Halfjaarlijks financieel verslag Gereglementeerde informatie. Halfjaarlijks financieel verslag Gereglementeerde informatie

Transcriptie

1 2009/200 I. Tussentijds jaarverslag - Bezettingsgraden van 96,6% voor het niet-gemeubelde deel en van 79,2% voor het gemeubelde deel van de portefeuille, alle 2 in stijging ten opzichte van 30 september Huurinkomsten, exploitatiemarge en resultaat vóór IAS 39 en IAS 40 2 hoger dan de vooruitzichten 3 - Positief netto resultaat - Reële waarde van de vastgoedbeleggingen van 360 miljoen, een stijging van 4 miljoen ten opzichte van 30 juni Dividendverwachting blijft onveranderd voor het lopende boekjaar (,80 bruto per aandeel) 4 Aedifica heeft, in de huidige context van economische crisis, op operationeel vlak een goed eerste semester 2009/200 gekend. De bezettingsgraad voor het niet gemeubelde deel van de portefeuille bedraagt 96,6%, wat licht hoger is dan het niveau op 30 juni en op 30 september De bezettingsgraad voor het gemeubelde deel van de portefeuille (79,2%) valt uiteraard niet te vergelijken met het recordniveau voor de crisis op 3 december 2008 (9,2%), maar kent een stijging ten opzichte van het niveau op 30 september De huurinkomsten, de exploitatiemarge en het netto resultaat (vóór de impact van non cash elementen als gevolg van de toepassing van de boekhoudkundige normen IAS 39 en IAS 40) liggen voor het eerste semester van het boekjaar 2009/200 hoger dan de vooruitzichten 3. De lichte daling van de huurinkomsten (-3%) ten opzichte van 3 december 2008 heeft zich niet weerspiegeld in het operationeel resultaat (vóór resultaat op de portefeuille), dat stabiel is gebleven op 8, miljoen (zijnde een exploitatiemarge van 72% ten opzichte van 70% in december 2008) dankzij een efficiënt kostenbeheer. Het netto resultaat, inclusief de impact van non cash elementen als gevolg van de toepassing van de boekhoudkundige normen IAS 39 en IAS 40, is opnieuw positief. De reële waarde van de vastgoedbeleggingen (360 miljoen ) is met 4 miljoen gestegen ten opzichte van 30 juni 2009 als gevolg van een acquisitie in het segment van de gemeubelde appartementen, de lopende projectontwikkelingen en de zeer lichte depreciatie van de vastgoedbeleggingen (0,7%). De goede operationele prestaties van het eerste semester ten opzichte van de vooruitzichten 3, voorspellen niet noodzakelijk gelijkaardige prestaties in het tweede semester. De vooruitzichten voor het dividend van het lopende boekjaar, zoals gepubliceerd in het jaarlijks financieel verslag 2008/2009, blijven onveranderd:,80 bruto per aandeel, dat dus stabiel is ten opzichte van het dividend uitgekeerd met betrekking tot het vorige boekjaar. Dwz zonder de variatie van de reële waarde van indekkingsinstrumenten. 2 Dwz zonder de variatie van de reële waarde van vastgoedbeleggingen. 3 Dit zijn, de semestriele vooruitzichten die gepubliceerd zijn in het jaarlijks financieel verslag 2008/2009, op basis waarvan de jaarlijkse vooruitzichten voor het boekjaar 2009/200 berekend zijn. 4 Zie sectie 5 hieronder.. Inleiding Aedifica is de voornaamste Belgische beursgenoteerde vennootschap die gespecialiseerd is in investeringen in residentieel vastgoed. Ze bouwt een vastgoedportefeuille op rond drie strategische investeringsassen : - residentiële of gemengde gebouwen in de Belgische steden ; - gebouwen met gemeubelde appartementen; - huisvesting voor senioren. Aedifica is genoteerd op de continumarkt van Euronext Brussels. Overeenkomstig de geldende fiscale wetgeving zijn de dividenden die ze uitbetaalt vrij van roerende voorheffing. Aedifica sluit haar boekjaar af op 30 juni. Dit tussentijds jaarverslag is een update van het beheerverslag van 30 juni 2009, dat opgenomen is in het jaarlijks financieel verslag 2008/2009. Enkel de significante wijzigingen die sindsdien hebben plaatsgevonden, worden hierin besproken. De definities van de in dit halfjaarlijks financieel verslag gebruikte technische termen zijn terug te vinden in het lexicon van het jaarlijks financieel verslag 2008/ Patrimonium op 3 december 2009 Tijdens het eerste semester is de waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie van Aedifica gestegen met 3 miljoen, zodat hun reële waarde verhoogd is van 35 miljoen tot 354 miljoen. Op 3 december 2009 tellen de vastgoedbeleggingen in exploitatie van Aedifica 97 panden, met 462 niet gemeubelde appartementen, 229 gemeubelde appartementen, 22 rusthuizen met rusthuisbedden, gebouw met 20 serviceflats en 2 hotels met in totaal 25 kamers, wat een totale bebouwde oppervlakte, over alle sectoren, van m² vertegenwoordigt. Verdeeld per activiteitensector betekent dit (in functie van de reële waarde) : 32% residentiële of gemengde gebouwen, 3% gebouwen met gemeubelde appartementen, 46% huisvesting voor senioren, 9% hotels en andere gebouwen. Geografisch is de portefeuille als volgt gespreid (in functie van de reële waarde): 64% van de gebouwen zijn gelegen in Brussel, 2% in Vlaanderen en 5% in Wallonië. De bezettingsgraad 2 voor het niet-gemeubelde deel van de portefeuille bedraagt 96,6% op 3 december 2009 (30 september 2009: 96,3%; 30 juni 2009: 96,3%; 3 december 2008 : 97,4%) en 79,2% voor de gemeubelde appartementen tijdens het eerste semester (tijdens het eerste semester van het vorige boekjaar: 9,2%, tijdens het gehele vorige boekjaar: 86,0%). De bezettingsgraad voor Of nog, de investeringswaarde is verhoogd van 36 miljoen naar 364 miljoen. 2 De bezettingsgraad wordt als volgt berekend: - Voor de gehele portefeuille (met uitzondering van de gemeubelde appartementen): (contractuele huurgelden + de gewaarborgde huurinkomsten) / (contractuele huurgelden + geraamde huurwaarde (GHW) voor de niet-verhuurde oppervlakten van de vastgoedportefeuille). Merk dus op dat deze bezettingsgraad ook de eenheden omvat die worden gerenoveerd en die tijdelijk niet verhuurd kunnen worden. - Voor de gemeubelde appartementen: % verhuurde dagen tijdens het eerste kwartaal. Deze bezettingsgraad kan dus niet worden vergeleken met de bezettingsgraad berekend voor de rest van de portefeuille, gezien een verschillende methodologie wordt gehanteerd. /53 2 /53

2 het gemeubelde deel van de portefeuille is hoger dan die over het eerste kwartaal van het huidige boekjaar (73,5%), dankzij de heropleving die op deze markt heeft plaatsgevonden tussen september en december 2009 en dankzij de efficiëntie van de commerciële medewerkers. Deze bezettingsgraad is inderdaad niet meer vergelijkbaar met het recordniveau voor de crisis op 3 december De gemiddelde resterende duur van de huurovereenkomsten van de hele portefeuille blijft zeer hoog, m.n. 6 jaar, wat overeenstemt met die op 30 juni december 2009 Patrimonium (x.000 ) Residentiële en Gebouwen met Huisvesting Hotels en Vastgoedbeleggingen Project- Vastgoed- gemengde gemeubelde voor andere in ontwikkelingen beleggingen gebouwen appartementen senioren exploitatie * Reële waarde Jaarlijkse contractuele ** huurgelden Bruto rendement (%)*** 5,7% 9,2% 6,% 7,0% 6,5% december 2008 Patrimonium (x.000 ) Residentiële en Gebouwen met Huisvesting Hotels en Vastgoedbeleggingen Project- Vastgoed- gemengde gemeubelde voor andere in ontwikkelingen beleggingen gebouwen appartementen senioren exploitatie * Reële waarde Jaarlijkse contractuele ** huurgelden Bruto rendement (%)*** 5,7% 0,9% 6,% 6,7% 6,6% - - * De inw erkingtreding op juli 2009 van het amendement van de IAS 40 norm, die gepubliceerd w erd in mei 2008, leidt tot de fusie van de rubrieken "I.C. Vastgoedbeleggingen" en "I.D. Projectontw ikkelingen" van de balans. Voortaan bestaat enkel de rubriek "I.C. Vastgoedbeleggingen". Aedifica maakt binnen de rubriek "I.C. Vastgoedbeleggingen" het onderscheid tussen enerzijds de vastgoedbeleggingen in exploitatie en anderzijds de projectontw ikkelingen. ** De bedragen mbt de gebouw en met gemeubelde appartementen zijn de huurinkomsten van /07 tot 3/2, geannualiseerd en uitgezonderd BTW. *** Op basis van de reële w aarde (w aarde bepaald door de vastgoeddeskundigen, die om de 3 maanden w ordt herschat), verhoogd met de goodw ill en de meubelen voor de gemeubelde appartementen. In de sector van de huisvesting voor senioren is het bruto rendement gelijk aan het netto rendement. De exploitatielasten, de onderhoudskosten en het risico van huurderving w orden namelijk volledig ten laste genomen door de exploitant. Dit geldt eveneens voor de hotels. 3. Investeringen 3.. Tijdens het eerste semester 3... Acquisities Op 7 december 2009 heeft Aedifica een overeenkomst gesloten voor de acquisitie van de gebouwen Freesia 2 en Heliotropen 3, beide gelegen in de Bloemenwijk in Schaarbeek (Brussel), nabij de NATO, de bedrijvenzone van Diegem en de luchthaven van Zaventem. Het gebouw Freesia werd opgericht in 990 en heeft een bebouwde oppervlakte van 3.38 m², met in totaal 38 verhuurbare units. Dit gebouw werd op 30 december 2009 in natura ingebracht tegen uitgifte van 29.0 nieuwe aandelen Aedifica (die recht geven op een dividend vanaf 30 december 2009) voor een waarde van 4,95 miljoen 4. Het gebouw Heliotropen werd opgericht in 979 en heeft een bebouwde oppervlakte van.500 m², met in totaal 27 verhuurbare units. De aankoop van dit gebouw zal in maart 200 gerealiseerd worden door de aankoop in speciën van 00% van de aandelen van de vennootschap die de eigenaar is van dit gebouw. De aanschaffingswaarde zal 2,35 miljoen 5 bedragen. De volledige operatie van 7,3 miljoen zal dus voor 68% met bijkomend eigen vermogen en voor 32% met bijkomende schulden gefinancierd worden. De impact van de operatie op de schuldgraad van de vennootschap zal dus licht positief zijn. Na de marketing-herpositionering van deze gebouwen op de markt van de business flats (gemeubelde appartementen), verwacht Aedifica een brutorendement van circa 0% te kunnen realiseren, in de veronderstelling van genormaliseerde marktomstandigheden. Freesias Heliotropen Zie persbericht van 7 december Freesiadreef 8, 030 Schaarbeek. 3 Heliotropenlaan 35, 030 Schaarbeek. 4 De aanschaffingswaarde overschrijdt de door de onafhankelijke deskundige op 28 december 2009 bepaalde investeringswaarde niet. 5 De aanschaffingswaarde overschrijdt de door de onafhankelijke deskundige op 3 oktober 2009 bepaalde investeringswaarde niet. 3 /53 4 /53

3 3..2. Lopende vastgoedprojecten In de loop van het semester zijn de werken voor onderstaande projecten van start gegaan: - Seniorie Mélopée; - Media Gardens; - Livorno 4, ; - Hotel Martin s Brugge; - Residentie Exclusiv. Darenboven vorderen de werken voor volgende projecten: - Gaerveld (rustoord); - Klooster Hotel. Details over deze lopende projecten worden in sectie.2 van het vastgoedverslag gegeven. Media Gardens Gaerveld Livorno 4, Na afsluiten van het eerste semester Er werd geen enkele investering of desinvestering uitgevoerd na de sluitingsdatum van 3 december Analyse van de geconsolideerde semestriële rekeningen In overeenstemming met de norm IAS 34 zijn de verkorte financiële overzichten op bladzijde 29 van dit halfjaarlijks financieel verslag opgenomen. In de volgende secties van dit tussentijds jaarverslag worden de financiële overzichten in een analytische vorm, zoals die overigens voor de interne rapportering van Aedifica wordt aangewend, voorgesteld en geanalyseerd. 4.. Geconsolideerde resultaten Resultatenrekening - analytisch schema 3 december december 2008 (x.000 ) Huurinkomsten Met verhuur verbonden kosten Netto huurresultaat.6.52 Operationele kosten* Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille Exploitatiemarge** % 72% 70% Financieel resultaat vóór IAS Belastingen Resultaat vóór IAS 39 en IAS Noemer*** Resultaat vóór IAS 39 en IAS 40 per aandeel ( /aandeel) 0,93,03 Resultaat vóór IAS 39 en IAS IAS 40 impact **** IAS 39 impact ***** Netto resultaat (aandeel van de groep) Noemer (IAS 33) Netto resultaat per aandeel (aandeel van de groep - IAS 33 - /aandeel) 0,3 -,2 * Rubrieken IV tot XV van de resultatenrekening. ** Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille gedeeld door het netto huurresultaat. *** Berekend op basis van het aantal dividendrechten verw acht op het einde van het boekjaar. **** Variatie van de reële w aarde van de vastgoedbeleggingen. ***** Variatie van de reële w aarde van de indekkingsinstrumenten. Tijdens het eerste semester van het huidige boekjaar heeft Aedifica een geconsolideerde omzet (geconsolideerde huurinkomsten) van,2 miljoen gerealiseerd. Dit is licht hoger dan de vooruitzichten 2 en betekent een lichte daling (3%) in vergelijking met 3 december Deze De resultatenrekening dekt een periode van 6 maanden, van juli 2009 tot 3 december De acquisities werden geboekt op datum van effectieve controleoverdracht. Deze operaties hebben bijgevolg een verschillende weerslag op de resultatenrekening, naargelang zij plaats vonden bij de aanvang, tijdens of op het einde van de periode. 2 Dit zijn, de semestriele vooruitzichten die gepubliceerd zijn in het jaarlijks financieel verslag 2008/2009, op basis waarvan de jaarlijkse vooruitzichten voor het boekjaar 2009/200 berekend zijn. 5 /53 6 /53

4 evolutie is vooral te wijten aan de sector van de gemeubelde appartementen (-0,5 miljoen als gevolg van de daling van de bezettingsgraad ten opzichte van het record dat voor het eerste semester van het vorige boekjaar gerealiseerd werd). Het segment van de huisvesting voor senioren heeft een stijging van 0,2 miljoen gekend. De andere twee segmenten zijn over het algemeen stabiel gebleven. Na aftrek van de met verhuur verbonden kosten bedraagt het netto huurresultaat,2 miljoen (-3% ten opzichte van 3 december 2008). Het vastgoedresultaat bedraagt 0,6 miljoen (op 3 december 2008 :,0 miljoen ). Dit resultaat verminderd met de andere directe kosten leidt tot een operationeel vastgoedresultaat van 9,3 miljoen (op 3 december 2008 : 9,4 miljoen ). Dit betekent een operationele marge van 83% (op 3 december 2008 : 82%). Na aftrek van de algemene kosten ten bedrage van,3 miljoen (op 3 december 2008 :,3 miljoen ) en rekening houdende met de andere operationele inkomsten en lasten, is het operationele resultaat vóór het resultaat op de portefeuille stabiel gebleven op 8, miljoen, hetgeen een exploitatiemarge van 72% betekent, ten opzichte van 70% op 3 december 2008, dankzij een efficiënt kostenbeheer. Dit resultaat is hoger dan de vooruitzichten 2. Het aandeel van elk segment in het operationele resultaat vóór het resultaat op de portefeuille (sectoraal resultaat volgens IFRS 8) wordt hierna in detail weergegeven : Sectoraal resultaat(x.000 ) Residentiële of Gebouwen met Huisvesting gemengde gemeubelde voor senioren gebouwen appartementen Hotels en andere Niet toegekend en intersectoraal Huurinkomsten Netto huurresultaat Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille Sectoraal resultaat(x.000 ) 3 december december 2008 Residentiële of Gebouwen met Huisvesting gemengde gemeubelde voor senioren gebouwen appartementen Hotels en andere Niet toegekend en intersectoraal Huurinkomsten Netto huurresultaat Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille Rekening houdende met de netto interestkosten van 2,8 miljoen (werkelijke kasstroom) die gegenereerd worden door de indekkingsinstrumenten (die hieronder beschreven worden), bedragen de reële interestlasten van de bevak 3,9 miljoen (3 december 2008 : 3,5 miljoen ). De effectieve gemiddelde interestvoet (4,4% vóór activering van de intercalaire interesten op de projecten in ontwikkeling) is licht gestegen ten opzichte van de gemiddelde interestvoet van het eerste semester van het boekjaar 2008/2009 (4,%), die werd bekomen in een context van zeer volatiele Operationeel vastgoedresultaat gedeeld door het netto huurresultaat. 2 Dit zijn, de semestriele vooruitzichten die gepubliceerd zijn in het jaarlijks financieel verslag 2008/2009, op basis waarvan de jaarlijkse vooruitzichten voor het boekjaar 2009/200 berekend zijn. Totaal Totaal interestvoeten die door technische redenen een positieve invloed hadden. Rekening houdend met de andere financiële opbrengsten en lasten en met uitsluiting van de netto impact van de herwaardering van de indekkingsinstrumenten aan hun reële waarde (deze impact, die geen kasstroom is, wordt volgens de norm IAS 39 geboekt en maakt geen deel uit van het resultaat vóór IAS 39 en IAS 40 zoals hieronder uitgelegd), leidt het financiële resultaat vóór IAS 39 tot een netto last van 3,7 miljoen (op 3 december 2008 : 3,4 miljoen ), zeer licht onder de vooruitzichten 2. In overeenstemming met het bijzondere belastingsstelsel van de vastgoedbevaks omvatten de belastingen (ten bedrage van 27 k ; 3 december 2008 : 22 k ) voornamelijk de belasting op de verworpen uitgaven van Aedifica. Het resultaat vóór IAS 39 en IAS 40 bedraagt 4,3 miljoen voor dit semester (3 december 2008 : 4,7 miljoen ), hetzij 0,93 per aandeel (3 december 2008 :,03 per aandeel). Dit resultaat is hoger dan de vooruitzichten, ook al kende het een daling met 7% ten opzichte van het vorige boekjaar (per aandeel: - 0%). De resultatenrekening telt bovendien twee elementen die geen kasstroom zijn (m.a.w. non-cash) en die fluctueren in functie van externe marktparameters. Het betreft de variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (in de boekhouding opgenomen volgens de norm IAS 40) en de variatie van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten (in de boekhouding opgenomen volgens de norm IAS 39): - De sectorale diversificatie van de activa van Aedifica heeft toegelaten de variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie 3 te beperken tot -2,0 miljoen (zijnde - 0,6%) (3 december 2008: -,3 miljoen ), waar deze variatie -9,3 miljoen (of - 2,6%) bedroeg op het einde van het vorige boekjaar. Een variatie van de reële waarde van - 0,6 miljoen werd opgenomen voor de projectontwikkelingen (-0,5 miljoen over het gehele vorige boekjaar). De gecombineerde variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie en de projectontwikkelingen (-2,6 miljoen ) vertegenwoordigt een geringe daling van 0,7%. - Om het renterisico op de financiering van haar investeringen te beperken, heeft Aedifica zeer voorzichtige indekkingen ( cash flow hedges ) voorzien waarbij op lange termijn 4 de schuld met variabele rentevoet wordt omgezet in een schuld met vaste rentevoet. De dekkingsinstrumenten zijn ofwel derivaten (interest rate swaps of IRS die op de balans staan voor een reële waarde van 7 miljoen in de passiva) die aan de strikte voorwaarden van de IAS 39 norm voldoen, ofwel derivaten (multi-callable interest rate swaps of multicallable IRS die op de passiva van de balans staan voor een reële waarde van 8 miljoen ) die aan deze voorwaarden niet voldoen maar die toch bijdragen tot de economische dekking van het renterisico. Naar gelang het type instrument wordt de IAS 39 impact (variatie van de reële waarde) tussen 30 juni 2009 en 3 december 2009 ofwel opgenomen in de Een lichte overindekking die financiële inkomsten genereerde, verschillende fixingdata voor de kredietlijnen en voor de indekkingsinstrumenten, een groot verschil tussen euribor maand en euribor 3 maanden. 2 Dit zijn, de semestriele vooruitzichten die gepubliceerd zijn in het jaarlijks financieel verslag 2008/2009, op basis waarvan de jaarlijkse vooruitzichten voor het boekjaar 2009/200 berekend zijn. 3 Deze variatie komt overeen met het saldo van positieve en negatieve variaties in reële waarde tussen die op 30 juni 2009 of de datum waarop de nieuwe gebouwen in het patrimonium werden opgenomen en de reële waarde die door de experten geschat werd op 3 december Indekkingen op lange termijn laten toe het renterisico op de financiering van investeringen die inkomsten op lange termijn genereren, zoals erfpachten, te verminderen. Ter herinnering, de gemiddelde duur van de huurovereenkomsten bedraagt 6 jaar. 7 /53 8 /53

5 resultatenrekening (-, miljoen ) ofwel rechtstreeks opgenomen in het eigen vermogen (- 0,2 miljoen ). Deze variaties zijn de strikt boekhoudkundige (volgens de norm IAS 39 ) en niet-monetaire (dwz non cash) vertaling op een specifieke datum (3 december 2009) van de evolutie van de marktparameters. Rekening houdend met de niet-monetaire elementen die hierboven vermeld zijn, is het halfjaarlijkse netto resultaat (aandeel van de groep) positief, en bedraagt 0,6 miljoen (3 december 2008 : verlies van 5,4 miljoen ), na verwerking van de minderheidsbelangen die echter verwaarloosbaar zijn. Het gewone resultaat per aandeel (basic earnings per share zoals gedefinieerd door IAS 33) bedraagt 0,3 (3 december 2008 :,2 ) Geconsolideerde balans Geconsolideerde balans 3 december juni 2009 x.000 x.000 Vastgoedbeleggingen Andere activa Totaal activa Eigen vermogen Vóór IAS 39 impact Impact IAS 39* Eigen vermogen Schulden en verplichtingen opgenomen in de schuldratio Andere verplichtingen Totaal van het eigen vermogen en verplichtingen Schuldratio (%) 49% 49% * Reële w aarde van de indekkingsinstrumenten. Op 3 december 2009 bestaan de activa op de balans van Aedifica voor 98% uit vastgoedbeleggingen (30 juni 2009 : 97%) die gewaardeerd worden volgens de IAS 40 2 norm, en die een bedrag van 360 miljoen (30 juni 2009 : 356 miljoen ) vertegenwoordigen. Deze rubriek omvat: - De vastgoedbeleggingen in exploitatie (3 december 2009: 354 miljoen ; 30 juni 2009: 35 miljoen ). De netto stijging van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen wordt ten bedrage van 5 miljoen verklaard door de investeringsoperaties (zie sectie 3 hierboven) en voor -2 miljoen door de variatie van de reële waarde van de gebouwen in exploitatie in het patrimonium. - De projectontwikkelingen (3 december 2009: 6 miljoen ; 30 juni 2009: 5 miljoen ) betreffen vooral de vastgoedinvesteringen in uitvoering (bouw of renovaties) (zie sectie 3 hierboven). Volgens de Belgische boekhoudkundige normen, die niet van toepassing zijn voor vastgoedbevaks, staat de reële waarde van de indekkingsinstrumenten niet op de balans. Bijgevolg heeft, volgens deze boekhoudkundige normen, de variatie van de reële waarde van deze instrumenten zowel op de resultatenrekening als op het eigen vermogen geen enkele invloed. De informatie betreffende de indekkingsinstrumenten wordt dan in de toelichtingen bij de jaarrekenignen of de geconsolideerde rekeningen vermeld. 2 De vastgoedbeleggingen worden geboekt aan reële waarde zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen (met name Stadim CVBA en de Crombrugghe & Partners NV). Deze maken deel uit van een meerdjarig investeringsbudget, zoals in sectie.2 van het vastgoedverslag hieronder weergegeven. De andere activa vertegenwoordigen 2% van de totale balans (30 juni 2009: 3%). De netto daling van de andere activa ten opzichte van 30 juni 2009 verklaart zich voornamelijk door de inning van een vordering van 3 miljoen. Sinds de oprichting van Aedifica is haar kapitaal geëvolueerd ingevolge diverse vastgoedoperaties (inbrengen, fusies, enz.). Het kapitaal bedraagt 3 miljoen op 3 december 2009 (30 juni 2009 : 08 miljoen ). Het eigen vermogen (of netto activa), dat de intrinsieke waarde van Aedifica vertegenwoordigt rekening houdend met de reële waarde van het vastgoedpatrimonium, bedraagt: - 85 miljoen vóór IAS 39 impact, stabiel ten opzichte van 30 juni 2009 (86 miljoen ) zelfs na de uitbetaling van het dividend 2008/2009 in oktober 2009; - of 70 miljoen na IAS 39 impact (30 juni 2009: 73 miljoen ). Op 3 december 2009 bedragen de schulden en passiva die in de schuldratio (zoals gedefinieerd door het Koninklijk besluit van 2 juni 2006 op de boekhouding van vastgoedbevaks) opgenomen worden 82 miljoen (30 juni 2009: 80 miljoen ), waarvan 78 miljoen het bedrag betreft dat effectief opgenomen is op de twee kredietlijnen van de bevak, die in totaal 20 miljoen bedragen en die tot 20 lopen. De schuldratio van Aedifica bedraagt dus 49% (30 juni 2009 : 49%). Gezien de maximaal toegelaten schuldratio voor de vastgoedbevaks 65% van de totale activa bedraagt, beschikt Aedifica heden nog over een schuldcapaciteit van 57 miljoen bij constante activa 2 en van 63 miljoen bij variable activa 3. Omgekeerd zou de huidige balansstructuur, indien alle andere parameters gelijk blijven, een vermindering van de reële waarde van de gebouwen met 24% kunnen absorberen alvorens de maximale schuldratio te bereiken. De andere passiva vertegenwoordigen voornamelijk de reële waarde van de financiële indekkingsinstrumenten (3 december 2009: 5 miljoen ; 30 juni 2009: 4 miljoen ) Netto actief waarde per aandeel Onderstaande tabel toont de evolutie van de netto actief waarde per aandeel. De ogenschijnlijke daling, die rekening houdt met de evolutie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (IAS 40), de evolutie van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten (IAS 39) en met de betaling van het dividend 2008/2009 in oktober 2009, bedraagt 4% ten opzichte van 30 juni Vóór de niet monetaire (dwz. non cash) impact van de toepassing van de norm IAS 39 en na uitbetaling van het dividend in oktober , bedraagt de netto actief waarde per aandeel op basis Ter herinnering, de IFRS normen bepalen dat de kosten van kapitaalverhogingen als een vermindering van het statutaire kapitaal worden voorgesteld. 2 Dwz zonder groei van de vastgoedportefeuille. 3 Dwz met groei van de vastgoedportefeuille. 4 Ter herinnering, de IFRS normen bepalen dat de jaarrekening moet worden voorgelegd vóór de bestemming van het resultaat. Het netto actief van 37,74 per aandeel op 30 juni 2009 omvatte derhalve nog het dividend dat in oktober 2009 werd uitgekeerd en moet bijgevolg verminderd worden met,77 per aandeel om de netto actief waarde per aandeel op 30 juni 2009 te kunnen vergelijken met de netto actief waarde per aandeel op 3 december Dit bedrag stemt overeen met het totaal bedrag aan uitgekeerde dividenden (ten bedrage van 8, miljoen ) gedeeld door het aantal aandelen in omloop op 30 juni 2009 ( ). Dit bedrag is lager dan het bedrag van coupon nr.3 ten bedrage van,80 per aandeel (gezien sommige 9 /53 0 /53

6 van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen 39,23 op 3 december 2009 (38,93 per aandeel op 30 juni 2009). Deze indicator is dus met % gestegen sinds het begin van het boekjaar. Netto activa per aandeel (in ) 3 december juni 2009 Op basis van de reële waarde Netto activa na aftrek van het dividend, vóór IAS 39 39,23 38,93 Dividend betaald in oktober ,00,77 IAS 39 impact -3,4-2,96 Netto activa op basis van de reële waarde 36,09 37,74 Op basis van de investeringswaarde Netto activa na aftrek van het dividend, vóór IAS 39 4,35 4,02 Dividend betaald in oktober ,00,77 IAS 39 impact -3,4-2,96 Netto activa op basis van de investeringswaarde 38,2 39,83 Aantal aandelen in omloop (zonder eigen aandelen) Aantal aandelen 3 december juni 2009 Aantal aandelen in omloop* Totaal aantal aandelen** Aantal beursgenoteerde aandelen Gewogen gemiddeld aantal uitstaande aandelen in omloop (noemer volgens IAS 33) Aantal dividendrechten verwacht op het einde van het boekjaar*** * Na aftrek van de eigen aandelen. ** 29.0 aandelen (uitgegeven op 30 december 2009) zullen op de beurs genoteerd w orden na afknipping van coupon nr 4 betreffende het boekjaar 2009/200 in oktober 200. ***Rekening houdende met het recht op een dividend pro rata temporis toegekend aan de aandelen uitgegeven tijdens het boekjaar. 5. Vooruitzichten De raad van bestuur blijft met zeer grote aandacht de evolutie van de economische en financiële context volgen, alsook de invloeden ervan op de activiteiten van de vennootschap. In het huidige economische klimaat zijn de voornaamste troeven van Aedifica de volgende: - De diversificatie in drie strategische investeringssegmenten (residentiële of gemengde gebouwen in stedelijke centra, gebouwen met gemeubelde appartementen en huisvesting voor senioren) laat Aedifica toe zich aan te passen aan de opportuniteiten op de markt en aan de evolutie van de economische conjunctuur. Dankzij haar investeringen in huisvesting voor senioren geniet ze van geïndexeerde lange termijn huurinkomsten die hoge netto aandelen slechts recht hadden op een dividend pro rata temporis). rendementen genereren. De gemiddelde resterende duur van al haar huurovereenkomsten bedraagt 6 jaar, wat Aedifica een zeer goed zicht geeft op haar toekomstige inkomsten. - Met een schuldgraad van 49% op 3 december 2009 (identiek aan deze op 30 juni 2009 en ver onder het wettelijk maximum van 65% van toepassing op vastgoedbevaks) geniet Aedifica van een goede solvabiliteit. - De externe financiering van de vastgoedportefeuille met inbegrip van de lopende projecten is verzekerd door twee kredietlijnen ten bedrage van 20 miljoen die werden afgesloten met een club van 4 banken. Deze kredietlijnen lopen tot in mei 20. De operationele prestaties (dwz vóór de niet monetaire effecten van de normen IAS 39 en IAS 40) van de bevak voor het eerste semester liggen boven de vooruitzichten die afgeleid zijn van de jaarlijkse vooruitzichten van het jaarlijks financieel verslag 2008/2009. Rekening houdend met de huidige economische omstandigheden en met de opname in portefeuille van 2 nieuwe gebouwen met gemeubelde appartementen (Freesias en Heliotropen, zie sectie 3.. hierboven) die in de markt geherpositioneerd worden, voorspellen de goede operationele prestaties van het eerste semester ten opzichte van de vooruitzichten, niet noodzakelijk gelijkaardige prestaties voor het tweede semester. De raad van bestuur verwacht geen significante negatieve afwijking van het resultaat vóór IAS 39 en IAS 40 van het boekjaar 2009/200 ten opzichte van de vooruitzichten die gepubliceerd zijn in het jaarlijks financieel verslag 2008/2009. Rekening houdend met het vorige, blijven de vooruitzichten voor het dividend van het lopende boekjaar, zoals gepubliceerd in het jaarlijks financieel verslag 2008/2009, onveranderd:,80 bruto per aandeel. Dit geeft uizicht op een stabiel dividend ten opzichte van het dividend uitgekeerd met betrekking tot het vorige boekjaar. 6. Voornaamste risico s en onzekerheden De raad van bestuur meent dat de voornaamste risicofactoren en onzekerheden voorgesteld op pagina s 2 tot 7 van het jaarlijks financieel verslag 2008/2009 blijven gelden voor de resterende maanden van het boekjaar. Wat betreft de huisvesting voor senioren is, zoals vermeld in de tussentijdse verklaring van 7 november 2009, de aandeelhoudersstructuur van de vennootschappen Château Chenois Gestion BVBA (uitbater van de rustoorden Château Chenois, Jardins de Provence en Bel Air) en New Philip NV (uitbater van de rustoorden New Philip, Résidence Grange des Champs et Résidence Augustin) tijdens het eerste kwartaal gewijzigd. Deze twee vennootschappen hebben heden dezelfde ultieme aandeelhouder als de vennootschap Medibelge NV (uitbater van de rustoorden Résidence Parc Palace, Résidence Service et Résidence du Golf). De gegevens met betrekking tot deze 9 rustoorden, die tijdens 4 afzonderlijke operaties in 2006 en 2007 aangekocht zijn, zijn in het vastgoedverslag van dit halfjaarlijks financieel verslag beschikbaar. De raad van bestuur voert een voorzichtig beleid van risicospreiding, en heeft in dit kader de potentiële gevolgen van deze wijziging in het aandeelhouderschap van de 3 betrokken exploitanten onderzocht (in het licht van de betreffende bepalingen van het Koninklijk besluit van 0 april 995 met betrekking tot de vastgoedbevaks). Artikel 43 van het Koninklijk besluit van 0 april 995 voorziet dat de bevak niet meer dan 20 % van haar activa mag beleggen in vaste goederen die één enkel vastgoedgeheel vormen; deze beperking geldt op het ogenblik van de verwerving van de betrokken vaste goederen. Dit artikel is hier niet toepasselijk omdat : (i) het respecteren van de limiet van 20% enkel wordt nagegaan op het moment van de /53 2 /53

7 acquisitie van onroerende middelen, (ii) bovendien, en ten overvloede, is de raad van bestuur ervan overtuigd, na evaluatie van de risico s, dat er geen beslissend nieuw element is dat ertoe zou leiden dat de 9 rustoorden een vastgoedgeheel zouden vormen. Het ontstaan van een band op aandeelhoudersniveau tussen de 3 exploitanten van de 9 rustoorden heeft geen enkele negatieve impact op de fundamentele elementen van de risico analyse die door de bevak uitgevoerd is voor elk van deze 9 rustoorden. Hiernaast voorziet artikel 42 van hetzelfde Koninklijk besluit dat de bevak haar beleggingen zodanig diversifieert dat de beleggingsrisico s op passende wijze zijn gespreid. Gezien het groeibeleid van de bevak is het vanzelfsprekend dat het aandeel van de 9 betrokken rustoorden in de activa van de bevak op natuurlijke wijze zal verminderen in een voorzienbare toekomst (zie de lijst van projectontwikkelingen in het vastgoedverslag van dit halfjaarlijks financieel verslag). De Europese Commissie heeft in een persbericht op 28 januari 200 bekendgemaakt dat ze België formeel verzoekt om de bepalingen in de belastingwetgeving met betrekking tot dividenduitkeringen van Belgische beleggingsfondsen die al hun activa in vastgoed investeren ("vastgoedbevaks"), te wijzigen. België verleent een vrijstelling van roerende voorheffing uitsluitend voor dividenden uitgekeerd door Belgische vastgoedbevaks die ten minste 60 % van hun activa investeren in woningvastgoed in België, hetgeen volgens de Euopese Commissie tot een discriminerende behandeling zou leiden. De Euopese Commissie viseert dus niet de vrijstelling van roerende voorheffing, maar wel de toekennigsvoorwaarden van deze vrijstelling. permanent vertegenwoordigd door Mevrouw Sophie Maes. De raad van bestuur van Aedifica telt sindsdien negen leden Investeringscomité Sinds haar benoeming als onafhankelijk bestuurder zetelt de NV Bevalex, vertegenwoordigd door Mevrouw Sophie Maes, in het Investeringscomité. Bijgevolg bestaat het investeringscomité op 3 december 2009 uit 2 leden van het uitvoerend management en vier andere bestuurders, waarvan 3 onafhankelijke bestuurders en bestuurder die de aandeelhouders vertegenwoordigt. Opgemaakt te Brussel op 5 februari 200 De raad van bestuur. 7. Transacties met verbonden partijen In overeenstemming met de IAS 24 norm en het Wetboek vennootschappen maken transacties met verbonden partijen het voorwerp uit van de toelichting 5 van de verkorte financiële overzichten in bijlage. Deze transacties omvatten de bezoldiging van de bestuurders en van de effectieve leiders van Aedifica Sommige transacties vallen tevens in het toepassingsgebied van artikel 24 van het Koninklijk besluit van 0 april 995 (namelijk de transacties met de depothoudende bank). In de loop van het eerste semester van het boekjaar 2009/200 werden er geen dergelijke transacties uitgevoerd of beslist en die buiten het kader van normale commerciële relaties tussen Aedifica en haar gewoonlijke dienstverleners (zoals de depothoudende bank) vallen. 8. Corporate governance 8.. Vernieuwing van mandaten Op de gewone algemene vergadering van 3 oktober 2009 werden de mandaten van Re-Invest NV, vertegenwoordigd door Mevrouw Brigitte Gouder de Beauregard, Serdiser SCA, vertegenwoordigd door de Heer Pierre Iserbyt en van de Heer Stefaan Gielens tot en met oktober 202 vernieuwd Nieuwe onafhankelijke bestuurder De gewone algemene vergadering van Aedifica heeft op 3 oktober 2009 met onmiddellijke ingang en voor een periode van 3 jaar (tot aan de gewone algemene vergadering van oktober 202) de benoeming van een nieuwe onafhankelijke bestuurder goedgekeurd, met name de NV Bevalex, 3 /53 4 /53

8 II. Aedifica op de beurs. Koers en volume Het aandeel van Aedifica (AED) is sinds 23 oktober 2006 genoteerd op de continumarkt van Euronext Brussel. Bij de beursgang van Aedifica en de gelijktijdige kapitaalsverhoging werd het aandeel te koop/ter inschrijving aangeboden tegen 4 euro (met inbegrip van de plaatsingsprovisie). Op 3 december 2009 is Aedifica opgenomen in de Bel Real Estate met een gewicht van 3,32% en in de Bel Mid Index met een gewicht van,25%. Op basis van de beurskoers op 3 december 2009 (40,00 ) kent het aandeel Aedifica een: - Premium van 2,0% tegenover het netto actief per aandeel op basis van de reële waarde van de vastgoedportefeuille en vóór IAS 39; - Premium van 0,8% tegenover het netto actief per aandeel op basis van de reële waarde van de vastgoedportefeuille en na IAS 39; - Discount van 3,3% tegenover het netto actief per aandeel op basis van de investeringswaarde van de vastgoedportefeuille en vóór IAS 39; - Premium van 4,7% tegenover het netto actief per aandeel op basis van de investeringswaarde van de vastgoedportefeuille en na IAS 39; Tussen de datum van haar beursgang en 3 december 2009, heeft de beurskoers een daling van 2,44% gekend, terwijl de Bel Mid Index en de EPRA Europe index 2 respectievelijk met 23,4% en 52,94% gezakt zijn. Op 2 februari 200 had het aandeel Aedifica een slotkoers van 40,45, dat betekent een: - Premium van 3,% tegenover het netto actief per aandeel op basis van de reële waarde van de vastgoedportefeuille en vóór IAS 39; - Premium van 2,% tegenover het netto actief per aandeel op basis van de reële waarde van de vastgoedportefeuille en na IAS 39; - Discount van 2,2% tegenover het netto actief per aandeel op basis van de investeringswaarde van de vastgoedportefeuille en vóór IAS 39; - Premium van 5,9% tegenover het netto actief per aandeel op basis van de investeringswaarde van de vastgoedportefeuille en na IAS 39; Aandeel Aedifica 3 december juni 2009 Slotkoers (in ) 40,00 35,39 Netto actief waarde per aandeel vóór IAS 39 impact (in ) Op basis van de reële waarde 39,23 38,93 5 Op basis van de investeringswaarde 4,35 4,02 5 Premie (+)/(-) Discount vóór IAS 39 impact Op basis van de reële waarde 2,0% -9,% Op basis van de investeringswaarde -3,3% -3,7% Netto actief waarde per aandeel na IAS 39 impact (in ) Op basis van de reële waarde 36,09 37,74 6 Op basis van de investeringswaarde 38,2 39,83 6 Premie (+)/(-) Discount na IAS 39 impact Op basis van de reële waarde 0,8% -6,2% Op basis van de investeringswaarde 4,7% -,2% Marktkapitalisatie (in ) Free float 86,72% 86,53% Totaal aantal genoteerde aandelen Noemer voor de berekening van de netto actief waarde per aandeel Gemiddeld dagelijks volume (in aandelen) Omloopsnelheid 2 6,3%,0% Bruto dividend per aandeel (in ) 3,80,80 Netto rendement van het dividend 4 4,5% 5,% Percentage van het kapitaal van een vennootschap in het bezit van het publiek, volgens de definitie van Euronext. Ten informatieve titel wordt meegegeven dat, volgens de criteria van Euronext, de aandelen van Aedifica aangehouden door Degroof Holding Luxembourg SA en Degroof Global Sicav, behoren tot de free float. 2 Totaal volume van de gedurende het jaar verhandelde aandelen, gedeeld door het totaal aantal aandelen, volgens de definitie van Euronext. 3 Volgens de sectie 5 van het tussentijds beheersverslag hierboven. 4 Netto uitgekeerd dividend per aandeel, na roerende voorheffing van 0% (in overeenstemming met de huidige fiscale wetgeving) gedeeld door de beurskoers bij sluiting. 5 Na afterk van het dividend 2008/2009 betaald in oktober Vóór aftrek van het dividend 2008/2009 betaald in oktober Tussen de datum van de beursgang en 2 februari 200 is het aandeel Aedifica slechts met,3% gedaald, tegenover 20,78% voor de Bel Mid Index en 54,93% voor de EPRA Europe index. De BEL Mid index is samengesteld uit aandelen die geen deel uitmaken van de Bel20 index, waarvan de free float marktkapitalisatie meer bedraagt dan de Bel20 index vermenigvuldigd met EUR en de omloopsnelheid minstens 0% bedraagt. Bovendien mag een individueel aandeel niet meer dan 0% wegen in de totale index 2 Bijkomende informatie over de EPRA Index is terug te vinden op de website van EPRA ( 5 /53 6 /53

9 Beurskoers, volume en netto activa per aandeel Volume Aandeelhouderschap De onderstaande tabel vermeldt de aandeelhouders van Aedifica die meer dan 5% van de aandelen bezitten (toestand op september 2008) Aandeelhouders Aantal aandelen In % van het Kapitaal Degroof Holding Luxembourg SA ,68% Jubeal Fondation ,8% SAK TIKVA & OCHER ,0% Degroof Global Sicav ,94% Free Float ,47% 0 0 Totaal aantal aandelen (inclusief eigen aandelen) ,00% Netto activa per aandeel, na IAS 39 impact, op basis van de reêle waarde, aangepast bij elke trimestriële publicatie (september, november, februari, mei) Koers (in ) Volume (in aandelen) Vergelijking indexen Spot* Var.** (%) Aedifica 40,00-2,44 Bel Mid 2826,34-23,4 EPRA 256,52-52,94 3. Agenda van de aandeelhouder Financiële Kalender Tussentijdse verklaring 8/05/200 Jaarlijks persbericht /09/200 Jaarlijks financieel verslag 2009/200 09/200 Gewone algemene vergadering 2/0/2009 Dividend - Coupon 4 9/0/2009 Tussentijdse verklaring 6//2009 Halfjaarlijkse resultaten /20 BEL MID EPRA Europe Aedifica * Waarde van de beurskoers en van de indexen op 3 december ** Variatie van de beurskoers en de indexen tussen de datum van de beursintroductie en 3 december De beurskoers en de volumes stemmen overeen met de periode tussen de datum van de beursgang en 2 februari 200. De netto activa per aandeel stemmen overeen met dezelfde periode, verlengd tot de datum van de volgende trimestriële publicatie. De kennisgevingen alsook de controlelijnen zijn op de website van Aedifica terug te vinden. De vennootschap heeft geen kennisgeving in het kader van de transparantiewergeving ontvangen betreffende de periode na september /53 8 /53

10 III. Vastgoedverslag. Geconsolideerde vastgoedportefeuille.. Vastgoedbeleggingen Residentiële of gemengde gebouwen Totale Residentiële oppervlakte oppervlakte (m²) (m²) Aantal residentiële eenheden % Bezettingsgraad Contract. Huurgelden Contract. huurgelden + GHW op leegstand Geschatte huurwaarde (GHW) () (2) (3) (4) (5) Tervuren 3 A/B ,% Zavel ,2% Complex Laken - Nieuwbrug ,3% De Goede ,0% Lombard ,8% Complex Louiza ,0% Zaterdagplein ,4% Broqueville ,4% Batavieren ,0% Tervuren ,0% Louis Hap ,8% Hoogstraat ,4% Residentie Palace ,2% Churchill ,2% Oudergem ,0% Edison ,0% Verlaine/Rimbaud/Baudelaire ,% Ionesco ,2% Musset ,0% Giono & Hugo ,4% Antares ,0% Ring ,0% Residentie Gauguin et Manet ,0% Totaal van de sector "Residentiële en gemengde gebouwen" ,9% Bovengrondse oppervlakte, zonder parkings. De kelders worden slechts in bijzondere gevallen in rekening genomen. 2 Zie lexicon in jaarlijks financieel verslag 2008/2009. De bezettingsgraad van de gebouwen met gemeubelde appartementen kan niet vergeleken worden met de bezettingsgraad van de rest van de portefeuille, aangezien een verschillende methodologie wordt toegepast. Merk op dat de bezettingsgraad van de residentiële- en gemengde gebouwen ook eenheden bevat die worden gerenoveerd en die bijgevolg tijdelijk niet verhuurd kunnen worden. 3 Zie Lexicon in jaarlijks financieel verslag 2008/2009. De bedragen m.b.t. gemeubelde appartementen komen overeen met de huurinkomsten op jaarbasis, zonder BTW. 4 Voor de gebouwen met gemeubelde appartementen werd geen enkele geschatte huurwaarde (GHW) toegevoegd voor leegstand. 5 De GHW is de huurwaarde die wordt bepaald door onafhakelijke vastgoedexperten. Voor de gebouwen met gemeubelde appartementen maken de experten abstractie van de gemeubelde bezetting. In het belang van de aandeelhouder worden er geen waarden per gebouw bekend gemaakt. De adressen van de gebouwen zijn beschikbaar in het jaarlijks financieel verslag 2008/2009. De adressen van de nieuwe acquisities sinds juli 2009 zijn beschikbaar in de respectievelijke persberichten. 9 /53 Contract. Totale Residentiële Aantal % Geschatte Gebouwen met gemeubelde Contract. huurgelden oppervlakte oppervlakte residentiële Bezettingsgraad (GHW) huurwaarde appartementen Huurgelden + GHW op (m²) (m²) eenheden leegstand () (2) (3) (4) (5) 24 Complex Opperstraat ,9% Louiza ,0% Louiza 35 (+ 2 parkings Louizalaan 37) ,7% Louiza ,8% Dal ,9% Livorno 6-8 (+24 parkings Livorno 7-) ,% Freesias ,0% Totaal van de sector "Gebouwen met gemeubelde appartementen" ,2% Contract. Huisvesting voor senioren Totale Residentiële Aantal % Geschatte Contract. huurgelden oppervlakte oppervlakte residentiële Bezettingsgraad (GHW) huurwaarde Huurgelden + GHW op (m²) (m²) eenheden leegstand () (2) (3) (4) (5) 3 Château Chenois ,0% New Philip ,0% Jardins de Provence ,0% Bel Air ,0% Residentie Grange 35 des Champs ,0% Residentie Augustijn ,0% Ennea ,0% Kasteelhof ,0% Wielant ,0% Residentie Parc Palace ,0% Residentie Service ,0% Résidence du Golf ,0% Residentie Boneput ,0% Residentie Aux Deux Parcs ,0% Residentie L'Air du Temps ,0% Au Bon Vieux Temps ,0% Op Haanven ,0% Residentie Exclusiv ,0% Seniorie Mélopée ,0% Logis de Famenne ,0% Les Charmes en Famenne ,0% Seniorerie La Pairelle ,0% Residentie Gaerveld app. 00,0% Totaal van de sector "Huisvesting voor senioren" Totale Residentiële Hotels en andere oppervlakte oppervlakte (m²) (m²) 2056 bedden en 20 app. 00,0% Contract. Aantal % Geschatte Contract. huurgelden residentiële Bezettingsgraad (GHW) huurwaarde Huurgelden + GHW op eenheden leegstand () (2) (3) (4) (5) 54 Hotel Martin s Brugge ,0% Koning ,5% Klooster Hotel ,0% Bara ,0% Totaal van de sector "Hotels en andere" ,% TOTAAL van de 7 app. en investeringsgebouwen in bedden reële waarde n.a Bovengrondse oppervlakte, zonder parkings. De kelders worden slechts in bijzondere gevallen in rekening genomen. 2 Zie lexicon in jaarlijks financieel verslag 2008/2009. De bezettingsgraad van de gebouwen met gemeubelde appartementen kan niet vergeleken worden met de bezettingsgraad van de rest van de portefeuille, aangezien een verschillende methodologie wordt toegepast. Merk op dat de bezettingsgraad van de residentiële- en gemengde gebouwen ook eenheden bevat die worden gerenoveerd en die bijgevolg tijdelijk niet verhuurd kunnen worden. 3 Zie Lexicon in jaarlijks financieel verslag 2008/2009. De bedragen m.b.t. gemeubelde appartementen komen overeen met de huurinkomsten op jaarbasis, zonder BTW. 4 Voor de gebouwen met gemeubelde appartementen werd geen enkele geschatte huurwaarde (GHW) toegevoegd voor leegstand. 5 De GHW is de huurwaarde die wordt bepaald door onafhakelijke vastgoedexperten. Voor de gebouwen met gemeubelde appartementen maken de experten abstractie van de gemeubelde bezetting. 6 Deze GHW is niet vergelijkbaar met de contractuele huurgelden omdat ze (voor de gebouwen met gemeubelde appartementen) geen rekening houdt met een gemeubelde bezetting. 7 Is gelijk aan de GHW na realisering van de uitbreiding van het rustoord voor een budget van 7 miljoen. De GHW van het rustoord in huidige staat stemt overeen met de huidige contractuele huurgelden. 20 /53

11 .2. Lopende projecten en renovaties Projecten of renovatie (in miljoen ) I. Lopende projecten Adres Geraamd Inv. bedrag Reeds Nog uit te uitgevoerd voeren Datum opname in Commentaren exploitatie Media Gardens Brussel 4, 0,2 3,9 20 Bouw van 75 appartementen 4 handelsruimten, een kantoorruimte voor een vrij beroep en 72 ondergrondse parkings. Uitbreiding van het Klooster Hotel Leuven 2,0 2,8 9,2 905 Bouw van nieuwe hotelkamers en een ondergrondse parking. Hotel Martin s Brugge Brugge,7 0,3,4 905 Integratie van het voormalige hotel De Tassche. Seniorerie La Pairelle Wépion 7,0 0,5 6,5 20/202 Uitbreiding van het rusthuis. Residentie Exclusiv Brussel 3,2 0,0 3,2 20/202 Uitbreiding van het rusthuis. Séniorie Mélopée Brussel 0,8 0, 0,7 200 Uitbreiding van het rusthuis. Gaerveld Hasselt 9,5 0,0 9,5 20 Ontwikkeling van een nieuw rusthuis. Livorno 4, Brussel 4,5 2,5 2,0 200 Omvorming van een kantoorgebouw in appartementen die een geheel zullen vormen met het gebouw Livorno 6-8. II. Projecten onderworpen aan opschortende voorwaarden Citadelle Dinant Dinant 6,7 0, 6,6 20/202 Ontwikkeling van een nieuw rusthuis. Hoogstraat Brussel 2,5 0,0 2,5 200 Renovatie van een residentieel gebouw van 20 appartementen en van een handelsruimte. Au Bon Vieux Temps Mont-Saint- Guibert,6 0,0,6 202 Renovatie en uitbreiding van het rusthuis. Logis de Famenne Wanlin,5 0,0,5 20/202 Uitbreiding van het rusthuis. III. Lopende renovaties Churchill Brussel 0,5 0, 0,4 200 Renovatie. IV. Grondreserves Platanen Brussel 0,2 0,2 0,0 - Grondreserve. Mont-St-Guibert Mont-Saint- 0,4 0, 0,3 200 Grondreserve. Guibert V. Acquisitie van vennootschappen Heliotropen Brussel 2,4 0,0 2,4 200 Acquisitie van een gebouw met gemeubelde appartementen. Totaal 68,6 6,9 6,7 Variatie van de reële waarde - -,2 - Afrondingen - 0,2 - Bedrag op de balans 5,9 2. Analyse van de portefeuille vastgoedbeleggingen in exploitatie 2.. Verdeling per sector (in reële waarde) Verdeling per sector 3 dec jun 2009 Residentiële en gemengde gebouwen 32% 33% Gebouwen met gemeubelde appartementen 3% 2% Huisvesting voor senioren 46% 46% Hotels en andere 9% 9% 2.2. Geografische verdeling (in reële waarde) Geografische verdeling 3 dec jun 2009 Brussel 64% 63% Vlaanderen 2% 2% Wallonië 5% 6% 2.3. Verdeling per gebouw (in reële waarde) Verdeling per gebouw (reële waarde) 3 dec jun 2009 Complex Opperstraat 7% 7% Hotel Martin's Brugge 6% 7% Zavel 5% 5% Residentie Service 5% 5% Residentie Parc Palace 5% 5% Château Chenois 4% 4% Ring 4% 4% Residentie Palace 3% 3% Residentie Golf 3% 3% Complex Laken - Nieuwe Brug 3% 3% Complex Louiza % 3% Bel Air 3% 3% Gebouwen < 3% 49% 48% 65% van deze projecten is reeds voorverhuurd. 2 /53 22 /53