S VOORONTWERP

Transcriptie

1 S p o i e s z b u i t e n p o s t 27 NOVEMBER 2014

2 S T R E E T-V I E W

3 vergroting terrein fase 1: ca. 650 m² (ca 13 m uit achtergevel) vergroting terrein fase 2: KADASTER EN LUCHTFOTO ca. 647 m² s kadaster & luchtfoto 1:500

4 Artikel 5 Centrum 5.1 Bestemmingsomschrijving De voor Centrum aangewezen gronden zijn bestemd voor: woningen, al dan niet in combinatie met: ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf; verkoop van goederen via internet; gebouwen ten behoeve van detailhandel, dienstverlenende bedrijven en/of instellingen en maatschappelijke voorzieningen, kantoren en bedrijven als genoemd onder categorie 1 en 2 van de bij deze regels behorende bijlage 1 Staat van Bedrijven en met de eventueel daarbij behorende bedrijfswoningen; gebouwen ten behoeve van horecabedrijven, niet zijnde een discotheek en/of bar-dancing, uitsluitend op de gronden ter plaatse van de aanduiding horeca en met de eventueel daarbij behorende bedrijfswoningen, met dien verstande dat in de gebouwen ter plaatse van de Voorstraat 39 en de Stationsstraat 1b een discotheek en/of bar-dancing is toegestaan; aan- en uitbouwen en bijgebouwen, met daaraan ondergeschikt: wegen en paden; groenvoorzieningen; parkeervoorzieningen, met de daarbijbehorende: tuinen, erven en terreinen; bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 5.2 Bouwregels a. Voor het bouwen van de in lid 5.1 onder a. en b. genoemde gebouwen binnen het bouwvlak gelden de volgende regels: 1. het aantal (bedrijfs)woningen bedraagt ten hoogste 1 per bouwperceel, danwel ten hoogste het bestaande aantal indien dit meer bedraagt; 2. een gebouw mag uitsluitend binnen een bouwvlak woorden gebouwd; 3. de goothoogte van een gebouw mag niet meer bedragen dan 7 m, dan wel de bestaande goothoogte indien deze meer is; 4. de bouwhoogte van een gebouw mag niet meer bedragen dan 13 m, dan wel de bestaande bouwhoogte indien deze meer is; 5. de dakhelling van een gebouw mag, met uitzondering van de bestaande plat afgedekte delen, niet minder dan 20 en niet meer dan 60 bedragen; 6. de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens mag niet minder dan 1 m bedragen, dan wel de bestaande afstand indien deze minder is. b.voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij de in lid 5.1, onder a. genoemde hoofdgebouwen gelden de volgende regels: 1. aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen uitsluitend op meer dan 1 m achter de naar de weg gekeerde gevel, dan wel achter het verlengde daarvan, worden gebouwd; 2. de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen en aan-gebouwde en vrijstaande bijgebouwen per hoofdgebouw mag niet meer dan 75 m² bedragen en voor bouwpercelen met een op-pervlakte van meer dan 500 m² niet meer dan 100 m². Bij de berekening van de oppervlakte van aan- en uitbouwen en aangebouwde en vrijstaande bijgebouwen telt de oppervlakte van omgevingsvergunningvrije bouwwerken niet mee; 3. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen mag ten hoogste 100% van de oppervlakte van het hoofdgebouw bedragen, met een maximum van 75 m², dan wel de bestaande oppervlakte indien deze meer bedraagt; 4. ten hoogste 50% van het erf buiten het bouwvlak gelegen, en voorzover gelegen achter de naar de we gekeerde gevel dan wel achter het verlengde daarvan, mag worden bebouwd, dan wel ten hoogste het bestaande percentage indien dit meer is; 5. de goothoogte van een aan- en uitbouw en een aangebouwd bijgebouw mag niet meer dan 0,30 m boven de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw bedragen; de goothoogte van een vrijstaand bijgebouw mag niet meer dan 2,5 m bedragen; 6. de bouwhoogte van een aan- en uitbouw en een aangebouwd bijgebouw is ten minste 1 m lager dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw; de bouwhoogte van een vrijstaand bijgebouw mag niet meer dan 6 m bedragen; 7. de dakhelling van een aan- en uitbouw en een bijgebouw mag niet minder dan 15 bedragen, tenzij deze gebouwen plat zijn afgedekt; 8. de afstand tussen vrijstaande bijgebouwen onderling en ten opzichte van het hoofdgebouw met aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen mag niet minder dan 1 m bedragen, dan wel de bestaande afstand indien deze minder is. c. voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij de in lid 5.1, onder b. genoemde gebouwen en de daarbij behorende (al dan niet inpandige) bedrijfswoningen en voor de bouw van de in lid 5.1, onder b. genoemde gebouwen (met uitzondering van bedrijfswoningen) buiten het bouwvlak gelden de volgende regels: 1. aan- en uitbouwen en (bij)gebouwen mogen uitsluitend op meer dan 1 m achter de naar de weg gekeerde gevel, dan wel achter het verlengde daarvan, worden gebouwd; 2. de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen en (bij)gebouwen per bouwperceel mag niet meer dan 200 m² bedragen, met dien verstande dat de oppervlakte van aan- en uitbouwen en aangebouwde en vrijstaande bijgebouwen ten dienste van het wonen niet meer dan 75 m² of, wanneer het perceel groter is dan 500 m² niet meer dan 100 m² mag bedragen; 3. ten hoogste 70% van het erf buiten het bouwvlak gelegen, en voor zover gelegen achter de naar de weg gekeerde gevel dan wel achter het verlengde daarvan, mag worden bebouwd, dan wel ten hoogste het bestaande percentage indien dit meer is; 4. de goothoogte van een aan- en uitbouw en een aangebouwd (bij)gebouw mag niet meer dan 0,30 m boven de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw bedragen; de goothoogte van een vrijstaand (bij)gebouw mag niet meer dan 2,5 m bedragen; 5. de bouwhoogte van een aan- en uitbouw en een aangebouwd (bij)gebouw is ten minste 1 m lager dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw; de bouwhoogte van een vrijstaand (bij) gebouw mag niet meer dan 6 m bedragen; 6. de dakhelling van een aan- en uitbouw en een (bij)gebouw mag niet minder dan 15 bedragen, tenzij deze gebouwen plat zijn afgedekt; 7. de afstand tussen vrijstaande (bij)gebouwen onderling en ten opzichte van het hoofdgebouw en de bedrijfswoning met aan- en uitbouwen en aangebouwde (bij)gebouwen mag niet minder dan 1 m bedragen, dan wel de bestaande afstand indien deze minder is. d. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: 1. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 2 m bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg gekeerde gevel c.q. het verlengde daarvan niet meer dan 1 m mag bedragen; 2. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 5,5 m bedragen. 5.3 Nadere eisen Burgemeester en Wethouders kunnen met inachtneming van de verkeerssituatie en een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de in lid 5.2 onder d genoemde bouwwerken, geen gebouwen zijnde. bestemming: centrum 5.4 Specifieke gebruiksregels Tot een gebruik in strijd met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen: 1. het gebruiken of laten gebruiken van gronden en bouwwerken ten behoeve van bedrijven, anders dan die welke zijn genoemd in categorie 1 en 2 van de bij deze regels behorende bijlage 1 Staat van Bedrijven; 2. het gebruiken of laten gebruiken van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning; 3. het gebruiken of laten gebruiken van gronden en bouwwerken ten behoeve van een garagebedrijf (en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen), een seksinrichting; 4. het gebruiken of laten gebruiken van gronden en bouwwerken ten behoeve van een horecabedrijf, met uitzondering van de gronden ter plaatse van de aanduiding horeca ; 5. in de in lid 5.1 sub a. genoemde gebouwen een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf uit te oefenen in strijd met de onderstaande regels: 5a. ten hoogste 30% van de begane grond oppervlakte van de woning inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen met een maximum van 45 m² mag voor het aan-huisverbonden beroep of bedrijf worden aangewend; 5b. alleen het beroeps- of bedrijfsmatig gebruik dat niet vergunningplichtig of meldingplichtig is ingevolge de Wet milieubeheer is toegestaan; 5c. detailhandel is uitsluitend toegestaan voorzover ondergeschikt aan en voortvloeiend uit het beroeps- of bedrijfsmatig gebruik; 5d. horecabedrijven en seksinrichtingen zijn niet toegestaan; 6. vanuit de in lid 5.1 sub a. genoemde gebouwen de verkoop van goederen via internet uit te oefenen in strijd met de onderstaande regels: t6a. en hoogste 30% van de begane grond oppervlakte van de woning inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen met een maximum van 45 m², mag worden aangewend ten behoeve van de internetverkoop; 6b. alleen het gebruik dat niet vergunningplichtig of meldingplichtig is ingevolge de Wet milieubeheer, is toegestaan; 6c. er geen fysiek klantencontact plaatsvindt; 6d. er geen afhaal van goederen plaatsvindt; 6e. er ter plaatse geen uitstalling van de koopwaar plaatsvindt; 6f. er geen reclame-uitingen bij de woning zijn toegestaan; 6g. de bevoorrading gebeurt in de dagperiode (07:00-19:00 uur). 5.5 Afwijken van de gebruiksregels Het bevoegd gezag kan, met inachtneming van de milieusituatie, bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.1 en lid 5.4 en toestaan dat tevens bedrijven worden gevestigd die naar de aard en/of de invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met bedrijven die zijn genoemd in de bij de regels behorende bijlage 1 Staat van Bedrijven onder de categorieën 1 en 2. s bouwvlak 5.6 Wijzigingsbevoegdheid Burgemeester en Wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden, het plan wijzigen in die zin dat de afmeting, situering en vorm van de in het plan aangegeven bouwvlakken worden gewijzigd met dien verstande dat: a. het bouwvlak ten hoogste met 20% wordt vergroot; b. de afstand van het bouwvlak tot de zijdelingse perceelgrens ten minste 3 m bedraagt, dan wel de bestaande afstand indien deze minder is; c. de bouwregels voor deze bestemming voor het overige onverkort van toepassing blijven; d. op de voorbereiding van een besluit tot wijziging op grond van lid 5.6 is de in artikel 25 genoemde procedure van toepassing. BESTEMMINGSPLAN

5

6 Bodemloket / famke (archeologie)

7 Klic

8 impressie bestaand

9 impressie bestaand

10 VOORSTEL GEMEENTE & poiesz 1:500

11 schesten

12 Model A Model B Model C Model A Model B Model C Als voorstel Poiesz - Totaal 82 parkeerplaatsen - Afstand naar Schoolstraat beperkt - Geen pad rond nieuwe winkel mogelijk Winkel gedraaid - Totaal 82 parkeerplaatsen - Afstand naar Schoolstraat nog iets beperkter als A - Wel pad rond nieuwe winkel mogelijk - Vrachtwagen kan iets eenvoudiger rijden Winkel gedraaid + diverse aanpassing aan parkeerterrein - Totaal 87 parkeerplaatsen - Afstand naar Schoolstraat ruimer met zelfde hoeveelheid plaatsen - Wel pad rond nieuwe winkel mogelijk - Vrachtwagen kan iets eenvoudiger rijden In geen van de modellen is de boom (boom 1 gemeente) te handhaven. s overzicht modellen 1:600

13 Schetsvoorstel :300

14 Naar aanleiding van het overleg van vorige week, zouden wij nog het een en ander uitzoeken met betrekking tot de plannen van de Poiesz in Buitenpost. Bomen: Begin van de week heb ik alvast de exacte locatie van de boom doorgestuurd. Gister hebben wij overleg gehad met onze collega s van groen en vergunningverlening. Om de bomen te kappen moet er een kapvergunning worden aangevraagd. De gemeente moet gemotiveerd aangeven waarom de bomen gekapt moeten worden. Daarnaast wordt er naar de kapverordening gekeken en zal de boom beoordeeld worden op een aantal punten. Door onze collega s is aangegeven dat het een lastig verhaal kan worden om voor beide bomen een vergunning te verkrijgen. Alhoewel onze bestuurder er positief in zit, zou in het geval van bezwaar een procedure bij de rechter moeizaam kunnen verlopen. De verwachting is dat voor boom nr 2 (de meest zuidelijke) wel een goede motivatie mogelijk is. Voor Boom nr 1 (meest noordelijke) kan het erg moeilijk worden om hier gemotiveerd een vergunning voor te verkrijgen. Voordat we dus een concreet antwoord kunnen geven, hebben we aan een specialistisch bedrijf gevraagd om de bomen beide te beoordelen. Er wordt dan o.a. gekeken wat de vitaliteit, de toekomstverwachting is en de afstand tot de bebouwing moet zijn. Het lijkt ons in ieder geval handig om in de ontwerpen toch rekening te houden met het behouden van in ieder geval de meest noordelijk boom. Uitrit: Bij de aansluiting op de Voorstraat gaan we uit van een uitritconstructie, waarbij de trottoirband verlaagd zal worden. Parkeren op plein aan de Voorstraat Voor het parkeren aan de zijde van de Voorstraat gaan we uit van de bestaande rooilijnen van naastgelegen bebouwing. De inrichting voor deze rooilijn zal aan moeten sluiten bij de inrichting en sfeer van de Voorstraat. Parkeren op plein + ontsluiting Schoolstraat Gekeken vanuit de belangen van de bewoners zou het wenselijk zijn om de Schoolstraat en het woongebied richting de Kruidhof minimaal te belasten met verkeersbewegingen. Tegenover de woningen aan de Schoolstraat geen ontsluitingen maar dit dicht maken met een heg of iets dergelijks. Verkeerskundig gezien dragen wij voor de ontsluiting op de Schoolstraat twee opties voor: 1. De ontsluiting alleen toegankelijk maken voor vrachtverkeer door het plaatsen van een uitneembaar paaltje. De focus voor de ontsluiting van het autoverkeer ligt hierdoor op de Voorstraat; 2. De ontsluiting gecombineerd realiseren voor vrachtverkeer en autoverkeer. Een bredere weg is hierbij nodig om de vrachtwagen met een auto te kunnen passeren. Bij deze optie is het dus wel mogelijk om via de Schoolstraat de Poiesz te bereiken alleen is het de vraag hoe wenselijk dit voor bewoners is en hoeveel er gebruik van gemaakt wordt; Aandachtspunten (Groene) Erfscheiding langs naastliggende percelen. Looproute Centrum- Kruidhof. Zichtlijn Kerkstraat Schoolstraat. Centrale plein bij uitgang Poiesz. Accent op de hoek van het gebouw. De voorkeur is om deze zowel richting de Voorstraat als de Schoolstraat te situeren. Accent en terugrooien van gebouw aan de Schoolstraat, naast het perceel Schoolstraat 19. Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Mochten er nog vragen zijn dan hoor ik het graag. Freonlike groetnis, Vriendelijke groet, Hanneke van der Lei stedenbouwkundig medewerker s opmerkingen gemeente

15 7 P Boom niet te handhaven ivm. route vrachtwagen (zie ook studie Laden/ lossen tov. boom) te verwijderen boom 10 P 9 P 13 P Route naar centrum Route naar De Kruidenhof Maatvoering erg krap, geen ruimte voor luifel of andere uitstekende delen 14 P s fase 1: 46 parkeerplaatsen 7 openbaar fase 2: 30 parkeerplaatsen Totaal 83 parkeerplaatsen situatie fase 1 (tijdelijke) 1:300

16 7 P Boom niet te handhaven ivm. route vrachtwagen (zie ook studie Laden/ lossen tov. boom) te verwijderen boom 10 P 9 P 13 P Route naar centrum Route naar De Kruidenhof Maatvoering erg krap, geen ruimte voor luifel of andere uitstekende delen 14 P Geschatte bestaande achtergevel 15 P 15 P s fase 1: 46 parkeerplaatsen 7 openbaar fase 2: 30 parkeerplaatsen Totaal 83 parkeerplaatsen situatie fase 2 (uiteindelijke) 1:300

17 Boom 2 Links is het uitgangspunt van de gemeente mbt. de boom afgebeeld. In de praktijk blijkt de boom toch anders te staan Onder is de inmeting van de boom te zien. De boom staat meer naar het zuid-oosten dan eerst aangenomen. In deze studie wordt gekeken hoe een goede oplossing voor het bevoorraden van de winkel kan worden gemaakt. Boom 1 Inmetingtekening gemeente Op deze pagina is het voorlopige plan van de inrichting te zien met daarin ingemeten de boom (boom 1) maar ook de andere niet ingemeten en minder waardevolle boom (boom 2). Daarnaast is in rood een inschatting gemaak in hoe verre de boom een belemmering vormt voor de vrachtwagen. Uiteraard is de stam een opstakel maar ook takken/kruin die onder de 4 meter zitten zijn een belemmering. Dit laatste is echter wel een inschatting vanaf de foto s en niet ter plaatse nagemeten. s studie boom tov. laden/lossen 1:200

18 Bestaande situatie In de bestaande situatie komt de vrachtwagen vanuit het noorden de Schoolstraat aan rijden en steekt achteruit de parkeerplaats aan de achterzijde van winkel op. Indien de boom (boom 1) gehandhaafd dient te blijven zijn er een 4-tal alternatieven. Model A en B zijn op deze pagina afgebeeld model C en D op de volgende. Model A 1 Aanrijden over de Schoolstraat vanuit noord 2 Bocht om de boom maken 3 stuk paralel aan winkel rijden 4 stuk achteruit steken - Oplossing kost 2 parkeerplaatsen. Model B 1 Aanrijden over de Schoolstraat vanuit zuiden 2 Bocht maken zodat de vrachtwagen paralel aan de Model A Model C winkel komt 3 stuk terug rijden - Oplossing kost 4 parkeerplaatsen. - Het éénrichtingsverkeer in de Schoolstraat dient te worden omgekeerd. - Lastige draai voor vrachtwagen Model C 1 Aanrijden over het parkeerterrein vanuit zuiden 2 Bocht maken zodat de vrachtwagen haaks op de winkel komt te staan 3 stuk terug rijden - Oplossing kost 5 parkeerplaatsen. - Lastige draai op openbare weg. Model B Model D Model D 1 Aanrijden over de Schoolstraat vanuit noord 2 Tussen boom en winkel door rijden 3 stuk paralel aan winkel rijden - Oplossing kost geen parkeerplaatsen. - Het is de vraag of deze oplossing kan aangezien de vrachtwagen een klein deel door de zone waar mogelijk takken hangen heen moet rijden - De vrachtwagen rijdt pal voor de tuin van de buren langs s studie boom tov. laden/lossen 1:750

19 gevelschetsen

20 gevelschetsen

21 impressies 1e fase

22 impressies 2e fase

23 impressies 2e fase

24 plattegronden & doorsnede 1:200

25 VOOR- EN ZIJGEVEL 1:150

26 achter- EN ZIJGEVEL 1:150

27 kleur- en materiaalstaat

28 Poiesz vastgoed b.v. Legedyk 30a 8629 RN Scharnegoutum Wijbenga architecten en adviseurs Oude Oppenhuizerweg JA Sneek T F E. wijbengagroep.nl COLOFON Op alle aan u verstrekte gegevens is het recht van copyright vastgelegd. Niets van deze gegevens mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt in enige vorm of enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door foto-kopieën, opnamen of anderszins, zonder onze voorafgaande schriftelijke toestemming.