rechts: Dit zorgt voor extra druk op de reguliere wachtlijsten voor sociale huurwoningen. Dit kan voorkomen worden door 38.000 tijdelijke woningen te bouwen. Kan de bouw dit aan? Door de grote instroom van vluchtelingen zijn er flink wat nieuwe woningen nodig in de komende jaren. De bouwsector zal niet zomaar kunnen voldoen in het bouwen van al deze nieuwe (tijdelijke) woningen. De bouw krabbelt op dit moment uit het dal dat is ontstaan door de economische crisis. De bouwproductie groeit op dit moment hard, maar veel bouwbedrijven hebben het nog moeilijk. Door de crisis hebben bouwbedrijven afscheid genomen van hun flexibele personeel en een deel van hun vaste personeel. In 2008 waren er nog 616.000 banen in de bouw, in 2014 is dit teruggelopen tot 517.000. Om al deze nieuwe woningen te bouwen, zullen bouwbedrijven nieuw personeel moeten aannemen. In de woning- en utiliteitsbouw zijn op dit moment 190.000 banen, in 2008 waren dit er nog 241.000. In 2014 werden er 45.170 woningen gebouwd. Als er daarnaast nog ruim 23.000 extra tijdelijke woningen gebouwd moeten worden, dan kom je qua aantallen woningen op het précrisis niveau. Dit betekent een flinke impuls in de werkgelegenheid. Ondanks de stijgende bouwproductie, blijven de bedrijfsresultaten van bouwbedrijven achter. In een eerdere publicatie is hier al uitgebreid op ingegaan. Als bouwbedrijven die gespecialiseerd zijn in woningbouw moeten uitbreiden, hebben zij hier voldoende liquide middelen voor nodig. De liquiditeit in de sector was in 2013 nog op peil met een current ratio (verhouding tussen vlottende activa en kort vreemd vermogen) van 1,71. Dit is een gemiddelde van alle bedrijven in de woning- en utiliteitsbouw wat het EIB heeft berekend. Als we naar de cijfers kijken van 2014 uit de jaarverslagen van de grote bouwbedrijven die hun current ratio vermelden, ligt de current ratio in alle gevallen onder de 1,1. Er is minimaal een current ratio van 1,0 nodig. Hieruit blijkt dat de liquiditeit van bouwbedrijven niet heel groot is, waardoor zij het moeilijk kunnen krijgen om hun werkzaamheden snel uit te breiden.
Slot De sociale huursector wordt hervormd waardoor minder huishoudens in sociale huurwoningen mogen wonen. Dit is een goede ontwikkeling. Maar nu de instroom van vluchtelingen toeneemt, ontstaat er grote druk op de sociale huursector. De groep vluchtelingen is beperkt in verhouding tot het aantal scheefwoners en legt daarom een probleem bloot dat veroorzaakt wordt door de scheefwoners. Een langetermijnoplossing is het onaantrekkelijk maken van scheefwonen door het volledig doorvoeren van de inkomensafhankelijke huurverhoging zodat scheefwoners een financiële prikkel hebben om te verhuizen. Een randvoorwaarde hiervoor is dat de bouw van nieuwe huurwoningen voor de vrije sector versneld wordt. De oplossing moet verder gezocht worden in de transformatie van leegstaande gebouwen en de bouw van tijdelijke prefab woningen. Dit vormt een uitdaging voor de bouwsector. Bouwbedrijven hebben het nog moeilijk na de economische crisis, waardoor het lastig zal zijn om de productie van woningen zo sterk op te schalen als nodig is om alle vluchtelingen een woning te bieden.
Economisch Bureau Nederland Contactgegevens ABN AMRO Economisch Bureau Nederland: Aandachtsgebied Telefoonnummer: E-mailadres: Jacques van de Wal (hoofd) Algemeen 020 628 0499 jacques.van.de.wal@nl.abnamro.com Eric Huliselan Zakelijke Dienstverlening 020 628 2138 eric.huliselan@nl.abnamro.com Casper Burgering Industrie (w.o. industriële materialen) 020 383 2693 casper.burgering@nl.abnamro.com Nadia Menkveld Transport & Logistiek 020 628 6441 nadia.menkveld@nl.abnamro.com Frank Rijkers Agrarisch, Food 020 628 6437 frank.rijkers@nl.abnamro.com Sonny Duijn Retail,TMT 020 343 6535 sonny.duijn@nl.abnamro.com Hans van Cleef Olie & Gas 020 343 4679 hans.van.cleef@nl.abnamro.com Madeline Buijs Bouw, Real Estate 020-383 8201 madeline.buijs@nl.abnamro.com Nico Klene Macro-economie 020-625 4204 nico.klene@nl.abnamro.com Philip Bokeloh Woningmarkt, Macro-economie 020-383 2657 philip.bokeloh@nl.abnamro.com Theo de Kort Informatieanalist, Autohandel 020 628 0489 theo.de.kort@nl.abnamro.com Volg ons ook op Twitter: @ABNAMROeconomen Disclaimer This document has been prepared by ABN AMRO. It is solely intended to provide financial and general information on economics. The information in this document is strictly proprietary and is being supplied to you solely for your information. It may not (in whole or in part) be reproduced, distributed or passed to a third party or used for any other purposes than stated above. This document is informative in nature and does not constitute an offer of securities to the public, nor a solicitation to make such an offer. No reliance may be placed for any purposes whatsoever on the information, opinions, forecasts and assumptions contained in the document or on its completeness, accuracy or fairness. No representation or warranty, express or implied, is given by or on behalf of ABN AMRO, or any of its directors, officers, agents, affiliates, group companies, or employees as to the accuracy or completeness of the information contained in this document and no liability is accepted for any loss, arising, directly or indirectly, from any use of such information. The views and opinions expressed herein may be subject to change at any given time and ABN AMRO is under no obligation to update the information contained in this document after the date thereof. Before investing in any product of ABN AMRO Bank N.V., you should obtain information on various financial and other risks and any possible restrictions that you and your investments activities may encounter under applicable laws and regulations. If, after reading this document, you consider investing in a product, you are advised to discuss such an investment with your relationship manager or personal advisor and check whether the relevant product considering the risks involved- is appropriate within your investment activities. The value of your investments may fluctuate. Past performance is no guarantee for future returns. ABN AMRO reserves the right to make amendments to this material. ABN AMRO, 2015