4Property. 4Property: Ben Gorte (faculty of civil engineering and geosciences TU Delft) Stefan van Es (4Value)

Transcriptie

1

2 4Property Inleiding Product 4Property Pilot Assendelft 3D-Voxelmodel 3D inhoudsberekening 3D GBO-berekening Kwaliteit Aanvullend Uitsmijters Rondvraag 3D-Voxelmodellen

3 4Property 4Property: Ben Gorte (faculty of civil engineering and geosciences TU Delft) Stefan van Es (4Value)

4 Inleiding Transparantie Aanleiding gebruik 3D in WOZ: Controle objectkenmerken Nauwkeurigheid BAG-GBO Grote opgave, waarderen op GBO BAG-GBO > WDO-GBO 2022

5 Het idee: Voxels

6 Product 4Property In bulk generen van 3D-modellen Grondgebonden woningen Berekenen bruto-inhouden Berekenen BAG-gebruiksoppervlakten Hoge betrouwbaarheid Controlemiddel en basis voor WDO-GBO

7 Pilot Assendelft Gemeente Zaanstad is partner in pilot Grote diversiteit (jaren 30-stijl,kapvormen) Recent, dus goede tekeningen beschikbaar Voldoende repetitiebouw voor controles Pilotgebied van 300 x 500 meter 369 grondgebonden woningen Te veel voor deze workshop!

8 Pilot Assendelft Vandaag stap voor stap modelleren Parkrijklaan woningen 3 woningtypes Aanbouwen (BAG / niet in BAG) Dakkapellen

9 Pilot Assendelft

10 Pilot Assendelft

11 Type A Pilot Assendelft

12 Type G (laag) Pilot Assendelft

13 Type G (hoog) Pilot Assendelft

14 Pilot Assendelft Type Adres Lbg B bg Hbg m3 bg L1 e B 1 e H1 e Vol 1 e L 2 e B 2 e H 2 e m3 2 e m3 G hoog Parkrijklaan 64 9,68 5,7 2,9 160,01 9,68 5,7 2,9 160,01 9,68 5,70 3,1 85,52 405,54 G hoog Parkrijklaan 66 9,68 5,4 2,9 151,59 9,68 5,4 2,9 151,59 9,68 5,4 3,1 81,02 384,20 A Parkrijklaan 68 9,68 5,4 2,9 151,59 9,68 5,4 2,4 125,45 9,68 5,4 2,1 54,89 331,93 A Parkrijklaan 70 9,68 5,4 2,9 151,59 9,68 5,4 2,4 125,45 9,68 5,4 2,1 54,89 331,93 A Parkrijklaan 72 9,68 5,4 2,9 151,59 9,68 5,4 2,4 125,45 9,68 5,4 2,1 54,89 331,93 A Parkrijklaan 74 9,68 5,4 2,9 151,59 9,68 5,4 2,4 125,45 9,68 5,4 2,1 54,89 331,93 G laag Parkrijklaan 76 9,68 5,4 2,9 151,59 9,68 5,4 2,9 151,59 9,68 5,4 2,2 57,50 360,68 G laag Parkrijklaan 78 9,68 5,7 2,9 160,01 9,68 5,7 2,9 160,01 9,68 5,70 2,2 60,69 380,71 Aangebouwde bijgebouwen: Parkrijklaan 64: aanbouw (BAG), dakkapel voor, dakkapel achter. Parkrijklaan 66: aanbouw (niet in BAG), dakkapel achter. Parkrijklaan 76: dakkapel achter. Parkrijklaan 78: aanbouw (BAG), dakkapel achter.

15 Pilot Assendelft Maatvoering bijgebouwen: Aanbouw woonruimte = 39,15m3 Dakkapel voorzijde = 7,82m3 Dakkapel achterzijde = 11,73m3

16 Pilot Assendelft Totaal volume: Parkrijklaan 64 : 405, ,15 + 7, ,73 = 464,24 Parkrijklaan 66 : 384, , ,73 = 435,08 Parkrijklaan 68 : 331,93 = Parkrijklaan 70 : 331,93 = Parkrijklaan 72 : 331,93 = Parkrijklaan 74 : 331,93 = Parkrijklaan 76 : 360, ,46 = 372,41 Parkrijklaan 78 : 380,71+ 39, ,73 = 431,59

17 Pilot Assendelft Adres Meting Gegevens WOZ Afwijking Parkrijklaan ,24 430,5 7,8% Parkrijklaan ,08 389,5 10,5% Parkrijklaan , ,5% Parkrijklaan , ,5% Parkrijklaan , ,5% Parkrijklaan , ,5% Parkrijklaan ,41 368,5 1,5% Parkrijklaan ,59 409,5 5,4%

18 Pilot Assendelft Type Adressen Lbg B bg GBO bg L 1 e B 1 e GBO 1 e L2 e B 2 e GBO2 e GBO totaal G hoog Parkrijklaan ,1 45,9 9 5,1 45,9 6,4 5,1 32,64 124,44 G hoog Parkrijklaan ,1 45,9 9 5,1 45,9 6,4 5,1 32,64 124,44 A Parkrijklaan ,1 45,9 9 5,1 45, ,00 91,80 A Parkrijklaan ,1 45,9 9 5,1 45, ,00 91,80 A Parkrijklaan ,1 45,9 9 5,1 45, ,00 91,80 A Parkrijklaan ,1 45,9 9 5,1 45, ,00 91,80 G laag Parkrijklaan ,1 45,9 9 5,1 45,9 3 5,1 15,30 107,10 G laag Parkrijklaan ,1 45,9 9 5,1 45,9 3 5,1 15,30 107,10 Aangebouwde bijgebouwen: Parkrijklaan 64: aanbouw (BAG), dakkapel voor, dakkapel achter. Parkrijklaan 66: aanbouw (niet in BAG), dakkapel achter. Parkrijklaan 76: dakkapel achter. Parkrijklaan 78: aanbouw (BAG), dakkapel achter.

19 Pilot Assendelft Maatvoering bijgebouwen: Aanbouw woonruimte = 11,73 m2 Dakkapel voorzijde = 5,58 m2 Dakkapel achterzijde = 7,82 m2

20 Pilot Assendelft Totale gebruiksoppervlakte: Parkrijklaan 64 : 124, ,73 + 5,58 + 7,82 = 149,57 Parkrijklaan 66 : 124, ,73 + 7,82 = 132,26 Parkrijklaan 68 : 91,80 = Parkrijklaan 70 : 91,80 = Parkrijklaan 72 : 91,80 = Parkrijklaan 74 : 91,80 = Parkrijklaan 76 : 107,10 + 7,82 = 114,92 Parkrijklaan 78 : 107,10 +11,73 + 7,82 = 126,65

21 Pilot Assendelft Adres Meting Gegevens BAG Afwijking Parkrijklaan , ,8% Parkrijklaan , ,6% Parkrijklaan 68 91, ,3% Parkrijklaan 70 91, ,3% Parkrijklaan 72 91, ,3% Parkrijklaan 74 91, ,3% Parkrijklaan , ,5% Parkrijklaan , ,8%

22 3D-Voxelmodel Opbouw 3D-Voxelmodel in stappen: 1. Selecteren werkgebied uit BAG of uit OpenStreetMap.

23 3D-Voxelmodel 2. Downloaden betreffende AHN-kaartbladen uit PDOK: de puntenwolk plus het terreinraster.

24 3D-Voxelmodel 3. Genereren puntenwolk uit luchtfoto (dense-matching).

25 3D-Voxelmodel 3. Genereren puntenwolk uit luchtfoto (dense-matching).

26 3D-Voxelmodel 4. Het samenstellen van een interne referentietabel op basis van de BAGpand-id s binnen het geselecteerde gebied, het BEN-id. Pand-id BEN-id

27 3D-Voxelmodel 5. de BAG-kaart wordt gerasterd, zodat elk pixel het ben-idvan het betreffende pand wordt, of 0. Hiermee wordt alle ruimte buiten de relevante pandvlakken uitgesloten.

28 3D-Voxelmodel 6. Panden die aaneengesloten zijn of dicht bij elkaar staan, worden gegroepeerd. Hierbij worden aaneengesloten panden als groepje verwerkt. Hiermee wordt geborgd dat binnenmuren als binnenmuren en buitenmuren als buitenmuren worden behandeld.

29 3D-Voxelmodel 7. Het systeem genereert een folder voor elk groepje. daarin verzamelen we het betreffende BAG-stukje, de dakpuntenuit de puntenwolk, en de terreinpixels uit het 50cm ahn raster.

30 3D-Voxelmodel 8. Uit de BAG distilleren we buiten-en tussenmuren.

31 3D-Voxelmodel 9. de dakpunten, voorzoverbinnen de BAG-pandvlakken, worden geinterpoleerdin een dakenraster (interpoleren moet vanwege gaten tgv dakramen, zonnepanelen etc.)

32 3D-Voxelmodel 10. de terreinpixels worden onder de huizen door geïnterpoleerd, en daaruit wordt 1 vloerhoogte per huis geselecteerd

33 3D-Voxelmodel 11. Op elke pixel in de gerasterde BAG wordt een kolommetje voxels geplaatst, dat loopt vanaf de vloerhoogte tot aan de dakhoogte.

34 3D-Voxelmodel 12. Voxels die boven een muurpixel zitten (uit 7) worden muurvoxel.

35 3D-Voxelmodel 13. Voxels die op vooraf geselecteerde hoogtes boven de vloerhoogte zitten, en geen muurvoxel zijn, worden vloervoxel. 14. Vloervoxelswaar 8 of meer voxelsboven zitten, worden "taxfloor", de overige worden "freefloor.

36 3D-Voxelmodel 15. Uit het verschil tussen dak-en vloerhoogtes, per pixel bij elkaar opgeteld, volgt het bruto volume per object.

37 3D-Voxelmodel 16. Uit het aantal taxfloor-voxels wordt de gebruiksoppervlakte berekend.

38 3D-Voxelmodel 17. We hebben een programma genaamd paraview, waarmee we al de kubusjes in verschillende kleuren weergeven en een screenshot maken.

39 3D-Voxelmodel 18. De berekende volumes, gebruiksoppervlakten en 3D-Voxelmodellen worden via het BEN-idtoegevoegd aan het WOZ/BAG referentiebestand en opgeleverd aan de opdrachtgever. WOZNUMMER Straat Nr E/O Pc Woonplaatsnaam Boekenbergpark 9 O 1567HE ASSENDELFT Boekenbergpark 11 O 1567HE ASSENDELFT Boekenbergpark 13 O 1567HE ASSENDELFT Boekenbergpark 16 E 1567HE ASSENDELFT Boekenbergpark 17 O 1567HE ASSENDELFT Boekenbergpark 18 E 1567HE ASSENDELFT Boekenbergpark 19 O 1567HE ASSENDELFT Boekenbergpark 20 E 1567HE ASSENDELFT Boekenbergpark 21 O 1567HE ASSENDELFT Boekenbergpark 22 E 1567HE ASSENDELFT Boekenbergpark 23 O 1567HE ASSENDELFT Boekenbergpark 24 E 1567HE ASSENDELFT Boekenbergpark 25 O 1567HE ASSENDELFT Boekenbergpark 27 O 1567HE ASSENDELFT Boekenbergpark 29 O 1567HE ASSENDELFT Boekenbergpark 31 O 1567HE ASSENDELFT Decatlon 43 O 1567JB ASSENDELFT Decatlon 45 O 1567JB ASSENDELFT Decatlon 47 O 1567JB ASSENDELFT Decatlon 49 O 1567JB ASSENDELFT Decatlon 51 O 1567JB ASSENDELFT Dijkland 1 O 1567CC ASSENDELFT Dijkland 2 E 1567CC ASSENDELFT Dijkland 3 O 1567CC ASSENDELFT Dijkland 4 E 1567CC ASSENDELFT Dijkland 5 O 1567CC ASSENDELFT

40 Kwaliteit Kwaliteitsnormen BAG heel helder 1,15 x oppervlakte Bij kleine GBO is dit erg ruim Trapgaten, opgaande leidingschachten, vides, entresols Kwaliteitsnormen WOZ minder hard Jaarlijkse controle 20% objectenbestand Pagina 100, Waarderingsinstructie 2017 Controleren of nameten? Afwijkingen van 10% in orde (Pagina 190)

41 Vergelijking metingen volume Kwaliteit Adres Meting WOZ 3D % 3D % WOZ Parkrijklaan ,24 430,5 480,55 3,5% 10,4% Parkrijklaan ,08 389,5 413,84 4,8% 5,9% Parkrijklaan , ,38 1,6% 0,1% Parkrijklaan , ,62 1,5% 1,0% Parkrijklaan , ,90 2,1% 1,5% Parkrijklaan , ,38 0,7% 0,2% Parkrijklaan ,41 368,5 371,66 0,1% 0,9% Parkrijklaan ,59 409,5 430,48 0,1% 4,8%

42 Kwaliteit Vergelijking metingen gebruiksoppervlakte Adres Meting BAG 3D % 3D % BAG Parkrijklaan , ,12 2,3% 10,8% Parkrijklaan , ,32 3,0% 8,4% Parkrijklaan 68 91, ,80 1,1% 12,6% Parkrijklaan 70 91, ,92 0,1% 12,6% Parkrijklaan 72 91, ,84 0,1% 12,6% Parkrijklaan 74 91, ,80 0,0% 12,6% Parkrijklaan , ,60 1,2% 3,4% Parkrijklaan , ,92 4,7% 1,8%

43 Doelstellingen: Kwaliteit 90% m3 metingen binnen 10% van werkelijkheid 95% m2 metingen binnen BAG-norm 95% technisch goede 3D-modellen Stand van zaken*: 92% m3 metingen binnen 10% (76% binnen 5%) 90% m2 metingen binnen BAG-norm 100% technisch goede 3D-modellen * Ten opzichte van gegevens tot op heden, 62 woningen moeten nog worden gemeten.

44 Kwaliteit Kwaliteit 3D-Voxelmetingen 369 woningen

45 Kwaliteit Gemeenten zijn enthousiast: Uitgevoerd: POC Goes: 911 objecten > 722 objecten akkoord, 189 objecten controle Hulst: objecten > akkoord, 5.261! controle Opdracht: Heusden: objecten Zaltbommel: objecten

46 Aanvullend Meetresultaten: controlemiddel of waarheid? Eerste gebruik ter controle van huidige WOZ/BAG Uitval, nameten of 3D-meting overnemen? Kwaliteit meetresultaat is technisch maximum Meetresultaat is nauwkeurig tot ± 5% (Waka 10%) Is menselijke meting nauwkeuriger? (in bulk) Bij repetitiebouw meetresultaten middelen Individuele bouw: deelobjecten identificeren en meting verdelen Let op afwijkende bouw (drive-in, dijkwoning) Grote tijdwinst bij controles

47 Aanvullend Waarderen op gebruiksoppervlakte: 3D-metingen niet uitgesplitst naar WDO Bijgebouwen vaak 1 bouwlaag Conversie naar GBO met weinig kwaliteitsverlies Rekensom: GBO uit 3D-meting -/-GBO bijgebouw = GBO 1100 Betrouwbaarder dan iedere andere conversie Gestapelde bouw niet op deze wijze Uitzonderingen (split-level, vide, kelders)

48 Aanvullend Gegevensbronnen nodig voor 3D-modellering: BAG-pandenkaart (gemeente) AHN 2/3 kaartmateriaal (open source) Luchtfoto, ruwe stereobeelden + AT, <5cm (gemeente) Lijst met grondgebonden woningen uit WOZ (gemeente*) BAG/WOZ relaties te modelleren objecten (gemeente) * niet voor 4Woz 2.0 gebruikers

49 Aanvullend Gegevensbronnen nodig voor 3D-modellering: Resolutie 10cm Resolutie 2,5cm

50 Aanvullend Gegevensbronnen nodig voor 3D-modellering: Resolutie 10cm Resolutie 2,5cm

51 Aanvullend Doorlooptijd genereren 3D-Voxelmodel: Afhankelijk van oppervlakte en aantal objecten Meer HA is meer kaartmateriaal Inpassen kaartmateriaal enige handwerk in proces Doorlooptijden op maat, afhankelijk van opdrachten Indicatie 2/3 weken

52 Aanvullend Ontwikkelingen: Product nu: referentiebestand WOZ/BAG/3D Grafische interface 4Woz 2.0 Stand-alone interface Mutatiebijhouding Meting per WDO (WOZ-deelobjectenkaart)