FICTIES drijven een wig tussen TRANSACTIEPRIJS en WOZ-WAARDE

Transcriptie

1 FICTIES drijven een wig tussen TRANSACTIEPRIJS en WOZ-WAARDE

2 FICTIES drijven een wig tussen TRANSACTIEPRIJS en WOZ-WAARDE Een verkennend onderzoek naar de discrepantie tussen de WOZ-waarde en de transactieprijs van courante niet-woningen van het type kantoren in Rotterdam en de invloed van de waarderingsficties op dit waardeverschil. J.J.M. Hooijmaijers RT Amsterdam School of Real Estate MSRE Jaargang Begeleider ASRE: de heer drs. A.R. Marquard Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 2

3 Samenvatting Jaarlijks worden in Nederland ruim 8 miljoen onroerende zaken voor de Wet WOZ gewaardeerd, waarvan circa WOZ-objecten in Rotterdam zijn gelegen. Hiervan zijn bijna onroerende zaken woningen en ruim niet-woningen (zoals kantoren, bedrijven, winkels en horeca-objecten). Gezamenlijk vertegenwoordigen deze stenen goudaders (Berkhout, 2011), naar WOZ-maatstaven gemeten in Rotterdam een waarde van ongeveer 75,85 miljard (per waardepeildatum 1 januari 2011): waarvan de woningen een waarde vertegenwoordigen van ruim 48,25 miljard euro en de niet-woningen 27,5 miljard euro. -Met deze WOZ-waarden zijn enorme financiële belangen gemoeid: in Rotterdam wordt ongeveer 175,2 miljoen euro onroerende zaakbelasting (OZB) direct op basis van WOZ-waarden geheven. Voor heel Nederland geldt dat het totale vastgoed een WOZ-waarde vertegenwoordigt van ongeveer miljard euro (per waardepeildatum 1 januari 2011), onderverdeeld in een waarde van ruim miljard voor woningen en ongeveer 472 miljard voor niet-woningen. Miljarden Waarde onroerende zaken belastingjaar Rotterdam Nederland ,85 48,25 27,5 totaal w oningen niet w oningen In dit onderzoek wordt een vergelijking gemaakt tussen de transactieprijs van courante niet-woningen, van het type kantoren in Rotterdam en de bijbehorende WOZ-waarde (WOZ-WEV). Zowel de transactieprijs als de WOZ-waarde heeft in veel gevallen als waarderingsgrondslag de marktwaarde. Toch wijst de praktijk uit dat er in veel gevallen een verschil bestaat tussen transactieprijs en de WOZ-waarde. In deze thesis wordt onderzoek gedaan of dit verschil kan worden toegewezen aan de waarderingsficties. Hiervoor wordt allereerst op basis van literatuur een verklaring gezocht. Vervolgens wordt middels statistisch onderzoek getracht aan te tonen of dat er inderdaad een significant verschil is tussen beide waarden en of dat dit het effect is van de waarderingsficties. Bij het analyseren van het databestand is gebruik gemaakt van beschrijvende statistiek, verschilanalyse en correlatieanalyse. Ten behoeve van het statistisch onderzoek is een databestand bestaande uit 95 transactieprijzen van kantoren (uit de periode ) en bijbehorende WOZ-waarden samengesteld. Alvorens hiervan het waardeverschil op basis van statistisch onderzoek aan te tonen, is op basis van de theorie uiteengezet hoe de desbetreffende waarden en prijzen zich tot elkaar verhouden en hoe of dat deze in de praktijk worden vastgesteld (of gerealiseerd). Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 3

4 Hieruit volgt dat niet iedere transactieprijs (direct) vergelijkbaar is met de WOZ-waarde. Allereerst moet worden bestudeerd of de transactie een zogenaamde WOZ-conforme transactie betreft. Eén van de criteria hiervan is dat het een zogenaamde transactie at arm s length (ofwel een zakelijke transactie) moet zijn, waarbij kan worden aangenomen dat de reële marktwaarde is gerealiseerd. Indien dat zo is dan wordt ten behoeve van deze thesis gesteld dat: TRANSACTIEPRIJS = TRANSACTIEWAARDE = reële MARKTWAARDE = WAARDE IN HET ECONOMISCHE VERKEER (WEV) Uit bovenstaande blijkt dat deze waarden vervolgens nog niet gelijk kan worden gesteld aan de WOZwaarde ook wel WOZ-WEV of Gecorrigeerde Vervangingswaarde genoemd. Hiervoor moet de transactieprijs nog aan de andere aspecten van een zogenaamde WOZ-conforme transactie voldoen. Dit is relevant omdat zo kan worden bepaald of de gerealiseerde transactieprijs onder dezelfde condities tot stand is gekomen als waaronder de WOZ-waarde moet worden bepaald. Hiervoor is belangrijk dat de verkoopdatum rond de waardepeildatum ligt en dat er sprake is van een verkoop van een volledig eigendom (dus geen beperkt recht, zoals erfpacht) en bij voorkeur een aankoop ten behoeve van eigen gebruik (in verband met de fictie van leeg en onbezwaard). Indien een bepaalde transactie hieraan voldoet, dan wel hiervoor kan worden gecorrigeerd is de transactie in principe bruikbaar ten behoeve van dit onderzoek. Pas dan kan worden bepaald of dat: TRANSACTIEPRIJS = reële MARKTWAARDE = WEV = (WOZ-WEV *- FICTIES) *(Waarde in het economische verkeer in het kader van de Wet onroerende zaakbelasting) Er dient nog te worden opgemerkt dat ook objectafbakening nog een rol kan spelen. Dit houdt in dat het niet vanzelfsprekend is dat een bepaalde transactie geheel overeenkomt met één WOZ-object, omdat een WOZ-object wordt afgebakend naar de kleinst mogelijk zelfstandig te gebruiken eenheid. Ten behoeve van het statistisch onderzoek is de (aan bovengenoemde criteria getoetste) data stapsgewijs middels t-toetsen vergeleken met de WOZ-waarde, om te zien wanneer en of dat er een significant verschil optreedt tussen beide waarden. Op deze manier kon worden beoordeeld wat het effect was van de waarderingsficties op het waardeverschil. De conclusie van dit onderzoek is dat waarderingsficties inderdaad een wig drijven tussen transactieprijs en WOZ-waarde. Maar dat niet voorbij moet worden gegaan aan andere factoren zoals objectafbakening en waardepeildatum, omdat anders de wig oneigenlijk groot wordt voorgesteld. Op basis van de theorie kan worden geconcludeerd dat de ficties zowel positief als een negatief van invloed kunnen zijn op het verschil tussen transactieprijs en WOZ-waarde. Dit is afhankelijk van de feitelijke situatie ten opzichte van de fictieve situatie. Op basis van de t-toets kan echter worden geconcludeerd dat de ficties een drukkend effect hebben op de WOZ-waarde van de objecten in de steekproef, wanneer deze wordt afgezet tegen de transactieprijzen. Hierbij dient te worden opgemerkt dat dit mede het gevolg kan zijn van het feit dat de overdrachtsfictie nagenoeg geen rol speelt in onderhavig databestand. Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 4

5 Voorwoord Dit onderzoek maakt onderdeel uit van mijn studie Master of Science in Real Estate (MSRE), aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Het door mij gekozen onderwerp hangt samen met de nieuwe uitdaging die ik tijdens mijn afstudeerfase ben aangegaan. Na bijna 11 jaar te hebben gewerkt als commercieel taxateur bij DTZ Zadelhoff, ben ik nu werkzaam als WOZ-taxateur van courante en incourante havengebonden objecten bij de dienst belastingen van de gemeente Rotterdam. In de dagelijkse praktijk constateer ik, dat ondanks het feit dat de Wet WOZ alweer bijna 20 jaar bestaat (sinds ) de op grond van deze Wet bepaalde WOZ-waarde nog steeds veel emoties losmaakt. Het is evident dat de WOZ-waarde in de ogen van de belastingplichtige altijd te hoog wordt vastgesteld, zelfs al is de feitelijke transactieprijs hoger. Maar het wordt pas echt onbegrijpelijk indien met de transactie een lagere prijs is gerealiseerd. Met dit onderzoek heb ik aangetoond dat er inderdaad een discrepantie is tussen de transactieprijzen en de WOZ-waarde. Vervolgens heb ik het verschil geprobeerd te verklaren en kwantificeren. Ik hoop dat hiermee niet alleen een duidelijker beeld wordt verkregen van de WOZ-waarde, maar ook van de waardering daarvan en dat dit zal bijdragen aan een breder draagvlak over de juistheid van deze waarde op grond van de huidige wet- en regelgeving. Om in belasting slogans te blijven leuker kunnen we het niet maken, middels deze thesis hopelijk wel duidelijker. Hierbij wil ik een aantal mensen hartelijk danken voor hun bijdrage bij de realisatie van deze scriptie. Allereerst mijn scriptiebegeleider de heer drs. Arthur R. Marquard, verbonden aan de ASRE, voor de wijze waarop hij me heeft begeleid. Daarnaast dank ik de heer mr. J. Schrijver, hoofd afdeling Fiscaal Technische Zaken gemeente Rotterdam voor het creëren van deze mogelijkheid. Natuurlijk ook veel dank aan mijn directe collega s bij de gemeente Rotterdam dienst belastingen. Tenslotte dank ik mijn man en kinderen voor het geduld dat zij hebben opgebracht, vooral tijdens deze laatste fase van de opleiding. Jolanda Hooijmaijers Velddriel, november 2012 Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 5

6 INHOUDSOPGAVE Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Doelstelling Centrale vraagstelling Deelvragen Afbakening Korte introductie tot de onderzoeksmethode Leeswijzer 13 Hoofdstuk 2 Definities en achtergronden van de kernbegrippen 2.1 Inleiding Wet WOZ Achtergronden van de Wet WOZ Werktuigenvrijstelling WOZ-object Roerend of onroerend? Objectafbakening Categorieën WOZ-objecten WOZ-tarieven WOZ-waarde Inleiding WOZ-waarde in het algemeen Waardepeildatum WOZ-waarde versus andere waardebegrippen Gecorrigeerde Vervangingswaarde Waarde versus prijs Transactieprijzen Waarderingsficties Conclusies 28 Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 6

7 Hoofdstuk 3 Waarderingsmethoden ter bepaling van de WOZ-waarde 3.1 Inleiding WOZ-waarderingsmethoden voor niet-woningen Huurwaardekapitalisatie methode Systematische vergelijking Discounted-Cash-Flow methode 33 ` Gecorrigeerde Vervangingswaarde Specifieke eigenschappen van Rotterdamse werkwijze voor wat betreft de kantoren Waardering van de meest voorkomende correcties als gevolg van de ficties Verhuurde staat Leegstandscorrectie Erfpacht Omzetbelasting (BTW) Conclusie 36 Hoofdstuk 4 Object van onderzoek en presentatie van de data 4.1 Inleiding Rotterdam Vastgoedmarkt Rotterdam Kantorenmarkt Rotterdam Aanbod Opname Leegstand Verkooptransacties Beschrijving van het databestand Samenvatting 42 Hoofdstuk 5 Statistische analyse 5.1 Inleiding Statistische methoden Beschrijvende statistiek 44 Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 7

8 5.4 Inferentiële analyse Analyse op het niveau van transactiesoort Samenvatting 52 Hoofdstuk 6 Conclusie en kritische beschouwing van de uitkomsten 6.1 Inleiding Conclusies Kritische nabeschouwing Aanbevelingen voor verder onderzoek Reflectie 56 LITERATUURLIJST BIJLAGEN 60 I Stroomschema: Roerend of onroerend 61 II Jurisprudentie met betrekking tot de waarderingsficties 62 III Koopreferentie en kraagberekening 63 IV Databestand 66 Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 8

9 Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding De WOZ-waarde is in min- of meerdere mate belangrijk voor iedere vastgoedbezitter en/of gebruiker in Nederland. De laatste jaren is deze waarde bovendien een steeds belangrijkere rol gaan spelen. De WOZwaarde wordt namelijk steeds breder gebruikt. Behalve voor de Onroerende Zaakbelasting, waar de WOZwaarde oorspronkelijk voor bedoeld was (destijds onroerendgoedbelastingen genoemd), speelt de WOZwaarde thans ook een grote rol bij diverse andere fiscale wetten, zoals bijvoorbeeld voor de waardering van de eigen woning (box 1) en verhuurde woningen (box 3) in de inkomstenbelasting (IB), woningen in de successiewet en de afschrijvingsbeperking in de winstsfeer en vennootschapsbelasting (VPB). Daarnaast is het gebruik van de WOZ-waarde niet beperkt tot de bij wet aangewezen heffingen, maar kan de gemeenteraad bepalen dat de WOZ-waarde ook als heffingsgrondslag dient voor een andere belasting zoals bijvoorbeeld de rioolheffing, of de forensenbelasting. Bovendien is het zo dat het Rijk gebruik maakt van de WOZ-gegevens ten behoeve van de energiebelasting, de belasting op leidingwater, de Gaswet en de Elektriciteitswet Met andere woorden de WOZ-waarde heeft de afgelopen jaren steeds meer terrein gewonnen. Belangrijke redenen hiervoor zijn dat : de WOZ-waarde een steeds actuelere waarde is geworden; de WOZ-waarde vastgesteld wordt met behulp van marktgegevens; de belastinggrondslag voor de WOZ-waarde veelal de waarde in het economisch verkeer ofwel de marktwaarde is. Het is dan ook niet vreemd dat de vastgestelde WOZ-waarde (nog steeds) tot veel discussies en/of procedures leidt. Deze waarde raakt iedere vastgoedbezitter en/of gebruiker in meer of mindere mate direct en/of indirect in de portemonnee. Het vaststellen van een juiste WOZ-waarde is dan ook van evident belang. Voor courante onroerende zaken geldt dat voor de WOZ-waarde de waarde in het economisch verkeer (WEV) ofwel de marktwaarde als waarderingsgrondslag wordt gebruikt ter bepaling van de WOZ-waarde. De verwachting van burgers en bedrijven (belastingplichtigen) dat de WOZ-waarde en transactieprijs nagenoeg aan elkaar gelijk zullen zijn is op basis van deze waarderingsinstructie dan ook goed te verklaren. Toch blijkt in de praktijk dat in veel gevallen de WOZ-waarde niet gelijk is aan de transactieprijs ofwel de gerealiseerde reële marktwaarde. Dit komt doordat de wetgever ervoor heeft gekozen dat de marktwaarde in de zin van de Wet WOZ in veel gevallen niet gelijk is aan de reële marktwaarde, als gevolg van de invoering van twee waarderingsficties. Deze twee waarderingsficties kunnen leiden tot (een) correctie(s) van de reële marktwaarde. De marktwaarde na toepassing van deze correctie(s) leidt vervolgens pas tot de marktwaarde volgens de Wet WOZ. Juist omdat er in de praktijk zoveel onduidelijkheid bestaat over de WOZ-waarde en de relatie van deze waarde tot de transactieprijs en het belang van de waarderingsficties is ervoor gekozen in deze thesis dieper in te gaan op de relatie en discrepantie tussen de WOZ-waarde en de daadwerkelijke transactieprijs Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 9

10 (ofwel tussen de marktwaarde in de zin van de wet WOZ en de reële marktwaarde). De onderzoeksvraag is erop gericht het effect van de waarderingsficties op de discrepantie tussen de WOZ-waarde en de transactieprijs statistisch aan te tonen en te verklaren. Vervolgens is de vraag of de verschillen worden veroorzaakt door een bewuste keuze van de wetgever, of ontstaan door een (onbewust) hiaat in de wet. Deze vraag is echter niet meegenomen in het empirische deel van het onderzoek wel wordt er in het slothoofdstuk op teruggekomen. 1.2 Doelstelling De doelstelling van deze scriptie wordt ingegeven door de volgende overweging: Bij de WOZ-waarde hebben verschillende partijen uiteenlopende belangen. Om die reden is het van belang dat het begrippenkader van de waarde in het kader van de Wet WOZ eenduidig wordt toegepast. Als dit niet het geval is leidt dit tot een lagere acceptatie van de belastinginning en daar hebben alle partijen last van. Het object van onderzoek beperkt zich tot courant bedrijfsmatig vastgoed, meer specifiek kantoren. Ook wel in de Wet WOZ aangeduid als courante niet-woningen, van het type kantoren gelegen in Rotterdam. Een toelichting op deze afbakening wordt uiteengezet in paragraaf 1.5. Uit deze overweging volgt een drieledige praktijkgerichte doelstelling. 1. Meer inzicht verkrijgen in het waardeverschil tussen transactieprijzen en de WOZ-waarden van courante niet-woningen van het type kantoren. 2. Komen tot een kritische beschouwing van de waardebegrippen in relatie tot de Wet WOZ en de rol die de waarderingsficties hierin spelen. 3. Een indicatie geven van de zorgvuldige benadering van de WOZ-waarde door gemeenten op basis van vigerende de wet- en regelgeving. Daarnaast spelen wetenschappelijke doelstellingen een rol. Daarbij gaat het om kennisvergroting, generaliseerbaarheid en navolgbaarheid van de methoden. In dat opzicht is het relevant de onderliggende waarderingsmethoden van de WOZ-waarde kritisch te beschouwen, te analyseren wat het effect is van de wettelijk voorgeschreven waarderingsficties en gerichte suggesties te doen voor verder onderzoek. 1.3 Centrale vraagstelling In de aanleiding van deze scriptie is een beknopt beeld geschetst van de fricties die ontstaan rondom de vaststelling van de WOZ-waarde. In de doelstelling is aangeven welke bijdrage dit onderzoek aan deze problematiek beoogd te leveren. Dit leidt tot de onderstaande vraagstelling: Wat is het effect van de waarderingsficties op de discrepantie tussen de WOZ-waarden en de daadwerkelijke transactieprijzen van courante niet-woningen, van het type kantoren in de gemeente Rotterdam? Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 10

11 1.4 Deelvragen De centrale vraagstelling valt uiteen in een aantal deelvragen, bestaande uit: 1. Wat zijn passende waardebegrippen bij de Wet WOZ? (hoofdstuk 2) 2. Hoe meet je het verschil tussen de marktwaarde en/of de transactieprijs enerzijds en de WOZwaarde anderzijds? (hoofdstuk 2 en hoofdstuk 5) 3. Welke waarderingsficties spelen een rol om te komen van een transactieprijs tot een WOZ-waarde? (hoofdstuk 2 en hoofdstuk 5) 4. Hoe wordt de WOZ-waarde voor courante niet-woningen bepaald? (hoofdstuk 3) 5. Hoe verhoudt de WOZ-waarde zich tot de transactieprijs? (hoofdstuk 3) 6. Wat zijn de kenmerken van de te onderzoeken vastgoedobjecten (te weten courante niet-woningen van het type kantoren)? (hoofdstuk 4) 7. Wat zijn de statistische methoden om een adequate vergelijking te maken tussen transactieprijzen en WOZ-waarden? (hoofdstuk 5) 8. In welke mate zijn transactieprijzen een afspiegeling van de WOZ-waarde? (hoofdstuk 5 en 6) De deelvragen worden in de diverse hoofdstukken zoals hierboven aangegeven beantwoord. Na beantwoording van deze deelvragen zal tenslotte in hoofdstuk 6 de centrale vraagstelling worden beantwoord. In paragraaf 1.7 is een leeswijzer opgenomen, waarbij een verdere toelichting wordt gegeven op de hoofdstukken, waarin de verschillende deelvragen worden beantwoord. 1.5 Afbakening Omdat het onderwerp WOZ-waarde versus transactieprijs in het algemeen te omvangrijk is gebleken. Is deze thesis bij gebrek aan tijd en data tot stand gekomen in een afgebakend kader, waarbij een aantal overwegingen een rol hebben gespeeld. Eén van de belangrijkste overwegingen om als object van onderzoek te kiezen voor kantoren in Rotterdam is gelegen in het feit dat de auteur van deze scriptie op het moment van het uitvoeren van deze scriptie werkzaam is als WOZ-taxateur voor de dienst belastingen bij de gemeente Rotterdam en hierdoor onder voorwaarden gebruik mocht maken van data van de gemeente Rotterdam. Geografisch is het onderzoeksgebied beperkt tot de gemeente Rotterdam, aangezien dit het werkgebied is van de onderzoeker en de data hiervoor beschikbaar was. Daarnaast heeft de onderzoeker veel ervaring Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 11

12 met commerciële taxaties, doordat zij jarenlang werkzaam is geweest als senior taxateur bij een grote gerenommeerde landelijke vastgoedorganisatie, waardoor zij goed bekend is met dit type vastgoed en derhalve ook een goed vergelijk kan maken tussen een transactieprijs (reële marktwaarde) en de WOZwaarde. Een andere reden waarom is gekozen voor de WOZ-waarde van kantoren als onderzoeksobject, is omdat bij dit type objecten zowel eigenaar/gebruikerstransacties als beleggingstransacties voorkomen. Dit is van belang, omdat verwacht wordt dat de waarderingsficties een grotere rol spelen bij beleggingstransacties dan bij eigenaar/gebruikerstransacties. De keuze voor bedrijfsmatig vastgoed van het type kantoren houdt tevens de mogelijkheid in om marktgegevens af te kunnen zetten tegen de uitkomsten van modelmatig waarderen, omdat de meeste WOZ-waarden van kantoren in Rotterdam modelmatig worden bepaald. Voor zover mogelijk is waar onderzoek voorhanden was, zoveel mogelijk aangesloten bij onderzoek uit bestaande bronnen, in plaats van primaire data. De analyses zijn uitgevoerd aan de hand van vertrouwelijke data ter beschikking gesteld door de dienst belastingen van de gemeente Rotterdam. De vertrouwelijkheid van de beschikbaar gestelde gegevens heeft de onderzoeker genoodzaakt tot anonimisering van deze gegevens door verwijdering van de adressen van de objecten in het databestand in de bijlagen. De data hebben betrekking op: 1. verkooptransacties van de laatste 5 jaar; 2. WOZ-waarden van de afgelopen 5 jaar; 3. aard van de transactie. Tenslotte dient te worden opgemerkt dat de objectafbakening in het kader van de wet WOZ een rol speelt bij de data-analyse. De transactiecijfers zijn hiervoor gecorrigeerd. In het kader van de wet WOZ betekent dit dat één onroerende zaak (of transactie) meerdere WOZ-objecten kunnen betreffen, omdat er wordt afgebakend op gebruikersniveau. In de data analyse is hier rekening mee gehouden, maar een splitsing per onroerende zaak (transactieobject) in het databestand bleek op voorhand technisch te complex. Daarom is de transactieprijs gecorrigeerd voor de objectafbakening wat resulteert in een transactieprijs voor één WOZ-object. 1.6 Korte introductie tot de onderzoeksmethode In deze scriptie wordt gebruik gemaakt van: - literatuurstudie: achtergrond informatie waarde, prijs en WOZ, alsmede primaire beleidsstukken, achtergronden van waarderingsmethoden - kwantitatieve data analyse: beschrijvende statistiek, t-toetsen, correlatie - expertraadplegingen in individuele gesprekken die hebben gediend om meer inzicht te krijgen in de onderliggende materie en impliciet zijn verwerkt in de verschillende hoofdstukken. Een nadere uiteenzetting per methode wordt aangetroffen in de daartoe relevante hoofdstukken. Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 12

13 1.7 Leeswijzer In hoofdstuk 2 worden de definities en achtergrondinformatie gegeven van alle kernbegrippen rondom de WOZ-waarde, transactieprijs en gerelateerde objecten die voor dit onderzoek van belang zijn. In hoofdstuk 3 wordt stilgestaan bij de belangrijkste waarderingsmethodieken die ten grondslag liggen aan de WOZ-waardebepaling, waarbij de nadruk ligt op de WOZ-waardebepaling voor courante niet-woningen van het type kantoren. In hoofdstuk 4 wordt het object van onderzoek, te weten: courante niet-woningen van het type kantoren in Rotterdam, beschreven en in een bredere context geplaatst. Vervolgens worden de kwantitatieve gegevens gepresenteerd. In hoofdstuk 5 wordt de wijze beschreven waarop de databestand tot stand is gekomen en is bewerkt om tot een analyseerbaar geheel uit te groeien. Tevens vindt de kwantitatieve analyse plaats. Hier wordt de statistische methodologie uiteengezet, maar ook worden resultaten gepresenteerd en geanalyseerd. De meningen van experts zijn door de hoofdstukken heen gelardeerd, verkregen uit ongestructureerde interviews ter inventarisatie van het onderwerp. Het onderzoek wordt afgesloten met de belangrijkste conclusies en aanbevelingen in hoofdstuk 6. Tevens vindt daar nog een kritische beschouwing/reflectie plaats rondom de resultaten. Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 13

14 Hoofdstuk 2 Definities en achtergronden van de kernbegrippen 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de deelvragen 1, 2 en 3 te weten: 1. Wat zijn passende waardebegrippen bij de Wet WOZ? 2. Hoe meet je het verschil tussen de marktwaarde enerzijds en de WOZ-waarde en/of de transactieprijs anderzijds? 3. Welke waarderingsficties spelen een rol om te komen van een transactieprijs tot een WOZ-waarde? Door beantwoording van vraag (1) worden de belangrijkste begrippen uiteengezet die nodig zijn voor dit onderzoek. Om vraag (2) te kunnen beantwoorden is het belangrijk om een vergelijking te kunnen maken tussen de WOZ-waarde en de transactieprijs en is het noodzakelijk inzicht te hebben in de specifieke karakteristieken van de WOZ-waarde. Voor de transactieprijs geldt dat deze prijs in de ogen van belastingplichtigen een goede indicatie zou moeten zijn van de WOZ-waarde. De WOZ-waarde is echter gebaseerd op fiscale wet- en regelgeving, waarbij aan de waardebepaling een tweetal ficties (ook wel waarderingsficties genoemd) ten grondslag liggen. Deze ficties kunnen leiden tot afwijkingen tussen de juridische en feitelijke situatie waarin het (belasting)object zich bevindt. In dit hoofdstuk wordt tevens een antwoord op deelvraag (3) gegeven door nader in te gaan op de ficties. Voor de geïnteresseerde lezer wordt begonnen met een beknopte schets van het ontstaan van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en de hieraan gerelateerde WOZ-waarde. 2.2 Wet WOZ Achtergronden van de Wet WOZ De Wet WOZ trad in 1995 in werking. Deze wet regelt de waardering, waardevaststelling en de verstrekking van de waarde van in Nederland gelegen onroerende zaken ten behoeve van de heffing van belastingen (artikel 1, lid 1 Wet WOZ). De getaxeerde waarde dient als heffingsgrondslag voor onder andere de onroerende zaakbelasting en de waterschapslasten. De Wet WOZ zelf is geen heffingswet. Middels de Wet WOZ is gehoor gegeven aan het voorstel van de Commissie-Christiaanse (Commissie tot herziening van het belastinggebied van provincies en gemeenten. Rapport inzake de herziening van het belastinggebied van provincies en gemeenten, juni 1983, Ministerie van Binnenlandse Zaken, s-gravenhage: Staatsuitgeverij). Dit voorstel hield in dat er uniformiteit van de waardemaatstaf en een centrale waardering van onroerende zaken voor belastingdoeleinden door één overheidsorgaan moest komen. De gemeente is het overheidsorgaan dat deze taak toegewezen heeft gekregen (artikel 1, lid 2 Wet WOZ). De waarde wordt door burgemeester en wethouders (of een daartoe aangewezen ambtenaar) vastgesteld in een voor bezwaar vatbare WOZ-beschikking. De waarde op de WOZ-beschikking wordt de WOZ-waarde genoemd. Voor 1995 geschiedde de waardebepaling van onroerende zaken voor de heffing van belastingen van het Rijk, de waterschappen en de gemeenten op uiteenlopende wijze en onder ieders eigen verantwoordelijkheid. Met de invoering van de Wet WOZ is beoogd de duidelijkheid voor belastingplichtigen te verbeteren en tegelijk de efficiëntie bij de overheid te vergroten. Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 14

15 Het uitvoeringstraject van de Wet WOZ kan worden opgesplitst in een waarderingstraject en een heffingstraject. Dit traject valt uiteen in de volgende 6 stappen: 1. Bepalen of een object (on)roerend is; 2. Eigendomsgrenzen bepalen; 3. Objectafbakening toepassen; 4. De Waarde bepalen (taxeren), (WOZ-waarde); 5. Eventueel toepassen van de waarderingsuitzonderingen; 6. Waarde vaststellen (beschikken), (WOZ-beschikking). De stap (1) tot en met stap (5) behoren tot het waarderingstraject en stap (6) maakt onderdeel uit van het heffingstraject. Stap (1) is erg relevant omdat alleen onroerende zaken als WOZ-objecten kunnen worden aangemerkt (op grond van artikel 16 Wet WOZ). Stap (2) en (3) hebben vervolgens betrekking op de zogenaamde WOZ-objectafbakening. Waarbij stap (2) de uiterste grens aangeeft van een WOZ-object. Dit houdt in dat een WOZ-object nooit kan bestaan uit een samenstel van twee of meerdere delen die aan verschillende eigenaren toebehoren. Stap (3) verwijst vervolgens naar artikel 16 Wet WOZ, waarin uiteen wordt gezet hoe de objectafbakening vervolgens dient te worden toegepast. Objectafbakening is een belangrijk aspect ten behoeve van dit onderzoek, derhalve zal hierop in paragraaf nader worden ingegaan. Omdat deze thesis zich richt op de WOZ-waarde is het noodzakelijk het waarderingstraject ofwel stap (4) (het taxeren; gestoeld op de waarderingsregels van hoofdstuk III van de Wet WOZ) nader te beschouwen. In hoofdstuk 3 wordt hier nader op in gegaan. Stap (5) geeft vervolgens aan dat er in sommige gevallen rekening dient te worden gehouden met waarderingsuitzonderingen. Deze stap is gebaseerd op artikel 18, lid 4 Wet WOZ: Bij ministeriële regeling kunnen regels worden gesteld ingevolge welke bij de waardebepaling buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van onroerende zaken of onderdelen daarvan, indien die waarde geen onderdeel uitmaakt van de grondslag van de belastingen.. De Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ geeft vervolgens uitvoering aan artikel 18, lid 4 Wet WOZ. De in artikel 2, lid 1, van deze Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ opgesomde (delen van) WOZ-objecten zullen buiten de WOZ-waarde worden gelaten. Hoewel dit een zeer belangrijke stap is in het waarderingtraject wordt in het kader van deze thesis hier niet uitgebreid op ingegaan. De reden hiervoor is dat dit artikel minder relevant is voor de bepaling van de WOZ-waarde voor het type WOZ-objecten (kantoren) dat centraal staat in deze thesis. In tegenstelling tot bijvoorbeeld voor de categorie WOZ-objecten van het type bedrijfsruimten, waarvoor deze Uitvoeringsregeling, in het bijzonder artikel 2, lid 1, onderdeel e ofwel de werktuigenvrijstelling, een zeer belangrijke waardebepalende factor is. Dit artikel stelt dat werktuigen, die van een onroerende zaak kunnen worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis aan die werktuigen wordt toegebracht en die niet op zichzelf als gebouwde eigendommen zijn aan te merken, buiten de WOZ-waarde dienen te blijven. De toepassing en interpretatie van deze vrijstelling leidt in de praktijk tot veel discussie en onenigheid tussen partijen met als gevolg veel jurisprudentie (in de volgende paragraaf wordt hier nader op in gegaan). Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 15

16 Stap (6) tenslotte behoort tot het heffingstraject (het beschikken ofwel het versturen/opleggen van de beschikking/belastingaanslag; gestoeld op de regels inzake waardevaststelling van hoofdstuk IV van de Wet WOZ), met uitzondering van paragraaf 2.3.4, inzake de tarieven, wordt ook deze stap in het kader van dit onderzoek niet nader aan de orde gesteld Werktuigenvrijstelling Het begrip werktuig moet volgens vaste rechtspraak naar spraakgebruik worden uitgelegd: Onder een werktuig wordt in het algemeen verstaan een voorwerp of een geheel van voorwerpen dat wordt gebruikt om zekere krachten te overwinnen met behulp van andere krachten en als zodanig een hulpmiddel is bij het bewerken, vervaardigen of verplaatsen van iets. Er is sprake van werktuigen indien er in hoofdzaak (= 70% of meer) sprake is van dienstbaarheid aan het (productie)proces dat in (lees: binnen) het gebouw of door middel van het werk plaatsvindt. (MvT bij de wet wijziging werktuigenvrijstelling, Kamerstukken II 1997/98, , nr 6, blz 2 e.v.)(zogenaamde procesgebonden installaties). Een werktuig heeft een functie in een (productie)proces (Dit betekent dat indien sprake is van tot een gebouw behorende apparatuur de werktuigen in hoofdzaak dienstbaar dienen te zijn aan het productieproces binnen het gebouw, anders komen zij niet in aanmerking voor de vrijstelling.) Geen werktuigen zijn installaties welke dienstbaar zijn aan het gebouw, in de zin dat zij het gebouw beter geschikt maken voor het gebruik (zogenaamde gebouwgebonden installaties) zoals roltrappen en liften (HR 2 maart 1994, nr , BNB 1994/113, BB 1994, blz. 303 m.nt. Kruimel, V-N 1994, blz. 1253, FED 1994/200, LJN ZC5606). Naast deze zaken gaat het ook om vaste trappen, ventilatie-, luchtbehandelingsystemen, krachtstroom-, verlichtings-, communicatie-installaties, branddetectie en bliksembeveiliging, brandblus-, glaswasinstallaties, sprinklers, pantry, garderobe en balie, wastafel- en closetcombinaties en lift- en verwarmingsinstallatie (HR 8 juli 1997, nr ). Dit verklaart dat er bij het object van onderzoek waarbij er voornamelijk sprake is van zogenoemde gebouwgebonden installaties nagenoeg geen sprake is van werktuigenvrijstelling. Dit onderwerp blijft derhalve in deze thesis verder buiten beschouwing. 2.3 WOZ-object Roerend of onroerend? In het kader van de Wet WOZ wordt alleen een waarde toegekend aan onroerende zaken. De invulling van het begrip onroerende zaak volgt echter niet uit de Wet WOZ, maar uit het Burgerlijk Wetboek artikel 3:3 en 3:4. De artikelen luiden als volgt: Artikel 3:3 BW 1. Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. 2. Roerend zijn alle zaken die niet onroerend zijn. Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 16

17 Artikel 3:4 BW 1. Al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, is bestanddeel van die zaak. 2. Een zaak die met een hoofdzaak zodanig verbonden wordt dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een der zaken, wordt bestanddeel van de hoofdzaak. Uit deze artikelen blijkt dat er op 2 manieren sprake kan zijn van een onroerende zaak: 1. Als de zaak naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Uit jurisprudentie volgt dat met duurzame verbinding niet persé een vaste verbinding in technische zin wordt bedoeld. (Hoge Raad 31 oktober 1997, nr , Belastingblad 1998, blz. 252). 2. Als de zaak naar maatschappelijke- of verkeersopvattingen deel uitmaakt van de onroerende zaak. Dit aspect is tevens een aandachtspunt voor de waardebepaling van de WOZ-waarde. Op basis van de wet en uit jurisprudentie blijkt dat het voor de WOZ-waarde niets uitmaakt wie de feitelijke eigenaar is van de voorzieningen (gebruiker/huurder of eigenaar). Dit is het geval omdat voor de waardebepaling van de WOZ-waarde slechts wordt gekeken naar de vraag of deze voorzieningen onderdeel uitmaken van de onroerende zaak. Bij een transactieprijs daarentegen wordt wel degelijk rekening gehouden met de huurovereenkomsten en andere afspraken en gemaakte investeringen en zullen deze voorzieningen dus niet altijd inbegrepen zijn. Dat de voorzieningen tot de WOZ-waarde behoren blijkt ondermeer uit de volgende jurisprudentie: Hof s-gravenhage 19 mei 1992, nr. 89/1028, Belastingblad 1992, blz. 817 (systeemplafonds in een bedrijfspand zijn onroerend); Hoge Raad 28 juni 1996, nr , NJ 1997, 397, Belastingblad 1998, blz. 360 (straal en spuitcabine in bedrijfshal zijn onroerend); Hoge Raad 28 februari 2003, nr.c01/112hr, Belastingblad 2003, blz (drijvende steigers in een jachthaven zijn zo n essentieel deel van de jachthaven dat die zonder de steigers niet aan de bestemming kan beantwoorden en incompleet zijn); Hoge Raad 9 juli 2004, nr , Belasting blad 2004, blz. 860 (de door de huurder aangebrachte keuken in de woning is een bestanddeel); Rechtbank Utrecht 18 november 2005, nr. 05/164, Belastingblad 2006, blz. 289 (een draagmast en een zendinstallatie van een gsm-mast zijn door verkeersopvatting onroerend); Hof Arnhem 27 juli 2010, nr. 10/00031, Belastingblad 2010, blz. 1529, LJN BN 5914 (woonark is roerend). Aan de bijlagen (bijlage I) is een stroomschema toegevoegd dat aangeeft wanneer een zaak onroerend of juist roerend is. Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 17

18 2.3.2 Objectafbakening Een onderwerp dat uitermate belangrijk is, om inzicht te krijgen in de vergelijkbaarheid van de WOZwaarde met de transactieprijs, is de objectafbakening. Op grond van artikel 16 Wet WOZ worden de onroerende zaken afgebakend tot zogenaamde WOZ-objecten. De objectafbakening is zodanig ingericht dat één (transactie)object kan bestaan uit meerdere WOZ-objecten (en vice versa). Met andere woorden niet iedere onroerende zaak in civielrechtelijke zin is automatisch één WOZ-object in de zin van de Wet WOZ. De reden hiervoor is dat de Onroerende Zaakbelasting bestaat uit twee belastingen, te weten: de zogenoemde eigenarenbelasting en de zogenoemde gebruikersbelasting. Voor de Wet WOZ wordt een WOZ-object derhalve afgebakend op gebruikersniveau en tot de kleinste zelfstandig te gebruiken eenheid. Artikel 16 van de Wet WOZ bepaalt hoe een WOZ-object moet worden afgebakend. De eigendomsgrens bepaalt de uiterste grens van ieder WOZ-object. De kadastrale informatie geeft een indicatie van de afbakening, maar is niet altijd doorslaggevend. Een WOZ-object in de zin van artikel 16 Wet WOZ omvat vaak niet meer dan één kadastraal perceel. Echter als twee (aangrenzende) percelen dezelfde genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht hebben, dan zijn deze twee percelen veelal één eigendom en dus ook één WOZ-object. Een ander voorbeeld van een uitzondering is in het geval van opstalrecht. Omdat een opstalgerechtigde de meest genothebbende van de grond is, is bepaald dat indien er sprake is van een zelfstandig recht van opstal er voor de afbakening geen eigendomsgrens loopt tussen de grond en het opstal. Ofwel de grond vormt in dit geval tezamen met het opstal één WOZ-object! Dit is echter niet het geval als het een huur- of pachtafhankelijk recht van opstal betreft (harvo of parvo). In dit geval is er wel sprake van twee WOZ-objecten, omdat er nu geen aanname wordt gedaan van samenhang. De houder van het opstalrecht moet immers om gebruik te kunnen maken van de grond een huurovereenkomst sluiten met de eigenaar van die grond. Nadat de eigendomsgrenzen zijn bepaald dient ingevolge artikel 16 Wet WOZ binnen deze grenzen worden afgebakend tot op gebruikersniveau tot losse onderdelen. Deze losse onderdelen zijn respectievelijk gebouwde eigendommen, ongebouwde eigendommen en gedeelten daarvan. Vervolgens dienen deze losse onderdelen, onder omstandigheden, weer bij elkaar te worden gevoegd. Dit staat bekend onder de zogenaamde samenstelregeling. Tenslotte dient hierbij rekening te worden gehouden dat er geen gemeentegrens wordt overschreden, want dan ontstaat er automatisch een extra WOZ-object. Er is ook nog een speciale regeling met betrekking tot recreatieterreinen, maar die wordt in het kader van deze scriptie buiten beschouwing gelaten. Voorbeeld objectafbakening van een kantoorgebouw: Een kantoorgebouw bestaande uit 6 bouwlagen met daarin 4 huurders en 1 verdieping die te huur wordt aangeboden zijn 5 WOZ-objecten dus ook 5 WOZ-waarden en in veel gevallen maar één transactieobject(transactieprijs). Voorwaarde voor 5 WOZ-objecten is wel dat elk deel in gebruik is door een andere huurder, afsluitbaar is, een eigen pantry èn een eigen toiletvoorziening heeft. Indien er meerdere verdiepingen in gebruik zijn bij dezelfde huurder (ook al zijn er meerdere huurovereenkomsten afgesloten) kunnen deze worden samengevoegd tot één WOZ-object. Afhankelijk van het feitelijk gebruik op 1 januari van een bepaald belastingjaar kan het aantal WOZ-objecten, per belastingjaar en dus voor hetzelfde transactieobject, van elkaar verschillen. Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 18

19 2.3.3 Categorieën WOZ-objecten Er zijn twee soorten categorieën WOZ-objecten: 1. Woningen: In het kader van de Wet WOZ is sprake van een woning indien een onroerende zaak hiervoor dient. Dit is het geval als de WOZ-waarde in hoofdzaak (= ten minste 70%) kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. 2. Niet-woningen: Een onroerende zaak dient tot niet-woning, als de WOZ-waarde van die onroerende zaak niet in hoofdzaak (= ten minste 70%) kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. De categorie niet-woningen (2) wordt vervolgens weer verder onderverdeeld in: a. Courante niet-woningen: In het kader van de Wet WOZ wordt onder courant vastgoed, het type vastgoed verstaan waarvoor een markt bestaat. Met andere woorden waarvoor veel transacties plaatsvinden waaruit marktgegevens kunnen worden afgeleid, ten behoeve van de bepaling van de WOZ-waarde. De WOZ-waarde van courante niet-woningen wordt namelijk bepaald op basis van de waarde in het economische verkeer (WEV) ofwel de marktwaarde. In hoofdstuk 3 wordt hierop teruggekomen. Hierbij dient te worden opgemerkt dat kantoren, ondanks de huidige recessie en de relatief weinig kantorentransacties, nog steeds tot de categorie courante niet-woningen worden gerekend, met de kanttekening dat er onder de kantoren zich steeds meer incourante (ofwel moeilijk verhandelbare) kantoorruimte bevinden als gevolg van de structurele leegstand in deze sector. b. Incourante niet-woningen: Een kenmerk van incourant vastgoed in het kader van de Wet WOZ is dat hiervoor slechts een zeer beperkte danwel geen markt is. Het grote verschil met courante niet-woningen is dat de WOZwaarde van incourante niet-woningen wordt bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde in plaats van op basis van de waarde in het economische verkeer (WEV). Voorbeelden van incourante niet-woning objecten in het kader van de Wet WOZ zijn: scholen, ziekenhuizen, energiecentrales, olieraffinaderijen en windmolens WOZ-tarieven De Onroerende Zaakbelasting kende oorspronkelijk vier tarieven te weten: Eigenaarsdeel: 1) woningen Gebruikersdeel: 2) woningen 3) niet-woningen 4) niet-woningen Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 19

20 Met ingang van 1 januari 2006 is het gebruikersdeel van de Onroerende Zaak Belasting op woningen afgeschaft en zijn de resterende OZB-tarieven gemaximeerd. Voor het verlies aan inkomsten dat voortvloeit uit de afschaffing van de gebruikersbelasting op woningen zijn gemeenten (grotendeels) gecompenseerd via verhoging van de uitkering uit het gemeentefonds. Met ingang van 2008 is de in 2006 geïntroduceerde limitering van de OZB, die was gericht op individuele gemeenten, afgeschaft. De tariefbeperking is vervangen door een macronorm. Deze macronorm geeft een percentage weer van de collectieve lastendruk die de burger door het rijk en medeoverheden jaarlijks wordt opgelegd. Onderstaande tabel geeft de OZB-tarieven van de gemeente Rotterdam periode Onroerende Zaakbelastingen (OZB) eenheid tijdstip of tijdvak tarief 2010 tarief 2011 Tarief 2012 woningen-eigenaar % van de WOZ-waarde 1 januari 0,1103% 0,1123% 0,1151% niet-woningen-eigenaar % van de WOZ-waarde 1 januari 0,2794% 0,2682% 0,2811% niet-woningen-gebruiker % van de WOZ-waarde 1 januari 0,2126% 0,2167% 0,2241% toelichting Het bedrag van de OZB-aanslag is een door de gemeenteraad vastgesteld percentage van de WOZ-waarde. Het percentage voor de eigenaar van een niet-woning voor 2012 is 0,2811%. rekenvoorbeeld aanslag OZB 2012 Stel de WOZ-waarde van een kantoor is ,- De OZB-aanslag over 2012 is dan: voor de eigenaar: ( ,- :100) x 0,2811 = 2.811,- per jaar voor de gebruiker: ( ,- : 100) x 0,2241 = 2.241,- per jaar 2.4 WOZ-Waarde Inleiding In het kader van dit onderzoek is het relevant te weten wat onder de WOZ-waarde van een onroerende zaak ofwel een WOZ-object wordt verstaan en hoe deze zich verhoudt tot andere waardebegrippen. Derhalve is deze paragraaf gewijd aan de definiëring van de WOZ-waarde en de relatie met de begrippen waarde in het economisch verkeer (WEV), gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) en marktwaarde WOZ-waarde in het algemeen Definitie van de WOZ-waarde: De WOZ-waarde is de waarde van een onroerende zaak, die door burgemeester en wethouders (of een daartoe aangewezen ambtenaar wordt vastgesteld, op grond van artikel 17 van de Wet WOZ en dient als heffingsgrondslag voor diverse belastingen. Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 20

21 De WOZ-waarde speelt niet alleen een rol bij de onroerende zaakbelasting, maar is ook van belang bij andere belastingen zoals inkomstenbelasting, vennootschapbelasting en successie- en schenkingsrecht. Ten behoeve van de belastingheffing worden de getaxeerde WOZ-waarde en de gegevens door zowel de waterschappen, als de gemeenten en het Rijk gebruikt. Bijzonder daarbij is dat voor gemeenten een belastingsysteem geldt dat is gebaseerd op gebruiksobjecten (woningen, bedrijfsobjecten, etc.), voor de waterschappen staan de kadastrale percelen centraal en bij het Rijk staan de belastingplichtigen centraal. Toch kan elk van deze partijen uit de voeten met dezelfde WOZ-waarde en dezelfde WOZ-gegevens. Daarnaast worden de WOZ-gegevens op verzoek aan andere gebruikers zoals banken, notarissen en verzekeraars ter beschikking gesteld Waardepeildatum De WOZ-waarde wordt periodiek opnieuw vastgesteld en geldt dan voor een bepaalde periode (voorheen WOZ-tijdvak genoemd). Omdat niet alle objecten in één gemeente op dezelfde dag kunnen worden getaxeerd en om rechtsgelijkheid te creëren worden alle objecten naar dezelfde waardepeildatum getaxeerd. Deze systematiek van waardebepaling biedt gemeenten de gelegenheid om de gerealiseerde verkoopprijzen (of huurcijfers) te analyseren en te verwerken in het waarderingssysteem. Zo wordt gewaarborgd dat de jaarlijks vast te stellen WOZ-waarden aansluiten op het marktniveau op de wettelijke waardepeildatum. Vanaf 2008 ligt de waardepeildatum één jaar voor de ingang van het belastingjaar, waarvoor de WOZwaarde wordt vastgesteld. Dit is vastgelegd in artikel 18, lid 2 van de Wet WOZ. Deze wetswijziging bracht een ingrijpende actualisering van de waardebepaling ingevolge de Wet WOZ met zich mee. Daarnaast heeft deze wet er ondermeer ook voor gezorgd dat de aanslag OZB inmiddels gecombineerd mag worden met de WOZ-beschikking, maar het is nog steeds mogelijk tegen beide (onafhankelijk van elkaar) in bezwaar te gaan. 2.5 WOZ-waarde versus andere waardebegrippen Er bestaan vele misverstanden rondom het begrip waarde in de Nederlandse wetgeving. De wetgever gaat heel inconsequent en heel onduidelijk om met het begrip. Het is alsof bij de samenstelling van de wetten geen rekenschap is gehouden met de uitvoering van de wettelijke bepalingen. De wet en de uitvoeringsregels kennen ook geen verwijzing naar de begrippen marktwaarde of waarde in het economische verkeer (WEV) voor de WOZ-waarde. Voor dit onderzoek is het essentieel inzichtelijk te hebben hoe of dat deze waardebegrippen zicht tot elkaar verhouden. WOZ-waarde versus waarde WEV: De WOZ-waarde wordt, zoals reeds beschreven, bepaald op grond van artikel 17 Wet WOZ. Dit artikel stelt regels voor de bepaling van de waarde van het op basis van art. 16 Wet WOZ afgebakende WOZ-object. Artikel 17, lid 1 Wet WOZ bepaalt kortweg dat aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend. Vervolgens worden er in artikel 17, lid 2 waarderingsvoorschriften aan de waarde verbonden. Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 21

22 Artikel 17, lid 2 Wet WOZ: De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Kortom een waarde op basis van artikel 17, lid 1 Wet WOZ versus de waarde op basis van artikel 17, lid 2 Wet WOZ, zoals de heer Berkhout in een van zijn artikelen terecht vaststelt. Maar er is wel degelijk een link tussen de WOZ-waarde op basis van artikel 17, lid 2 en de WEV die veelvuldig wordt gebruikt in de fiscaliteit. Deze link is gelegd door de Tweede Kamerbehandeling die concludeert dat de waarde op basis van artikel 17, lid 2 leidt tot de WEV. De definitie van WEV is: Het bedrag dat gelijk is aan de prijs die door de meest biedende koper zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Hiermee is de relatie gelegd tussen de WOZ-waarde, ook wel genoemd WOZ-WEV enerzijds en de waarde in het economische verkeer (WEV) anderzijds. WOZ-waarde versus Marktwaarde: Daarnaast kan uit de wettelijke regels worden afgeleid dat de waarde een marktgerelateerde waarde is (Berkhout, 2011). Het gemeentebestuur moet immers, op grond van de uitvoeringsregeling van de Wet WOZ, voortdurend marktgegevens verzamelen van handelingen in het economische verkeer, te weten: verkooptransacties van woningen en niet-woningen, verhuurtransacties en stichtingskosten van nietwoningen en gronduitgifteprijzen. Bovendien schrijft deze regeling voor welke WOZwaardenberekeningsmethodieken er vervolgens per categorie WOZ-objecten kunnen worden gehanteerd. (In hoofdstuk 3 wordt hier nader op ingegaan). Tot 2011 waren er veel verschillende soorten marktwaarden in gebruik. In navolging van de RICS valuation Standards (Red Book) heeft ook de Waarderingskamer in de Waarderingsinstructie 2011 de nieuwe waarderingsstandaard Marktwaarde als waarderingsgrondslag voor de WOZ-waarde ingevoerd. Evenals brancheorganisaties van makelaars en taxateurs die, na onderzoek van de heren Berkhout en Hordijk, inmiddels ook de marktwaardestandaard voor taxaties gebruiken. Deze marktwaardestandaard is gebaseerd op de International Valuation Standards (IVS), die ook goed aansluit op de internationale ontwikkelingen voor waarderings- en verslagleggingsstandaarden zoals de IFRS-standaard Fair Value Measurement. De IVS bevatten tal van Guidance Notes, waarin aanwijzingen worden gegeven voor het waarderingsproces, de wijze van gegevens verzamelen en hoe de marktwaarde te rapporteren en onderbouwen. Hierdoor is er meer uniformiteit in waarderingsbegrippen en meer duidelijkheid voor taxateurs en gebruikers van taxatierapporten. Volgens de heer Berkhout sluit deze waarderingsstandaard ook heel goed aan bij de WEV. De Marktwaarde definitie is op basis van de IVS als volgt: Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 22

23 Op basis van dit theoretisch kader is als uitgangspunt voor deze thesis bepaald dat de WOZ-waarde onder voorwaarde gelijk kan worden gesteld aan de marktwaarde die op haar beurt weer gelijk kan worden gesteld aan de WEV. Hierbij dient te worden opgemerkt dat met WOZ-waarde de WOZ-WEV wordt bedoeld en dat onder voorwaarden verwijst naar de waarderingsficties. De waarderingsficties, waarop in paragraaf 2.9 nader wordt ingegaan, gooien in tal van gevallen roet in het eten gooit, waardoor de waarde van een onroerende zaak op de vrije, open markt (marktwaarde of de WEV) kan afwijken van de WOZ-waarde (WOZ-WEV). Bovengenoemd uitgangspunt leidt tot de volgende formule: Marktwaarde = WEV = (WOZ-WEV Waarderingsficties) 2.6 Gecorrigeerde Vervangingswaarde Niet in alle gevallen is het mogelijk om een de zogenaamde WOZ-WEV op basis van de marktwaarde te bepalen. Bij incourante niet-woningen of bij objecten in aanbouw dient de waarde te worden bepaald op basis van de grondwaarde en de stichtingskosten gecorrigeerd voor een technische en of functionele correctie. Dit wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde genoemd (GVW) (artikel 17 lid 3 Wet WOZ). Voor niet-woningen niet zijnde rijksmonumenten (zoals het object van onderzoek), geldt de WEV als WOZwaarde (WOZ-WEV) als deze hoger is dan de GVW. Uit jurisprudentie volgt dat voor courante objecten die in de commerciële sfeer gebezigd worden, de WEV in beginsel gelijk zal zijn aan de GVW. Met uitzondering van die situatie waarin de huidige eigenaar zeer specifieke investeringen in het betreffende object heeft geïnvesteerd waarop door de markt geen prijs wordt gesteld. Dus voor wat betreft het object van onderzoek kan op basis van jurisprudentie tevens worden gesteld: Marktwaarde = WEV = (WOZ-WEV Waarderingsficties) = (GVW Waarderingsficties) 2.7 Waarde versus prijs (vrij naar Ten Have, 1999) Op basis van voorgaande paragrafen is de relatie gelegd tussen de diverse waardebegrippen. In het kader van dit onderzoek is het tevens relevant de achtergronden van en de relatie tussen de begrippen prijs en waarde te beschrijven. Het begrip waarde heeft in iedere wetenschap een eigen inhoud gekregen. Voor de waardebepaling van vastgoed is vooral de economische wetenschap - en de juridische wetenschap van belang. In paragraaf 2.5 is al kort stilgestaan bij het feit dat er in de wet onnauwkeurig wordt omgegaan met het begrip waarde. In deze paragraaf worden de verschillende economische opvattingen samengevat. De Griekse filosoof en schrijver Plato vond waardebepaling al één van de meest complexe vraagstukken uit alle wetenschappen. En tot op de dag van vandaag is er nog steeds geen eenduidig antwoord op waarde gerelateerde vraagstellingen. Enerzijds is er de opvatting van de klassieke Engelse economen zoals Adam Smith, Ricardo en Stuart Mill. Zij waren van mening dat de waarde van goederen afhangt van de gemaakte productiekosten. Zo beweerde Adam Smith ( ) De werkelijke maatstaf voor de koopkracht van alles is niet de prijs in geld, maar de hoeveelheid arbeid die belichaamd moet worden om de koper te bevredigen. Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 23

24 Arbeid is daarom de werkelijke maatstaf om de waarde in uit te drukken. Met andere woorden waarde is te verklaren vanuit de arbeidsquote. Deze theorie wordt vervolgens door Ricardo ( ) verfijnt door het begrip schaarste toe te voegen. Hij beweerde dat als een goed nuttig is, de waarde van dat goed te verklaren is vanuit twee oorsprongen: haar schaarste en de arbeidsquote. John Stuart Mill ( ) maakt in zijn boek Principles of Political Economy (1948) een onderscheid tussen normale waarde en marktprijs. Hij was van mening dat het wezenlijke concept van waarde op het laagste punt ligt van profijtelijke productiekosten, terwijl de marktprijs hoger kan zijn vanwege een tijdelijk verstoorde marktsituatie. Bij de opvattingen van deze klassieke economen blijft de vraagzijde echter volledig buiten beschouwing. De tweede stroming is van de socialisten zoals Marx, List en Von Scholler. Volgens hen ligt de waarde vooral bij de producent. Marx ( ) schreef in Das Kapital (1873): Geld als waardemeter is de noodzakelijke verschijningsvorm van de innerlijke waardemaat van de waren: de arbeidstijd. Meerwaarde bestaat uit de gebruikswaarde van een arbeider minus de ruilwaarde (uitgedrukt in arbeidsuren). Met andere woorden de winst wordt gelijk gesteld aan de meerwaarde. De socialisten en de klassieken verschillen vooral van mening over het verband tussen economische ontwikkeling en de maatschappelijke verhoudingen. Als derde stroming is er nog de neoklassieke opvatting zij vinden dat de waarde van een goed -opgevat als de prijs die de consument ervoor wil betalen- wordt bepaald door het grensnut. Deze waardetheorie wordt de subjectivistische waardeleer genoemd. Dit betekent dat de waarde van een goed uitsluitend afhankelijk is van de subjectieve waardering van de gebruiker. De econoom Marshall ( ) realiseerde samen met een groep andere Engelse economen de moderne prijstheorie door de marginale nut-theorie te combineren met het aanbodconcept dat gebaseerd is op de productiekosten. Het resultaat was, zo meenden zij, een logische verklaring hoe de prijs in een markteconomie wordt vastgesteld. Ondanks de verschillende stromingen zijn alle economen het eens over het feit dat de begrippen waarde en prijs geen synoniemen zijn. Desondanks worden deze begrippen in de economische literatuur vaak naast elkaar gebruikt. Om het verschil duidelijk te maken en te relateren naar dit onderzoek zijn de volgende definities opgenomen: Marktprijs is de som geld die in een individuele transactie wordt betaald voor een goed Marktwaarde is een hypothetische of een gewaardeerde verkoopprijs Het verschil tussen beide is dat prijsvorming tot stand komt door vraag en aanbod, waarbij onder de prijs het geldbedrag wordt verstaan waartegen een eenheid van een goed wordt verhandeld, gevraagd of aangeboden, waarna de marktprijs (transactieprijs) wordt verkregen. Marktprijzen kunnen ook onder verstorende omstandigheden tot stand komen zoals: 1) de koper en/of verkoper beschikt niet of onvolledig over kennis; Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 24

25 2) partijen laten zich leiden door irrationeel gedrag en handelen onvoorzichtig; 3) de financieringswijze en de financierbaarheid; 4) de duur dat een goed te koop wordt aangeboden. Al deze individuele omstandigheden bepalen de prijsvorming van het object op een bepaald moment. In de huidige economische recessie staat de prijs voor vastgoed zodanig onder druk dat het niet alleen invloed heeft op de prijsvorming, maar ook een op het aantal transacties, omdat partijen zich laten leiden door de grote onzekerheid. De marktwaarde daarentegen is het resultaat van een zorgvuldige afweging bij koper en verkoper, waarbij alle gegevens en omstandigheden in gelijke mate beschikbaar zijn bij beide partijen. Er wordt uitgegaan van rationeel gedrag van zowel vragers als aanbieders. De definitie van de marktwaarde impliceert dat de marktpartijen volledig voldoen aan de principes van gelijke marktverhoudingen. Tevens gaat het uit van het principe van volledige substitueerbaarheid. Voor de taxateur prevaleert het begrip waarde boven het begrip transactieprijs. 2.8 Transactieprijzen Een transactieprijs geeft een gerealiseerde prijs weer in een bepaalde markt die bij alle partijen bekend kan zijn en derhalve een goed toetsingskader is voor alle partijen. In deze thesis worden de transactieprijzen van kantoren in Rotterdam, voor de Wet WOZ bekend als courante niet-woningen, type kantoren, vergeleken met de WOZ-waarde. In paragraaf 2.5 is aangetoond dat er een verband bestaat tussen marktwaarde, WEV en WOZ-waarde (WOZ-WEV). In de vorige paragraaf is vervolgens het verschil aangetoond tussen waarde en prijs. De reden dat er toch voor transactieprijzen is gekozen en niet voor een vergelijk met marktwaarden is omdat: onderzoeker niet over voldoende recente marktwaardetaxaties van kantoren in Rotterdam beschikt; transactieprijzen daarentegen beschikbaar waren en analyseerbaar zijn op het feit of deze de marktwaarde vertegenwoordigen; de WOZ-taxateur de WOZ-waarde mede moet bepalen aan de hand van deze (markt)gegevens. Het is evident dat de transactie op zichzelf goed dient te worden geanalyseerd alvorens het vergelijk met de WOZ-waarde kan plaatsvinden. Het is essentieel om te analyseren of de transactie zogenoemd WOZconform is. Allereerst is hiervoor van belang dat bij de transactie een reële marktwaarde (WEV) tot stand is gekomen, anders geformuleerd of dat er wel sprake is van een zogenoemde transactie at arm s length (zakelijke transactie). Indien dit het geval is wordt er, in dit onderzoek, van uit gegaan dat de verkregen transactieprijs gelijk is aan de transactiewaarde, die vervolgens weer gelijk kan worden gesteld met de (reële) marktwaarde, waardoor de formule als volgt wordt uitgebreid: Transactieprijs = Transactiewaarde = (reële) marktwaarde = WEV = (WOZ-WEV Waarderingsficties) = (GVW-Waarderingsficties) Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 25

26 Om te bepalen of de transactieprijs overeen zou moeten komen met de WOZ-waarde dient te worden geanalyseerd in hoeverre er sprake is van zogenaamde WOZ-conforme transactie. Er is sprake van een WOZ-conforme transactie indien de transactie: tussen twee onafhankelijk van elkaar opererende partijen tot stand is gekomen (at arm s length) en/of geen sprake is van een executieverkoop of anderszins gedwongen verkoop; het volle eigendom is geleverd, waarbij moet worden gelet op eventuele bijzondere omstandigheden zoals erfpacht, recht van opstal of vruchtgebruik; de eigenaar de zaak in eigen gebruik gaat nemen; de transactiedatum (juridische levering) rond de waardepeildatum ligt. Daarnaast is het van belang dat goed bekeken wordt of de transactieprijs van het belastingobject hetzelfde betreft als het geselecteerde WOZ-object. Met andere woorden: Is er op een juiste wijze rekening gehouden met de afbakening op grond van de Wet WOZ? (Zoals beschreven in paragraaf ) Indien de onderliggende objecten niet aan elkaar gelijk zijn geeft een vergelijk tussen beiden waarden geen reëel beeld. Tevens dient rekening te worden gehouden met het feit dat een discrepantie tussen de WOZ-waarde en de transactieprijs van een bepaald object eveneens kan worden verkregen als gevolg van mutaties in de periode tussen transactiedatum en waardepeildatum in het kader van de Wet WOZ. Hierbij dient te worden opgemerkt dat mutaties tussen de waardepeildatum (bijvoorbeeld voor belastingjaar 2012) en de situatiepeildatum ( voor belastingjaar 2012) in het kader van de Wet WOZ meegenomen moeten worden. Indien er een transactie heeft plaatsgevonden rondom de waardepeildatum en er later mutaties zijn geweest, zitten deze derhalve niet in de transactieprijs, maar moeten ze wel mee worden genomen in de WOZ-waarde. Conclusie hiervan is dat indien de uitgangspunten op de situatiedatum anders zijn dan op het moment van verkoop (bijvoorbeeld achterstallig onderhoud, verbouwd na aankoop) dit ook een reden kan zijn voor een verschil in prijs tussen de WOZ-waarde en de transactieprijs. Dit geldt eveneens voor aanpassingen aangebracht door en voor rekening van de huurder. Dit zijn vaak ook eigendommen van de huurder die bij een transactie niet in de prijs worden meegenomen, terwijl deze aanpassingen in het kader van de Wet WOZ wel meegenomen dienen te worden in de WOZ-waarde. Daarnaast is het zo dat de omstandigheden waaronder een transactie tot stand komt niet altijd duidelijk zijn en een taxatiewaarde, zoals een WOZwaarde, op een objectievere wijze wordt bepaald dan vaak het geval is bij een transactieprijs (, waarbij subjectieve factoren zoals emotie en tijdsdruk (marktverstorende omstandigheden) een rol kunnen spelen. 2.9 Waarderingsficties In het kader van dit onderzoek is een grote rol weggelegd voor de waarderingsficties, ook wel wetficties, waarderingsuitzonderingen of kortweg ficties genoemd. Door toepassing van de waarderingsficties worden de uitgangspunten van de waardebepaling voor alle te waarderen objecten aan elkaar gelijkgesteld. De in paragraaf 2.8 beschreven formule geeft aan dat: Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 26

27 Indien de transactieprijs gelijk is aan de transactiewaarde en de transactiewaarde vervolgens de (reële) marktwaarde weergeeft en die op haar beurt weer gelijk kan worden gesteld aan de WEV, deze waarden gelijk zijn aan de WOZ-waarde (WOZ-WEV of GVW) èchter minus de som van de waarderingsficties. Dit betekent dat op basis van deze theorie het verschil tussen de transactieprijs en de WOZ-waarde, onder de genoemde voorwaarden, gelijk zou moeten zijn aan de waarde van de waarderingsficties. Zoals beschreven in paragraaf 2.4 staan de waarderingsficties genoemd in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ. De twee ficties zijn: 1. Overdrachtsfictie; De overdrachtsfictie veronderstelt dat alle beperkte en persoonlijke rechten worden geacht in één hand zijn en ook in één koop betrokken zijn, en de waardebepaling niet beïnvloeden (alsof het volle eigendom betreft). Hierdoor wordt geen rekening gehouden met tal van omstandigheden die van invloed kunnen zijn op de waarde in het economische verkeer zoals erfpacht, recht van gebruik en bewoning, vruchtgebruik en antispeculatiebedingen. Daarentegen wordt wel rekening gehouden met algemeen verbindende voorschriften zoals bestemmingsplannen, erfdienstbaarheden en wettelijke voorschriften (zoals kapverboden en woonruimteverordeningen). 2. Verkrijgingsfictie; De verkrijgingsfictie gaat ervan uit dat alle rechten onmiddellijk ter beschikking komen van de veronderstelde koper en dat deze verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen. De waarderingsvoorschriften benadrukken dat de WOZ-waarde altijd betrekking heeft op de veronderstelling dat er geen (beperkte) rechten met betrekking tot deze onroerende zaak worden uitgeoefend. Een voorbeeld van een beperkt recht is verhuur. Beide ficties komen in meer of mindere mate voor. In theorie kan gesteld worden dat de waarde-invloed van de eerste fictie vooral WOZ-waarde verhogend is in vergelijking tot de transactieprijs. Een object op erfpacht of waarbij sprake is van vruchtgebruik heeft immers vaak een lagere waarde in het economische verkeer dan een object met eigen grond en/of eigen gebruik. De tweede fictie daarentegen kan zowel WOZ-waarde drukkend als WOZ-waarde verhogend van aard zijn en speelt vooral bij de beleggingsobjecten een grote rol. Onder de huidige marktomstandigheden blijkt dat de marktwaarde in verhuurde staat, voor kantoorpanden, maar ook voor ander commercieel bedrijfsonroerendgoed, vaak hoger is dan de marktwaarde vrij van huur en of gebruik (in lege staat). Dit verschil wordt veroorzaakt door enerzijds de toegevoegde waarde als gevolg van de huurovereenkomst, tenminste indien het object boven de markthuurwaarde is verhuurd en anderzijds als gevolg van een beperktere risico-opslag naar mate het object voor een langere periode en aan een kwalitatief betere huurder is verhuurd. Deze stelling kan gegeneraliseerd worden voor alle kantoren in Nederland, omdat de kantorenmarkt zich in heel Nederland hetzelfde gedraagt. Echter indien er sprake is van een goede kantorenmarkt (weinig leegstandsrisico) en het object is verhuurd met een huurprijs die lager is dan de markthuurwaarde dan zal de WOZ-WEV ook in dit geval hoger zijn dan de WEV(transactieprijs of marktwaarde). De verkrijgingsfictie stelt namelijk dat het object vrij van huur en of gebruik moet zijn en Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 27

28 dat de verkrijger het object meteen in gebruik zou moeten kunnen nemen. Echter het kenmerk van beleggingsobjecten is nu juist dat ze (vaak) in verhuurde staat zijn en indien dit het geval is hebben ze, zeker in de huidige markt, vaak een hogere marktwaarde hebben dan WOZ-waarde. Voor de geïnteresseerde lezer is aan de bijlagen (bijlage II) nog enige jurisprudentie van uitspraken over de waarderingsficties toegevoegd Conclusie De WOZ waarde is erop gericht belastinginkomsten voor de gemeente te realiseren. Daarbij wordt het bezit en gebruik van vastgoed door de gemeentelijke overheid belast. De gebruiksbelasting voor woningen is echter in 2007 afgeschaft. Vastgoed kan gezien worden als een productiefactor. Het idee is dat de bezitter en gebruiker van vastgoed economisch nut ontleend en dat hiervan een deel van de inkomsten terug moet vloeien naar de samenleving als maatschappelijk nut. In de loop der tijd is de WOZ-waarde wel aan verandering onderhevig geweest en is de WOZ-waarde steeds belangrijker geworden, mede als gevolg van een steeds breder gebruik van deze WOZ-waarde. Alvorens de transactieprijs vergeleken kan worden met de WOZ-waarde dient deze geanalyseerd te worden op WOZ-conformiteit. Een van de belangrijkste factoren hierbij is dat het een zogenaamde zakelijke transactie dient te zijn. Uitgangspunt is immers dat bij de transactieprijs een reële marktwaarde ofwel WEV tot stand is gekomen. Alleen dan kan de onderzoeksvraag worden beantwoord door middel van een vergelijk van de WOZ-waarde met de transactieprijs. Daarnaast is het van belang het een eigenaars/gebruiker transactie betreft. Ofwel of dat de eigenaar het object direct zelf in gebruik gaat/kan nemen. Een ander kenmerk is of dat het volledig eigendom is geleverd. Anders geformuleerd is er sprake van eigen grond of erfpacht of een andere vorm van beperkt recht? Tenslotte is het belangrijk dat de transactie is afgesloten rond de waardepeildatum (in de praktijk wordt hiervoor drie maanden voor en drie maanden na de peildatum aangehouden). Onderstaand schema geeft een overzicht van de te volgen procedure. Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 28

29 Stroomschema: Van transactieprijs naar WOZ-waarde TRANSACTIE- PRIJS ja WOZconforme TRANSACTIE ja Corrigeren nee WOZ-waarde ja nee Buiten beschouwing van dit onderzoek Correcties peildatum mutaties objectafbakening waarderingsficties De WOZ-waarde is gedefinieerd en geoperationaliseerd in de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Hier liggen een tweetal ficties aan ten grondslag: de verkrijgingsfictie en de overdrachtsfictie. Deze ficties zijn ingesteld omdat de wetgever de waarde in het economisch verkeer zo hoog en eenduidig mogelijk vast wil(de) stellen. De WOZ-waarde zou maximaal zijn wanneer van beide ficties mag worden uitgegaan. Daarnaast zijn de ficties bedoeld om uniformiteit in de waardering te verkrijgen en de waardering van grote aantallen objecten efficiënter te laten verlopen. De belangrijkste overeenkomsten en verschillen tussen de voornaamste waardebegrippen voor dit onderzoek te weten: WOZ-waarde (WOZ-WEV of GVW); de waarde in het economische verkeer (WEV); (reële) marktwaarde en transactiewaarde zijn inmiddels duidelijk. Op basis van de theorie zou het waardeverschil tussen de WOZ-waarde en de transactieprijs grotendeels worden veroorzaakt door de waarderingsficties. In formule: (WOZ-WAARDE = (WOZ-WEV of GVW) Waarderingsficties) = reële marktwaarde = WEV = transactiewaarde = transactieprijs In het kader van dit onderzoek samengevoegd tot: Transactieprijs = WOZ-waarde Waarderingsficties Om de onderzoeksvraag goed te kunnen beantwoorden is het daarom allereerst van belang in hoofdstuk 3- nader in te gaan op de waarderingsmethodiek ofwel de totstandkoming van de WOZ-waarde van het onderzoeksobject. Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 29

30 Hoofdstuk 3 Waarderingsmethoden ter bepaling van de WOZ-waarde 3.1 Inleiding Nu de belangrijkste begrippen uiteengezet zijn (hoofdstuk 2), is het van belang stil te staan bij enkele waarderingsgrondslagen van de WOZ-waarde. Afhankelijk van het type en aard van het soort vastgoed zijn een aantal waarderingsmethoden van toepassing. In het kader van deze thesis wordt in dit hoofdstuk antwoord gegeven op deelvraag (3) te weten Hoe wordt de WOZ-waarde voor courante niet-woningen bepaald?. Vervolgens wordt ook nader ingegaan op deelvraag (4) Hoe verhoudt de WOZ-waarde zich tot de transactieprijs. In hoofdstuk 2 is dit globaal vanuit het theoretisch kader behandeld. Aan de rekenkundige achtergronden hiervan wordt in dit hoofdstuk aandacht besteed. 3.2 WOZ-waarderingsmethoden voor niet-woningen Het object van onderzoek behoort zoals reeds -in hoofdstuk 2- toegelicht, op grond van de Wet WOZ tot de categorie niet-woningen. De WOZ-waarde voor niet-woningen kan op verschillende manieren worden bepaald. Dit bepalen van de waarde komt in de praktijk neer op het schatten of ramen van de waarde. Dit schattingsproces wordt waarderen of taxeren genoemd, waarbij het in feite neerkomt op een proces van objectiveren. Dit proces gebeurt ten behoeve van de WOZ-waarde voor zowel courante als incourante objecten veelal modelmatig. Van de categorie niet-woningen kan de WOZ-waarde op basis van twee waarderingsdefinities worden bepaald. Dat is ofwel op basis van de waarde in het economische verkeer (WEV) (art. 17, lid 2, Wet WOZ) of op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) (art. 17, lid 3, Wet WOZ). Bij beide uitgangspunten dient echter rekening te worden gehouden met de waarderingsficties zoals besproken in paragraaf 2.9. Om de WOZ-waarde op basis van de waarde in het economische verkeer (in het vervolg aangeduid met WOZ-WEV) voor de categorie niet-woningen te bepalen, zijn er op basis van de Wet WOZ (art. 4, lid 1b, Uitvoeringsregeling Instructie Waardebepaling) drie mogelijk te gebruiken waarderingsmethoden. Dit zijn: 1. Huurwaardekapitalisatiemethode (HWK); 2. Systematische vergelijking; 3. Discounted-Cash-Flow methode (DCF). Daarnaast is het mogelijk de WOZ-waarde voor niet-woningen, met uitzondering van monumenten, te bepalen op de Gecorrigeerde Vervangingswaarde (GVW), aan de hand van de Gecorrigeerde Vervangingingswaardemethode. Ook van objecten in aanbouw, dat wil zeggen alle objecten waarvoor een bouwvergunning is afgegeven, wordt de WOZ-waarde bepaald aan de hand van de Gecorrigeerde Vervangingswaardemethode (art. 17, lid 4, Wet WOZ). 4. Gecorrigeerde Vervangingswaarde (GVW) (o.b.v. art. 4, lid 2, Uitv.Instr.W). Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 30

31 Voor niet-woningen is het niet mogelijk één eenduidige methode te geven die in alle situaties kan worden toegepast. Dit hangt samen met het feit dat er geheel verschillende soorten marktsituaties kunnen zijn afhankelijk van de categorie objecten en afhankelijk van de lokale markt. Welke methode wordt toegepast is afhankelijk van de aard van de beschikbare marktinformatie (transactieprijzen, huurprijzen, investeringen) en van het aantal vergelijkbare objecten dat moet worden getaxeerd. De bovengenoemde taxatiemethoden worden hierna in het kort toegelicht Huurwaardekapitalisatie methode In de praktijk is dit de meest toegepaste methode voor de waardebepaling van de WOZ-WEV voor het object van onderzoek (kantoren), maar ook voor de overige courante niet-woningen. De huurwaardekapitalisatiemethode kan ondermeer worden onderverdeeld in: a. de BAR-methode; b. de NAR-methode; c. de x-keer-de-huur-methode. Deze methoden (a, b en c) worden vaak door elkaar gebruikt voor de waardering van verhuurd vastgoed of vastgoed dat veelal voor verhuur is bestemd. Ook de marktwaarde van een kantoor van een eigenaar/gebruiker wordt veelal op basis van een huurwaardekapitalisatie methode bepaald. De professionele vastgoedorganisaties hanteren voornamelijk de NAR-methode, waaraan tegenwoordig vaak een DCF-berekening wordt toegevoegd. Voor de WOZ dient echter, conform de Wet WOZ, de methode van kapitalisatie van de bruto huur te worden toegepast. Zowel de kapitalisatiefactor als de bruto huurwaarde moet conform de Waarderingsinstructie zijn gebaseerd op recente verkoop- dan wel verhuurtransacties. Hierbij dient rekening te worden gehouden met het feit dat de verkooptransacties moeten voldoen aan de ficties zoals genoemd in art. 17 lid 2 Wet WOZ. Ofwel de transacties dienen zogenoemde WOZ-conforme transacties te zijn (zoals beschreven in paragraaf 2.8). In de praktijk blijken dit soort WOZ-conforme transacties echter erg schaars te zijn. Om toch een kapitalisatiefactor te kunnen bepalen wordt tegenwoordig ook gebruik gemaakt van beleggingstransacties. Dit gebeurt op basis van het standpunt dat kopers voor eigen gebruik minimaal de uitgangspunten van een belegger zullen volgen. De transactieprijs moet echter eerst worden gecorrigeerd alvorens de kapitalisatiefactor ten behoeve van de WOZ-waarde kan worden bepaald. Bij het waarderen komt de methode er op neer dat de bruto markthuurwaarde van jaar 1 (op de waardepeildatum) van een bepaald object wordt gekapitaliseerd door deze huur te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor x. Ofwel de bruto jaarhuur wordt voor een oneindige periode contant gemaakt met een bruto - respectievelijk netto aanvangsrendement (afhankelijk van methode (a) of (b)). In formulevorm: WOZ-WEV= BHW x Kf Waarbij: WOZ-WEV BHW Kf = WOZ-waarde voor courante niet-woningen (bijvoorbeeld kantoren) = Bruto markthuurwaarde = Kapitalisatiefactor = transactieprijst=1/bruto markthuurwaardet=1 (ofwel de reciproke van de BAR (Kf = 1/Ybar) Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 31

32 Om op bovenstaande wijze de WOZ-WEV te bepalen dienen de kentallen (kapitalisatiefactor en de bruto markthuurwaarde) te worden bepaald en onderbouwd met behulp van referenties. Hiervoor worden markttransacties opgevraagd, geanalyseerd en indien nodig gecorrigeerd in verband met de ficties. De brutohuurwaarde wordt bepaald aan de hand van diverse huurreferenties. Hiervan worden de huurovereenkomsten geanalyseerd. Huurvrije perioden en of incentives dienen te worden meegewogen om van een feitelijke huurprijs naar een reële markthuurwaarde te komen. Hoe meer referenties des te makkelijker een markthuurwaarde kan worden vastgesteld. Behalve de bruto huurwaarde dient ook de kapitalisatiefactor te worden bepaald. Naast de bruto markthuurwaarde is dit de meest discutabele factor. Ook deze factor wordt in de praktijk veelal bepaald aan de hand van referenties (verkooptransacties). Het probleem is echter dat deze referenties veelal erg schaars zijn en vervolgens nog dikwijls moeten worden gecorrigeerd alvorens ze gebruikt kunnen worden als referentie voor een kapitalisatiefactor ter bepaling van een WOZ-WEV. In Rotterdam heeft men ter onderbouwing van de juiste WOZ-conforme kapitalisatiefactor, op basis van verkoopreferenties, een eigen zogenaamde de kraagberekening ontwikkeld. Middels deze berekening wordt de transactiereferentie geanalyseerd en gecorrigeerd voor de ficties. De naam kraagberekening is afgeleid van de contante waarde van de huurovereenkomst, die kraag wordt genoemd. Daarnaast wordt in dit model gecorrigeerd voor factoren als objectieve leegstandsperiode, incententives, huurvrije perioden, erfpacht en waardepeildatum. Een voorbeeld van een koopreferentie tezamen met een kraagberekening is toegevoegd aan de bijlagen (bijlage III). In het geval er niet voldoende referenties ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor zijn bestaat er ook een mogelijkheid de kapitalisatiefactor te onderbouwen met het rekenmodel behorende bij de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor opgesteld door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). Die stelt dat de bruto kapitalisatiefactor wordt berekend vanuit het netto aanvangsrendement, de exploitatiekosten en de kosten koper. Het netto aanvangsrendement bestaat uit de volgende componenten: basisrente + opslagrisico. Vervolgens moeten de exploitatiekosten worden bepaald ter bepaling van de netto huurwaarde. De exploitatielasten bestaan uit: 1. onderhoudskosten 2. vaste lasten 3. beheerskosten 4. leegstandsrisico 5. huurverliezen De berekening van deze kapitalisatiefactor blijft echter ook discutabel, omdat het rendement ofwel de reciproke dient te worden bepaald op basis van diverse aannames/inschattingen van de betreffende taxateur. Die vervolgens weer niet allemaal kunnen worden onderbouwd met referenties. Met name de risico-opslagen en leegstandsrisico zijn moeilijk te onderbouwen. Hierdoor is er sprake van een zogenaamde cirkelredenatie. Dit zou ondervangen kunnen worden door de WOZ-waarde te onderbouwen met een andere berekeningsmethode, zoals de gecorrigeerde vervangingswaarde methode of de discounted cash-flow methodiek. Dit gebeurt in de praktijk echter uiterst zelden, omdat: de WOZ-waarden van courante-niet-woningen en kantoren in het bijzonder, veelal worden bepaald op basis van systematische waardebepaling; Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 32

33 dit erg veel tijd kost; het een grote hoeveelheid objecten zijn Systematische vergelijking Deze methode houdt in dat het te taxeren object wordt vergeleken met transacties van soortgelijke objecten. Deze methode wordt veelal gebruikt bij de waardebepaling van (min of meer gelijkvormige nietverhuurde en in eenzelfde buurt gelegen) woonhuizen. De objecten worden met elkaar vergeleken middels kentallen, zoals bijvoorbeeld een gemiddeld bedrag per m² woonoppervlak. Afhankelijk van het verschil tussen de te taxeren objecten worden de verkregen kentallen in meer of mindere mate gecorrigeerd. Deze methode wordt het meest toegepast bij de WOZ-waardebepaling van woningen, maar dan op basis van de zogenaamde meervoudige regressiemethode. De meervoudige regressiemethode is in feite een geautomatiseerde en uitgebreidere versie van de systematische vergelijking, maar dan speciaal voor grote aantallen. In Rotterdam is een soortgelijke methodiek ook ontwikkeld voor de waardering van courante niet-woningen (zoals kantoren). Alleen wordt er in dit geval gebruik gemaakt van andere kentallen (huurwaarde per m², verhuurbaar vloeroppervlak en de kapitalisatiefactor). Middels deze methode wordt op basis van veel transactiegegevens een samenhang geschat tussen een aantal variabelen en de marktwaarde. Het gaat hier niet om één variabele, zoals het aantal m², maar om verscheidene variabelen zoals bouwjaar, buurt, ligging, kwaliteit, staat van onderhoud en locatie. Door invoering van deze basiskenmerken, van bijvoorbeeld een kantoorgebouw, in het model wordt dan automatisch de marktwaarde bepaald met een bepaalde mate van nauwkeurigheid Discounted-Cash-Flow methode De Discounted-Cash-Flow methode is een methode die gebaseerd is op het contant maken van toekomstige netto kasstromen. In de dagelijkse taxatiepraktijk wordt deze methodiek steeds meer toegepast om de marktwaarde en/of de beleggingswaarde te bepalen van beleggingsvastgoed. Echter in de dagelijkse praktijk van de WOZ-waardebepaling van courante niet-woningen van het type kantoren, wordt deze methode (nog) niet vaak gebruikt. Dit heeft enerzijds te maken met de verkrijgingsfictie, die er vanuit gaat dat alle rechten onmiddellijk ter beschikking komen van de veronderstelde koper en dat deze verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen, en dus de fictie vrij van huur en gebruik van toepassing is. Daarnaast is het zo dat de beschikbare markt-(transactie)data meer geschikt zijn voor een analyse op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode of modelmatige waardebepaling. Echter doordat (goede) referentietransacties schaarser worden zie je dat er langzaam maar zeker wel een kentering plaatsvindt en de DCF ook bij de WOZ-WEV voor courante niet-woningen wordt geïntroduceerd (Rekenblad Huurwaardekapitalisatie monitor 2012, Taxatiewijzer 2012). In het kader van deze thesis wordt de DCFmethodiek niet verder toegelicht Gecorrigeerde Vervangingswaarde Artikel 17 lid 3 van de Wet WOZ bepaalt dat, voor niet-woningen met uitzondering van monumenten, de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) als WOZ-waarde moet worden bepaald, indien dit tot een hogere Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 33

34 waarde leidt dan de WOZ-WEV. Het belangrijkste verschil tussen de WEV en de GVW wordt gevormd door de positie van de huidige eigenaar of gebruiker. Bij berekening van de GVW wordt de waarde voor de huidige eigenaar/gebruiker in aanmerking genomen, waarbij een rol speelt of deze de investeringsbeslissing op de waardepeildatum opnieuw en in dezelfde omvang zou nemen. In de praktijk wordt de WOZ-waarde op basis van de GVW hoofdzakelijk bepaald voor onroerende zaken waarvan geen of weinig transacties op de markt plaatsvinden, zoals ziekenhuizen, scholen en industriële objecten of bij objecten in aanbouw. In theorie dient de WOZ-waarde zowel op de WOZ-WEV als op basis van de GVW te worden bepaald, als het niet direct duidelijk is welke van de waarderingsvoorschriften tot de hoogste waarde zal leiden. Voor de courante niet-woningen zoals kantoren en winkels wordt voor het merendeel van de objecten volstaan met het bepalen van de WOZ-WEV, omdat jurisprudentie heeft uitgewezen dat voor courante objecten de WOZ-WEV minimaal gelijk zal zijn aan de GVW. De GVW wordt bepaald door de waarde van de grond op te tellen bij de waarde van de opstal. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening wordt gehouden met de bestemming van de onroerende zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de herbouwwaarde van een identiek object, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De functionele veroudering kan gebaseerd zijn op economische veroudering en/of verouderde bouwwijze en/of ondoelmatigheid en/of excessieve gebruikskosten. 3.3 Specifieke eigenschappen van Rotterdamse werkwijze voor wat betreft de kantoren De kantorenportefeuille van de gemeente Rotterdam wordt grotendeels gewaardeerd op basis van modelmatige waardebepaling. Hierbij speelt Permanente Markt Analyse, evenals bij woningen, een grote rol. Het object van onderzoek (transactieprijs) ligt hiermee aan de basis van deze waardebepaling. Als input voor het model moeten alle transacties (zowel koop- als huurtransacties) geanalyseerd worden. Indien transacties wel bruikbaar maar niet WOZ conform zijn moet hiervoor worden gecorrigeerd. Deze correcties worden handmatig uitgevoerd door de desbetreffende WOZ-taxateur. Hierbij wordt veelvuldig gebruik gemaakt van de in paragraaf beschreven kraagberekening. Overige correcties zoals objectafbakening gebeuren buiten deze berekening om. Voor het waarderingssysteem is het is van belang dat de analyses goed en zorgvuldig in het model worden verwerkt. Een nadeel van modelmatige waardebepaling is dat het model erg afhankelijk is van transactiegegevens. Vooral in de huidige economie met relatief weinig transacties komt deze methodiek hierdoor erg onder druk te staan. 3.4 Waardering van de meest voorkomende correcties als gevolg van de ficties In de praktijk zijn er nog geen algemeen aanvaarde standaard rekenmodellen met uitgangspunten over hoe om te gaan met de ficties. Iedere taxateur geeft hier op basis van de wet en regelgeving in combinatie met zijn expertise een eigen invulling aan. Het gevolg hiervan is dat dit in de praktijk reden is voor veel verschil van mening, interpretatie wat weer leidt tot bezwaar en beroep Verhuurde staat Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 34

35 Indien een transactie in verhuurde staat is, dient hiervoor te worden gecorrigeerd op basis van de verkrijgingsfictie. Dit gebeurt door middel van een contante waardeberekening. Dit houdt in dat het verschil tussen de feitelijk betaalde huurprijs en de markthuurwaarde voor de duur van de huurovereenkomst contant gemaakt moet worden. Dit verschil kan zowel een positieve als negatieve correctie op de transactieprijs tot gevolg hebben. In de huidige tijd waarin de huurprijzen onder druk staan is het vaak zo dat de bestaande huurprijs hoger ligt dan de huidige markthuurwaarde. In dat geval is dat van positieve invloed op de transactieprijs (marktwaarde, WEV). Ten behoeve van de WOZ-waarde dient echter uit te worden gegaan van de markthuurwaarde en zal de WOZ-WEV in dat geval bij een gelijke kapitalisatiefactor lager zijn dan de transactieprijs (marktwaarde, WEV). Zoals reeds besproken dient bij bepaling van een reële markthuurwaarde de huurprijs ook gecorrigeerd te worden voor eventuele incentives en/of huurvrije perioden Leegstandscorrectie Indien een transactie in verhuurde staat is gerealiseerd dient zoals in de vorige paragraaf beschreven, te worden gecorrigeerd voor de positieve dan wel negatieve contante waarde invloed van deze huurovereenkomst, daarbij dient echter eveneens te worden gecorrigeerd voor leegstand. Dit is het objectieve leegstandsrisico. Hierbij dient van de veronderstelling uit te worden gegaan dat het te taxeren object leeg wordt aangeboden op de waardepeildatum en dat alle potentiële gebruikers op dat moment een ruimtebehoefte hebben, die ze onmiddellijk zullen invullen door het object in gebruik te nemen. Hiervoor dient na te worden gegaan wat het aanbod is op een bepaalde locatie en hoe die zich verhoud tot de vraag. Hieruit volgt dat het objectieve leegstandsrisico relatief laag zal zijn voor een object dat zich bevindt op een locatie waar nagenoeg alle gebouwen verhuurd zijn. De leegstandscorrectie die hier wordt bedoeld is dus de gemiddelde leegstandsperiode waarmee op de waardepeildatum rekening dient te worden gehouden bij soortgelijke objecten op vergelijkbare locaties. Ook deze correctie kan zowel positief als negatief van invloed zijn op de transactieprijs Erfpacht Ten behoeve van de overdrachtsfictie speelt vooral erfpacht een grote rol bij de correctie van de transactieprijs naar de WOZ-WEV. Ten behoeve van de WOZ-waarde dient uit te worden gegaan van de fictie volledig eigendom ofwel eigen grond. Indien bij een transactie het recht van erfpacht is overgedragen dient de transactieprijs hiervoor te worden gecorrigeerd. Om een juiste correctie uit te voeren dient de erfpachtovereenkomst goed te worden bestudeerd. Essentieel voor een juiste correctieberekening is de hoogte van de canon per waardepeildatum; de rente; de aanvang van het recht; aantal jaar dat is verstreken sinds de aanvang van het recht; eind van het recht en de contante waarde van de lasten ten tijde van de taxatie. Vervolgens dient dan de waarde van het zogenaamde bloot eigendom te worden berekend en dient deze te worden opgeteld bij de transactieprijs. In de praktijk is de erfpacht vaak voor een langdurige periode afgekocht (50 jaar of langer) in dat geval wordt (ondanks dat dit rekenkundig niet helemaal juist is) de erfpachtsituatie vaak gelijk gesteld aan de fictie eigen grond, waardoor de correctie nul bedraagt. Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 35

36 Een andere methodiek die in de praktijk vaak wordt gehanteerd is dat de waarde wordt bepaald op basis van eigen grond, met behulp van bijvoorbeeld de gecorrigeerde vervangingswaarde. De grondwaarde wordt dan vastgesteld op basis van vergelijk of door de canon met factor 17 te vermenigvuldigen Omzetbelasting (BTW) Op grond van jurisprudentie dient bij nieuwe courante niet-woningen omzetbelasting (BTW) te worden betaald indien er een (fictieve) transactie plaatsvindt binnen twee jaar na eerste ingebruikname. Dit heeft voor de bepaling van de WOZ-waarde (WOZ-WEV) tot gevolg dat de BTW in deze periode een waardebepalende factor is. Dat de koper de aan hem in rekening gebrachte omzetbelasting in aftrek kan brengen, leidt er niet toe dat de omzetbelasting geen onderdeel uitmaakt van de WOZ-WEV. De aftrekbaarheid van de omzetbelasting is namelijk een op de koper betreffende omstandigheid en niet object gerelateerd. Bij de GVW wordt per definitie uitgegaan van BTW (ook indien het object ouder is dan twee jaar), maar vervolgens wordt gekeken naar de BTW-positie van de eigenaar. De eigenaar/gebruiker is namelijk verkoper maar ook koper (omdat hij de markt bepaalt, er is immers geen markt). De BTW-positie van de eigenaar/gebruiker bepaalt in dit geval dan of de WOZ-waarde in- of exclusief BTW moet worden bepaald. 3.5 Conclusie Voor het waarderen van de WOZ-WEV van kantoren zijn in het kader van de Wet WOZ meerdere methodieken mogelijk, echter in de praktijk wordt vooralsnog bijna uitsluitend gebruik gemaakt van de zogenaamde huurwaardekapitalisatiemethode. Deze methodiek wordt echter bij diverse gemeenten in het kader van de Wet WOZ op een modelmatige wijze toegepast in plaats van op objectniveau. De reden hiervoor is dat het aantal soortgelijke objecten binnen de gemeente zodanig groot is dat uit kostenoogpunt en uit pragmatische overwegingen het niet doenlijk is ieder object handmatig te waarderen. Om op basis van de zogenaamde modelmatige huurwaardekapitalisatiemethode toch tot een juiste WOZ-WEV te komen is het noodzakelijk dat er voldoende marktreferenties zijn en dat deze marktreferenties goed worden geanalyseerd. Bij een tekort aan marktreferenties dient de zogenaamde huurwaardekapitalisatiefactor, maar ook de zogenaamde markthuurwaarde anders te worden onderbouwd. Het is derhalve van essentieel belang dat de onderliggende referentietransacties ofwel het andere onderzoeksonderwerp (de markttransacties) goed worden geanalyseerd en indien noodzakelijk worden gecorrigeerd, zodat ze voldoen aan de waardedefinitie van de WOZ-WEV en derhalve bruikbaar kunnen worden verklaard ten behoeve van de waardebepaling van de WOZ-objecten. Zie hiervoor het stroomschema in paragraaf Omdat de analyse in het kader van dit onderzoek betrekking heeft op courante niet-woningen, van het type kantoren in de gemeente Rotterdam, is het eveneens van belang -in hoofdstuk 4- een beeld te krijgen van deze objecten. Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 36

37 Hoofdstuk 4 Object van onderzoek en presentatie van de data 4.1 Inleiding In de afbakening van deze scriptie is het object van onderzoek gedefinieerd, zijnde courante niet-woningen, van het type kantoren in de gemeente Rotterdam. In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan deelvraag (6) Wat zijn de kenmerken van de te onderzoeken vastgoedobjecten (te weten courante niet-woningen van het type kantoren)?. Om de objecten vervolgens in breder perspectief te plaatsen is het tevens noodzakelijk inzicht te verkrijgen in het totale vastgoed binnen de gemeente Rotterdam. Vervolgens wordt het voor de analyse samengestelde databestand gepresenteerd. In dit hoofdstuk wordt geschetst hoe het databestand tot stand is gekomen, op welke bronnen deze is gebaseerd en welke bewerkingen hebben plaatsgevonden om tot werkbare gegevens te komen. Hierbij zijn onder andere de transacties gecorrigeerd volgens de -in hoofdstuk 2 paragraaf 2.8 en hoofdstuk 3 paragraaf 3.4- aangegeven bewerkingen. 4.2 Rotterdam Rotterdam is een grootstedelijke gemeente in de Nederlandse provincie Zuid-Holland en telt inwoners (CBS, 1 februari 2012) op een oppervlakte van 319,35 km² (waarvan meer dan een derde water). Qua inwonersaantal is Rotterdam hiermee de op één na grootste gemeente van Nederland. De top 5 wordt aangevoerd door Amsterdam met inwoners en op de derde, vierde en vijfde plaats staan respectievelijk de steden Den Haag ( ), Utrecht (311250), Drechtsteden ( ) gevolgd door Eindhoven ( ). Rotterdam heeft echter wel het grootste oppervlak. De beroepsbevolking van Rotterdam is met 69 % iets hoger dan het landelijk gemiddelde dat een beroepsbevolking van 67 % heeft. Het gemiddelde particulier besteedbaar huishoudinkomen behoort met EUR ,- per jaar tot één van de laagste van Nederland. Het gemiddeld particulier besteedbaar huishoudinkomen ligt in Nederland op EUR ,- per jaar. In Rotterdam ligt het besteedbaar inkomen dus ruim 14 % lager dan het landelijk gemiddelde, enkel de gemeenten Enschede (EUR ,-), Groningen (EUR ,-), Leeuwarden (EUR ,-) en Heerlen (EUR ,-) hebben een lager gemiddeld particulier besteedbaar inkomen Vastgoedmarkt Rotterdam De vastgoedmarkt in Rotterdam wordt grotendeels bepaald door de haven van Rotterdam. Aan deze haven is het merendeel van het bedrijfsonroerend goed van Rotterdam gesitueerd. Van courante havengebonden objecten zoals kantoren, (logistieke) bedrijfsruimten tot incourante havengebonden objecten zoals olieraffinaderijen, op - en overslagbedrijven, (chemische) fabrieken en diverse energiecentrales. De haven van Rotterdam is het grootste haven- en industriecomplex van Europa met een totale goederenoverslag van 430 miljoen ton in Het bestaat uit een samenstel van verschillende havenbekkens en bedrijventerreinen die ten dienste staan van de aan- en afvoer van goederen van de aan de havens gevestigde (petro)chemische en andere industrieën, alsmede de op- en overslag van goederen van derden voor verder transport. Tussen 1962 en 2004 was Rotterdam de grootste haven ter wereld, inmiddels is deze positie overgenomen door Shanghai. Ook Singapore en Ningbo zijn Rotterdam als haven voorbijgestreefd, maar het nadeel hiervan is hooguit van emotionele aard. Deze Aziatische havens gelden Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 37

38 namelijk niet als directe concurrenten voor de Rotterdamse haven. (Ontleend aan Wikipedia, september 2012) In totaal telt de gemeente Rotterdam in belastingjaar WOZ-objecten. Hiervan zijn bijna onroerende zaken een woning en ruim een niet-woning (zoals kantoren, bedrijven, winkels en horeca-objecten). Van deze niet-woningen zijn WOZ-objecten een kantoor. Deze kantoren vertegenwoordigen een totale WOZ-waarde in belastingjaar 2012 van circa EUR , Kantorenmarkt Rotterdam De definitie van een kantoor is een bedrijfsmiddel waarbinnen onder andere beleidsmatige, organisatorische, commerciële en administratieve activiteiten plaatsvinden. Het kantoor als object van onderzoek kent diverse verschijningsvormen zowel fysiek, nieuwbouw versus authentiek; goed onderhouden versus achterstallig onderhoud; met een hoogwaardig afwerkingsniveau of juist met een eenvoudig inbouwpakket. Al deze factoren spelen een rol bij de waardering van de WOZwaarde. Daarnaast is het van belang of het kantoor een single tenant dan wel een multi tenant gebouw betreft en natuurlijk of het geheel dan wel deels is verhuurd of leeg staat. Het aantal vierkante meters kantorenvoorraad per inwoner is in Rotterdam met 5,9 m² per inwoner bijna twee maal zo hoog als het landelijk gemiddelde, dat een aantal weergeeft van 2,9 m² per inwoner. Ter vergelijk: in Amsterdam ligt dit aantal op 7,8 m², in Den Haag op 8,3 m² en in Utrecht op 8,4 m² per inwoner. In Nederland zijn er in totaal kantoorbanen, hiervan zijn er ca in Rotterdam. De meeste kantoorbanen zijn in Amsterdam ( ) vervolgens in Den haag ( ) en Rotterdam volgt op de derde plaats. De tabel hiernaast (DTZ-Zadelhoff; kantorenmarkt Rotterdam medio 2012) toont de belangrijkste kantorenlocaties in Rotterdam (en directe omgeving) met de bijbehorende gemiddelde huurprijzen per m² verhuurbaarvloeroppervlakte (v.v.o.). Op de beste locaties in Rotterdam worden volgens DTZ Zadelhoff bruto aanvangsrendementen (BAR) gerealiseerd van tussen de 6,2% en 8,0 %. Op de overige locaties ligt dit percentage medio 2012 tussen de 7,5% en de 10,50%. Dit betekent dat het BAR nagenoeg gelijk is gebleven ten opzichte van eind 2011, met uitzondering van kantoren op slechte locaties hiervoor is het BAR gestegen met 0,5% Aanbod Het aanbod van kantoorruimte is mede afhankelijk van factoren als de marktvraag, de verwachte verhuuren verkoopmogelijkheden, de verwachte huur- en waardeontwikkeling, de beschikbaarheid van bouwlocaties, regionale politiek, financieringsmogelijkheden en grond- en bouwkosten. Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 38

39 De uitvoering van grote infrastructurele projecten, zoals de verbreding van de A15 (Maasvlakte Vaanplein), het doortrekken van de A4 en de in het verleden aangelegde Randstadrail en de HSL dragen bij aan de aantrekkingkracht van Rotterdam als kantorenstad. Een bedreiging wordt gevormd door het vertrek van grote kantoorgebruikers. Als gevolg van de economische recessie zijn de aanbodbepalende factoren de afgelopen jaren verslechterd. Desondanks stijgt het aanbod van kantoorruimte in Rotterdam sinds de economische crisis gestaag. Medio 2012 staat er ongeveer m² te huur en/of te koop. De aanbodstijging is waarschijnlijk het gevolg van enkele nieuwe kantoren Opname Daarentegen is de vraag naar kantoorruimte die mede beïnvloed wordt door de groei danwel daling van kantoorgebonden werkgelegenheid, het ondernemersvertrouwen, de ontwikkeling van de werkgelegenheid in de dienstensector, het huur- en prijsniveaus en huursystemen, regionale politiek, aard van bedrijvigheid, aantrekkelijkheid van het marktgebied en de ontwikkeling van het aantal vierkante meters per werknemer, wederom afgenomen. Het is evident dat dit resulteert in een daling van de opname die nu voor het vierde achtereenvolgende jaar onder het regionale opnamegemiddelde van Rotterdam (net onder de m²) dreigt uit te komen. De opnames die desondanks zijn gerealiseerd worden gekenmerkt door verplaatsingen van gebruikers binnen de stad. Vooral aflopende tijdelijke contracten en uitgestelde beslissingen liggen hieraan ten grondslag. Verschuivingen vinden plaats naar met name eersteklas kantorenlocaties in het centrum of juist gebieden aan de rand van de stad. Echter hoogstaand kantoorvastgoed is een voorwaarde. Voor de toekomst lijken met name onderwijsinstellingen een belangrijke rol te gaan spelen in de vraag naar kantoorruimte. Afgelopen jaar leverde deze sector, met ruim m², reeds een belangrijke bijdrage aan het totale opnamecijfer in de regio Rotterdam Leegstand De leegstand van kantoorruimte in Rotterdam bedraagt medio m². Dit is 14,6 % van de totale voorraad en ligt hiermee 0,5% boven het landelijk leegstandsniveau van 14,1%. De stijging van het leegstandspercentage is voor een groot deel veroorzaakt door het vrijkomen van het Enecogebouw, maar ook de structurele leegstand neemt toe. De gemeente Rotterdam is zich hier zeer van bewust. Zij heeft daarom in 2010 in samenwerking met marktpartijen van m² kantoorruimte in kaart gebracht, hoe de locatie en kwaliteit zich verhoud op basis van een vier kwadrantenmodel. Hieruit volgde dat een deel ( m²) van de m² kantoorruimte zich bevindt in kwadrant 4. Dat wil zeggen een incourant pand op een hele zwakke kantorenlocatie. Voor deze kantoren is onttrekking van de kantoorfunctie door transformatie (bijvoorbeeld wonen) of sloop de beste optie. In de eerste helft van 2011 is reeds voor ruim m² kantoorruimte een nieuwe bestemming gevonden. Het doel is om in 2014 voor elke m² nieuwbouw één m² bestaande kantoorruimte te onttrekken. In het verleden bedroeg de jaarlijkse onttrekking m², dit is echter niet voldoende om het leegstandsprobleem op te lossen. 4.3 Verkooptransacties In het kader van de modelmatige WOZ-waardebepaling voor kantoren zijn alle transacties van belang. Niet zozeer de omvang van de transacties als wel het feit dat er transacties gebeuren is essentieel om de marktontwikkeling ten opzichte van de WOZ-waarde in kaart te kunnen brengen. Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 39

40 Ondanks de daling van het totale transactievolume hebben in het afgelopen jaar ongeveer evenveel transacties (70) plaatsgevonden als in Van deze transacties vonden er maar liefst 22 plaats in het centrum van Rotterdam. Dit zijn echter zowel verkoop- als huurtransacties. Het werkelijk aantal voor WOZdoeleinden zogenoemde bruikbare verkooptransacties is de afgelopen jaren aanzienlijk verminderd van 52 transacties in 2008 naar respectievelijk 31 transacties in 2009, 20 transacties in 2010 en 26 transacties in Indien de beleggingstransacties, evenals in het verleden, nog steeds niet als referentie zouden mogen dienen en er niet enigszins flexibel om zou mogen worden gegaan met de transactiedatum (maximaal drie maanden vóór of drie maanden na de waardepeildatum) zouden er weinig tot geen transacties ter onderbouwing van de WOZ-waarde overblijven. Dit is tevens één van de redenen waarom het databestand (paragraaf 4.5) ten behoeve van de statistische analyse is opgebouwd uit data van verkooptransacties over de afgelopen 5 jaar. 4.4 Beschrijving van het databestand Ten behoeve van het databestand is gebruik gemaakt van de database van de gemeente Rotterdam. Transactiedata nemen in het kader van dit onderzoek een belangrijke rol in. In het databestand zijn deze geïmporteerd uit gegevens van het Kadaster die op hun beurt gekoppeld zijn aan interne databases van de gemeente Rotterdam. Het niveau waarop de transactiedata zijn verkregen, wijkt af van het WOZ-waarde niveau omdat, in het kader van de Wet WOZ, rekening dient te worden gehouden met objectafbakening (zoals beschreven in hoofdstuk 2 paragraaf 3.2). De transactieprijs van één (belasting)object kan immers meerdere WOZ-objecten behelzen. De WOZ-waarde is vervolgens afgebakend op gebruikersniveau, daar waar transactieprijzen in de regel worden gemeten op eigendomsniveau. In het databestand zijn transacties geselecteerd afkomstig uit verschillende jaren in de periode tot en met Daarbij is het van belang te vermelden dat achtereenvolgens is geselecteerd op: 1. verkooptransacties van kantoren in Rotterdam; 2. die transacties die als bruikbare WOZ-transacties zijn aangemerkt. Of een transactie al dan niet bruikbaar wordt geacht is afhankelijk van de condities waaronder de transactie tot stand is gekomen. Dit wordt beoordeeld middels een analyse, door een daartoe gerechtigde WOZ taxateur (gespecialiseerd in de kantorenportefeuille) van de gemeente Rotterdam. Alle transacties worden geanalyseerd en krijgen vervolgens een code. De meest voorkomende codes zijn respectievelijk 99, 64 en 00. De code 99 staat voor een nog niet geanalyseerde transactie, de code 64 geeft aan dat het geen bruikbare transactie betreft en de code 00 geeft aan dat een transactie als WOZ-conform wordt aangemerkt. Dit betekent dat deze transacties geschikt zijn bevonden om als referentie te dienen voor de modelmatige WOZ-waarderingsmethodiek. Dit zijn eveneens de transacties die de auteur heeft geselecteerd ten behoeve van dit onderzoek. De overige transacties zijn buiten beschouwing gelaten. Ter verduidelijking: WOZ-conform wil nog niet zeggen dat deze transactie altijd aan de waarderingsficties voldoet (zoals beschreven in paragraaf 2.8 en 2.9). Het betekent alleen dat met de transactie een marktconforme prijs is gerealiseerd die toe te wijzen is aan een bepaald WOZ-object. Met andere woorden deze transactie leent zich voor verdere analyse naar een reële WOZ-waarde (WOZ-WEV). Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 40

41 Bovenstaande heeft ertoe geleid dat het aantal transacties dat voor dit onderzoek in aanmerking komt relatief gering is ten opzichte van het totaal aantal gerealiseerde verkooptransacties van kantoorruimte in Rotterdam in de periode Daarbij dient te worden opgemerkt dat relatief weinig transacties geschikt zijn om te worden vergeleken met de WOZ-waarde van een object. Dit is niet alleen het gevolg van de wet- en regelgeving, maar ook door het feit dat er juist bij beleggingsobjecten vaak meerdere objecten tegelijk worden verkocht, waarbij slechts één transactieprijs wordt overeengekomen. Niet alleen heeft dit tot gevolg dat ten behoeve van dit onderzoek het uiteindelijke databestand slechts uit 95 waarnemingen bestaat. Ook bemoeilijkt dit in het algemeen het modelmatig waarderingsproces van alle gemeenten in Nederland. Zeker in de huidige tijd waar toch al relatief weinig transacties plaatsvinden. Uiteindelijk zijn 95 waarnemingen opgenomen in het databestand ten behoeve van deze analyse, de zogenoemde bruikbare ofwel WOZ-conforme transacties. Bij de geselecteerde transacties zijn vervolgens de geldende WOZ-waarden gezocht. Deze zijn aan de database toegevoegd. Het resultaat hiervan is een combinatie van transactiecijfers en WOZ-waarden, die in de database (op datum) paarsgewijs zijn gerangschikt. Het meetniveau van beide variabelen is een ratioschaal. Vooruitlopend op hoofdstuk 5 geeft het onbewerkte databestand een opsomming van enerzijds deze onbewerkte transactieprijzen en de WOZ-waarden anderzijds (ofwel de data ten behoeve van stap (1) van de analyse). Vervolgens zijn de transactieprijzen stapsgewijs gecorrigeerd. Allereerst voor de objectafbakening. En vervolgens voor de waarderingsficties. Daarnaast is het zo dat bij analyse van de transactie door de WOZ taxateurs van de gemeente Rotterdam de desbetreffende kantoortransactie wordt gecorrigeerd voor parkeren om zo tot een meer algemeen bruikbare referentie te komen. Dat wil zeggen dat naast een correctie ten behoeve van de objectafbakening ook het waardecomponent van de parkeerplaatsen uit de transactieprijs wordt gehaald. Ten behoeve van dit onderzoek is deze correctie weer ongedaan gemaakt. Dit resulteert in de zogenaamde gecorrigeerde transactieprijs voor objectafbakening (ofwel de data ten behoeve van stap (2) van de analyse, zie hoofdstuk 5) Tenslotte zijn de transactieprijzen gecorrigeerd voor de waarderingsficties. Het is afhankelijk van het specifieke object en de condities waaronder de transactie tot stand is gekomen òf en zo ja voor welke fictie en welke onderdelen daarvan is gecorrigeerd. Deze correcties zijn vervolgens gedestilleerd uit de databestanden van de gemeente Rotterdam. Er wordt geen waardeoordeel over de hoogte en de toepassing van de correctie(s) gegeven, enkel wordt geconstateerd of en in hoeverre de transactieprijs is gecorrigeerd ten behoeve van de waarderingsficties. Opmerkelijk is dat bij deze waarnemingen slechts eenmaal is gecorrigeerd voor de overdrachtsfictie (zie hiervoor paragraaf 2.9), in verband met erfpacht en dat alle overige correcties betrekking hebben op de verkrijgingsfictie. Om een beter beeld te kunnen krijgen van de waarde van de ficties is vervolgens per transactie aangegeven of het gaat om eigenaar/gebruikerstransactie of om een beleggingstransactie. Deze variabele kent een nominaal niveau, waarbij beleggingstransacties gecodeerd zijn met een 1 en eigenaar/gebruikerstransacties gecodeerd zijn met een 2. Op deze manier is het mogelijk zogenoemde verschilanalyses uit te voeren. Deze analyse is van belang omdat de verwachting is dat de verkrijgingsfictie (zie hiervoor paragraaf 2.9) een minder grote rol speelt bij de eigenaar/gebruikers transacties dan bij beleggingstransacties. Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 41

42 Tot slot zijn de beleggingstransacties onderverdeeld in transacties van objecten in verhuurde staat en transacties van objecten vrij van huur en/of gebruik (leeg), om te toetsen of er sprake is van een significante afwijking tussen transactieprijs en WOZ-waarde van beide categorieën beleggingstransacties. In het databestand is geabstraheerd van gebouwkenmerken, locatie, omvang en tijd. Een nadere specificatie van het databestand naar bovengenoemde factoren resulteert in te kleine deelverzamelingen, waardoor geen verantwoord statistisch onderzoek meer mogelijk is, althans geen onderzoek waarbij algemene uitspraken kunnen worden gedaan over de populatie. Het onderzoekbestand is na bovengenoemde bewerkingen, beoordeeld door diverse deskundigen binnen de gemeente Rotterdam op juistheid en consistentie. Een overzicht van het databestand is opgenomen in de bijlagen (bijlage III). In verband met het vertrouwelijke karakter hiervan is, zoals in hoofdstuk 1 reeds is toegelicht, het databestand geanonimiseerd door middel van verwijdering van de adressen. 4.5 Samenvatting In dit hoofdstuk is het object van onderzoek in een breder perspectief geplaatst, om vervolgens wederom uit te komen bij het object van onderzoek. Achtereenvolgens is de stad Rotterdam, vastgoed in Rotterdam, de kantorenmarkt en zijn de objecten van onderzoek beschreven. Geconcludeerd kan worden dat kantoren nog steeds als courante niet-woningen worden beschouwd en dat de WOZ-waarden van het merendeel van de kantoren derhalve nog steeds bepaald worden aan de hand van de WEV. Tenslotte is het databestand beschreven op basis waarvan de analyses plaatsvinden. De belangrijkste variabelen zijn: transactieprijzen, gecorrigeerde transactieprijzen, WOZ-waarden en de aard van de transactie, te weten een eigenaar/gebruikers- of een beleggingstransactie. Van deze laatste categorie transacties is vervolgens nog een onderscheid gemaakt in het databestand tussen verhuurde en niet verhuurde objecten ten tijde van de transactie. Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 42

43 Hoofdstuk 5 Statistische analyse 5.1 Inleiding In het voorgaande hoofdstuk is het databestand gepresenteerd. In dit hoofdstuk wordt het databestand nader geanalyseerd. De methoden die gebruikt zijn voor de statistische analyse worden vervolgens in dit hoofdstuk uiteengezet. Hiermee wordt een antwoord gegeven op deelvraag (2) te weten: Hoe meet je het verschil tussen de marktwaarde en/of de transactieprijs enerzijds en de WOZ-waarde anderzijds. Het gaat daarbij om beschrijvende statistiek t-toetsen. In de analyse wordt tevens een onderscheid gemaakt tussen eigenaar/gebruikerstransacties en beleggingstransacties. In dit hoofdstuk worden tenslotte aan de hand van een aantal tabellen de resultaten van deze analyse gepresenteerd en becommentarieerd. Op deze wijze wordt tevens een antwoord gegeven op respectievelijk de deelvragen (3) Welke waarderingsficties spelen een rol om te komen van een transactieprijs tot een WOZ-waarde?, (7) Wat zijn de statistische methoden om een adequate vergelijking te maken tussen transactieprijzen en WOZ-waarden? en (8) In welke mate zijn transactieprijzen een afspiegeling van de WOZ-waarde? van hoofdstuk 1 (paragraaf 1.4). 5.2 Statistische methoden Bij het analyseren van de database is gebruik gemaakt van: beschrijvende statistiek verschilanalyse correlatieanalyse Van de data die een rationiveau kennen zijn het gemiddelde en de standaarddeviatie weergegeven en is de range gepresenteerd. Vervolgens wordt op basis van een afhankelijke t-toets geanalyseerd of WOZwaarden en transactieprijzen significant van elkaar verschillen. Deze analyse vindt plaats in drie stappen: 1 transactieprijs versus WOZ-waarde (tabel I) 2 gecorrigeerde transactieprijs voor objectafbakening versus WOZ waarde (tabel II) 3 transactieprijs gecorrigeerd voor ficties versus WOZ waarde (tabel III) Gekozen is voor een afhankelijke t-toets, omdat deze zich leent voor de analyse van data waarbij sprake is van een sequentiële paarsgewijze situatie (zoals tijdreeksen). De methode is erop gebaseerd een zogenoemde t-statistiek te berekenen, op basis van de verschillen, het aantal waarnemingen en de variantie. Vervolgens wordt getoetst of de gevonden verschillen op toeval berusten, of moeten worden toegeschreven aan daadwerkelijk van elkaar afwijkende kansverdelingen (significantie). Een verdere uiteenzetting valt buiten het bestek van deze scriptie. Voor de geïnteresseerde lezer kan worden verwezen naar het boek Statistiek om mee te werken van Arie Buijs en/of het basisboek Statistiek met SPSS van Ben Baarda, Martijn de Goede en Cor van Dijkum. Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 43

44 Tevens is een correlatieanalyse uitgevoerd om de samenhang tussen de transactieprijzen (wel of niet gecorrigeerd) en de WOZ-waarde te bepalen. Hiertoe is de Pearson productmoment correlatie berekend. Deze coëfficiënt geeft op een schaal van -1 tot +1 de mate van samenhang aan. Om een nog beter beeld te krijgen over het al dan niet significant zijn van de transactieprijzen ten opzichte van de WOZ-waarde zijn vervolgens wederom afhankelijke t-toetsen uitgevoerd, maar nu op het niveau van transactiesoort: beleggingstransactie versus eigenaar/gebruikertransacties, waarna tenslotte eenzelfde afhankelijke t-toets is uitgevoerd maar nu specifiek voor beleggingstransacties in verhuurde staat versus beleggingstransacties vrij van huur en/of gebruik (leeg). 5.3 Beschrijvende statistiek Onderstaande tabel (I) toont de range, het gemiddelde en de standaarddeviatie van transactieprijzen en de bijbehorende WOZ-waarden. Daartoe zijn de 95 transacties van kantoorobjecten in Rotterdam geselecteerd. Deze 95 transactieprijzen zijn nog niet gecorrigeerd voor objectafbakening en/of ficties. Deze tabel is weergegeven, omdat deze tabel het uitgangspunt bevat van het object van onderzoek, te weten transactieprijs en WOZ-waarde (stap (1)). Voor meer gedetailleerde informatie over de data wordt verwezen naar hoofdstuk 4. Tabel I: Beschrijvende statistiek: Transactieprijs en WOZ-waarde N Minimum Maximum Mean Std. Deviation Transactieprijs WOZ-waarde Valid N (listwise) 95 Opvallend is dat het gemiddelde van de transactieprijs veel hoger ligt (meer dan 2 maal zo hoog) dan het gemiddelde van de WOZ-waarde. Ook de spreiding is groter. Zoals beschreven hoofdstuk 2 (paragraaf 2.3.2) komt de objectafbakening in het kader van de wet WOZ niet altijd overeen met het verkochte belastingobject. Daarnaast is het zo dat de waarderingsficties, zoals in hoofdstuk 3 is uiteengezet, verstorend werken. In het kader van de vergelijkbaarheid is het daarom van belang dat de transactieprijzen worden gecorrigeerd. In de onderstaande tabel (II) zijn de WOZ-waarden en de gecorrigeerde transactieprijzen opgenomen, gecorrigeerd voor objectafbakening conform artikel 16 Wet WOZ (stap(2)). Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 44

45 Tabel II: Beschrijvende statistiek: Transactieprijs en WOZ-waarde na correctie voor objectafbakening N Minimum Maximum Mean Std. Deviation Transactieprijs gecorrigeerd voor objectafbakening WOZ-waarde Valid N (listwise) 95 Op basis van stap (2) wordt geconstateerd dat het verschil tussen de (gemiddelde) gecorrigeerde transactieprijs en de (gemiddelde) WOZ-waarde is afgenomen. Uit de tabel blijkt dat het verschil tussen de gemiddelde WOZ-waarde en de gemiddelde gecorrigeerde transactieprijs thans ongeveer 19 % bedraagt. In de vorige tabel bedroeg dit verschil nog ongeveer 106 %. Refererend aan de titel van deze scriptie, moet worden voorkomen dat de wig onredelijk groot wordt voorgespiegeld. Dit geeft meteen aan in welk perspectief tabel I moet worden beschouwd. In de onderstaande tabel (III) zijn wederom de gecorrigeerde transactieprijzen opgenomen, nu niet alleen gecorrigeerd voor de objectafbakening, maar ook voor de waarderingsficties, te weten de overdrachtsfictie en de verkrijgingsfictie (stap (3)). Enkele concrete voorbeelden van de voorkomende correcties zijn: - contante waarde van de huurovereenkomst ofwel de kraag - leegstandsrisico - erfpacht tabel III: Beschrijvende statistiek: Transactieprijs en WOZ-waarde na correctie voor ficties N Minimum Maximum Mean Std. Deviation Transactieprijs gecorrigeerd voor ficties WOZ-waarde Valid N (listwise) 95 Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 45

46 In tabel (III) is wederom het gemiddelde en de standaarddeviatie opgenomen. Als de WOZ-waarde een perfect passende schatting zou zijn voor de transactieprijs. Zou het gemiddelde van beide variabelen, en ook de spreiding, precies aan elkaar gelijk moeten zijn. Dit is niet het geval, maar de vraag is of de verschillen statistisch significant zijn. Om dit te bepalen is in de volgende paragraaf een t-toets uitgevoerd. In theorie zou de transactieprijs gecorrigeerd voor objectafbakening en voor ficties de WOZ-waarde namelijk het dichtst moeten benaderen. Hierbij dient te worden opgemerkt dat (zoals in hoofdstuk 2 beschreven) de transactieprijs dan wel een zogenaamde waarde in het economisch verkeer ofwel marktwaarde moet vertegenwoordigen. Dat dit desondanks toch niet altijd het geval is heeft meerdere oorzaken: - zo kan het zijn dat er een zogenaamde compromissoire waarde wordt bepaald (in overleg of na bezwaar of in een later stadium door uitspraak van een rechter); - door correctie van de transactieprijs als gevolg van het verschil tussen transactiedatum en de waardepeildatum; - door het proces van modelmatige waardebepaling en/of eventuele fouten in dit proces als gevolg van: o te weinig of verkeerde referenties; o verkeerde objectafbakening; o (niet verwerkte) mutaties als gevolg van waardepeildatum versus transactiedatum. 5.4 Inferentiële analyse In deze paragraaf worden de gevonden verschillen nader geanalyseerd. Het gaat daarbij om verschillen tussen: - WOZ-waarde en ongecorrigeerde transactieprijzen (tabel IV) - WOZ-waarde en gecorrigeerde transactieprijzen voor de objectafbakening (tabel V) - WOZ-waarde en gecorrigeerde transactieprijzen voor de waarderingsficties (tabel VI) Zoals aangegeven is hiertoe gebruik gemaakt van een aantal t-toetsen. Gekozen is voor de afhankelijke t- toets. Als overschrijdingskans is een α gekozen van 5%. De tabellen IV t/m VI vatten de resultaten samen. Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 46

47 Tabel IV: Afhankelijke t-toets: Niet gecorrigeerde transactieprijs en WOZ-waarde Paired Samples Test Pair 1 Transactieprijs - WOZ-waarde Mean Std. Deviation Paired Differences 95% Confidence Interval of the Std. Error Difference Mean Lower Upper t df Sig. (2-tailed) , , , ,187 94,031 Tabel V: Afhankelijke t-toets: Gecorrigeerde transactieprijs (enkel voor objectafbakening) en WOZ-waarde Paired Samples Test Pair 1 Transactieprijs gecorrigeerd voor objectafbakening - WOZ-waarde Mean Std. Deviation Paired Differences 95% Confidence Interval of the Std. Error Difference Mean Lower Upper t df Sig. (2-tailed) , , , , ,0 2,408 94,018 Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 47

48 Tabel VI: Afhankelijke t-toets: Gecorrigeerde transactieprijs (voor ficties (en objectafbakening)) en WOZ-waarde Paired Samples Test Pair 1 Transactieprijs gecorrigeerd voor ficties - WOZ-waarde Mean Std. Deviation Paired Differences 95% Confidence Interval of the Std. Error Difference Mean Lower Upper t df Sig. (2-tailed) , , , , ,8 1,489 94,140 Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 48

49 Toelichting Tabel IV De afhankelijke (paarsgewijze) t-toets toont dat er een significant verschil is tussen de ongecorrigeerde transactieprijzen en de WOZ-waarden (t=2,187; Sig(2 tailed) = 0,031, α=0,05). Gesteld kan worden dat de WOZ-waarde geen betrouwbare schatting geeft van de werkelijke transactieprijs. Met andere woorden de perceptie van eigenaar/gebruikers van kantoorruimten, zoals dat WOZ-waarden niet overeen komen met transactieprijzen is hiermee aangetoond. De achterliggende oorzaak hiervan is echter nog erg diffuus. Een mogelijke oorzaak voor het opgetreden verschil is in dit stadium van de analyse (stap (1)) zeker nog niet toe te wijzen aan de ficties omdat de objecten van onderzoek, transactieobject (transactieprijs) en belastingobject (WOZ-waarde), niet in alle gevallen met elkaar overeen komen. Er is immers nog niet gecorrigeerd voor de objectafbakening. Toelichting Tabel V De afhankelijke (paarsgewijze) t-toets toont dat er een significant verschil is tussen de gecorrigeerde transactieprijzen (na correctie voor de objectafbakening) en de WOZ-waarden (t=2,257; Sig(2 tailed) = 0,026, α=0,05) (stap (2)). Opvallend is dat de verschillen groter zijn dan in tabel IV. Dit komt niet overeen met de verwachtingen. Er is geen andere verklaring te bedenken dan dat dit verschijnsel op toeval berust. Toelichting Tabel VI De afhankelijke (paarsgewijze) t-toets toont dat er geen significant verschil meer is tussen de gecorrigeerde transactieprijzen (na correctie voor objectafbakening en ficties) en de WOZ waarden (t=1,495; Sig(2 tailed) = 0,14, α=0,05) (stap (3)). Geponeerd wordt dat de WOZ-waarde een betrouwbare schatting is van de voor ficties gecorrigeerde transactieprijs. De resterende verschillen die optreden, kunnen worden toegeschreven aan de oorzaken zoals genoemd in hoofdstuk 5 paragraaf 5.3. Voorbeelden hiervan zijn: Compromissoire WOZ-waardevaststellingen (al dan niet naar aanleiding van bezwaren tussen belastingplichtigen en de gemeentelijke belastingdienst); Het modelmatig waarderingsproces, omdat hierbij als uitgangspunt geldt dat de WOZ-waarde met meerdere referenties dan wel berekeningen moet worden onderbouwd. Dit heeft als consequentie dat in de praktijk de WOZ-waarde bijna nooit identiek zal zijn aan de transactieprijs van een bepaald belastingobject; Daarnaast is er natuurlijk het verschil tussen prijs (subjectief onder marktverstorende omstandigheden gerealiseerd) en waarde (objectief bepaald) in het algemeen, zoals beschreven in hoofdstuk 2 paragraaf 2.7. Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 49

50 Toelichting Tabel VII Tabel (VII) is opgenomen om de correlatie tussen de transactieprijs en WOZ-waarde in beeld te brengen. Alle correlatiecoëfficiënten zijn statistisch significant (zelfs op het niveau van α=0,01). Wel is het zo dat de gecorrigeerde waarden een hogere samenhang met de WOZ-waarden tonen, hetgeen in lijn ligt met de verwachtingen. Immers: indien de transactieprijs op basis van de theorie aangepast ofwel gecorrigeerd wordt, conform de definitie van de WOZ-waarde, zou dit ook moeten resulteren in de WOZ-waarde en dus een grotere samenhang moeten betekenen. Tabel VII: Correlatiematrix van de verschillende waardebegrippen Correlations Transactieprijs Transactieprijs gecorrigeerd voor objectafbakening Transactieprijs gecorrigeerd voor ficties Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N Transacti eprijs gecorrige Transactiepri erd voor js Transacti objectafb gecorrigeerd eprijs akening voor ficties WOZ-waarde 1,841**,851**,723**,000,000, ,841** 1,946**,970**,000,000, ,851**,946** 1,946**,000,000, WOZ-waarde Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N **. Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed).,723**,970**,946** 1,000,000, Analyse op het niveau van transactiesoort In het voorgaande hebben de analyses plaatsgevonden, zonder een onderscheid te maken tussen eigenaar/gebruikers- en beleggingstransacties. Het is echter interessant dezelfde afhankelijke t-toetsen uit te voeren, waarbij beide groepen van elkaar worden gescheiden. De verwachting is dat het verschil tussen de transactieprijzen gecorrigeerd voor de ficties en de WOZ-waarde voor eigenaar/gebruikerstransacties en ook voor de beleggingstransacties niet significant zal zijn-dat bleek immers al uit de vorige t-toets-, maar dat voor de groep beleggingstransacties wel significante verschillen optreden tussen WOZ-waarden en transactieprijzen gecorrigeerd voor objectafbakening. Tabel (VIII) toont de resultaten. Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 50

51 Tabel VIII: Afhankelijke t-test: onderzochte verschillen uitgesplitst naar beleggingstransacties (1) en eigenaar/gebruikerstransacties (2) Transactiesoort Belegger Eig-Gebr Pair 1 Pair 2 Pair 3 Pair 1 Pair 2 Pair 3 Transactieprijs - WOZ-waarde Transactieprijs gecorrigeerd voor objectafbakening - WOZ-waarde Transactieprijs gecorrigeerd voor ficties - WOZ-waarde Transactieprijs - WOZ-waarde Transactieprijs gecorrigeerd voor objectafbakening - WOZ-waarde Transactieprijs gecorrigeerd voor ficties - WOZ-waarde a. No statistics are computed for one or more split files Mean Paired Samples Test a Paired Differences 95% Confidence Interval of the Std. Error Difference Std. Deviation Mean Lower Upper t df Sig. (2-tailed) , , ,202 59, , , , , ,1 2,602 59, , , , , ,9 1,648 59, , , , , ,008,859 34, , , , ,055-1,160 34, , , , ,618-1,208 34,235 Opvallend aan de tabel (VIII) is dat het verschil tussen transactieprijs al dan niet gecorrigeerd voor de objectafbakening en de WOZ-waarde voor beleggingstransacties significant is. Wanneer gecorrigeerd wordt voor ficties, is er geen sprake meer van een significante afwijking. Dit betekent dat: Indien gecorrigeerd is voor de objectafbakening het verschil tussen de WOZ-waarde en de transactieprijs te relateren is aan de ficties. Tenslotte moet worden opgemerkt dat door de verdere splitsing van data in een categorie beleggingstransacties en eigenaar/gebruikerstransacties er in de groep eigenaar/gebruikerstransacties slechts 34 waarnemingen overblijven, hetgeen de betrouwbaarheid negatief beïnvloedt. Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 51

52 tabel IX: Paarsgewijze T-test: beleggingstransacties onderverdeeld naar lege versus verhuurde staat Paired Samples Test feitelijke situatie Verhuurdestaat Leeg Pair 1 Pair 2 Pair 3 Pair 1 Pair 2 Pair 3 Paired Differences 95% Confidence Interval of the Std. Error Difference Mean Std. Deviation Mean Lower Upper t df Sig. (2-tailed) Transactieprijs - WOZ-waarde , ,4 1E+007 2,182 23,040 Transactieprijs gecorrigeerd voor objectafbakening , , , ,544 23,018 WOZ-waarde Transactieprijs gecorrigeerd voor , , , ,503 23,147 ficties - WOZ-waarde Transactieprijs - WOZ-waarde , , , , ,7 1,857 34,072 Transactieprijs gecorrigeerd voor objectafbakening , , , , ,5 2,151 34,039 WOZ-waarde Transactieprijs gecorrigeerd voor 58777, , , , ,1 2,060 34,047 ficties - WOZ-waarde Tabel (IX) toont dat beleggingstransacties in verhuurde staat sterker van waarde verschillen met de WOZwaarde dan beleggingstransacties die niet verhuurd zijn. Opmerkelijk is dat deze laatste categorie in eerste instantie niet significant is en vervolgens na de correcties juist wel een significant verschil laat zien. De verwachting was dat evenals bij eigenaar/gebruikerstransacties de t-toetsen (in stap 2. en stap 3.) niet significant zouden zijn, zeker als in ogenschouw wordt genomen dat de overdrachtsfictie conform analyse bij deze data kan worden uitgesloten. Een verklaring voor het significant zijn, zou daarentegen ook kunnen zijn dat de WOZ-taxateur van diverse transacties heeft bepaald dat het leegstandsrisico bij aankoop, zijn inziens, te hoog is ingeschat (dit resulteert in een hogere BAR en dus lagere factor en lagere transactieprijs). Dit zou namelijk een te lage transactieprijs ten opzichte van de WOZ-waarde kunnen verklaren, omdat zoals in hoofdstuk 3 beschreven, bij de WOZ-waarde moet worden uitgegaan van het zogenaamde objectieve leegstandsrisico en niet het feitelijke leegstandsrisico van een willekeurig object. Daarnaast is het opmerkelijk dat de transactieprijs van beleggingstransacties in lege staat in eerste instantie niet significant zijn ten opzichte van de WOZ-waarde van deze kantoren. Ook hiervoor kan slechts worden geconcludeerd dat dit gezien het beperkte aantal waarnemingen uiteindelijk op toeval berust. 5.6 Samenvatting In dit hoofdstuk zijn de analyse methoden gepresenteerd: beschrijvende statistiek, t-toets en correlatie analyse en zijn de resultaten middels diverse statistische tabellen weergegeven. Vervolgens zijn de verwachtingen, conclusies en meest bijzondere resultaten toegelicht. De conclusies en een kritische beschouwing van de uitkomsten over de kwantitatieve analyses worden gepresenteerd als onderdeel van hoofdstuk 6. Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 52

53 Hoofdstuk 6 Conclusie en kritische beschouwing van de uitkomsten 6.1 Inleiding In het vorige hoofdstuk zijn aan de hand van een aantal tabellen de resultaten van het statistisch onderzoek gepresenteerd en becommentarieerd. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste conclusies weergegeven waarbij tevens antwoord wordt gegeven op deelvraag 8: In welke mate zijn transactieprijzen een afspiegeling van de WOZ-waarde?. Daarnaast vindt een reflectie plaats op het onderzoeksproces en de resultaten, waarbij ook aandacht wordt besteed aan de persoonlijke opvattingen en inzichten van de onderzoeker. Tenslotte worden aanbevelingen gedaan voor aanvullend onderzoek. 6.2 Conclusies In deze paragraaf wordt ingegaan op de beantwoording van de onderzoeksvraag, zoals deze in hoofdstuk 1 is gepresenteerd: Wat is het effect van de waarderingsficties op de discrepantie tussen de WOZ-waarden en de daadwerkelijke transactieprijzen van courante niet-woningen, van het type kantoren in de gemeente Rotterdam? In theorie zijn er diverse bronnen die onderschrijven dat transactieprijzen onder omstandigheden een valide indicator zijn voor de marktwaarde. De marktwaarde kan op haar beurt weer gelijk worden gesteld aan de waarde in het economisch verkeer (WEV). Om te komen tot de WOZwaarde voor courante niet-woningen (WOZ-WEV), dient de waarde in het economisch verkeer gecorrigeerd te worden met de waarderingsficties (te weten: overdracht- en verkrijgingsfictie). In formule: TRANSACTIEPRIJS = MARKTWAARDE = WEV = (WOZ-WEV FICTIES)* of : WOZ-WEV = TRANSACTIEPRIJS + FICTIES* * Waarbij het uitgangspunt is dat bij de transactie de marktwaarde is gerealiseerd. Er is op basis van data-analyse een significant verband gevonden tussen de transactieprijs en de WOZ-waarde. Hiermee zijn de in hoofdstuk 2 en 3 uiteengezette theoretische veronderstellingen onderschreven. Statistische analyse heeft aangetoond dat de perceptie van burgers en bedrijven dat WOZ-waarden niet overeenkomen met transactieprijzen juist is. Dit is grotendeels het gevolg van de waarderingsficties, maar ook andere factoren zoals waardepeildatum, objectafbakening en mutaties spelen hierbij een rol. Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 53

54 Waarderingsficties hebben een grote invloed op de discrepanties die worden aangetroffen tussen transactieprijs en WOZ-waarde. Het effect is dat de WOZ-waarde zowel positief als negatief beïnvloed wordt. Op basis van de t-toets kan echter worden geconcludeerd dat de ficties een drukkend effect hebben op de WOZ-waarde, wanneer deze wordt afgezet tegen de transactieprijzen. Hierbij dient te worden opgemerkt dat dit mede het gevolg is van het feit dat de overdrachtsfictie nagenoeg geen rol speelt in onderhavig databestand. Statistisch onderzoek heeft bevestigd dat de transactieprijs en de WOZ-waarde meer van elkaar verschillen bij beleggingstransacties als dat ze doen bij eigenaar/gebruikerstransacties. Deze laatste groep levert geen significante resultaten op in de paarsgewijze t-toets. Gebleken is verder, dat bij transacties in verhuurde staat de waarderingsficties tot een groter verschil tussen transactieprijzen en WOZ-waarden leiden in vergelijking met een situatie waarin sprake is van onverhuurde staat (eigenaar/gebruikerstransactie). Triviaal is de conclusie dat de correlaties tussen de gehanteerde waardebegrippen significant zijn, zodat deze als significante voorspellers van elkaar mogen worden beschouwd. Tenslotte kan nog worden opgemerkt dat de verschillen die optreden tussen WOZ-waarden en transactieprijzen niet enkel kunnen worden verklaard door de waarderingsficties, maar tevens kunnen worden veroorzaakt door objectafbakening, mutaties en/of de waarderingsmethodiek. 6.3 Kritische nabeschouwing * Opvallend is dat de objectafbakening zoals deze voor de Wet WOZ plaatsvindt niet vanzelfsprekend samenvalt met de afbakening van transacties en op dit punt databewerking vereist is. * Gemeenten (kunnen) beschikken over heel veel data, maar zijn daarbij net zoals taxateurs afhankelijk van de markt. De huidige markt levert al enkele jaren op rij weinig transactiedata. Van de weinige transacties zijn er nog minder geschikt om te dienen als referentie voor de WOZ-waardebepaling. * Bij de data analyse is het mogelijk gebleken een onderscheid te maken tussen eigenaar/gebruikertransacties enerzijds en beleggingstransactie anderzijds. Bij de laatste groep kon een nader onderscheid worden gemaakt tussen verhuurde en onverhuurde staat, echter: door deze verfijning bleven er relatief weinig meetwaarden per groep over. Er moet voorzichtig worden omgegaan met de generaliseerbaarheid van de uitkomsten. * Behalve het feit dat, zoals aangegeven, de invloed van de overdrachtsfictie enigszins onderbelicht is gebleven, dient eveneens een kritische kanttekening te worden gemaakt over de invloed van de BTW op de WOZ-waarde. Deze is als gevolg van de samenstelling van deze data niet meegenomen in de effectberekening. * Conform de theorie zou de verwachting zijn, dat wanneer transacties vrij van huur en/of gebruik plaatsvinden, de waarderingsficties een minder grote rol spelen. Echter: op basis van de beschikbare data kon deze veronderstelling niet worden aangetoond in het empirisch onderzoek. Datagebrek kan hierbij echter een verklarende factor zijn. Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 54

55 * Op basis van de kwantitatieve analyse in dit onderzoek is het niet mogelijk gebleken het verschil van invloed op de WOZ-waarde tussen de twee waarderingsficties (overdrachtsfictie, verkrijgingsfictie) aan te tonen. Dit is enerzijds het gevolg van de beschikbare data, anderzijds dient rekening te worden gehouden met de heterogeniteit van het belastingobject en de feitelijke situatie, waardoor de invloed van de ficties keer op keer anders zal zijn, ook indien er maar één van de ficties van toepassing is. * De invloed van de BTW op de WOZ-WEV is niet tot uitdrukking gekomen in de data-analyse. De oorzaak hiervan is dat bij geen van de geselecteerde kantoren het verschil tussen bouwjaar en de waardepeildatum voor de WOZ binnen twee jaar is gelegen. Waardoor de BTW-component bij deze data geen rol speelde. Samengevat kan worden gesteld dat verschillen tussen WOZ-waarden en transactieprijzen zijn aangetoond op basis van de beschikbare data, dat de significante invloed van de ficties evident is, maar dat op basis van de data geen kwantitatief onderscheid kan worden gemaakt tussen de ficties. Derhalve kan de theorie, op de voor dit onderzoek beschikbare data, slechts ten dele worden onderbouwd. 6.4 Aanbevelingen voor verder onderzoek Op basis van de bevindingen zouden de volgende onderzoekssuggesties interessant kunnen zijn: 1. Deze analyse beperkt zich tot de gemeente Rotterdam. Het zou interessant zijn te onderzoeken of dezelfde resultaten gevonden kunnen worden wanneer meer gemeenten in het onderzoek worden betrokken. Dit zou tevens bijdragen aan de generaliseerbaarheid van de resultaten naar een nationaal niveau. 2. Het onderzoek zou kunnen worden uitgebreid naar andere typen courant vastgoed. 3. Een ander interessant aspect voor nader onderzoek is de invloed van de BTW op de WOZ-waarde. De praktijk leert dat de invloed van BTW in relatie tot de WOZ-WEV vooral bij nieuwbouw kantoren (minder dan 2 na eerste ingebruikname, gerekend vanaf de peildatum) een grote rol speelt bij de bepaling van de WOZ-WEV. Het onbegrip bij de belastingplichtige hierover heeft al tot veel jurisprudentie geleid. 4. Om het voorliggende onderzoek meer generaliseerbaar te maken zou vervolgonderzoek gedaan kunnen worden gebaseerd taxaties van marktwaarden van courant-vastgoed op de waardepeildatum (1 januari van een bepaald belastingjaar) afgezet tegen de WOZ-waarde van dat belastingjaar. (Bijvoorbeeld van een bepaalde beleggingsportefeuille). Hierdoor kan onderzoek onafhankelijk van beschikbare marktgegevens plaatsvinden. 5. Vervolg onderzoek zou zich ook kunnen richten op de vraag of toepassing van de waarderingsficties in de WOZ-waarde niet tot overbodige vertroebeling leidt, omdat de WOZ-waarde immers een schatting van de marktwaarde beoogt te geven en juist die marktwaarde wordt afgeleid van het feitelijk gebruik (waar de ficties juist voor corrigeren). Er zou bijvoorbeeld onderzoek gedaan kunnen worden naar de vraag of waarderingsficties niet zouden moeten worden afgeschaft. Of minder rigoureus is een onderzoek naar de ontwikkelingsmogelijkheden van een algemeen bruikbaar correctierekenmodel, dat als leidraad kan dienen voor de waardering van de ficties. Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 55

56 6.5 Reflectie Met dit onderzoek is een eerste stap gezet in het aantonen van het verschil tussen WOZ-waarde en de transactieprijs, daarbij is uitgegaan van het effect van de waarderingsficties op de WOZ-waarde. Hierbij is tevens meer inzicht gegeven in de wet- en regelgeving, waarmee de WOZ-waarde wordt omringd. Juist deze wet- en regelgeving staat vaak erg ver af van de feitelijke situatie die pas inzichtelijk wordt na analyse van de desbetreffende data. Een heel belangrijke afwijking die mijn inziens in veel visies buiten beschouwing blijft is het verschil tussen een transactie-object en een WOZ-object. Dit verschil komt met name bij het object van onderzoek heel duidelijk naar voren. Dit is inherent aan het feit dat het onderzoeksobject vooral een beleggingsobject betreft, waarbij eigenaar en gebruiker niet alleen twee verschillende partijen zijn, maar waarbij een object ook vaak in gebruik is bij meerdere gebruikers, waardoor er vaak sprake is van meerdere WOZ-objecten. Multitenant versus singletenant kantoren. Iets wat bij bijvoorbeeld woningen veel minder aan de orde is. Objectafbakeningsvraagstukken en de databewerking die dit met zich meebracht had de onderzoeker niet dan wel in mindere mate voorzien. Dit is uiteindelijk bewerkelijker geweest dan oorspronkelijk gedacht. Uitgaande van de theorie was de verwachting dat er een verschil en ook een verband zou bestaan tussen de WOZ-waarde en de transactieprijs. In eerste instantie was het voornemen dit verschil aan te tonen met behulp van taxatiewaarden. De hiervoor noodzakelijke data waren echter niet beschikbaar, waardoor uiteindelijk gewerkt is met transactieprijzen. Gaandeweg het onderzoek heeft de onderzoeker veel geleerd over de politieke gevoeligheid van dit onderwerp. De gemeente is er alles aan gelegen een gedegen en betrouwbare WOZ-waarde te bepalen. Hiervoor wordt steeds getracht het waarderingsproces te verbeteren en is er steeds meer informatie uitwisseling tussen gemeenten onderling. Echter de economische crisis heeft ertoe geleid dat het aantal transacties is teruggelopen en gesteld kan worden dat de WOZ-waarden vaststellingen soms op erg weinig waarnemingen zijn gebaseerd. In navolging op het voorgaande: courant vastgoed (als kantoren, winkels en woningen) worden binnen gemeenten overwegend modelmatig gewaardeerd. De hiervoor benodigde goede referenties zijn schaars. Dit maakt de onderbouwing van de WOZ-waarde vaak moeilijk. Bovendien is er nog geen uniform rekenmodel dat als leidraad kan dienen voor de waardering van de ficties. De combinatie van deze factoren resulteert mijn inziens vaak tot een compromissoire WOZ-waarde dan wel een gang naar de belastingrechter. Nu het onderzoek is uitgevoerd blijven er natuurlijk nog heel wat vragen onbeantwoord. Een deel van deze vragen zijn benoemd en als suggestie weergegeven in de paragraaf met aanbevelingen voor nader onderzoek. Eén van de vragen die in hoofdstuk 1 al aan de orde is gesteld, is de vraag of de verschillen worden veroorzaakt door een bewuste keuze van de wetgever, of ontstaan door een (onbewust) hiaat in de wet. Hoewel deze vraag niet is meegenomen in het empirische deel van het onderzoek is de vraag wel informeel aan deskundigen voorgelegd en/of is een antwoord hierop verkregen middels bestudering van de literatuur. Uit hun antwoorden blijkt dat het een bewuste keuze is van de wetgever om de waarderingsficties ten behoeve van de WOZ-waarde op te nemen in de Wet WOZ. De redenen die hiervoor worden genoemd zijn divers en bestaan ondermeer uit: Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 56

57 een pragmatische uitvoering (doelmatigheid); kosten- en tijdsaspect; objectiviteit; en uniformiteit. Op deze wijze zou al het vastgoed onder dezelfde condities worden gewaardeerd en dit zou rechtvaardig zijn. Echter uit diverse jurisprudentie en definities zou ook kunnen worden afgeleid dat de wetgever op zoek is naar de waarde die gelijk is aan de hoogste prijs. In de wettelijke definitie staat immers dat de WOZ -waarde moet worden bepaald op basis van de WEV ofwel de prijs welke door de meest biedende koper zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding. Het bovenstaande wordt nog eens bevestigd doordat transacties waarbij de verkoop niet op de meest geschikte wijze tot stand is gekomen (als bij een familie- of executieverkoop) buiten beschouwing moeten blijven. Daarnaast zorgen de waarderingsficties op grond van artikel 17 lid 2 Wet WOZ er in veel gevallen voor dat de WOZ-WEV in een hogere waarde resulteert dan de WEV (of in het kader van deze thesis de transactieprijs). Bovendien wordt in de wet nog aangegeven dat alleen indien een gecorrigeerde waarde (art 17 lid3 Wet WOZ) tot een hogere WOZ-waarde leidt, deze waarde prevaleert boven de WOZ-WEV. Op basis van deze bevindingen zou er mijn inziens sprake kunnen zijn van een hiaat in de wet. Immers juist bij het object van onderzoek wordt de markt gedomineerd door beleggingstransacties, waarbij een transactie in verhuurde staat tot een hogere WEV leidt dan de te bepalen WOZ-waarde vrij van huur en/of gebruik. De correcties ten behoeve van de fictie (de verkrijgingsfictie) dragen in deze situatie juist bij aan een lagere WOZ-waardebepaling. Een andere vraag die tijdens dit onderzoek eveneens informeel met deskundigen is besproken is de vraag of het niet beter zou om alle waarderingsficties af te schaffen. Uit literatuur en ook uit interviews blijkt dat de meningen hierover verdeeld zijn. Zo vindt de heer ir. R.M. Kathmann van de Waarderingskamer dat dit juist niet moet, omdat op basis van de WOZ-waarde thans de stenen ofwel sec de onroerende zaak en niet aan de daarop subject gerelateerde rechten worden gewaardeerd. Bovendien is hij van mening dat op deze wijze een rechtvaardige WOZ-waarde wordt verkregen en aldus een reële (evenredige) belastingverplichting aan de burgers en bedrijven wordt opgelegd. De heer mr. John F. Kastelein vindt daarentegen dat er juist een rechtvaardiger en een reëlere WOZ-waarde zou ontstaan als de ficties zouden worden afgeschaft. Hij is van mening dat indien er goede afspraken worden gemaakt, door bijvoorbeeld een forfaitaire vermindering in te voeren (zoals dat ook al bij andere belastingen gebeurd) het tot een grotere perceptie van de WOZ-waarde zal leiden. Wat weer zal leiden tot meer perceptie, minder discussie, lagere kosten, meer transparantie en wellicht een nog breder gebruik van de WOZ-waarde. De WOZwaarde zal in die zin in de toekomst ook voor financieringsdoeleinden geschikt zal zijn. Tevens zijn er ook nog deskundigen waaronder de heren mr. F.J.H.L. Makkinga en mr. J.W.C. Nuis die van mening zijn dat de verkrijgingsfictie moet blijven en dat juist alleen de overdrachtsfictie zou moeten worden afgeschaft. Reden genoeg dus voor een nader onderzoek hieromtrent. Refererend aan de titel van dit onderzoek wil ik afsluiten met de conclusie dat ficties dus niet alleen een wig drijven tussen de transactieprijs en de WOZ-waarde maar ook tussen opvattingen van deskundigen. Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 57

58 Literatuurlijst: Baarda & De Goede (2006), Basisboek Methoden en Technieken, vierde geheel herziene druk, Groningen/Houten Baarda & De Goede & Teunissen (2009), Basisboek Methoden en Technieken, tweede geheel herziene druk, Groningen/Houten Baarda, B. & M. de Goede & C. van Dijkum (2011), Basisboek Statistiek met SPSS, Groningen Berg, R. van den (2004), Onroerend een belast begrip. De kwalificatie van onroerende zaken in belastingwetten, Afstudeersciptie Amsterdam School of Real Estate Berkhout, Hordijk (2008), International Valuation Standards, versie 0,9, eerste druk, Katwijk Berkhout, prof. dr. T.M. (2011),Schatten voor de schatkist in een internationale context, Nederlands Tijdschrift voor Fiscaal Recht Berkhout, prof. dr. T.M. (2011), Vastgoedsector voert Nederlandse marktwaardestandaard in. Nationaal en Internationaal meer eenheid in waardering vastgoed, Vastgoedmarkt (februari 2011) Berkhout, prof. dr. T.M.( 2011), Waarderingskamer sluit aan op internationale waarderingsstandaarden. Marktwaardestandaard nu ook basis voor WOZ-waardering, Vastgoedmarkt (augustus 2011) Boxtel, P. van RT (2006), Afschrijvingen afgeschreven, Onderzoek naar de gevolgen van afschrijvingen op onroerend goed tot de bodemwaarde, Afstudeerscriptie Master of Real Estate, Amsterdam School of Real Estate Buijs, A., (2012), Statistiek om mee te werken, negende druk, Groningen/Houten Burg, mr. M.P. van der & mr. dr. G. Groenewegen & mr. F.J.H.L. Makkinga & mr. Dr. J.A. Monsma & mr. G.I. Sheer Mahomed (2008), Gemeentelijke belastingen en de Wet WOZ, zesde druk, Rotterdam Gerritsen, S (2009), Schrijfgids voor economen, Bussum Gieskes, mr. J.E.E. & ir. R.M. Kathmann (2012), WOZ-wetgeving Editie 2012 Gool, van & Jager & Weisz (2007), Onroerend goed als belegging, vierde druk, Groningen/Houten Graaff-Saarloos, mr. P.J.M. de & prof. dr. M.K. Francke & P.J. Mulder RT (2012),WOZ taxaties Editie 2012 Groenewegen, mr. dr. G & mr. M.P. van der Burg (2012),Theorie- en oefenboek voor het woz-examen (syllabusuitgave) WOZ Repetitoren Rotterdam, Rotterdam Groenewegen, De WOZ-waarde verbreed Have, George G.M. ten (1997), Taxatieleer onroerende zaken, tweede druk, Houten Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 58

59 Huizinga, V. (2010), De slechtste referentie is nog een referentie, Een verkennend onderzoek naar een mogelijke standaardisatie voor de beoordeling van referenties, Afstudeerscriptie Master of Real Estate, Amsterdam School of Real Estate Kastelein, mr.j.f. (1998), De arbitraire gecorrigeerde vervangingswaarde in theorie en praktijk, Postdoctorale Opleiding Vastgoedkunde, Jaargang , Stichting voor beleggings- en Vastgoedkunde Kluwer (2012), Pocket Belastingwetten 2012, drieënveertigste druk, Deventer Leijenhorst, mr. G.J. van (2012), Wet waardering onroerende zaken en daarmee samenhangende gemeentelijke belastingen, 2 e geheel herziene druk, Deventer Lusht, K.M. (2001), Real Estate Valuation, Principles and Applications Makkingma & Nuis (2009), Invloed waarderingsficties en feitelijke omstandigheden op de WOZ-waarde (I), Belastingblad 2009 Makkingma & Nuis (2009), Invloed waarderingsficties en feitelijke omstandigheden op WOZ-waarde (II), Belastingblad 2009 Platform WOZ, (commissie bestaande uit Gerard Jippes, Jan Brandwijk, Richard Custers, Skitz Fijan, Jan Gieskes, Bert Hop en Aart Hordijk (2008), De WOZ Goudgerand. Breder gebruik WOZ-informatie, ISBN RICS Red Book editie 6 Tazalaar, Paul (2002), Risico als maat voor Rendement, Masterproof Til, Robert (2008), De kloof tussen taxatiewaarde en transactieprijs, propertynlmagazine, nr 4 Verschuren, Piet & Hans Doorewaarde (2007), Het ontwerpen van een onderzoek, vierde druk, Den Haag VNG, diverse Taxatiewijzers, belastingjaar 2012 Waarderingskamer (1995), Waarderingsinstructie 1995, 2 e herziene druk, s-gravenhage Zadelhoff, DTZ (2010), Het aanbod veroudert, De Nederlandse Markt voor kantoorruimte Zadelhoff, DTZ (2012), afdeling Research, Kantoorruimtemarkt medio 2012 Geraadpleegde websites: Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 59

60 BIJLAGEN I II Stroomschema: Roerend of onroerend Jurisprudentie met betrekking tot de ficties III Koopreferentie met kraagberekening IV Het databestand Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 60

61 BIJLAGE I STROOMSCHEMA: ROEREND OF ONROEREND ZAAK Wel duurzaam met de grond verenigd Niet duurzaam met de grond verenigd De zaak is onroerend (artikel 3:3 BW) Maakt de zaak volgens verkeersopvatting onderdeel uit van de zaak? Ja: De zaak is onroerend (artikel 3:3 BW) Nee: Kan de zaak van de hoofdzaak worden afgescheiden zonder schade van betekenis toe te brengen aan één der zaken? Nee: De zaak is onroerend (artikel 3:4 BW) Ja: De zaak is roerend Bron: WOZ-Taxaties, Editie 2012 Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 61

62 BIJLAGE II Jurisprudentie met betrekking tot de ficties Hieronder volgen enkele uitspraken over de ficties (rechtspraak.nl): Hof A dam , nr. 06/00254 en 06/00255 (hb rb Utrecht nr. 05/2207 en 05/2208): waardering warenhuis: verkoop in verhuurde staat WOZ-conform gemaakt door correctie aanvangsleegstand, verhuurkosten etc Hof Arnhem ,nr. 99/441 (AA7110): FICTIE van gebruikneming kan tevens bestaan in verhuur. "Belanghebbende stelt zich op het standpunt, dat voor de huurwaarde dient te worden uitgegaan van leegwaarde, dat deze van commercieel verhuurd onroerend goed beduidend lager is dan die van verhuurd vastgoed en dat de waarde in lege staat maximaal 70% van de waarde in verhuurde staat bedraagt. Dit standpunt vindt geen steun in artikel 17, tweede lid, voormeld, daar de hier bedoelde ingebruikneming door de veronderstelde meestbiedende gegadigde evenzeer kan bestaan in verhuur. Bij het bepalen van de in die wetsbepaling bedoelde waarde moet worden uitgegaan van de verkoop van de zaak, vrij opleverbaar, aan de meestbiedende gegadigde, die de zaak in de staat waarin deze zich bevindt wil verwerven voor de bestemming die hem goeddunkt (Hoge Raad 22 april 1981, nr , BNB 1981/175*). Rb Arnhem , nr. 09/39 (BK7505), BB 2010, blz. 302 en 09/157: fictie leeg en onverhuurd, eigen vhc: Rb Arnhem , nr. 10/2105, BQ3206, BB 2011/775: waardering bedrijfspand met 2 kantooren 2 opslag/magazijnruimten (opp m²). op gekocht voor : Uitgangspunt marktcfm huur, een door niet gelieerde pp overeengekomen huurprijs is in beginsel marktcfm, tenzij de huurovk niet op zakelijke gronden is overeengekomen. Hof Den Haag , nr. 10/00061 (BR2016): eigen koopprijs, verkoop in verhuurde staat: art. 17, lid 2, gaat uit van verkoop in onverhuurde staat. Een potentiële koper zal meer betalen indien er een huurcontract is. Hof: ook voor een object als het onderhavige geldt dat dit niet alleen kan worden bestemd voor eigen gebruik door de koper doch eveneens voor de commerciële verhuur. Rechtbank Dordrecht, 26 juni 2009 AWB 06/483, LJN: BJ2295: De rechtbank kan eiseres voorts niet volgen in de stelling dat de door verweerder gehanteerde marktgegevens voorts niet als uitgangspunt hebben kunnen dienen voor het bepalen van de huurwaarde, omdat deze in verhuurde staat zijn verkocht. Er is geen rechtsregel of jurisprudentie aan te wijzen die eraan in de weg staat dat bij het bepalen van de (markt)huurwaarde wordt uitgegaan van verkopen in verhuurde staat. Het betoog van eiseres dat artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ ("... onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.") moet worden opgevat als "in lege staat" in gebruik nemen, berust hiermee op een onjuiste lezing van artikel 17, tweede lid. Om een object onmiddellijk en in volle omvang in gebruik te kunnen nemen is geenszins vereist dat het object "leeg" wordt opgeleverd. Wel dient rekening te worden gehouden met het leegstandsrisico, gelijk verweerder heeft gedaan. Van leegstand van het object van eiseres op de peildatum, dan wel aan het begin van het tijdvak, is de rechtbank overigens niet gebleken.' Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 62

63 BIJLAGE III (vertrouwelijk) Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 63

64 BIJLAGE IV Databestand Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 64

65 Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 65

66 Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde, Jolanda Hooijmaijers ASRE 66