Waardedaling door functieverandering Albert van Gellicum Kendes Rentmeesters & Adviseurs BV
Waardedaling door functieverandering Wat gaan we doen? Subsidiestelsel natuurbeheer Taxateur en taxatierapport Marktwaarde van landbouwgrond Marktwaarde van natuurterrein Varia
Stelling Na functieverandering is de marktwaarde van natuurterrein: 51% A. 85% van de marktwaarde van landbouwgrond: een genormeerd percentage is praktisch en schept duidelijkheid B. lager dan 85% van de marktwaarde van landbouwgrond C. hoger dan 85% van de marktwaarde van landbouwgrond 85% van de marktwaarde va... 30% lager dan 85% van de mark... 19% hoger dan 85% van de mar...
Subsidiestelsel natuurbeheer Subsidiestelsel: Uitvoering door provincies Uitvoeringsregeling Subsidie Kwaliteitsimpuls Natuur en Landschap (SKNL) => subsidie investeringsmaatregelen + functieverandering Uitvoeringsregeling Subsidie Natuur en Landschap (SNL) => beheersubsidies Openstellingsbesluit SNL
Subsidiestelsel natuurbeheer Functieverandering verzekerd d.m.v. kwalitatieve verbintenis (6:252 BW) dulden of niet doen specifiek natuurdoeltype voor onbepaalde tijd kettingbeding wanprestatie: vordering nakoming ontbinding terugvorderen subsidie + wettelijke rente max. 100% boete
Subsidiestelsel natuurbeheer Artikel 20 Uitvoeringsregeling SKNL subsidie = maximaal 85% waarde landbouwgrond GS bepaalt bedrag o.b.v. taxatie van onafhankelijk en beëdigd taxateur waarde landbouwgrond = waarde in het economisch verkeer bij agrarische bestemming peildatum taxatie = eerste dag van maand subsidieaanvraag waardedaling = verschil agrarische waarde en waarde na realisatie beoogde natuurbeheertype Artikel 2.2 C 9 Openstellingsbesluit SNL 2016 subsidie = getaxeerde verschil agrarische waarde en waarde na inrichting beoogde beheertype maximaal 85% agrarische waarde
Taxateur en taxatierapport Kwalificaties taxateur Uitvoeringsregeling SKNL: onafhankelijk en beëdigd taxateur Richtlijn 91/674/EEG: goede naam en faam, opleiding, ervaring, beroepsorganisatie NRVT Registertaxateur Landelijk en Agrarisch Vastgoed Taxatiebasis Uitvoeringsregeling: WEV agrarische bestemming ( WEVAB) en WEV na realisatie beoogde natuurbeheertype IVS/EVS: marktwaarde + bijzonder uitgangspunt
Taxateur en taxatierapport Vereisten taxatierapport Gedrags- en beroepsregels NRVT Reglement Landelijk en Agrarisch Vastgoed NRVT opdrachtvoorwaarden bijzondere uitgangspunten bronvermelding HABU-analyse SWOT-analyse uitleg taxatiebenadering referenties uitleg taxatie-onzekerheid/onnauwkeurigheid procedure concepttaxaties plausibiliteitsverklaring etc.
Stelling De marktwaarde van landbouwgrond wordt in overwegende mate bepaald door: 89% A. Vraag en aanbod B. Niet agrarische-vraag C. Verdiencapaciteit in de sector D. Rente en beschikbaarheid financiering Vraag en aanbod Niet agrarische-vraag 1% 5% 6% Verdiencapaciteit in de sector Rente en beschikbaarheid...
Marktwaarde van landbouwgrond Kenmerken grondmarkt: niet homogeen (hyperlokaal) niet reproduceerbaar (schaarste) complex en onoverzichtelijk externe effecten (overheidsbemoeienis) Marktmechanisme landbouwgrond: marginale grondinkomen niet-agrarische vraag (tijd- en plaatsafhankelijk) monetaire beleid (rente en beschikbaarheid kapitaal)
Marktwaarde van landbouwgrond David Ricardo (1772-1823): Corn is not high because a rent is paid but a rent is paid because corn is high.
Marktwaarde van landbouwgrond Grondprijs en marginaal grondinkomen (bron: LEI, 2014)
Marktwaarde van landbouwgrond Grondprijs en kapitaalmarktrente (bron: LEI, 2015)
Marktwaarde van landbouwgrond Grondprijs en mobiliteit (bron: LEI / a.s.r., 2016) mobiliteit 2014: 0,54% mobiliteit 2015: 0,46%
Marktwaarde van landbouwgrond Agrarische grondprijs (bron: LEI / a.s.r., 2016)
Marktwaarde van landbouwgrond Traditioneel taxatievraagstuk Vergelijkingsmethode Daar komt de taxateur wel uit
Stelling Als gevolg van grondgebonden groei en de invoering van fosfaatrechten in de melkveehouderij gaat de marktwaarde van landbouwgrond: 36% 36% 28% A. Stijgen B. Dalen C. Blijft gelijk Stijgen Dalen Blijft gelijk
Marktwaarde van natuurterrein Natuurnetwerk Nederland (NNN) Totaal in beheer: ca. 583.000 ha Doelstelling 2027: + 80.000 ha Waarvan nog te verwerven: ca. 30.000 ha
Marktwaarde van natuurterrein Kenmerken markt natuurterrein in dode hand bij tbo s en particulier grondbezit zeer weinig mobiliteit (ca. 1.100 ha in 2015) veel natuurtypen (47 beheertypen in SNL) grootschalige natuur (N01 N09) graslanden (N10 N13) bossen (N14 N17) Waarderingsproblematiek grootschalige natuur graslanden bossen
Marktwaarde van natuurterrein Opbouw beheersubsidie SNL standaardkostprijzen natuur (SKP) kosten -/- opbrengsten = exploitatiesaldo subsidie = 75% van exploitatiesaldo
Marktwaarde van natuurterrein Beheertype Kosten Opbrengsten Saldo Beheersubsidie Nat schraalland 2.128,84-2.184,84 1.596,63 Vochtig schraalland 1.344,98 47,92 1.297,06 972,80 Bloemdijken 1.762,02-1.762,02 1.321,52 Kruiden-/faunarijk grasland 346,22 71,88 274,34 205,76 Glanshaverhooiland 736,65 169,12 567,53 425,65 Kruiden/faunarijke akker 1.339,13-326,98 804,11 Vochtig weidevogelgrasland 786,09 122,61 663,48 497,61 Wintergastenweide 104,93 82,03 22,90 17,18
Marktwaarde van natuurterrein Beheertype Nat schraalland Vochtig schraalland Beheermaatregel Maaien/afvoeren (1x) Maaien/afvoeren (1x) op 85% opp. Kruiden-/faunarijk grasland Maaien/afvoeren op 35% opp., beweiden 50% opp. Glashaverhooiland Kruiden-/faunarijke akker Vochtig weidevogelgrasland Maaien/afvoeren op 100% opp. Gewasopbrengst op 90% opp. Maaien/afvoeren op 85% opp. Wintergastenweide Maaien/afvoeren op 60% opp., beweiden op 40% opp.
Marktwaarde van natuurterrein Beheertype Betalingsrechten Gebruiksnorm Mestverwerkingsplich t/verantwoorde groei * Nat schraalland 70 kg fosfaat per ha Vochtig schraalland 70 kg fosfaat per ha Bloemdijk 70 kg fosfaat per ha Kruiden-/faunarijk grasland 70 kg fosfaat per ha Glashaverhooiland 70 kg fosfaat per ha Kruiden-/faunarijke akker 70 kg fosfaat per ha Vochtig weidevogelgrasland 70 kg fosfaat per ha Wintergastenweide 70 kg fosfaat per ha
Marktwaarde van natuurterrein
Marktwaarde van natuurterrein Taxatiebenadering kostenbenadering opbrengstenbenadering marktvergelijking Opbrengstenbenadering kapitalisatie pachtwaarde kapitalisatie (marginale) opbrengstwaarde Comparatieve benadering vergelijkingsmethode
Marktwaarde van natuurterrein Opbrengstenbenadering 1 Kapitalisatie pachtopbrengsten Beheersubsidie kruiden-/faunarijk grasland 206 Natuurpacht 450 + Bruto opbrengst 656 Rendementseis (reëel) 3% : Gekapitaliseerd 21.866
Marktwaarde van natuurterrein Opbrengstenbenadering 2 Kapitalisatie saldo Beheersubsidie glanshaverhooiland 425 Opbrengsten gewas 5.000 kvem x 0,15 750 Besparing mestverwerkingsplicht (30%) 21 kg fosfaat x 5,33 112 + Bruto opbrengst 1.287 Toegerekende kosten (loonwerk) 600 -/- Saldo 687 Rendementseis 4% : Gekapitaliseerd 17.175
Marktwaarde van natuurterrein Overwegingen Geen relatie tussen marktmechanisme landbouwgrond en natuurterrein. Groot verschil tussen categorieën kopers. landbouwbedrijven terreinbeherende organisaties (verpachting versus eigen beheer) IVS/EVS: HABU-analyse / marktwaarde versus worth Markt voor natuurterrein wordt transparanter. verkoopopgave provincies online initiatieven meer en betere referenties?
Varia Jurisprudentie taxatie functieverandering Rb Roermond 16-09-2007 (ECLI:NL:RBROE:2007:BA7561) vaststelling restwaarde ondeugdelijk gemotiveerd ABRvS 02-09-2019 (ECLI:NL:RVS:2009:BJ6649) vaststelling restwaarde voldoende gemotiveerd Rb Arnhem 20-01-2011 (ECLI:NL:RBARN:2011:BP2006) taxatie agrarische waarde ondeugdelijk gemotiveerd ABRvS 11-01-2012 (ECLI:NL:RVS:2012:BV0571) tegentaxatie geen reden voor twijfel of volledigheid DLG-taxatie Rb Den Haag 04-07-2012 (ECLI:NL:RBSGR:2012:BX2193) taxatie DLG voldoende gemotiveerd
Dank voor uw aandacht! albert.vangellicum@kendes.nl