Handleiding dakopbouwen

Transcriptie

1 Handleiding dakopbouwen Laatste update: Oktober 2011 Serviceorganisatie Vergroot je Woning

2 Inleiding Voor u ligt de handleiding over het realiseren van een dakopbouw op een portiek-, etage- of eengezinswoning met plat dak. In deze handleiding vindt u meer informatie over de gang van zaken van het ontwerp, Vereniging van Eigenaars, tot aan de uitvoering en oplevering. Achter in de folder is een lijst opgenomen met uitleg over bouwkundige termen. Ook vindt u in de folder handige bijlagen voor bijvoorbeeld het aanvragen van offertes. Disclaimer De stichting Verbouw Rustenburg Oostbroek heeft aan het opstellen van deze handleiding de nodige zorg besteed. Desondanks is het mogelijk dat zaken onvolledig zijn of dat de handleiding onjuistheden bevat. De stichting aanvaardt daarvoor geen aansprakelijkheid. Evenmin kunnen aan de handleiding rechten worden ontleend. De stichting Verbouw Rustenburg-Oostbroek aanvaardt geen aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die verband houdt met deze handleiding. Inhoudsopgave Inleiding... 2 Disclaimer... 2 Inhoudsopgave In het kort Algemeen Kosten Tijdsduur De buren Het belangrijkste Procedure Overzicht procedure Informatie Subsidie Vereniging van Eigenaars en erfpacht Ontwerp Omgevingsvergunning Keuze aannemer Uitvoering Oplevering Na de oplevering Woordenlijst Overzicht bijlagen

3 1 In het kort 1.1 Algemeen Misschien heeft u wel eens gedacht aan een grotere woning, maar heeft u niet direct zin om te verhuizen. Een oplossing kan dan zijn om uw huidige woning te vergroten door middel van een dakopbouw. U kunt eindelijk de eigen kamer voor de jongste realiseren, een computerkamer maken of een badkamer met een ligbad. En als u een dakterras laat maken, kunt u lekker in het zonnetje zitten. U hoeft niet te verhuizen en blijft in uw eigen buurt. 1.2 Kosten De kosten voor het laten plaatsen van een dakopbouw zijn sterk afhankelijk van uw wensen, de omvang van de opbouw, het afwerkingsniveau, de architectuur e.d. Om toch een inschatting van de kosten te kunnen maken, kunt u een globale berekening maken door de oppervlakte van de gewenste dakopbouw te vermenigvuldigen met een m2-prijs van circa 1200,- /1300,-(prijspeil 2010). Het betreft hier een richtbedrag voor een casco dakopbouw, dat wil zeggen: de buitenkant incl. de trap. De binnenzijde dient dan nog naar wens afgewerkt te worden. Naast deze bouwkosten dient u rekening te houden met kosten voor de: - architect - constructeur - gemeentelijke leges - evt. aanpassen erfpachtakte (indien u voor de woning erfpacht betaalt) - evt. aanpassen splitsingsakte (indien de woning binnen een VvE valt) Deze kosten kunnen per situatie nogal variëren, maar zijn ongeveer 5.000,- tot ,- (genoemde prijzen zijn incl. btw). 1.3 Tijdsduur Het hele traject voor het plaatsen van een dakopbouw, inclusief oriëntatie, het maken van een ontwerp, aanvraag van vergunningen etc., duurt ongeveer zes maanden tot een jaar. De termijn voor het daadwerkelijke bouwen van een casco is sterk afhankelijk van de bouwwijze van de aannemer (prefab of ter plaatse gemaakt). Deze periode varieert van zes tot ongeveer acht weken. U kunt tijdens de bouw gewoon in de woning blijven wonen. 3

4 1.4 De buren Het is verstandig om uw buren op de hoogte te brengen van uw initiatief. Zo voorkomt u problemen in de vergunningaanvraagfase, de uitvoeringsfase of de periode daarna. Indien u in een VvE zit behoeft u de schriftelijke goedkeuring van 80% van de leden. Dit kunt u doen middels bijgevoegd standaardformulier (zie bijlage), of in een VvE vergadering. 1.5 Het belangrijkste Het is verstandig om u goed te oriënteren: - kijk eens rond in uw buurt of daar waar er opbouwen zijn geplaatst - kijk op websites van architecten en aannemers - neem contact op met de gemeente om te onderzoeken wat er binnen de gemeentelijke regelgeving mag en niet mag - neem eens contact op met makelaars voor een taxatierapport (hier zijn wel kosten aan verbonden) - neem eens contact op met een eigenaar van een dakopbouw om te vragen naar zijn ervaring - onderzoek of u gebruik kunt maken van een subsidieregeling - en weet goed wat u wil en waarom, maar sta toch open voor alternatieven (maak bijvoorbeeld uw eigen penthouse door op het dak te gaan wonen aan een daktuin). Een goede architect denkt met u mee door verschillende varianten uit te werken en samen de voor- en nadelen op een rij te zetten! 4

5 2 Procedure 2.1 Overzicht procedure Informatie Bezoek website Download de handleiding Bezoek gemeente voor mogelijkheden Overleg met uw VvE Uitzoeken financieringsmogelijkheden kies?raadpleeg een architec Ontwerp Inschakelen architect Architect maakt ontwerp Architect zorgt voor goedkeuring Welstand Indeling kunt u zelf bepalen Vergunning Opdracht aan constructeur Aanvraag omgevingsvergunning Keuze aannemer Werkomschrijving en tekeningen door architect Offertes aanvragen bij aannemers Opdracht aan aannemer Uitvoering Dakopbouw wordt geplaatst door aannemer Startmelding bij de gemeente Oplevering In gebruik nemen dakopbouw Gereedmelding bouwplan bij de gemeente Evt. erfpachtaanpassing Evt. splitsingsakte VvE aanpassen 5

6 2.2 Informatie Het al dan niet mogen plaatsen van een dakopbouw is, door o.a. een bestemmingsplan, gebonden aan gemeentelijke regelgeving. U kunt het bestemmingsplan van uw gemeente, stadsdeel of wijk vinden op de gemeentelijke website. Ook kunt u bij de gemeente langsgaan om uw initiatief te bespreken en te onderzoeken wat wel en niet mag. Misschien mag het niet volgens het geldende bestemmingsplan maar kunt u vrijstelling aanvragen, misschien komt er een nieuw bestemmingsplan. In de gemeente Den Haag zijn veel mooie voorbeelden van een dakopbouw te zien, o.a. in de wijken Rustenburg-Oostbroek, Bloemenbuurt en Bezuidenhout. Het is zeker de moeite waard om ook eens zo n opbouw in het echt te zien. Misschien mag u hem wel van binnen bekijken! Het spreekt voor zich dat u zich goed dient te informeren over uw financiële mogelijkheden. Ga langs bij een financieel adviseur en vraag (als u een lening neemt) meerdere offertes aan! Het is ook belangrijk om goed te weten wat u wilt. Een kleine opbouw van ca. 20 tot 30m2 kan bijvoorbeeld net voldoende zijn om dat te realiseren wat u nú nodig heeft. U kunt uw opbouw echter zodanig (laten) ontwerpen dat deze in de toekomst is uit te breiden tot bijv. 55m2. Fasering van de uitbreiding kan u net de financiële mogelijkheid bieden om de dakopbouw toch te realiseren en niet te hoeven te verhuizen. 2.3 Subsidie In de gemeente Den Haag is een subsidieregeling geweest om het plaatsen van een dakopbouw te stimuleren. Deze regeling is per 1 november 2010 gestopt. Er zijn nog wel andere subsidieregelingen, op dit moment (oktober 2011) onder andere voor groene daken, dak- en vloerisolatie. Zie daarvoor de gemeentelijke website en de website van Meer Met Minder (website: Misschien is het plaatsen van uw dakopbouw een mooie gelegenheid om andere energie besparende maatregelen te treffen of uw daktuin met subsidie te realiseren? 2.4 Vereniging van Eigenaars en erfpacht Omdat uw appartement vrijwel zeker deel uitmaakt van een Vereniging van Eigenaars (VvE), heeft u schriftelijke toestemming nodig van tenminste 80% van de deelnemers. Bij VvE s met 5 appartementen of minder betekent dit dat iedereen moet instemmen. U kunt gebruikmaken van het standaardformulier uit de bijlage of uw initiatief laten goedkeuren in een vergadering. Bij problemen kunt u zich wenden tot uw beheerder (indien die er is) of een gespecialiseerd bedrijf zoals bijv. gedeeldeigendomenzo (website: of in de gemeente Den Haag tot de VvE balie ( Na het gereedkomen van de opbouw, of zoveel eerder als mogelijk, dient de splitsingsakte te worden aangepast. Dit geschiedt door een notaris en daar zijn dus kosten aan verbonden. De hoogte van uw erfpacht wordt mede bepaald door de getaxeerde waarde van uw woning. Door het plaatsen van een opbouw kan de waarde van de woning stijgen en dat kan invloed hebben op uw erfpacht. De mate waarin is per locatie en waarschijnlijk per gemeente verschillend. Informeer bij uw gemeente wat het mogelijk laten plaatsen van een dakopbouw voor uw erfpacht inhoudt. TIP! Het te bebouwen dakvlak komt in de splitsingsakte buiten de VvE te vallen (en wordt dus onderdeel van uw appartementsrecht). TIP: Laat het het hele dak buiten de VvE. Daarmee voorkomt u vragen over het gebruik van dit deel en kan in de toekomst eenvoudig het gebruik veranderen (vergroten opbouw, meer daktuin). Bovendien kan ook de bijdrage aan de Vv lager worden, wat hen wellicht over de streek kan trekken om toestemming te geven. 6

7 2.4 Ontwerp Laat u voor het ontwerpen van een opbouw bijstaan door een architect. Mogelijk kan hij u wijzen op een betere indeling of een goedkopere aanpak. Daarnaast heeft hij kennis van de geldende regelgeving, is hij op de hoogte van de wensen van de welstand en zorgt hij dat het ontwerp daaraan voldoet. Ook kan hij u adviseren in te gebruiken installaties en evt. te nemen energiebesparende maatregelen. Tevens kan hij u een constructeur adviseren en indien nodig al in vroeg stadium onderzoeken of uw wensen ook constructief haalbaar zijn. U kunt hiervoor bij diverse architecten een vrijblijvende offerte aanvragen. Selecteer niet alleen op prijs, maar ook op ontwerpstijl en persoonlijkheid. U gaat met die persoon een verbintenis aan van een aantal maanden, waarin uw samenwerkt aan de realisatie van uw dakopbouw. 2.5 Omgevingsvergunning Een dakopbouw is vergunningplichtig. U dient daarvoor een zgn. omgevingsvergunning aan te vragen (wat we vroeger een bouwvergunning noemden). Niet verplicht ook niet noodzakelijk, maar wel raadzaam, is om de architect die het ontwerp heeft gemaakt ook uw vergunning te laten aanvragen. Hij heeft immers al divers onderzoek- en tekenwerk verricht en heeft mogelijk al contact gehad met de gemeente. Wij adviseren u de architect ook de constructeur te laten regelen, dit bespaart u tijd en energie. Maar u bent vrij om zelf een constructeur te contracteren. De vergunningaanvraag dient vergezeld te gaan van diverse tekeningen en berekeningen aan de hand waarvan de gemeente kan toetsen of uw aanvraag voldoet aan de geldende regelgeving en eisen van welstand. Voor vergunningaanvragen gelden vaste behandeltermijnen. Voor de meeste recente gegevens kunt u het beste bij uw gemeente terecht dan wel uw architect. Kosten Voor het afgeven van een vergunning rekent de gemeente legeskosten. Voor de meest recente gegevens kunt u bij de gemeente terecht dan wel bij uw architect. Indien u de aanvraag, om wat voor reden dan ook intrekt, informeer dan bij de gemeente of u recht heeft op teruggaaf van de reeds betaalde legeskosten Geldigheid vergunning Na het verlenen van de omgevingsvergunning gaat de geldigheidsduur in. Mocht u om wat voor reden dan ook niet direct kunnen starten met bouwen houd dan rekening met deze geldigheidsduur (hij staat in uw vergunning vermeld). De geldigheidsduur kunt u in overleg met de gemeente eenmalig verlengen. 2.6 Keuze aannemer Als de welstand het ontwerp van de opbouw heeft goedgekeurd dan is de kans dat u een vergunning gaat krijgen erg groot. U kunt dan terwijl uw vergunning in behandeling is al gaan kijken naar een aannemer. Laat u goed informeren! Via internet, de architect, vrienden, kennissen e.d.. Op basis van die informatie adviseren wij u 3 tot 4 aannemers te selecteren aan wie u een vrijblijvende offerte gaat vragen. In principe kan dit op basis van de stukken die voor de vergunningaanvraag nodig zijn, mits deze voldoende details en materiaalomschrijvingen bevatten. Voldoende wil in dit geval zeggen dat het de aannemer duidelijk moet zijn welke materialen hij moet gebruiken, waar hij ze moet gebruiken, hoe ze te verwerken en evt. in welke kleur. De offerte aanvraag (aanbesteding) kunt u door de architect laten doen of zelf. Na ontvangst van de offertes kunt u een aannemer gaan selecteren. Doe dit niet alleen op basis van de prijs. Vergelijk de offertes goed op de verschillende onderdelen. Wat zit wel en wat zit niet in de prijs? Hoe staat het met garanties? En vergeet u niet dat u straks twee misschien wel drie maanden met dit bedrijf uw opbouw gaat realiseren? 7

8 Is één prijs veel lager dan de anderen controleer dan extra uitgebreid. Bel eens met mensen die met dit bedrijf hebben gewerkt. Controleer zijn financiële situatie via bijv. de Kamer van Koophandel. Past geen van de offertes binnen uw budget? Misschien kunt u dan nog steeds een aannemer kiezen en in onderling overleg iets aan de prijs doen. Heeft u een aannemer uitgekozen, bent u het met elkaar eens over de prijs en wat u daarvoor gaat krijgen dan kunt u hem opdracht geven. Bij de opdracht horen tekeningen en eventueel een beschrijving van het werk. Dit worden uw contractstukken. Leg in de opdracht ook direct een principe start- en opleverdatum van de bouw vast, een betalingsregeling (betaal nooit 100% vooruit en de laatste termijn pas nadat de oplevering heeft plaatsgevonden!), een eventuele onderhoudstermijn, eventuele garanties van onderdelen (bijv. de dakbedekking). 2.7 Uitvoering Nadat u de vergunning hebt ontvangen en nadat u opdracht hebt verstrekt kan de aannemer beginnen met bouwen. Vergeet u niet het start meldingsformulier naar de gemeente te sturen? Dit formulier zit bij uw vergunning. Ook niet onbelangrijk is om uw buren ruimschoots van te voren te vertellen wanneer er begonnen wordt met bouwen. De aannemer zal diverse malen over hun dak lopen en daar werken. U kunt expliciet in de opdracht opnemen dat alle schades aan derden voor zijn rekening zijn. Directievoerder U kunt een zogenaamde directievoerder aanstellen tijdens de uitvoering. Dat is iemand die u vertegenwoordigt op de bouw. De directievoerder is uw aanspreekpunt naar de aannemer toe. Hij/zij is in uw dienst en behartigt uw belangen. Hij/zij neemt eventuele problemen met de aannemer van u weg en beslist echter ook wanneer u hiervoor moet betalen. Het is niet ongebruikelijk dat een architect deze rol op zich neemt. Wellicht kent u zelf een professionele directievoerder. 8

9 2.8 Oplevering Stappenplan: Als de dakopbouw klaar is, dan kan deze worden opgeleverd. Opleveren betekend dat de aannemer van mening is dat hij voldaan heeft aan zijn contract en de opbouw aan u overdraagt. U kunt deze overdracht schriftelijk bevestigen eventueel met een lijst met bemerkingen. U dient de aannemer gelegenheid te geven om deze bemerkingen te verhelpen. Spreek daar wel een termijn voor af. Na de oplevering kan een onderhoudstermijn van toepassing zijn van bijvoorbeeld zes weken of drie maanden. Als de dakopbouw in gebruik is genomen, komen er namelijk soms nog punten boven die bij de oplevering niet opvielen of er nog niet waren. In het contract kan vastgelegd worden dat 5% van het opdrachtbedrag vastgehouden wordt tot het einde van de onderhoudstermijn 2.9 Na de oplevering Stappenplan: Stuur het gereedmeldingsformulier naar de gemeente, deze zit bij uw vergunning. Indien u voor uw woning erfpacht betaald neem dan contact op met de betreffende gemeentelijke afdeling over de te volgen stappen. Aan de aanpassing van deze akte zijn diverse kosten verbonden: leges-, notaris- en tekenkosten. Indien uw woning binnen een VvE valt volgt aanpassing van de splitsingsakte. De wijziging van de akte geschiedt door een notaris. 9

10 3 Woordenlijst Appartement Een woning, gelegen in een gebouw, dat per woning en bedrijfsruimte in appartementsrechten is gesplitst en behoort tot het eigendom van de vereniging van eigenaars. Appartementsrecht Een uitsluitend zakelijk recht op een deel van een onroerende zaak samen met een deelbelang in het geheel. Beginselaanvraag Dakopbouwen worden door de welstand commissie beoordeeld. Een negatief advies betekend aanpassing van het ontwerp. Een beginselaanvraag is een toetsing door deze commissie vooruitlopend op hun toetsing tijdens de omgevingsvergunning aanvraag procedure. Wilt u zeker weten dat u met uw ontwerp een vergunning kunt krijgen of wilt vertraging tijdens de vergunning aanvraag vermijden dat is het zinvol om deze aanvraag te doen. Niet alle gemeenten in Nederland hebben deze vorm van vooroverleg met de welstand! Een beginselaanvraag is in de gemeente Den Haag kosteloos. Omgevingsvergunning Een gemeentelijke toestemming om een bouwwerk op te richten of aan te passen. Voorheen bouwvergunning. Bruto vloeroppervlak NEN 2580: de oppervlakte, van een ruimte of een groep van ruimten, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de betreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Casco Hiermee wordt aangegeven de dragende constructie van een huis plus de buitenafwerking. Het huis is wind- en waterdicht, maar de binnenafwerking moet nog gebeuren. De opdrachtgever zorgt bijvoorbeeld zelf voor installaties, de afwerking van wanden en vloeren, enz. In het geval van een dakopbouw hoort de trap naar de opbouw in het casco. Leges Een bedrag dat betaald moet worden aan de overheid voor het gebruik van hun diensten of producten, bijvoorbeeld een bouwvergunning. Splitsingsakte De splitsingsakte is bij het ontstaan van de VvE door de notaris opgesteld en vastgelegd. De notaris heeft daarmee het juridische fundament van de VvE gelegd. De akte is ingeschreven in de openbare en niet openbare registers van het Kadaster. Iedereen heeft de mogelijkheid kennis te nemen van de inhoud van de splitsingsakte. In de akte van splitsing is het aandeel van iedere eigenaar in de totale kosten conform een verdeelsleutel vastgelegd. Vereniging van Eigenaars Een Vereniging van Eigenaars (VvE) is in Nederland een vereniging van de eigenaren van de appartementsrechten van de woningen die tot een appartementencomplex behoren. De vereniging zorgt voor het regelen van het onderhoud van het appartementsgebouw en alle andere gemeenschappelijke belangen van de eigenaren. 10

11 4 Overzicht bijlagen Bijlage A Goedkeuring VvE Bijlage B Offerte aanvraag architect Bijlage C Offerte aanvraag constructeur Bijlage D Offerte aanvraag aannemer Bijlage E Offerte bedankbrief Bijlage F Proces verbaal van oplevering Bijlage G Staat van bemerkingen Bijlage H Algemene voorwaarden 11

12 Bijlage A: Goedkeuring VvE Hierbij stemmen de eigenaren van de Vereniging van Eigenaren (adressen).. in met het voornemen van de eigenaar van het appartementsrecht: (huisnr.).. om tot plaatsing van en dakopbouw / uitbouw / samenvoeging van 2 appartementsrechten *) over te gaan. Met instemming tot het voornamen van de dakopbouw / uitbouw / samenvoeging *) vrijwaart de initiatiefnemer de overige leden van de VvE voor kosten die gemoeid zijn met het realiseren en onderhouden van de dakopbouw / samenvoeging. Op een eerstvolgende Algemene Ledenvergadering van de VvE zal een besluit worden genomen over het aanpassing van splitsingsakte en huishoudelijke reglement. Getekend, te Den Haag,.(datum) Eigenaar van het appartementsrecht: (huisnr.+handtekening).. Eigenaar van het appartementsrecht:.. Eigenaar van het appartementsrecht:.. Eigenaar van het appartementsrecht:.. Eigenaar van het appartementsrecht:.. Eigenaar van het appartementsrecht:.. *) doorhalen wat niet van toepassing is 12

13 Bijlage B: Offerteaanvraag architect Betreft: Van: Datum: Offerteaanvraag [naam, adres, contactgegevens] Geachte, Hierbij vraag ik, vrijblijvend, een offerte aan voor werkzaamheden voor een dakopbouw op de woning [adres, huisnummer, plaats] De offerte is gesplitst in vier onderdelen. Voor elk onderdeel wil ik een aparte prijs ontvangen en ontvangt u eventueel apart opdracht. 1. Een offerte voor een ontwerp (met evt. een goedgekeurde beginselaanvraag). De werkzaamheden houden globaal het volgende in: Bezoek gemeentearchief t.b.v. bestaande tekeningen Inmeten bestaande toestand Tekenen van de gevels, plattegronden en doorsneden bestaande situatie Het schetsmatig ontwerpen van mogelijke varianten. Het uitwerken en tekenen van gevels, plattegronden en doorsneden van de gekozen nieuwe situatie, met een oplossing voor het plaatsen van een trap. Ontwerpen en tekenen van beeldbepalende details Alle overige volgens de eisen van de gemeente Het voeren van overleg met diverse partijen, waaronder: Opdrachtgever Gemeente (o.a. vooroverleg met Welstand) Eventueel indienen van beginselaanvraag 2. Een offerte voor een omgevingsvergunning aanvraag. De werkzaamheden houden globaal het volgende in: Alle werkzaamheden voor het verkrijgen van een vergunning, e.e.a. overeenkomstig de eisen van de gemeente Na overleg met opdrachtgever contracteren constructeur Het voeren van overleg met diverse partijen, waaronder: Met opdrachtgever Gemeente Constructeur 3. Een offerte voor een aanbesteding: Opdrachtgever adviseren in de aannemerkeuze De voor een aanbesteding noodzakelijke stukken aanleveren en versturen Opdrachtgever ondersteunen in het beoordelen van de offertes 4. Een offerte voor een bouwvoorbereiding, bouwbegeleiding en oplevering: Het aanleveren van de nodige bouw voorbereiding gegevens (tekeningen, kleurenstaat e.d.) Ondersteuning van de opdrachtgever tijdens de bouw en oplevering Met vriendelijke groet, ps door het ondertekenen van een van de offertes geeft u opdracht voor dat deel

14 Bijlage C: Offerteaanvraag constructeur Betreft: Van: Datum: Offerteaanvraag [naam, adres, contactgegevens] Geachte, Hierbij vraag ik, vrijblijvend, een offerte aan voor het aanvragen van een omgevingsvergunning voor een dakopbouw op de woning [adres, huisnummer, plaats] De werkzaamheden houden globaal het volgende in: Bezoek gemeentearchief t.b.v. bestaande tekeningen Zonodig ter controle bestaande toestand opnemen Tekenen van de gevels, plattegronden en doorsneden bestaande situatie Tekenen van de gevels, plattegronden en doorsneden nieuwe situatie met als basis de tekeningen van de architect Ontwerpen en tekenen van constructieve details Maken van constructieve berekeningen Alle overige volgens de eisen van de gemeente Het voeren van overleg met diverse partijen, waaronder: Opdrachtgever Gemeente Architect Met vriendelijke groet, ps door het ondertekenen van de offerte geeft u opdracht

15 Bijlage D: Offerteaanvraag aannemer Betreft: Van: Datum: Offerteaanvraag [naam, adres, contactgegevens] Geachte, Hierbij vraag ik, vrijblijvend, een offerte aan voor het plaatsen van een dakopbouw op de woning [adres, huisnummer, plaats]. De offerte gespecificeerd per onderdeel conform de tekeningen en berekeningen van de architect en constructeur. Voor vragen over het bouwplan kunt u contact opnemen met: [naam, contactgegevens] Gaarne ontvang ik uw offerte uiterlijk op: [datum] Met vriendelijke groet, Bijlage: [tekeningen en berekeningen architect en constructeur]

16 Bijlage E: Offerteaanvraag bedankbrief Betreft: Van: Datum: Offerte [naam, adres] Geachte heer/mevrouw., Hierbij danken wij u voor uw offerte d.d. voor de dakopbouw in de [adres, plaats] Wij zullen echter geen gebruik maken van uw aanbieding. Met vriendelijke groet,

17 VOORBEELD PROCES VERBAAL VAN OPLEVERING Een dakopbouw mag officieel pas in gebruik genomen worden als de bouw opgeleverd is. Als een aannemer aandringt op oplevering omdat de officiële bouwtijd afgelopen is, kan er alleen opgeleverd worden als de bouw zo ver is dat de dakopbouw ook echt, veilig, in gebruik genomen kan worden. Bij de oplevering worden alle punten opgenomen die nog niet goed zijn. De opdrachtgever en/of de directievoerder doen dat. De aannemer zet zijn handtekening onder dit formulier om zich aan de afspraken te binden. In het eventueel afgesproken onderhoudstermijn kunnen ook nog punten doorgegeven worden. De garanties gelden weer voor daar na.

18 Bijlage F: PROCES-VERBAAL VAN OPLEVERING Datum :.. Opdrachtgever : Directievoerder :.. Aannemer : Project : [adres, plaats] Omschrijving : Compleet conform de opdracht van. van bovengenoemd werk. Oplevering Aanvaarding : De oplevering van de werken van voornoemd werk heeft heden plaatsgevonden ten overstaan van partijen, met uitzondering van de werken, nader genoemd in de bij dit proces-verbaal van oplevering gewaarmerkte en bijgevoegde staat van bemerkingen. De op de staat van bemerkingen vermelde werkzaamheden zullen aansluitend worden uitgevoerd vóór., tenzij voor een bepaald aantal onderdelen een andere datum wordt overeengekomen. : Door, directievoerder, wordt verklaard: 1. Dat heden bij de oplevering niet is gebleken, dat de uitvoering van het gereedgekomen werk in strijd is met de in de overeenkomst bedoelde werken. 2. Dat er op grond van de gesloten overeenkomst, aangevuld met de opgedragen aanvullende leveringen en werkzaamheden, momenteel geen bezwaren bestaan het werk in de huidige staat te aanvaarden, met inachtneming van die zaken, die zijn vermeld in de staat van bemerkingen bijgevoegd bij dit procesverbaal van oplevering. Een en ander onder het voorbehoud, dat volledig aan overheidseisen is voldaan. Door, aannemer, wordt verklaard: 1. Dat men zich conformeert aan het gestelde in het proces-verbaal van oplevering met de bijbehorende staat van bemerkingen. 2. Dat de geleverde materialen op de juiste kwaliteit c.q. werking worden gegarandeerd gedurende de daarvoor gestelde looptijd. Gebreken: Indien na oplevering gebreken worden geconstateerd die een goed functioneren van het gebouw verhinderen, dienen deze op eerste aanzegging van de opdrachtgever, binnen zo kort mogelijke termijn hersteld te worden. Aldus opgemaakt en getekend in drievoud te Den Haag, Directievoerder: Aannemer: 18

19 VOORBEELD STAAT VAN BEMERKINGEN Bij de oplevering zijn er altijd nog punten die niet goed of af zijn. Deze worden op deze lijst geschreven door de opdrachtgever en- of directievoerder en aan de aannemer gegeven samen met het Procesverbaal van Oplevering. De punten moeten opgelost worden voor de datum die men in kan vullen. Dat zou bijvoorbeeld een week na de oplevering zijn, afhankelijk van het soort werkzaamheden.

20 Bijlage G: STAAT VAN BEMERKINGEN Datum : Opdrachtgever : Directievoering: Aannemer : Project : De oplevering van de werkzaamheden ten behoeve van bovengenoemd werk, heeft heden plaatsgevonden ten overstaan van partijen, met uitzondering van de hierna vermelde onvolkomenheden en later uit te voeren werkzaamheden. De vermelde onvolkomenheden zullen voor. worden hersteld, tenzij een andere datum is vermeld. Plaats Omschrijving van de te herstellen gebreken Controle datum De opdrachtgever verklaart, door ondertekening van deze staat van bemerkingen, akkoord te gaan met bovenstaande. Directie: Opdrachtgever:

21 VOORBEELD ALGEMENE VOORWAARDEN Indien je met een aannemer in zee gaat, moet er meer vastgelegd worden dan wat er precies gebouwd gaat worden. Er moet ook duidelijk zijn wie waarvoor verantwoordelijk is. Wanneer de bouw plaatsvindt en hoelang die duurt is ook belangrijk en wat gebeurt er als de aannemer die afspraak niet nakomt? Hoelang heeft u garantie en waarop? In de Algemene Voorwaarden worden die zaken geregeld. Als u een offerte aanvraagt bij een aannemer moet u deze Algemene Voorwaarden bijvoegen. Let op: Indien een dakopbouw prefab geplaatst wordt, is de bouwtijd vaak zo kort dat de betalingstermijnen anders kunnen/moeten worden. Een groot deel van de arbeid en het materiaal is tenslotte voor aanvang uitvoering al besteed. Indien de aannemer eist dat een substantieel deel vóór de plaatsing van de dakopbouw betaald wordt, vraag daar dan een bankgarantie over of stort het geld op een derdengeldrekening zodat bij faillissement van de aannemer het geld terug gehaald kan worden. Anderzijds wil een aannemer ook een garantie dat hij echt betaald gaat worden als hij met de prefab dakopbouw op de bouwplaats verschijnt. De zekerheid is dan wederzijds.

22 Bijlage H: ALGEMENE VOORWAARDEN Artikel 1: Verplichtingen van de opdrachtgever 1. De opdrachtgever zorgt ervoor dat de aannemer tijdig kan beschikken over de gedeelten van de woning waaraan het werk zal worden uitgevoerd. Als de aannemer voor of uiterlijk bij het sluiten van de overeenkomst aan de opdrachtgever heeft medegedeeld dat het voor de uitvoering van het werk noodzakelijk is dat de woning geheel of gedeeltelijk wordt ontruimd, zorgt de opdrachtgever tijdig voor die ontruiming. Voor of uiterlijk bij het sluiten van de overeenkomst stellen opdrachtgever en aannemer vast welke mogelijkheden er zijn om de voor de uitvoering van het werk benodigde bouwmaterialen op te slaan. 2. De opdrachtgever zorgt er voor dat de aannemer kan beschikken over elektriciteit, gas en water. 3. De kosten van elektriciteit, gas en water ten behoeve van de uitvoering van het werk zijn voor rekening van de opdrachtgever. 4. De opdrachtgever kan tijdens de uitvoering van het werk, door derden werkzaamheden of leveringen laten plaatsvinden. Zodra de opdrachtgever van die bevoegdheid gebruik wil maken, informeert hij de aannemer. De opdrachtgever zorgt ervoor, dat de door derden uit te voeren werkzaamheden en leveringen zodanig en zo tijdig worden verricht, dat de uitvoering van het werk daardoor niet wordt belemmerd of vertraagd. 5. De opdrachtgever staat in voor de bouwmaterialen die hij met het oog op de uitvoering van het werk aan de aannemer ter beschikking stelt. 6. Als het werk wordt uitgevoerd naar een door de opdrachtgever aangeleverd ontwerp, staat de opdrachtgever in voor de deugdelijkheid van dat ontwerp, tenzij de aannemer die verantwoordelijkheid uitdrukkelijk van de opdrachtgever heeft overgenomen. 7. De in het vijfde en zesde lid omschreven verantwoordelijkheden van de opdrachtgever laten de waarschuwingsplicht van de aannemer, als bedoeld in artikel 2 lid 10, onverlet. 8. Onverminderd het bepaalde in artikel 2 lid 5, draagt de opdrachtgever het risico van het door de aannemer aantreffen van een zaak die een wezenlijke belemmering of bemoeilijking van de uitvoering betekent, behoudens voor zover de aannemer redelijkerwijs van de aanwezigheid van die zaak op de hoogte was of op de hoogte behoorde te zijn. Doet zich een dergelijke belemmering of bemoeilijking voor, dan treden aannemer en opdrachtgever met elkaar in overleg over de gevolgen daarvan. 9. De opdrachtgever is gerechtigd een of meer personen aan te wijzen om als directie op te treden. De directie voert het toezicht uit op de uitvoering van het werk en op de naleving van de overeenkomst. 10. De voor de totstandkoming van het werk benodigde bouwvergunning wordt door de opdrachtgever aangevraagd. Voor rekening van de opdrachtgever komen de kosten die in samenhang met de aanvraag van de bouwvergunning aan de overheid en aan andere instanties verschuldigd zijn. Artikel 2: Verplichtingen van de aannemer 1. De aannemer is verplicht het werk goed en deugdelijk en naar de bepalingen van de overeenkomst uit te voeren. Met inachtneming van artikel 1 lid 5, staat de aannemer in voor de goede hoedanigheid van de bouwstoffen, voor de geschiktheid voor hun bestemming en voor hun tijdige levering. 2. De aannemer staat in voor de deugdelijkheid van het door of namens hem vervaardigde uitvoeringsprincipe. De omstandigheid dat het uitvoeringsprincipe door of namens de aannemer is vervaardigd op basis van een van de opdrachtgever afkomstig ontwerp, leidt niet 22

23 tot een vermindering van deze verantwoordelijkheid. 3. De uitvoering van het werk moet zodanig zijn, dat de totstandkoming van het werk binnen de overeengekomen termijn gewaarborgd is. 4. Als de aard van het werk hiertoe aanleiding geeft, stelt de aannemer zich voor de aanvang van het werk op de hoogte van de ligging van ondergrondse kabels en leidingen. 5. Het werk en de uitvoering daarvan zijn voor risico van de aannemer met ingang van het tijdstip van aanvang tot en met de dag waarop het werk is opgeleverd of geacht kan worden te zijn opgeleverd. 6. De aannemer wordt geacht bekend te zijn met de voor het werk van belang zijnde overheidsvoorschriften en voorschriften van nutsbedrijven, voor zover deze op de dag van de totstandkoming van de overeenkomst gelden. De aan de naleving van deze voorschriften verbonden gevolgen zijn voor zijn rekening. 7. De aannemer kan onderdelen van het werk in onderaanneming laten uitvoeren, maar blijft voor die onderdelen volledig verantwoordelijk. 8. De aannemer is aansprakelijk voor schade aan de eigendommen van de opdrachtgever, voor zover de opdrachtgever aantoont dat deze door de uitvoering van het werk is toegebracht, tenzij die schade het gevolg is van een omstandigheid die niet aan de aannemer is toe te rekenen. De aannemer vrijwaart de opdrachtgever tegen aanspraken van derden tot vergoeding van schade, voor zover de opdrachtgever aantoont dat deze schade door de uitvoering van het werk is toegebracht, tenzij die schade het gevolg is van een omstandigheid die niet aan de aannemer is toe te rekenen. 9. De aannemer is verplicht de opdrachtgever te wijzen op onvolkomenheden in het door de opdrachtgever aangeleverde ontwerp en in de door hem ter beschikking gestelde bouwmaterialen, een en ander voor zover de aannemer deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Als de aannemer de in dit lid omschreven verplichting niet nakomt, is hij voor de schadelijke gevolgen van zijn verzuim aansprakelijk. 10. Als de opdrachtgever de aannemer verzoekt om de toepassing van bepaalde werkwijzen of bouwmaterialen, anders dan de in lid 10 bedoelde bouwmaterialen, dan wel aan de aannemer verzoekt bouwmaterialen bij een bepaalde leverancier te betrekken, blijft de verantwoordelijkheid voor de betreffende werkwijzen, bouwmaterialen en leveranciers bij de aannemer berusten, tenzij de opdrachtgever ondanks een door de aannemer gegeven waarschuwing, heeft volhard in zijn verzoek. 11. De aannemer is verplicht tegen de risico's, als omschreven in de leden 6 en 9 van dit artikel, voldoende verzekerd te zijn. 12. De aannemer zorgt er voor dat overbodige geluidsoverlast zoals van radio s niet optreedt. 13. de aannemer geeft tenminste 10 dagen voorafgaand aan de start van de werkzaamheden wanneer met het werk wordt aangevangen. Tevens geeft de aannemer aan wanneer de werkzaamheden zullen zijn afgerond. Artikel 3: Oplevering 1. De aannemer deelt tijdig voor voltooiing van het werk aan de opdrachtgever mee op welke datum het werk gereed is voor oplevering. 2. Onder oplevering wordt verstaan de datum waarop het werk aan de opdrachtgever wordt opgeleverd, nadat een rapport van eventuele tekortkomingen is opgemaakt en door partijen is ondertekend. 23

24 3. Een tekortkoming die door de aannemer niet wordt erkend wordt in het opleveringsrapport als zodanig vermeld. 4. De bij oplevering geconstateerde en erkende tekortkomingen worden zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk binnen 15 werkbare werkdagen, hersteld. Deze termijn geldt ook als de aannemer besluit om een door hem aanvankelijk niet erkende tekortkoming alsnog te herstellen. 5. Als gelet op de aard of omvang van de tekortkomingen in redelijkheid niet van oplevering kan worden gesproken, zal de aannemer na overleg met de opdrachtgever een nieuwe datum noemen waarop het werk gereed zal zijn voor oplevering. 6. Bij overschrijding van de overeengekomen bouwtijd is de aannemer een gefixeerde schadevergoeding aan de opdrachtgever verschuldigd van 250,- per werkdag tot de dag waarop het werk aan de opdrachtgever wordt opgeleverd. Als door de aannemer een dag van oplevering is aangekondigd die ligt binnen de overeengekomen bouwtijd, doch op die dag blijkt dat in redelijkheid niet van oplevering kan worden gesproken, is de in de vorige zin bedoelde schadevergoeding vanaf die dag verschuldigd. De schadevergoeding is zonder ingebrekestelling verschuldigd en kan worden verrekend met hetgeen de aannemer nog toekomt. 7. Als de mededeling dat het werk zal worden opgeleverd op een dag die ligt binnen de overeengekomen bouwtijd, nadien door de aannemer wordt herroepen, is hij de in het vorige lid bedoelde schadevergoeding verschuldigd vanaf de aangekondigde dag van oplevering tot de dag waarop het werk aan de opdrachtgever wordt opgeleverd, tenzij de aannemer aannemelijk maakt dat de opdrachtgever als gevolg van het herroepen geen nadeel ondervindt. 8. Indien de termijn, waarbinnen het werk zal worden opgeleverd, is uitgedrukt in werkbare werkdagen, wordt onder werkdag verstaan een kalenderdag, tenzij deze valt op een algemeen of ter plaatse van het werk erkende, of door de overheid dan wel bij of krachtens collectieve arbeidsovereenkomst voorgeschreven rust- of feestdag, vakantiedag of andere niet individuele vrije dag. Werkdagen respectievelijk halve werkdagen, worden als onwerkbaar beschouwd, wanneer daarop door niet voor rekening van de aannemer komende omstandigheden gedurende tenminste 5 uren, respectievelijk tenminste 2 uren, door het grootste deel van de arbeiders of machines niet kan worden gewerkt. Artikel 4: Serviceperiode Na de oplevering geldt een serviceperiode van 3 maanden. De aannemer zal tekortkomingen die in de serviceperiode worden ontdekt herstellen, met uitzondering van die waarvan hij aannemelijk maakt dat de oorzaak daarvan is toe te rekenen aan de opdrachtgever. Artikel 5: Aansprakelijkheid na afloop van de serviceperiode 1. Na de serviceperiode is de aannemer niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen en (vervolg-)schade aan het werk tenzij: a. het werk of enig onderdeel daarvan een tekortkoming bevat die door de opdrachtgever redelijkerwijs niet eerder dan op het tijdstip van ontdekking onderkend had kunnen worden; b. het werk of enig onderdeel een ernstige tekortkoming heeft. Een tekortkoming is slechts als ernstig aan te merken als die de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij het werk ongeschikt maakt voor zijn bestemming. 2. De opdrachtgever zal van een tekortkoming binnen redelijke termijn na de ontdekking mededeling aan de aannemer doen. 3. De rechtsvordering uit hoofde van een tekortkoming als bedoeld in het eerste lid onder a, is niet ontvankelijk als zij wordt ingesteld na 5 jaren na afloop van de serviceperiode. 4. De rechtsvordering uit hoofde van een tekortkoming als bedoeld in het eerste lid onder b, is niet ontvankelijk als zij wordt ingesteld na 20 jaren na afloop van de serviceperiode. 24

25 Artikel 6: Stillegging van het werk 1. De opdrachtgever is bevoegd de uitvoering van het werk geheel of gedeeltelijk stil te leggen. 2. Op initiatief van de opdrachtgever regelen partijen de gevolgen van de stillegging. 3. Als niet anders wordt afgesproken, geldt het volgende: - de kosten van voorzieningen die de aannemer ten gevolge van de stillegging moet treffen worden aan hem vergoed; - schade die de aannemer ten gevolge van de stillegging lijdt wordt aan hem vergoed; - duurt de stillegging langer dan 14 dagen, dan heeft de aannemer recht op betaling van het uitgevoerde werk; - duurt de stillegging van het werk langer dan 1 maand, dan is de aannemer bevoegd het werk in onvoltooide staat te beëindigen. In dat geval wordt door partijen door middel van een gezamenlijke opneming de omvang en de toestand van het uitgevoerde werk vastgelegd en wordt afgerekend overeenkomstig het bepaalde in artikel De in het tweede en derde lid omschreven gevolgen treden niet in als de stillegging het gevolg is van een tekortkoming in de nakoming door de aannemer. Artikel 7: Opzegging De opdrachtgever is bevoegd de overeenkomst geheel of gedeeltelijk op te zeggen. Tenzij het bepaalde in artikel 6 lid 4 of artikel 12 van toepassing is, heeft de aannemer recht op de aanneemsom, vermeerderd met de kosten tot behoud van het werk en verminderd met de hem door de beëindiging bespaarde kosten. Ingeval van een dergelijke opzegging zendt de aannemer de opdrachtgever een gespecificeerde eindafrekening. Met het oog op die eindafrekening wordt door partijen door middel van een gezamenlijke opneming de omvang en de toestand van het uitgevoerde werk vastgelegd. Artikel 8: Meer- en minderwerk 1. De opdrachtgever kan de aannemer verzoeken wijzigingen in het werk aan te brengen. De aannemer verstrekt zo spoedig mogelijk na het verzoek schriftelijke opgave van de prijs van de wijziging en de gevolgen voor de datum waarop, of de termijn waarbinnen, het werk moet worden opgeleverd. Bij gebreke van een schriftelijke opdracht rust het bewijs van de wijziging op degene die de aanspraak op verrekening maakt. 2. Als bij de eindafrekening van het werk blijkt dat het totaalbedrag van het minderwerk het totaalbedrag van het meerwerk overtreft, heeft de aannemer recht op een bedrag gelijk aan 10% van het verschil van die totalen. 3. Stelposten zijn in de overeenkomst genoemde bedragen die in de aanneemsom zijn begrepen en die bestemd zijn voor hetzij - het aanschaffen van bouwstoffen, hetzij - het aanschaffen van bouwstoffen en het verwerken daarvan, hetzij - het verrichten van werkzaamheden, die op de dag van de overeenkomst onvoldoende nauwkeurig zijn bepaald en die door de opdrachtgever nader moeten worden ingevuld. Ten aanzien van iedere stelpost wordt in de overeenkomst vermeld waarop deze betrekking heeft. 4. Als de aard van de stelpost niet of niet voldoende is gespecificeerd, wordt die geacht uitsluitend betrekking te hebben op de aanschaf van bouwstoffen. 5. Als een stelpost uitsluitend betrekking heeft op de aanschaf van bouwstoffen, zijn de kosten van verwerking van die bouwstoffen in de aanneemsom begrepen. 6. Bij de ten laste van stelposten te brengen uitgaven wordt gerekend met de aan de aannemer berekende prijzen. Tenzij anders overeengekomen is de opdrachtgever hierover een aannemersvergoeding van 10% verschuldigd. Deze vergoeding wordt eveneens ten laste 25

26 van de stelpost gebracht. Artikel 9: Betaling; betaling in termijnen; eindafrekening 1. Betaling van de aanneemsom vindt plaats in de volgende termijnen: 20% indien 25% van het werk voltooid is, 3 termijnen van 25% wanneer respectievelijk 50%, 75% en 100% van het werk voltooid is en 5% bij het einde van de serviceperiode indien alle klachten verholpen zijn. 2. Bij het vaststellen van de termijnen wordt geen rekening gehouden met de door de aannemer verrichtte of te verrichten vooruitbetalingen aan diens leveranciers, onderaannemers e.d. 3. Bij het verschuldigd worden van een termijn stuurt de aannemer een gespecificeerde rekening aan de opdrachtgever. Deze rekening moet binnen 2 weken na ontvangst worden betaald. Artikel 10: Opschorting van de betaling Als het uitgevoerde werk niet voldoet aan de overeenkomst, dan wel in het geval van niet nakoming, heeft de opdrachtgever het recht de betaling geheel of gedeeltelijk op te schorten. Het met de opschorting gemoeide bedrag moet in redelijke verhouding staan tot de tekortkoming dan wel niet nakoming. Artikel 11: In gebreke blijven van de opdrachtgever 1. Als de opdrachtgever een rekening niet tijdig betaalt, is hij met ingang van de eerste dag na het verstrijken van de betalingstermijn de wettelijke rente verschuldigd over het bedrag van de rekening. 2. Als de opdrachtgever niet tijdig betaalt, kan de aannemer tot incasso van de vordering overgaan, mits hij de opdrachtgever schriftelijk heeft aangemaand om alsnog binnen 7 dagen te betalen en die betaling is uitgebleven. 3. Als de opdrachtgever niet tijdig betaalt, kan de aannemer het werk stilleggen tot het moment waarop betaling alsnog plaatsvindt, mits hij de opdrachtgever schriftelijk heeft aangemaand om alsnog binnen 7 dagen te betalen en die betaling is uitgebleven. Deze stillegging staat er niet aan in de weg dat de aannemer vergoeding vordert van de schade en kosten die voortvloeien uit het in gebreke blijven van de opdrachtgever. De aannemer zorgt er voor dat de schade en kosten binnen redelijke grenzen blijven. 4. Als tijdens het op grond van het vorige lid stilliggen van het werk schade aan het werk ontstaat, komt deze niet voor rekening van de aannemer, mits hij de opdrachtgever tevoren schriftelijk heeft gewezen op dit aan het stilleggen verbonden gevolg. Artikel 12: In gebreke blijven van de aannemer 1. Als de aannemer zijn verplichtingen ter zake van de aanvang of de voortzetting van het werk niet nakomt, kan de opdrachtgever hem aanmanen om zo spoedig mogelijk de uitvoering van het werk aan te vangen of voort te zetten. De aanmaning dient bij voorkeur schriftelijk te gebeuren. 2. De opdrachtgever is bevoegd het werk door derden te doen uitvoeren of voortzetten, als de aannemer na verloop van 7 werkdagen na ontvangst van de in het vorige lid bedoelde aanmaning in gebreke blijft. 3. In het in het vorige lid bedoelde geval heeft de opdrachtgever recht op vergoeding van de uit het in gebreke blijven van de aannemer voortvloeiende schade en kosten. 4. De opdrachtgever zorgt ervoor dat de kosten die voor de aannemer voortvloeien uit de toepassing van de vorige leden binnen redelijke grenzen blijven. 26

27 Artikel 13: Klachtenbehandeling Als de opdrachtgever de aannemer van een tekortkoming aan het werk op de hoogte stelt, is de aannemer verplicht om zo spoedig mogelijk aan de opdrachtgever mede te delen of hij bereid is de tekortkoming te verhelpen. Als hij daartoe niet bereid is, vermeldt hij de redenen daarvan. Artikel 14: Geschillen Alle geschillen die naar aanleiding van deze overeenkomst of van overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel zijn, tussen de opdrachtgever en de aannemer mochten ontstaan, worden beslecht overeenkomstig de regels beschreven in de Statuten van de Raad van Arbitrage voor de Bouwbedrijven in Nederland, zoals deze 3 maanden voor het tot stand komen van de vereenkomst luiden. 27