Arrestnummer 2012/ Uitgifte Uitgereikt aan Uitgereikt aan Uitgereikt aan Repertoriumnummer 2012/11205 Datum van uitspraak 24 december 2012 Rolnummer op BUR Rechtsmiddelen op BUR op BUR 2011/AR/752 Niet aan te bieden aan de ontvanger Eindarrest Hof van beroep Antwerpen 1 e kamer burgerlijke zaken Arrest Aangeboden op Niet te registreren
2011/AR/752 1. G. K., zonder gekend beroep, 2. B. K. A., zonder gekend beroep appellanten, de eerste appellant is verschenen in persoon en werd bijgestaan door mr. Joep Van der Fraenen loco mr. Bert De Keyser, advocaat te 2800 Mechelen, Antwerpsesteenweg 18, die tevens verschenen is voor de tweede appellante; tegen het vonnis van de 6 e kamer van de rechtbank van eerste aanleg te Mechelen van 7 februari 2011, aldaar gekend onder nr. A.R. 10/301/A; tegen: M. V., gepensioneerde vertegenwoordigd door mr. Peter Geuens loco mr. Carl Keirsmaekers, advocaat te 2860 Sint-Katelijne-Waver, Stationsstraat 125 ; 1. De feiten * * * * * De feitelijke gegevens die aan het geschil ten grondslag liggen, kunnen worden samengevat als volgt: - de geïntimeerde biedt via notaris D. L. te Mechelen een perceel grond, gelegen met een oppervlakte van 19a 43ca te koop aan tegen de minimale prijs van 225.000,00 EUR; - op 8 september 2009 doen de appellanten in handen van notaris D. L. voornoemd een schriftelijk bod voor een bedrag van 200.000,00 EUR onder twee opschortende voorwaarden (het afleveren van een stedenbouwkundige vergunning en het bekomen van een hypothecair krediet ten bedrage van de koopsom); - vervolgens stelt notaris D. L. een ontwerp van onderhandse verkoopakte op dat gedateerd wordt op 30 september 2009 en door de appellanten ondertekend wordt; - de geïntimeerde weigert de onderhandse verkoopakte te ondertekenen, omdat de prijs te laag is en omdat daarin op verzoek van de appellanten een bijkomende opschortende voorwaarde is opgenomen waarvan de tekst luidt als volgt: Onderhavige verkoop wordt tevens gesloten onder opschortende voorwaarde dat op kosten van de kopers een grondsondering op het Hof van beroep te Antwerpen 1 e kamer 2011/AR/752 p. 2
hierbij gekocht onroerend goed wordt uitgevoerd binnen de maand te rekenen vanaf heden en indien daaruit blijkt dat de stabiliteit van de ondergrond niet goed is en extra funderingskosten met zich mee brengt ; - het onroerend goed wordt uiteindelijk door de geïntimeerde aan een derde verkocht. 2. De voorafgaande rechtspleging 2.1. Bij het bestreden vonnis op 7 februari 2011 op tegenspraak verleend door de 6 e kamer van de rechtbank van eerste aanleg te Mechelen, worden de vorderingen van de appellanten ontvankelijk, maar ongegrond verklaard, met veroordeling van de appellanten tot de gedingkosten. 2.2. Bij hun op 10 maart 2011 ter griffie neergelegd verzoekschrift in hoger beroep tekenen de appellanten hoger beroep aan tegen het hierboven bedoelde vonnis van 7 februari 2011. 2.3. De zaak werd vastgesteld bij toepassing van artikel 747, 2, derde lid Ger. W. en behandeld op de terechtzitting van 29 oktober 2012. 3. De standpunten in hoger beroep 3.1. Naar luid van hun op 29 maart 2012 ter griffie neergelegde aanvullende en hernemende beroepsconclusie vragen de appellanten: - hun hoger beroep ontvankelijk en gegrond te verklaren; - het bestreden vonnis te hervormen; - opnieuw te oordelen; - te zeggen voor recht dat de geïntimeerde hun aanbod tot aankoop aanvaard heeft en dat bijgevolg een geldige verkoopovereenkomst werd gesloten; - te zeggen voor recht dat de geïntimeerde, door de verkoopakte niet te willen verlijden en het onroerend goed aan een derde te verkopen, contractbreuk heeft gepleegd en de geïntimeerde bijgevolg te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding ten bedrage van 18.000,00 EUR, vermeerderd met de moratoire intrest sedert 22 oktober 2009 en met de gerechtelijke intrest; - hen voorbehoud te verlenen voor alle eventuele verdere kosten die zij dientengevolge nog zouden moeten maken; - de geïntimeerde te veroordelen tot het bijbrengen als stuk van de uiteindelijke verkoopovereenkomst van het betrokken onroerend goed; - en de geïntimeerde te veroordelen tot de gedingkosten. Hof van beroep te Antwerpen 1 e kamer 2011/AR/752 p. 3
3.2. Bij zijn op 1 juni 2012 ter griffie neergelegde syntheseberoepsbesluiten vraagt de geïntimeerde: - het hoger beroep van de appellanten ontvankelijk, maar ongegrond te verklaren; - het bestreden vonnis te bevestigen; - en de appellanten te veroordelen tot de kosten van het hoger beroep. 4. Beoordeling 4.1. Toelaatbaarheid van het hoger beroep Het hof heeft kennis genomen van de door de wet vereiste processtukken, in behoorlijke vorm overgelegd, waaronder het bestreden vonnis van 7 februari 2011, waarvan geen akte van betekening wordt voorgelegd, en stelt vast dat door de appellanten tegen dat vonnis tijdig, regelmatig naar vorm en op ontvankelijke wijze hoger beroep werd aangetekend. 4.2. Grond van de betwisting 4.2.1. De appellanten laten gelden dat ter zake tussen de partijen een verkoopovereenkomst is tot stand gekomen. De geïntimeerde betwist dat formeel. 4.2.2. Bij artikel 1315, eerste lid B.W. wordt voorgeschreven: Hij die de uitvoering van een verbintenis vordert, moet het bestaan daarvan bewijzen. Bij toepassing van deze wetsbepaling dragen de appellanten de bewijslast van het bestaan en van de inhoud van de verkoopovereenkomst waarvan zij de uitvoering vorderen. 4.2.3. Aangezien die overeenkomst een rechtshandeling is met een burgerlijk karakter in hoofde van de geïntimeerde, moeten de appellanten aan de aldus op hen rustende bewijslast voldoen volgens de strikte bewijsregeling die geldt in burgerlijke zaken (de artikelen 1316 e.v. B.W.). 4.2.4. De appellanten leggen geen akte voor waaruit het bestaan en de inhoud van de beweerde verkoopovereenkomst kan blijken. Bewijs door getuigen en feitelijke vermoedens is niet toegelaten, aangezien die overeenkomst een rechtshandeling is waarvan de waarde 375,00 EUR overschrijdt (de artikelen 1341 en 1353 B.W.). 4.2.5. Dat wordt door de appellanten als dusdanig niet betwist. Zij zijn evenwel van oordeel dat het bewijs van de beweerde verkoopovereenkomst blijkt uit de brief op 19 oktober 2009 aan hun Hof van beroep te Antwerpen 1 e kamer 2011/AR/752 p. 4
raadsman toegestuurd door notaris D. L. te Mechelen in de hiernavolgende bewoordingen: In antwoord op Uw schrijven van 9 oktober inzake vermeld onder rubriek, kan ik U mededelen wat volgt. Het betrokken perceel bouwgrond werd door mijn kantoor uit de hand te koop aangeboden voor de prijs van 225.000 Euro. Hierop werd door Uw cliënt op 8 september 2009 een bod verricht ten bedrage van 200.000 Euro met twee opschortende voorwaarden, enerzijds, afleveren van stedenbouwkundige vergunning en anderzijds, het bekomen van een hypothecair krediet tot beloop van de koopprijs. Gezien de verkoper op dat ogenblik in het buitenland verbleef, kon er niet tijdig worden ingegaan op het al dan niet aanvaarden van dit bod. Derhalve heeft dhr. K. zijn bod verlengd met twee weken op datum van 17 september 2009. Enkele dagen later heeft de verkoper mij meegedeeld dat hij akkoord ging met dit bod en werd ik verzocht om een verkoopovereenkomst (compromis) op te stellen. Uit het dossier bleek dat er nog een geldig stedenbouwkundig attest voorradig was, zodat het bewijs van bouwgrond al onmiddellijk werd geleverd. Ter gelegenheid van het opmaken van de compromis verzocht dhr. Kucin mij nog een bijkomende opschortende voorwaarde op te nemen, dat op kosten van de kopers een grondsondering op het hierbij verkocht onroerend goed zou worden uitgevoerd binnen de maand, te rekenen vanaf heden en dat dit geen extra kost qua fundering voor hem mag meebrengen. Deze overeenkomst werd ondertekend door de kopers en dan heb ik onmiddellijk contact opgenomen met dhr. V., teneinde deze compromis te komen tegentekenen. Dhr. V. heeft zich kort nadien aangemeld, meedelende dat hij deze bijkomende opschortende voorwaarde niet kon aanvaarden en hij tevens ondertussen met zijn dochter nog contact had gehad die de geboden prijs niet kon aanvaarden. Redenen waarom hij weigerde om de compromis te ondertekenen.. Meer bepaald menen de appellanten deze brief te kunnen bestempelen als een begin van bewijs door geschrift in de zin van artikel 1347 B.W. 4.2.6. Bij artikel 1347 B.W. wordt voorgeschreven: De hiervoor bepaalde regels (bedoeld wordt: de vereiste van een akte en het verbod van bewijs door getuigen en met feitelijke vermoedens) Hof van beroep te Antwerpen 1 e kamer 2011/AR/752 p. 5
lijden uitzondering, wanneer er een begin van bewijs door geschrift aanwezig is. Men noemt begin van bewijs door geschrift elke geschreven akte die uitgegaan is van degene tegen wie de vordering wordt ingesteld, of van de persoon door hem vertegenwoordigd, en waardoor het beweerde feit waarschijnlijk wordt gemaakt. 4.2.7. De brief van 19 oktober 2009 gaat niet uit van de geïntimeerde, wel van notaris D. L. te Mechelen. De geïntimeerde betwist dat de voornoemde notaris daarbij zou opgetreden als zijn vertegenwoordiger. Het bestaan van een overeenkomst van lastgeving tussen de geïntimeerde en notaris D. L. op dit punt blijkt uit niets, terwijl notaris L. in zijn brief ook nergens vermeldt dat hij daarbij handelt in naam en voor rekening van de geïntimeerde. De appellanten, die het tegendeel beweren, doen daarvan geen afdoende bewijsvoering. Het enkele feit dat het betrokken onroerend goed te koop werd aangeboden via het kantoor van notaris D. L. te Mechelen, verandert daaraan niets. Uit de voorgelegde stukken blijkt trouwens dat deze notaris: - door beide partijen werd aangeduid als notaris gelast met het opstellen van de notariële akte; - bij de redactie van de onderhandse akte (minstens mede) heeft gehandeld op instructie van de appellanten (cfr. de opname van de bijkomende opschortende voorwaarde). 4.2.8. Al evenmin is hier sprake van een schijnmandaat in hoofde van notaris D. L.. Opdat sprake zou zijn van schijnvertegenwoordiging moet voldaan zijn aan de hiernavolgende constitutieve bestanddelen: - het voorhanden zijn van een schijnbare vertegenwoordigingsbevoegdheid van de lasthebber, die in werkelijkheid over geen of slechts over een meer beperkte vertegenwoordigingsbevoegdheid beschikt; - de schijntoestand moet toe te rekenen zijn of mede toe te rekenen zijn aan het gedrag van de werkelijke rechtstitularis, zonder dat deze houding noodzakelijk als foutief moet kunnen worden aangemerkt; - goede trouw van de derde die zich op de schijnbare vertegenwoordigingsbevoegdheid beroept. Uit niets blijkt dat de brief van 19 oktober 2009 door notaris D. L. zou geschreven zijn als (schijnbare) vertegenwoordiger van de geïntimeerde. Die brief is wel integendeel niets meer of niets anders dan een schriftelijke verklaring door de notaris (een derde) in eigen naam en voor eigen rekening afgelegd in antwoord op een (niet-voorgelegde) schriftelijke vraag hem door de raadsman van de appellanten gesteld. 4.2.9. In de gegeven omstandigheden wordt door de appellanten niet aangetoond dat de brief van 19 oktober 2009 van notaris D. L. zou kunnen worden aanzien als een begin van bewijs door geschrift en bijgevolg dat hier zou voldaan zijn aan de toepassingsvoorwaarden van Hof van beroep te Antwerpen 1 e kamer 2011/AR/752 p. 6
de uitzonderingsbepaling van artikel 1347 B.W. 4.2.10. Enig ander bewijsmiddel wordt door de appellanten niet aangewend. 4.2.11. Slotsom van wat voorafgaat is dat de appellanten in gebreke blijven te voldoen aan de op hen rustende bewijslast van het bestaan en de inhoud van de beweerde verkoopovereenkomst waarvan zij de uitvoering vorderen. Het bestreden vonnis wordt bijgevolg bevestigd. 4.2.12. Als de in het ongelijk gestelde partijen worden de appellanten veroordeeld tot de kosten van het hoger beroep. De rechtsplegingsvergoeding in hoger beroep wordt vereffend op het geïndexeerde basisbedrag van 1.210,00 EUR (in geld waardeerbare vordering in de schijf gaande van 10.000,01 EUR tot 20.000,00 EUR). 5. Beslissing Het hof beslist bij arrest op tegenspraak. De rechtspleging verliep in overeenstemming met de wet van 15 juni 1935 op het gebruik van de taal in gerechtszaken. Het hof: - verklaart het hoger beroep van de appellanten ontvankelijk, maar ongegrond; - bevestigt het bestreden vonnis; - veroordeelt de appellanten tot de kosten van het hoger beroep en vereffent deze aan de zijde van de geïntimeerde gevallen kosten als volgt: o de rechtsplegingsvergoeding in hoger beroep: 1.210,00 EUR Dit arrest werd uitgesproken in de openbare zitting van VIERENTWINTIG DECEMBER TWEEDUIZEND TWAALF door: M. BLEYENBERGH raadsheer, dd. voorzitter B. CATTOIR raadsheer R. LYEN raadsheer G. VELTMANS griffier Hof van beroep te Antwerpen 1 e kamer 2011/AR/752 p. 7