Toelichting BenW-adviesnota

Transcriptie

1 Onderwerp: Toelichting BenW-adviesnota Afdeling/team: Ruimtelijke Ontwikkeling Bezwaar van Stichting Achmea Rechtsbijstand namens de heer P. Fleuren gericht tegen de verleende omgevingsvergunning voor een (onderkelderde) kantoorruimte op het perceel Zonnedauw 2 in Reuver. Afdelingshoofd: Lommerse, H.C.J. Auteur: Hölzmann, M.T.A. Datum vergadering: 11 juli Aanleiding Op 12 januari 2016 verleende u een omgevingsvergunning bouwen voor het oprichten van een (onderkelderde) kantoorruimte op het perceel, kadastraal bekend gemeente Beesel, sectie K nr. 2552, plaatselijk bekend Zonnedauw 2 in Reuver. Tegen deze vergunning is op 18 februari 2016 een bezwaarschrift binnengekomen van Stichting Achmea Rechtsbijstand namens de heer P. Fleuren (achterbuurman). Op 20 april 2016 vond de zitting van de bezwaarschriftencommissie plaats. De commissie heeft inmiddels advies uitgebracht. 2. Uitgangssituatie en doelstelling U dient een besluit te nemen over het bezwaarschrift. 3. Rol gemeente en visie en strategie participatie 4. Toelichting Inhoud verleende vergunning Een omgevingsvergunning is verleend voor de activiteit bouwen voor het oprichten van een (onderkelderde) kantoorruimte op het perceel, kadastraal bekend gemeente Beesel, sectie K nr. 2552, plaatselijk bekend Zonnedauw 2 in Reuver. Gronden van bezwaar Bezwaarmaker heeft de volgende bezwaren: 1. dat het bouwplan niet in overeenstemming is met het bestemmingsplan. Samengevat is bezwaarmaker van mening dat het bouwplan niet voldoet aan de regels van de artikelen en , voor zover het onderstaande punten betreft: - a) de goothoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 3,5 meter zijn. De goothoogte van het aangevraagde bouwwerk is 3,6 meter; - b) de maximale oppervlakte voor beroepsmatig gebruik van de gebouwen mag maximaal 60 m² per woning zijn. In het aanvraagformulier staat dat de oppervlakte van het kantoor 61 m2 is. De kelder en de eerste verdieping horen ook tot de kantoorruimte. Dit maakt dat de gebruiksoppervlakte ongeveer 120 m2 bedraagt; Verseon kenmerk: 1

2 - c) degene die de bedoelde activiteit uitoefent, moet op het zelfde perceel wonen. Daarvan is nu geen sprake, omdat in het aanvraagformulier vijf personen staan aangegeven bij de gebruiksfunctie kantoor. 2.dat het bouwwerk het woongenoot aantast: - a) het bouwwerk zal prominent aanwezig zijn en zal van invloed zijn op de bezonning van de tuin, en misschien ook nog wel van de woning; - b) het bouwplan kan leiden tot overlast door medewerkers en eventuele bezoekers zie zich buiten het kantoor ophouden. Advies bezwaarschriftencommissie Op 20 april 2016 is het bezwaarschrift behandeld door de bezwaarschriftencommissie. De commissie is van mening dat het bouwplan in strijd is met het bestemmingsplan. Allereerst wordt de maximale goothoogte overschreden. Ten aanzien van het aan gebonden beroep merkt de commissie op dat het bouwplan op basis van artikel maximaal twee werkplekken en niet meer dan 60 m2 gebruikersoppervlakte kantoor mag hebben. De commissie gaat ervan uit dat het kantoor bestemd is voor vijf personen en groter is dan de maximaal toegestane 60 m2. Ook is verzuimd een voorwaarde op te nemen met betrekking tot de benodigde parkeerplaatsen op eigen terrein. De commissie concludeert op grond van het voorgaande dat de verleende vergunning niet verleend had mogen worden (via de reguliere procedure). Zij adviseert u het bezwaarschrift gegrond te verklaren en het verzoek om proceskosten toe te wijzen ( 992,-). De commissie adviseert ons een nieuw primair besluit te nemen, omdat de procedurele gebreken in bezwaar niet hersteld zouden kunnen worden; Advies: afwijken van het advies van de bezwaarschriftencommissie U kunt ingevolgde artikel 7:13 Algemene wet bestuursrecht (Awb) in een besluit op bezwaar gemotiveerd afwijken van het advies van de commissie bezwaarschriften. U wordt geadviseerd (gedeeltelijk) af te wijken van het advies. Het advies van de commissie is op enkele punten onjuist: - 1a) in het bouwplan wordt de maximale goothoogte van het bijbehorend bouwwerk met 10 cm overschreden. Dit is inderdaad in strijd met het bestemmingsplan. Artikel 39 van de bestemmingsplanregels bepaalt dat u bevoegd bent binnenplans af te wijken van de voorgeschreven maten met ten hoogste 10 procent. De afwijking in de goothoogte is minder dan 10 procent. Via een binnenplanse afwijking zou u daarom medewerking aan het bouwplan kunnen verlenen (omgevingsvergunning voor de activiteit gronden gebruiken in strijd met het bestemmingsplan). Op deze afwijking van het bestemmingsplan is (ook) de reguliere procedure van toepassing. Er is geen sprake van een procedureel gebrek dat niet in bezwaar hersteld zou kunnen worden. Wel is het bezwaar op dit punt gegrond omdat in de verleende vergunning onterecht is overwogen dat het bouwplan binnen het bestemmingsplan vast. Dit leidt ertoe dat het bezwaar ten aanzien van de goothoogte gegrond dient te worden verklaard, het besluit dient te worden herroepen, en het verzoek om proceskosten dient te worden toegewezen; - 1b+c) het standpunt van de commissie dat het kantoor (zondermeer) is bestemd voor vijf werknemers en groter is dan 60 m2 is onjuist. Tijdens de zitting van de commissie heeft aanvrager verklaard dat met de vijf personen in het aanvraagformulier de werknemers en eventuele bezoekers is bedoeld. Wij constateren dat in de bouwtekening geen werkplekken zijn ingetekend. Ook blijkt uit het aanvraagformulier niet de hoedanigheid van deze vijf personen. De aanvraag is onduidelijk en behoeft op dit punt een toelichting. In het aanvraagformulier staat dat 61 m2 van de oppervlakte van het bouwwerk de gebruiksfunctie kantoor heeft. Op de bouwtekening staat het kantoor alleen op de begane grond aangegeven. De begane grond heeft een gebruiksoppervlakte van minder dan 60 m2. Dit is door aanvrager tijdens de zitting van de commissie bevestigd. De in het aanvraagformulier genoemde 61 m2 is een kennelijke verschrijving. Ook ten aanzien van dit aspect is een nadere toelichting op de aanvraag nodig; Op 2 juni 2016 hebben wij aanvrager in de gelegenheid gesteld de aanvraag nader toe te lichten. Op 14 juni 2016 ontvingen wij de gevraagde toelichting met bijgevoegd een aangepaste bouwtekening. Uit de toelichting en tekening komt naar voren dat: - het kantoor twee medewerkers heeft. Beide personen zijn woonachtig op hetzelfde perceel. Voor deze twee personen in de bouwtekening twee werkplekken ingetekend; Verseon kenmerk: 2

3 - enkel de begane grond gebruikt wordt als kantoor. De kelder en zolder zijn uitsluitend bestemd voor privégebruik. De totale oppervlakte van het beroep aan huis is 49,9 m2. In de bouwtekening is dit gedeelte gearceerd; - op eigen terrein voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Op de bouwtekening zijn vier parkeerplaatsen met een afmeting van 1,80 bij 5 meter ingetekend; - aanvrager heeft besloten om de goothoogte van het bijbehorend bouwwerk aan te passen naar 3,5 meter; De toelichting en wijziging van het bouwplan nemen wij mee in de heroverweging. Heroverweging De aanvraag heeft betrekking op de realisatie van een bijbehorend bouwwerk op het perceel Zonnedauw 2 in Reuver, waarin een kantoor ten behoeve van een aan-huis-gebonden beroep zal worden gevestigd. Ter plaatse geldt het bestemmingsplan Bebouwde gebieden. Het perceel heeft de bestemming Wonen. De gronden met deze bestemming zijn (mede) bestemd voor wonen en aan-huisgebonden beroepen en bedrijvigheid. Kantoren zijn alleen ter plaatse van de aanduiding 'kantoor' toegestaan. Op het perceel rust geen aanduiding 'kantoor'. In de voorschriften van het bestemmingsplan zijn regels opgenomen over het bouwen van bijbehorende bouwwerken en de uitoefening van een aanhuis-gebonden beroep. Het bezwaar is specifiek op deze voorschriften gericht. Deze worden daarom nu besproken; in artikel van het plan staan de bepalingen over het bouwen van bijbehorende bouwwerken. De goothoogte van het aangevraagde bouwwerk is in de bezwaarfase verlaagd naar 3,5 meter. Het bouwwerk voldoet aan de maximaal toegestane goothoogte en de overige gestelde voorwaarden van het voorschrift; de bepalingen over beroep aan huis staan in artikel van het plan. De voorwaarden luiden, voor zover relevant, als volgt: 1. de maximale oppervlakte voor beroepsmatig gebruik van de gebouwen mag voor aan-huis-gebonden beroepen 60 m² per woning zijn; 2. wonen dient ter plaatse de hoofdfunctie te blijven; 3. diegene die het beroep aan huis uitoefent, moet op hetzelfde perceel wonen; 4. het aan-huis-gebonden beroep mag niet zoveel verkeer aantrekken dat de: - de woonomgeving onevenredig wordt belast; - extra verkeersmaatregelen, waaronder parkeervoorzieningen, noodzakelijk zijn, tenzij deze op eigen terrein worden aangelegd; 5. Reclame-uitingen ten behoeve van de aan huis gebonden beroepsuitoefening zijn niet toegestaan; in de begripsbepalingen van het plan wordt verstaan onder een aan-huis-gebonden beroep: 'het aan huis uitoefenen van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten door zijn beperkte omvang binnen de woning en de daarbij behoren de gebouwen met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend. Deze diensten kunnen betrekking hebben op juridisch, medisch, therapeutisch, administratief kunstzinnig, ontwerptechnisch of daarmee gelijk te stellen gebied.' Het bedrijf van aanvrager houdt zich bezig met interim-management en het kantoor is op basis van voorgaande een aan-huis-gebonden beroep. Wij overwegen dat wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden van artikel van het plan: 1. de maximale oppervlakte voor een beroep aan het huis op het perceel Zonnedauw 2 (60 m2) wordt niet overschreden. Enkel de begane grond van het bijbehorend bouwwerk wordt gebruikt als kantoor. De kelder en zolder zijn uitsluitend bestemd voor privégebruik. In de bouwtekening is het gedeelte dat als kantoor wordt gebruikt gearceerd; 2. het beroep-aan huis wordt uitgeoefend binnen een gedeelte van een bijbehorend bouwwerk. Gezien de omvang van het beroep blijft wonen de hoofdfunctie van het perceel. De ruimtelijke (woon)uitstraling naar de omgeving verandert overigens nauwelijks omdat de activiteit binnen bebouwing plaatsvindt; 3. het kantoor beschikt over twee werkplekken. In de bouwtekening zijn deze werkplekken ingetekend. De werkplekken zijn bedoeld voor personen die woonachtig zijn op het betreffende perceel; 4. als gevolg van het initiatief neemt de verkeersaantrekkende werking nauwelijks toe. Daarbij is van Verseon kenmerk: 3

4 belang dat de activiteit wordt uitgeoefend door personen die op het perceel woonachtig zijn. De verkeersveiligheid en/of doorstroming ter plaatse zijn dan ook niet in het geding. Volgens de parkeerregels zijn er door de vestiging van het beroep aan huis in totaal drie parkeerplaatsen op het perceel nodig. De afmetingen van de parkeerplaatsen dienen ten minste 1,80 m bij 5,00 m en ten hoogste 3,25 m bij 6,00 m te bedragen. Initiatiefnemer heeft op de bouwtekening laten zien dat op eigen terrein aan de parkeereis wordt voldaan c.q. er voldoende ruimte beschikbaar is voor het parkeren van vier auto's op eigen terrein; 5. op het perceel zijn geen reclame-uitingen ten behoeve van het aan huis gebonden beroep aanwezig; Conclusie 1. In de verleende vergunning is onterecht overwogen dat het bouwplan binnen het bestemmingsplan past m.b.t. goothoogte van het bouwwerk. Dit leidt ertoe dat het bezwaar ten aanzien van de goothoogte gegrond dient te worden verklaard, het besluit dient te worden herroepen, en het verzoek om proceskosten dient te worden toegewezen; 2. Op basis van de nader toegelichte aanvraag en (kleine) wijziging dient u de gevraagde omgevingsvergunning te verlenen. De omgevingsvergunning bouwen kent een limitatief-imperatief stelsel. Dit houdt in dat de vergunning verleend dient te worden verleend als geen sprake is van een wettelijke weigering en de vergunning moet worden geweigerd als één van de wettelijke weigeringsgronden zich voordoet. Het bouwplan is in overeenstemming met de voorschriften van het bestemmingsplan. Het bouwplan is op 24 september 2015 door de Welstandscommissie voor Midden- Limburg goedgekeurd. Het bouwplan voldoet aan de redelijke eisen van welstand. Het bouwplan is in overeenstemming met de voorschriften in de Bouwverordening van de gemeente Beesel en de voorschriften in het Bouwbesluit. 5. Toekomstvisie 6. Integrale afstemming Dit voorstel is (vooraf) besproken binnen team Ruimtelijke Ontwikkeling. a. Communicatief (denk aan: Gemeente Info, pers, website, klantenbalie en Apropos) b. Financieel Verseon kenmerk: 4

5 c. Juridisch Belanghebbenden (bezwaarmaker en aanvrager) kunnen beroep aantekenen tegen uw beslissing op bezwaar. d. Collegeprogramma e. Risico s 7. Voorstel / advies U wordt geadviseerd bijgevoegd (concept)besluit te verzenden en als volgt te besluiten: 1. het bezwaarschrift van Stichting Achmea Rechtsbijstand namens de heer P. Fleuren, Lavendelheide 5, 5953 MT in Reuver d.d. 18 februari 2016, aangevuld op 15 maart 2016, ontvankelijk en gedeeltelijk gegrond te verklaren (voor zover het de maximale goothoogte van het bouwplan betreft) en het bestreden besluit d.d. 12 januari 2016 te herroepen en het verzoek om vergoeding van de kosten ( 992,-). van de bezwarenprocedure toe te wijzen; 2. aan E.P. Dohms voornoemd de gevraagde omgevingsvergunning voor bouwen te verlenen overeenkomstig het bij deze vergunning behorende en als zodanig gewaarmerkte bouwplan. Verseon kenmerk: 5