Jaarrekening Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 1

Transcriptie

1 Jaarrekening 2015 Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 1

2 Inhoud Geconsolideerde Jaarrekening Geconsolideerde balans per 31 december Geconsolideerde winst- en-verliesrekening over Geconsolideerd kasstroomoverzicht Algemene toelichting Grondslagen voor waardering van activa en passiva Grondslagen voor bepaling van het resultaat Financiële instrumenten en risicobeheersing Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Kasstroomoverzicht Toelichting op de geconsolideerde balans Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening Overige informatie Enkelvoudige Jaarrekening Enkelvoudige balans per 31 december Enkelvoudige winst- en-verliesrekening over Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2015 en winst- en verliesrekening over Overige informatie Statutaire resultaatbestemming Verwerking resultaatbestemming Gebeurtenissen na balansdatum Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 2

3 Geconsolideerde Jaarrekening Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 3

4 1 Geconsolideerde balans per 31 december 2015 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x 1.000) VASTE ACTIVA Ref. 31 december december 2014 Immateriële vaste activa 10.1 Software Materiële vaste activa 10.2 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Vastgoedbeleggingen 10.3 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Financiële vaste activa 10.4 Deelnemingen Te vorderen BWS-subsidies 4 70 Latente belastingvordering Overige vorderingen VLOTTENDE ACTIVA Voorraden 10.5 Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden Vorderingen 10.6 Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa Liquide middelen TOTAAL ACTIVA Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 4

5 Ref. 31 december december 2014 GROEPSVERMOGEN 10.8 Eigen vermogen VOORZIENINGEN 10.9 Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget Voorziening onrendabele investeringen Voorziening reorganisatiekosten Voorziening jubileumuitkering LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen/overheid Langlopende verplichting derivaten Waarborgsommen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden KORTLOPENDE SCHULDEN Aflossingsverplichting langlopende schulden Nog te betalen rente langlopende schulden Schulden aan leveranciers Onderhanden projecten Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden aan deelnemingen en overige verbonden partijen Overige schulden Overlopende passiva TOTAAL PASSIVA Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 5

6 2 Geconsolideerde winst- en-verliesrekening over 2015 (x 1.000) Ref Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 11.7 Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Mutatie verplichting derivaten Waardeveranderingen financiële vaste activa Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat na belastingen Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 6

7 3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2015 (indirecte methode) (x 1.000) Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - Afschrijvingen Overige waardeveranderingen Verkopen Geactiveerde productie Voorzieningen Veranderingen in het werkkapitaal: - Mutatie voorraden + onderhanden projecten Mutatie vorderingen Mutatie kortlopende schulden (exclusief schulden aan kredietinstellingen) Kasstroom uit bedrijfsoperaties Betaalde en ontvangen interest Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in immateriële vaste activa Investeringen in materiële vaste activa Investeringen in vastgoedbeleggingen Desinvesteringen in materiële vaste activa 46 0 Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangen collateral stortingen Ontvangsten uit financiële vaste activa Mutatie waarborgsommen Afname vorderingen Opgenomen schulden aan kredietinstellingen Aflossing schulden aan kredietinstellingen Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen in boekjaar Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 7

8 De mutatie van de geldmiddelen in boekjaar is als volgt te specificeren: Stand per 1 januari: x x Liquide middelen Kortlopende schulden aan kredietinstellingen Mutaties boekjaar: Mutatie liquide middelen Mutatie kortlopende schulden aan kredietinstellingen Stand per 31 december: Liquide middelen Kortlopende schulden aan kredietinstellingen Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 8

9 4 Algemene toelichting 4.1 Algemeen Wooncorporatie Mooiland is een stichting met de status van "toegelaten instelling volkshuisvesting". Zij heeft specifieke toelating in diverse regio s in Nederland (landelijk) en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Wageningen, de feitelijke vestigingsplaats is Galileïlaan 40 Ede. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. 4.2 Groepsverhoudingen Stichting Mooiland staat aan het hoofd van de groep. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over Stichting Mooiland wordt hiermee bedoeld Stichting Mooiland en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen. 4.3 Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie zijn opgenomen de financiële gegevens van Stichting Mooiland en haar groepsmaatschappijen. Deze betreffen alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. In de consolidatie worden deelnemingen opgenomen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend, voor het percentage van de deelneming. Nieuwe groepsmaatschappijen worden in aanmerking genomen vanaf het tijdstip waarop invloed van betekenis op het zakelijke en het financiële beleid is verworven. Afgestoten groepsmaatschappijen worden verwerkt tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Stichting Mooiland (100%), vestigingsplaats Wageningen; Mooiland Holding B.V. (100%), vestigingsplaats Grave. Mooiland Holding B.V. bestaat uit de onderstaande vennootschappen: Mooiland Vastgoed B.V. (100%), vestigingsplaats Grave; Mooiland Parkeren B.V. (100%), vestigingsplaats Grave (opgeheven in 2015); Mooiland Onroerend goed B.V. (100%), vestigingsplaats Grave (opgeheven in 2015); Mooiland Energie B.V. (100%), vestigingsplaats Grave (opgeheven in 2015); Ontwikkelcombinatie Centrumplan Mill BV (OCM BV) (50%), vestigingsplaats Grave. Wegens verwaarloosbare betekenis blijven de onderstaande vennootschappen buiten de consolidatie: Mooiland Maasland B.V. (aandeel 100%), vestigingsplaats Grave; Mooiland Vitalis B.V. (100%), vestigingsplaats Zwolle (opgeheven in 2015); Pantein Woonservices B.V. (100%), vestigingsplaats Sint-Anthonis (opgeheven in 2015); Intercompany transacties, intercompany winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen zijn geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany transacties zijn ook geëlimineerd, tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen zijn volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Wanneer sprake is van een joint-venture, wordt het desbetreffende belang proportioneel geconsolideerd. Van een joint-venture is sprake indien, als gevolg van een overeenkomst tot samenwerking, de zeggenschap door de deelneming gezamenlijk wordt uitgeoefend. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 9

10 4.4 Stelselwijzigingen In 2015 hebben zich geen stelselwijzigingen voorgedaan. 4.5 Schattingswijzigingen In 2015 hebben zich geen schattingswijzigingen voorgedaan. 4.6 Presentatiewijzigingen In 2015 heeft Mooiland een presentatiewijziging doorgevoerd voor de classificatie van het DAEBen niet-daeb bezit. Hiermee sluit Mooiland aan bij de verwerkingswijze zoals geldend onder de nieuwe Woningwet. De vergelijkende cijfers over 2014 zijn dienovereenkomstig aangepast. Als gevolg hiervan is de waarde van het niet DAEB bezit, gewaardeerd tegen marktwaarde, met 50,2 miljoen afgenomen en het DAEB bezit, gewaardeerd tegen marktwaarde dientengevolge met 50,2 miljoen toegenomen. Dit heeft geen effect op het eigen vermogen en het resultaat. 4.7 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van Mooiland zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 10

11 5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 5.1 Regelgeving De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met artikel 35 van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, artikel 30 en 31 van Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) 2015, richtlijn 645 van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector ('WNT'). In artikel 127, tweede lid van het BTIV is bepaald dat het Besluit Beheer Sociale huursector (het BBSH) tot 1 januari van het eerst volgende verslagjaar na inwerkingtreding van de Woningwet van toepassing blijft voor de jaarrekening, het jaarverslag, het volkshuisvestingsverslag en het onderzoeken en beoordelen van die verslagen. Dit betekent dat voor het verslagjaar 2015, het juridisch kader zoals dat volgt uit het BBSH van kracht is gebleven. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld, vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans en winst-en-verliesrekening zijn in de jaarrekening genummerd. 5.2 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar met uitzondering van de in paragraaf 4.6 genoemde presentatiewijziging. 5.3 Verwerking verplichtingen Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake na vaststelling van het definitief ontwerp, of eerder indien het zogenaamde point of no return is bereikt. 5.4 Immateriële vaste activa De immateriële vaste activa worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van afschrijvingen. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen; dit is het geval als de boekwaarde van het actief (of van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort) hoger is dan de realiseerbare waarde ervan. Activering geschiedt op basis van het feit dat de kosten betrouwbaar vastgesteld kunnen worden en dat hiermee toekomstige voordelen behaald zullen worden. Waardering van het immaterieel vast actief geschiedt tegen vervaardigingsprijs verminderd met afschrijvingen. Afschrijving vindt plaats in vijf tot 10 jaar op basis van de verwachte economische levensduur. 5.5 Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten: Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 11

12 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente op vreemd vermogen tijdens de bouw en direct toerekenbare interne kosten, de zogenaamde realisatievergoeding, geactiveerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking van groot onderhoud Stichting Mooiland verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activaregistratie zijn te herleiden, wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering. Indien van toepassing, rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen. Verplichtingen tot herstel Voor verplichtingen tot herstel na afloop van het gebruik van het actief (ontmantelingskosten) wordt een voorziening getroffen voor het verwachte bedrag op het moment van activering. Dit bedrag wordt verwerkt als onderdeel van de vervaardigingsprijs Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde. Jaarlijks wordt beoordeeld of sprake is van bijzondere waardeverminderingen. 5.6 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij in dit hoofdstuk anders is vermeld. Afschrijvingen Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 12

13 maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Stichting Mooiland is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het merendeel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Een deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop, een deel voor het optimaliseren van de vraaghuur en een deel voor renovatie en herstructurering gericht op waardeontwikkeling. Daarmee kwalificeert Stichting Mooiland zich als vastgoedbelegger en is de marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH, de basis voor de waardering. Waarderingsgrondslag Stichting Mooiland waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde, zijnde de reële waarde. De invulling van deze actuele waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. Waarderingsmethode Bij gebrek aan een actieve markt voor sociaal vastgoed in verhuurde staat of een actieve markt waarvan de waarde van sociaal vastgoed in verhuurde staat kan worden afgeleid, wordt de reële waarde van sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt: De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is. Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen, zoals bijvoorbeeld afgesloten convenanten met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatieafspraken, zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed maar maken onderdeel uit van de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet contant worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield). Gehanteerde werkwijze taxaties Waarderingen worden uitgevoerd door interne taxateurs op basis van het Taxatie Management Systeem Reaturn TM. Voor alle hierbij gehanteerde generieke aannames en uitgangspunten (inclusief de disconteringsvoet) wordt door een externe taxateur een aannemelijk-heidsverklaring met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven. Gehanteerde werkwijze validaties Jaarlijks wordt de waardering van de portefeuille sociaal vastgoed in exploitatie door externe onafhankelijke taxateurs gevalideerd door middel van gevel/zicht taxatie. Tevens vindt een toets op de waardering plaats op basis van beschikbare referentietransacties. Gehanteerde scenario s en variabelen Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. De mutatiegraad wordt bepaald op basis van ervaringscijfers uit het verleden waarbij rekening wordt gehouden met mutatiegraad verhogende incentives naar de huurder. Bij beide scenario s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario s. Per complex wordt Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 13

14 uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip marktwaarde in verhuurde staat, zijnde de reële waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaatsvindt. Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De ingerekende initiële huur betreft de huidige contracthuur van het object. De kosten zijn afgeleid van de Vastgoed Exploitatiewijzer (VEX) en geven daarmee de kosten weer die noodzakelijk zijn om het object technisch in stand te houden tegen marktconforme beheerkosten. VEX normen worden gedifferentieerd naar type vastgoed en ouderdom van het object. Zonodig worden deze normen gecorrigeerd voor achterstallig onderhoud en nadere aan het vastgoed gerelateerde contractuele verplichtingen. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten en het voorgenomen (onderhouds)beleid worden hierbij niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengstenmaximalisatie. Tevens wordt rekening gehouden met de kosten van erfpacht en de te maken splitsingskosten in verband met verkoop. Indien sprake is van een sloopbesluit van een complex wordt dit besluit verwerkt indien meer dan 50% van de huurcontracten in het betreffende complex is beëindigd. De leegwaarde die wordt benut bij uitponden betreft de geschatte verkoopprijs van het object onder aftrek van de te maken kosten voor het verkoopgereed maken en directe transactiekosten, waaronder courtage en provisie. Tevens worden de kosten koper hierbij betrokken. De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24- maands gemiddelde van de 10 jaars EURO IRS en een sectoropslag. Op dit tarief komt een opslag waarin risico s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico s voor het investeren in onroerend goed, locatie-, segment- en objectspecifieke risico s. De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden: Locatieveroudering; Economische / markttechnische veroudering; Technische veroudering. Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding van het object heeft plaatsgevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Sociaal vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening verantwoord onder Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als nietgerealiseerde herwaardering bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Stichting Mooiland waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 14

15 Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Commercieel vastgoed in exploitatie zijn conform de overige uitganspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie. Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld: Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed of (indien deze niet beschikbaar zijn); Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed of (indien deze niet beschikbaar zijn); Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata of (indien deze niet beschikbaar zijn); Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). Jaarlijks wordt 33 1/3% van het bezit getaxeerd hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Stichting Mooiland, zoals lopende huurcontracten. Voor de huurcomponent wordt er vanuit gegaan dat Stichting Mooiland bij mutatie en voortgezette exploitatie de huur vaststelt op de marktconforme huur. De werkelijke huur bij mutatie kan op grond van beleidskeuzes van de corporatie lager uitvallen. De uitgaande kasstromen zijn gebaseerd op marktconforme parameters en kengetallen. Dit geldt zowel voor onderhouds- als beheerskosten. Deze kosten liggen over het algemeen lager dan de kosten zoals deze door de woningcorporatie worden gemaakt. Het verschil in kosten wordt veroorzaakt door beleidskeuzes die de corporatie maakt en een vastgoedbelegger niet zou maken. Stichting Mooiland houdt voor 2015 rekening met een huurstijging van 2,8% (1,5% boven inflatie) bij de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat. In het commercieel vastgoed in exploitatie zijn tevens woongelegenheden opgenomen. Dit zijn woongelegenheden met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. De verhuurdersheffing is alleen verschuldigd voor woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Uit dien hoofde is bij de waardering van het commercieel vastgoed geen rekening gehouden met de verhuurdersheffing. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening verantwoord onder Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als nietgerealiseerde herwaardering bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Stichting Mooiland verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Stichting Mooiland onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie. Als gerealiseerde verkoop kwalificeren: Verkopen waarbij Stichting Mooiland het recht op terugkoop heeft tegen reële waarde op terugkoopmoment; Verkopen waarbij Stichting Mooiland een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur. Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op het moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 15

16 Als financieringstransactie kwalificeren: Verkopen waarbij Stichting Mooiland het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment; Verkopen waarbij Stichting Mooiland een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur; Verkopen waarbij Stichting Mooiland een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. De als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: o Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; o Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat in de vorm van de zogenaamde realisatievergoeding. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde (marktwaarde in verhuurde staat). Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als niet-gerealiseerde herwaardering bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 16

17 5.6.6 Bepaling bedrijfswaarde (ten behoeve van de toelichting) Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan: de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van het vastgoed. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2015 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Daarnaast zijn in de bedrijfswaarde de na-investeringen voor 1 jaar ingerekend en is het effect van de doorgeschoven verkopen van 2015 naar 2016 en de laatste VHE mutaties in de maanden november en december wel meegenomen in de bedrijfswaarde, maar nog niet in de meerjarenbegroting. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: Voor de servicegebieden is een jaarlijkse huurstijging ingerekend welke gelijk is gesteld aan de prijsinflatie. Daarnaast is er huurharmonisatie ingerekend: Voor de profileringsgebieden wordt voor de eerste vijf jaar een huurverhoging ingerekend van prijsinflatie plus 1%; De prijsinflatie is vanaf %. In de jaren 2016 t/m 2018 zijn de volgende percentages gehanteerd: 1,11% (2016), 1,25% (2017) en 1,50% (2018); Jaarlijkse huurderving voor servicegebieden is gesteld op 3,5% voor 2016 en in de jaren daarop volgend 2,5%. Voor de profileringsgebieden is de huurderving voor 2016 en 2017 gesteld op 2% en voor de jaren daarop volgend 1%; Mutatiegraad op basis van ervaringscijfers en geformaliseerd beleid; De stijging van de vastgoedgerelateerde variabele lasten is als volgt: 2016: 1,1%, 2017: 1,25%, 2018: 1,5%, 2019 en 2020: 2% en in de jaren daarop volgend 2,5% (voorgaand jaar 3%); De variabele lasten (OZB, verzekeringen en algemeen beheer) op basis van de begroting 2016; Jaarlijkse stijgingen kosten planmatig en niet-planmatig onderhoud 3% t/m 2020 en in de jaren daarop volgend 2,25% (2014: 3%); Bestedingen voor planmatig onderhoud op basis van de meerjarenbegroting (MJB); Bestedingen voor niet-planmatig onderhoud op basis van ervaringscijfers van reparatieverzoeken en woningmutaties enerzijds en normering anderzijds; Een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop. Hierbij is de norm volgens de Autoriteit woningcorporaties van (obv prijspeil 2013) per kavel gehanteerd; Voor de leningen die naar verwachting in 2016 t/m 2018 worden aangetrokken, is een rekenrente gehanteerd van respectievelijk 1,57%, 1,82% en 2,06%. Vanaf het jaar 2019 is een rekenrente van 5% gehanteerd voor WSW-geborgde woningen (voorgaand jaar: 5,25%); Een rekenrente van 5% voor niet-wsw-geborgde woningen, bedrijfsmatige en overige onroerende zaken (voorgaand jaar: 5,25%); De periode waarover contant gemaakt wordt, loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend van 15 tot 50 jaar), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is; Discontopercentage van 5% (2014: 5,25%); Voor de verhuurdersheffing is voor de jaren 2014 en later het wettelijke kader eind 2013 gereed gekomen. In de wet Maatregelen Woningmarkt zijn de tarieven voor 2014 t/m 2017 opgenomen. Deze bedragen respectievelijk 3,81, 4,49, 4,91, 5,36 per WOZ waarde voor alle woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. De verhuurderheffing is voor de jaren 2016 en 2017 ingerekend in de bedrijfswaarde op basis van genoemde percentages. Voor de periode na 2017 is uitgegaan van gelijkblijvend tarief. Voor de mutatie in de WOZ waarde is aangesloten bij het door het WSW afgegeven perspectief. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 17

18 De heffingsbijdrage van de Autoriteit woningcorporaties en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. 5.7 Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor Stichting Mooiland. Voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waarde van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Stichting Mooiland in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst-enverliesrekening Te vorderen BWS-subsidies Vorderingen uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) worden jaarlijks vermeerderd met de bij toekenning vastgestelde rentevergoedingen en verminderd met de door de budgethouders uitbetaalde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa Latente belastingvordering Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 18

19 Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij Stichting Mooiland in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijke verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden indien mogelijk gewaardeerd op basis van contante waarde. Als disconteringsvoet voor het contant maken is de gemiddelde netto rente van het lang vreemd vermogen van Stichting Mooiland genomen van 3,08% (2014: 3,15%) Overige vorderingen Onder de financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen vallen verstrekte leningen, overige vorderingen en gekochte leningen en obligaties die tot het einde van de looptijd worden aangehouden. Deze vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde (doorgaans nominale waarde). Vervolgens worden deze leningen en obligaties gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste dan wel ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht. Bijzondere waardeverminderingen worden in mindering gebracht op de geamortiseerde kostprijs en direct verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Collaterals Dit betreft een onderpand als zekerheidsstelling voor Stichting Mooiland of de bank inzake afgesloten derivaten contracten. In het geval van een rentedaling na het afsluiten van contracten kan de marktwaarde negatief worden. Het tegenoverstelde gebeurt in het geval van een rentestijging. Indien er sprake is van een negatieve marktwaarde kan de tegenpartij een zogenaamde collateral storting opeisen. De afloop van de vordering is afhankelijk van de toekomstige renteontwikkelingen. Bij een rentestijging zal het collateral worden teruggestort, waarbij de omvang van de terug stortingen afhankelijk zal zijn van de rentestanden op dat moment Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten, beoordeelt Stichting Mooiland op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Stichting Mooiland de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen en verwerkt dit direct in de winsten-verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-enverliesrekening verwerkt. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 19

20 5.8 Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, de onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede de toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste kosten (middels een ontwikkelvergoeding). De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden Voorraden De voorraad materialen wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFOmethode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde. 5.9 Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winsten-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de Percentage of Completion -methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-enverliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 20

21 van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering Liquide middelen Liquide middelen, bestaande uit kas- en banktegoeden, zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Stichting Mooiland beschikt niet over deposito s Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget Met ingang van 1 januari 2010 hebben medewerkers recht op een individueel loopbaanontwikkelingsbudget. Dit budget bedraagt 900 per jaar met een maximum van en kan worden aangewend voor de eigen loopbaanontwikkeling. Het budget kan ineens of in delen aangewend worden. Gebruik van het budget geschiedt op basis van intern geformaliseerd beleid Voorziening onrendabele investeringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 21

22 Voorziening pensioenen Stichting Mooiland heeft één pensioenregeling. De belangrijkste kenmerken hiervan zijn: Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. Stichting Mooiland heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Stichting Mooiland betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever 69% en de werknemer 31% betaalt. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (de verhouding tussen het vermogen van het pensioenfonds en haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Deze dekkingsgraad bedraagt ultimo %. De wet eist een minimale dekkingsgraad van 105%. De Nederlandse Bank (DNB) houdt hier toezicht op. Als de dekkingsgraad onder dit niveau komt dient het pensioenfonds met een herstelplan te komen. Stichting Mooiland heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing. De premies worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen Voorziening reorganisatiekosten Dit betreft een voorziening voor te verwachten kosten van reorganisatie waarvoor reeds in het verslagjaar planvorming en interne communicatie met betrokkenen heeft plaatsgevonden Voorziening jubileumuitkering Deze voorziening wordt opgenomen tegen de contante waarde (disconteringsvoet is 5,25%) van de verwachte uitkeringen gedurende het dienstverband. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen en de blijfkans Schulden Schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-enverliesrekening als interestlast verwerkt. Voor extendible/tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In leningen besloten derivaten worden afgesplitst en separaat verantwoord indien er geen nauw verband bestaat tussen de economische kenmerken en risico's van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico's van het basiscontract. Voor de waardering en resultaatbepaling van deze embedded derivaten wordt verwezen naar paragraaf Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 22

23 Derivaten Dit betreft de verplichting welke is opgenomen voor de negatieve reële waarde van derivaten waarop geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast of waarvan de hedge relatie niet volledig effectief is. Indien het derivaat een looptijd van korter dan één jaar kent, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord Leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Stichting Mooiland ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Stichting Mooiland maakt gebruik van rentederivaten en heeft embedded derivaten welke zijn afgescheiden van het basiscontract. Derivaten worden bij eerste opname in de balans opgenomen tegen reële waarde, de vervolgwaardering van de derivaten is geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien geen kostprijshedge-accounting wordt toegepast, wordt door Stichting Mooiland een schuld opgenomen voor een eventuele negatieve reële waarde van het derivaat. Mutaties in de negatieve waarde worden direct in de winst- en verliesrekening verwerkt. Stichting Mooiland past waar mogelijk kostprijshedge-accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedgerelatie, wordt dit door Stichting Mooiland gedocumenteerd. Stichting Mooiland stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedgerelatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedgeinstrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie indien de kritische kenmerken van het hedgeinstrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Stichting Mooiland derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt indien het hedgeinstrument een negatieve reële waarde heeft. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 23

24 6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 6.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. 6.2 Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2015 bedroeg dit maximumpercentage: 2,5% (inflatie 1% + 1,5%) voor huishoudinkomens tot ; 3,0% (inflatie 1% + 2,0%) voor inkomens tussen en ; 5,0% (inflatie 1% + 4%) voor inkomens boven de Stichting Mooiland heeft gekozen voor een inkomensafhankelijke huurverhoging vanaf Huishoudinkomens tot , die in een zelfstandige sociale huurwoning wonen, hebben een verhoging gekregen variërend van 1% 3%. Het percentage was afhankelijk van woonplaats en de afstand van de huur per 30 juni en de maximaal redelijke huur. Huishoudinkomens boven de , die in een zelfstandige sociale huurwoning wonen, hebben een verhoging ontvangen van 5%. Zo nodig zijn huren afgetopt op de maximale huur Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen: Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie; Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden; Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop; Netto verkoop opbrengst bij levering van Onderhanden projecten. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 24

25 De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Na vaststelling van de realisatie notitie wordt een algemene realisatie vergoeding (5% van de stichtingskosten) verantwoord. Verantwoording hiervan geschiedt op basis van voortgang van het project en wordt in deze rubriek verantwoord. 6.3 Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa De afschrijvingen op immateriële vaste activa en op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de marktwaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers Pensioenlasten Voor de pensioenregelingen betaalt Stichting Mooiland op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft Stichting Mooiland geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Stichting Mooiland heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 25

26 6.3.5 Lasten onderhoud Planmatig onderhoud Alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van planmatig onderhoud hebben betrekking op de daadwerkelijke verrichte werkzaamheden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen onderhoudsdienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Niet planmatig onderhoud Heeft betrekking op reparatie-, mutatie- en overig onderhoud en bevat de kosten van het materiaalverbruik, kosten van ingehuurd en eigen personeel (onderhoudsdienst) dat middels een uurtarief wordt doorberekend Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Stichting Mooiland, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede komt Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren Dividend te ontvangen van niet op nettovermogenswaarde gewaardeerde deelnemingen en aandelen verantwoord onder financiële vaste activa worden verantwoord zodra Stichting Mooiland het recht hierop heeft verkregen Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst-enverliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Stichting Mooiland integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 26

27 vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 27

28 7 Financiële instrumenten en risicobeheersing In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasurybeleid van Stichting Mooiland dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten ( derivaten ) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. Voor derivaten aangegaan na 1 oktober 2012 geldt dat Stichting Mooiland zich volgens haar treasurystatuut onverkort houdt aan de Beleidregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. Marktrisico Stichting Mooiland loopt risico s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder de financiële vaste activa. Stichting Mooiland beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille en limieten te stellen. Valutarisico Stichting Mooiland is alleen werkzaam in Nederland, zowel inkomsten als uitgaven voltrekken zich in Euro s. Daarnaast heeft Stichting Mooiland geen leningen in andere valuta s dan Euro s. Stichting Mooiland loopt dus geen direct valutarisico. Renterisico Stichting Mooiland loopt renterisico over de rentedragende vorderingen, rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Stichting Mooiland loopt in het bijzonder een renterisico voor schulden met een variabele rente en toekomstige herfinancieringen van bestaande schulden. Het renterisico uit toekomstige herfinancieringen wordt gemanaged door het over de tijd spreiden van eindaflossingen. Het renterisico op schulden met een variabele rente heeft Stichting Mooiland sterk beperkt door het afsluiten van renteswaps voor een groot deel van de portefeuille. De impact van het risico voortvloeiende uit de swapportefeuille wordt doorlopend in kaart gebracht middels de 1% en 2% stresstest. Kredietrisico Stichting Mooiland heeft een zeer groot aantal debiteuren met zeer beperkte concentraties van kredietrisico. Met betrekking tot derivaten en beleggingen maakt Stichting Mooiland gebruik van verschillende tegenpartijen om het kredietrisico te spreiden. Naast de spreiding over meerdere partijen beoordeelt Stichting Mooiland haar tegenpartijen op basis van ratings. In het treasurystatuut staat vermeld dat de tegenpartij over minimaal een A rating dient de beschikken en bij minstens één van de ratingbureaus over een AA rating. Indien de tegenpartij bij geen van de ratingbureaus over een AA rating beschikt, dient een Credit Support Annex (CSA) te worden afgesloten. In hoofdstuk `financiële instrumenten en risicomanagement worden het CSA en collateralstortingen verder beschreven. Beschikbaarheidsrisico Voor de beschikbaarheid van financiering ten aanzien van DAEB activiteiten is Stichting Mooiland sterk afhankelijk van het blijven functioneren van het borgingsstelsel van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Ten aanzien van nieuwe niet-daeb activiteiten is Stichting Mooiland met de inwerkingtreding van de woningwet aangewezen op commerciële financieringsbronnen. Liquiditeitsrisico Stichting Mooiland maakt gebruik van meerdere banken om over toegang tot kredieten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Stichting Mooiland beschikt over een kredietfaciliteit van 15 miljoen bij de BNG bank. De BNG bank is een Nederlandse bank onder toezicht van De Nederlandsche Bank, Stichting Mooiland voldoet hiermee dan ook aan de (wettelijke) vereisten zoals beschreven in het treasurystatuut. Het liquiditeitsrisico heeft echter vooral betrekking op de beschikbaarheid van kredietfaciliteiten, feitelijke investeringsverplichtingen, kortlopende aflossingsverplichtingen, zekerheidsstellingen, collateralstortingen en nieuwe leningen. In hoofdstuk `financiële instrumenten en risicomanagement worden de liquiditeitsrisico s voortvloeiend uit collateralstortingen uitgebreid beschreven. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 28

29 Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente, gelijksoortige at arm s length - transacties, en van netto contante waarde -methodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 29

30 8 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. 8.1 Waardering vaste activa Vastgoedbeleggingen, reële waarde De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd, zijn uiteengezet in paragraaf 5.6. De volgende aspecten met een bijzondere invloed op de uitkomsten van de waardering kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een bijzondere onzekerheid. Verhuurdersheffing De sector is geconfronteerd met een verhuurdersheffing. De basis voor deze heffing, en precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. Evaluatie van de verhuurderheffing vindt plaats in Mooiland heeft hiervoor de volgende beste schattingen gehanteerd: voor de verhuurdersheffing is voor de jaren 2014 en later het wettelijke kader eind 2013 gereed gekomen. In de Wet Maatregelen Woningmarkt zijn de tarieven voor 2014 t/m 2017 opgenomen. Deze bedragen respectievelijk 3,81, 4,49, 4,91 en 5,36 per WOZ waarde voor alle woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Voor de periode ná 2017 is uitgegaan van gelijkblijvend. Voor de mutatie in de WOZ waarde is aangesloten bij het door het WSW afgegeven perspectief. Huurbeleid Sinds 2013 mogen woningcorporaties de huren voor huishoudens met een verzamelinkomen boven de toewijzingsgrens voor sociale huurwoningen jaarlijks extra verhogen. Met deze maatregel wil het kabinet het zogenaamde scheefwonen tegengaan en de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. Mooiland heeft de afgelopen jaren beperkt gebruik gemaakt van deze toegestane ruimte Timing en verwerking van onrendabele investeringen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. 8.2 Verwerking fiscaliteit Met betrekking tot de vennootschapsbelasting heeft Stichting Mooiland een fiscale strategie gekozen en fiscale meerjarenplanning opgesteld die deels nog niet bekrachtigd is door de fiscus. Voor de aangiften vennootschapsbelasting over 2012 en 2013 heeft Stichting Mooiland nog geen definitieve aanslagen ontvangen. Daarnaast moeten de aangiftes over 2014 en 2015 nog ingediend worden. Het is mogelijk dat voorlopig gekozen standpunten wijzigen en/of door de fiscus niet worden overgenomen en daarmee de gepresenteerde acute belastingen over 2012, en 2015 de belastinglatenties zoals opgenomen in deze jaarrekening zullen afwijken. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 30

31 De belangrijkste standpunten betreffen: Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; De verwerking van projectontwikkelingsresultaten; De verwerking van afwaarderingen, waaronder een afwaardering van het vastgoed in exploitatie als de relatieve waardedaling van een vhe 30% of meer van de WOZ-waarde bedraagt; De langlopende verplichting derivaten is in 2015, evenals in voorgaande jaren, fiscaal niet gevolgd. Stichting Mooiland volgt in haar fiscale strategie en fiscale planning de binnen de sector gangbare standpunten die naar de mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn. Voor een nadere toelichting op de belastinglatenties wordt verwezen naar paragraaf Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 31

32 9 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt voor de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten het bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en voor mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van deposito s met een looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen rekening houdend met de onder overige schulden opgenomen verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 32

33 10 Toelichting op de geconsolideerde balans (x 1.000) 10.1 Immateriële vaste activa Software Stand per 1 januari 2015 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs 587 Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -485 Boekwaarde 1 januari Mutaties 2015 Investeringen Afschrijvingen -34 Stand per 31 december 2015 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -519 Boekwaarde 31 december Afschrijvingspercentage 10-20% De software heeft betrekking op de ontwikkeling en implementatie van een woonbemiddelingssysteem, een vastgoedmanagementsysteem Reasult en een financieel systeem Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Stand per 1 januari 2015 Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde 1 januari Mutaties 2015 Investeringen 578 Desinvesteringen -46 Afschrijvingen -766 Afschrijvingen desinvesteringen 39 Overboeking verkrijgingsprijs -428 Overboeking afschrijvingen 56 Stand per 31 december 2015 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde 31 december Afschrijvingspercentage 2,5% - 33,33% Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 33

34 De post onroerende en roerende zaken ten diensten van de exploitatie wordt lineair afgeschreven. Dit geschiedt op componentenniveau indien van toepassing Vastgoedbeleggingen De mutaties in de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat: Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Commercieel zaken Onroerende vastgoed in verkocht exploitatie onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal Stand per 1 januari 2015 Verkrijgingsprijzen / Bedrijfswaarde Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarden Mutatie als gevolg van stelselwijziging Boekwaarden na stelselwijziging Mutaties 2015 Overboekingen in exploitatie Investeringen Desinvestering Mutatie voorziening ORT Overige waardeveranderingen Sloop Waardemutaties Oplevering nieuwbouw Stand per 31 december 2015 Verkrijgingsprijzen / Bedrijfswaarde Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarden Het gevolg van de overgang van verhuureenheden van DEAB naar Niet-DAEB is inzichtelijk gemaakt in regel overboekingen in exploitatie en een overboeking vanuit materiële vaste activa. De regel overige waardeveranderingen heeft betrekking op enerzijds de na-investeringen en anderzijds de verantwoorde onrendabele toppen. In de posten sociaal vastgoed in exploitatie en commercieel vastgoed in exploitatie zijn woongelegenheden en niet woongelegenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt miljoen (ultimo 2014: miljoen). Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 34

35 In de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie is rekening gehouden met een verhuurdersheffing voor de jaren 2016 en 2017 op basis van het wetsvoorstel en de daarin opgenomen tarieven van respectievelijk 0,4919% en 0,536% van de WOZ waarde. Voor de periode ná 2017 is uitgegaan van gelijkblijvend tarief. Voor de mutatie in de WOZ waarde is aangesloten bij het door het WSW afgegeven perspectief. De bedrijfswaarde van het Sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op de WSW parameters bedraagt ultimo miljoen (ultimo 2014: miljoen) en van het Commercieel vastgoed in exploitatie 158 miljoen (ultimo 2014: 143 miljoen). De heffingsbijdrage van de Autoriteit woningcorporaties maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Het wel opnemen van deze bijdrage zou een negatieve impact van op de bedrijfswaarde. Het kabinet uit in de rijksbegroting de wens de opbrengsten uit de verhuurdersheffing te verhogen van 1,7 miljard tot 2 miljard euro in Deze verhoging zou een negatieve impact op de bedrijfswaarde hebben van In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 25 verhuureenheden opgenomen. Hiervan zijn 25 verhuureenheden verkocht met een terugkoopplicht en 0 met een terugkooprecht. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister hebben. Verzekering & zekerheden De materiële vaste activa en de vastgoedbeleggingen zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door Interpolis wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt miljoen (ultimo 2014: miljoen). Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder WSW-garantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven met uitzondering van een vaste hypotheek ad op Hof van Cuijk 1 te Cuijk, sectie C nr bij de Rabobank. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 35

36 10.4 Financiële vaste activa Het verloop van de financiële vaste activa kan als volgt worden gespecificeerd: Deelnemingen Latente belastingvordering Certificaten WIF Herstructurering Swap Subtotaal Stand per 1 januari 2015 Verkrijgingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen Boekwaarde Mutaties 2015 Uitkeringen Verrekening/ vermindering ontvangsten / nieuw Waardeverminderingen Naar kortlopend resultaat deelneming Stand per 31 december 2015 Verkrijgingsprijs cumulatieve waardeverminderingen Boekwaarde Subtotaal Leningen u/g Te vorderen BWSsubsidies Collaterals Totaal Stand per 1 januari 2015 Verkrijgingsprijs cumulatieve waardeverminderingen Boekwaarde mutaties Uitkeringen Verrekening / vermindering Ontvangsten / nieuw Waardeverminderingen Naar kortlopend resultaat deelneming Stand per 31 december 2015 Verkrijgingsprijs cumulatieve waardeverminderingen Boekwaarde Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 36

37 Deelnemingen De deelnemingen betreffen: Aandeel Resultaat boekjaar Eigen vermogen per Mooiland Maasland B.V. 100 % 0 18 Mooiland Vitalis B.V.* 100 % 4 0 Pantein Woonservices B.V.* 100 % 0 0 CV Partners Uithof III 2,64 % *Entiteit is ontbonden op 4 november Latente belastingvordering De samenstelling van verwerkte en niet-opgenomen beschikbare verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is als volgt: Compensabele verliezen Waardering lening portefeuille WIF certificaten Voorziening loopbaanontwikkeling Voorziening jubileumuitkering Voorziening reorganisatie Langlopende verplichting derivaten Verkopen binnen vijf jaar Totaal De latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde. De op contante waarde gewaardeerde latenties zijn berekend tegen 3,08% (2014: 3,15%). Verschil commerciële- fiscale waarde Latentie (nominaal tegen 25%) Contante waarde latentie Compensabele verliezen Waardering lening portefeuille WIF certificaten Voorziening loopbaanontwikkeling Voorziening jubileumuitkering Voorziening reorganisatie Langlopende verplichting derivaten Verkopen binnen vijf jaar In de verkopen binnen vijf jaar zijn enkel reguliere verkopen opgenomen en de complexgewijze verkoop van Eindhoven. De overige complexgewijze verkopen zijn niet meegenomen, gezien de onzekerheid dat deze verkopen en de geprognotiseerde aantallen worden gerealiseerd. De commerciële boekwaarde van de overige complexgewijze verkopen bedraagt op basis van de huidige inschattingen 118 miljoen. De fiscale boekwaarde van deze verkopen bedraagt 101 miljoen. De compensabele verliezen worden grotendeels veroorzaakt door de afwaardering op basis van de gedaalde WOZ-waarden. Stichting Mooiland waardeert haar huurwoningen die op de fiscale openingsbalans zijn opgenomen af, indien de WOZ-waarden ten opzichte van de WOZ-waarde op 1 januari 2008 met 30% of meer zijn gedaald. Deze afwaardering is vanaf de aangifte vennootschapsbelasting 2012 verantwoord. De totale afwaardering per ultimo 2013 bedraagt circa 90 miljoen. Deze afwaardering moet worden teruggenomen indien de WOZ-waarden stijgen. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 37

38 Op balansdatum zijn compensabele voorvoeging- en voorfusieverliezen voor een bedrag van 7,4 miljoen (2014: 7,4 miljoen) niet opgenomen. Tevens zijn er niet-opgenomen verrekenbare tijdelijke verschillen welke betrekking hebben op activa in exploitatie en activa ten dienste van de exploitatie die naar verwachting niet kunnen worden verrekend Certificaten WIF Het Wooninvesteringsfonds is een vastgoedfonds en een toegelaten instelling in één. Als vastgoedfonds schrijft het Wooninvesteringsfonds een obligatielening uit voor corporaties die solide willen beleggen in huurwoningen. Als toegelaten instelling stelt het Woon-investeringsfonds corporaties in staat woningen aan het WIF te verkopen. De opbrengst geeft hen de eigendom van het Wooninvesteringsfonds. Het beheer blijft in handen van de verkopende corporatie. Vervolgens verkoopt het Wooninvesteringsfonds de woningen aan de zittende huurders of andere particulieren. De WIF-certificaten hebben een eeuwigdurende looptijd en zijn in 2013 reeds in zijn geheel voorzien. In 2015 heeft het WIF de certificaten teruggekocht voor een bedrag van 2,4 miljoen. Hiervan is 90% inmiddels dus ontvangen. De resterende 10% is achtergebleven ten behoeve van eventuele claims, organisatiekosten tot de opheffing van het WIF effectief is. Uit voorzichtigheid is de resterende vordering geheel voorzien Lening u/g overig In 2015 is de lening van welke door Stichting Mooiland is verstrekt in het kader van een leefbaarheidsproject aan de gemeente Landerd afgelost. De lening had een looptijd van 10 jaar, er was geen sprake van rentevergoeding Te vorderen BWS-subsidies Te vorderen BWS-subsidies zijn gewaardeerd tegen contante waarde. Het totaal van de nominaal nog te ontvangen bedragen is Dit bestaat uit een langlopend deel van en een kortlopend deel van De gemiddelde resterende looptijd bedraagt 1 jaar, de gemiddelde rentevoet 4% Collaterals De gestorte collaterals zijn verdeeld over twee verschillende banken waar Stichting Mooiland een CSA mee heeft afgesloten. De collaterals dienen als onderpand voor de negatieve marktwaardes van de derivatenportefeuille. Er staat per jaareinde 2015 voor een bedrag van 5,1 miljoen aan collaterals bij de Rabobank gestort, tegen 6,9 miljoen ultimo Daarnaast staat er voor een bedrag van 18.1 miljoen aan collaterals bij Deutsche Bank gestort, tegen 12,3 miljoen ultimo Stichting Mooiland verwacht de derivaten tot einde looptijd aan te houden, naar verloop van tijd verwacht Stichting Mooiland om die reden de collateralstortingen terug te ontvangen Herstructurering Swap In 2015 zijn een tweetal breakclausules in de swapportefeuille uitgevoerd. Eén breakclausule had betrekking op een zogenaamde overlay swap. De andere breakclausule had betrekking op een Interest Rate Swap. De marktwaarde van de overlay swap is vanuit hedgeaccounting overwegingen niet geherfinancierd en komt dan ook rechtstreeks ten laste van het resultaat. De Interest Rate Swap viel echter wel onder hedgeaccounting en is dan ook geherfinancierd middels vastrentende leningen. De vordering per eind 2015 bedraagt 39,3 miljoen, waarvan 0,9 miljoen een looptijd korter dan een jaar heeft. De resterende looptijd is 46 jaar. Deze zal lineair worden geamortiseerd, zie voor een nadere toelichting paragraaf Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 38

39 10.5 Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden De afname van het vastgoed bestemd voor de verkoop wordt voornamelijk veroorzaakt doordat 4 woningen zijn verkocht. De afname van het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop wordt voornamelijk veroorzaakt doordat de betreffende projecten zijn opgeleverd en geen nieuwe verkoopprojecten zijn gestart, mede in het kader van de woningwet 10.6 Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa Huurdebiteuren Huurdebiteuren Af : voorziening wegens oninbaarheid Totaal huurdebiteuren De debiteuren hebben betrekking op vorderingen op huurders en nog te ontvangen termijnen inzake verkopen nieuwbouw. De gepresenteerde vorderingen van 2,4 miljoen hebben allen een looptijd korter dan één jaar. Voorziening dubieuze debiteuren Stand per 1 januari Dotatie Onttrekking Stand per 31 december Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 39

40 Overige vorderingen Vorderingen op gemeentes 28 2 Rekening Courant VVE Lening u/g gemeente Landerd Overige vorderingen De lening u/g gemeente Landerd is in 2015 in zijn geheel afgelost Overlopende activa Ontvangen facturen met betrekking tot volgende verslagjaren Vooruitbetaalde rente en aflossing (valutadatum 01-01) BWS-subsidie Te vorderen rente Vordering op (gewezen) topfunctionarissen Overige overlopende activa Van de ontvangen facturen met betrekking tot volgende verslagjaren heeft een bedrag van 1,9 miljoen (2014: 3,4 miljoen) een looptijd langer dan een jaar. Dit heeft betrekking op vooruitbetaalde ICT kosten. Vordering op (gewezen) topfunctionarissen Ultimo 2014 is hieronder een bedrag opgenomen van betaald aan het pensioenfonds in de veronderstelling dat dit een onverschuldigde betaling was in het kader van de WNT. Uit nader onderzoek is duidelijk geworden dat dit bedrag niet dient te worden aangemerkt als een bezoldigingscomponent in het kader van de WNT. Uit genoemd onderzoek is wel naar voren gekomen dat er sprake is geweest van onjuist handelen. Hierdoor heeft Mooiland schade geleden. Mooiland gaat zich inspannen om deze schade te verhalen op de direct verantwoordelijken. De vordering terzake is nu opgenomen onder de overige vorderingen en bedraagt exclusief eventuele vordering uit hoofde van gemaakte en nog te maken (juridische) kosten. Ultimo 2015 is onder deze post tevens een bedrag opgenomen ter grootte van inzake onverschuldigde betalingen. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar onderdeel Onverschuldigde betaling over het verslagjaar 2013 onder de WNT-verantwoording Liquide middelen Rabobank Bank Nederlandse Gemeenten ING Bank ABN Van Lanschot 0 28 Nederlandse Waterschapsbank 12 0 Kas De liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. De per 31 december 2015 aanwezige liquide middelen staan ter vrije beschikking van Stichting Mooiland Groepsvermogen Het eigen vermogen wordt in de toelichting op de balans in de enkelvoudige jaarrekening nader toegelicht. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 40

41 10.9 Voorzieningen Het verloop van de voorzieningen is als volgt: Stand per 1 januari 2015 Dotaties/ vrijval Onttrekkingen Naar kortlopend Overboeking naar activa Stand per 31 december 2015 Loopbaanontwikkelingsbudget Onrendabele investeringen Reorganisatiekosten Jubileumuitkering Totaal De voorzieningen hebben overwegend een looptijd korter dan een jaar Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget Met ingang van 1 januari 2010 hebben medewerkers recht op een individueel loopbaanontwikkelingsbudget. Dit budget bedraagt 900 per jaar met een maximum van en kan worden aangewend voor de eigen loopbaanontwikkeling. Het budget kan ineens of in delen aangewend worden. Dotatie aan de voorziening geschiedt op basis van intern geformaliseerd beleid Voorziening onrendabele investeringen De voorziening onrendabele investeringen betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. Een bedrag van heeft betrekking op nog te ontvangen facturen van afgewikkelde projecten en zijn derhalve als kortlopend onder de overige schulden gepresenteerd. Ultimo 2014 was 0,5 miljoen van de 20,1 miljoen kortlopend Voorziening reorganisatiekosten In 2014 is besloten om te reorganiseren. Op basis van het opgestelde organisatieplan en sociaal plan welke gepresenteerd zijn aan alle personeelsleden van Stichting Mooiland, is een voorziening gevormd. De reorganisatie is onderdeel van de organisatieverandering welke er onder andere voor zorgt dat Stichting Mooiland mee verandert met de externe ontwikkelingen. Er is sprake van een uitstroom van middelen welke op betrouwbare wijze wordt gekwantificeerd Voorziening jubileumuitkering Vanuit de cao heeft een werknemer recht op een jubileumuitkering bij een van te voren vastgesteld aantal jaren dienstverband. De opgenomen post heeft betrekking op de toekomstige verwachte uitkering op basis van het huidige personeelsbestand. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 41

42 10.10 Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen/overheid Langlopende verplichting derivaten Waarborgsommen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Leningen kredietinstellingen/overheid Aflossingsverplichting < 1 jaar Resterende looptijd > 1 jaar Resterende looptijd > 5 jaar Stand per 31 december (lang- en kortlopend) De mutaties in 2015 van de leningen kredietinstellingen/overheid kunnen als volgt worden toegelicht: Stand per 1 januari (lang- en kortlopend) Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen Stand per 31 december (lang- en kortlopend) Waarvan opgenomen onder schulden op korte termijn Waarvan opgenomen onder schulden op lange termijn Contractuele aflossingsverplichtingen binnen twaalf maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De marktwaarde van de totale leningenportefeuille bedraagt per 31 december / ,8 miljoen (2014 -/ ,3 miljoen). De marktwaarde is gebaseerd op de discounted cashflow methode. De vervalkalender van de langlopende schulden de aankomende vijf jaar is als volgt (x 1.000,-): Kredietinstellingen Overheid Totaal > 5 jaar Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 42

43 Vervalkalender : Vervalkalender leningenportefeuille (x 1.000) De financieringslasten hebben betrekking op de toegerekende rentekosten over het jaar Het gemiddelde gewogen rentepercentage voor 2015 bedraagt 4,1% tegen 4,2% in De gemiddelde gewogen kontante looptijd van de leningen (modified duration) is 12,07 jaar tegen 14,74 jaar in In de leningenportefeuille bevinden zich voor een nominaal bedrag van 108 miljoen aan zogenaamde basisrenteleningen. Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald van gemiddeld 4,4%. De credit spread op deze leningen wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de credit spread gemiddeld -/- 4,8 basispunten. De credit spread herzieningen vallen in de periode Als er ten tijde van een credit spread herziening geen akkoord met de tegenpartij wordt bereikt over de hoogte van deze spread, dan is de lening opeisbaar. In dit geval dienen er kosten te worden betaald gelijk aan de contante waarde van dat moment. Naast de basisrenteleningen beschikt Stichting Mooiland over een viertal extendable leningen in haar portefeuille. De hoogte van de rente is ingedeeld in bepaalde tijdvakken en de rentes in toekomstige tijdvakken zijn afhankelijk van de financiële markten ten tijden van de aanvang van het nieuwe tijdvak. Daarnaast dient het laatste tijdvak te worden beschouwd als een geschreven receiver swaption. Dit zorgt ervoor dat de waardering hiervan middels het Normal optiewaarderingsmodel dient te gebeuren. Stichting Mooiland heeft een tweetal receiver swaptions voor in de leningen gewaardeerd met een kredietopslag van 95 basispunten, dit is de huidige marktconforme kredietopslag voor een forward starting lening per Aangezien de kredietopslagen in de overige twee leningen niet uitgesplitst staan in de contracten, en de kredietopslag geen herziening kent per ingang van tijdvak 2, zijn deze leningen gewaardeerd zonder kredietopslag. De totale hoofdsom van dit type leningen bedraagt 30 miljoen. De marktwaarde van deze leningen bedraagt per jaareinde / (2014: -/ ). Deze marktwaarde bestaat voor een deel uit de waardering van de lening volgens de reguliere DCF methode. Het swaption gedeelte is, zoals eerder aangegeven, middels het Normal optiewaarderingsmodel gewaardeerd. De marktwaarde van de swaptions in deze leningen bedraagt per jaareinde / (2014: -/ ). Er hebben gedurende 2015 geen mutaties plaatsgevonden. Vanaf het verslagjaar 2014 geldt de verplichting (RJ290-15) om de negatieve marktwaarde in het vermogen te verwerken. De verwerking van de negatieve marktwaarde zou leiden tot afname van Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 43

44 het vermogen van Dit dient echter te worden gecorrigeerd voor de ontvangen premie voor het schrijven van de optie. De premie zit verwerkt in een korting op de jaarlijkse coupon gedurende tijdvak 1. De premie die Mooiland op de transactiedata heeft ontvangen bedraagt in totaal De premie wordt lineair afgeschreven over de periode tussen de transactiedatum en de einddatum van tijdvak 1. Na afschrijving resteert er nog een bedrag van van de ontvangen premie. De te verwerken afname in het vermogen bedraagt hiermee in totaal Het WSW heeft per jaareinde 2015 voor een bedrag van K aan garantstellingen afgegeven. Het verschil tussen dit bedrag en het schuldrestant per jaareinde van 2015 wordt verklaard door leningen waarvan de hoofdsom niet volledig is opgenomen ( K), en niet WSW geborgde leningen in de portefeuille van Stichting Mooiland (-/ K) Financiële instrumenten en risicomanagement Leningen Per 31 december 2015 bedroeg de pro resto hoofdsom van de totale leningenportefeuille van Stichting Mooiland K (2014: K). De leningenportefeuille is opgebouwd uit vastrentende financiering middels annuïtaire, lineaire en einde looptijd leningen met een totale hoofdsom van K (2014: K). Daarnaast is een gedeelte van de leningenportefeuille opgebouwd uit zogenaamde Roll-Over leningen met een variabele rente, de totale hoofdsom van dit gedeelte bedraagt K (2014: K). De gemiddelde gewogen looptijd van de leningen met een vaste rente bedroeg per jaareinde ,4 jaar met een gemiddelde rente van 3,93%. Voor de leningen met een variabele rente bedraagt gemiddelde rente 0,18% (exclusief rente op derivaten). Renteswaps Om het renterisico op de variabele leningen af te dekken, werkt Stichting Mooiland, binnen de randvoorwaarden van haar treasurystatuut, met rentederivaten. Het merendeel van de afgesloten rentederivaten bestaat uit zogenaamde Interest Rate Swaps. Middels deze swaps worden de kortlopende, variabele rentes omgewisseld voor vaste rentes met lange looptijden. Het totaal van de nominale waarde van de lopende swaps bedraagt per eind K (2014: K). De renteontwikkelingen op de financiële markten hebben een grote invloed op de marktwaarde van de swaps. Bij een dalende marktrente wordt het gat tussen de huidige rente en de vaste rente die Stichting Mooiland betaalt voor haar swaps groter waardoor de marktwaarde omlaag zal gaan. Het omgekeerde is het geval bij een stijgende rente. Per jaareinde 2015 bedraagt de marktwaarde van de totale swapportefeuille -/ K (2014: -/ K). De verbetering van de marktwaarde is grotendeels toe te schrijven aan een transactie gerelateerd aan de breakclausule van 1 juli Per deze datum is een breakclausule van zowel de Interest Rate Swap als in de overlayswap uitgevoerd. Mooiland heeft de onderliggende leningen afgelost en deze leningen in combinatie met de marktwaarde van de Interest Rate Swap geherfinancierd tegen de oorspronkelijke looptijd van de Interest Rate Swap. Hiermee voorkomt Mooiland dat de uitvoering van de breakclausule leidt tot een vergroot renterisico. Daarnaast is de transactie marktwaardeneutraal verlopen, dit betekent dat het genomen marktwaardeverlies onder andere door verlaagde toekomstige rentebetalingen zal worden gecompenseerd. De breakclausule in de Interest Rate Swap is in 2015 uitgevoerd bij een marktwaarde van K (exclusief opgelopen rente). Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 44

45 Overlay swaps In 2010 heeft Stichting Mooiland naast de renteswaps ook overlay swaps afgesloten. De overlay swaps hebben als doel het verlagen van de renteverplichtingen op de renteswaps. De basis van deze index wordt gevormd door de verwachting dat toekomstige korte rentes die zichtbaar worden in de huidige rentecurve, gemiddeld op een hoger niveau liggen dan daadwerkelijk op termijn wordt gerealiseerd. De index is er conceptueel dus op gericht om toekomstige rentetarieven op hoge niveaus vast te leggen en deze op een later tijdstip tegen een lager niveau weer te verkopen. Het resultaat van deze transacties wordt tot uitdrukking gebracht in de index. Het renterisico van deze overlays is echter op een bepaald niveau afgedekt middels een rentecap; zijnde een maximaal te betalen rente. De renteswap waar de overlays aan gekoppeld zijn, zorgen voor een effectieve kasstroomafdekking op de variabel rentende huidige en toekomstige financiering. Deze effectieve kasstroomafdekking wordt deels in stand gehouden door de rentecap in de overlay structuur. Gedurende de periode kan echter sprake zijn van ineffectiviteit door onzekerheden in de kasstromen naar aanleiding van de wijzigingen in de index. Vanwege deze potentiële ineffectiviteit kiest Stichting Mooiland ervoor geen hedge accounting toe te passen op de overlay swaps. De verplichting die Stichting Mooiland treft, zal gelijk zijn aan de negatieve marktwaarde van deze structuur. De marktwaarde van de overlay swaps bedraagt per eind / K en dit is een stijging ten opzichte van eind 2014 waar de marktwaarde nog -/ K bedroeg. De stijging is grotendeels toe te rekenen aan de breakclausule gerelateerde afkoop per 1 juli 2015 van een overlay swap. De betreffende overlay swap was gekoppeld aan de eerder genoemde Interest Rate Swap. Ook de overlayswap kende een breakclausule per 1 juli De functie van de overlay swap komt met de uitvoering van de break in de onderliggende Interest Rate Swap te vervallen waardoor de uitvoering van de break in de overlayswap een logische keuze is. De breakclausule in de overlayswap is in 2015 uitgevoerd bij een marktwaarde van 1.320K. Swaptions Naast de renteswaps en overlay swaps heeft Stichting Mooiland ook geschreven receiver swaptions in haar derivatenportefeuille. Deze swaptions zullen naar verwachting door de tegenpartij uitgeoefend worden indien de marktrente op de expiratiedatum onder het vastgestelde renteniveau ligt. In dat geval worden de swapcontracten verlengd, zoals ook zichtbaar is in grafiek 1. De nominale waarde van de lopende swaptions bedraagt ultimo K. Op deze swaptions kan geen hedge accounting worden toegepast, er moet voor de negatieve marktwaarde dus een verplichting worden gevormd. In lijn met de waardering van de embedded swaptions wordt ook hier de marktwaarde minus de ontvangen premie opgenomen. De ontvangen premie wordt lineair afgeschreven over de periode tussen de transactie en de expiratiedatum van de swaption. De marktwaarde wordt bepaald door verschillende variabelen waaronder de resterende looptijd, de volatiliteit en hoogte van de rente. Per jaareinde 2015 heeft de swaption portefeuille van Stichting Mooiland een marktwaarde van -/ K (2014: -/ K). Van deze marktwaarde wordt, na aftrek van de ontvangen premies, een bedrag van K opgenomen in de verplichting. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 45

46 Collateralstortingen, breaks Met diverse partijen zijn zogenaamde ISDA of OFD overeenkomsten getekend. Deze contracten zijn nodig om transacties op de derivatenmarkt te kunnen verrichten. Met een drietal partijen (Deutsche Bank, Rabobank en BNG) is een Credit Support Annex (CSA) afgesloten. In deze CSA staat per bank omschreven wat de verrekening afspraken zijn tussen Stichting Mooiland enerzijds en de betreffende bank anderzijds als gevolg van tussentijdse marktwaarde-schommelingen. Op basis van deze afspraken heeft er in 2015 per saldo een storting aan dit collateral plaatsgevonden. Stichting Mooiland heeft een bedrag van 4.025K moeten storten. Het totale gestorte bedrag per jaareinde 2015 komt daarmee uit op K. Naast contracten met een CSA beschikt Stichting Mooiland over een aantal contracten waarop een breakclausule van toepassing is. Zoals eerder beschreven heeft zich in 2015 een tweetal transacties voortgedaan uit hoofde van breakclausules. Per jaareinde 2015 beschikt Mooiland over contracten met een breakclausules met een nominale hoofdsom van in totaal K. Dit betreffen in alle gevallen Mutual Break Clauses. Een Mutual Break Clause is een clausule waarbij Stichting Mooiland of de bank het contract tussentijds kan openbreken om daarmee de ongerealiseerde waarde te verrekenen. Het eerst volgende breakmoment valt op 1 oktober Naast dit breakmoment volgen er nog meer in de periode In combinatie met de transactie in 2015 heeft Mooiland een breakclausule kunnen verschuiven van 2016 naar De marktwaardes van de derivaten met een breakclausule staan in de volgende tabel weergegeven (x 1.000,-). De betreffende marktwaarde staat per heden dan ook onder het jaar 2021 weergegeven. Marktwaarde 2015 Marktwaarde / / / / / / / / / / Stresstest Een rentedaling kan in het geval van contracten met een CSA een bijstortverplichting tot gevolg hebben. Om eventuele bijstortingen ten gevolgen van een rentedaling te kunnen opvangen dient Stichting Mooiland doorlopend stresstesten uit te voeren. In deze stresstest wordt een situatie gesimuleerd van een rentedaling van 1% en een rentedaling 2% ten opzichte van de huidige rentestand. Vervolgens word zichtbaar welke bedrag Stichting Mooiland in deze twee scenario s zou moeten gaan bijstorten. Met deze informatie kan Stichting Mooiland inspelen op een mogelijke rentedaling en is het zichtbaar over welk bedrag Stichting Mooiland snel zou moeten kunnen beschikken ten behoeve van een storting. In de stresstest per wordt zowel de 1% als de 2% stresstest doorstaan. Stichting Mooiland zal bij een rentedaling van 1% een bedrag van K moeten bijstorten, bij een rentedaling van 2% zal dit K zijn. Stichting Mooiland had per einde 2015 een bedrag van K aan middelen welke voor additionele stortingen aangewend zouden kunnen worden. Tot slot heeft Mooiland de mogelijkheid om voor K aan leningen met variabele hoofdsom op te hogen welke voor stortingen kunnen worden ingezet. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 46

47 Langlopende verplichting derivaten Overlay Swaps Swaptions Extendable leningen Totaal Stand per 1 januari Mutaties Stand per 31 december Waarborgsommen De specificatie van de waarborgsommen is als volgt: januari Ontvangen waarborgsommen incl. rente Herrubricering 0 50 Mutaties Toegevoegde rente 0 7 Toegevoegde waarborgsommen Uitbetaalde & nog te betalen rente 0-10 Uitbetaalde & nog te betalen waarborgsommen december Ontvangen waarborgsommen incl. rente De waarborgsommen werden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders ontvangen en dienden als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerderingen na overdracht Schuld per 1 januari Mutaties Af: teruggekochte onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Afwaarderingen december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Verminderingen / vermeerderingen na overdracht Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 47

48 10.11 Kortlopende schulden Aflossingsverplichting langlopende schulden Nog te betalen rente langlopende schulden Schulden aan leveranciers Onderhanden projecten Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden aan deelnemingen en overige verbonden partijen Overige schulden Overlopende passiva Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar. De reële waarde van de kortlopende schulden benadert de boekwaarde vanwege het kortlopende karakter van de schulden. Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden. De afname van de schulden aan leveranciers wordt veroorzaakt doordat eind 2015 de meeste schulden zijn afgelost in verband met de overgang naar een nieuw systeem Onderhanden projecten De onderhanden projecten hadden ultimo 2014 betrekking op één project in Cuijk. Dit project is in 2015 opgeleverd. Voor het onderhanden project dat per balansdatum is voltooid, bedroeg ultimo 2014 de cumulatieve netto-omzet 2,7 miljoen. Het totaal aan ontvangen voorschotten voor dit project bedroeg 3,1 miljoen Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Loonheffing Pensioenen De afname wordt veroorzaakt doordat in 2015 veel projecten zijn opgeleverd, waardoor de in het verleden teruggevraagde omzetbelasting is terugbetaald Overige schulden Nog te ontvangen facturen onderhoud en planschades Af te rekenen stook- en servicekosten Nog te ontvangen facturen afgewikkelde projecten Rekening Courant VvE Nog te ontvangen facturen onderhoud en planschades De stijging wordt veroorzaakt doordat door eerder afsluiting van het systeem nog meer facturen moeten worden ontvangen voor werkzaamheden die in 2015 zijn uitgevoerd. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 48

49 Af te rekenen stook- en servicekosten De af te rekenen stook- en servicekosten hebben betrekking op het verschil tussen de verantwoorde vergoedingen en kosten voor de levering van goederen en diensten. Hierbij rekening houdend met gederfde vergoeding als gevolg van leegstand en niet verrekende opbrengstcategorieën. Nog te ontvangen facturen afgewikkelde projecten Deze post heeft betrekking op de opgeleverde nieuwbouwprojecten. De afname wordt veroorzaakt door afname van het aantal onlangs opgeleverde projecten Overlopende passiva Niet opgenomen vakantiedagen Vooruitontvangen huren Overige overlopende passiva Fee uitvoering Niet opgenomen vakantiedagen Dit betreffen de nog niet opgenomen vakantiedagen per ultimo boekjaar, berekend tegen het gemiddelde uurloon, inclusief sociale lasten. Vooruitontvangen huren Dit betreffen huurvoorstanden; de creditsaldi van de openstaande postenlijst huurdebiteuren per ultimo boekjaar. Fee uitvoering De fee heeft betrekking op de geactiveerde ontwikkelfee ten behoeve van de ontwikkeling van huurwoningen voor eigen beheer. Afloop hiervan geschiedt op basis van de voortgang van het project ten gunste van het resultaat Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Projecten in ontwikkeling Stichting Mooiland heeft met gemeenten prestatiecontracten afgesloten waarin afspraken zijn gemaakt over onder andere nieuwbouw, herstructureringen en verkoop. Deze prestatieafspraken worden binnen Mooiland Vastgoed concreet vertaald in nieuwbouw en herstructureringsprojecten. De projecten bevatten grotendeels sociale huurwoningen, maar ook wordt uitwerking gegeven aan koopwoningen, maatschappelijk vastgoed en bedrijfsonroerend goed. De aangegane aanneemverplichting per ultimo boekjaar voor Stichting Mooiland bedraagt circa 6,7 miljoen (ultimo 2014: 12,2 miljoen) Huurverplichtingen Ultimo boekjaar zijn de huurverplichtingen als volgt te specificeren: Te betalen: 2015 Binnen één jaar 547 Tussen een jaar en vijf jaar Meer dan vijf jaar 161 Hiervan heeft 0,7 miljoen betrekking op vestigingen welke worden gesloten. Dit bedrag is opgenomen in de reorganisatievoorziening. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 49

50 Operationele leases Ultimo boekjaar zijn de verplichtingen uit hoofde van operationele leases van auto s en printers als volgt te specificeren: Te betalen: 2015 Binnen één jaar 456 Tussen een jaar en vijf jaar 538 Meer dan vijf jaar Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor ICT van 0,6 miljoen (ultimo 2014: 2,2 miljoen). Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot en met 7 jaar ná balansdatum Onderhoudsverplichtingen Ultimo boekjaar is Stichting Mooiland onderhoudsverplichtingen aangegaan voor een totaal bedrag van 6,8 miljoen (ultimo ,4 miljoen), waarvan de uitvoering nog ter hand moet worden genomen Heffing saneringsfonds Stichting Mooiland zal in de periode naar verwachting in totaal 7,0 miljoen moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Voor 2016 is geen saneringsheffing verschuldigd. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties financieel er weer bovenop te helpen WSW Obligo Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Stichting Mooiland een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door Stichting Mooiland opgenomen, door het WSW geborgde leningen. Ultimo 2015 bedraagt dit obligo 39,4 miljoen (ultimo 2014: 34,2 miljoen). Indien het WSW dit obligo zou opeisen, dient Stichting Mooiland het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. Stichting Mooiland verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume Volmacht WSW Stichting Mooiland heeft het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het gehele bezit. Van deze volmacht heeft het WSW gedurende het verslagjaar geen gebruik gemaakt Aankoopverplichting serviceflats Hoog Heelsum In 2006 is de verplichting aangegaan over het op termijn kopen van de appartementen in serviceflat Hoog Heelsum tegen een overeengekomen prijs. Ultimo 2015 bedraagt het aantal te kopen appartementen 5, met een verwachte aanschafwaarde van (ultimo 2014: 5 appartementen met een verwachte aanschafwaarde van ) Variokoop- / koophuurregeling Stichting Mooiland In het kader van de Variokoopregeling heeft Stichting Mooiland een terugkoopplicht van de verkochte delen. Contractueel is vastgelegd dat deze terugkoop plaatsvindt tegen marktwaarde. Ultimo 2015 heeft Stichting Mooiland nog terugkoopverplichtingen inzake drie koophuur woningen. Voor drie variokoop woningen is het onderhoud door de vereniging van eigenaren van de betreffende woningen afgekocht, waardoor voor Stichting Mooiland een onderhoudsverplichting Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 50

51 voor deze woningen bestaat. De contante waarde van de onderhoudsverplichting wordt door Stichting Mooiland ingeschat op circa Rechtszaken Stichting Mooiland is van tijd tot tijd betrokken bij rechtszaken en overige geschillen met opdrachtgevers en overige partijen. De directie is, mede op basis van ingewonnen deskundig advies, van mening dat hieruit geen grote verplichtingen zullen voortvloeien Bankgaranties Stichting Mooiland heeft twee bankgaranties bij de BNG voor een totaalbedrag van Daarnaast zijn op de hypotheken van de Rabobank de volgende zekerheden van toepassing: Vaste hypotheek ad op Hof van Cuijk 1 te Cuijk, sectie C nr. 5159; Positieve en negatieve hypotheekverklaring Starters Renteregeling Stichting Mooiland past momenteel het product Starters Renteregeling toe. Ultimo 2015 zijn er 25 woningen (ultimo 2014: 21 woningen) verkocht met de Starters Rente Regeling. Stichting Mooiland verkoopt een nieuwbouwwoning of woning uit bestaand bezit en schiet daarbij voor een periode van 10 jaar 20% van de hypotheeklasten van de koper voor. De koper hoeft deze voorgefinancierde rente alleen terug te betalen bij verkoop indien sprake is van een winst op de verkooptransactie. Vijftig procent van deze winst wordt dan aangewend om de vooruitgefinancierde hypotheeklasten terug te betalen. Na tien jaar zal een inkomenstoets plaatsvinden. Indien het inkomen voldoende is gestegen dan stopt Stichting Mooiland met de betaling van de hypotheeklasten. Indien de hypotheeklasten na 10 jaar boven de NHG norm uitkomen heeft Stichting Mooiland de verplichting de voorfinanciering met een periode van vijf jaar te verlengen tot een maximum van 30 jaar. De vooruitbetaalde hypotheeklasten voor de eerste tien jaar zijn op basis van de huidige marktverwachtingen als verkoopkosten verantwoord in de jaarrekening Verkoop woningen In 2016 vinden complexgewijze verkopen plaats van 493 eenheden in Eindhoven, Best en Veldhoven Aansprakelijkheid werkmaatschappijen Stichting Mooiland heeft zich aansprakelijk gesteld voor alle schulden die voortvloeien uit de rechtshandelingen van de vennootschappen die in de geconsolideerde jaarrekening van Stichting Mooiland zijn verwerkt Verbonden partijen Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen, worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire bestuursleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Stichting Mooiland en nauwe verwanten zijn verbonden partijen. Met de meeste van haar deelnemingen heeft Stichting Mooiland naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 51

52 11 Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening (* 1.000) 11.1 Huuropbrengsten Te ontvangen netto huur Huur BTW belast Af : Huurderving De toename van de huuropbrengsten wordt met name veroorzaakt door de algemene huurverhoging van 1 juli, het in exploitatie komen van nieuwe verhuureenheden en huurharmonisatie. Daarentegen zijn de huuropbrengsten lager door verkopen. De opbrengsten zijn ten opzichte van 2014 met 2,9% gestegen. De verantwoorde huurderving heeft met name betrekking op leegstand als gevolg van huurdersmutaties, nieuwbouw & herstructurering, onderhoud en renovatie Opbrengsten servicecontracten Te ontvangen opbrengsten servicecontracten Af: vergoedingsderving wegens leegstand Af te rekenen/afgerekend met huurders De opbrengsten uit servicecontracten hebben betrekking op de in rekening gebrachte voorschotten aan huurders en bewoners. Deze opbrengsten dienen ter dekking van de gemaakte servicekosten. De servicekosten worden gepresenteerd bij de overige bedrijfslasten. In deze opbrengst is reeds rekening gehouden met de af te rekenen bedragen met de huurders en bewoners Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Opbrengst verkopen bestaand bezit Af : Boekwaarde Af : Verkoopkosten Verkoopresultaat bestaand bezit Netto verkoopopbrengst Vastgoed bestemd voor de verkoop Netto verkoopopbrengst Onderhanden projecten De gepresenteerde opbrengst verkopen bestaand bezit heeft betrekking op 498 verhuureenheden (2014: 388). De boekwaarde heeft betrekking op de toegerekende marktwaarde in verhuurde staat begin boekjaar. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 52

53 11.4 Overige bedrijfsopbrengsten Aan huurders doorberekend administratiekosten Vergoeding contractkosten Beheervergoeding Vergoeding GSM-antennes Overige opbrengsten Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Ontwikkelfee Mooiland Vastgoed B.V De ontwikkelfee heeft betrekking op de dekking voor algemene kosten welke toegerekend wordt naar projecten in ontwikkeling. Toerekening van de vergoeding naar het resultaat geschiedt op basis van percentage of completion. De daling wordt veroorzaakt door afname van de programmakalender Afschrijvingen (im)materiële vaste activa Afschrijving overige immateriële vaste activa Afschrijving onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Verantwoorde voorziening maatschappelijke investering Afwaardering voorraad Na-investeringen Deze post heeft betrekking op: Effecten van ontwikkeling en herstructurering van nieuwbouwprojecten (onrendabele top) en de waardeveranderingen. Voor een toelichting wordt verwezen naar het jaarverslag van Stichting Mooiland; Afwaardering van de voorraad naar de opbrengstwaarde; Na-investeringen Lonen en salarissen Lonen en salarissen Ontvangen ziekengelduitkeringen Loonkosten ten lasten van reorganisatievoorziening Doorberekende loonkosten huismeester Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 53

54 11.9 Sociale lasten Sociale lasten Sociale lasten ten laste van reorganisatievoorziening Pensioenlasten Pensioenlasten Pensioenlasten ten laste van reorganisatievoorziening Leefbaarheid Leefbaarheid Lasten servicecontracten Energie en water Schoonmaak Tuinonderhoud Serviceabonnement CV Serviceabonnement liften Huur boilers en geisers Oproepsystemen 0 4 Overige bijkomende kosten Kosten huismeester Rioolontstopping Warmte / koude 4 0 Glas Onderhoudslasten De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in: Planmatig onderhoud Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Dekking uren onderhoudsdienst Doorberekend aan huurders Totaal De hierboven gepresenteerde bestedingen hebben betrekking op de verantwoorde kosten. In totaal is in 2015 een bedrag geactiveerd aan na-investeringen van 5,1 miljoen (2014: 8,1 miljoen). Deze na-investeringen maken deel uit van de overige waardeveranderingen. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 54

55 11.14 Overige bedrijfslasten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Kosten vervoermiddelen Kantoorkosten Automatiseringskosten Bestuurskosten Algemene kosten Zakelijke lasten Overige personeelskosten Inhuur Reis- en verblijfkosten Kantinekosten Opleidingskosten Overige personeelskosten Salarisadministratie Niet opgenomen vakantiedagen Mutatie voorziening jubileumuitkering Mutatie voorziening loopbaanontwikkelingsbudget Mutatie voorziening reorganisatiekosten De stijging van de kosten van inhuur wordt veroorzaakt door extra inhuur ter ondersteuning bij overgang naar een nieuw systeem en doordat diverse vacatures niet direct zijn ingevuld. Hiervan is voor een bedrag van 2,2 miljoen eenmalig ingehuurd voor de projecten Refit en Transitie. De vrijval van de niet opgenomen vakantiedagen, voorziening jubileumuitkering en het loopbaanontwikkelingsbudget in 2014 wordt veroorzaakt door de reorganisatie Huisvestingskosten Huur onroerend goed Gas, water, licht Onroerende zaakbelasting Schoonmaakkosten kantoor Afvalstroom Overige huisvestingskosten Kantoorkosten Kantoorbehoeften Drukwerk Huur kopieerapparaten Telefoon / datacommunicatie Porti Contributies en abonnementen Overige kantoorkosten Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 55

56 Automatiseringskosten Onderhoud hard- en software Huur en onderhoud contracten hard- en software Kosten automatisering Bestuurskosten Presentiegeld Reis- en verblijfkosten 9 0 Overige bestuurskosten Algemene kosten Promotionele kosten Kosten externe controle Verzekeringen Advieskosten Representatiekosten Overleg bewoners conform BBSH Kosten bewonersblad Organisatieontwikkeling Bankkosten Afdelingsspecifieke kosten Kosten bewonersraad Jaarverslag en beleidsplan 5 1 Beheerkosten Woonbegeleiding Overige algemene kosten Teruggave pro rata omzetbelasting De daling van de advieskosten wordt voornamelijk veroorzaakt doordat in 2014 extra advies is ingewonnen voor de reorganisatie Zakelijke lasten Belastingen Verzekeringen Advertentiekosten Verhuur stimulerende maatregelen Kosten glasschades Dotatie voorziening dubieuze debiteuren Alarmering Federatiebijdrage Dagelijks onderhoud VVE Overige exploitatielasten Heffing CFV en overheid Algemene reguliere kosten Daling van de zakelijke lasten wordt voornamelijk veroorzaakt doordat in 2015 geen saneringsheffing is betaald. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 56

57 11.15 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen Sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als vastgoedbelegging Waardeveranderingen Commercieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige Voor een toelichting van de waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting onder de materiële vaste activa in exploitatie Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: Controle van de jaarrekening Assurancerapporten en controleprotocol Overige controlewerkzaamheden 41 0 Controlewerkzaamheden voorgaand boekjaar 4 26 Adviesdiensten op fiscaal terrein Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij Stichting Mooiland en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en onafhankelijke accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties). Van de gepresenteerde accountantskosten in 2015 heeft een bedrag van betrekking op boekjaar 2014 (in 2014 betrekking op boekjaar 2013: ) Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren Resultaat deelnemingen Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente op vordering BWS subsidie 6 11 Rente WIF Overige rentebaten Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 57

58 11.19 Mutatie verplichting derivaten Mutatie verplichting derivaten Waardeveranderingen financiële vaste activa Waardeveranderingen financiële vaste activa De post waardeveranderingen financiële vaste activa heeft betrekking op de afwaardering en ontvangst van de WIF-certificaten inclusief rente. De waardeveranderingen financiële vaste activa alsmede de afwikkelkosten inzake de verkoop van leningen zijn als bijzondere posten aan te merken Rentelasten en soortgelijke kosten Rente leningen kredietinstellingen Rente waarborgsommen 0 7 Rente roll-over leningen Rentelast IRS transacties Disagio De rentelast van de IRS transacties betreft het gesaldeerde bedrag tussen de ontvangen variabele rente in de SWAP en de uitgaande vaste rente in de SWAP Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Belastingen voorgaande jaren 0 72 Mutatie latente belastingen Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 58

59 De acute belastinglast is als volgt bepaald: 2015 Resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde Jaarrekening Niet gerealiseerde waardeverminderingen Overige waardeveranderingen Mutatie derivaten Ontvangst WIF Afschrijvingen Projecten Vrijval agio leningen Verkopen bestaand bezit Afwaardering voorafgaand aan sloop Overige (fiscale) correcties Totaal correcties Belastbaar bedrag Verschuldigde winstbelasting 0 Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De effectieve belastingdruk bedraagt 8,9 % (2014: -11,4%). Dit verschil wordt onder andere veroorzaakt door permanente verschillen tussen de commerciële en fiscale resultaatbepaling en waarderingen en het vormen van enkele latenties die voorheen niet waren opgenomen. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 59

60 12 Overige informatie 12.1 Werknemers Gedurende het jaar 2015 had de corporatie gemiddeld 257 werknemers in dienst (gemiddeld over 2014: 304). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2014: 0). Deze kunnen als volgt worden gespecificeerd: Bestuur 6 5 Bedrijfsvoering Vastgoed Wonen Bezoldiging bestuurders en commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: bestuurders en voormalige bestuurders (2014: ) commissarissen en voormalige commissarissen (2014: ) De bezoldiging van bestuurders omvat: periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden); beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen); uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband; en winstdelingen en bonusbetalingen. Het totaalbedrag kan als volgt per individuele bestuurder worden gespecificeerd (x 1.000,-): Periodiek betaalde beloningen Beloningen betaalbaar op termijn Uitkering bij beëindiging van het dienstverband Winstdeling en bonus Naam A. Wilbers Bestuurder A.G. Hengeveld Interim bestuur G.J. Gerards Totaal Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 60

61 De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd(x 1.000,-) Naam Drs. C. Meijer Voorzitter per Drs. J.J.A.H. Klein Breteler Lid tot 1 juli 2015 Mr. K. Lodder Lid Drs. H. Drenth Lid B. Douw Lid vanaf 27 mei 2015 B. Jeene Lid vanaf 26 juni 2015 T.L.P. Janssen MA MSc Lid Als lid van de Raad van Commissarissen * Als lid van commissies Overige kosten vergoedingen ,9 13, ,6 21, ,3 13, ,3 0, , , , Totaal 88,1 63, * Dit betreffen bedragen inclusief BTW Verantwoording uit hoofde van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Stichting Mooiland van toepassing zijnde regelgeving: het WNT-maximum voor woningcorporaties klasse H. Het bezoldigingsmaximum in 2015 voor Stichting Mooiland is Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de leden van Raad van Commissarissen; dit bedraagt voor de voorzitter 15% en voor de overige leden 10% van het bezoldigingsmaximum. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 61

62 Bezoldiging topfunctionarissen Leidinggevende topfunctionarissen bedragen x 1 A. Wilbers W.J. van Lokven M. Kräwinkel Functie(s) Bestuurder Directeur Directeur Duur dienstverband in /1 31/12 1/1 31/12 1/1 31/12 Omvang dienstverband (in fte) 1,0 1,0 1,0 Gewezen topfunctionaris? Nee Nee Nee (Fictieve) dienstbetrekking? Ja Ja Ja Zo niet, langer dan 6 maanden binnen 18 maanden werkzaam? N.v.t. N.v.t. N.v.t. Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Individueel WNT-maximum Motivering indien overschrijding, zie: N.v.t N.v.t. N.v.t. Gegevens 2014 Duur dienstverband in /8 31/12 1/1 31/12 1/1 31/12 Omvang dienstverband in 2014 (in fte) 0,42 1,0 1,0 Bezoldiging 2014 Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Individueel WNT-maximum N.v.t. N.v.t. Motivering indien overschrijding, zie: N.v.t N.v.t. N.v.t. bedragen x 1 M. Boswinkel A. Hengeveld G. Gerards Functie(s) Directeur Bestuurder Bestuurder Duur dienstverband in /9 31/12 N.v.t. N.v.t. Omvang dienstverband (in fte) 0,33 0,0 0,0 Gewezen topfunctionaris? Nee Ja Ja (Fictieve) dienstbetrekking? Ja Nee Ja Zo niet, langer dan 6 maanden binnen 18 maanden werkzaam? N.v.t. Ja N.v.t. Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 62

63 Individueel WNT-maximum Motivering indien overschrijding, zie: N.v.t N.v.t. N.v.t. Gegevens 2014 Duur dienstverband in 2014 N.v.t. 1/1 31/8 N.v.t. Omvang dienstverband in 2014 (in fte) 0 0,72 0 Bezoldiging 2014 Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Individueel WNT-maximum 2014 N.v.t Motivering indien overschrijding: zie N.v.t. N.v.t. 1) 1) De beloning voor dhr. Gerards betreft een nabetaling van openstaande verlofuren die in 2014 zijn betaald op basis van een gerechtelijke uitspraak. 2) Op basis van de nieuwe organisatie indeling zijn de directeuren vanaf 2015 aan te merken als topfunctionaris. Toezichthoudende topfunctionarissen bedragen x 1 C. Meijer K. Lodder H. Klein Breteler Functie(s) Voorzitter RvC Lid RvC Lid RvC Duur dienstverband 1/1 31/12 1/1 31/12 1/1 30/6 Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Individueel WNT-maximum Motivering indien overschrijding, zie: N.v.t N.v.t. N.v.t. Gegevens 2014 Functie Lid RvC Lid RvC Voorzitter RvC Duur dienstverband /1 31/12 1/1 31/12 1/1 31/12 Bezoldiging 2014 Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Individueel WNT-maximum Motivering indien overschrijding: zie 3) 3) 3) 3) De Raad van Commissarisleden zijn benoemd voordat staffel woningcorporaties in ging ( ) en vallen derhalve onder het overgangsrecht. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 63

64 bedragen x 1 H. Drenth B. Douw B. Jeene Functie(s) Lid RvC Lid RvC Lid RvC Duur dienstverband 1/1 31/12 27/5-31/12 26/6 31/12 Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Individueel WNT-maximum Motivering indien overschrijding, zie: N.v.t. N.v.t. N.v.t. Gegevens 2014 Functie Lid RvC N.v.t. N.v.t. Duur dienstverband /12 31/12 N.v.t. N.v.t. Bezoldiging 2014 Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Individueel WNT-maximum N.v.t. N.v.t. Motivering indien overschrijding: zie N.v.t. N.v.t. N.v.t. bedragen x 1 Functie(s) Duur dienstverband T. Jansen Lid RvC N.v.t. Bezoldiging Beloning 0 Belastbare onkostenvergoedingen 0 Beloningen betaalbaar op termijn 0 Totaal bezoldiging Individueel WNT-maximum Motivering indien overschrijding, zie: N.v.t. N.v.t. Gegevens 2014 Functie Lid RvC Duur dienstverband /12 31/12 Bezoldiging 2014 Beloning Belastbare onkostenvergoedingen 0 Beloningen betaalbaar op termijn 0 Totaal bezoldiging Individueel WNT-maximum Motivering indien overschrijding: zie 3) Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 64

65 Uitkeringen wegens beëindiging dienstverband aan topfunctionarissen Er hebben geen uitkeringen wegens beëindiging dienstverband aan topfunctionarissen plaatsgevonden. Onverschuldigde betaling over het verslagjaar 2013 In de verantwoording van de WNT over 2013 is als onderdeel van de bezoldiging een bedrag opgenomen bij de toenmalige bestuurders waarvan bij nader onderzoek in 2015 is vast komen te staan dat dit dient te worden aangemerkt als een onderdeel van een beëindigingsvergoeding. Deze bedragen zien toe op de beloning gedurende een periode van inactiviteit voorafgaand aan de daadwerkelijke beëindiging van de arbeidsovereenkomst. Voor beide voormalige bestuurders was al sprake van een beëindigingsvergoeding van , het maximum op grond van de WNT. Doordat nu duidelijk is geworden dat de bezoldiging gedurende deze inactiviteit ook aangemerkt had moeten worden als onderdeel van de beëindigingsvergoeding, moet geconstateerd worden dat er over 2013 sprake was van een overschrijding van de WNT norm met gelijke bedragen. Deze bedragen hadden in de jaarrekening 2013 als vordering uit hoofde van een onverschuldigde betaling opgenomen moeten worden en zouden daarmee geen onderdeel uitmaken van de WNT verantwoording over In de onderstaande tabel is een gecorrigeerde specificatie weergegeven van de bezoldiging over het verslagjaar Bezoldiging topfunctionarissen & gewezen topfunctionarissen met dienstbetrekking 2013 Naam B.J.A. Wouters G.J. Gerards Functie Voorzitter RvB Lid RvB 2013 vóór correctie Beloning Belaste vaste en variabele onkostenvergoeding Voorzieningen t.b.v. beloningen betaalbaar op termijn Totale bezoldiging Duur van het dienstverband in het jaar (in dagen) Omvang van het dienstverband in het jaar (fte) 1,00 1,00 Correctie onverschuldigde betaling Beloning / /- Belaste vaste en variabele onkostenvergoeding / /- Voorzieningen t.b.v. beloningen betaalbaar op / /- termijn Totale bezoldiging / /- Duur van het dienstverband in het jaar (in dagen) 113 -/ /- Omvang van het dienstverband in het jaar (fte) 0,31 -/- 0,31 -/ na correctie Beloning Belaste vaste en variabele onkostenvergoeding Voorzieningen t.b.v. beloningen betaalbaar op termijn Totale bezoldiging Duur van het dienstverband in het jaar (in dagen) Omvang van het dienstverband in het jaar (fte) 0,69 0,69 Uitkeringen bij einde dienstverband topfunctionarissen & gewezen topfunctionarissen met dienstbetrekking 2013 Naam Functie Jaar waarin dienstverband Uitkeringen bij einde is beëindigd dienstverband B.J.A. Wouters Voorzitter RvB G.J. Gerards Lid RvB Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 65

66 Voor de WNT verantwoording over 2014 heeft dit geen effect. Voor de WNT verantwoording over 2015 beperkt zich het effect tot deze toelichting. Ultimo verslagjaar zijn in de jaarrekening 2015 de onverschuldigde betalingen als te vorderen opgenomen. Deze vorderingen zijn ten tijde van het vaststellen van de jaarrekening nog niet voldaan. Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2015 een bezoldiging boven het toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen, of waarvoor in eerdere jaren een vermelding op grond van de WOPT of de WNT heeft plaatsgevonden of had moeten plaatsvinden. Er zijn in 2015 geen ontslaguitkeringen aan overige functionarissen betaald die op grond van de WNT dienen te worden gerapporteerd. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 66

67 Enkelvoudige Jaarrekening Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 67

68 13 Enkelvoudige balans per 31 december 2015 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x 1.000) VASTE ACTIVA Ref. 31 december december 2014 Immateriële vaste activa Software Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Vastgoedbeleggingen Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Financiële vaste activa Vorderingen op deelnemingen en overige verbonden rechtspersonen Deelnemingen Te vorderen BWS-subsidies 4 70 Latente belastingvordering Overige vorderingen VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa Liquide middelen TOTAAL ACTIVA Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 68

69 Ref. 31 december december 2014 GROEPSVERMOGEN Eigen vermogen VOORZIENINGEN Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget Voorziening onrendabele investeringen Voorziening reorganisatiekosten Voorziening jubileumuitkering LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen/overheid Langlopende verplichting derivaten Waarborgsommen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden KORTLOPENDE SCHULDEN Aflossingsverplichting langlopende schulden Nog te betalen rente langlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden aan deelnemingen en overige verbonden rechtspersonen Overige schulden Overlopende passiva TOTAAL PASSIVA Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 69

70 14 Enkelvoudige winst- en-verliesrekening over 2015 (* 1.000) Ref Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Mutatie verplichting derivaten Waardeveranderingen financiële vaste activa Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen Resultaat na belastingen Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 70

71 15 Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2015 en winst- en verliesrekening over Algemene toelichting Stichting Mooiland heeft in haar enkelvoudige jaarrekening met dezelfde stelsel- en schattingswijzigingen en presentatiewijzigingen te maken als in de geconsolideerde jaarrekening. De financiële consequenties zijn hetzelfde als in de geconsolideerde jaarrekening. Zie hiervoor paragraaf 4.4 tot en met Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk voor zover in dit hoofdstuk geen andere grondslagen zijn vermeld. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de in hoofdstukken 5 tot en met 9 opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening Deelnemingen in groepsmaatschappijen en resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf in de geconsolideerde jaarrekening. Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen wordt bepaald en verantwoord in overeenstemming met de geconsolideerde jaarrekening Vorderingen en schulden op groepsmaatschappijen Vorderingen en schulden op groepsmaatschappijen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte respectievelijk ontvangen bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 71

72 15.3 Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2015 (x 1.000) Financiële vaste activa Deelnemingen De deelnemingen betreffen: Aandeel Resultaat boekjaar Eigen vermogen per Mooiland Holding B.V. 100 % Mooiland Maasland B.V. 100 % 0 18 Mooiland Vitalis B.V.* 100 % 4 0 Pantein Woonservices B.V.* 100 % 0 0 CV Partners Uithof III 2,64 % *Entiteit is ontbonden op 4 november 2015 Stichting Mooiland neemt via C.V. Partners Uithof III voor deel in het project Casa Confetti te Utrecht in het kader van matching. Hierbij is Stichting Mooiland commanditaire vennoot in de C.V.. De deelneming C.V. Partners Uithof III heeft een looptijd van 20 jaar met een gegarandeerd rendement van 3,5%. Voor een totaal overzicht van de deelnemingen wordt verwezen naar Bijlage 1. Vorderingen op deelnemingen en overige verbonden rechtspersonen Mooiland Holding B.V Mooiland Vastgoed B.V Vorderingen Overlopende activa Ontvangen facturen met betrekking tot volgende verslagjaren Vooruitbetaalde rente en aflossing BWS-subsidie Rente beleggingen Vordering op (gewezen) topfunctionarissen Overige overlopende activa Liquide middelen Rabobank Bank Nederlandse Gemeenten ING Bank ABN Nederlandse Waterschapsbank 12 0 Kas Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 72

73 Eigen vermogen Het verloop is als volgt: Stand per 1 januari Overige mutaties Uit resultaatbestemming ( ) Stand per 31 december Overeenkomstig de statuten van Stichting Mooiland dient het gehele vermogen binnen de kaders van de Woonwet en afgeleid het BBSH te worden besteed. Ultimo 2015 is voor een bedrag van miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het vermogen begrepen (2014: miljoen). Deze is bepaald op basis van de vergelijking tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de kostprijs exclusief afschrijvingen. Als gevolg van een agiostorting in deelneming Mooiland Holding B.V. is er niet langer een verschil tussen het enkelvoudig en geconsolideerd eigen vermogen (ultimo 2014 bedroeg dit 12,4 miljoen). Ultimo 2015 is in totaal miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen voor de vastgoedbeleggingen (2014: miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van het vastgoed is consistent met voorgaande jaren, in overeenstemming met geldende grondslagen voor de jaarrekening 2015 en tevens in overeenstemming met de voor 2016 wettelijke voorgeschreven waarderingsgrondslag zoals opgenomen in de Woningwet en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarrekening. De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Mooiland. De mogelijkheden voor Mooiland om vrijelijk door complexgewijze verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het sociaal bezit in exploitatie aangemerkt als vastgoedbelegging te realiseren worden meer en meer beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling behoefte aan sociale huurwoningen. Het bestuur van Mooiland heeft een inschatting gemaakt van dat gedeelte van de ongerealiseerde herwaarderingsreserve dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de bedrijfswaarde van het sociaal bezit aangemerkt als vastgoedbelegging (behoudend ingeschat) en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en beweegt zich in een bandbreedte van 975 miljoen en 900 miljoen Kortlopende schulden Aflossingsverplichting langlopende schulden Nog te betalen rente langlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden aan deelnemingen en overige verbonden rechtspersonen Overige schulden Overlopende passiva Van de schuld aan deelnemingen heeft 6,8 miljoen betrekking op een schuld aan Mooiland Vastgoed B.V. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 73

74 Overige schulden Nog te ontvangen facturen onderhoud en planschades Af te rekenen stook- en servicekosten Nog te ontvangen facturen afgewikkelde projecten Rekening Courant VvE Overlopende passiva Niet opgenomen vakantiedagen Vooruitontvangen huren Overige overlopende passiva Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 74

75 15.4 Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2015 (x 1.000) Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Netto opbrengst verkopen bestaand bezit Af : Boekwaarde Af : Verkoopkosten Verkoopresultaat bestaand bezit Netto verkoopopbrengst Vastgoed bestemd voor de verkoop De gepresenteerde opbrengst verkopen bestaand bezit heeft betrekking op 498 verhuureenheden (2014: 388). De boekwaarde heeft betrekking op de toegerekende marktwaarde in verhuurde staat begin boekjaar Overige bedrijfsopbrengsten Aan huurders doorberekend administratiekosten Vergoeding contractkosten Beheervergoeding Vergoeding GSM-antennes Overige opbrengsten Overige bedrijfslasten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Kosten vervoermiddelen Kantoorkosten Automatiseringskosten Bestuurskosten Algemene kosten Zakelijke lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente op vordering BWS subsidie 6 11 Rente WIF Overige rentebaten Overige informatie Gedurende het jaar 2015 had de corporatie gemiddeld 257 werknemers in dienst (2014: 285). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2014: 0). Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 75

76 Ondertekening van de jaarrekening Ede, 21 april 2016 Stichting Mooiland Bestuur, De leden van de Raad van Commissarissen: Drs. A.J.P.M. Wilbers Bestuurder Drs. C. Meijer Voorzitter Drs. H. Drenth RA MGA Drs. B. Douw B. Jeene Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 76

77 Overige gegevens Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 77

78 17 Statutaire resultaatbestemming In de statuten van Stichting Mooiland is geen resultaatbestemming opgenomen. 18 Verwerking resultaatbestemming Conform het BBSH worden alle middelen ingezet ten behoeve van de volkshuisvestelijke doelstelling van Stichting Mooiland. De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is toegevoegd aan het eigen vermogen. 19 Gebeurtenissen na balansdatum Per 1 juli 2015 is de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van kracht. Deze wet beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijk taak te verbeteren. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders is de herzieningswet ook van invloed op het te voeren beleid van de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op de activiteiten en het te volgen huurbeleid. De omvang en samenstelling van de vastgoedportefeuille kan beïnvloed worden door de nader te definiëren woningmarktregio s en op basis van het in te dienen splitsingsplan welke beide in 2016 (nader) worden uitgewerkt. Tevens wordt de wijze waarop woningtoewijzingen dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden beïnvloed door de herzieningswet. De Tweede Kamer stemde 9 februari 2016 in met de nieuwe Huurwet. De nieuwe huurwet beoogt het functioneren van de huurmarkt verder te verbeteren. Daartoe worden in de Huurwet een aantal maatregelen uitgewerkt. Op 1 juli 2016 geldt nog de inkomensafhankelijke huurverhoging, de huursombenadering wordt op 1 januari 2017 ingevoerd. Er komt een jaarlijkse inkomenstoets en meer ruimte voor tijdelijke huurcontracten. De Huurwet is daarmee direct van invloed op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de huurwet worden restricties gelegd op de huurniveaus en toe te passen huurverhogingen. De mogelijke effecten doen zich voor bij het toepassen van het huurbeleid en daar aan gekoppeld de toekomstige vastgoedportefeuille. Bovenstaande ontwikkelingen kunnen hun weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog nader uitgewerkt dient te worden is het op dit moment nog niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren. 20 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant De controleverklaring van de onafhankelijke accountant bij de jaarrekening is op de volgende pagina s opgenomen. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 78

79 BIJLAGE 1 Overzicht Verbindingen Verslagjaar 2015 ( Bedragen * 1.000) Naam van de verbinding Mooiland Vitalis Mooiland Maasland Mooiland Holding Mooiland Vastgoed Mooiland Parkeren Mooiland Onroerend Goed Mooiland Energie Uithof III Ontwikkelcombinat ie Centrumplan Mill Pantein Woonservices Rechtsvorm BV BV BV BV BV BV BV CV BV BV Vestigingsplaats Amersfoort Grave Grave Grave Grave Grave Grave Utrecht Grave Sint Anthonis Statutaire doelstelling De vennootschap De vennootschap Het al dan niet Maatschappelijke de aan- en verkoop het verkrijgen, Het ontwikkelen, De vennootschap heeft het uitvoeren van het De vennootschap heeft uitsluitend heeft uitsluitend ten tezamen met anderen vastgoedontwikkelaar en exploitatie van verwerven in genot, (doen) aanleggen, ten doel om zonder ontwikkelproject heeft ten doel: a) ten doel het doel het beleggen van deelnemen in en het die op actieve en parkeervoorzieningen vervreemden, huren, exploiteren en winstoogmerk binnen Centrumplan Mill in exploitatie van beleggen van vermogen. besturen van andere betrokken wijze. verhuren, beheren van de wettelijke kaders samenwerking met onroerende zaken, vermogen. ondernemingen, concrete en vervaardigen, collectieve energie van het BBSH het voor Rialto BV. waaronder begrepen alsmede het verlenen duurzame administreren, installaties, rekening van de verhuren van van diensten op het oplossingen biedt financieren, beheren, waaronder het mede vennoten ontwikkelen, woningen en projectontwikkeling, gebied van voor woonbehoeften exploiteren en is inbegrepen het financieren en alles in management. en gebiedsontwikkeling. bezwaren van opwekken en leveren exploiteren van het de ruimste zin des registergoederen en van energie. studentenhuisvestings- woords. b) het behe- andere goederen. complex genaamd De Uithof III in Utrecht. ren, beleggen en exploiteren van gelden. Kern/Neven-activiteiten in verslagjaar Geen, opgeheven in 2015 Geen. deelname in besturen projectontwikkeling Geen, opgeheven in 2015 Geen, opgeheven in 2015 Geen, opgeheven in 2015 exploitatie en beheer geen Geen, opgeheven in 2015 Heeft consolidatie in TI plaatsgevonden nee nee ja ja ja ja ja nee ja nee Financiële gegevens 2015 Eigen Vermogen nvt nvt nvt nvt nvt Balanstotaal nvt nvt nvt nvt Jaaromzet Jaarresultaat Rekening courant nvt nvt nvt Belang in % nvt 100% 100% 100% nvt nvt nvt 2,64% 50% nvt Nominale waarde belang, preferentie nvt nvt nvt nvt nvt en/of prioriteit intrinsieke waarde nvt nvt nvt nvt nvt eventuele overige participanten in nvt nvt nvt Nvt nvt nvt nvt 16 andere woco's Rialto Vastgoed BV nvt vennootschap Wijze en mate van bestuurlijke nvt 100% 100% 100% nvt nvt nvt 2,64% 50% nvt zeggenschap Productie en ontwikkeling van de nee nee nee ja nvt nvt nvt Nee ja nvt voorraad woongelegenheden in de verbinding Geldstromen: Van TI naar verbinding nvt nvt agiostorting rekening courant nvt nvt nvt Nvt Rekening courant nvt Doorberekende kosten aan de nvt nvt nvt nvt nvt nvt Nvt nvt nvt verbinding Waarde verstrekte lening(en) nvt nvt nvt Nvt nvt nvt nvt 650 nvt nvt Rentepercentage nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt 3,50% nvt nvt Zekerheden nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt Nvt nvt nvt Aflossingstermijn nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt 20 jaar nvt nvt Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt Nvt nvt nvt door de TI Inzet van personeel van de TI nvt nvt nvt ja nvt nvt nvt Nvt nvt nvt Agiostorting van Ti naar verbinding nvt nvt nvt nvt nvt nvt Nvt nvt nvt Ontvangen winstuitkeringen door TI nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt Nvt nvt Nvt Afgegeven zekerheden tbv de nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt Nvt nvt Nvt verbinding Maximale risico/ aansprakelijkheid nvt 100% 100% 100% nvt nvt nvt 2,64% 50% nvt Risicobeheersing: Wijze waarop risicobeheersing plaatsvindt nvt, geen, of beperkte activiteit in vennootschap nvt, geen, of beperkte activiteit in vennootschap nvt, geen, of beperkte activiteit in vennootschap Loopt mee in overall Mooiland risicobeheersing nvt, geen, of beperkte activiteit in vennootschap nvt, geen, of beperkte activiteit in vennootschap nvt, geen, of beperkte activiteit in vennootschap extern extern penvoerderschap. verkregen zekerheden geen geen geen geen geen geen geen geen geen geen selectie samenwerkingspartners nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt inschrijving nvt nvt nvt, geen of beperkte activiteit in vennootschap maximale omvang projectaanspraken nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt maximaal voor nvt project cp Mill gegarandeerde afzet vooraf nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt vermogensdoelstelling en dividend Geen, opgeheven Geen specifiek beleid Geen specifiek beleid Geen specifiek beleid Geen, opgeheven in Geen, opgeheven in Geen, opgeheven in Enkel renteontvangst, 50/50 op project Geen, opgeheven in beleid in 2015 door Mooiland door Mooiland door Mooiland geen dividend. centrumplan Mill opgesteld. opgesteld. opgesteld. Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 79

80

81