RUIMTELIJKE ONDERBOUWING 15 woningen Ouvertureweg

Transcriptie

1 GEMEENTE S-HERTOGENBOSCH RUIMTELIJKE ONDERBOUWING 15 woningen Ouvertureweg Afdeling SO/ROS September 2014 IMRO nr.: NL.IMRO

2 2

3 Inhoud 1. INLEIDING Aanleiding en doel Ligging, bestaande situatie en begrenzing Bestemmingsplan BELEIDSKADER Europees en Rijksbeleid Provinciaal en gemeentelijk beleid PROJECT BESCHRIJVING Stedenbouw en Architectuur Verkeer en parkeren OMGEVINGSASPECTEN Algemeen Geluid Externe veiligheid Luchtkwaliteit Bodem Water Hinder Duurzaam bouwen en energie Hoogspanningslijn ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID PROCEDURE Vooroverleg Inspraak Uniforme openbare voorbereidingsprocedure MOTIVATIE EN CONCLUSIE BIJLAGEN

4 1. INLEIDING 1.1 Aanleiding en doel De realisatie van woningen aan de Ouvertureweg maakt onderdeel uit van de ontwikkeling van de Groote Wielen. Als gevolg van de economische en financiële crisis is het bouw- en ontwikkeltempo bij de Groote Wielen de afgelopen jaren teruggelopen. Om de bouw te stimuleren is samen met de ontwikkelaars gekeken naar de reeds gemaakte afspraken in relatie tot de bouwopgave (aantal en typologie). Op een aantal punten heeft dit geleid tot kleine aanpassingen van de gemaakte afspraken en opgave. Dit geldt ook voor de ontwikkeling van de woningen aan de Ouvertureweg. In het oorspronkelijke plan en het bestemmingsplan zouden hier een 10-tal geschakelde vrijstaande woningen worden gerealiseerd. De vraag naar dergelijke woningen is verminderd. Gezamenlijk met de ontwikkelaar (Hoedemakers) is gekozen voor een oplossing die wat betreft typologie afwijkt van het oorspronkelijke plan, maar past binnen de nieuwe kaders. Er is een plan opgesteld waarin wordt uitgegaan van de realisatie van 15 aaneen gebouwde woningen. Omdat deze ontwikkeling niet past in het geldende bestemmingsplan is een ruimtelijke procedure nodig om het plan te realiseren. 1.2 Ligging, bestaande situatie en begrenzing De ontwikkeling van de 15 woningen maakt onderdeel uit van de wijk De Hoven binnen de Groote Wielen en is gelegen aan de westrand hiervan. 4

5 Zoals gezegd maakt de locatie onderdeel uit van de Groote Wielen en is dit deel van de uitbreidingswijk nog volop in ontwikkeling. Locatie Ouvertureweg 5

6 1.3 Bestemmingsplan De beoogde locatie voor de 15 woningen is op grond van het geldende bestemmingsplan De Groote Wielen, vastgesteld op 8 juni 2011, bestemd voor Wonen met de specifieke bouwaanduiding geschakeld en Vrijstaand. De realisatie van de 15 aaneen gebouwde woningen is in strijd met dit bestemmingsplan. Verzocht is om met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 Wabo (project afwijkingsbesluit) de realisatie van de 15 aaneen gebouwde woningen op deze locatie mogelijk te maken. Deze ruimtelijke onderbouwing maakt onderdeel uit van het project afwijkingsbesluit. Uitsnede verbeelding bestemmingsplan De Groote Wielen 6

7 2 BELEIDSKADER 2.1 Europees en Rijksbeleid Deze aanvraag heeft een beperkte invloed op de ruimtelijke omgeving en vindt plaats binnen de bebouwde kom. Daarom zal niet worden ingegaan op het Europese en nationale beleid inzake de ruimtelijke ordening. 2.2 Provinciaal en gemeentelijk beleid Voor het geldende gemeentelijke en provinciale beleid wordt verwezen naar de betreffende paragrafen in de toelichting van het bestemmingsplan De Groote Wielen Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 8 juni 2011 en op 11 november 2011 inwerking getreden. Hierin staat het vigerende beleid dat ook voor deze locatie van toepassing is. Het woonbeleid van de gemeente is in 2012 herzien. Beknopt komt dit beleid neer op: Nota Wonen 2012 De gemeente wil blijven voorzien in de (toekomstige) woningbehoefte. In de periode tot 2020 neemt de woningbehoefte toe met woningen. De beleidsinzet is gericht op de opgave om door middel van woningbouw te voorzien in deze (toekomstige) woningbehoefte. Gezien de situatie op de woningmarkt en de onzekerheden m.b.t. afzetmogelijkheden in de koopwoningmarkt, is het echter onzeker of binnen deze periode aan deze opgave kan worden voldaan. In de woningbouwplanning moet er een realisme zijn in het bereiken van (vastgestelde) doelen: fasering in de tijd en prioritering van (haalbare) bouwplannen zullen de komende tijd noodzakelijk zijn. Er wordt voor de komende jaren ingezet op een woningproductie met een bandbreedte van 500 tot 800 per jaar, met een (na te streven) gemiddelde van 700 woningen per jaar. Dit streven zal vooral in de komende jaren veel inspanning van alle partijen vragen. Woningbouw is van groot belang voor een goede werking van de woningmarkt, maar is tevens een economische en werkgelegenheidsfactor van betekenis. Om in de woningbehoefte te kunnen voorzien, wordt ingezet op: Een positieve en proactieve houding t.o.v. kansrijke initiatieven die door (markt)partijen en woningcorporaties worden ontwikkeld. Het, indien noodzakelijk voor de voortgang in de woningproductie, verruimen van de randvoorwaarden en/of het leveren van maatwerk bij woningbouwplannen, waarbij dan een afweging plaatsvindt m.b.t. verschillende gemeentelijke beleidsterreinen: milieu, parkeren, stedenbouw, architectuur en grondbeleid. Het wettelijke kader blijft uiteraard altijd als minimumnorm staan. Het zoveel mogelijk levensloopgeschikt, duurzaam en toekomstbestendig ontwikkelen en bouwen van woningen. De samenwerking aangaan met én het inspireren, activeren, stimuleren en eventueel faciliteren van woningcorporaties en marktpartijen om diversiteit in woonmilieus te realiseren, te gaan experimenteren met vernieuwende concepten en woonproducten te ontwikkelen die aansluiten bij de woonwensen en financiële mogelijkheden van de woonconsumenten. M.b.t. het (hogere) marktsegment wordt van de partijen in de marktsector creativiteit verwacht bij het ontwikkelen van woonproducten met een goede prijs/kwaliteitsverhouding aansluitend op de vraag vanuit de woningmarkt. De rol van de gemeente is hierbij voorwaardenscheppend en faciliterend m.b.t. haalbare initiatieven, maar soms ook activerend, stimulerend en zo mogelijk risicodragend. Het (meer) bieden van mogelijkheden aan woonconsumenten om zelf (al dan niet gezamenlijk) hun woonwensen te realiseren (door middel van (collectief) particuliere opdrachtgeverschap). Het in samenwerking met de woningcorporaties opzetten van experimenten met het meer op maat brengen van woningtoewijzingsregels. We willen daarmee de keuzevrijheid vergroten en beter inspelen op de verschillende behoeften van woningzoekenden. Het omzetting van de 10 dure vrijstaande geschakelde woningen naar 15 middeldure aaneengebonden woningen past binnen de kaders om te zoeken naar betaalbare woningen waarbij wordt aangesloten op de woonwensen en financiële mogelijkheden van de woonconsumenten. 7

8 3. PROJECT BESCHRIJVING 3.1 Stedenbouw en Architectuur Voor de ontwikkeling van de Westrand van de wijk De Hoven binnen de Groote Wielen is vanwege de veranderde marktomstandigheden het plan herverkaveld. In het oorspronkelijke plan en het bestemmingsplan zouden hier een 10-tal geschakelde vrijstaande woningen worden gerealiseerd. Er is nu een plan ontwikkeld waarin wordt uitgegaan van de realisatie van 15 aaneen gebouwde woningen. Er is gekozen om de 15 rijwoningen te verdelen over drie blokken. Hierdoor ontstaan 3 blokken van elk 5 woningen. Eén zelfde aantal als het naastliggende (reeds gerealiseerde) blokje rijwoningen uit de eerste fase. Op deze manier vormt het, qua schaal, een eenduidige voortzetting van de bestaande straatwand. Op de hoeken worden accenten aangebracht middels brede hoekramen op de 2e verdieping en verticale raamstroken in het trappenhuis. Om het verticale gevelbeeld te benadrukken zijn de woningen onderling "geknipt" door een terug liggende strook in een contrasterende kleur. Dit is nu in wit keimwerk gedacht, maar een ander materiaal is ook denkbaar. De woningen vinden qua sfeer en architectuur aansluiting bij de (reeds gerealiseerde) naastliggende bebouwing. In het gevelbeeld zijn diverse verwijzingen naar de belendende woningen voor wat betreft gevelindeling, horizontale raampartijen en detaillering. 3.2 Bouwplan Op de hoeken worden accenten aangebracht middels brede hoekramen op de 2e verdieping en verticale raamstroken in het trappenhuis. Op maaiveldniveau is een uitbreiding ontworpen van de woonkamer. Deze heeft vanwege de alzijdige oriëntatie zowel (brede) ramen aan de voorzijde als in de zijgevel. Tussen de bouwblokken is een aan/tussenbouw op de begane grond. Het voorste deel hiervan wordt als keuken/speel- of eetkamer bij de aangrenzende woning toegevoegd. Het achterste deel wordt als extra ruimte bij de woning aan de andere zijde toegevoegd. 8

9 Impressie van de 15 woningen aan de Ouvertureweg 3.4 Gemeentelijke woningbouwtaakstelling Het oorspronkelijke verkavelingsvoorstel voor vrijstaande geschakelde woningen ging uit van een ontwikkeling in het dure woningbouwsegment (conform het bestemmingsplan De Groote Wielen en het gemeentelijke woonbeleid uit 2007). Gezien de situatie op de woningmarkt en de onzekerheden m.b.t. afzetmogelijkheden in de koopwoningmarkt is kritisch gekeken naar de mogelijkheden van de locatie. Zowel stedenbouwkundig als volkshuisvestelijk. De 15 woningen aan de Ouvertureweg dragen bij aan de woningbouwtaakstelling van de gemeente conform de Nota Wonen 2012 (zie paragraaf 2.2) en bieden ook een unieke kans om de diversiteit van de woningvoorraad in prijsklasse en woningtype in dit deel van de stad te bevorderen. 3.3 Verkeer en parkeren Aan de verkeersstructuur veranderd niets. De voorgestelde parkeersituatie zal wel worden aangepast. Voor ontwikkelingen op het gebied van de ruimtelijke ordening heeft de gemeente 's- Hertogenbosch een eigen parkeernormenbeleid vastgesteld. Dit beleid is vastgelegd in de nota Parkeernormen, dat is vastgesteld d.d. 9 december De nota geeft aan hoeveel parkeerplaatsen per functie en per stadsdeel gerealiseerd dienen te worden bij nieuwbouw. 9

10 Hierbij wordt gezocht naar evenwicht tussen enerzijds de vraag naar parkeerplaatsen en anderzijds de kwaliteit van de openbare ruimte. Dit evenwicht kan berekend worden met behulp van de parkeerbalans. Hieronder is de parkeerbalans voor het project uiteengezet parkeerbalans 15 rijwoningen benodigd: 15 x 1,8 (norm) = 27 pp te realiseren: haaksparkeren dwarsstraat 11 pp *) langsparkeren ouvertureweg 16 pp totaal gerealiseerd: 27 pp. *) dwarsstraat: 14pp, waarvan 3 pp worden toegerekend voor achterliggende fase. Sonatestraat Ouvertureweg v De voorgestelde parkeersituatie zal worden aangepast. Aan de Ouvertureweg is er plaats om 16 auto s te parkeren op de rijbaan en in de Sonatestraat worden er 14 parkeerplaatsen (haaksparkeren) gerealiseerd. Hiervan worden 3 pp toegerekend aan de achterliggende fase. 10

11 4. OMGEVINGSASPECTEN 4.1 Algemeen Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden. Voor De Groote Wielen, waarbinnen dit plangebied valt, is onverkort het algemene milieubeleid van de Gemeente s-hertogenbosch van toepassing. Daarnaast gelden randvoorwaarden en uitgangspunten, die specifiek voor De Groote Wielen zijn opgesteld. De uitgangspunten zijn opgenomen in een raamovereenkomst die de gemeente heeft gesloten met de marktpartijen die De Groote Wielen ontwikkelen. 4.1 Geluid Het bouwplan is gelegen binnen de geluidzone van De Blauwe Sluisweg (ten westen) en het Hooggemaal (ten zuiden). De overige wegen rondom en in het bouwplan als een 30- km/uur zone ingericht. In de Wet geluidhinder is gesteld dat rondom deze wegen geen zone is gelegen. De geluidemissie van 30 km/uur wegen behoeft in het kader van de Wet geluidhinder niet beoordeeld te worden. De geluidbelasting ten gevolge van De Groote Wielenlaan (ten noorden) is inzichtelijk gemaakt in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Het onderzoek (bijlage 1) is uitgevoerd door DPA Cauberg-Huygen B.V., Akoestisch onderzoek 15 woningen Ouvertureweg te Rosmalen wegverkeerslawaai d.d. 15 mei 2014 en referentienummer Ten gevolge van het wegverkeer op de Blauwe Sluisweg wordt op de westgevels van de 15 grondgebonden woningen de voorkeursgrenswaarde van 48 db overschreden. De maximaal berekende geluidbelasting op de gevels bedraagt 52 db (incl aftrek artikel 110g Wet geluidhinder). De maximaal te ontheffen waarde van 63 db wordt niet overschreden. Ten gevolge van het wegverkeer op het Hooggemaal wordt op geen enkele gevel van 15 grondgebonden woningen de voorkeursgrenswaarde van 48 db overschreden. Door de Wet geluidhinder zullen ten aanzien van deze weg geen restricties worden gesteld bij de realisering van het bouwplan. Als gevolg van de overschrijding stelt de Wet geluidhinder dat onderzocht dient te worden of de geluidbelasting door middel van maatregelen aan de bron, de overdracht, of ter plaatse van de ontvanger gereduceerd kan worden. Vanwege de overschrijding op een beperkt aantal woningen zullen mogelijke maatregelen stuiten op bezwaren van financiële en stedenbouwkundige aard. Er dient een ontheffing hogere grenswaarden voor de 15 woningen te worden aangevraagd. Naast de toets aan de wettelijke grenswaarden is het plan getoetst aan de Nota hogere grenswaarden geluid van de gemeente s-hertogenbosch. In de Nota zijn voorwaarden opgenomen. Zo is een voorwaarde dat elke nieuwbouwwoning tenminste één geluidluwe gevel moet bezitten. In dit geval is de achtergevel van elke nieuwbouwwoning geluidluw. Hiermee voldoet direct de buitenruimte bij de woning aan de ambitiewaarde van het gebied. 4.2 Externe veiligheid Doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico s van industriële activiteiten met opslag en transport van gevaarlijke stoffen. In het plangebied en de directe omgeving zijn geen transportroutes of buisleidingen voor gevaarlijke stoffen aanwezig. Daarnaast liggen in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bedrijven. 4.3 Luchtkwaliteit Bij lucht gaat het om de productie van luchtverontreiniging als gevolg van nieuwe plannen waarop de luchtkwaliteitseisen van de Wet Milieubeheer van toepassing zijn. Daarnaast gaat het om de zorg van het bouwen van kwetsbare functies in lucht belaste zones. 11

12 In 2005 en 2008 is de luchtkwaliteit onderzocht voor de gehele De Groote Wielen. Uit deze onderzoeken blijkt dat geen grenswaarden worden overschreden bij de aanleg van de gehele De Groote Wielen, waar dit plangebied onderdeel van is. Verder onderzoek is niet nodig. Uit gegevens van het luchtsoftwareprogramma PROMIL (dat inzicht geeft in de luchtverontreiniging als gevolg van wegverkeer en achtergrond) blijkt dat de huidige concentraties van de stoffen NO2 en PM10 (fijn stof) in dit plangebied met respectievelijk 26 en 23 microgram/m3 ver onder de maximale grenswaarden (van 40 µg/m3) liggen voor de desbetreffende stoffen. Naar verwachting nemen deze concentraties in de toekomst verder af door nationale en lokale maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit. Voor dit plangebied is, met betrekking tot luchtkwaliteit, sprake van een goed woon- en leefklimaat. 4.4 Bodem Uit verschillende bodemonderzoeken die ter plaatse zijn uitgevoerd blijkt dat in de grond lichte overschrijdingen aan zware metalen, PAK en minerale olie zijn gemeten. In het grondwater zijn ook lichte overschrijdingen aan zware metalen en minerale olie gemeten. Op deze grondlagen is over het gehele gebied een laag schone grond uit de centrale plas van De Groote Wielen gespoten. Rekening houdend met beide grondlagen kan geconcludeerd worden dat de milieuhygiënische bodemkwaliteit van de locatie voldoende is en geen belemmering vormt voor nieuwbouw. 5.5 Water Voor het totale plan van De Groote Wielen is een waterhuishoudingsplan van toepassing. Dit is afgestemd met het Waterschap Aa en Maas. De woningen aan de Ouvertureweg maken hier onderdeel van uit. Voor meer informatie over dit plan wordt verwezen naar de actualisatie van het gehele bestemmingsplan De Groote Wielen uit Hinder Volgens de VNG brochure bedrijven en milieuzonering is een richtafstand van 30 meter tot een rustige woonwijk aanbevolen. In de omgeving van het plangebied (nieuwbouw woningen) liggen geen hinderlijke objecten. Hinder is niet aan de orde. 4.9 Duurzaam bouwen en energie Het duurzaamheidsbeleid van de Gemeente s-hertogenbosch richt zich op drie speerpunten: energie, duurzaam waterbeheer en hout uit duurzaam beheerde bossen. In 2008 heeft de gemeente het energie en klimaatprogramma vastgesteld. De ambitie voor de bebouwde omgeving is om in 2035 klimaatneutraal te zijn. Om dit te bereiken wordt van alle partijen (gemeente, bouwers en projectontwikkelaars, bewoner en bedrijven) hun bijdrage gevraagd. Voor nieuwbouw geldt dat wordt gestreefd naar een emissie reductie van 25% CO2 ten opzichte van de wettelijke norm Hoogspanningslijn Zo n 280 meter ten zuiden van het plangebied loopt een bovengrondse hoogspanningslijn, namelijk de lijn Den Bosch - Oss" van 150 kvolt. Uit voorzorg voor eventuele gezondheidsrisico s dienen we rekening te houden met de magneetveldzone van een hoogspanningslijn. Nieuwe woningen, scholen en kinderdagverblijven dienen buiten de magneetveldzone van een hoogspanningslijn te worden bestemd. De magneetveldzone van onderhavige hoogspanningslijn varieert van 65 tot 95 meter vanaf het hart van de lijn. Het plangebied ligt ver buiten deze magneetveldzone. De hoogspanningslijn en het daarvoor geldende Rijksadvies levert geen belemmeringen voor onderhavig plan. 12

13 5. ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID Het projectafwijkingsbesluit voorziet in een nieuwe ontwikkeling waarvan de financieeleconomische uitvoerbaarheid dient te worden aangetoond. Artikel 6.12 Wro verplicht de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, tenzij kostenverhaal anderszins verzekerd is. In casu is deze uitzondering van toepassing. Het vaststellen van een exploitatieplan is dan ook niet nodig. Het onderhavige plan maakt onderdeel uit van De Groote Wielen. Het betreft een gemeentelijke grondexploitatie, waarbij woningbouwkavels worden verkocht aan ontwikkelaars/corporaties. De resultaten worden vastgelegd in een koopovereenkomst. Er is sprake van een sluitende grondexploitatie. De gronden waar bouwmogelijkheden ontstaan zijn volledig in eigendom van de gemeente. Hiermee is kostenverhaal anderszins verzekerd. Geconcludeerd kan worden dat het bouwplan c.q. de afwijking van het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. 13

14 6. PROCEDURE 6.1 Vooroverleg Op grond van artikel 6.18 Bor bestaat er een overlegverplichting voor planologische gebruiksactiviteiten. Op de voorbereiding van een omgevingsvergunning die wordt verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 Wabo is artikel van he t Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) van overeenkomstige toepassing. Op grond van artikel Bro dient overleg gepleegd te worden met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. 6.2 Inspraak Conform de gemeentelijke inspraakverordening wordt de voorgenomen ontwikkeling ter visie gelegd. Gelet op de beperkte ruimtelijke wijzigingen vindt de inspraak alleen schriftelijk plaats. De eventuele inspraakreacties worden verwerkt. 6.3 Uniforme openbare voorbereidingsprocedure Een ieder kan zienswijzen indienen tegen het ontwerpbesluit gedurende de termijn van terinzagelegging. Tegen een verleende omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 Wabo kan beroep worden ingediend door belanghebbenden en belanghebbenden aan wie redelijkerwijs niet kan worden verweten dat zij niet overeenkomstig artikel 3.12 Wabo in samenhang met afdeling 3.4 Awb bij burgemeester en wethouders een zienswijze naar voren hebben gebracht, beroep in twee instanties open. Allereerst beroep bij de rechtbank en hoger beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. 14

15 7. MOTIVATIE EN CONCLUSIE Het beoogde bouwplan is in strijd met het vigerende bestemmingsplan De Groote Wielen. Hierin zijn de gronden bestemd voor vrijstaande geschakelde woningen. Hiervoor in de plaats worden aaneen gebouwde woningen gerealiseerd. Er zijn geen afwijking voor wat betreft de in het plan opgenomen maten en het bouwvlak. De afwijking betreft het typologie en het aantal woningen. De toets aan de diverse beleidsstukken en de kwaliteit van de leefomgeving toont aan dat er geen belemmeringen zijn voor de beoogde ontwikkeling. Verwezen wordt naar de paragrafen waarin deze aspecten behandeld worden. Ten aanzien van het aspect geluid is er een kleine overschrijding van de geluidnorm. Hiervoor dient er een Hoger grenswaarde te worden aangevraagd. Gelet op het voorgaande is het bouwplan planologisch aanvaardbaar op deze locatie. 15

16 BIJLAGEN 1. bij deze ruimtelijke onderbouwing behorende tekening met nummer NL.IMRO Akoestisch onderzoek 15 woningen Ouvertureweg te Rosmalen wegverkeerslawaai, DPA Cauberg-Huygen B.V., d.d. 15 mei 2014 en referentienummer