Nieuw landgoed aan de Leijerweerdsdijk te Enter. Ontwikkelingsplan (definitief)

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Nieuw landgoed aan de Leijerweerdsdijk te Enter. Ontwikkelingsplan (definitief)"

Transcriptie

1 Nieuw landgoed aan de Leijerweerdsdijk te Enter Ontwikkelingsplan (definitief)

2

3 Opdrachtgever: Naam: Familie Bolscher Adres: Athanasiastraat 12 Postcode, plaats: 7468 EA Enter Opdrachtnemer: Nieuw landgoed aan de Leijerweerdsdijk te Enter Ontwikkelingsplan Reitsema en partners architecten bna Bouwstraat AZ Rijssen Tel.: Eelerwoude Mossendamsdwarsweg DB Goor Tel.: Projectgegevens: Projectnummer: 6887 Datum: mei 2016 Projectleider: M. Elshof Landschapsarchitect: S. Schorn en I. van Kapel Architect: T. Reitsema

4 4

5 INHOUD Inleiding Principeverzoek en besluit gemeente Randvoorwaarden vanuit de gemeente Slopen bedrijfsbebouwing Opbouw van het rapport 11 Inventarisatie en analyse Landgoed & relatie met omgeving Buitenruimte Bebouwing 30 Programma van Wensen en Eisen Landgoed & relatie met omgeving Buitenruimte Bebouwing Beeldkwaliteitsplan Stedenbouwkundig en landschappelijke situering Massa en vorm Gevels Materiaal-, kleurgebruik en detaillering Aan- en uitbouwen, bijgebouwen, dakopbouwen en erkers Dakkapellen Vrijstaand theehuis en/of overkapping (incl. carports) Objecten ten behoeve van de beleving van het landgoed 67 Beplantingsplan 69 Opbrengsten en investeringen in ruimtelijke kwaliteit 73 Beheerplan 75 4 Inrichtingsplan: natuurlandgoed van deze tijd Concept: structuur van het inrichtingsplan Ontwikkeling van natuurwaarden Beleving van het landgoed Relatie bebouwing met het landgoed 56 9 Juridische borging Meerwaarde van de landgoedontwikkeling 91 BIJLAGEN 93 5

6 Meters Bron kaartbeeld: Jan-Willem van Aalst, OpenStreetmap, BA Source: Esri, DigitalGlobe, GeoEye, i-cubed, Earthstar Geographics, CNES/Airbus DS, USDA, USGS, AEX, Getmapping, Aerogrid, IGN, IGP, swisstop the GIS User Community Afbeelding 1. Topografische kaart omgeving Afbeelding 2. Luchtfoto plangebied 6

7 1 Inleiding De familie Bolscher runt al jaren een vleesbedrijf, waarvan de afgelopen jaren voornamelijk de biologische tak onder de naam Harry s farm groeiende is. Het van oorsprong Enterse bedrijf wordt inmiddels voor een deel vanuit Enschede gerund. De familie wil nu de bedrijfsvoering, evenals de ideologie achter het duurzame en biologische productieproces, inzichtelijk maken voor hun klanten op een nieuw te realiseren landgoed. Vanuit de huidige woning en de huidige stallinglocaties van de kudde is dat niet mogelijk. Het doel van de familie Bolscher is daarom om een woning in het buitengebied van Enter te realiseren en op eigen grond rondom de woning een klein gedeelte van de biologische kudde te houden. Klanten kunnen op deze plek ontvangen worden en de bedrijfsvoering van de biologische tak kan vanuit de gemeente Wierden gevoerd blijven. De familie Bolscher heeft agrarische gronden in eigendom aan de Leijerweerdsweg/Wierdenseweg in Enter. Op deze gronden, van in totaal 10,7 hectare, wil de familie het nieuwe landgoed ontwikkelen. Hier kan een deel van de kudde van 50 koeien (ongeveer 12 koeien) in de nabijheid van de nieuw te realiseren woning worden gestald. De rest van de kudde wordt op de grond van het Reggedal gestald. De bestaande locatie van het nieuwe landgoed bestaat onder andere uit een weiland van 3,1 hectare met paarden, omzoomd door een houtsingel. De naastgelegen gronden zijn momenteel in gebruik als akker en weiland. Met nevenstaande luchtfoto en de foto s op de volgende pagina s wordt de huidige situatie verbeeld. 1.1 Principeverzoek en besluit gemeente Op 18 december 2014 is bij het college van B&W van de gemeente Wierden een startnotitie ingediend. In deze startnotitie werd het college verzocht in principe in te stemmen met de landgoedontwikkeling aan de Leijerweerdsweg/ Wierdenseweg. Als antwoord hierop is op 24 februari 2015 een schriftelijke reactie ontvangen, waarin de gemeente aangeeft in principe medewerking te willen verlenen aan de landgoedontwikkeling. De gemeente heeft daarbij een aantal voorwaarden opgenomen voor de verdere uitwerking van de plannen. Naast de ontwikkeling van dit nieuwe landgoed nabij de Regge, heeft de familie Bolscher samen met de familie Roetgering 85 hectare gronden in het Reggedal van Enter in eigendom gekregen. Hier gaan ze invulling geven aan hun maatschappelijke ambities, door o.a. de om te vormen natuur te gaan beheren. Beide ontwikkelingen versterken de natuurlijke, landschappelijke en maatschappelijke functies van het gebied. 7

8 Afbeelding 3. Impressie van de huidige situatie 8

9 1.2 Randvoorwaarden vanuit de gemeente In de reactie op de startnotitie heeft de gemeente de volgende voorwaarden gesteld, voor verlening van medewerking aan de ontwikkeling van het nieuwe landgoed: Ten behoeve van het landhuis wordt elders een bouwrecht gekocht of 850 m 2 voormalige bedrijfsbebouwing gesloopt; De ligging van het nieuwe bouwblok wordt in onderling overleg nader bepaald; Het landhuis is m 3 en de bijgebouwen/overkappingen maximaal 250 m 2 ; Bij de planvorming worden een architect en landschaparchitect betrokken; Er wordt een landschapsplan opgesteld, waarbij rekening wordt gehouden met de Catalogus Gebiedskenmerken uit de Omgevingsvisie Overijssel; Er wordt een beeldkwaliteitplan opgesteld. De criteria uit de welstandnota zijn hiervoor maatgevend. Bebouwing past qua maat en schaal binnen het huidige landschap; Parkeervoorzieningen en eventuele bergingen/bijgebouwen worden zorgvuldig landschappelijk ingepast; De invulling van de werkfunctie wordt nader onderbouwd; Het landgoed wordt gerangschikt onder de Natuurschoonwet en voor 90% openbaar toegankelijk gesteld; Op grond van het KGO-beleid dient naast de basisinspanning, een aanvullende kwaliteitsbijdrage te worden gedaan; De inrichting van 30% van de oppervlakte aan nieuwe natuur dient door de initiatiefnemer zelf te worden gefinancierd; De doeleinden van het nieuwe landgoed en de maatschappelijke meerwaarde worden beschreven; Het nieuwe landgoed moet passen binnen de maatvoering, verkaveling en karakteristiek van het aanwezige landschap. 9

10 Landgoed & relatie met omgeving Landhuis Buitenruimte Landgoed Omgeving Afbeelding 4. Samenhang landhuis - buitenruimte - landgoed - omgeving LANDGOED & RELATIE OMGEVING BUITENRUIMTE BOUWKUNDIG Afbeelding 5. 3 niveau s van inventarisatie en analyse: landgoed & relatie omgeving - buitenruimte - bouwkundig 10

11 1.3 Slopen bedrijfsbebouwing Ten behoeve van het voorgenomen plan wordt de landschapsontsierende bedrijfsbebouwing op het erf aan de Eversdijk 16 te Enter gesloopt. Dit betreft circa 1250 m 2. De aanwezige woonbebouwing blijft hier behouden. Dit perceel heeft al een woonbestemming. Het bouwvlak ten behoeve van 2 woningen moet worden verkleind. De provincie geeft het bouwvlak aan. Het overige perceel krijgt de bestemming agrarisch (zonder bouwmogelijkheden). Deze wijziging wordt meegenomen in de bestemmingsplanherziening voor het nieuwe landgoed. Hiermee wordt voldaan aan de eerste voorwaarde van de gemeente (zie paragraaf 1.2), dat ten behoeve van de realisatie van een nieuw landhuis elders een bouwrecht wordt verkregen of minimaal 850 m 2 voormalige bedrijfsbebouwing gesloopt. Overigens is dit geen harde eis vanuit het gemeentelijke beleid. In het gemeentelijk beleid is aangegeven dat de nieuwe bebouwing bij voorkeur op een bouwlocatie wordt gerealiseerd. Als dit niet mogelijk is, kan hiervan worden afgeweken onder de voorwaarde dat de meerwaarde van het nieuwe landgoed duidelijk wordt aangetoond. 1.4 Opbouw van het rapport Hoofdstuk 2 en 3 van het voorliggend rapport bevatten de inventarisatie en analyse van het huidige landschap en beleid en het programma van wensen en eisen dat als basis dient voor het ontwerp voor het nieuwe landgoed. Voor de ontwikkeling van het nieuwe landgoed geldt dat de bebouwing, de directe buitenruimte en het omliggende landschap elkaar beïnvloeden en gezamenlijk de nieuwe structuur en opbouw van het landgoed vormen (afbeelding 4 en 5). De structuur van het huidige landschap is daarbij leidend. De inventarisatie en analyse worden opgebouwd volgens deze structuur waarbij achtereenvolgens de relatie tussen het omliggende landschap en het landgoed, de buitenruimte en de bebouwing worden behandeld (hoofdstuk 2). Dit leidt vervolgens tot uitgangspunten voor het programma van wensen en eisen (hoofdstuk 3) die worden doorvertaald in een inrichtingsplan (hoofdstuk 4). De bebouwing wordt verder uitgewerkt in een beeldkwaliteitplan (hoofdstuk 5). Het beplantingsplan (hoofdstuk 6) bevat de uitwerking van de nieuwe groen elementen op het landschap en de kostenraming (hoofdstuk 7) geeft een globale inschatting van de investeringskosten. In het beheerplan (hoofdstuk 8) worden het eindbeeld, het beheer en de globale afmeting van alle elementen beschreven. Hoofdstuk 9 beschrijft de juridische borging van het plan en het rapport sluit af met een beschrijving van de meerwaarde van de ontwikkeling (hoofdstuk 10). 11

12 2. Oude Hoevenlandschap Ontginningen op eenmansessen tussen lager en natter terrein. 3. Later heide- en broekontginningen op de nattere gronden toen ontwatering beter gereguleerd kon worden. Waterhoek is als laatst ontgonnen door slechte en natte omstandigheden Meters Bron kaartbeeld: Jan-Willem van Aalst, OpenStreetmap, BA 1. Essenlandschap Akkers op essen met esdorpen op overgang van hoog naar laag. Afbeelding 6. Huidige topkaart: Volledig agrarisch cultuurlandschap in groene structuur Afbeelding 7. Ontwikkeling landschapstypen 12

13 2 Inventarisatie en analyse De voorliggende inventarisatie en analyse voor het nieuwe landgoed is gebaseerd op een inventarisatie en analyse van het landschap en de omgeving, de wensen van de familie Bolscher en het van toepassing zijnde beleid van de gemeente Wierden en de provincie Overijssel. De inventarisatie en analyse leiden uiteindelijk tot een programma van wensen en eisen die als basis functioneert voor het ontwerp voor het landgoed. 2.1 Landgoed & relatie met omgeving Inventarisatie landgoed & relatie met omgeving Als eerste stap is er een inventarisatie gemaakt van het bestaande landschap en van toepassing zijnde punten uit het gemeentelijk en provinciaal beleid. De belangrijkste bevindingen worden hieronder beschreven en ondersteund met diverse kaartbeelden. Ligging plangebied Het plangebied ligt in het buitengebied tussen de kern Enter en de Regge, omsloten door de beken Elsgraven en Entergraven (afbeelding 6). Het perceel bestaat onder andere uit een weiland met paarden, omzoomd met een houtsingel. De overige, omliggende gronden zijn momenteel in gebruik als akker en weiland. Aan de noordoostkant van het plangebied liggen de meest intensief gebruikte gronden. Ten westen van het plangebied ligt Bungalowpark de Elsgraven. Omgevingsvisie provincie Overijssel Voor deze locatie is het ontwikkelingsperspectief Mixlandschap van toepassing. Hiervoor geldt dat de voorkomende functies als landbouw, natuur, water en wonen als goede buren met elkaar om moeten gaan. Ruimte voor ontwikkeling van deze functies is mogelijk, maar functies mogen elkaar niet hinderen. De aanwezige boscomplexen aan oostzijde en houtwallen aan noordzijde zijn opgenomen in de Ecologische Hoofdstructuur als bestaande natuur. De ontwikkeling van het nieuwe landgoed, met de verplichte hoeveelheid van minimaal 30% natuur, kan hier goed bij aansluiten. Het agrarisch cultuurlandschap Het plangebied bevindt zich aan de rand van een dekzandrug, te midden van dekzandvlaktes/-laagtes (afbeelding 7). In de occupatiegeschiedenis zijn de dekzanden voor het overgrote deel in cultuur gebracht als essenlandschap, oude hoevenlandschap en heideontginningslandschap. Het plangebied bevindt zich in het jong heide- en broekontginningslandschap, aan de rand van het oude hoevenlandschap. De dragers worden gevormd door landschappelijke raamwerken van lanen, bosstroken en waterlopen die de rechtlijnige ontginningsstructuren versterken. Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen ze bij aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken, waterlopen en ontginningslinten met erven en kenmerkende ruimtematen. 13

14 Afbeelding 8. Historische kaart Onontgonnen nat gebied tussen (eenmans)essen Afbeelding 9. Historische kaart 1911 met eerste ontginning plangbied, de hogere delen met bosjes 14

15 Historische ontwikkelingen De historische kaarten geven de ontwikkeling van dit agrarisch cultuurlandschap aan. Landschappelijk gezien is het project van oudsher een eenheid. In 1850 was het gebied nog onontgonnen nat heidegebied tussen eenmansessen (afbeelding 8). Het plangebied maakt onderdeel uit van het voormalig landbouwsysteem van het essenlandschap. In 1911 ontstaan al ontginningen met een laanstructuur en bosjes op de hogere delen (afbeelding 9). Ook is de Midden Regge ten noorden van het plangebied bedijkt. In 1965 is het gehele plangebied ontgonnen en in agrarische gebruik genomen. Ook is het bos ten oosten van het plangebied aangelegd (afbeelding 10). Tegenwoordig is deze indeling nog herkenbaar en grootschaliger ingericht. Er zijn meer erven in de omgeving bijgekomen, ook op de lagere natte delen. Kenmerkende structuren die op alle kaarten aanwezig zijn, zijn de Wierdenseweg, de Leijerweerdsdijk en de Elsgraven. Ook landgoed Leijerweerd is al op de kaart van 1850 herkenbaar. Opvallend is dat in 1911 en 1965 veel rechtlijnige laanstructuren en erfafscheidingen te zien zijn, die in de huidige situatie zijn verdwenen. Ook de kenmerkende zandkopjes die in het plangebied aanwezig zijn, zijn in de huidige situatie niet goed zichtbaar meer. Afbeelding 10. Historische kaart 1965: Efficiënte agrarische ontginningen in groene structuur 15

16 Groenstructuur De groenstructuur is ontstaan uit de ontwikkeling van het agrarisch cultuurlandschap. Deze groene vlakken en lijnen zijn herkenbaar op en rond het plangebied (afbeelding 11). Het plangebied is opgenomen in de rechtlijnige groene structuur van de ontginningsomgeving met boscomplexen, lange (eiken)lanen, singels en houtwallen. Naar het noorden toe is het begrensd door kleinschaliger landschap van Regge en Oude Hoeven. Het is een open ruimte, omzoomd door groene massa van boscomplex, eikenlanen, singels en houtwallen. Een aanwezige singel rond het bestaande perceel deelt de huidige oppervlakte op in twee ruimtes. Een lage meidoornhaag splits het land practisch in weiland en akkerbouwland, zonder hoge visuele scheiding. Het plangebied wordt in het noorden en zuid-westen begrensd door bomenrijen. Ten oosten ligt een boscomplex, waardoor de plangebied helemaal ligt ingebed. De solitaire eik in het veld naast de manege is beschermt en dient te worden behouden, evenals de bomenrij aan de noordkant van het plangebied. Ecologische waarde In de huidige situatie bestaat het plangebied uit een matig voedselrijk grasland met dominantie van witbol. Het plangebied wordt aan de noord-, oost- en zuidkant begrensd door een houtwal met opgaande bomen van voornamelijk zomereiken. De ondergroei is vrij weelderig met soorten als kamperfoelie, hazelaar, meidoorn, krent, lijsterbes, hazelaar, vlier en Gelderse roos. De westkant van het plangebied wordt begrenst door een geschoren meidoornhaag. De omgeving van het plangebied kenmerkt zich door een kleinschalig landschap met kleine kavels omringd door veel groene landschapsstructuren als singels, houtwallen, lanen en kleine bosjes. Ten noorden van het plangebied bevindt zich de Regge, waar recentelijk natuurherstel heeft plaatsgevonden en waardoor de Regge weer meer ruimte heeft gekregen. Tijdens het veldbezoek van een ecoloog van Eelerwoude zijn op en rond het plangebied typische soorten van het kleinschalig landschap als witte kwikstaart, ringmus, huismus, boerenzwaluw en spreeuw aangetroffen. Rond de bredere Afbeelding 11. Huidige groenstructuur plangebied en directe omgeving 16

17 ABv-II pzg23-vi g WATER-- U28Wnr001-- houtwallen komen bos en struweelzangers als gekraagde roodstaart, grauwe vliegenvanger en grasmus voor. Ook komen soorten als steenuil, kerkuil en torenvalk algemeen voor in de directe omgeving van het plangebied (lokale vogelwerkgroep). Uit de directe omgeving zijn ook kritischere soorten van het kleinschalig landschap als geelgors, kwartel, gele kwikstaart en patrijs bekend (eigen bevindingen). VII zvz-ii zez23-vii* chn21-vii pzg23-vi Hn21-VI Hn21-VII bez21-vii Natuurlijke ondergrond: geomorfologie, bodem en water Het plangebied ligt in een dekzandvlakte en kent een kleine dekzandwelving die waarschijnlijk door het landbouwkundig gebruik door de jaren heen verder uitgevlakt is. Hierdoor is het reliëf niet goed zichtbaar/beleefbaar in het veld. De (minimale) hoogteverschillen in het gebied en de aanwezigheid van beken, resulteert in nattere en drogere zones en zeer lokaal kwel. In de dekzandvlakte heeft zich op de laagste plekken een beekeerdgrond (pzg23) ontwikkeld met grondwatertrap VI. De welving is ontwikkeld als veldpodzolgrond (Hn21) met grondwatertrap VII (afbeelding 12). Onder invloed van water heeft zich hier een dunne (max. 30 cm dikke) humushoudende bovengrond op de zwak lemige bodem ontwikkeld. Dit verschil in bodem kan richtinggevend zijn in zowel de keuze voor en bouwlocatie als de keuze van plantsoorten die passen bij de ondergrond. In het zuidwesten van het plangebied zijn twee plekken waar lokale kwel aanwezig is. Aan de noordwestkant van het plangebied is een venachtige plek met kleine poel gesitueerd. U28Wnr002-- g23-iii* Afbeelding 12. Bodem en Water 17

18 Hoogte en reliëf De hoogte in het plangebied varieert van m +NAP. De hoogtekaart (afbeelding 13) toont een aantal dekzandkopjes als ronde gele vlekken. Deze lokale kleine kopjes zijn typerend voor het plangebied en omgeving, maar in werkelijkheid niet meer goed zichtbaar. Kenmerkend reliëf is op veel plaatsen vervlakt, bijvoorbeeld door egalisaties ten behoeve van de landbouw. De ambitie vanuit de Omgevingsvisie Overijssel is om de hoogteverschillen te versterken en het verschil in landschap met natuurlijke beplanting te accentueren. Afbeelding 13. Hoogtekaart (blauw is laag, geel/oranje hoog). 18

19 Ontwikkelingsperspectief vanuit het gemeentelijk beleid In het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) van de gemeente Wierden is het plangebied aangewezen als een gebied waar aanleg van landschapselementen wordt gestimuleerd, om de groen-blauwe dooradering richting de Regge te versterken (afbeelding 14). De Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie van de Gemeente Wierden stelt verder dat de zuidwestelijke kant van het plangebied valt onder het Uitwerkingsplan Enter en is aangewezen voor de herinrichting van de Entergraven. Dit heeft geen verdere gevolgen voor het plangebied zelf. Legenda Projectgebied Cultuurhistorie Buitenplaats Oude woonplaats (voor 1900) Dijkweg duurzaam instandhouden Waterkering duurzaam instandhouden Terrein met hoge archeologische waarde Steilranden handhaven Recreatie Recreatieterrein landschappelijk inpassen Fietspad aanleggen (Li-plan Rijssen/Uitw. plan Enter) Fietspad aanleggen (Waterplan Wierden) Wandelpad aanleggen (Li-plan Rijssen/Uitw. plan Enter) Beplantingen Beplantingen bij erven stimuleren Boombeplantingen aanleggen Boombeplantingen aanleggen (Uitw. plan Enter) Aanplant Elzensingels/rijen stimuleren Nieuwe lijnbeplanting (Uitw. plan Enter) Ruimtelijk Optimalisering landbouw in het hele gebied Beekbegeleidende stroken stimuleren Risicogebied wateroverlast (Stroomgebiedsvisie) Kernen Grenzen deelgebieden Afbeelding 14. Landschapsontwikkelingsplan gemeente Wierden 19

20 Recreatieve structuren In het gebied zijn diverse fiets- en wandelroutes aanwezig. Daarnaast liggen er vanuit het LOP ambities voor de aanleg van meer wandel-, ruiter- en fietspaden (zie afbeelding 15). Wandelroutes Bestaand: LAW-wandelnetwerk langs de Regge, diverse routes van wandelnetwerk Twente. Het wandelnetwerk Twente is een zeer uitgebreid netwerk van wandelroutes waarbij verschillende rondjes van rond de 4-8 km gemaakt kunnen worden. 3 van deze rondjes gaan langs of over het nieuwe landgoed. Fietsroutes Bestaand: knooppuntenroute aan noordgrens van het plangebied over de Leijerweerdsdijk Ambitie: Utilitair fietspad langs Wierdenseweg Ruiterpaden Bestaand: er lopen geen ruiterroutes direct langs of over het landgoed Ambitie: In het landinrichtingsplan Enter is de ambitie vastgelegd om in de omgeving van het te ontwikkelen landgoed ruiterpaden aan te leggen. Legenda Fietsroutes Bestaand Ambitie Wandelroutes Bestaand Ruiterpaden Ambitie Afbeelding 15. Recreatiestructuren 20

21 Persoonlijk vanuit opdrachtgever Vanuit diverse gesprekken met de opdrachtgever zijn ook persoonlijke punten geïnventariseerd. De familie wil een natuurlijk landgoed dat op extensieve biologische wijze wordt beheerd, waarbij de onderhoudskosten beperkt blijven. Doel is daarbij om aan te sluiten op en bij te dragen aan de versterking van de EHS die langs de Regge ligt en de variatie en biodiversiteit in het gebied zelf te vergroten. Daarnaast wil de familie met landschapselementen de historische structuren in het gebied terugbrengen en een recreatieve meerwaarde creëren door als verbinding te fungeren tussen de Regge en de nieuwe in ontwikkeling zijnde woonwijk Berghorst. Voor de gewenste sfeer op, en uitstraling van, het landgoed hanteren zij de volgende uitgangspunten: Puur en natuur; Tijdloos en fris (niet te nostalgisch); Passend in de omgeving; Combinatie modern en landelijk. 21

22 Stevige groene randen Wandelroute Kwelzone Meidoornhaag Hoger gelegen weg Wandel- en fietsrouteroutes Markante eik Source: Esri, DigitalGlobe, GeoEye, i-cubed, Earthstar Geographics, CNES/Airbus DS, USDA, USGS, AEX, Getmapping, Aerogrid, IGN, IGP, swisstopo the GIS User Community Source: Esri, DigitalGlobe, GeoEye, i-cubed, Earthstar Geographics, CNES/Airbus DS, USDA, USGS, AEX, Getmapping, Aerogrid, IGN, IGP, swisstopo, and the GIS User Community Afbeelding 16. Ruimte-massa verdeling in het gebied Afbeelding 17. Gebiedskarakteristieken 22

23 2.1.2 Analyse landgoed & relatie met omgeving Op basis van de inventarisatie is een analyse van het plangebied en de omgeving gemaakt. Hierin zijn de volgende punten geconstateerd. Beleving (ruimte-massa studie) Het gebied is omsloten door een stevige groene rand (afbeelding 16 en 17). De oude omkadering zorgt ervoor dat de rand van het gebied in de zomer dicht is. Hierdoor is er weinig relatie met, en zicht naar, de omgeving en het Reggedal. Het plangebied zelf is daarentegen weer heel open en kan worden gekarakteriseerd als een open vlakte binnen omsloten kader. Veel oude landschappelijke elementen zijn verdwenen, wat bijdraagt aan deze openheid. Het gebied wordt in tweeën gedeeld door een stevige houtwal die zorgt dat er geen zichtrelatie is tussen het veld naast de manage en de rest van het plangebied. Een prachtige solitaire eik is duidelijk zichtbaar in het weiland. Reliëf Het karakteristieke hoogteverschil in de vorm van oude kopjes is nauwelijks te ervaren en ook niet duidelijk zichtbaar op de hoogtekaart. Op de circa 3 hectare grond naast de manege is het microreliëf iets duidelijker herkenbaar. De Wierdenseweg ligt een stuk hoger dan het plangebied en is daardoor in sommige delen van het jaar duidelijk zichtbaar. Ontwikkelingen en natuurwaarde Aan de westkant en westgrens van het plangebied is veel gaande (afbeelding 17). Er ligt een ambitie voor een fietsroute, een aantal informele zandpaden, een herinrichtingopgave voor de Elsgraven, een oeverzwaluwrand, een poel en twee plekken waar lokale kwel aanwezig is. Deze punten maken dit gebied tot een geschikte locatie voor de realisatie van natuur-, water- en wandelopgaven op het landgoed. Dit ook omdat het gebied wat lager ligt dan de rest van het plangebied en daardoor van nature natter is. Het toevoegen van landschappelijke elementen als structuurrijke singels, en het aanbrengen van meer gelaagdheid (zoom, mantel etc.) zal de hoeveelheid insecten doen toenemen wat gunstig is voor kritische vogelsoorten van het kleinschalig cultuurlandschap. Ook kritischere vleermuissoorten als gewone grootoorvleermuis en laatvlieger profiteren hiervan (meer insecten als kevers en nachtvlinders). Daarnaast kan overwogen worden of er een poel kan worden aangelegd, naast het aantrekken van amfibieën (die weer als voedsel dienen voor andere soorten) maken veel vogel (zwaluwen) en vleermuissoorten gebruik van poelen om boven te jagen (muggen en andere insecten). Ook het verschralen van het huidige grasland is gunstig voor een toename van insecten die als voedsel voor genoemde soorten dienen. Waterhuishouding Aan de zuidwestelijke grens van het plangebied ligt een opgave voor de herinrichting van de Elsgraven. Er ligt echter een strook met beplanting en een weg tussen de beek en het plangebied. De eventuele herinrichting van deze strook moet worden afgestemd met het Waterschap Vechtstromen. Er is per mail contact opgenomen met het waterschap over dit vraagstuk, maar hier is tot nu toe geen reactie op gekomen. Op dit moment wordt hier dus nog niet verder op in gegaan. Er zijn op het plangebied verder geen belangrijke afwateringssloten aanwezig die eventuele vernatting van het gebied zouden kunnen belemmeren. Natuur- en landschapselementen Kijkend naar de historische ontwikkelingen van het gebied en de huidige landschapsstructuren, kunnen landschapselementen worden gedefinieerd, die kunnen worden toegepast op het nieuwe landgoed. Hierbij ligt de nadruk op het versterken van de karakteristieke rechtlijnige structuur van het gebied, het benadrukken van het onderscheid tussen de drogere hoge delen en nattere lage delen en het verbeteren van de ecologische waarde van het landschap. Rechtlijnige structuren als houtwallen, bomenlanen (eik) en singels zijn karakteristiek voor dit gebied. Op de hogere delen en randen kunnen bosschages worden toegepast, terwijl op de lagere delen, met name in de kwelzone, de invloed van het water meer naar voren kan komen in de vorm van een poel of nat soortenrijk grasland. Belangrijk bij het toepassen van rechtlijnige structuren is dat het zicht wordt gewaarborgd. Daarom moet een percentage in dichtheid van de landschapselementen worden vastgesteld in de planfase. Een element zoals een solitaire boom kan daarnaast worden toegepast als blikvanger en focuspunt op het terrein. 23

24 2.2 Buitenruimte De inventarisatie en analyse van de buitenruimte hebben als doel het bepalen van de positie van de bebouwing en het opstellen van uitgangspunten voor de omliggende tuin Inventarisatie buitenruimte Bepalend voor de positionering van de bebouwing en inrichting van de buitenruimte zijn privacy, de milieuzonering, de toegang tot het plangebied, de hoogte, de toestand van bodem en water en de positie van de zon en wind van belang. Daarnaast vallen gebieden af voor bebouwing, die beter geschikt zijn voor andere doeleinden, zoals de zone aan de westkant die zich goed leent voor natuurontwikkeling. Een aantal van deze punten zijn al behandeld in de inventarisatie en analyse van het landschap. De overige punten worden hieronder beschreven. 50 meter 50 meter Milieuzonering Rond de rijhal en vanaf het bungalowpark ligt een mileuzonering van 50 meter (op basis van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering ). Op basis van een goede ruimtelijke ordening kan er binnen deze straal geen nieuwe woning worden gebouwd (zie afbeelding 18) Toegang Rond het plangebied lopen verschillende wegen. De Wierdenseweg is verhard en biedt een logische toegang tot het gebied. Het plangebied is verbonden met Enter. Vanuit de beleving is toegang vanaf de Wierdenseweg of vanuit de oostkant van de Leijerweerdsdijk gewenst. Het creëren van de hoofdtoegang aan de noordwestkant ligt minder voor de hand aangezien dit de kant van Rijssen betreft en het plangebied hier een mindere relatie mee heeft. De Leijerweerdsdijk en het zandpad langs de Elsgraven kunnen ook als toegang tot het gebied fungeren. Dit betreffen informelere toegangen. Een upgrade van deze wegen is wel nodig, wanneer deze worden gebruikt als toegangswegen Meters Bron kaartbeeld: Jan-Willem van Aalst, OpenStreetmap, Afbeelding 18. De elementen: beleving van zon, schaduw en wind 24

25 Zon en wind De zon beweegt van oost naar west over het zuiden. De overheersende windrichting is zuidwest (afbeelding 19). Een beschutting aan de zuidwestkant van de bebouwing is daardoor van belang. Met oog op de schaduw moet verder niet te dicht bij de singel die over het plangebied loopt worden gebouwd. Avondzon Ochtendzon Privacy Voor een openbaar landgoed is privacy van de bewoners een belangrijk aspect. Op dit moment is er door het open karakter van veel kanten zicht op het plangebied. De manege is in de winter ook zichtbaar. Heersende windrichting Middagzon Persoonlijk vanuit opdrachtgever Vanuit diverse gesprekken met de opdrachtgever zijn ook persoonlijke punten geïnventariseerd voor de inrichting van de buitenruimte. Dit betreft: Voor de voorkant van het huis is contact met de straat gewenst; Voor de achterkant is meer privacy gewenst en dit moet een rustiger uitstraling hebben; De voorkant en het aanzicht van de woning wordt naar de Wierdenseweg gericht, met oog op de ontvangst van klanten. De toegang aan de voorkant moet niet te formeel zijn, dus geen grote poort; de voorkant mag wat gecultiveerder zijn, maar dit is geen vereiste; Een duidelijke scheiding tussen zakelijk en privé is van belang; Als je de oprit oprijdt moet je niet gelijk de achtertuin inkijken; Voor de sfeer en beleving, voor bewoners en klanten, is het van belang dat er zicht is op koeien en dat je vanaf de keukentafel wild kunt zien ; Voor een goede bedrijfsvoering zijn 6 a 8 parkeerplekken voor auto s van belang; Woning op enige afstand van de manage; Vanuit het woonprogramma is een speelruimte of grasruimte gewenst, eventueel met doeltjes. Afbeelding 19. De elementen: beleving van zon, schaduw en wind 25

26 2.2.2 Analyse buitenruimte Zoekzone bebouwing Optimu uitzicht Optimum privacy Optimum zon Schaduw Zoekzone bebouwing De inventarisatie leidt tot een zoekzone waarbinnen de bebouwing kan worden gerealiseerd (afbeelding 20). Deze zone is met name afhankelijk van privacy, zon en wind, positie ten opzichte van de Wierdenseweg in verband met geluidsoverlast, strooilicht, toegang, de hoogte en de grondwaterstand in het plangebied. Daarnaast vallen gebieden af voor bebouwing, die beter geschikt zijn voor andere doeleinden, zoals de zone aan de westkant die zich goed leent voor natuurontwikkeling. De strook die voor de bebouwing wordt aangemerkt ligt evenwijdig aan de Wierdenseweg, op het iets hogere deel. Er is geconstateerd dat er op dit moment binnen deze strook nog geen directe aanleiding is voor de positionering van de bebouwing. Wel wordt geconstateerd dat bebouwing hier goed is in te passen. Er is voldoende ruimte voor variatie en het toepassen van landschapselementen. In de planontwikkelingsfase wordt, in samenhang met de inrichting van het gehele landgoed, de exacte locatie van de bebouwing bepaald. Source: Esri, DigitalGlobe, GeoEye, i-cubed, Earthstar Geographics, CNES/Airbus DS, USDA, USGS, AEX, Getmapping, Aerogrid, IGN, IGP, swisstopo, and the GIS User Community Afbeelding 20. Zoekzone bebouwing 26

27 Afbeelding 21. Oprijlaan met bomen Tuin De tuin kan worden vormgegeven met meerdere erfelementen. Welke elementen hiervoor gekozen worden hangt af van de gewenste sfeer en uitstraling van het landgoed en de gewenste hoeveelheid privacy. Het is de wens van de familie Bolscher om een natuurlijk en niet te statig landgoed te creëren. De tuin moet onderdeel zijn van het landschap en hier tussen moet niet een te strakke grens zitten. Dit heeft te maken met het beleefbaar maken van het landgoed en het dicht bij huis hebben van de koeien. Deze wens heeft invloed op de elementen die gebruikt kunnen worden om de buitenruimte in te richten. De voorkant kan een iets formeler karakter hebben waarbij hagen, heggen en evt. een siertuin kunnen worden toegevoegd. Een bomenlaan kan als entree dienen. De achterkant is informeler en moet natuurlijk over gaan in het omliggende landschap. Een boomgaard, moestuin, eikenhouten hek, een bomenrij of boomgroep, struiken of een losse haag en een houtwal zijn elementen die gebruikt kunnen worden om de tuin vorm te geven en een verbinding met het landschap te maken. Er moet voldoende zicht blijven op de kudde koeien die bij het huis gestald wordt. Afbeelding 21 t/m 30 geven een impressie van de elementen die gebruikt kunnen worden om de buitenruimte vorm te geven. Afbeelding 22. Oprijlaan met bomen 27

28 Afbeelding 23. Toegang tot demonstratieruimte/stal Afbeelding 24. Erfafscheiding met beukenhaag Afbeelding 25. Houten afscheidingen geven het landschap een natuurlijke uitstraling Afbeelding 26. Boomgaard tussen landhuis en demonstratieruimte/stal 28

29 Afbeelding 27. Demonstratieruimte/stal aan de bosrand/leijerweerdsdijk Afbeelding 28. Veeteelt op het landgoed met fiets- en wandelroutes Afbeelding 29. Strook met wilde bloemen op het landgoed Afbeelding 30. Impressie rustpunt voor bezoekende wandelaars op het landgoed 29

30 2.3 Bebouwing Voor de inventarisatie en analyse van de bebouwing is gekeken naar de welstandsnota en zijn de wensen van de opdrachtgever geïnventariseerd door middel van gesprekken. Deelgebied 1 Buitengebied Deelgebied 5 Sportparken Deelgebied 6 Recreatiegebieden Deelgebied 2 Hoge Hexel Kernen Beeldkwaliteitsplan (BKP) Plangebied Inventarisatie De welstandnota vormt de basis voor de inventarisatie van de bebouwing. Het nieuwe landgoed Bolscher valt onder welstandcriteria deelgebied 1 Buitengebied (afbeelding 31). Naast de algemene welstandcriteria wordt in de welstandsnota een aantal criteria aangeduid specifiek voor deelgebied 1 o.a.: De bebouwing dient zicht te houden aan de beschreven gebiedskenmerken; De hoofdvorm van de woning moet bestaan uit een rechthoekige plattegrond of een samenstel van rechthoeken met een kap; Gevelopeningen van de voorgevel moeten licht verticaal zijn; Natuurlijke streekeigen materialen en kleuren gebruiken of materialen die qua uitstraling en detaillering gelijk zijn; Gevels bestaan in hoofdzaak uit baksteen in donkere aardkleuren (bruin, roodbruin, rood) en/of hout; Bij nieuwbouw is kleurgebruik in de omgeving uitgangspunt; Daken gedekt met rode of donkere pannen, riet of een combinatie hiervan; Aan- en uitbouwen, bijgebouwen moeten ondergeschikt zijn aan hoofdgebouw; Gebouwen hebben een naar de straat gekeerde representatieve zijde; Nieuwe invullingen kunnen modern zijn, mits ze respect tonen voor de bestaande en omliggende kwaliteiten; Afbeelding 31. Het plangebied valt binnen deelgebied 1: Buitengebied van de welstandsnota 30

31 Persoonlijk vanuit opdrachtgever Vanuit diverse gesprekken met de opdrachtgever zijn ook persoonlijke punten geïnventariseerd. De wens is om een landgoedwoning te realiseren die qua beeldkwaliteit passend is bij een extensief, natuurlijk gebruik van de omliggende gronden. Voor deze woning en bijbehorend programma is door de familie Bolscher een programma van wensen en eisen geuit. De belangrijkste uitgangspunten hiervan zijn opgenomen in het programma van wensen en eisen (hoofdstuk 3). 31

32 32

33 3 Programma van Wensen en Eisen Op basis van de inventarisatie en analyse is een programma van wensen en eisen opgesteld. De punten uit dit programma dienen als uitgangspunten voor het inrichtingsplan. 3.1 Landgoed & relatie met omgeving Gemeentelijke uitgangspunten (beleidsnotitie Nieuwe Landgoederen en principebesluit) Het nieuwe landgoed moet passen binnen de maatvoering, verkaveling en karakteristiek van het aanwezige landschap. Minimaal 10 ha groot Minimaal 30% nieuwe natuur of nieuw bos Minimaal 90% van het terrein openbaar toegankelijk Bestaat uit een afwisseling van cultuurgronden, landschapselementen, bos en/of natuur met daarop een nieuw landhuis van allure Ten behoeve van het landhuis is elders een bouwrecht gekocht welke wordt verplaatst naar de locatie van het nieuwe landgoed; Het landhuis is m 3 en de bijgebouwen/overkappingen maximaal 250 m 2 ; Parkeervoorzieningen en eventuele bergingen/bijgebouwen worden zorgvuldig landschappelijk ingepast; Het landgoed moet een maatschappelijke meerwaarde hebben. Relatie agrarisch bedrijf Busger op Vollenbroek en het nieuwe landgoed Een deel van de biologische kudde koeien staat op het erf van de familie Busger op Vollenbroek. Dit betreft een winterstalling. De familie Bolscher wil de bedrijfsvoering evenals de ideologie achter het duurzame en biologische productieproces beter inzichtelijk maken voor haar klanten. Vanuit de huidige woning en de huidige stallingslocatie van de kudde is dat niet mogelijk. Het doel van de familie Bolscher is daarom om in het plangebied van het nieuwe landgoed, een klein gedeelte van de biologische kudde te houden (de rest van de kudde in het Reggedal). In een te realiseren bijgebouw op het nieuwe landgoed kan beperkt vee worden gestald, onder andere bij ziekte of voor het afkalveren. Natuur en landgebruik: afwisselend en natuurlijk Een belangrijk onderdeel van de realisatie van een nieuw landgoed is de realisatie van 30% nieuwe natuur en een afwisselend landgebruik bestaande uit cultuurgronden, landschapselementen, bos en/of natuur met daarop een nieuw landhuis van allure. Uit de inventarisatie en analyse is gebleken dat het zuidwestelijke deel van het plangebied zich hier het best voor leent. Vanwege de milieuzonering mag hier niet gebouwd worden en vanuit het gemeentelijke beleid ligt hier een opgave voor herinrichting van de beek Elsgraven. Daarnaast zijn er aan de rand van dit gebied veel recreatiepaden aanwezig en geven de lokale kwel, de oeverzwaluwrand en reeds aanwezig poel aanleiding tot realisatie van natte natuur. Aan de kant van de manege ligt een mogelijkheid tot de realisatie van meer dicht bos. Door aanleg van landschapselementen en het 33

34 creëren van een grotere variatie in ecologische waarde wil de familie bijdragen aan de versterking van de EHS langs de Regge. Hiervoor worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: Extensief beheer; Vergroten ecologische variatie; gebruik maken van landschappelijke verschillen zoals hoog-droog en laag-nat; Toevoegen van landschapselementen en ecologische gradaties zoals een mantel-zoom vegetatie. Gebied beleefbaar maken en versterken connectie met de omgeving In de huidige situatie is het gehele gebied omsloten door een duidelijke oude omkadering in de vorm van een dichte groene rand. Van oudsher is het gebied een eenheid, echter het veld van 3 hectare naast de manege staat erg op zichzelf en mist de relatie met de rest van het plangebied. Om de relatie met de omgeving te versterken en te zorgen dat het gebied als eenheid kan worden ervaren is het van belang zichtlijnen te creëren en aan te sluiten bij de bestaande recreatiestructuur. Het versterken van de relatie tussen het noordelijk deel en het veld naast de manege door het realiseren van een aantal vensters tussen de 2 deelgebieden; Het creëren van enkele doorzichten aan de noordkant van het plangebied richting de Regge op plekken waar dit momenteel kan ivm eigendom en/of overleg eigenaar (hiervoor wordt niet gekapt, maar selectief gesnoeid); Vanuit privacyoogpunt geen zichtlijn naar de manege realiseren, maar wel bijvoorbeeld naar de prachtige solitaire eik op het veld naast de manege. Landschappelijke elementen versterken Van oudsher waren in het gebied stevige landschappelijke structuren aanwezig. Deze zijn vandaag de dag verdwenen. Het gebied is weliswaar omsloten door een dichte rand, maar is zelf zeer open. Met het oog op het creëren van nieuwe natuur, het verbeteren van de beleving van het gebied en het creëren van een zekere mate van privacy is het wenselijk landschappelijke structuren te versterken of aan te leggen. Bestaande en historische structuren dienen hierbij als uitgangspunt. De weidsheid in het gebied zelf en het ervaren van de grote afstand tot het einde van het plangebied kan als kwaliteit worden gezien en moet worden gewaarborgd. De volgende uitgangspunten worden hiervoor gehanteerd: Gebruiken van coulissen bestaande uit struweel met af en toe een eik om openheid te breken en privacy, zichtlijnen en natuur te creëren; Coulissen alleen van noord naar zuid om lengte van het gebied te kunnen blijven ervaren; Het waarborgen van de weidsheid door een aantal zichtlijnen vast te leggen; Laanstructuur die herkenbaar is op de historische kaarten van 1911 en 1965 en die de noordzijde van het plangebied in tweeën deelde aangrijpen om coulissen te creëren; Behouden van beschermde solitaire boom op het veld naast de manege; Het realiseren van een focuspunt in het grote open veld in de vorm van een solitaire boom en deze plek aangrijpen voor het creëren van een rustplek met bijvoorbeeld een bankje of beperkte bebouwing? Kenmerkend hoogteverschil benadrukken Kenmerkend voor het gebied zijn de subtiele hoogteverschillen in de vorm van kleine zandkopjes. Op de historische kaarten van 1850 en 1911 zijn deze nog waarneembaar, maar vandaag de dag zijn ze nauwelijks meer te ervaren. Ambitie is om deze subtiele hoogteverschillen te behouden en waar mogelijk te versterken, door bijvoorbeeld afgraving, ophoging en natuurlijke vegetatie die reageert op de subtiele hoogteverschillen. 34

35 3.2 Buitenruimte Positie bouwmassa Voor de positionering van de bouwmassa worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: Geen traditionele indeling van voor- en achterkant. Voor- en achterkant van de woning worden bepaald door gebruiksfuncties en relatie tot de omgeving (bijvoorbeeld positie tov de weg). Ruimtelijke positionering wordt verder uitgewerkt in paragraaf 4.1; In verband met o.a. zon, wind en toegang wordt het huis aan de kant van de Wierdenseweg gepositioneerd; Het aanzicht van de woning wordt naar de Wierdenseweg gericht, met oog op ontvangst van klanten; Vanuit privacy oogpunt moet voldoende afstand worden behouden tussen de het nieuwe landhuis en de manege en naastgelegen woning; Het zicht op de nieuwe woning van veel kanten moet worden beperkt. Het huis moet niet te zichtbaar zijn. Dit kan onder andere gedaan worden door toepassing van landschaps- en erfelementen; Strooilicht van auto s van de Wierdenseweg moet worden voorkomen; Uitzicht gemaximaliseerd (verschillende uitzichten); Optimaal gebruik maken van verschillende kwaliteiten van ruimten en elementen in het bestaande landschap. Ruimtelijke karakter en beleving Maximaal contact landschap (binnen-buiten relatie); Voor publieke, zakelijke kant van het huis is contact met de straat gewenst; Voor de privé kant is meer privacy gewenst en dit moet een rustiger uitstraling hebben; De toegang moet niet te formeel zijn, dus geen grote poort; De publieke, zakelijke kant mag wat gecultiveerder zijn, maar dit is geen vereiste; Een duidelijke scheiding tussen zakelijk en privé is van belang; Als je de oprit oprijdt moet je niet gelijk de achtertuin inkijken; Voor de sfeer en beleving, voor bewoners en klanten, is het van belang dat er zicht is op koeien en dat je vanaf de keukentafel wild kunt zien ; Toegang De Wierdenseweg vormt een belangrijke toegang vanaf Enter; Het plangebied is verbonden met Enter. Vanuit de beleving is toegang vanaf de Wierdenseweg of vanuit de oostkant van de Leijerweerdsdijk gewenst. Toegang vanuit de noordwestkant ligt minder voor de hand; Als het zandpad dat als huidige toegang dient ook als toegangsweg wordt gebruikt voor het nieuwe landgoed, is het gewenst om deze te verstevigen. Dit om de toegang gemakkelijker te maken, ook met het oog op ontvangst van klanten; Programma De beleidsnotitie nieuwe landgoederen stelt dat een nieuw landgoed moet bestaan uit een afwisseling van cultuurgronden, landschapselementen, bos en/ of natuur met daarop een nieuw landhuis van allure. De uitgangspunten voor het programma zijn als volgt: Bij het huis wordt een klein gedeelte (±12 koeien) van de kudde koeien gestald; Zicht vanuit het huis op de koeien moet gewaarborgd zijn, maar vanuit privacy overwegingen worden de koeien op tenminste meter afstand van het huis geplaatst; Voor een goede bedrijfsvoering zijn 6 a 8 parkeerplekken voor auto s van belang; deze moet goed worden ingepast; Daarnaast is een parkeerplek voor bewoners gewenst; Om het natuurlijke en agrarische karakter te behouden wordt geen grote gecultiveerde tuin gecreëerd. Een moestuin past wel binnen de mogelijkheden; Vanuit het woonprogramma is een speelruimte of grasruimte gewenst, eventueel met doeltjes; In de nabijheid van het huis hoeft geen vijver te worden gerealiseerd. Water kan beter worden gerealiseerd op de plekken waar lokale kwel voorkomt ten plaatse van de huidige poel. 35

36 36

37 3.3 Bebouwing Uit de inventarisatie en analyse zijn de onderstaande punten naar voren gekomen met betrekking tot de bebouwing: Woning Landhuis moet minimaal 1000 m 3 en maximaal 2000 m 3 zijn; Een woning met natuurlijk, pure, vanzelfsprekende en eigentijdse uitstraling, geen statig huis; Vanzelfsprekend in het landschap met een vertaling van traditionele kenmerken, maar daarnaast ook moderne en eigentijdse kenmerken; Geen standaard huis, maar een maatpak; Hoogte vaststellen in relatie tot omliggende bebouwing; anderhalve bouwlaag bestaande uit begane grond met zolder; Veel daglicht en uitzicht; Belangrijk punt is zon gedurende de dag, ook tijdens het ontbijt in de keuken; Voorkeur voor kap maar een plat dak kan ook;. Geen kleine ramen. In grote lijnen passen de wensen en eisen van de opdrachtgever binnen de welstandsnota. Het is mogelijk dat de kapvorm en het kleurgebruik van de gevel metselwerk in aardse tinten niet aansluit op de wens van een pure, frisse eigentijdse woning. Indien er afgeweken wordt van de welstandsnota moeten gemaakte keuzes worden onderbouwd in een beeldkwaliteitplan. Dit geldt ook voor criteria betreffende de ondergeschiktheid van bijgebouwen aan het hoofdgebouw qua hoogte en vormgeving. Voor dit project is hiertoe een beeldkwaliteithoofdstuk opgesteld, zie hoofdstuk 5. Bij en aanbouwen: programma Maximaal 35% van het vloeroppervlak van de woning en bijgebouwen mag worden gebruikt voor bedrijfsactiviteiten; Erf met enkele gebouwen: er mag maximaal 250 m 2 aan bijgebouwen en overkappingen worden gerealiseerd; Een klein stalletje op het landgoed voor bijvoorbeeld afkalveren koeien; Garage met atelier en veranda; Geen zwembad; Geen café en/of restaurant; Bijgebouw voor sauna, iets van het huis af; Buiten douche en eventueel jacuzzi; Bijgebouw stal/schuur in combinatie met demo/ontvangstruimte; Eventueel een patio; 37

38 38

39 4 Inrichtingsplan: natuurlandgoed van deze tijd Op basis van de inventarisatie en analyse en het programma van wensen en eisen is een nieuwe structuur voor het landgoed opgesteld. Doel is om een bijzonder eigentijds landgoed met unieke natuur- en belevingswaarden te creëren. De structuur (het concept) geeft handvaten om bij het uitwerken van het landgoed de juiste keuzes te maken. De nieuwe structuur is uitgewerkt in het inrichtingsplan voor het landgoed (afbeelding 32). Omdat de samenhang van landgoed buitenruimte bebouwing zo sterk is, worden deze punten niet afzonderlijk beschreven in het inrichtingplan. In plaats daarvan worden ze in samenhang op hoofdlijnen toegelicht aan de hand van 3 thema s: nieuwe natuurwaarden, de beleving van het landgoed en de relatie van de bebouwing met de omgeving. De uitwerking en vormgeving bebouwing zal specifiek in hoofdstuk 5 Beeldkwaliteitsplan aanbod komen. In hoofdstuk 8 wordt het eindbeeld, het beheer en de globale afmeting van alle elementen beschreven. Het inrichtingsplan zal ter zijner tijd gelijk met het bouwplan van de woning verder worden uitgewerkt in een definitief ontwerp. Het definitieve ontwerp zal dan gelijktijdig aan de welstand en gemeente ter goedkeuring worden voorgedragen. 4.1 Concept: structuur van het inrichtingsplan 39

40 Voordat het inrichtingsplan wordt opgesteld is eerst de hoofdstructuur van het landgoed vastgesteld. Deze is opgebouwd uit de volgende 8 onderdelen: 1 De landerijen worden omsloten door oude stevige groene wanden. 2 Van oudsher is de locatie kleinschalig met subtiele hoogteverschillen. Door het terugbrengen van landschapselementen ontstaat er een nieuwe kamer indeling. Elke kamer wordt net anders ingedeeld. Daarnaast wordt het microreliëf duidelijker zichtbaar gemaakt. 3 De locaties, oriëntatie en lengtes van de gebouwen zijn ontstaan uit een 40

41 zoektocht naar de mooiste plek. Door heen en weer te lopen ontdekten we de verschillende eigenschappen op een landschappelijke lijn. Deze aspecten komen weer terug in het opbouw van het programma van de woning met bijgebouwen. 4 Het (woon)programma wordt opgebouwd langs de twee assen van noord naar zuid. Het noordelijk wordt ingericht als het zakelijke deel met plek voor werkruimte en atelier, terwijl naar het zuiden toe de private componenten als slapen een plek krijgen. 41

42 5 De as waarop de woning is gesitueerd heeft een sterke relatie met de omgeving. De (zicht)lijn is richting het zuiden op een oude solitaire boom in de weide georiënteerd. In het noorden is het een (zicht)lijn door de coulissen richting het dal van de Regge. 6 De as waarop de hoofdwoning is gesitueerd vormt ook een overgang tussen de natuurgronden en het cultuurlijke erf. Om deze lijn te benadrukken is er voor gekozen deze met een allee, een duidelijk geordende (dubbele) lijn van bomen, aan te zetten. 42

43 7 Op de kruising van de allee en de overgang in de woning van werk naar privé ontstaat een bijzondere (zicht) lijn. Deze wordt versterk door het creëren van een focus punt om naar te kijken. 8 Het landschapselement tussen de woning en de doorgaande weg versterkt de kamerstructuur, maar dient in het midden te worden afgebouwd om de woning zichtbaar te maken vanaf de Wierdenseweg (lange daklijn). 43

44 Elementen van het landschaps inrichtingplan proeflokaal - voor fietsen, / stal tuingereedschap- ten minste 1 blinde muur & stal 9600 Proeflokaal A grote bank - dichtbij keuken - afsluitbaar 1900 entree 6100 muur Sauna dicht bij keuken - veel kasten - wijnkoelkast - KK + DV - extra garderobe blinde open haard / berging ten minste 13 Bijkeuken tuingereedschap- Toilet TV-kamer Berging/garage - voor fietsen, garderobe - ruim centrale berging 5 voor klantenontvangst- & atelier ligging (voor tot achter)- spoeleiland- kastenwand- geen bovenkastjes- barretje (tafel aan aanrechtblad)- apparaten (KK, DV, VW, quooker, oven) kantoor & + pantry- Presentatieruimte grote tafel Welness, 4 Leefkeuken ligging- leeshoek- geen tv met centrale Woonkamer Installatie - openhaard Slaapkamer Slaapkamer Slaapkamer Toilet washok Badkamer 4 Berging douche bad - dubbele 4400 aanwezig Inloopkast Hoofdgebouw Toilet veel buitenlicht Badkamer d Hoofdslaapkamer a Groene landschapselementen 1. Koeienwei 2. Paardenwei 3. Extensieve weide 4. Bomenwei met hoogstam fruitbomen en andere inheemse soorten 5. Mantelzoom vegetatie 6. Solitaire bomen 7. Singels 8. Ruigtestroken 9. Diverse landschappelijke vensters/zichtlijnen 10. Bomen allee 11. Boomgroep b 6. 16c Blauwe landschapselementen 12. Uitgebreide poel 13. Greppel met riet en knotwilgenrij Grijze landschapselementen 14. Toegangsweg 15. Karrespoor van beton 16. Belevingspad - wandelpad 16a. Hoogzit 16b. Bankje 16c. Landschappelijk schilderij 16d. Verhoogd knuppelpad 17. Welkomsbord 18. Raster 19. Klaphek 20. Bijzondere plek rond boom 21. Diverse plekken in de buitenruimte rond het gebouw Afbeelding 32. Het inrichtingsplan met groene, blauwe en grijze landschapselementen , Schaal A0: 1: Meters Source: Esri, DigitalGlobe, GeoEye, i-cubed, Earthstar Geographics, CNES/Airbus DS, USDA, USGS, AEX, Getmapping, Aerogrid, IGN, IGP, swisstopo, and the GIS User Community Landschapsontwerper I van Kapel Projectnummer: 6887 Datum 12 augustus 2015

45 Bestaande bomenrijen 1,75 ha Nieuwe (natte) natuur Nieuwe boomgroep Nieuwe houtsingels 0,11 ha 0,03 ha 1,92 ha Uitgebreide poel Verwijderen meidoornhaag Toevoegen houtsingel Vebeterde extensieve weide met ruigtestroken aan de rand Nieuwe mantelzoomvegetatie langs bestaande bomenrij 0,28 ha Bestaande houtsingels Nieuwe mantelzoomvegetatie langs bestaande bomenrij 0,73 ha Vebeterde extensieve weide 0,09 ha 0,69 ha Bestaande watergang met riet en knotwilgen Nieuwe bomenwei Legenda Botanisch waardevol grasland Landschappelijke elementen Meer gelaagdheid in beplanting Uitbreiden poel en natte zone Legenda Toe te voegen Bestaand - verbeteren Bestaand Afbeelding 33. Ontwikkeling van verschillende natuurwaarden op het landgoed Afbeelding 34. Nieuwe en bestaande natuurlijke elementen op het landgoed 45

46 4.2 Ontwikkeling van natuurwaarden Op en rond het nieuwe landgoed zijn al veel natuurwaarden aanwezig. Het creëren van meer diversiteit in landgebruik leidt tot een nog grotere variatie aan natuurwaarden op het landgoed. Hiermee wordt een biotoop gerealiseerd voor kritieke soorten van het kleinschalig agrarisch cultuurlandschap waaronder de Steenuil, Torenvalk, Geelgors, Ringmus en diverse Vleermuissoorten (Laatvlieger en Grootoorvleermuis) In totaal wordt er 4,7 ha agrarische grond gewijzigd naar de bestemming nieuwe natuur (afbeelding 33). Voor een klein deel betreft dit groenstroken die momenteel nog een agrarische bestemming hebben. Concreet worden de volgende inrichtingsmaatregelen genomen: 1. Ontwikkelen van botanisch waardevol grasland; 2. Toevoegen van extra landschappelijke elementen; 3. Creëren van meer gelaagdheid in de beplanting; 4. Uitbreiden van de poel en natte zone. Daarnaast worden aan de agrarische gronden landschappelijke en natuurlijke waarden toegevoegd in de vorm van ruigte stroken langs de randen en extensief beheer. Afbeelding 34 laat zien welke elementen er precies worden toegevoegd, verbeterd en verwijderd. Het beplantingsplan (Hoofdstuk 6) en beheerplan (Hoofdstuk 8) gaan hier uitgebreider op in Toevoegen van extra landschappelijke elementen In het noordelijke deel van het plangebied, rond de bebouwing, worden een aantal nieuwe landschappelijke structuren gerealiseerd. Bestaande en historische structuren, zoals de laanstructuur die herkenbaar is op de historische kaarten van 1911 en 1965, dienen hierbij als uitgangspunt. De weidsheid in het gebied zelf en connectie met het hele landgoed wordt gewaarborgd door de realisatie van een aantal zichtlijnen. Het realiseren van nieuwe landschappelijke structuren creëert schuil- en foerageerplekken en draagt bij aan het versterken van de landschappelijke structuur van het jonge heide- en broekontginninglandschap waar het landgoed zich in bevindt (omgevingsvisie afbeelding 7). Elementen die worden toegevoegd zijn een bomen allee met openingen (zichtlijnen), een singel en een boomgroep. De bebouwing wordt hierin geïntegreerd (zie hoofdstuk 5). Langs de landschapselementen en de randen van het gebied wordt een ruigte strook gerealiseerd Ontwikkelen van botanisch waardevol grasland In de huidige situatie bestaat het plangebied uit een matig voedselrijk grasland met dominantie van witbol. De grootste kwaliteitsverbetering wordt gemaakt door het creëren van meer diversiteit in het landgebruik. Naast het nieuwe landhuis wordt een gebied van 1,9 ha verschraald en hier wordt een droog kruidenrijk grasland gerealiseerd met soorten als Sint Janskruid, Zandblauwtje, Muizeoor en Grasklokje. Deze soorten zijn karakteristiek voor de droge kalkarme zanden leemgronden die in dit gebied te vinden zijn. Op de historische kaarten van 1850 en 1911 valt te zien dat er lokaal wel nattere plekken aanwezig waren. Door het versterken van het microreliëf op deze plekken kunnen deze natdroog gradiënten versterkt worden en kan zich naast droog kruidenrijkgrasland ook bloemrijk grasland ontwikkelen, met soorten als Margriet, Knoopkruid en Gewone rolklaver. Deze ontwikkelingen zullen enkele jaren vergen en zullen mede afhankelijk zijn van de verrijking van de grond. Het versterken van de hoogteverschillen gebeurd door het plaatselijk afgraven van de grond, wat ook bijdraagt aan het verschralen van de grond. Dit laatste is gunstig voor de toename van insecten, die op hun beurt kunnen dienen als voedsel voor de kritische vogel- en vleermuissoorten van het kleinschalig cultuurlandschap. Behalve door afgraven kan verschraling op verschillende manieren plaatsvinden (zie ook hoofdstuk 8 punt 3). Te denken valt aan verschralingbeheer door maaien en begrazen en uitmijnen. In het vervolgtraject wordt door nader onderzoek vastgesteld welke natuurambitie reëel is om na te streven, dan wel welke specifieke inrichtingsmaatregelen noodzakelijk zijn. De inrichting en het beheer wordt gelijk opgepakt, nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is. De termijn waarop het streefbeeld behaald wordt is uiteindelijk afhankelijk van het natuurlijke proces versus ambitie. Naast het verschalen van een deel van het landgoed speelt ook het landgebruik 46

47 mee in de diversiteit. Aan de noordwest kant van het landgoed wordt een stuk van 3,8 ha gebruikt voor de stalling van circa 12 koeien. De 3 ha naast de manege wordt begraasd door paarden. Mest van zowel de koeien als de paarden trekt insecten aan die kunnen dienen als voedsel voor vogel- en vleermuissoorten. Dit zorgt, samen met het verschraalde grasland, voor een divers landschap met hoge natuurwaarden. Een deel van de grond naast de manege wordt ingericht als bomenweide met een mix van fruitbomen en andere loofboomsoorten. Vanuit esthetisch oogpunt zorgt dit voor minder zicht op de manege en schuren vanaf het belevingspad langs de rand van het landgoed (afbeelding 35). Doordat hier geen paarden grazen kan het grasland hier ook verschraald worden. Daarnaast trekken fruitbomen insecten en met name nachtvlinders aan die op hun beurt weer dienen als voedsel voor de beoogde soorten. Al met al neemt door de voorgenomen ingrepen het aantal insecten en daarmee het foerageergebied voor kritische vogel- en vleermuissoorten drastisch toe. Soorten die hiervan kunnen profiteren zijn o.a de Steenuil, Kerkuil, Torenvalk, Geelgors, Kwartel, Gele kwikstaart, Patrijs, Zwaluw, Grootoorvleermuis en de Laatvlieger. Huidige situatie Nieuwe situatie Afbeelding 35. Het ruimtelijke effect van de bomenweide: de manege is van een afstand minder zichtbaar terwijl van dichterbij wel onder de bomen door het landgoed beleeft kan worden 47

48 4.2.3 Creëren van meer gelaagdheid in de beplanting Aan de westkant van het plangebied wordt de bestaande houtwal uitgebreid met een mantelzoom vegetatie van 15 meter breed (afbeelding 36). Aan de rand hiervan komt een belevingspad te liggen, een nieuwe recreatieve structuur vanaf waar in verschillende scènes het gehele landgoed ervaren kan worden (zie paragraaf 4.3). De bestaande houtwal aan de noordgrens van het perceel van de manege wordt uitgebreid met een mantelzoom-vegetatie van 10 meter breed. Deze toename in gelaagdheid van de beplanting leidt tot meer diversiteit in natuur en betere schuil- en foerageerplekken voor de soorten van het agrarisch natuur landschap Uitgebreide poel en natte zone De poel die in de noordwest hoek van het plangebied aanwezig is zal worden vergroot en aangesloten bij de mantelzoom vegetatie (afbeelding 37). Daarnaast wordt de poel losgekoppeld van de afwateringsloot. De lokale kwel en het versterken van het microreliëf zorgen voor meer gradatie in natte en drogere natuur in deze zone. De uitbreiding van de poel en natte zone kan amfibieën aantrekken, die weer als voedsel dienen voor andere soorten. Daarnaast maken veel vogel- (zwaluw) en vleermuissoorten gebruik van poelen om boven te jagen. Dit sluit goed aan bij de reeds aanwezige oeverzwaluwrand langs de Entergraven op 50 meter van de huidige poel. In het beplantingsplan (hoofdstuk 7) wordt de te realiseren natuur uitgebreider beschreven. 4.3 Beleving van het landgoed Afbeelding 36. Principe van een mantelzoom vegetatie Afbeelding 37. Principe voor de inrichting van een poel 48

49 ... De mogelijkheid tot het beleven van het landgoed vormt een essentieel punt in de planvorming. Van belang zijn hierbij de samenhang van het landgoed zelf, de relatie tot de omgeving en de toegankelijkheid van het landgoed Toegankelijkheid van het landgoed proeflokaal - voor fietsen, / stal tuingereedschap- ten minste 1 blinde muur & stal 9600 Proeflokaal A grote bank - dichtbij keuken - afsluitbaar 1900 entree 6100 muur Sauna dicht bij keuken - veel kasten - wijnkoelkast - KK + DV - extra garderobe blinde open haard / berging ten minste 13 Bijkeuken tuingereedschap- Toilet TV-kamer Berging/garage - voor fietsen, garderobe - ruim voor klantenontvangst- & atelier ligging (voor tot achter)- spoeleiland- kastenwand- geen bovenkastjes- barretje (tafel aan aanrechtblad)- apparaten (KK, DV, VW, quooker, oven) Leefkeuken 10 kantoor & + pantry- Presentatieruimte grote tafel Welness, 4 berging - centrale ligging- leeshoek- geen tv met centrale Woonkamer Installatie - openhaard Slaapkamer Slaapkamer Slaapkamer Toilet washok Badkamer 4 Berging douche bad - dubbele 4400 aanwezig Inloopkast Hoofdgebouw Toilet veel buitenlicht Badkamer d Hoofdslaapkamer a b 6. 16c 13. Bij het toegankelijk maken van het landgoed moet een goede afweging gemaakt worden tussen beleefbaarheid en privacy. Er is daarom een vierdeling gemaakt in mate van toegankelijkheid van het landgoed in direct openbaar te betreden, toegankelijk voor bezoekers, openbaar beleefbaar en privé (afbeelding 38). Direct openbaar te betreden gronden zijn de gronden die daadwerkelijk te betreden zijn door recreanten die het landgoed passeren. Het belevingspad en een deel van de koeienwei behoren tot deze categorie. Toegankelijk voor bezoekers is het werkgedeelte van het landgoed met het proeflokaal met bezoekerscentrum. Openbaar beleefbaar zijn de gronden die niet fysiek toegankelijk zijn, maar wel beleefd kunnen worden vanaf de paden over en rondom het landschap. Privé is de directe omgeving rond het nieuwe landhuis, met name de achterkant, waar de familie in alle rust kan wonen en verblijven. Er worden 2 nieuwe wandelpaden op het landgoed gerealiseerd; een belevingpad langs de rand van het landgoed en een struinpad door de koeienwei. 17. Legenda Openbaar beleefbaar Toegankelijk voor bezoekers Direct openbaar te betreden Privé Afbeelding 38. Verschillende gradaties van toegankelijkheid op het landgoed 0 12, Meters Source: Esri, DigitalGlobe, GeoEye, i-cubed, Earthstar Geographics, CNES/Airbus DS, USDA, USGS, AEX, Getmapping, Aerogrid, IGN, IGP, swisstopo, and the GIS User Community Datum 12 augustus 2015 Projectnummer: 6887 Landschapsontwerper I van Kapel Schaal A0: 1:1000 Reitsema & partners Eelerwoude... 49

50 Dal van de Beneden Regge Boven Regge Elsgraven Entergraven Dorpsrand Enter Meters Bron kaartbeeld: Jan-Willem van Aalst, OpenStreetmap, B Afbeelding 39. De verschillende ervaringen in het huidige recreatieve netwerk met het nieuwe landgoed als bijzondere toevoeging 50

51 4.3.2 Het belevingspad Afbeelding 40. Het belevingspad met de locatie van de verschillende belevingen Het gebied ligt middenin het uitgebreide wandelnetwerk Twente en meerdere rondjes van 4 8 km (of langer) kunnen in het gebied gemaakt worden (afbeelding 39). Het nieuwe landgoed vormt een kleine schakel in dit netwerk, maar is wel een onderdeel waar de beleving centraal staat en extra aandacht wordt besteed aan het geven van een aantal bijzondere en diverse ervaringen. Momenteel loopt er een wandel- en fietsroute aan de zuidwest kant van het plangebied langs de Elsgraven. Vanaf deze route is het landgoed echter zeer beperkt te ervaren door de bomenlaan die aan weerskanten van het pad staat (afbeelding 41). Daarom wordt er parallel aan dit pad een nieuw belevingspad gecreëerd dat langs de rand van het landgoed slingert (afbeelding 40 en 42). Tussen het huidige wandelpad en het landgoed wordt een mantelzoom vegetatie gerealiseerd van 15 meter breed. Aan de rand hiervan komt het belevingspad te liggen, een onverhard (zand)pad van ca. 1,5 meter breed. Vanaf hier kan in verschillende scènes en met verschillende ervaringen het gehele landgoed beleefd worden, terwijl de privacy van de bewoners gewaarborgd blijft. Het belevingspad vormt een belangrijke nieuwe en unieke ervaring in de omliggende Huidige situatie Nieuwe situatie / stal tuingereedschap- ten minste 1 blinde muur & stal 6 Proeflokaal A grote bank - dichtbij keuken - afsluitbaar 1900 entree 6100 muur Sauna dicht bij keuken - veel kasten - wijnkoelkast - KK + DV - extra garderobe blinde open haard / berging ten minste 13 Bijkeuken tuingereedschap- Toilet TV-kamer Berging/garage - voor fietsen, garderobe - ruim voor klantenontvangst- + pantry- Presentatieruimte & atelier ligging (voor tot achter)- spoeleiland- kastenwand- geen bovenkastjes- barretje (tafel aan aanrechtblad)- apparaten (KK, DV, VW, quooker, oven) Leefkeuken grote tafel 7100 Welness, 4 kantoor & 8400 berging - centrale ligging- leeshoek- geen tv met centrale Woonkamer Installatie - openhaard Slaapkamer Slaapkamer Slaapkamer proeflokaal - voor fietsen, Toilet + washok Badkamer 4 Berging douche bad - dubbele 4400 aanwezig Inloopkast 6000 Hoofdgebouw Toilet veel buitenlicht Badkamer Hoofdslaapkamer , Nieuw landgoed Entree 2. Bankje 3. Hoogzit 4. Schilderij 5. Koeien knuffelen 6. Knuppelpad Meters Open - geen zicht op 2 1 Dichte rand Wandel- en fietspad - Belevingspad - Mantelzoom Bestaande Ervaart als tunnel Ervaar het landgoed vegetatie recreatiestructuur Source: Esri, DigitalGlobe, GeoEye, i-cubed, Earthstar Geographics, CNES/Airbus DS, USDA, USGS, AEX, Getmapping, Aerogrid, IGN, IGP, swisstopo, and the GIS User Community Datum 12 augustus 2015 Projectnummer: 6887 Landschapsontwerper I van Kapel Schaal A0: 1: Afbeelding 41. Huidige recreatieve netwerk - geen relatie met het landgoed Afbeelding 42. Nieuwe situatie met belevingspad dat landgoed toegankelijk en beleefbaar maakt 51

52 recreatienetwerken. Op het inrichtingsplan is met nummers de globale locatie van de verschillende belevingen aangegeven (afbeelding 40). Es Bestaande weg langs noordkant Uitgebreide poel Belevingspad + informatiebord Rechte doorgaande bestaande route in tunnel Afbeelding 43. Impressie van de entree van het belevingspad aan de noordkant van het landgoed De belevingen 1 Entree van het gebied De entree aan de zuidkant wordt geplaatst op het punt waar de brug naar het bungalowpark, de entree naar de manege en het huidige wandel- en fietspad samenkomen. Een punt waar veel gebeurt en waar de toegang tot het landgoed wordt gefaciliteerd door middel van een welkomspoort/welkomsbord. Een informatiebord geeft uitleg over het landgoed, de biologische kudde koeien die hier gestald is, het belevingspad, de flora en fauna die er voor komen en natuurlijk de activiteiten die op het landgoed ondernomen kunnen worden. Bestaande brug - Rechte doorgaande Belevingspad + Entree naar Toegang vanuit bestaande route informatiebord achterkant bungalowpark in tunnel manege Afbeelding 44. Impressie van de entree van het belevingspad aan de zuidkant van het landgoed 52

53 2 Bankje Op interessante plekken, zoals bij de paardenwei of naast het pad naar het bungalowpark, worden bankjes geplaatst (afbeelding 45). Zo kan in alle rust gekeken worden naar het landgoed, de paarden en koeien, een jagende torenvalk en de mensen die voorbij komen. Er worden minimaal 2 bankjes gerealiseerd. 3 Hoogzit De hoogzit biedt de mogelijkheid het landschap vanuit een heel ander perspectief te ervaren. Zo kan vanuit beschutting ook deels over de houtwallen heen gekeken worden en kan het hele landgoed overzien worden (afbeelding 46). Afbeelding 45. Impressie bankje langs belevingspad Afbeelding 46. Impressie hoogzit langs belevingspad 53

54 4 Landschappelijk schilderij Om de prachtige solitaire eik in de paardenwei te benadrukken wordt een schilderij frame langs het pad geplaatst. Zo ontstaat een levend schilderij langs de wandeling (afbeelding 47). Afbeelding 47. Impressie landschappelijk schilderij langs belevingspad 54

55 5 Koeien knuffelen Om de beleving van het landgoed te optimaliseren wordt ook de mogelijkheid geboden daadwerkelijk tussen de kudde koeien te staan. Door middel van een klaphekje wordt toegang geboden tot de koeienwei waar met koeien kan worden geknuffeld (afbeelding 48). 6 Verhoogd knuppelpad Over de verbreedde poel komt een verhoogd knuppelpad te liggen. Hierdoor kan de poel in zijn totaliteit ervaren worden zonder natte voeten te krijgen en worden de subtiele hoogteverschillen in het gebied beleefbaar gemaakt (afbeelding 49). In paragraaf is de uitgebreide poel verder toegelicht. Afbeelding 48. Impressie koeien knuffelen langs belevingspad Afbeelding 49. Impressie knuppelpad over poel 55

56 De precieze invulling van deze lijnen kan nog variëren maar een aantal punten liggen wel vast: 4.4 Relatie bebouwing met het landgoed De hoofdlijn wordt gevormd door het landhuis en een bomen allee; de De hoofdstructuur van het totale landgoed biedt veel aanleidingen voor het locatie van het landhuis ligt in hoofdlijnen vast; ontwerp van de bebouwing en buitenruimte (afbeelding 50 en 51). De bebouwing De lijn die hier tegenover ligt moet een stevige lijn zijn als tegenhanger wordt in de coulissestructuur van het kleinschalig cultuurlandschap ingepast. Er van de hoofdlijn. Dit betekent dat deze goed moet worden aangezet met worden 2 lijnen gecreëerd die worden ingevuld door bebouwing en beplanting. bijgebouwen en/of beplanting; De bebouwing in deze lijn moet zo worden gepositioneerd dat er voor w landgoed aan de Leijerweerdsdijk te Enter Nieuw - Inrichtingsplan landgoed aan de Leijerweerdsdijk te Enter - Inrichtings (half )Natuur Cultuur muur proeflokaal - voor fietsen, 5 Proeflokaal / stal tuingereedschap- ten minste 1 blinde muur Proeflokaal & stal blinde 9253 ten minste & stal / stal tuingereedschap proeflokaal - voor fietsen, A A Werk TV-kamer - grote bank - dichtbij keuken - afsluitbaar 1900 entree / berging open haard 3600 Bijkeuken - dicht bij keuken - veel kasten - wijnkoelkast - KK + DV - extra garderobe Sauna berging Installatie Slaapkamer 3200 Slaapkamer kantoor & kantoor & Welness, 4500 Sauna Slaapkamer + washok 3600 Berging douche Toilet bad - dubbele Badkamer Hoofdgebouw apparaten (KK, DV, VW, quooker, oven) aan aanrechtblad) barretje (tafel geen tv geen bovenkastjes- ligging- leeshoek- Installatie met centrale Woonkamer 2300 Toilet Badkamer kastenwand openhaard Hoofdslaapkamer aanwezig Inloopkast veel buitenlicht aanwezig Inloopkast TV-kamer - grote bank - dichtbij keuken - afsluitbaar 1900 entree / berging open haard 3600 spoeleiland veel buitenlicht 2 tot achter) Badkamer ligging (voor Toilet Hoofdslaapkamer & atelier pantry- geen tv 4300 voor klantenontvangst- Presentatieruimte Leefkeuken - grote tafel Welness, 4 berging - centrale ligging- leeshoek Slaapkamer met centrale Woonkamer Bijkeuken openhaard Slaapkamer oven) 2 VW, quooker, 3200 (KK, DV, Slaapkamer apparaten 1 aan aanrechtblad)- + washok & atelier barretje (tafel pantry- geen bovenkastjes- Berging voor klantenontvangst- Presentatieruimte kastenwand- douche - grote tafel spoeleiland muur 4 tot achter)- Toilet ligging (voor Leefkeuken Badkamer 1 blinde - centrale 10 - bad - dubbele ten minste Hoofdgebouw dicht bij keuken - veel kasten - wijnkoelkast - KK + DV - extra garderobe 5900 tuingereedschap- Toilet a Privaat 21. Berging/garage - voor fietsen, garderobe - ruim d muur blinde 6000 ten minste tuingereedschap- Toilet Berging/garage - voor fietsen, garderobe - ruim d a b 4. 16b 6. 16c c Afbeelding 50. Het concept geeft aanleiding voor het ontwerp van de bebouwing Afbeelding 51. Schetsplan bebouwing en buitenruimte 17.

57 het hoofdgebouw genoeg ruimte is om zicht vanuit het landhuis op de omgeving te houden en vice versa. De inrichting van het erf en de buitenruimte zorgt voor een scheiding tussen werk en privé en cultuur en natuur. Op het landgoed worden een aantal bijzondere plekken gecreëerd vanwaar een zichtrelatie met het landhuis is. Dit zorgt voor een goede samenhang tussen bebouwing, buitenruimte en landgoed. De precieze vorm van het gebouw en de exacte erfinrichting worden in een vervolgstadium uitgewerkt in een definitief ontwerp. Het schetsontwerp in afbeelding 50 vormt uitsluitend een voorbeeld waarvan de uitgangspunten vast staan maar de exacte vorm nog kan veranderen. Zaken als infiltratie van hemelwater worden in het gebied opgelost en verdere uitwerking. Afbeelding 52. Bomen allee als sterke lijn Bebouwingszone met bomen allee De bebouwing wordt aan de noordkant van het plangebied gerealiseerd in de vorm van een langgerekt gebouw en maakt onderdeel uit van de coulissestructuur. Een bomen allee bedt de bebouwing in deze structuur in en vormt samen met de woning een bijzonder element in het landschap. De allee dient als transparante scheiding tussen erf- en natuur en heeft een cultuurlijk karakter in vergelijking met de meer natuurlijke inrichting van de rest van het landgoed. De bomen pakken het ritme van de gebinten van de bebouwing op en Afbeelding 53. Boomgroep op rand van verhoging als focus punt en schuilplek voor koeien 57

58 bad - dubbele douche dicht bij keuken - veel kasten - wijnkoelkast - KK + DV - extra garderobe grote bank - dichtbij keuken - afsluitbaar dicht bij keuken - veel kasten - wijnkoelkast - KK + DV - extra garderobe - grote bank - dichtbij keuken - afsluitbaar Installatie Woonkamer - openhaard met centrale ligging- leeshoek- geen tv Hoofdgebouw Hoofdslaapkamer Inloopkast 10 - veel buitenlicht aanwezig Leefkeuken centrale ligging (voor tot achter)- spoeleiland- kastenwand- geen bovenkastjes- barretje (tafel aan aanrechtblad)- apparaten (KK, DV, VW, quooker, oven) 3600 Badkamer Berging + washok 4300 Toilet Bijkeuken / berging Badkamer Toilet Slaapkamer 1 Slaapkamer 2 Slaapkamer Installatie Woonkamer - openhaard met centrale ligging- leeshoek- geen tv Leefkeuken - centrale ligging (voor tot achter)- spoeleiland- kastenwand- geen bovenkastjes- barretje (tafel aan aanrechtblad)- apparaten (KK, DV, VW, quooker, oven) Bijkeuken / berging ruim 1400 open haard garderobe Toilet entree TV-kamer Welness, kantoor & berging ruim 1400 open haard garderobe Toilet entree TV-kamer B A B A Welness, kantoor & berging Proeflokaal & stal Presentatieruimte & atelier - grote tafel voor klantenontvangst- + pantry Sauna voor fietsen, tuingereedschap- ten minste 1 blinde muur Berging/garage voor fietsen, tuingereedschap- ten minste 1 blinde muur proeflokaal / stal proeflokaal / stal - voor fietsen, tuingereedschap- ten minste 1 blinde muur Proeflokaal & stal Afbeelding 54. Globale voorlopige weergave van het bouwprogramma 58

59 vormen zo één samenhangend element Bouwprogramma Het bouwprogramma bestaat uit een woonhuis en een aantal bijgebouwen die een werkfunctie en privé functie vervullen. De werkfunctie betreffen een proeflokaal en presentatieruimte voor het presenteren van de werkzaamheden en het inzichtelijk maken van het biologisch productieproces, een stal voor tijdelijke stalling van ziek vee en afkalveren en een garage voor het stallen van machines voor onderhoud van het landgoed. Er wordt geen horecafunctie toegevoegd. Bijgebouwen met privé functies betreffen onder andere een atelierruimte, een sauna/welness en een ruimte voor ontvangst van gasten. Afbeelding 54 geeft een voorlopig overzicht van het bouwprogramma. Oppervlaktes zijn een globale inschatting en worden in het vervolgstadium specifieker vastgesteld en moet voldoen aan de van toepassing zijnde regels (met betrekking tot inhoud en oppervlakte) van het bestemmingsplan Buitengebied 2009 en de beleidsnotitie Nieuwe Landgoederen. 59

60 4.4.3 Bijzondere plekken op het landgoed Op het landgoed worden een aantal bijzondere plekken gerealiseerd die reageren op de bebouwing en zo zorgen voor de samenhang tussen bebouwing, buitenruimte en landgoed. Deze plekken zijn een boomgroep en een plek bij een grote solitaire boom. Nieuw landgoed aan de Leijerweerdsdijk te Enter - Inrichtingsp... Boomgroep Op het extensief begraasde weide wordt een boomgroep gerealiseerd op de rand van de verhoging. Deze dient als zichtrelatie tussen de woning en het landschap en als oriëntatie aan de rand van de verhoging. Daarnaast functioneert het als schuilplek voor de koeien (afbeelding 53) proeflokaal - voor fietsen, / stal tuingereedschap- ten minste 1 blinde muur & stal 9600 Proeflokaal A open haard / berging TV-kamer - grote bank - dichtbij keuken - afsluitbaar 1900 entree 6100 berging ligging (voor tot achter)- spoeleiland- kastenwand- geen bovenkastjes- barretje (tafel aan aanrechtblad)- apparaten VW, quooker, oven) kantoor & Welness, 8 ligging- leeshoek- geen tv met centrale Woonkamer Installatie - openhaard Slaapkamer Slaapkamer Slaapkamer Toilet + washok Badkamer (KK, DV, Berging 3 & atelier douche + pantry voor klantenontvangst- Presentatieruimte Toilet grote tafel Leefkeuken 4 - centrale veel buitenlicht Badkamer bad - dubbele Sauna aanwezig Inloopkast Hoofdgebouw Bijkeuken muur 13 - dicht bij keuken - veel kasten - wijnkoelkast - KK + DV - extra garderobe 1 blinde Hoofdslaapkamer 1 Afbeelding 55. Impressie van een bijzondere plek rond de boom Grasveld Werk erf 3. Prive erf 4. (Welness)tuin 16a 5. Landschapstuin 19. ten minste tuingereedschap Berging/garage - voor fietsen, Toilet d garderobe - ruim Afbeelding 56. Aanzet voor diversiteit aan plekken in de buitenruimte b

61 Bijzondere plek rondom boom Rondom twee bomen wordt een bijzondere plek gecreëerd met zicht op de woning, waar verblijven en ultieme rust centraal staan (afbeelding 55). De plek wordt afgekaderd door boomstammen die door hun hoogte en ritme de beslotenheid van de plek bepalen Diversiteit aan plekken in de buitenruimte In de buitenruimte direct rondom de bebouwing worden een aantal plekken gecreëerd (afbeelding 56). Erf elementen waaraan kan worden gedacht zijn een werk erf, private tuin, landschapstuin, moestuin, boomgaard, grasveld en wellness tuin. In het vervolgstadium richting het definitief ontwerp worden deze elementen nog verder uitgewerkt. Voor het schetsontwerp wordt volstaan met een overzicht van de plekken Entree landgoed De hoofdentree tot het landgoed is over de Wierdenseweg en Leijerweerdsdijk. De entree doet ook mee in de beleving van het landgoed en bestaat uit 3 ervaringen. Komende vanaf de Wierdenseweg rij je eerst over de karakteristieke zandweg (Leijerweerdsdijk) onder de eikenbomen met doorzichten op het landgoed (afbeelding 57). Vervolgens knik je het landgoed op en rij je over een karrenspoor van beton richting het landhuis (afbeelding 58). Als laatste kom je aan tussen de gebouwen op de binnenruimte van het erf. Afbeelding 57. Hoofdentree over de karakteristieke zandweg Afbeelding 58. Karrenspoor van beton richting landhuis 61

62 Afbeelding 59. Uitstraling van een landgoed met allure 62

63 5 Beeldkwaliteitsplan De gemeente Wierden heeft voor haar grondgebied een welstandsnota opgesteld. Deze welstandsnota geeft gebiedsgerichte welstandscriteria. Deze welstandscriteria geven vanwege het feit dat ze gericht zijn op beheer van de huidige situatie onvoldoende sturing aan het beoogde plan op deze projectlocatie. De bebouwing op het landgoed bepaalt in samenhang met de buitenruimte en het landschap het type landgoed dat wordt gerealiseerd. De familie Bolscher wil een landgoed met allure creëren waarbij een indrukwekkend landschappelijk gebaar wordt gemaakt. De bebouwing moet één zijn met het landschap en landschappelijk gebaar moet vanzelfsprekend zijn (afbeelding 59 en 61). Om de wenselijke beeldkwaliteit van het landgoed mogelijk te maken en te waarborgen is een beeldkwaliteitshoofdstuk opgesteld wat bestaat uit een aantal richtlijnen, ondersteund met referentiebeelden. Het beeldkwaliteithoofdstuk wordt afzonderlijk vastgesteld door de gemeenteraad, en komt daarmee voor dit plangebied in de plaats van de welstandsnota. Het beeldkwaliteithoofdstuk vormt daarmee het toetsingskader voor het specifieke, uitgewerkte bouwplan. 5.1 Stedenbouwkundig en landschappelijke situering 1. Het hoofdgebouw heeft een duidelijke relatie met de landschappelijke lijnen in de omgeving en moet (deels) zichtbaar zijn vanaf de Wierdenseweg (Hoofdgebouw mag niet wegvallen ten opzichte van bijgebouw). 2. Het hoofdgebouw (met de daarin eventueel opgenomen de functies van bijgebouwen) staat op een belangrijke landschappelijke lijn bepaald in het landschapsplan (overeenkomstig de situering aangegeven in Hoofdstuk 4.1). 3. Om geborgenheid/beslotenheid op het erf te creëren moet parallel aan het hoofdgebouw een tweede lijn voor bijbehorende bouwwerken worden gerealiseerd. 4. Het hoofdgebouw is qua lengte dominant aan de lengte van de bijbehorende bouwwerken. 5. De bijbehorende bouwwerken staan op één lijn. 6. De ruimte tussen de twee bebouwingslijnen is 15 tot 25 meter. 7. De hoofdwoning dominant is t.o.v. de bijgebouwen qua beleving in de situering 5.2 Massa en vorm 8. Het hoofdgebouw en de bijbehorende bouwwerken wordt gerealiseerd in een langgerekte vorm zonder (onder- of nevengeschikte) aanbouwen. 9. Het hoofdgebouw heeft één kaphoogte. 10. De bijbehorende bouwwerken hebben één kaphoogte. 63

64 Afbeelding 60. Referentiebeelden voor zadeldak met Twentsgebint 64

65 Afbeelding 61. Referentiebeelden: sfeer van de bebouwing en ligging in het landschap 65

66 11. In architectuur is er geen onderscheid voor en achter, wel functioneel onderscheid. 12. Kap wordt door middel van een zadeldak met houten (gebinten) constructie vormgegeven. 13. Maximale nokhoogte voor zowel hoofdgebouw als bijbehorende bouwwerken: 8,5 meter. 14. Maximale goothoogte voor zowel hoofdgebouw als bijbehorende bouwwerken: 3,5 meter. 15. Maximale breedte voor zowel hoofdgebouw als bijbehorende bouwwerken: 14 meter (incl. gootoverstekken). 16. Overstekken van kap hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken zijn 1 meter, en bij de slaapkamer op de kop van het hoofdgebouw maximaal 3 meter (in verband met zonbelasting) 17. De kaphellingen van hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken is gelijk. 5.3 Gevels en Dak 18. De vormgeving van de gevels van het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken is ondergeschikt aan de kap en hieraan gerelateerd. 19. Er is eenheid in de architectuur van alle gevels van het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken; zowel in vormgeving als in materiaalen kleurgebruik en detaillering. 20. De gevelindelingen van het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken zijn op elkaar zijn afgestemd, zowel aan voor- als aan achterzijde. 21. Gevels bestaan in hoofdzaak uit glas en/of hout; ook ondergeschikte vlakken van baksteen in lichte en natuurlijke kleur zijn toegestaan. 22. Het dak van het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken dient een rustige en eenvoudige vormgeving te hebben. Afbeelding 62. Referentiebeelden kleur en materiaalgebruik 5.4 Materiaal-, kleurgebruik en detaillering 23. Het dakvlak van het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken dient gemaakt te zijn van één materiaal. 24. Het dak van het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken heeft een ingetogen kleurstelling die passend zijn in het landschap. 66

67 Afbeelding 63. Referentiefoto landhuis 25. Er dienen natuurlijke materialen (naturel van kleur) worden toegepast die passen in het landschap. Zoals; hout, zink en/of baksteen zijn hierbij mogelijk (zie referentie blz. 67). 26. Kunststof beplating, spiegelende en glimmende oppervlakken zijn niet toegestaan. 5.5 Bijbehorende bouwwerken (aan- en uitbouwen, bijgebouwen) 27. De bijbehorende bouwwerken krijgen dezelfde hoofdvorm als van de hoofdmassa/woning, maar zijn in lengte ondergeschikt aan de woning. 28. De bijbehorende bouwwerken zijn qua vormgeving nooit hoger dan het hoofdgebouw. 67

68 5.6 Dakopbouwen en dakkapellen 29. Dakkapellen zijn niet toegestaan op het dak van het hoofdgebouw en de bijbehorende bouwwerken. 30. Lichtstraten en daklichten zijn wel mogelijk, mits in hetzelfde vlak als het dakvlak. 31. Installaties worden inpandig gesitueerd. 5.7 Overkappingen (incl. carports) 32. Overkapping(en) (incl. carports) zijn opgenomen in het volume van het hoofdgebouw en/of bijbehorende bouwwerken. 5.8 Objecten ten behoeve van de beleving van het landgoed 33. Op het landgoed zijn diverse gebouwde objecten (bouwwerken) mogelijk, mits deze een toegevoegde waarde hebben voor de landschappelijke beleving van het landgoed. 34. Verschillende vormen voor deze objecten zijn denkbaar. Ze worden bij een omgevingsvergunning (voor de activiteit bouwen) getoetst aan de meerwaarde voor de beleving van het landgoed. Te denken valt aan de hoogzit, bankjes, het landschappelijk schilderij en eventuele toekomstige elementen. De vormgeving is sober en eenvoudig. 35. Deze bouwwerken worden vormgegeven in natuurlijke kleuren en deels natuurlijke materialen. Opmerking: Referentiebeelden in dit document maken formeel geen deel uit van de beeldkwaliteitscriteria. 68

69 6 Beplantingsplan Voor de beplanting op het nieuwe landgoed wordt gekozen voor inheemse soorten die van nature voorkomen in het gebied. De bodemsoort bepaald de potentieel natuurlijke vegetatie (PNV). Op Beekeerdgrond (pzg23) met grondwatertrap VI komt van nature een Vochtig Wintereiken-Beukenbos voor met soorten als beuk, wintereik, zomereik, ruwe en zachte berk, haagbeuk, esp, zwarte els, esdoorn, vuilboom, lijsterbes, hulst, bergvlier, hazelaar, boswilg, wilde appel, framboos, kamperfoelie en braam. Op Veldpodzolgrond (Hn21) met grondwatertrap VII komt een Droog of Vochtig Berken-Zomereikenbos voor (afhankelijk van lokale waterhuishouding) met soorten als zomereik, ruwe en zachte berk, vuilboom, lijsterbes, krent, kamperfoelie, jeneverbes, geoorde wilg, grauwe wilg, zwarte els en zwarte appelbes. Voorkomende soorten: Kamperfoelie, Hazelaar, Meidoorn, Sleedoorn, Krent, Lijsterbes, Hazelaar, Vlier, Gelderse Roos 69

70 Nieuw landgoed aan de Leijerweerdsdijk te Enter - Inrichtingsplan Boomgroep 2. Singel 4. Bomen allee proeflokaal - voor fietsen, / stal tuingereedschap- ten minste 1 blinde muur & stal Proeflokaal A grote bank - dichtbij keuken - afsluitbaar 1900 entree Sauna dicht bij keuken - veel kasten - wijnkoelkast - KK + DV - extra garderobe open haard 1200 Toilet 12 / berging 13 Bijkeuken muur blinde 7 TV-kamer garderobe - ruim ten minste voor klantenontvangst- & atelier ligging (voor tot achter)- spoeleiland- kastenwand- geen bovenkastjes- barretje (tafel aan aanrechtblad)- apparaten (KK, DV, VW, quooker, oven) Leefkeuken 10 kantoor & + pantry ligging- leeshoek- geen tv met centrale Woonkamer Installatie - openhaard Slaapkamer Slaapkamer 6. Erfbeplanting Presentatieruimte - grote tafel Welness, 4 berging - centrale Slaapkamer Toilet washok Badkamer 4 Berging douche bad - dubbele veel buitenlicht aanwezig Inloopkast Hoofdgebouw Toilet Badkamer tuingereedschap d Berging/garage - voor fietsen, Hoofdslaapkamer a Mantelzoom vegetatie 16b 6. 16c , Meters 1. Mantelzoom vegetatie 3. Bomenweide Source: Esri, DigitalGlobe, GeoEye, i-cubed, Earthstar Geographics, CNES/Airbus DS, USDA, USGS, AEX, Getmapping, Aerogrid, IGN, IGP, swisstopo, and the GIS User Community Datum 12 augustus 2015 Projectnummer: 6887 Landschapsontwerper I van Kapel Schaal A0: 1: Afbeelding 64. Het beplantingsplan 70

71 1. Mantelzoom vegetatie Aan de huidige bomenlaan langs de westzijde van het plangebied wordt een mantelzoom vegetatie toegevoegd. Principe van een mantelzoom vegetatie is dat meer boomvormende planten in het midden worden aangeplant en struikvormende planten naar de randen (zie paragraaf afbeelding 36). Voor een samenhangend geheel worden een aantal hoofdsoorten gekozen, de zogenaamde dragers van de structuur, die worden aangevuld met soorten die de beleving prikkelen en bijzondere natuurwaarden hebben. De huidige laan bestaat voornamelijk uit Zomereiken, die worden aangevuld met Zomereiken en een enkele Zoete kers (prunus avium). Op de plek waar de mantelzoom vegetatie over gaat in de poel worden Zwarte els en Grauwe wilg aangeplant Struikvormende dragers die worden aangeplant zijn Hazelaar, Hulst, Vuilboom, Krent en Appelbes. De laatste 3 soorten lijken op elkaar maar verkleuren net anders, wat een mooi effect geeft. Andere soorten die worden aangeplant en die door hun kenmerken een hoge natuurlijke en/of belevingswaarde hebben zijn Gelderse Roos, Hondsroos, Kardinaalsmuts, Sleedoorn, Aalbes, Rode Kornouille, Vlier en Kamperfoelie. De struikvormers worden groepsgewijs gemengd in groepen van 3-8 stuks en aangeplant met een onderlinge plantafstand van 1,50m (1 plant per 2,25m 2 ). De buitenste strook van de mantelzoom vegetatie bestaat uit een zoom van ruige kruiden. 2. Singel Er wordt 1 singel gerealiseerd bestaande uit bomen, heesters, een ruigte strook en een aantal zichtlijnen. Boomvormers die worden aangeplant zijn Wintereik, Linde en Ruwe Berk. De singel krijgt 2 hoofdsoorten mee, de Meidoorn (bloeit in mei) en de Sleedoorn (bloeit in april), zodat de singel lange tijd in bloei staat. Daarnaast worden soorten als Hazelaar, Krent en Lijsterbes aangeplant. 3. Bomenweide Tussen de manege en de paardenwei wordt een bomenweide gerealiseerd met een mix van fruitbomen en loofbomen bomen (Zoete kers, Linde en Ruwe berk). 4. Bomen allee Een transparante bomen allee als scheiding tussen het erf en natuur wordt gerealiseerd in de lijn van de bebouwing. De allee moet een bijzonder element vormen ten opzichte van de omgeving. Vanwege herfstkleur, vorm en transparantie van de kroon is het daarom ook mogelijk een niet inheemse boomsoort of cultivar toe te passen, zoals een amberboom (Liquidambar stiraciflua) of juist een boom die goed is voor de biodiversiteit zoals de Hollandse linde (Tilia x europaea). De toe te passen boomsoort en aantal bomen worden in het vervolgstadium bepaald. 5. Boomgroep Op het extensief begraasde weide wordt een boomgroep gerealiseerd om het hoogteverschil te benadrukken en als zichtlijn vanuit het huis. De boomgroep bestaat uit Wintereik en Linde. 6. Erfbeplanting Op het erf worden diverse plekken gecreëerd waarbij beplanting wordt aangelegd. Deze erf elementen betreffen een werk erf, private tuin, landschapstuin, moestuin, boomgaard en wellness tuin. De precieze invulling van deze erf elementen wordt in een vervolgtraject uitgewerkt. Aangezien een tuin een cultuurlijk element kan zijn kunnen hierbij zowel inheemse als uitheemse soorten worden toegepast. 71

72 Planten Maat Aantal Eenheid per stuk Kosten totaal 1. Mantel-zoomvegetatie (2 keer) Boomvormende dragers: Zomereik Maat stuks 34,00 340,00 Overige boomvormers: Zoete kers Maat stuks 30,00 150,00 Overige boomvormers: Zwarte els Maat stuks 30,00 90,00 Overige boomvormers: Grauwe wilg Maat stuks 30,00 90,00 Struikvormende dragers: Hazelaar, Hulst, Vuilboom, Krent, Appelbes Maat stuks (in groepsverband 3-8 stuks, 1 plant per ,5 m2) 0, ,20 Overige struikvormers: Gelderse Roos, Hondsroos, Kardinaalsmuts, Sleedoorn, Aalbes, Rode Kornouille, Vlier, Kamperfoelie Maat stuks (in groepsverband 3-8 stuks, 1 plant per 595 2,5 m2) 0,88 523,60 Subtotaal 3.296,80 2. Bomenweide Fruitbomen Maat stuks 30,00 270,00 Linde Maat stuks 48,00 48,00 Zoete kers Maat stuks 42,00 126,00 Ruwe berk Maat stuks 42,00 84,00 Subtotaal 528,00 3. Singel Wintereik Maat stuks 34,00 204,00 Linde Maat stuks 36,00 72,00 Ruwe Berk Maat stuks 30,00 120,00 Bijzondere boom: Beuk Maat stuks 200,00 200,00 Bosplantsoen: Meidoorn Maat Bosplantsoen: Sleedoorn Maat Bosplantsoen: Hazelaar, Krent, Lijsterbes Maat Afbeelding 65. Globale inschatting van de beplantingskosten stuks (in groepsverband 3-8 stuks, 1 plant per 2,5 m2) 0,94 131,60 stuks (in groepsverband 3-8 stuks, 1 plant per 2,5 m2) 0,94 131,60 stuks (in groepsverband 3-8 stuks, 1 plant per 2,5 m2) 0,94 103,40 Subtotaal 962,60 4. Bomen allee Soort en aantal in vervolgstadium bepalen Maat stuks 350, ,00 (schatting) Subtotaal 9.800,00 5. Boomgroep Wintereik Maat stuks 101,00 404,00 Linde Maat stuks 103,00 515,00 Subtotaal 919,00 Planten bomen incl plantgatverbetering 1m omtrek en 0,5m diep per boom 50, ,00 Subtotaal alle elementen ,40 Onvoorzien (inclusief 10% inboet) 15% 2.970,96 Alle bomen worden met kluit geleverd. Kosten ,36 Grijze en blauwe elementen Maat Aantal Eenheid per stuk Kosten totaal incl 21% btw Poel Uitbreiden poel 150 m2 3,80 689,70 Subtotaal 689,70 Belevingspad + elementen Pad 630 m2 15, ,50 Elementen 5 stuk 2.500, ,00 Subtotaal ,50 Raster + klaphek - Raster m 7, ,50 Klaphek 2 stuks 350,00 847,00 Subtotaal ,50 Subtotaal alle elementen Afbeelding 66. Globale inschatting van de overige inrichtingskosten Investeringen in ruimtelijke kwaliteit Kosten inclusief btw Aankoop en sloop schuren Eversdijk, aanvoeren grond en inzaaien ,00 Aankoop schuren Eversdijk ,00 Sloopwerkzaamheden schuren Eversdijk ,00 (ingeschat door Toon Kolebrander Sloop en grondwerken, zie bijlage 1 ) Asbestverwijdering Eversdijk ,00 (ingeschat door Toon Kolebrander Sloop en grondwerken, zie bijlage 1 ) Grondwerkzaamheden Eversdijk ,00 (ingeschat door Toon Kolebrander Sloop en grondwerken, zie bijlage 1 ) 4.7 hectare agrarische grond afwaarderen naar de bestemming natuur (ingeschat door Pigge Buitenmakelaars ) ,00 Plankosten (tot en met het schetsontwerp), onderzoekskosten en leges ,00 bestemmingsplanherziening Kosten opstellen rapport (inclusief overleggen) ,00 Kosten onderzoeken (bodem, flora en fauna, inmeten, ecohydrologisch) ,00 Leges gemeente, Oversticht, opstellen bestemmingsplan 8.500,00 Beplantingskosten (zie afbeelding 65) ,00 Inrichtingskosten (zie afbeelding 66) ,00 Bouwrijpmaakkosten ,00 Totale investeringen ,00 Afbeelding 67. Overzicht van de totale investeringen in ruimtelijke kwaliteit ,70 Onvoorzien 5% Kosten ,39 72

73 7 Opbrengsten en investeringen in ruimtelijke kwaliteit Middels de realisatie van dit plan wordt een aanmerkelijke maatschappelijke, natuurlijke/ecologische en recreatieve meerwaarde geboekt. Dit is ook terug te zien in de verhouding tussen de opbrengsten en de investeringen in ruimtelijke kwaliteit. Betreffende het voorgenomen plan zijn de investeringen in ruimtelijke kwaliteit aanmerkelijk groter, dan dat de opbrengst van de nieuwe kavel voor de landgoed-woning (met bijgebouw(en)) is. In de tabel in afbeelding 67 wordt dit door middel van schattingen onderbouwd. Opbrengsten Waarde ondergrond woning, schuur, tuin en overig erf is ingeschat (door Pigge Buitenmakelaars) op ,-. De ondergrondswaarde (agrarisch) is ingeschat op ,-. Dit betreft een grove schatting die nog kan variëren als het definitieve ontwerp voor de inrichting van het erf en de buitenruimte worden bepaald. De meerwaarde van de realisatie van de nieuwe woningbouwkavel bedraagt hiermee ,-. Investeringen in ruimtelijke kwaliteit (prijzen inclusief btw) Afbeelding 67 geeft een overzicht van de totale investeringskosten in ruimtelijke kwaliteit. Daarnaast wordt er ook nog een investering gedaan in de ruimtelijke kwaliteit door de inrichting van voormalige landbouwgrond als schraal grasland en extensief begraasd grasland. De inrichtingsmaatregelen die hiervoor nodig zijn hangen onder andere af van het fosfaatgehalte in de bodem. Dit moet in een vervolgonderzoek worden vastgesteld en op basis daarvan worden de inrichtingsmaatregelen vastgesteld. Daarom zijn de inrichtingskosten nog niet in de investeringstabel opgenomen. Verschraling kan gebeuren door afgraven en inzaaien, maaibeheer en begrazing, uitmijnen of een combinatie van deze maatregelen. Om toch een globale inschatting te kunnen geven van de investeringen wordt een inschatting van de kosten voor de voor de hand liggende werkzaamheden gegeven. Kosten voor afgraven + inzaaien van 1,92 ha verschraald grasland komt neer op ca ,-. Er vanuit gaande dat de extensieve weide van 3,8 ha niet afgegraven wordt, maar alleen ingezaaid komt dit neer op ,-. Conclusie Uit de voorgaande paragrafen blijkt dat de investeringen in ruimtelijke kwaliteit, de baten ruim overschrijden. Daarnaast vergt de realisatie van een nieuw landgoed ook nog meer kosten, zoals bijvoorbeeld jaarlijkse beheerkosten. 73

74 Elementen van het landschaps inrichtingplan Groene landschapselementen 1. Koeienwei 2. Paardenwei 3. Extensieve weide 4. Bomenwei met hoogstam fruitbomen en andere inheemse soorten 5. Mantelzoom vegetatie 6. Solitaire bomen 7. Singels 8. Ruigtestroken 9. Diverse landschappelijke vensters/zichtlijnen 10. Bomen allee 11. Boomgroep proeflokaal - voor fietsen, / stal tuingereedschap- ten minste 1 blinde muur & stal 9600 Proeflokaal A grote bank - dichtbij keuken - afsluitbaar 1900 entree 6100 muur Sauna dicht bij keuken - veel kasten - wijnkoelkast - KK + DV - extra garderobe blinde open haard / berging ten minste 13 Bijkeuken tuingereedschap- Toilet TV-kamer Berging/garage - voor fietsen, garderobe - ruim voor klantenontvangst- & atelier ligging (voor tot achter)- spoeleiland- kastenwand- geen bovenkastjes- barretje (tafel aan aanrechtblad)- apparaten (KK, DV, VW, quooker, oven) kantoor & + pantry- Presentatieruimte Leefkeuken grote tafel Welness, 4 berging - centrale ligging- leeshoek- geen tv met centrale Woonkamer Installatie - openhaard Slaapkamer Slaapkamer Slaapkamer Toilet washok Badkamer 4 Berging douche bad - dubbele 4400 aanwezig Inloopkast Hoofdgebouw Toilet veel buitenlicht Badkamer d Hoofdslaapkamer a Blauwe landschapselementen 12. Uitgebreide poel 13. Greppel met riet en knotwilgenrij b 6. 16c Grijze landschapselementen 14. Toegangsweg met Terra-stab 15. Karrespoor van beton 16. Belevingspad - wandelpad 16a. Hoogzit 16b. Bankje 16c. Landschappelijk schilderij 16d. Verhoogd knuppelpad 17. Welkomsbord 18. Raster 19. Klaphek 20. Bijzondere plek rond boom 21. Diverse plekken in de buitenruimte rond het gebouw Afbeelding 68. Het landschaps inrichtingsplan 74

75 8 Beheerplan In het beheerplan wordt het eindbeeld, het beheer en de globale afmeting van alle elementen van het inrichtingsplan beschreven. De nummers corresponderen met de nummers op het inrichtingsplan (afbeelding 68). 75

76 Groene landschapselementen 1 Landschap doeltype: Koeienwei Extensief begraasd grasland met koeien en natuurlijke randen. Door begrazing en afgraving wordt het microreliëf zichtbaar en de mest trekt insecten aan die kunnen dienen als voedsel voor vogel- en vleermuissoorten. Voordeel van begrazing ten opzichte van maaibeheer is dat de betreding, het ontstaan van pionierplekken door vertrapping en het ontstaan van ruigere overgangen zorgt voor extra variatie. Beheer: Extensieve begrazing door koeien (ca 1,5 GVE), die s winters op stal gehouden worden of worden bijgevoerd. Afmeting element: De koeienwei is 3,8 hectare groot. 2 Landschap doeltype: Paardenwei Extensief begraasd grasland met paarden en natuurlijke randen. Door begrazing wordt het microreliëf zichtbaar en de mest trekt insecten aan die kunnen dienen als voedsel voor vogel- en vleermuissoorten. Voordeel van begrazing ten opzichte van maaibeheer is dat de betreding, het ontstaan van pionierplekken door vertrapping en het ontstaan van ruigere overgangen zorgt voor extra variatie. Beheer: Extensieve begrazing door paarden (ca 1,5 GVE). Er wordt niet gehooid, maar alleen beweiding toegepast. Afmeting element: De paardenwei is 3,1 hectare groot. Afbeelding 69. Referentiebeeld koeienweide Afbeelding 70. Referentiebeeld paardenweide 76

77 3 Landschap doeltype: Extensieve weide - droog kruidenrijk en schraal grasland Droge schraalgraslanden zijn gevarieerde begroeiingen op droge plekken in het landschap. Ze zijn soortenrijk dankzij het feit dat de grond tamelijk voedselarm is. Dit laatste leidt ertoe dat er vaak overgangen aanwezig zijn naar struweel, wat gunstig is voor de fauna. Soorten die hier van nature voorkomen zijn Sint Janskruid, Zandblauwtje, Muizeoor en Grasklokje. Op de lagere delen kan zich bloemrijk grasland ontwikkelen met soorten als Margriet en Struisgras. Beheer: Bij dit type schraalgrasland is maaibeheer zeer algemeen, met eventueel extensieve nabeweiding. Wanneer gemaaid wordt is het belangrijk dat delen extra diep gemaaid worden en delen niet of extra laat gemaaid worden om variatie in de vegetatie te waarborgen. 2x per jaar maaien is gewenst. Afmeting element: Het droog schraalgrasland is samen met het bloemrijk grasland ca. 1,92 hectare groot. Afbeelding 71. Referentiebeeld schraal grasland 77

78 4 Landschap doeltype: Bomenwei met een mix van hoogstam fruitbomen en andere bomen In de bomenweide staan diverse fruitsoorten en een aantal loofbomen. De bomenwei dient zowel een ecologisch als een visueel doeleinde. De diversiteit aan fruitrassen is interessant voor insecten, met name nachtvlinders. Visueel gezien zorgt dit element voor de beperking van het zicht op de manege vanaf het landgoed. Beheer: Een bomenweide dient jaarlijks begraasd of gemaaid te worden. Wanneer begrazing toegepast wordt is het van belang dat er maatregelen getroffen worden ter bescherming van de fruitbomen. Het snoeien van de bomen dient eens per 2 jaar te gebeuren ten behoeve van de vorm en gezondheid van de bomen (begeleidingssnoei). Verjonging is hierbij het voornaamste doel. Snoei oudere takken dus zo nodig weg. Afmeting element: De bomenweide is ca. 0,69 hectare groot. 5 Landschap doeltype: Mantelzoom vegetatie Mantelzoom vegetatie zijn ecologisch gezien van bijzondere betekenis en herbergen een grote verscheidenheid aan planten- en diersoorten. Het beheer dient gericht te zijn op instandhouding van de boomvormende beplanting, bestaande uit zomereik en zoete kers. Voor het toekomstbeeld is het daarbij van belang dat jonge beplantingen worden vrijgesteld. Om het streekeigen karakter van de houtwal te behouden is het verwijderen van niet inheemse bomen en struiken van belang. Een principe profiel is te vinden op pagina 48. Beheer: Om de vegetatie in stand te houden is een hakhoutbeheer van een jaar of zes het meest geschikt. Hierbij wordt het hout afgezet waarbij een aantal overstaanders en waardevolle bomen intact worden gehouden blijven. Afmeting element: Gezamenlijk oppervlak van de houtwallen met mantelzoom vegetatie is 1,01 ha. De mantelzoom vegetatie aan de westgrens van het landgoed is ca. 15 meter breed tot aan het raster (ca. 5 meter bomen, ca. 5 meter heesters, ca. 3 meter ruigte en ca. 2 meter kruiden) en heeft een lengte van 485 meter (0,73 ha). De mantelzoom vegetatie aan de noordkant van de manege is 15 meter breed en 187 meter lang (0,28 ha) Afbeelding 72. Referentiebeeld bomenweide Afbeelding 73. Referentiebeeld mantelzoom vegetatie 78

79 6 Landschap doeltype: Solitaire bomen Solitaire bomen leveren een bijdrage aan de aantrekkelijkheid van het landschap en behoud van cultuurhistorische waarden. Beheer: De verhouding kroon en takvrij stamstuk is maximaal 2/3 (kroon) en 1/3 (takvrij stamstuk). De maximale hoogte tot opsnoeien is 4 meter. Afhankelijk van de leeftijd en lengte van de boom kan het verwijderen van hoge opslag rondom de boom jaarlijks nodig zijn. Afmeting element: Er bevind zich 1 solitaire eik op het landgoed. 7 Landschap doeltype: Singels Van oorsprong hadden houtwallen en singels als functie het wild buiten en het vee binnen de landbouwpercelen te houden. Om deze reden werden vaak ook struiken met doornen aangepland. Singels zijn ecologisch gezien van bijzondere betekenis en herbergen een grote verscheidenheid aan plantenen diersoorten. Het beheer dient gericht te zijn op instandhouding van de boomvormende beplanting, bestaande uit Wintereik, Linde en Ruwe Berk. Voor het toekomstbeeld is het daarbij van belang dat jonge beplantingen worden vrijgesteld. De vegetatie onder de boomlaag bestaat uit Meidoorn, Sleedoorn, Hazelaar, Krent en Lijsterbes. Om het streekeigen karakter van de singel te behouden is het verwijderen van niet inheemse bomen en struiken van belang (zie ook punt 9). Beheer: Om de vegetatie in stand te houden is een hakhoutbeheer van een jaar of zes het meest geschikt. Hierbij wordt het hout afgezet waarbij een aantal overstaanders en waardevolle bomen intact worden gehouden blijven. Van belang hierbij is dat ook de zichtlijnen goed vrijgemaakt worden. Afmeting element: Het oppervlak van de singel is 1750 m 2 (175 meter lang en 10 meter breed). Afbeelding 74. Referentiebeeld solitaire boom Afbeelding 75. Referentiebeeld singel 79

80 8 Landschap doeltype: Ruigtestroken Langs de randen van het landgoed en de landschapselementen wordt een ruigtestrook van 5-15 meter breed gerealiseerd als overgang naar de opgaande beplanting. Dit zorgt voor een verhoging van de natuurwaarden op het landgoed. Beheer: De ruigtestroken moeten 2 keer per jaar gemaaid worden. Het maaisel moet dan anderhalf tot twee weken blijven liggen waarna het kan worden afgevoerd. Afmeting element: De gezamenlijke afmeting van de ruigtestroken is 0,83 hectare. 9 Landschap doeltype: Diverse landschappelijke vensters/zichtlijnen Zichtlijnen en vensters zijn bedoeld om de relatie tussen de bebouwing, buitenruimte en rest van het landgoed te waarborgen en de aandacht te vestigen op bijzondere elementen. Daarnaast dienen ze ook om de verbinding van het landgoed met de omgeving te versterken. Beheer: 1 keer in het jaar moet worden gecontroleerd of de zichtlijnen niet zijn dichtgegroeid. In dat geval moet de beplanting worden verwijderd (zie ook punt 7). Zichtlijnen die naar de omgeving van het landgoed worden gerealiseerd (richting Reggedal) gaan uit van bestaande openingen in de beplantingsstructuur. Hier worden geen extra kap- of snoeimaatregelen voor genomen. Afmeting element: Er worden 9 zichtlijnen gerealiseerd. Afbeelding 76. Referentiebeeld ruigtestrook Afbeelding 77. Referentiebeeld landschappelijke vensters/zichtlijnen 80

81 10 Landschap doeltype: Bomen allee In het verleden werden bomen lanen veelal aangeplant ter verfraaiing van het landgoed. Daarnaast dienden de gelijkmatige bomen aan weerszijde van de toegangsweg ook ter bescherming van de wegen, reizigers en voor houtproductie. De allee die wordt aangelegd dient als transparante scheiding tussen erf- en natuur en heeft een cultuurlijk karakter in vergelijking met de meer natuurlijke inrichting van de rest van het landgoed. Beheer: Het beheer van de allee dient eens in de 5 jaar te gebeuren. De te verrichten werkzaamheden zullen dan bestaan uit begeleidingssnoei, onderhoudssnoei en veiligheidssnoei. Belangrijk is om door middel van Visual Tree Assessment (VTA) aan te kunnen tonen dat de lanen regelmatig geïnspecteerd worden om zo onveilige situaties te voorkomen en aansprakelijkheid bij ongevallen vermeden wordt. Dit moet bij jonge bomen eens in de 5 jaar gebeuren en bij oude bomen eens in de 2 jaar. 11 Landschap doeltype: Boomgroep Op het extensief begraasde weide wordt een boomgroep gerealiseerd op de rand van de verhoging. Deze dient als zichtrelatie tussen de woning en het landschap en als oriëntatie aan de rand van de verhoging. Daarnaast functioneert het als schuilplek voor de koeien. Beheer: De verhouding kroon en takvrij stamstuk is maximaal 2/3 (kroon) en 1/3 (takvrij stamstuk). De maximale hoogte tot opsnoeien is 4 meter. Afhankelijk van de leeftijd en lengte van de boom kan het verwijderen van hoge opslag rondom de boom jaarlijks nodig zijn. Afmeting element: De boomgroep heeft een oppervlakte van ongeveer 300 m2. Afmeting element: De allee is 235 meter lang. Afbeelding 78. Referentiebeeld bomen allee Afbeelding 79. Referentiebeeld boomgroep 81

82 Blauwe landschapselementen 12 Landschap doeltype: Uitbreiden poel Door aanleg van een poel en een goed beheer hiervan wordt bijgedragen aan de instandhouding van unieke leefgemeenschappen. Regelmatig beheer vergroot de diversiteit van de flora. Een rijke flora is van belang voor de fauna. Niet alleen als leverancier van voedsel en zuurstof, maar ook als plaats om te schuilen, te jagen, te paren en eieren af te zetten. Beheer: Een poel verlandt op den duur. Deze verlanding wordt tegengegaan door één derde van de poel eens in de drie jaar op te schonen/uit te baggeren, waarbij slib, afgestorven plantenresten en overdadige plantengroei worden verwijderd. Zo wordt voorkomen dat het water door afbraak van organisch materiaal te weinig zuurstof bevat. De poel wordt extensief beheerd wat inhoudt dat de oever eenmaal per jaar gefaseerd wordt gemaaid waarna het maaisel wordt afgevoerd zodat de bodem verschraalt. Bij gefaseerd maaien worden delen van de oeverzone jaarlijks op verschillende tijdstippen gedeeltelijk gemaaid. Hiermee blijven voedsel en schuilmogelijkheden voor insecten, vogels en zoogdieren beschikbaar. Afmeting element: De poel is ca m 2 groot. Afbeelding 80. Referentiebeeld poel 82

83 13 Landschap doeltype: Riet en knotwilgenrij langs greppel De bestaande greppel met riet en jonge knotwilgenrij vormt de scheiding tussen de bomenweide en de paardenweide. Samen met de bomenweide zorgt dit element voor de beperking van het zicht op de manege vanaf het landgoed. Beheer: De knotwilgen moeten 1 keer in de 3 jaar geknot worden. De greppel moet 1 keer per 5 jaar ontdaan worden van opgehoopt blad. Het riet wordt 1 keer per 2 jaar gemaaid en op de kant laten drogen. Afmeting element: De greppel met riet en knotwilgen is circa 876 m 2 groot. Afbeelding 81. Referentiebeeld greppel met riet en knotwilgen 83

84 Grijze landschapselementen 14 Landschap doeltype: Toegangsweg De karakteristieke zandweg vormt de toegangsweg tot het landgoed. In de toekomst kan deze mogelijk bekleed worden met een halfverharding zoals bijvoorbeeld Terrastab om het uiterlijk van de onverharde zandweg te behouden en tegelijkertijd de benodigde stevigheid te bieden. Mocht de weg in de toekomst (deels) verhard worden, dan wordt dit in goed overleg met de gemeente afgestemd. Beheer: Jaarlijkse controle naar de staat van de toegangsweg dient plaats te vinden en waar nodig herstelt te worden. Afmeting element: De toegangsweg is circa 140 meter lang en 4 a 5 meter breed. 15 Landschap doeltype: Karrenspoor van beton Het karrenspoor is een aftakking van de toegangsweg ten behoeve van de bereikbaarheid van het erf en landhuis. Het pad bestaat uit beton en behoeft daardoor weinig onderhoud. Beheer: Jaarlijkse controle voor de toegankelijkheid van het karrenspoor dient plaats te vinden en waar nodig herstelt te worden. Maaibeheer dient hier wanneer nodig voor de toegankelijkheid plaats te vinden. Afmeting: Het karrenspoor is ca. 100 meter lang en 4 a 5 meter breed. Afbeelding 82. Referentiebeeld Toegangsweg met Terra-stab Afbeelding 83. Referentiebeeld karrespoor van beton 84

85 16 Landschap doeltype: Belevingspad - wandelpad Het wandelpad is niet verhard en bedoeld voor extensief gebruik voor wandelaars, kleine oneffenheden passend bij de sfeer en beleving van het landgoed dienen daarom niet onmiddellijk hersteld te worden. Beheer: Om de toegankelijkheid te waarborgen wordt het pad ongeveer 1 keer per jaar gemaaid. Afmeting element: Het belevingspad is ca. 500 meter lang. Het wandelpad door de koeienwei is ca. 250 meter lang. 16a Landschap doeltype: Hoogzit De hoogzit bestaat uit een houten of metalen constructie die aan de rand van de mantelzoom vegetatie wordt geplaatst langs het belevingspad. Beheer: De hoogzit behoeft geen onderhoud, alleen een jaarlijkse controle of het nog in goede staat verkeerd. Afmeting element: De hoogzit bij aanvraag bouwelement nader uit te werken. 16b Landschap doeltype: Bankje Het bankje bestaat uit hout of metaal en wordt op minstens 2 interessante plekken langs het belevingspad gerealiseerd. Beheer: Het bankje behoeft geen onderhoud, alleen een jaarlijkse controle of het nog in goede staat verkeerd. Afmeting element: Het bankje bij aanvraag bouwelement nader uit te werken. 16c Landschap doeltype: Landschappelijk schilderij Het schilderij bestaat uit een houten of metalen frame waardoor de solitaire eik gezien kan worden. Beheer: Het schilderij behoeft geen onderhoud, alleen een jaarlijkse controle of het nog in goede staat verkeerd. Afbeelding 84. Referentiebeeld Belevingspad - wandelpad Afmeting element: Het schilderij bij aanvraag bouwelement nader uit te werken. 85

86 16d Landschap doeltype: Verhoogd knuppelpad Het verhoogde knuppelpad bestaat uit een houten pad dat op palen over de poel en de nattere zone eromheen loopt. Beheer: Het knuppelpad behoeft geen onderhoud, alleen een jaarlijkse controle of het nog in goede staat verkeerd. Afmeting element: Het knuppelpad bij aanvraag bouwelement nader uit te werken. 17 Landschap doeltype: Welkomsbord Het bord bestaat uit een houten of metalen frame met een kaart en informatie over het landgoed en het belevingspad. Beheer: Het bord behoeft geen onderhoud, alleen een jaarlijkse controle of het nog in goede staat verkeerd. Afmeting element: Het bord bij aanvraag bouwelement nader uit te werken 18 Landschap doeltype: Raster Rondom de percelen wordt een raster aangebracht van gekloofde hardhouten palen (eiken, kastanje of soortgelijk materiaal) en draad (bijvoorbeeld 3 gladdraden en isolatoren). Beheer: Dit raster dient jaarlijks gecontroleerd te worden en wanneer herstel noodzakelijk is dient dit toegepast te worden. Afmeting element: In totaal bedraagt het raster een lengte van ca meter. 86

87 19 Landschap doeltype: Klaphek Om toegang tot het landgoed te regelen worden klaphekken gerealiseerd. Beheer: Dit hekwerk dient jaarlijks gecontroleerd te worden en wanneer herstel noodzakelijk is dient dit toegepast te worden. Afmeting element: Aantallen en vormgeving klaphek bij aanvraag bouwelement nader uit te werken. 20 Landschap doeltype: Bijzondere plek rond boom Rondom de boom wordt een bijzondere plek gecreëerd met zicht op de woning, waar verblijven en ultieme rust centraal staan. De plek wordt afgekaderd door boomstammen die door hun hoogte en ritme de beslotenheid van de plek bepalen. 21 Erf doeltype: Diverse plekken in de buitenruimte In de buitenruimte direct rondom de bebouwing worden een aantal plekken gecreëerd. Deze erf elementen betreffen een werk erf, private tuin, landschapstuin, moestuin, boomgaard, wellness tuin en grasveld. In het vervolgstadium richting het voorlopig en definitief ontwerp worden deze elementen nog verder uitgewerkt. Beheer: Nader te bepalen in vervolgtraject. Afmeting element: De gezamenlijke oppervlakte van de erf elementen is ongeveer 0,55 hectare. Hiervan is ongeveer 0,18 ha verhard en 0,37 ha onverhard (beplanting) Beheer: De uitgangspunten voor het beheer van de boom zijn hetzelfde als voor een solitaire boom. De boomstammen rond de boom behoeven geen onderhoud. 1 keer per jaar wordt gecontroleerd of deze nog in goede staat verkeren. Overig beheer hangt af van de nadere uitwerking van de plek in het vervolgtraject. Afmeting element: Een bijzondere plek rondom een boom. De afmeting wordt in het vervolgtraject bepaald. 87

88 88

89 9 Juridische borging 9.1 Bestemmingsplan Het voorgenomen plan past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Om het plan te realiseren is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. In dit nieuw op te stellen bestemmingsplan krijgt het nieuwe erf een Woon-bestemming. De gronden die hoofdzakelijk agrarisch in gebruik blijven houden de agrarische bestemming en de gronden waar nieuwe natuur wordt gerealiseerd en waar al landschapselementen aanwezig zijn, krijgen de bestemming Natuur. Het gehele landgoed krijgt de dubbelbestemming waarde landgoed om de samenhang te benadrukken. In de regels van het nieuwe bestemmingsplan wordt met een voorwaardelijke verplichting geborgd dat het voorliggende inrichtingsplan wordt uitgevoerd. Ook wordt het beheer middels de voorwaardelijke verplichting geborgd. Met deze bestemmingsplanherziening wordt daarnaast het bestaande bouwblok aan de Eversdijk verkleind. 9.2 Beeldkwaliteit Het beeldkwaliteitshoofdstuk wordt afzonderlijk vastgesteld door de gemeenteraad, en komt daarmee voor dit plangebied in de plaats van de welstandsnota. Het beeldkwaliteitshoofdstuk vormt daarmee het toetsingskader voor het specifieke, uitgewerkte bouwplan. 9.3 Anterieure overeenkomst Voordat de bestemmingsplanprocedure wordt gestart, wordt een overeenkomst met de initiatiefnemers en gemeente gesloten. In deze overeenkomst wordt o.a. geregeld dat de initiatiefnemers de landschapsontsierende bebouwing aan de Eversdijk 16 slopen, dat het voorliggende inrichtingsplan wordt uitgevoerd, dat het landgoed wordt beheerd zoals in het voorliggende inrichtingsplan is opgenomen en dat het landgoed wordt opengesteld. 9.4 Natuurschoonwet De Natuurschoonwet 1928 (NSW) geeft fiscale faciliteiten aan eigenaren van onroerende zaken als een landgoed, op voorwaarde dat ze dit in stand houden en daarmee het natuurschoon bevorderen. Deze wet bepaalt dat er pas gesproken wordt van een landgoed als het gebied minstens 5 ha groot is en een aaneengesloten gebied vormt. Het gebruik van het gebied mag het natuurschoon niet aantasten. Daarnaast moet tenminste 30% van het gebied bestaan uit natuurgebied of houtige opstanden, waaronder bos. NSW-landgoederen kunnen geheel of gedeeltelijk zijn opengesteld. Het nieuwe landgoed aan de Leijerweerdsdijk te Enter wordt gerangschikt onder de Natuurschoonwet. 89

90 90

91 10 Meerwaarde van de landgoedontwikkeling Samenvattend laat het voorliggende plan zien dat er met deze planontwikkeling veel meerwaarde wordt geboekt. Dit betreft meerwaarde voor natuur en landschap, maatschappelijke meerwaarde en recreatieve meerwaarde. Hieronder wordt de belangrijkste meerwaarde nog eens kort puntsgewijs benoemd: Natuur en landschap Het creëren van een waardevol agrarisch cultuurlandschap met hoge landschappelijke waarde door het realiseren van een variatie in natuur; Het extensief en biologisch beheren van alle gronden door een biologische kudde koeien; Het toevoegen en behouden van 4,7 ha ecologisch waardevolle natuur; Het creëren van een biotoop voor kritische soorten van het agrarisch cultuurlandschap; Het toevoegen van een woonhuis met een natuurlijke, pure, vanzelfsprekende en eigentijdse uitstraling, dat zich voegt in het landschap; Het slopen van ca m2 landschapsontsierende schuren aan de Eversdijk 16 te Enter. Recreatief en maatschappelijk Het geven van een unieke recreatieve ervaring door het toevoegen van een recreatief belevingspad; Het toevoegen van een educatieve waarde door het openstellen van de biologische veebedrijf en het inzichtelijk maken van het bedrijfsproces voor recreanten, doormiddel van een proeflokaal op het nieuwe landgoed dat bezocht kan worden door geïnteresseerden; Zichtbaar en beleefbaar maken van de ontwikkeling van een verantwoord en mooi streekproduct; Uitbreiden samenwerking bedrijf geeft toekomst voor voortbestaan agrarisch bedrijf Busger op Vollenbroek; Landgoed vormt recreatieve verbinding tussen Berghorst en de Regge. 91

92 92

93 BIJLAGEN Bijlage I : Offerte sloop loopstal Eversdijk 16 te Enter 93

94 94

95 BIJLAGE 1: Offerte sloop Loopstal Eversdijk 16 Te Enter 95

96 Bornerbroek Geachte heer Bolscher, Hartelijk dank voor uw aanvraag. Hierbij bieden wij u vrijblijvend en conform uw verzoek een offerte betreffende het slopen van een jongveestal met ligboxenstal aan de eversdijk 16 te Enter Met betrekking tot de werkzaamheden van onze zijde, zijn wij tot de volgende Kostencalculatie gekomen. Kosten asbest verwijdering: Het saneren van asbest golfplaten volgens rapport 1380 m2 Het afvoeren van asbest inclusief stortkosten Inclusief vrijgave asbest verwijdering Totaalprijs: euro exclusief 21% BTW Kosten sloopwerkzaamheden: Het slopen van de loopstal en ligboxenstal Het uithalen van fundaties en kelders Het uithalen van erfverharding om opstallen Het afvoeren van al het vrijkomende afval Totaalprijs: euro exclusief 21% BTW Grondwerkzaamheden: Levering cira 2000 m3 zwarte grond met AP-04 Het verwerken van de grond in kelder gaten Terrein geheel egaliseren en in zaaien met weidegras Totaalprijs: euro exclusief 21% BTW Levertijd: Prijzen: Betaling: Bij opdracht nader overeen te komen Zijn geldig tot en exclusief 21% BTW Binnen 7 dagen na factuur datum Het afsluiten van gas water electra ed komt geheel voor Uw rekening en verantwoording even als het afvoeren van eventueel vervuilde grond en asbesthoudende materialen anders dan in deze offerte vermeld. Wij hopen U hiermee een passende aanbieding te hebben gedaan en zie Uw reactie dan ook graag tegemoet. Als u akkoord gaat met onze prijsaanbieding verzoek ik u vriendelijk de offerte te ondertekenen en te retourneren, inclusief een kopie van de sloopmelding te mailen naar Hoogachtend, Handtekening, Patrick Kolenbrander

BLATENPLAN EWIJK BEELDKWALITEIT 10 oktober 2011 projectnummer 100468

BLATENPLAN EWIJK BEELDKWALITEIT 10 oktober 2011 projectnummer 100468 BLATENPLAN EWIJK BEELDKWALITEIT 10 oktober 2011 projectnummer 100468 colofon SAB Arnhem B.V. Contactpersoon: Arjan van der Laan bezoekadres: Frombergdwarsstraat 54 6814 DZ Arnhem correspondentieadres:

Nadere informatie

Ervenconsulentadvies 1880 DS: Mennistensteeg ongenummerd

Ervenconsulentadvies 1880 DS: Mennistensteeg ongenummerd Ervenconsulentadvies 1880 DS: Mennistensteeg ongenummerd Datum: 11 november 2012 Kader: Wijker Fase: Initiatief Opgave U heeft ons gevraagd te adviseren over de vraag tot de ontwikkeling van een nieuw

Nadere informatie

Beeldkwaliteitplan Hondenbergseweg, Wapenveld. Rapportnummer 1522

Beeldkwaliteitplan Hondenbergseweg, Wapenveld. Rapportnummer 1522 Beeldkwaliteitplan Hondenbergseweg, Wapenveld Rapportnummer 1522 Colofon Beeldkwaliteitplan Hondenbergseweg/Flessenbergerweg, Wapenveld Opdrachtnemer: Cultuurland Advies Postbus 20, 8180 AA Heerde Uitvoering

Nadere informatie

Inrichtingsplan Krachtighuizerweg te Putten

Inrichtingsplan Krachtighuizerweg te Putten Inrichtingsplan Krachtighuizerweg te Putten opdrachtgever: diaconie Hervormde gemeente Putten 12 mei 2015 LievenseCSO Krachtighuizerweg plangebied Inhoud Inleiding 4 Landschapsontwikkelingsplan Ermelo

Nadere informatie

Project Pelle, Schoolkaterdijk Landschappelijke onderbouwing Rood voor Rood en Nieuw Landgoed. Bijkerk c.s. tuin- en landschaparchitecten

Project Pelle, Schoolkaterdijk Landschappelijke onderbouwing Rood voor Rood en Nieuw Landgoed. Bijkerk c.s. tuin- en landschaparchitecten Project Pelle, Schoolkaterdijk Landschappelijke onderbouwing Rood voor Rood en Nieuw Landgoed Bijkerk c.s. tuin- en landschaparchitecten Colofon Bijkerk c.s. tuin- landschapsarchitecten Hengelosestraat

Nadere informatie

GEMEENTE CRANENDONCK. Stedenbouwkundig en landschappelijk inrichtingsplan Meemortel ong, Budel

GEMEENTE CRANENDONCK. Stedenbouwkundig en landschappelijk inrichtingsplan Meemortel ong, Budel GEMEENTE CRANENDONCK Stedenbouwkundig en landschappelijk inrichtingsplan Meemortel ong, Budel Stedenbouwkundig en landschappelijk inrichtingsplan Meemortel ong Budel Projectnr. 009-036 / januari 2015 INHOUD

Nadere informatie

Ruimtelijk kwaliteitsplan Uitbreiding bungalowpark Hoge Hexel. Bruine Hoopsweg te Wierden

Ruimtelijk kwaliteitsplan Uitbreiding bungalowpark Hoge Hexel. Bruine Hoopsweg te Wierden Ruimtelijk kwaliteitsplan Uitbreiding bungalowpark Hoge Hexel Bruine Hoopsweg te Wierden Ruimtelijk kwaliteitsplan Uitbreiding bungalowpark Hoge Hexel Bruine Hoopsweg te Wierden Opdrachtgever: BJZ.NU

Nadere informatie

INRICHTINGSVOORSTEL BEELDKWALITEITSPLAN AKKERWEG 6 TE RIEL

INRICHTINGSVOORSTEL BEELDKWALITEITSPLAN AKKERWEG 6 TE RIEL INRICHTINGSVOORSTEL BEELDKWALITEITSPLAN AKKERWEG 6 TE RIEL INLEIDING Dit inrichtingsvoorstel - beeldkwaliteitsplan heeft betrekking op de locatie aan de Akkerweg 6 te Riel. Deze locatie is gelegen ten

Nadere informatie

KAVELPASPOORTEN / WATERMOLEN 24 SCHAGEN Watermolen. Zaagmolen

KAVELPASPOORTEN / WATERMOLEN 24 SCHAGEN Watermolen. Zaagmolen KAVELPASPOORTEN / WATERMOLEN 24 SCHAGEN Watermolen Zaagmolen KAVELPASPOORTEN / WATERMOLEN 24 SCHAGEN Inhoud Beeldkwaliteit Kavelpaspoorten Projectnummer : 11008-001 Bestand : 11008-001-19 Datum : 30 september

Nadere informatie

Villa van Wanrooij - Geffen Ontwerpboek December 2010

Villa van Wanrooij - Geffen Ontwerpboek December 2010 Villa van Wanrooij - Geffen Ontwerpboek December 2010 02 Geffen Villa van Wanrooij ontwerpboek december 2010 BvB/ag/BOE7444-002-Geffen Villa van Wanrooij_BRO.indd Dit boekwerk is een samenvatting van het

Nadere informatie

Zwembad De Vijf Heuvels Potdijk 5 te Markelo BEELDKWALITEITPLAN

Zwembad De Vijf Heuvels Potdijk 5 te Markelo BEELDKWALITEITPLAN Zwembad De Vijf Heuvels Potdijk 5 te Markelo BEELDKWALITEITPLAN colofon SAB Arnhem bezoekadres: Frombergdwarsstraat 54 6814 DZ Arnhem correspondentieadres: postbus 479 6800 AL Arnhem T (026) 3576911 F

Nadere informatie

Inpassingsplan Zelhemseweg 37, Hummelo. Opdrachtgevers: De heer A.G. Weijers en Mevrouw M.F. Weijers-Robben Zelhemseweg DP Hummelo

Inpassingsplan Zelhemseweg 37, Hummelo. Opdrachtgevers: De heer A.G. Weijers en Mevrouw M.F. Weijers-Robben Zelhemseweg DP Hummelo Inpassingsplan Zelhemseweg 37, Hummelo Opdrachtgevers: De heer A.G. Weijers en Mevrouw M.F. Weijers-Robben Zelhemseweg 37 6999 DP Hummelo Opdrachtnemer: Agrarische Natuurvereniging t Onderholt G.J. de

Nadere informatie

Bijlage 9: Motivering niet vaststellen beeldkwaliteitscriteria Landgoed de Klauwenhof en nieuw woonkavel aan de Lange Klauwenhof Didam.

Bijlage 9: Motivering niet vaststellen beeldkwaliteitscriteria Landgoed de Klauwenhof en nieuw woonkavel aan de Lange Klauwenhof Didam. Bijlage 9: Motivering niet vaststellen beeldkwaliteitscriteria Landgoed de Klauwenhof en nieuw woonkavel aan de Lange Klauwenhof Didam. Inleiding Vanaf 14 mei 2015 hebben gedurende 6 weken ter inzage gelegen

Nadere informatie

beeldkwaliteitsplan Gemeente Wierden Projectnummer: 11-009-v opdrachtgever: fam. Ten Brinke Datum: aug 2013

beeldkwaliteitsplan Gemeente Wierden Projectnummer: 11-009-v opdrachtgever: fam. Ten Brinke Datum: aug 2013 beeldkwaliteitsplan Gemeente Wierden Projectnummer: 11-009-v opdrachtgever: fam. Ten Brinke Datum: aug 2013 Landgoed Middelesch te Zuna beeldkwaliteitsparagraaf Landgoed Middelesch 4D architecten 1 beeldkwaliteitsparagraaf

Nadere informatie

hoek bosstraat-smallestraat Nieuw-dijk

hoek bosstraat-smallestraat Nieuw-dijk hoek bosstraat-smallestraat Nieuw-dijk beeldkwaliteitplan mei 2013 nieuw erf Nieuw-Dijk colofon SAB bezoekadres: Frombergdwarsstraat 54 6814 DZ Arnhem correspondentieadres: postbus 479 6800 AL Arnhem T

Nadere informatie

BEPLANTINGSSPLAN BOSHOVENSESTRAAT ONG. GEMEENTE BERGEIJK

BEPLANTINGSSPLAN BOSHOVENSESTRAAT ONG. GEMEENTE BERGEIJK Crijns Rentmeesters BV Witvrouwenbergweg 12 5711 CN Someren BEPLANTINGSSPLAN BOSHOVENSESTRAAT ONG. GEMEENTE BERGEIJK T: 0493 47 17 77 F: 0493 47 28 88 E: info@crijns-rentmeesters.nl I: www.crijns-rentmeesters.nl

Nadere informatie

Ruimte voor Ruimte woning Helvoirtsestraat Helvoirt

Ruimte voor Ruimte woning Helvoirtsestraat Helvoirt 8-7-14 Beeldkwaliteitplan Ruimte voor Ruimte woning Helvoirtsestraat Helvoirt 2 juli 2014 1 Compositie 5 stedenbouw bv Boschstraat 35-37 4811 GB BREDA telefoon: 076-5225262 fax: 076-5213812 internet: email:

Nadere informatie

Notitie Ontwerp Notitie Beeldkwaliteitsparagraaf Gasteren Bosakkers 3 e fase

Notitie Ontwerp Notitie Beeldkwaliteitsparagraaf Gasteren Bosakkers 3 e fase Notitie Ontwerp Notitie Beeldkwaliteitsparagraaf Gasteren Bosakkers 3 e fase 1 Ontwerp Notitie Beeldkwaliteitsparagraaf Gasteren Bosakkers 3 e fase Inleiding De Werkgroep Bosakkers Gasteren heeft in samenwerking

Nadere informatie

Erftransformatie Munnikhofsestraat 9 Gendt Gemeente Lingewaard. Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden Februari 2010

Erftransformatie Munnikhofsestraat 9 Gendt Gemeente Lingewaard. Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden Februari 2010 Erftransformatie Munnikhofsestraat 9 Gendt Gemeente Lingewaard Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden Februari 2010 Erftransformatie Munnikhofsestraat 9 te Gendt Gemeente Lingewaard COLOFON In opdracht

Nadere informatie

Molenpaal 3 Onstwedde. Landschaps - en inrichtingsplan.

Molenpaal 3 Onstwedde. Landschaps - en inrichtingsplan. Molenpaal 3 Onstwedde Landschaps - en inrichtingsplan. oktober 2011 september 2012 gew. 02-2013 1 Landschaps - en inrichtingsplan. Molenpaal 3 Onstwedde Locatie De locatie aan de Molenpaal 3 in Onstwedde,

Nadere informatie

Beplantingsplan/inrichtingsplan in het kader van Landschappelijke inpassing Klaverdijk 5 opdrachtgever: De heer J. Roes

Beplantingsplan/inrichtingsplan in het kader van Landschappelijke inpassing Klaverdijk 5 opdrachtgever: De heer J. Roes Beplantingsplan/inrichtingsplan in het kader van Landschappelijke inpassing Klaverdijk 5 opdrachtgever: De heer J. Roes Datum: 04-04-2016 Getekend door ing. J.Collou 1 Aanleiding De familie Roes heeft

Nadere informatie

Kavelpaspoort 22 kavels Harderweide d.d

Kavelpaspoort 22 kavels Harderweide d.d Kavelpaspoort 22 kavels Harderweide d.d. 20-9-2017 Uitgangspunten bouwmogelijkheden gemeentelijke kavels: Hoofdgebouw dient gebouwd te worden in de voorgevelrooilijn (zie bijlage); De afstand tussen het

Nadere informatie

Beeldkwaliteitsplan De Scholt II

Beeldkwaliteitsplan De Scholt II Beeldkwaliteitsplan De Scholt II Inhoudsopgave 1. Inleiding 3 2. Landschapsanalyse 4 3. Beeldkwaliteit 6 3.1 Zachte overgangen van en naar omgeving 6 3.2 Openbare ruimte 7 3.2.1 Bestrating en verlichting

Nadere informatie

Winterswijk Beerninkweg 2

Winterswijk Beerninkweg 2 Winterswijk Beerninkweg 2 Schetsmodel 21-09-2011 definitief colofon Opdrachtgever: WAM & VanDuren Bouwprojecten iov E. Wiechers Ontwerp: Bezoekadres: Frombergdwarsstraat 54 6814 DZ Arnhem correspondentieadres:

Nadere informatie

ROOD VOOR ROOD GROENRIJK / LANDSCHAPSPLAN EN INRICHTINGSVOORSTEL

ROOD VOOR ROOD GROENRIJK / LANDSCHAPSPLAN EN INRICHTINGSVOORSTEL ROOD VOOR ROOD GROENRIJK / LANDSCHAPSPLAN EN INRICHTINGSVOORSTEL De ontwikkeling van het landschap Het perceel ligt ten oosten van Enschede aan de voet van de stuwwal waarop de stad is gevestigd. De voet

Nadere informatie

LANDSCHAPSPLAN HOOGSESTRAAT 4A VALBURG. Opdrachtgever: de heer G.J. van Elk. Oktober 2014 Ing. B. van Elk

LANDSCHAPSPLAN HOOGSESTRAAT 4A VALBURG. Opdrachtgever: de heer G.J. van Elk. Oktober 2014 Ing. B. van Elk LANDSCHAPSPLAN HOOGSESTRAAT 4A VALBURG Opdrachtgever: de heer G.J. van Elk Oktober 2014 Ing. B. van Elk Inhoud 1 Inleiding 2 Huidig Landschap 2.1 Algemeen 2.2 Hoogsestraat en plangebied 3 Inrichtingsplan

Nadere informatie

Nieuwbouw Schaapskooi, Zuilichem

Nieuwbouw Schaapskooi, Zuilichem Nieuwbouw Schaapskooi, Zuilichem Opdrachtgever: de heer Van Veen projectnummer: 292.12.00.00.00 Onderwerp: Landschappelijke inpassing Schaapskooi Opmerking: Zuilichem Datum: 17-10-2012 Initiatief De heer

Nadere informatie

BEELDKWALITEITS PLAN DE ERVEN TE ROCKANJE GEMEENTE WESTVOORNE OKTOBER 2017

BEELDKWALITEITS PLAN DE ERVEN TE ROCKANJE GEMEENTE WESTVOORNE OKTOBER 2017 BEELDKWALITEITS PLAN DE ERVEN TE ROCKANJE GEMEENTE WESTVOORNE OKTOBER 2017 2 BEELDKWALITEITSPLAN DE ERVEN ROCKANJE INLEIDING EN DOEL: Dit beeldkwaliteitsplan heeft als doel om de gemeente Westvoorne te

Nadere informatie

beeldkwaliteitplan de Swaan concept Wagenweg 2 november 2013

beeldkwaliteitplan de Swaan concept Wagenweg 2 november 2013 beeldkwaliteitplan de Swaan concept Wagenweg 2 november 2013 vogelvlucht kaart 1860 Diepsmeerpolder met onderscheidende verkaveling in omringend landschap aanleiding en procedure Aanleiding Speelpark de

Nadere informatie

Erftransformatie Ottenweg 45 Oldebroek Gemeente Oldebroek. Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden 2011

Erftransformatie Ottenweg 45 Oldebroek Gemeente Oldebroek. Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden 2011 Erftransformatie Ottenweg 45 Oldebroek Gemeente Oldebroek Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden 2011 Erftransformatie Ottenweg 45, Oldebroek Gemeente Oldebroek COLOFON In opdracht van gemeente Oldebroek,

Nadere informatie

Kwaliteitsbijdrage en landschappelijke inpassing Bestemmingswijziging locatie Dautzenberg Kerkstraat 72, 6367 JG Ubachsberg - PNR 6367JG

Kwaliteitsbijdrage en landschappelijke inpassing Bestemmingswijziging locatie Dautzenberg Kerkstraat 72, 6367 JG Ubachsberg - PNR 6367JG LIGGING Het plangebied is gesitueerd in de bebouwde kom, aan de zuidoostelijke rand van de kern Ubachsberg. Zie de markeringen in de uitsnede van de topografische kaart hieronder en de luchtfoto rechts.

Nadere informatie

BEELDKWALITEITSPLAN FUNCTIEVERANDERING NAAR WONEN KRAATSWEG ONGENUMMERD TE HARSKAMP OPDRACHTGEVER DHR. A.M.J. RUITENBEEK OPGESTELD DOOR

BEELDKWALITEITSPLAN FUNCTIEVERANDERING NAAR WONEN KRAATSWEG ONGENUMMERD TE HARSKAMP OPDRACHTGEVER DHR. A.M.J. RUITENBEEK OPGESTELD DOOR BEELDKWALITEITSPLAN FUNCTIEVERANDERING NAAR WONEN KRAATSWEG ONGENUMMERD TE HARSKAMP OPDRACHTGEVER DHR. A.M.J. RUITENBEEK OPGESTELD DOOR DATUM 4 FEBRUARI 2013 COLOFON Titel Beeldkwaliteitsplan functieverandering

Nadere informatie

KAVELPASPOORTEN / WATERMOLEN 24 SCHAGEN

KAVELPASPOORTEN / WATERMOLEN 24 SCHAGEN KAVELPASPOORTEN / WATERMOLEN 24 SCHAGEN Watermolen Zaagmolen KAVELPASPOORTEN / WATERMOLEN 24 SCHAGEN Inhoud Beeldkwaliteit Kavelpaspoorten Projectnummer : 11008-001 Bestand : 11008-001-19 Datum : 30 september

Nadere informatie

Aanleiding / Problematiek / Doel

Aanleiding / Problematiek / Doel Dorpsranden een onderzoek naar dorpsranden in het landschap door Lea van Liere, Katarina Noteberg en Maike Warmerdam Aanleiding / Problematiek / Doel Aanleiding rivierverruimende maatregelen langs de IJssel

Nadere informatie

Deelgebied 4, Vorchten. 1. Beschrijving bestaande situatie

Deelgebied 4, Vorchten. 1. Beschrijving bestaande situatie Deelgebied 4, Vorchten 1. Beschrijving bestaande situatie der tijden zijn aanbouwen gerealiseerd, soms opvallend qua massa maar zodanig rekening houdend met de locatie en zichten dat zij geen afbreuk doen

Nadere informatie

Erftransformaties Gemeente Nunspeet. Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden Augustus 2011

Erftransformaties Gemeente Nunspeet. Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden Augustus 2011 Erftransformaties Gemeente Nunspeet Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden Augustus 2011 Erftransformaties Gemeente Nunspeet COLOFON In opdracht van gemeente Nunspeet Contactpersoon Arjan Dickhof Advies

Nadere informatie

Landschappelijke inpassing ten behoeve van aanvraag functieverandering Ringweg RX Beltrum

Landschappelijke inpassing ten behoeve van aanvraag functieverandering Ringweg RX Beltrum Landschappelijke inpassing ten behoeve van aanvraag functieverandering Ringweg 9 7156 RX eltrum Familie Groot Severt 10-05-2011 Getekend door ing. J.Collou Aanleiding Aan de Ringweg 9 in eltrum heeft de

Nadere informatie

: landschappelijke inpassing Achter de Pastorie, Melderslo. Advies. Inleiding. Datum : 30 mei 2011 Opdrachtgever : Gemeente Horst aan de Maas

: landschappelijke inpassing Achter de Pastorie, Melderslo. Advies. Inleiding. Datum : 30 mei 2011 Opdrachtgever : Gemeente Horst aan de Maas Advies : landschappelijke inpassing Achter de Pastorie, Melderslo Datum : 30 mei 2011 Opdrachtgever : Gemeente Horst aan de Maas Ter attentie van Projectnummer : Commissie LKM : 211x05071 Opgesteld door

Nadere informatie

KAVELPASPOORT WESTREENEN LOO KAVEL #2

KAVELPASPOORT WESTREENEN LOO KAVEL #2 KAVELPASPOORT KAVEL ALGEMEEN BESTEMMINGSPLAN Het bouwplan van uw woning wordt getoetst aan de hand van het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitplan. Daarnaast zijn er ook vergunningvrije bouwmogelijkheden.

Nadere informatie

LIGGING. topografische kaart. ligging in het veld

LIGGING. topografische kaart. ligging in het veld LIGGING Recreatiebedrijf Landgoed Moerslag 32 is gesitueerd ten zuiden van de kern Moerslag. Zie de markering in de topografische kaart hieronder en de luchtfoto rechts. topografische kaart ligging in

Nadere informatie

Beeldkwaliteitsplan De Poelakker, Lunteren 2 mei 2011

Beeldkwaliteitsplan De Poelakker, Lunteren 2 mei 2011 Beeldkwaliteitsplan De Poelakker Lunteren mei 0 Beeldkwaliteitsplan De Poelakker, Lunteren mei 0 N Beeldkwaliteitsplan De Poelakker, Lunteren mei 0 Inhoud Inleiding Stedenbouwkundige uitgangspunten Gebouwen

Nadere informatie

Gemeente Haaksbergen. Rood voor Rood beleid 2015

Gemeente Haaksbergen. Rood voor Rood beleid 2015 Gemeente Haaksbergen Rood voor Rood beleid 2015 Ruimtelijke ontwikkeling 20-8-2015 Inhoudsopgave 1. Inleiding 2 2. Begrippen 3 3. Beleidskaders 4 3.1 Kaders 4 3.2 Voorwaarden 4 3.3 Bijzondere gevallen

Nadere informatie

Erfadvies Het Witte Veen 14 Klarenbeek Gemeente Apeldoorn. Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden Definitief 2012

Erfadvies Het Witte Veen 14 Klarenbeek Gemeente Apeldoorn. Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden Definitief 2012 Erfadvies Het Witte Veen 14 Klarenbeek Gemeente Apeldoorn Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden Definitief 2012 Erfadvies Het Witte Veen 14, Klarenbeek Gemeente Apeldoorn COLOFON In opdracht van dhr.

Nadere informatie

GEMEENTE SOMEREN. Toelichting landschapsplan Hugterweg 10 Someren

GEMEENTE SOMEREN. Toelichting landschapsplan Hugterweg 10 Someren GEMEENTE SOMEREN Toelichting landschapsplan Hugterweg 10 Someren Toelichting landschapsplan Hugterweg 10 Someren Projectnr.119-009 / 5 oktober 2017 INHOUD 1. INLEIDING... 2 1.1. Aanleiding... 2 2. RUIMTELIJKE

Nadere informatie

BEELDKWALITEITPLAN DRIELANDEN WEST FASE 1

BEELDKWALITEITPLAN DRIELANDEN WEST FASE 1 BEELDKWALITEITPLAN DRIELANDEN WEST FASE 1 1 juli 2015 Doel In dit document worden de richtlijnen beschreven voor de vormgeving van de bebouwing in het stedenbouwkundig plan voor Drielanden west fase 1.

Nadere informatie

GEMEENTE WIJCHEN. Landschappelijke inpassing Graafseweg 916 en 916a Wijchen

GEMEENTE WIJCHEN. Landschappelijke inpassing Graafseweg 916 en 916a Wijchen GEMEENTE WIJCHEN Landschappelijke inpassing Graafseweg 916 en 916a Wijchen 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding Aanleiding voor het opstellen van het voorliggend landschapsplan voor het perceel Graafseweg 916 te

Nadere informatie

1505 OMN, 7 december 2010 2

1505 OMN, 7 december 2010 2 Ervenconsulentadvies 1505 OMN: Beerzerweg 28, Beerze, Ommen Datum : 7 december 2010 Kader : wijziging van bedrijfsfunctie naar woonfunctie van bijgebouw Opgave De familie Hamming heeft het verzoek ingediend

Nadere informatie

Beeldkwaliteitsplan. Beers, Elstweg 5

Beeldkwaliteitsplan. Beers, Elstweg 5 Beeldkwaliteitsplan Beers, Elstweg 5 gemeente Cuijk Concept In opdracht van: Ariëns groep Door: HSRO Stedenbouw en Ruimtelijke ontwikkeling April 2016 Beeldkwaliteitsplan Beers, Elstweg 5 gemeente Cuijk

Nadere informatie

Verkavelingsschets Lage Randweg 34, Uden

Verkavelingsschets Lage Randweg 34, Uden Verkavelingsschets Lage Randweg 34, Uden Aanleiding erfbeplantingsplan Aan de Lage Randweg 34 is momenteel een varkenshouderij gevestigd. De eigenaar is voornemens de bedrijfsactiviteiten te beëindigen.

Nadere informatie

Beeldkwaliteitsplan De Scholt II

Beeldkwaliteitsplan De Scholt II Beeldkwaliteitsplan De Scholt II Inhoudsopgave 1. Inleiding 3 2. Landschapsanalyse 4 3. Beeldkwaliteit 6 3.1 Zachte overgangen van en naar omgeving 6 3.2 Openbare ruimte 7 3.2.1 Bestrating en verlichting

Nadere informatie

4.10. Landschappelijke inpassing, ruimtelijke kwaliteitsverbetering

4.10. Landschappelijke inpassing, ruimtelijke kwaliteitsverbetering 4.10. Landschappelijke inpassing, ruimtelijke kwaliteitsverbetering De kwaliteitskaart geeft de te behouden, versterken en benutten karakteristieken en kwaliteiten van het gebied aan. Ruimtelijke kwaliteit

Nadere informatie

BEOORDELINGSCRITERIA WELSTAND. Algemeen

BEOORDELINGSCRITERIA WELSTAND. Algemeen BEOORDELINGSCRITERIA WELSTAND Algemeen Doel In dit document worden richtlijnen beschreven voor de vormgeving van de bebouwing en de openbare ruimte in het stedenbouwkundig plan de Hoge Varen. Dit document

Nadere informatie

Hoofdstuk 1. Hoofdstuk 1. Kies de positie. Kies de positie. Luttenberg. Kies de positie. Kies de positie. Broekland. Mariënheem.

Hoofdstuk 1. Hoofdstuk 1. Kies de positie. Kies de positie. Luttenberg. Kies de positie. Kies de positie. Broekland. Mariënheem. B e l e i d s k a d e r R a a l t e Hoofdstuk 1 Hoofdstuk 1. Kies de positie 14-15 Luttenberg 24-25 Broekland 16-17 Mariënheem 26-27 Heeten 18-19 Nieuw-Heeten 28-29 Heino 2-21 Raalte 3-31 Liederholthuis

Nadere informatie

Erftransformatie Oostendorperstraatweg 22A Oostendorp Gemeente Elburg. Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden Februari 2011

Erftransformatie Oostendorperstraatweg 22A Oostendorp Gemeente Elburg. Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden Februari 2011 Erftransformatie Oostendorperstraatweg 22A Oostendorp Gemeente Elburg Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden Februari 2011 Erftransformatie Oostendorperstraatweg 22A Oostendorp Gemeente Elburg COLOFON

Nadere informatie

3 augustus 2012. 32 woningen in groenzone

3 augustus 2012. 32 woningen in groenzone Plek voor ideeën Beeldkwaliteitsplan Daalkampen II 030.00.02.45.20.00 3 augustus 2012 32 woningen in groenzone Beeldkwaliteitsplan, Daalkampen II - 32 woningen in groenzone 030.00.02.45.20.00 3 augustus

Nadere informatie

Stichting Landschapsbeheer Gelderland

Stichting Landschapsbeheer Gelderland Rosendael 2a 6891 DA Rozendaal www.landschapsbeheergelderland.nl HET PROJECT Programma: 19:30 Opening door Vereniging Landschap en Milieu Hattem Welkom Wethouder Carla Broekhuis 19:40 Presentatie streekeigen

Nadere informatie

HET POORTJE; Toelichting stedenbouwkundige inpassing Datum:

HET POORTJE; Toelichting stedenbouwkundige inpassing Datum: HET POORTJE; Toelichting stedenbouwkundige inpassing Datum: 14-4-2009 Huidige situatie De locatie maakt deel uit van het ontwikkelingsgebied Heerenveen Noordoost; een langgerekt gebied tussen grofweg de

Nadere informatie

Beeldkwaliteit Gebouwde omgeving Sfeer Materialisering Kleur

Beeldkwaliteit Gebouwde omgeving Sfeer Materialisering Kleur Beeldkwaliteit Gebouwde omgeving Het landgoed kent een sterk variërende omgeving met bos, heide, weide en akkers, beekdal, ven en meer. De gebouwen vallen traditioneel niet erg op, ook de nieuwbouw zal

Nadere informatie

AI13168 beeldkwaliteitsplan erve Wink te ansen

AI13168 beeldkwaliteitsplan erve Wink te ansen AI13168 beeldkwaliteitsplan erve Wink te ansen 26 januari 2015 2 inhoud Inhoudsopgave Luchtfoto plangebied Inleiding Beelden bestaande situatie Nieuwe situatie, positie en kapvorm bebouwing Impressie bouwplan

Nadere informatie

Datum AAB NL Beeldkwaliteit ontwerp

Datum AAB NL Beeldkwaliteit ontwerp Datum 30-05-2017 AAB NL Beeldkwaliteit ontwerp VOORST VITALIS De landelijke ligging van het perceel van Vitalis daagt uit om een nieuw ontwerp te maken welke goed in het landschap past. De werkzaamheden

Nadere informatie

BEELDKWALITEITSPLAN BUITENGEBIED UITGEEST, GEDEELTELIJKE HERZIENING PERCEEL BUSCH EN DAM 8. Aanvrager: De heer R.P.M. van den Berg.

BEELDKWALITEITSPLAN BUITENGEBIED UITGEEST, GEDEELTELIJKE HERZIENING PERCEEL BUSCH EN DAM 8. Aanvrager: De heer R.P.M. van den Berg. BEELDKWALITEITSPLAN BUITENGEBIED UITGEEST, GEDEELTELIJKE HERZIENING PERCEEL BUSCH EN DAM 8 Aanvrager: De heer R.P.M. van den Berg Lagendijk 11 1911 MT Uitgeest Opgesteld door: architectenburo Cees van

Nadere informatie

Beeldkwaliteitsplan. Goorstraat 35 en Goorstraat. Te Soerendonk

Beeldkwaliteitsplan. Goorstraat 35 en Goorstraat. Te Soerendonk Beeldkwaliteitsplan Goorstraat 35 en Goorstraat ongenummerd (tussen 21 en 23) Te Soerendonk Oktober 2010 1 Inhoudsopgave 1) Inleiding.3 2) Provinciaal en gemeentelijk beleid m.b.t. buitengebied 4 3) Uitwerking

Nadere informatie

Erftransformatie Ratumseweg 23 Ratum Gemeente Winterswijk. Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden Oktober 2010

Erftransformatie Ratumseweg 23 Ratum Gemeente Winterswijk. Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden Oktober 2010 Erftransformatie Ratumseweg 23 Ratum Gemeente Winterswijk Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden Oktober 2010 Erftransformatie Ratumseweg 23 Ratum Gemeente Ratum COLOFON In opdracht van Gemeente Winterswijk

Nadere informatie

Inhoudsopgave. Bijlage Overzicht terrein Verbeelding 2/12

Inhoudsopgave. Bijlage Overzicht terrein Verbeelding 2/12 Inhoudsopgave 1 Beeldkwaliteitsplan 1.1 Inleiding 1.2 Ruimtelijke structuur Waarland 1.3 Huidige situatie 1.4 Het plan 1.5 Beeldkwaliteit 1.5.1 Beschrijving 1.5.2 Criteria 1.5.2.1 criteria Welstansdsnota

Nadere informatie

Gezondheidspark Hengelo Stedenbouwkundige visie Deldenerstraat-Noord

Gezondheidspark Hengelo Stedenbouwkundige visie Deldenerstraat-Noord Gezondheidspark Hengelo Stedenbouwkundige visie Deldenerstraat-Noord 13 juli 2009 op ten noort blijdenstein A RCHITECTEN EN ADVISEURS 3 Inhoudsopgave 1 Aanleiding 5 2 Locatiebeschrijving 7 3 Stedenbouwkundige

Nadere informatie

Beeldkwaliteitsplan bij Inrichtingsplan woonkavel Voorstraat Velddriel. Gemeente Maasdriel

Beeldkwaliteitsplan bij Inrichtingsplan woonkavel Voorstraat Velddriel. Gemeente Maasdriel Beeldkwaliteitsplan bij Inrichtingsplan woonkavel Voorstraat Velddriel status: definitief datum: 17 november 2014 projectnummer: 202630R.2015 adviseurs: Wle / Jke Gemeente Maasdriel Image 2010 2013 GOOGLE

Nadere informatie

Kavelpaspoort 18 kavels Harderweide d.d

Kavelpaspoort 18 kavels Harderweide d.d Kavelpaspoort 18 kavels Harderweide d.d. 24-11-2016 Uitgangspunten bouwmogelijkheden gemeentelijke kavels: Hoofdgebouw dient gebouwd te worden in de voorgevelrooilijn (zie bijlagen); De afstand tussen

Nadere informatie

RICHTLIJNEN BEELDKWALITEIT S-HEER ABTSKERKE, GEDEELTE COLENSHOEK II, 3e fase, 2013

RICHTLIJNEN BEELDKWALITEIT S-HEER ABTSKERKE, GEDEELTE COLENSHOEK II, 3e fase, 2013 In dit informatieblad worden nadere richtlijnen gegeven met betrekking tot de beeldkwaliteit voor de woningbouwlocatie Colenshoek II fase 3, te s-heer Abtskerke. De gemeente Borsele streeft naar een aantrekkelijk

Nadere informatie

ACTUALISATIE DIEPENHEIM NOORD 2

ACTUALISATIE DIEPENHEIM NOORD 2 ACTUALISATIE DIEPENHEIM NOORD 2 2015 Inleiding Dit beeldkwaliteitsplan is een herziening van het beeldkwaliteitsplan voor Diepenheim Noord 2 uit 2008. De huidige inzichten op het gebied van ruimtelijke

Nadere informatie

9.1.A Het Hessingterrein. Gebiedsbeschrijving

9.1.A Het Hessingterrein. Gebiedsbeschrijving 9.1.A Het Hessingterrein Gebiedsbeschrijving Ruimtelijke structuur Het Hessingterrein is gelegen aan de Utrechtseweg, die De Bilt en Zeist verbindt met Utrecht. Kenmerkend voor de omgeving van deze gebiedsontsluitingsweg

Nadere informatie

Landschappelijke inpassing Dijkwoning Kerkstraat Pannerden Gemeente Rijnwaarden. Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden Concept 2012

Landschappelijke inpassing Dijkwoning Kerkstraat Pannerden Gemeente Rijnwaarden. Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden Concept 2012 Landschappelijke inpassing Dijkwoning Kerkstraat Pannerden Gemeente Rijnwaarden Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden Concept 2012 Landschappelijke inpassing Dijkwoning Kerkstraat Pannerden Gemeente

Nadere informatie

VERKAVELING EN BEELDKWALITEIT. 5 Woningen Rietbaan te Huissen

VERKAVELING EN BEELDKWALITEIT. 5 Woningen Rietbaan te Huissen VERKAVELING EN BEELDKWALITEIT 5 Woningen Rietbaan te Huissen 13045.B Rietbaan Huissen, Bureau Maris i.o.v. Walvoort Vastgoed B.V. 19-5-2015 HISTORIE - Het plangebied (gele kader) was in de 19e eeuw onderdeel

Nadere informatie

Erfbeplanting en landschappelijke inpassing wijziging bouwblok Meerdink, Hoeninkdijk Aalten

Erfbeplanting en landschappelijke inpassing wijziging bouwblok Meerdink, Hoeninkdijk Aalten Erfbeplanting en landschappelijke inpassing wijziging bouwblok Meerdink, Hoeninkdijk Aalten Colofon Erfbeplanting en landschappelijke inpassing wijziging bouwblok Meerdink, Hoeninkdijk, Aalten Opdrachtgever:

Nadere informatie

Zonnepark HVS Goes ENECO Landschappelijke inpassing identificatie Planstatus projectnummer: datum: status: 040550.20160211.00 08-12- 2016 definitief opdrachtleider: Ir J.J. van den Berg auteur: Ir. J.J.

Nadere informatie

landschapsplan DE HEIKANT 10, HELVOIRT 4 augustus 2016

landschapsplan DE HEIKANT 10, HELVOIRT 4 augustus 2016 landschapsplan DE HEIKANT 10, HELVOIRT 4 augustus 2016 landschapsplan DE HEIKANT 10, HELVOIRT 4 augustus 2016 opdrachtgever de heer M. Trum documentstatus definitief documentversie 2 datum 4 augustus

Nadere informatie

Landschapsplan van het perceel Beilerweg 8 te Wijster t.b.v. nieuwbouw Varkensvleesstal

Landschapsplan van het perceel Beilerweg 8 te Wijster t.b.v. nieuwbouw Varkensvleesstal Landschapsplan van het perceel Beilerweg 8 te Wijster t.b.v. nieuwbouw Varkensvleesstal Landschapsbeheer Drenthe 1 Landschapsbeheer Drenthe maakt deel uit van een samenwerkingsverband van twaalf provinciale

Nadere informatie

Beeldkwaliteitscriteria 8 Ruimte voor Ruimtekavels Heuvelstraat

Beeldkwaliteitscriteria 8 Ruimte voor Ruimtekavels Heuvelstraat Beeldkwaliteitscriteria 8 Ruimte voor Ruimtekavels Heuvelstraat Inleiding De 8 nieuwe woningen in de Heuvelstraat aan de Vinkenberg worden ingepast in een bestaand lint. Binnen dit bestaande lint is de

Nadere informatie

B E E L D K W A L I T E I T S P L A N

B E E L D K W A L I T E I T S P L A N Gemeente Midden-Drenthe B E E L D K W A L I T E I T S P L A N Plan ontwikkeling Nieuwe Es 6A & 8 te Wijster. t 10192-BKP-01 14 oktober 2012 Beeldkwalteitsplan Nieuwe ES 6A & 8 te Wijster 10192-BKP-01 14-10-2012

Nadere informatie

Gemeente Achtkarspelen Projectbesluit Veranderen erf bij de woning Skieppedrifte 5 te Drogeham Ruimtelijke onderbouwing

Gemeente Achtkarspelen Projectbesluit Veranderen erf bij de woning Skieppedrifte 5 te Drogeham Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Achtkarspelen Projectbesluit Veranderen erf bij de woning Skieppedrifte 5 te Drogeham Ruimtelijke onderbouwing 1. INLEIDING 1.1 Aanleiding voor het projectbesluit Op 15 januari 2010 is er een

Nadere informatie

Beeldkwaliteitsplan herziening Prikwei West Herziening 025.76.02.11.05.00 15 oktober 2013

Beeldkwaliteitsplan herziening Prikwei West Herziening 025.76.02.11.05.00 15 oktober 2013 Plek voor ideeën e Beeldkwaliteitsplan herziening Prikwei West Herziening 025.76.02.11.05.00 15 oktober 2013 Beeldkwaliteitsplan Prikwei West Herziening 025.76.02.11.05.00 15 oktober 2013 Inhoud 1 Inleiding

Nadere informatie

, voorzitter. , griffier

, voorzitter. , griffier Beeldkwaliteitplan Heinkenszand Over de Dijk, fase III, deelgebieden Oostelijk woongebied en Clara s Pad september 2008 Vastgesteld door de raad van de gemeente Borsele bij besluit van 4 september 2008,

Nadere informatie

Beeldkwaliteitsplan. Dannenkamp IV. fase 2. Harbrinkhoek

Beeldkwaliteitsplan. Dannenkamp IV. fase 2. Harbrinkhoek Beeldkwaliteitsplan Dannenkamp IV fase 2 Harbrinkhoek colofon Opdrachtgever: Ad Fontem Juridisch Bouwadvies BV Hoofdstraat 43, 7625 PB Zenderen T (074) 2557029 M (06) 18206017 I www.ad-fontem.nl E e.rupert@ad-fontem.nl

Nadere informatie

beeldkwaliteitplan Kerkweg Zeddam

beeldkwaliteitplan Kerkweg Zeddam Kerkweg zeddam beeldkwaliteitplan Kerkweg Zeddam colofon SAB bezoekadres: Frombergdwarsstraat 54 6814 DZ Arnhem correspondentieadres: postbus 479 6800 AL Arnhem T (026) 3576911 F (026) 3576611 I www.sab.nl

Nadere informatie

Gemeente Reusel - de Mierden. Beeldkwaliteitsplan Lensheuvel

Gemeente Reusel - de Mierden. Beeldkwaliteitsplan Lensheuvel Gemeente Reusel - de Mierden Beeldkwaliteitsplan Lensheuvel Documentatiepagina Opdrachtgever(s): Crijns Rentmeesters Titel rapport: Beeldkwaliteitsplan Lensheuvel te Reusel - de Mierden Rapporttype: Rapportnummer:

Nadere informatie

Erfadvies Hogeveldseweg Echteld Gemeente Neder-Betuwe. Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden 2016

Erfadvies Hogeveldseweg Echteld Gemeente Neder-Betuwe. Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden 2016 Erfadvies Hogeveldseweg Echteld Gemeente Neder-Betuwe Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden 2016 Erfadvies Hogeveldseweg Echteld Gemeente Neder-Betuwe COLOFON In opdracht van: Laurent van Manen Behandelend

Nadere informatie

h e t o v e r v e e n

h e t o v e r v e e n h e t o v e r v e e n b i j l a g e I I : l a n d s c h a p s p l a n ( v o o r l o p i g o n t w e r p ) Gemeente Rijssen - Holten, definitief, 7 mei 2013, bijlage II bij bestemmingsplan I N H O U D 1.

Nadere informatie

Beplantingsplan. Woning Eendenkooiweg ong. Melderslo. A.I.W.M. Christiaens

Beplantingsplan. Woning Eendenkooiweg ong. Melderslo. A.I.W.M. Christiaens Beplantingsplan Woning Eendenkooiweg ong. Melderslo A.I.W.M. Christiaens 16 oktober 2014 Beplantingsplan Woning Eendenkooiweg ong. Melderslo A.I.W.M. Christiaens Adres: Eendenkooiweg ong. Melderslo Initiatiefnemer:

Nadere informatie

Landschappelijke inpassing t.b.v. uitbreiding loonwerkbedrijf te Eldersloo

Landschappelijke inpassing t.b.v. uitbreiding loonwerkbedrijf te Eldersloo Landschappelijke inpassing t.b.v. uitbreiding loonwerkbedrijf te Eldersloo Landschapsbeheer Drenthe Landschapsbeheer Drenthe maakt deel uit van een samenwerkingsverband van twaalf provinciale organisa

Nadere informatie

15003 RO VERPLAATSEN VLAAMSE SCHUUR LANGEREIT 14

15003 RO VERPLAATSEN VLAAMSE SCHUUR LANGEREIT 14 15003 RO VERPLAATSEN VLAAMSE SCHUUR LANGEREIT 14 Ordito b.v. Postbus 94 5126 ZH Gilze E info@ordito.nl T 0161 801 022 I www.ordito.nl KVK 54 811 554 1. Inleiding 3 1.1 Aanleiding 3 1.2 Ligging en begrenzing

Nadere informatie

Beeldkwaliteitsplan. Kop IJsselveld

Beeldkwaliteitsplan. Kop IJsselveld Beeldkwaliteitsplan Kop IJsselveld Status: Definitief Datum: 1 juli 2013 Beeldkwaliteitsplan Kop IJsselveld 2 Inhoud 1. Inleiding 3 1.1 Aanleiding 3 1.2 Beeldkwaliteitsplan 3 1.3 Opbouw beeldkwaliteitsplan

Nadere informatie

RUIMTELIJKE KWALITEITSPLAN ZONNEPARK LUTTEN

RUIMTELIJKE KWALITEITSPLAN ZONNEPARK LUTTEN RUIMTELIJKE KWALITEITSPLAN ZONNEPARK LUTTEN 1. Wat is de aanleiding Werkgroep Lutten Leeft is voornemens om een zonnepark te ontwikkelen binnen Gemeente Hardenberg op grond van het bedrijf Wildkamp. Het

Nadere informatie

kavelpaspoort - kavel 06 Kavel 06

kavelpaspoort - kavel 06   Kavel 06 kavelpaspoort - kavel 06 Kavel 06 kavelpaspoort - kavel 06 Heerlijck wonen in Heeze MUGGENBERG CENTRUM STRABRECHT KASTEEL HEEZE Sterkselsche Aa WEST OOST HEEZERENBOSCH De parel van Brabant HAZENHURK LEENDERWEG

Nadere informatie

Zienswijzennota Bestemmingsplan Raalte Kern, omgeving de Meerleweg 1

Zienswijzennota Bestemmingsplan Raalte Kern, omgeving de Meerleweg 1 Zienswijzennota Bestemmingsplan Raalte Kern, omgeving de Meerleweg 1 Het ontwerp-bestemmingsplan Raalte Kern, omgeving de Meerleweg heeft gedurende de termijn van 2 september tot en met 14 oktober voor

Nadere informatie

Hoofdstuk 5 Beeldkwaliteit

Hoofdstuk 5 Beeldkwaliteit Hoofdstuk 5 Beeldkwaliteit 5.1 Bebouwing 5.1.1 Noordelijk deelgebied; buitenrand Om een goede afstemming te krijgen tussen de stedenbouwkundige inrichting en de beoogde architectuur worden in deze beeldkwaliteitsparagraaf

Nadere informatie

(ontwerp) ruimtelijke onderbouwing afwijking BP Akenveenweg 1 Tynaarlo

(ontwerp) ruimtelijke onderbouwing afwijking BP Akenveenweg 1 Tynaarlo (ontwerp) ruimtelijke onderbouwing afwijking BP Akenveenweg 1 Tynaarlo Gemeente Tynaarlo Maart 2011 Projectgebied Inhoudsopgave 1. Inleiding... 5 2. Huidige en beoogde situatie... 6 2.1 Beschrijving van

Nadere informatie

6. Ontwerp. N 20m. Visualisatie bovenaanzicht

6. Ontwerp. N 20m. Visualisatie bovenaanzicht 6. Ontwerp Visualisatie bovenaanzicht Het concept is vervolgens vertaald naar deze visualisatie. De voorgestelde beplantingen en materialen zijn uitgewerkt op pagina 20 en 21, aan de hand van enkele referenties.

Nadere informatie

Nieuw landgoed De Horst schetsvisie. studio. 25 oktober 2012 Ronald van der Heide

Nieuw landgoed De Horst schetsvisie. studio. 25 oktober 2012 Ronald van der Heide Nieuw landgoed De Horst schetsvisie studio 25 oktober 2012 Ronald van der Heide Topografische kaart 1868 met globale aanduiding projectlocatie Zicht op boerderij De Horst vanaf Schammersteeg Boerderij

Nadere informatie

Project Duinweg Hellevoetsluis

Project Duinweg Hellevoetsluis Project Duinweg Hellevoetsluis Hellevoetsluis Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Stedenbouwkundig plan Ligging en begrenzing plangebied Beschrijving huidige situatie plangebied 3. Planbeschrijving 4. Projectomschrijving

Nadere informatie

Inrichtingsplan driestweg 14 te Putten

Inrichtingsplan driestweg 14 te Putten Inrichtingsplan driestweg 14 te Putten opdrachtgever: Boerstaete Makelaardij B.V. 8 oktober 2014 amer / ruimtelijke ontwikkeling Driestweg plangebied ligging plangebied Driestweg 14 Inhoud Inleiding 4

Nadere informatie

Landschapsplan Kerkdijk 6 te Vragender

Landschapsplan Kerkdijk 6 te Vragender Landschapsplan Kerkdijk 6 te Vragender Plan voor de landschappelijke inpassing van nieuwe functies Zelhem, mei 2011 Rapportnummer 1170 Projectnummer 1626 opdrachtgever René Plaggenburg Kerkdijk 6 7134

Nadere informatie