Ontvangen Griffie TI Beantwoording (technische) vragen tijdens uitleg belastingsystematiek

Transcriptie

1 Publiekshal Slotlaan 20, Zeist Telefoon Postbus 513, 3700 AM Zeist De leden van de Gemeenteraad Ontvangen Griffie TI.0024 Datum 21 maart 2013 Ons kenmerk 13uit02299 Burgerservicenummer Uw kenmerk Bijlage(n) Behandeld door Astrid Teeuw Onderwerp Beantwoording (technische) vragen tijdens uitleg belastingsystematiek Geachte raadsleden, Tijdens de technische uitleg aan de Raad over de belastingsystematiek / OZB zijn vragen gesteld die niet direct mondeling konden worden beantwoord. Hieronder vindt u de vragen en antwoorden. Bij de antwoorden zijn onderbouwingen uit jurisprudentie en toelichtingen daarop van de Waarderingskamer toegevoegd. Dit vooral ter illustratie van de strikte regelgeving waaraan waardering is gehouden en de even strikte controle die daarop door de Waarderingskamer wordt uitgevoerd. Omdat de laatste tijd het onderwerp waardering veel in het nieuws is geweest, hecht wethouder Varkevisser eraan een notitie hierover met de Raad te delen. Deze notitie is na de vragen en antwoorden toegevoegd. Vraag: Bij niet-woningen: mag je de eigenaar de aanslag voor de gebruiker sturen als het pand leeg staat? (Het idee is: als het pand leeg staat, gebruikt de eigenaar het "dus".) Antwoord: De denkwijze van de raad is financieel gezien misschien begrijpelijk maar dit is dus niet mogelijk zoals blijkt uit onderstaande jurisprudentie. (de vraag en antwoord komen uit de "Vraagbaak Waardevaststelling" van de Waarderingskamer). Wel is het voor de Raad mogelijk om de (verwachte) gemiste OZB-opbrengst door leegstand uit een andere bron te dekken. De leegstand zou in rekening kunnen worden gebracht bij alle eigenaren niet woningen, door het in de tariefberekening bij het eigenarentarief te betrekken in plaats van bij het gebuikerstarief. Of er kan een andere dekkingsbron binnen de begroting worden aangewezen. Wanneer is iemand "gebruiker" als bedoeld in artikel 24, derde lid, onderdeel b? Antwoord Iemand is gebruiker in de zin van artikel 24 van de Wet WOZ als hij de onroerende zaak gebruikt. Dit "gebruiken" moet breed worden uitgelegd. De Hoge Raad heeft dit als volgt geformuleerd: Als gebruiker kan worden aangemerkt degene die de zaak metterdaad bezigt ter bevrediging van zijn behoefte. Ook activiteiten gericht op de (voorbereiding van de) bouw van een pand worden als gebruik aangemerkt. Bron: Hoge Raad, 7 oktober 1998, Belastingblad 1998, blz. 878 Gerechtshof Amsterdam, 28 april 2006, nr. 04/0441, LJN: AX 0341, Belastingblad 2006, blz. 750 Is er sprake van gebruik bij langdurige leegstand?

2 2 Antwoord Nee. Zolang een pand leegstaat (geheel kaal en niet geschikt voor gebruik) is er geen sprake van gebruik. Dit geldt bijvoorbeeld ook wanneer er in afwachting van een bouwvergunning geen bouwactiviteiten plaatsvinden, wanneer de renovatie is stilgelegd of wanneer een pand leegstaat in afwachting van verhuur. Bron: Rechtbank Rotterdam, 30 maart 2006, nr. 05/6043, LJN: AX1471 Handleiding gebruik in de onroerende-zaakbelastingen van mr. M.W.Koenis, Belastingblad 2002, blz. 799 Vraag: Bij waardering: is de WOZ-waarde gelijk aan de waarde in het economisch verkeer (de verkoopprijs) van een woning? Antwoord: In beginsel is de verkoopprijs rond de waardepeildatum (3 maanden voor of na de waardepeildatum hoeft niet eens geïndexeerd te worden voor marktwerking) een goed uitgangspunt voor de WOZ-waarde. Hieronder artikel 17 uit de Wet WOZ, met daarbij een vraag en antwoord uit de "Vraagbaak Waardebepaling" van de Waarderingskamer. Artikel Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend. 2. De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Is een gerealiseerde verkoopprijs rond de waardepeildatum altijd de WOZ-waarde? Antwoord: Nee. Indien het verkochte object en het WOZ-object wat betreft afbakening overeenstemmen, geldt dat de waarde van een object in het algemeen niet lager of hoger is dan de betaalde koopsom. Door de onderhandelingen over de prijs zal uiteindelijk deze prijs fluctueren. Bij de beoordeling of de WOZ-waarde niet hoger of lager is dan de verkoopprijzen die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd, moet rekening gehouden worden met een natuurlijke marge in de verkoopprijzen. Immers ook identieke woningen in dezelfde straat worden meestal niet voor exact hetzelfde bedrag verkocht. Omdat het bij de WOZ-waarde om een geobjectiveerde waarde gaat, moeten objecten met dezelfde objectkenmerken wel dezelfde WOZwaarde krijgen. Er kunnen ook redenen zijn voor een groter verschil tussen de WOZ-waarde en een betaalde verkoopprijs rond de waardepeildatum. Oorzaken van deze verschillen kunnen gelegen zijn in: - de verkoopprijs heeft niet altijd betrekking op een WOZ-object. Bij bijvoorbeeld een flatgebouw met woningen die worden verhuurd, heeft een transactieprijs van het gehele complex geen betrekking op de verschillende afzonderlijke WOZ-objecten; - de transactie komt niet altijd overeen met de overdrachtsfictie en de verkrijgingsfictie. Verschillen kunnen veroorzaakt zijn door verkoop op een veiling of familieverkoop. Ook prijzen bij de verkoop van erfpachtsrechten, opstalrechten of panden in verhuurde staat komen niet overeen met de overdrachtsfictie; - de WOZ-waarde wordt op zo objectief mogelijke wijze bepaald door gebruik te maken van diverse verkoopprijzen, terwijl een afzonderlijke verkoopprijs altijd beïnvloed wordt door subjectieve omstandigheden en de "onderhandelingsvaardigheden" van koper en verkoper. Overigens is voor de waardebepaling van belang dat na verkoop het object verbouwd of verbeterd kan worden. Om dit te onderkennen kan het van belang zijn om kort na de verkoop de objectkenmerken te controleren door bijvoorbeeld het versturen van een inlichtingenformulier of ter plaatse te kijken. Deze mogelijke aanpassing van de objectkenmerken moet correct worden geregistreerd, zodat bij de nieuwe taxatie deze verbouwing of verbetering correct in de waarde tot uitdrukking wordt gebracht. Bij de kwaliteitscontrole van deze nieuwe taxatie kan dan worden geconstateerd dat de WOZ-waarde hoger is dan de betaalde verkoopprijs rondom de waardepeildatum, omdat de woning na verkoop is verbouwd. Vraag: Bij waardering: hoe wordt een slooppand gewaardeerd? Antwoord: In beginsel heeft een sloopbesluit geen invloed op de WOZ-waarde.

3 Daarnaast moet natuurlijk ook de eventuele toekomstige bestemming(wijziging) in ogenschouw worden genomen. Dit kan zowel positief als negatief zijn voor de waarde. De waarde die bepaald dient te worden is de waarde in het economisch verkeer, dus wat een potentiële koper bereid is te willen betalen. Bij een positieve toekomstige bestemming (bijvoorbeeld nu maatschappelijke doeleinden, MD) en met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid in de toekomst woningbouw) zal er meer voor worden betaald als de grondprijs voor MD. Daartegenover staat dat een potentiële koper bij een negatieve toekomstige bestemming (bijvoorbeeld detailhandel wordt MD) in de prijs met de waarde als MD rekening zal houden. De vraag en antwoord komen uit de "Vraagbaak Waardebepaling" van de Waarderingskamer. Hoe wordt de waarde van een woning (of ander type object) bepaald, wanneer bekend is dat de woning (het object) over enkele jaren gesloopt wordt? Antwoord: Bij sloopwoningen zijn in feite drie fasen te onderscheiden. De eerste fase heeft betrekking op de periode vóór het sloopbesluit, waarin onzekerheid bestaat over het al dan niet slopen. De tweede fase heeft betrekking op de periode waarin het gebruik nog wordt voortgezet, maar bekend is dat sloop zal plaatsvinden en wanneer dat gebeurt. En de derde fase betreft de periode waarin het gebruik van de woning als woning is beëindigd en de desbetreffende woning al dan niet dichtgetimmerd is. Tijdens de eerste fase kan de invloed van onzekerheid over sloopplannen in de waarde in het economische verkeer (WOZ-waarde) tot uitdrukking komen. Wanneer sloopplannen geïnitieerd zijn door de eigenaar zelf, is dit een subjectief aspect, waarmee bij de waardebepaling geen rekening gehouden mag worden. Wanneer voor de betrokken belanghebbenden onduidelijk is of en wanneer de woningen op grond van een gemeentebesluit gesloopt moeten worden, heeft dit invloed op de bereidheid van de eigenaren en gebruikers, maar ook potentiële kopers om in die woningen te investeren. Een en ander kan blijken uit marktgegevens. Als er geen aanleiding is om de waardedrukkende factor van de onzekerheid te vertalen in een lagere waarde moet dat wel met die marktcijfers worden gemotiveerd. In de tweede fase, nadat het sloopbesluit is genomen, maar zolang de woningen nog in gebruik zijn, moet de waarde ook bepaald worden op basis van vergelijking met marktgegevens van andere woningen. Bij deze vergelijking moet bewaakt worden dat de woningen waarmee vergeleken wordt, overeenkomen in mate van woongenot (kwaliteit en functionaliteit). Het blijkt overigens met enige regelmaat voor te komen dat een genomen sloopbesluit later weer wordt ingetrokken. Het enkele feit dat een sloopbesluit is genomen moet dus om die reden bij de waardebepaling buiten aanmerking blijven. Wanneer het gebruik van de sloopwoning is beëindigd en de woning staat leeg in afwachting van sloop (derde fase), dient de waardebepaling te geschieden op basis van de grondwaarde minus de sloopkosten. 3 Vindplaats: Hof s-gravenhage 16 maart 2005, nr. 03/03479, LJN: AT1796, Belastingblad 2005, blz. 605; Hof Leeuwarden 2 juli 2004, nr. 1513/02, LJN: AP8498, Belastingblad 2004, blz. 1299; Hoge Raad 25 oktober 2000, nr , LJN: AA7837, Belastingblad 2001, blz. 643.

4 4 Datum 12 maart 2013 Opsteller Telefoon Organisatieonderdeel Stuknummer C. Schonis - Vermij Service Centrum / Financien / Financieel Beheer Aan Van Kopie aan Onderwerp Johan Varkevisser Claudy Schonis-Vermij Rene Grotens Persberichten WOZ-taxaties In de media wordt op dit moment veel gezegd over de manier van taxeren bij gemeenten. Eén van de uitspraken is dat het afgelopen jaar zeventig gemeenten hun werk op het gebied van taxeren zo slecht deden, dat ze onder verscherpt toezicht zijn gesteld (NOS- zaterdag 9 mrt). Ook in 1Vandaag en Kassa van afgelopen zaterdag is het onderwerp aan bod geweest. In deze korte notitie wil ik helder maken hoe we er hier in Zeist voor staan op het gebied van taxeren. Meerdere malen per jaar worden we gecontroleerd door de Waarderingskamer. Dit gebeurt op verschillende manieren: vragenlijsten, databestanden aanleveren, dossiercontroles. Deze controles worden afgesloten met een schriftelijke terugkoppeling van de Waarderingskamer. Kwaliteit staat hoog in het vaandel binnen het cluster WOZ en dat blijkt ook uit de terugkoppelingen van de Waarderingskamer. Hieronder de bevindingen van de kwaliteitscontroles na de uitgebreide controle door de Waarderingskamer begin Deze uitgebreide controle vindt niet jaarlijks plaats. Normaliter wordt volstaan met een vragenlijst en ieder jaar worden ongeveer 100 gemeenten uitgekozen voor deze uitgebreidere controle. In 2013 zijn we niet uitgekozen voor de uitgebreidere controle maar is op basis van de ingevulde vragenlijsten geconcludeerd dat we voldoen aan de gestelde eisen en daarom de waardebeschikkingen mogen versturen. Het verscherpte toezicht waarover in de pers wordt gesproken heeft dus geen betrekking op de gemeente Zeist. Resultaten interne controle kwaliteit taxaties herwaardering waardepeildatum woningen courante niet-woningen incourante niet-woningen agrarische objecten SITUATIE kwaliteit van de taxaties, wel adviseren wij u om nog aanvullende controles uit te voeren. OORDEEL Halverwege 2011 was het eindoordeel van de Waarderingskamer veranderd van naar behoren in kan verbeterd worden. Dit houdt in dat we altijd een goede beoordeling hadden maar in de zomer 2011 ging dit achteruit op basis van een tweetal aandachtspunten: - het tijdig verzenden van de resterende beschikkingen en afhandelen van de bezwaarschriften naar de waardepeildata 1 januari 2009 en het tijdig afhandelen van de bezwaarschriften Door een capaciteitstekort met daarbij de druk van de jaarlijkse herwaardering (sinds 2007) in plaats van een vierjaarlijkse herwaardering zijn deze achterstanden ontstaan.

5 5 Inmiddels zijn deze achterstanden grotendeels ingelopen en is met de Waarderingskamer gesproken over een nieuwe afspraak voor een kwaliteitscontrole omdat we het oordeel graag weer minimaal naar naar behoren willen krijgen. De uitvoerend controleur van de Waarderingskamer welke in januari 2012 een complete controle ter plaatse uitvoerde heeft aangegeven dat hij het oordeel kan verbeterd worden niet terecht vond. Deze afspraak zal vóór de zomer gemaakt worden.