agendapunt 3.b.4 Aan College van Dijkgraaf en Hoogheemraden VERKOOP GEMAAL POLDER VAN NOOTDORP Datum 21 februari 2012

Transcriptie

1 agendapunt 3.b Aan College van Dijkgraaf en Hoogheemraden VERKOOP GEMAAL POLDER VAN NOOTDORP Portefeuillehouder Wiegman, A.G. Datum 21 februari 2012 Aard bespreking Besluitvormend Afstemming Bijlagen 2 Zaaknummer Gremia Datum Aard Advies/ Parafering besluit PFO Wie B Conform Geparafeerd door: Lourens, C.E. PFO Wie Gewijzigd akkoord Geparafeerd door: Buisman, A.J. D&H Conform Geparafeerd door: Lourens, C.E. Buisman, A.J. Gevraagd besluit College van Dijkgraaf en Hoogheemraden Ter zake van het gemaal Polder van Nootdorp: I. In te trekken het besluit van 25 mei 2010 inzake de onderdelen: uitgifte in erfpacht en vestiging recht van opstal; II. Het eigendom van de grond en het gemaal te verkopen bij openbare inschrijving met voorbehoud van gunning; III. Te besluiten de bodemsanering uit te voeren door de bodemverontreiniging wat betreft de te vervreemden grond te isoleren; IV. De informatieve brief inzake de verkoop van het gemaal Polder van Nootdorp, kenmerk: , aan de leden van de verenigde vergadering te verzenden. Besluit College van Dijkgraaf en Hoogheemraden

2

3 Verkoop gemaal Polder van Nootdorp 1. Probleemstelling - context In het eerder genomen D&H besluit d.d. 25 mei 2010 is besloten de grond bij het gemaal in erfpacht uit te geven en een recht van opstal te vestigen voor de opstal. Naar aanleiding van ontwikkelingen gedurende de voorbereiding van de verkoop van het gemaal Polder van Nootdorp, gelegen aan Aan t Verlaat in Delft, is er nieuwe informatie beschikbaar en hebben er tussentijds beleidswijzigingen bij Delfland plaatsgevonden. Het betreft het volgende: 1. Delfland heeft zijn erfpachtbeleid gewijzigd om te komen tot meer marktconforme inkomsten en het aantal erfpachtcontracten te verminderen. Met betrekking tot het in erfpacht uitgeven van de ondergrond, geldt dat dit niet verenigbaar is met het nieuwe erfpachtbeleid en voorwaarden 2012; 2. Met de invoering van de Waterwet is eigendom van de waterkeringen niet meer noodzakelijk want die worden voldoende beschermd door het publiekrechtelijk instrumentarium; 3. De bodem bij het gemaal is ernstig verontreinigd. Het saneren van deze verontreiniging brengt risico s en kosten met zich. Vanwege de bodemgesteldheid heeft Delfland bij de voorgenomen vervreemding zich te conformeren aan de milieuwetgeving; 4. Het gemaal is door de gemeente Delft aangewezen als gemeentelijk monument, waardoor de mogelijkheden tot verbouw worden beperkt. Op grond van het bovenstaande wordt u gevraagd uw besluit d.d. 25 mei 2010 in te trekken en een nieuw besluit te nemen. De afwegingen om te komen tot het verzochte besluit vindt u onder paragraaf 14 toelichting. De vertrouwelijke informatie vindt u in de vertrouwelijke bijlage. 2. Beoogd effect Een besluit te nemen over de: 1: wijze waarop de vervreemding van het gemaal plaatsvindt; 2: aanpak van de problematiek bij de bodemverontreiniging. 3. Kernboodschap Het oude gemaal van Nootdorp wordt verkocht met een klein perceel grond er omheen en de vervuiling in het te verkopen perceel wordt geïsoleerd. 4. Historie - eerdere besluitvorming Op 25 mei 2010 heeft D&H besloten om: 1. Openbaar te verkopen de behuizing van het oude gemaal Polder van Nootdorp; 2. In erfpacht uitgeven van de ondergrond (veenkade) voor de duur van maximaal 99 jaar met een jaarlijkse canon van ,-.; 3. Vestigen van een recht van opstal; 4. Afsluiten en aframen van het investeringsplan en krediet voor project Sloop van het oude gemaal Nootdorp ( ); 5. Ten laste brengen van (de reeds gemaakte kosten ten laste van) het resultaat 2009; 6. Achteraf de VV informeren over de verkoop middels een separaat voorstel. Er is destijds besloten tot uitgifte in erfpacht omdat in de Nota grondverwervingbeleid uit 2005 staat dat gronden op waterkeringen, die Delfland in eigendom heeft, in beginsel niet worden vervreemd. Uitgifte in erfpacht is wel mogelijk omdat Delfland dan de eigendom behoudt en in de erfpachtovereenkomst voorwaarden en beperkingen kunnen worden opgenomen.

4 5. Regelgeving en Beleid Delfland dient zich te conformeren aan de volgende regelgeving en beleid: a. Erfpachtbeleid 2012; b. Waterwet; c. De Keur, watervergunning; d. Wet Milieubeheer; e. Gemeentelijk monumentenbeleid. 6. Financiën Het bedrag benodigd voor de sanering zal worden gereserveerd in de exploitatiebegroting, op budgetcode / / Het uiteindelijke resultaat zal bij de BuRap 1 of BuRap 2 van begroting 2012 ter verantwoording worden voorgelegd aan D&H en VV. 7. Duurzaamheid Uitgangspunt is dat als cultuurhistorische gebouwen worden afgestoten, Delfland zich zal inspannen om het op een maatschappelijk verantwoorde manier te vervreemden. In dit geval zal Delfland de bodemverontreiniging isoleren. 8. Organisatorische en personele consequenties Niet van toepassing. 9. OR/GO Niet van toepassing. 10. Risico- en beheersmaatregelen Risico 1: Uit de openbare inschrijving volgen geen biedingen; Beheersmaatregel: Als deze situatie zich voordoet, dan wordt het college geïnformeerd en zal een nieuw voorstel worden voorgelegd. Risico 2: het bevoegd gezag (de provincie) gaat niet akkoord met het voorstel de verontreiniging te isoleren. Beheersmaatregel: Als deze situatie zich voordoet, dan wordt het college geïnformeerd en zal een nieuw voorstel worden voorgelegd. 11. Communicatie (in- en extern) Zie onder Bekendmaking en vervolgprocedure De verkoop zal geschieden volgens de procedure openbare verkoop bij inschrijving met voorbehoud van gunning door notariskantoor Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn en als zodanig worden gepubliceerd in dagbladen, op internet verkoopsites- worden geplaatst en daarnaast onder de aandacht worden gebracht bij externe marktpartijen zoals makelaarskantoren. 2

5 13. Bevoegd orgaan Volgens art. 2 sub i van het delegatiebesluit is het college van D&H bevoegd tot het nemen van het besluit tot vervreemding bij openbare inschrijving. 14. Toelichting Na het vervallen van de primaire taak van het gemaal is besloten het gemaal te slopen. Door de aanwijzing van het gemaal als gemeentelijk monument door de gemeente Delft, is de mogelijkheid van sloop komen te vervallen. Dit heeft er toe geleid dat in 2010 door D&H is besloten de grond in erfpacht uit te geven en het eigendom van het gemaal te regelen door middel van een recht van opstal. Hierna wordt gedetailleerd ingegaan op de verschillende vraagstukken die voortvloeien uit de probleemstelling. 1 Verkoop van grond en gemaal in plaats van uitgifte in erfpacht Het antwoord op deze vraag is deels al gegeven door het gewijzigde beleid zoals weergegeven in paragraaf 5. Erfpacht is niet meer noodzakelijk en verkoop leidt tot een definitieve oplossing die geen beheerslasten met zich brengt. Derhalve wordt, voorgesteld het gemaal met ondergrond te verkopen. 2 Moment van saneren Om een weloverwogen antwoord te kunnen geven op deze vraag, worden drie verschillende scenario s uitgewerkt. Combinatie van saneren/isoleren wordt kortweg saneren genoemd. Scenario I: Delfland besluit om vóór de verkoop voor eigen rekening te saneren Voordelen: gesaneerd aanbieden van de grond is interessant voor kopers. Voor hen vervalt het kostenaspect van de sanering. Op deze wijze zal bij de inschrijving de hoogste opbrengst worden verkregen. Geen risico imagoschade voor Delfland. Nadelen: Delfland maakt kosten voor de sanering maar weet niet wat de opbrengst zal zijn. De saneringskosten kunnen de opbrengst overstijgen. Saneren kost tijd en de verkoop zal hierdoor vertraging ondervinden. Scenario II: Delfland besluit om op eigen kosten te saneren en koppelt deze keuze aan de (financiële) uitkomst van de inschrijving (voorbehoud van gunning). Sanering vindt dan pas na verkoop plaats. Voordelen: vrijwel dezelfde als vermeld onder scenario I en Delfland loopt veel minder risico met een negatieve financiële uitkomst achter te blijven. Mocht uit het verschil tussen de opbrengst van de vervreemding en de kosten van de sanering onverhoopt een negatieve uitkomst volgen, dan kan Delfland er alsnog voor kiezen om toch te gunnen. Nadelen: Saneren kost tijd en koper moet die periode incalculeren. Delfland en koper moeten samen verder tot de sanering is voltooid. Scenario III: Delfland verkoopt het perceel zoals het er nu ligt en neemt in de bepalingen van de koopovereenkomst op dat de koper verklaart bekend te zijn met de aanwezige verontreiniging en die te accepteren. Bodemonderzoeken worden aan koper aangeboden. Voordelen: de inschrijving kan op korte termijn starten. De koper kan zelf bepalen of hij volledig wil saneren of isoleren of kiest voor een combinatie. Nadelen: koper heeft geen zekerheid over de kosten van de sanering, dit heeft een waardedrukkend effect. Mogelijkheid dat koper ondanks vrijwaringclausule, Delfland toch aanspreekt. Kans op imagoschade. 3

6 3 Aanpak bodemverontreiniging Er is sprake van ernstige bodemverontreiniging. Bij een voorgenomen wijziging in het gebruik dient door middel van een saneringsplan te worden nagegaan welke maatregelen moeten worden genomen om het terrein geschikt te maken voor het beoogde gebruik. Om de verontreiniging aan te pakken, is door een ingenieursbureau een drietal opties gegeven. Opgemerkt wordt dat alle drie de opties door middel van een in te dienen saneringsplan goedkeuring behoeven van het bevoegd gezag (de provincie): 1. Saneren van de gronden door deze af te graven tot één meter diepte en deze grond afvoeren. Vervolgens opvullen met schone grond; 2. Isoleren van de verontreiniging door de gehele bovenlaag te verharden; 3. Combinatie van isoleren en afgraven. Ad a: saneren door afgraven Het nadeel bij deze optie is dat ook een aanzienlijk deel van de veenkade tot een meter diepte dient te worden afgegraven. De sector Vergunning & Handhaving heeft aangegeven dat het ontgraven van een veenkade zeker niet de voorkeur geniet vanwege de risico s bij de naastgelegen boezemkade en daarnaast nogal wat consequenties/risico s met zich brengt indien ontgraven de enige oplossing blijkt. Deze consequenties/risico s zijn als volgt te omschrijven: I. Er zullen zeker damwanden moeten worden geplaatst; II. Kans op scheurvorming bij naastgelegen objecten (woonhuis en gemaal) door trilling bij aanbrengen damwanden; III. Kans op verzet van naastgelegen perceeleigenaar en zijn medewerking is noodzakelijk vanwege plaatsen damwanden op gedeelte van zijn perceel; IV. Aanzienlijke verhoging van de post saneringskosten door extra kosten voor plaatsen damwanden. V. Kans op verzakking aangrenzende opstallen door verandering in waterstromen door de veenkade als gevolg van aanbrengen damwanden; VI. Kans op verzakking aangrenzende opstallen door onttrekking van huidige (lichte) gronden en aanvulling met relatief zwaardere kleigrond; VII. Bij een damwand is er sprake van hogere, toekomstige onderhoudskosten ten opzichte van een natuurlijke kade; VIII. Beperkte aanlegmogelijkheden vanwege de beperkte ruimte (zie kadastrale grenzen). Indien de aangrenzende perceelseigenaar geen toestemming verstrekt, dan valt niet met zekerheid te stellen of de damwanden überhaupt geplaatst kunnen worden. Ad b: isoleren Bij het isoleren van de verontreiniging dient een dichte laag te worden aangelegd. Deze mag bestaan uit (1) een wegenfolie aangevuld met een laag schone grond en tegelwerk of (2) uit een laag beton (ca. 10 cm1) met daarop tegelwerk. Ad c: combinatie isoleren en afgraven Met het aanbrengen van verharding bestaande uit een gesloten laag met daarop terrastegels op de aangrenzende grond (zuid-, west- en noordzijde) kan de verharding als terras voor het woonhuis dienst doen. Hiermee zou worden voldaan aan de isolatie-eisen van de provincie Zuid-Holland. Met deze aanpak behoeft niet in de veenkade te worden gegraven. Voor de rest van het terrein, voor het grootste gedeelte gelegen aan de noordzijde van het gemaal, geldt dat dit aan de voet van de veenkade is gelegen en relatief makkelijk gesaneerd kan worden door de grond af te graven. Het nadeel bij deze optie is dat alsnog een groot deel afgegraven en afgevoerd dient te worden en dat op voorhand niet kan worden bepaald of zich in de grond archeologische waarden bevinden die zorgvuldige inventarisatie behoeven. 4

7 Afsluitend Voorstel tot vervreemding inclusief aanpak bodemverontreiniging: Delfland loopt het minste risico indien de sanering van het perceel wordt gekoppeld aan de uitkomst van de inschrijving (scenario 2). Het saneren van het gehele terrein, door de gronden tot één meter diepte af te graven, brengt aanzienlijke kosten mee. Daarnaast valt op voorhand niet vast te stellen welke kosten volgen uit de archeologische onderzoeken of de extra werkzaamheden vanwege de slechte bereikbaarheid (Ad a). Ook is op voorhand niet met zekerheid te stellen of de benodigde damwanden ook daadwerkelijk geplaatst kunnen worden. In hoofdlijnen geldt in beperktere mate hetzelfde voor de combinatie van isoleren en saneren zoals gesteld onder Ad c. Met het isoleren van de gronden zijn de kosten op voorhand goed vast te stellen. Echter, het geheel isoleren van de onderzoekslocatie (1.950 m2) zal de uitstraling van het terrein niet ten goede komen en zal de verkoopbaarheid negatief beïnvloeden. Door het te verkopen perceel in oppervlakte terug te brengen naar circa 550 m2 (ipv m2)en dit te voorzien van een geëigende isolatielaag, ontstaat een logische combinatie tussen bebouwing en verharding. Vanwege de beperkte horizontale oppervlakte aan de achterzijde, wordt de aanleg van een deels zwevend houten vlonderterras als een noodzakelijk onderdeel bij de verkoop beschouwd. Door de aanleg van een ruim opgezet, kwalitatief hoogwaardig terras wordt het gebrek aan een groene tuin gecompenseerd. Aangenomen mag worden dat de verkoopbaarheid daarmee toeneemt. De kosten voor het isoleren van het beperkte perceeloppervlakte en de aanleg van het zwevend terras tezamen, zijn opgenomen in de vertrouwelijke bijlage. Het gedeelte van het perceel dat niet wordt verkocht, zal als grasland in eigendom bij Delfland blijven. Volgens informatie van het ingenieursbureau zal het bevoegd gezag het saneren van de bodem bij gebruik als grasland- niet als spoedeisend beschouwen. Wijze van vervreemding: Voor het vervreemden van het gemaal wordt gekozen voor een openbare inschrijving onder voorbehoud van gunning. Een verkoop bij inschrijving is een verkoop van een registergoed in het openbaar, waarbij het uitbrengen van een bod uitsluitend schriftelijk, door middel van inschrijvingsbiljetten, wordt uitgebracht. Door middel van een advertentie worden belanghebbenden uitgenodigd een bod uit te brengen op het registergoed. Na het verstrijken van de termijn waarbinnen de bieding kan worden uitgebracht, zal Delfland in een openbare zitting de ontvangen inschrijvingsbiljetten openen en openbaar maken. De koopovereenkomst ingevolge de verkoop bij inschrijving komt tot stand na gunning door Delfland. Ter kennisgeving: KNNV (Koninklijke Nederlandse Natuurhistorische Vereniging): De KNNV heeft aangegeven dat zij interesse heeft voor het gemaal om er een informatiecentrum in combinatie met een lichte horecafunctie te beginnen. De KNNV wil trachten om in samenwerking met particuliere investeerders het gemaal van Delfland te verwerven. De KNNV heeft echter aangegeven niet mee te doen met een openbare inschrijving, maar bij serieuze interesse een voorstel aan Delfland te doen. Hoewel met de KNNV regelmatig overleg heeft plaatsgevonden, is tot op heden, voor zover bij steller bekend, nog geen voorstel ontvangen. Conclusie: vanwege het uitblijven van een voorstel van de KNNV, wordt deze partij niet als een serieuze geïnteresseerde beschouwd. Volledigheidshalve is de KNNV op de hoogte gesteld van de agendering van onderhavig voorstel. 15. Bijlagen Bijgaand treft u aan: - de informatieve brief aan de leden van de verenigde vergadering; 5

8 ** = in te vullen door team Bestuur Alleen in te vullen indien het een VV-voorstel betreft Kenmerk VV : ** Vergaderdatum : Beleidsveld : Agendapunt : ** De Verenigde Vergadering van Delfland, gelezen het voorstel van dijkgraaf en hoogheemraden van (datum van de VV-vergadering), kenmerk (kenmerk van het voorliggend VV-voorstel; dit betreft een voorstel van D&H aan VV); gelezen het positieve/negatieve (bij ondertekening doorstrepen wat niet van toepassing is) advies van de commissie(s) (commissie noemen); overwegende dat: - (motiveer het besluit, waarom wordt dit besluit genomen). Gelet op: - artikel 84 van de Waterschapswet (bij D&H-voostellen); - artikel 77 van de Waterschapswet (bij VV-voorstellen); - alle andere wetgeving (zoals KRW, NBW, verordening Zuid-Holland, delegatiebesluit etc.; Besluit: Dit moet in overeenstemming zijn met het ontwerpbesluit (ontwerpbesluit kopiëren). Aldus besloten in de openbare vergadering van (datum) De Verenigde Vergadering voornoemd, de Secretaris, de Voorzitter, mr. drs. P.I.M. van den Wijngaart mr. M.A.P. van Haersma Buma 6