INHOUDSOPGAVE Pagina JAARREKENING 1 Geconsolideerde balans per 31 december Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over Geconsolide

Transcriptie

1 Jaarrekening 2012

2 INHOUDSOPGAVE Pagina JAARREKENING 1 Geconsolideerde balans per 31 december Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over Geconsolideerd kasstroomoverzicht Toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening 8 5 Grondslagen voor resultaatbepaling 28 6 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening over Overige informatie 68 9 Enkelvoudige balans 71

3 1 GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2012 (na voorgestelde resultaatbestemming) ACTIVA Vaste activa Immateriële vaste activa (1) Software Materiële vaste activa (2) Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie Vastgoedbeleggingen (3) Sociaal Vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Commercieel Vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Financiële vaste activa (4) Vorderingen op verbonden partijen en groepsmaatschappijen Deelnemingen Te vorderen BWS subsidies Belastinglatentie Overige vorderingen TOTAAL VASTE ACTIVA Vlottende activa Voorraden (5) Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vorderingen (6) Huurdebiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa Liquide middelen (7) TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA

4 PASSIVA Groepsvermogen (8) Eigen vermogen Egalisatierekening SHA (9) 0 66 Voorzieningen (10) Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening reorganisatiekosten Voorziening jubileumuitkering Langlopende schulden (11) Leningen kredietinstellingen Langlopende verplichting derivaten Waarborgsommen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden TOTAAL LANGLOPENDE SCHULDEN Kortlopende schulden (12) Schulden aan kredietinstellingen Aflossingsverplichtingen langlopende schulden Nog te betalen rente langlopende schulden Schulden aan leveranciers en handelskredieten Onderhanden projecten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva TOTAAL KORTLOPENDE SCHULDEN

5 2 GECONSOLIDEERDE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER Huuropbrengsten (13) Opbrengsten servicecontracten (14) Overheidsbijdragen (15) 0 1 Verkoop onroerende zaken (16) Resultaat verkoop onderhanden projecten (17) (123) (365) Overige opbrengsten (18) Geactiveerde productie (19) Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen immateriële vaste activa (20) Afschrijvingen materiële vaste activa (21) Overige waardeveranderingen van vaste activa (22) Lonen en salarissen (23) Sociale lasten (24) Pensioenlasten (25) Leefbaarheid (26) Lasten servicecontracten (27) Lasten onderhoud (28) Overige bedrijfskosten (29) Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Niet gerealiseerde waardeveranderingen (30) (63.653) (34.804) Opbrengst financiële vaste activa en effecten (31) Rentebaten en soortgelijke opbrengsten (32) Mutatie verplichting derivaten (33) (7.322) Rentelasten en soortgelijke kosten (34) (45.207) (42.657) Financiële baten en lasten (39.192) (48.971) Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (42.838) (61.613) Vennootschapsbelasting (35) Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na vennootschapsbelasting (29.321) (41.912) - 6 -

6 3 GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 2012 Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen Overige waardeveranderingen Veranderingen in het werkkapitaal: Mutatie voorraden + onderhanden projecten (373) (3.081) Mutatie vorderingen (5.264) (1.270) Mutatie kortlopende schulden (exclusief schulden aan kredietinstellingen) (527) (3.246) Kasstroom uit bedrijfsoperaties Rentebaten en -lasten (44.379) (41.680) Opbrengst financiële vaste activa en effecten (44.359) (41.650) Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa (46.890) (55.067) Desinvesteringen materiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten (39.120) (49.887) Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangen collateral stortingen (16.901) Afname vorderingen Opgenomen schulden aan kredietinstellingen Aflossing schulden aan kredietinstellingen ( ) ( ) Mutatie vervallen rente (883) 0 Kasstroom uit financieringsactiviteiten (15.367) Samenstelling geldmiddelen Liquide middelen per 1 januari Kortlopende schulden aan kredietinstellingen per 1 januari (53.203) (78.370) (14.139) Mutatie liquide middelen (40.535) Mutatie kortlopende schulden aan kredietinstellingen (exclusief kortlopend deel van de langlopende schulden) (15.369) (14.139) - 7 -

7 4 TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING Algemeen Wooncorporatie Mooiland is een stichting met de status van "toegelaten instelling volkshuisvesting". Zij heeft specifieke toelating in de regio Nederland (landelijk) en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Wageningen, de feitelijke vestigingsplaats is Galileïlaan 40 Ede. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. Grondslagen voor de consolidatie In de consolidatie zijn opgenomen de financiële gegevens van Stichting Mooiland en haar groepsmaatschappijen. Deze betreffen alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. In de consolidatie worden deelnemingen opgenomen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend, voor het percentage van de deelneming. Nieuwe groepsmaatschappijen worden in aanmerking genomen vanaf het tijdstip waarop invloed van betekenis op het zakelijke en het financiële beleid is verworven. Afgestoten groepsmaatschappijen worden verwerkt tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Stichting Mooiland (100%), vestigingsplaats Wageningen Mooiland Holding B.V. (100%), vestigingsplaats Grave Mooiland Holding B.V. bestaande uit de onderstaande vennootschappen: Mooiland Vastgoed B.V. (100%), vestigingsplaats Grave Mooiland Parkeren B.V. (100%), vestigingsplaats Grave Mooiland Onroerend goed B.V. (100%), vestigingsplaats Grave Mooiland Energie B.V. (100%), vestigingsplaats Grave Ontwikkelcombinatie Centrumplan Mill B.V. ( OCM B.V. ) (50%), vestigingsplaats Grave Wegens verwaarloosbare betekenis blijven de onderstaande vennootschappen buiten de consolidatie: Mooiland Maasland B.V. (aandeel 100%), vestigingsplaats Grave Mooiland Vitalis B.V. (aandeel 100%), vestigingsplaats Zwolle Pantein Woonservices B.V. (aandeel 100%), vestigingsplaats Sint-Anthonis Intercompany transacties, intercompany winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Wanneer er sprake is van een joint-venture, dan wordt het desbetreffende belang proportioneel geconsolideerd. Van een joint-venture is sprake indien, als gevolg van een overeenkomst tot samenwerking, de zeggenschap door de deelneming gezamenlijk wordt uitgeoefend. Verbonden partijen Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Met de meeste van haar deelnemingen heeft Mooiland naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn behoudens onderstaand steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen

8 Verplichtingen In de jaarrekening worden naast in rechte afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd". Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake na vaststelling van het definitief ontwerp, of eerder indien het zogenaamd point of no return is bereikt. Stelselwijziging In het verslagjaar heeft Mooiland verdere stappen ondernomen om de transparantie in de financiële berichtgeving van de corporatie te vergroten en een beter inzicht te geven in het resultaat, de vermogenspositie en de kasstromen van de Groep. Voor dit doel is een aantal wijzigingen in de verslaggeving en presentatie doorgevoerd. Een en ander is hieronder toegelicht. Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. De Richtlijn gaat daarmee formeel in voor de verslagjaren vanaf De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn: Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie Het aanscherpen van het actuele waardebegrip voor het sociaal en commercieel vastgoed De methode van afschrijvingen De verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV) Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening De verwerking van de vennootschapsbelasting Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting Geen specifieke voorschriften verwerking van de gecombineerde bouwproducten Het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaarde correctie op de leningenportefeuille toe te passen. Tot en met het boekjaar 2011 werd het sociaal- en commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. Vanaf 2012 vindt waardering tegen actuele waarde plaats. Voor het sociaal vastgoed betreft dit de actuele waarde gebaseerd op marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. Voor commercieel vastgoed betreft dit de marktwaarde in verhuurde staat. De onderneming heeft met ingang van 2012 derivaten met een negatieve reële waarde die tegen kostprijs worden gewaardeerd waarop geen kostprijshedge-accounting wordt toegepast of voor zover sprake is van hedge-ineffectiviteit verantwoord onder de langlopende schulden. Ultimo 2011 werden deze verantwoord onder Overige voorzieningen. De vergelijkende cijfers zijn hiervoor aangepast. Deze wijziging heeft geen invloed op het eigen vermogen of het resultaat. Met ingang van boekjaar 2012 is de herziene richtlijn 290 financiële instrumenten van kracht. Op basis van deze stelselwijziging is het vermogen per 1 januari 2012 herrekend. Het eigen vermogen is hierdoor toegenomen met een bedrag van Het resultaat over 2012, op basis van de nieuwe grondslagen, bedraagt Indien op de oude grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat hebben bedragen. Het resultaat over 2011 bedraagt op basis van de oude grondslagen Indien op de nieuwe grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat negatief hebben bedragen. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Dit heeft betrekking op de wijziging als gevolg van RJ 645. Op de volgende pagina is in een tabel het effect op het vermogen en resultaat van de stelselwijziging weergegeven

9 Effect op vermogen Overzicht stelselwijziging (bedragen ) Balans Eigen vermogen per 31 december 2011, voor stelselwijziging Overig - Voorziening onrendabele investering nieuwbouw Vastgoedbeleggingen - Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling Overig Voorziening onrendabele investering nieuwbouw Materiele Vaste Activa - Onroerende zaken in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling Eigen vermogen per 31 december 2011, na stelselwijziging Effect op Jaarresultaat Overzicht stelselwijziging (bedragen ) Resultaat over 2011, voor stelselwijziging Verkopen bestaand bezit Overige waardeveranderingen Ongerealiseerde waardeveranderingen Resultaat over 2011, na stelselwijziging Presentatiewijziging In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening biedt de herziene Richtlijn naast een uitgebreider Categoraal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. Stichting Mooiland kiest voor het categorale model

10 Schattingswijzigingen Gedurende het verslagjaar is de afschrijvingsmethodiek van de materiële vaste activa gewijzigd van annuïtair naar lineair. Door deze schattingswijziging verlopen de afschrijvingen vanaf heden lineair in plaats van progressief. Hierdoor zullen ook de komende jaren de afschrijvingslasten hoger liggen dan onder de annuïtaire methode. Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van Mooiland zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen, inclusief de bijbehorende veronderstellingen, opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. Effecten voorgenomen regeringsbeleid Mooiland wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De voorgenomen verhuurdersheffing naar de kennis van heden loopt voor Mooiland op van naar 22.8 miljoen in Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor miljoen. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houdt Mooiland rekening met een totale saneringssteun heffing van 16.1 miljoen. Om te blijven voldoen aan kengetallen zoals die door externe partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt heeft Mooiland een beleid ingezet van kostenbesparing en beperking van de investeringen. De kostenbesparingen voor de jaren tot en met 2017 bedragen 10.5 miljoen en zien toe op personeel & organisatie en onderhoud. Dit zal een positief effect hebben op onze exploitatiekasstroom. Voor onze maatschappelijke prestatie zal dit een negatieve impact hebben. Mooiland heeft in haar projecties slechts beperkt rekening gehouden met huurstijgingen boven inflatie, nl 2% in 2013 en 2.5% van 2014 tot en met Mooiland heeft in haar projecties rekening gehouden met een investeringsvolume in de komende jaren van gemiddeld 46.8 miljoen per jaar. Haar gecommitteerde investeringen per 31 december 2012 liggen onder dit bedrag. Met deze maatregelen kan Mooiland in financieel opzicht de gevolgen van de genoemde heffingen opvangen en verwacht zij blijvend te kunnen voldoen aan de kengetallen ICR, loan to value en 2% aflossingsfictie en verwacht zij toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt. Het bestuur zal de voorgenomen maatregelen in de komende jaren conform de projecties moeten realiseren

11 GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Regelgeving De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. Immateriële vaste activa De immateriële vaste activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van afschrijvingen. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen; dit is het geval als de boekwaarde van het actief (of van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort) hoger is dan de realiseerbare waarde ervan. Het betreft hier de ontwikkeling en implementatie van een nieuw woonbemiddelingssysteem. Activering geschiedt op basis van het feit dat de kosten betrouwbaar vastgesteld kunnen worden en dat hiermee toekomstige voordelen behaald zullen worden. Waardering van het immaterieel vast actief geschiedt tegen vervaardigingsprijs verminderd met afschrijvingen. Afschrijving vindt plaats in vijf jaar op basis van de verwachte economische levensduur. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten op zichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste stelsel- en schattingswijzigingen zoals opgenomen in paragraaf

12 Materiële vaste activa Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij direct toerekenbare interne kosten, zogenaamde realistievergoeding geactiveerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking van groot onderhoud Stichting Mooiland verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen. Verplichtingen tot herstel Voor verplichtingen tot herstel na afloop van het gebruik van het actief (ontmantelingskosten) wordt een voorziening getroffen voor het verwachte bedrag op het moment van activering. Dit bedrag wordt verwerkt als onderdeel van de vervaardigingsprijs. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde. Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van bijzondere waardeverminderingen. Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als 'vastgoedbeleggingen in exploitatie' indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Vastgoedbeleggingen, daaronder begrepen vastgoedbeleggingen in ontwikkeling, worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek bijzondere waardeverminderingen. Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij in dit hoofdstuk 5 anders is vermeld. Afschrijvingen Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven

13 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld in de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Stichting Mooiland is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het merendeel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Een deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop, een deel voor het maximaliseren van de vraaghuur en een deel voor renovatie en herstructurering gericht op waarde ontwikkeling. Daarmee kwalificeert Stichting Mooiland zich als vastgoed belegger en is de marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH de basis voor de waardering. Waarderingsgrondslag Stichting Mooiland waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. De invulling van deze actuele waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. Waarderingsmethode Bij gebrek aan een actieve markt voor sociaal vastgoed in verhuurde staat of een actieve markt waarvan de waarde van sociaal vastgoed in verhuurde staat kan worden afgeleid, wordt de reële waarde van sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt: De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is. Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen zijn zoals bijvoorbeeld afgesloten convenanten met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatie afspraken zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed maar maken onderdeel uit van de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet "contant" worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield). Gehanteerde werkwijze taxaties Waarderingen worden uitgevoerd door externe taxateurs op basis van het Taxatie Management Systeem van de stichting Taxatie Management Instituut. Voor alle hierbij gehanteerde aannames en uitgangspunten (inclusief de disconteringsvoet) wordt door een externe taxateur een aannemelijksheidsverklaring met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven. Gehanteerde werkwijze validaties Jaarlijks wordt de waardering van de portefeuille sociaal vastgoed in exploitatie door externe onafhankelijke taxateurs gevalideerd door middel van gevel/zicht taxatie. Tevens vindt een toets op de waardering plaats op basis van beschikbare referentietransacties

14 Gehanteerde scenario's en variabelen Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario's; door exploiteren en uitponden. Bij door exploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. De mutatiegraad wordt bepaald op basis van ervaringscijfers uit het verleden en de huidige marktomstandigheden. Bij beide scenario's wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario's. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip "marktwaarde in verhuurde staat", zijnde de reële waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaats vindt. Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De ingerekende initiële huur betreft de huidige contracthuur van het object. De kosten zijn afgeleid van de Vastgoed Exploitatiewijzer (VEX) en geven daarmee de kosten weer die noodzakelijk zijn om het object technisch in stand te houden tegen marktconforme beheerkosten. VEX normen worden gedifferentieerd naar type vastgoed en ouderdom van het object. Zonodig worden deze normen gecorrigeerd voor achterstallig onderhoud en nadere aan het vastgoed gerelateerde contractuele verplichtingen. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten en voorgenomen (onderhouds)beleid worden hierbij niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengsten maximalisatie. Tevens wordt rekening gehouden, indien van toepassing, met de kosten van erfpacht en de te maken splitsingskosten in verband met verkoop. Indien sprake is van een sloopbesluit wordt dit besluit verwerkt indien meer dan 50% van de huurcontracten in het betreffende complex is beëindigd. De leegwaarde die wordt benut bij uitponden betreft de geschatte verkoopprijs van het object onder aftrek van de te maken kosten voor het verkoop gereed maken en directe transactiekosten waaronder courtage en provisie. Tevens worden de kosten koper hierbij betrokken. De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24-maands gemiddelde van de 10 jaars EURO IRS. Op dit tarief komt een opslag waarin risico's tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico's voor het investeren in onroerend goed, locatie-, segment- en object specifieke risico's

15 De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden: locatieveroudering; economische / markttechnische veroudering en technische veroudering. Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding van het object heeft plaats gevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Sociaal vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder 'Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als 'niet-gerealiseerde herwaardering' bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Stichting Mooiland waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële. De invulling van deze actuele waarde zijnde de marktwaarde in verhuurde staat, wordt onder meer gebaseerd op beschikbare marktgegevens en samengesteld door externe taxateurs. Jaarlijks laat Mooiland één derde van haar bezit taxeren door een externe taxateur hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaar getaxeerd wordt. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten zoals weergegeven in de paragraaf van "Sociaal vastgoed in exploitatie" zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie. Reële waarde De reële waarde welke wordt gehanteerd voor de toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. Toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering vindt plaats indien er aanwijzingen zijn dat zich mogelijk een dergelijke waardedaling heeft voorgedaan. Aanwijzingen kunnen zijn: daling van vastgoedprijzen, daling van exploitatieresultaten van vastgoed, mogelijk kortere levensduur dan aanvankelijk geschat, hogere onrendabele investeringen dan aanvankelijk geschat e.d

16 Van de complexen waarop deze indicaties betrekking hebben is de reële waarde als volgt vastgesteld: Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed of (indien deze niet beschikbaar zijn): Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waarde bepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed of (indien deze niet beschikbaar zijn): Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata of indien deze niet beschikbaar zijn: Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Stichting Mooiland, zoals lopende huurcontracten. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Vastgoedbeleggingen en Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder 'Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als 'niet-gerealiseerde herwaardering' bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Stichting Mooiland verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Stichting Mooiland onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie. Als gerealiseerde verkoop kwalificeren: Verkopen waarbij Mooiland het recht op terugkoop heeft tegen reële waarde op terugkoopmoment; Verkopen waarbij Mooiland een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur. Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post 'netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille'. Als financieringstransactie kwalificeren: Verkopen waarbij Mooiland het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment; Verkopen waarbij Mooiland een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur; Verkopen waarbij Mooiland een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment

17 Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waarde mutaties worden verwerkt als 'Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als 'Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat in de vorm van de zogenaamde "realisatievergoeding". Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde (martkwaarde in verhuurde staat). Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder 'Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als 'niet-gerealiseerde herwaardering' bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld

18 Vastgoedbeleggingen Bepaling bedrijfswaarde Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van het vastgoed. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de begin 2013 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode gelijk aan de verwachte levensduur van de complexen. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Gedurende de 1e 5 jaar is voor wat betreft indexen aangesloten bij de kaderbrief. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: jaarlijkse huurverhogingen van 4% in 2013, 4,5% , 2% in de jaren daarop volgend; jaarlijkse huurderving op basis van ervaringscijfers en geformaliseerd beleid; mutatiegraad op basis van ervaringscijfers en geformaliseerd beleid; jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 2% 1e 5 jaar en in de jaren daarop volgend 3% ; jaarlijkse stijgingen planmatig en niet-planmatig onderhoud 3%; discontopercentage van 5,25 %; variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) op basis van de begroting 2013; bestedingen voor planmatig onderhoud op basis van onderhoudsmeerjarenbegroting (Mooiland Amersfoort) en op basis van normstelling (Mooiland Grave); bestedingen niet planmatig onderhoud op basis van enerzijds ervaringscijfers van afgelopen jaren inzake reparatieverzoeken en woningmutaties en anderzijds normering; een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode; de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend van 15 tot 50 jaar), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde

19 Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden

20 Financiële vaste activa Te vorderen BWS subsidie De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. Belastinglatenties Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en - verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekening mogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij Stichting Mooiland in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van netto contante waarde. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is de gemiddelde netto rente van het Lang Vreemd Vermogen van Mooiland genomen (4, 3% minus belastingtarief (25%) = netto 3,225%). Overige vorderingen De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten verstrekte leningen en overige vorderingen, alsmede gekochte leningen en obligaties die tot het einde van de looptijd zullen worden aangehouden. Deze vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde (nominale waarde). Vervolgens worden deze leningen en obligaties gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht. Bijzondere waardeverminderingen worden in mindering gebracht op de geamortiseerde kostprijs en direct verantwoord in de winst-en-verliesrekening

21 Collaterals Dit betreft een onderpand als zekerheidsstelling voor de bank inzake afgesloten derivaten contracten. Door een rentedaling, na het afsluiten van de contracten, kan de marktwaarde van de derivaten negatief worden. De hoogte van de marktwaarde is afhankelijk van de actuele rentestanden. Indien er sprake is van een negatieve marktwaarde kan de tegenpartij een zogenaamde "Collateral" storting opeisen. De afloop van de vordering is afhankelijk van de toekomstige rente ontwikkelingen. Bij een rentestijging zal het collateral worden teruggestort, waarbij de omvang van de terug stortingen afhankelijk zal zijn van de rentestanden. Vorderingen op groepsmaatschappijen Voor zover niet anders aangegeven worden vorderingen op groepsmaatschappijen gewaardeerd tegen de nominale waarde. Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor Mooiland. Voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Mooiland in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Kapitaalbelangen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend en dus niet kwalificeren als deelneming dienen gerubriceerd te worden onder effecten en worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en de reële waarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt Stichting Mooiland op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Stichting Mooiland de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt

22 Voorraden en onderhanden werk Vastgoed nieuwbouw bestemd voor de verkoop Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede de in overeenstemming met paragraaf toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste kosten ( middels een ontwikkelvergoeding ) De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Voorraden De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde. Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. (Huur) Vorderingen Huurvorderingen en overige vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde van de tegenprestatie. De voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Liquide middelen Liquide middelen, bestaand uit kas en banktegoeden, zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden