Invloed van de energetische prestatie op de woningwaarde

Transcriptie

1 Invloed van de energetische prestatie op de woningwaarde Thomas Dekker P5 rapport

2 I P a g i n a

3 Colofon Persoonlijk: Naam: Ing. Thomas Dekker Studienummer: Adres: Oude Delft CE Delft E mail: tjdekker@gmail.com Telefoon: Instelling: Universiteit Technische Universiteit Delft Faculteit Bouwkunde Master track Real Estate & Housing Lab Housing Policy, Management & Sustainability 1 ste mentor Prof. Dr. Ir. Anke van Hal 2 de mentor Dr. Harry van der Heijden Gecommitteerde Drs. D. J. Dubbeling Externe mentor Hans Biemans (Rabobank) II P a g i n a

4 III P a g i n a

5 Voorwoord Voor u ligt het afstudeeronderzoek van Thomas Dekker, getiteld Invloed van de energetische prestatie op de woningwaarde. Dit rapport is het resultaat van mijn afstudeeronderzoek voor de faculteit bouwkunde aan de Technische Universiteit Delft. Binnen de faculteit is het onderzoek uitgevoerd voor de masterrichting Real Estate & Housing met als specialisatie laboratory Housing. Het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad is een actueel onderwerp. De ontwikkelingen op de woningmarkt gaan zo snel dat ik genoodzaakt was om de gehele aanleiding van dit onderzoek na een half jaar te herschrijven. Deze snelle ontwikkelingen in de woningmarkt maken het wat lastiger om een onderzoek goed uit te voeren, maar dit maakt het ook een interessant onderwerp. Vele marktpartijen willen dan ook aan de slag om de woningvoorraad te verduurzamen. Toch lijken veel marktpartijen te blijven steken in het ontwikkelen van nieuwe informatie en kennis, terwijl er juist stappen gezet moeten worden. Dit sluit aan bij een uitspraak van de Amerikaanse dichter Robert Frost: Er is genoeg informatie en kennis in de wereld, laten we die boom gaan planten In het afgelopen jaar is dit onderzoek onder begeleiding van professor Anke van Hal en dr. Harry van der Heijden tot stand gekomen. Ik wil hen beide heel erg bedanken voor de ondersteuning en inhoudelijke begeleiding van mijn afstudeerscriptie. Ik waardeer het daarnaast zeer dat elke letter van het onderzoek altijd gelezen is. Daarnaast wil ik Hans Biemans graag bedanken omdat hij het mogelijk heeft gemaakt dit onderzoek bij de Rabobank te kunnen uitvoeren. Ik wil ook graag de respondenten bedanken die hebben meegewerkt aan de interviews en dit onderzoek mogelijk hebben gemaakt. Ten slotte wil ik graag mijn vriendin, huisgenoten en ouders bedanken voor hun bijdrage en ondersteuning tijdens dit proces. Thomas Dekker 24 juni 2014, Delft IV P a g i n a

6 Samenvatting Ondanks alle ontwikkeling om meer energie te besparen in bestaande woningen, investeren woningeigenaren nog steeds niet massaal in energiebesparende maatregelen. Eén van de redenen is dat energiebesparende maatregelen nog weinig invloed hebben op de verkoopprijs van een woning. Zou dit wel het geval zijn, dan kan het financiële plaatje een stuk gunstiger uitvallen om te investeren in energiebesparende maatregelen. 1. Aanleiding De woningmarkt bevindt zich in een dynamisch proces, waarbij het verduurzamen van de woningmarkt een steeds belangrijkere rol is gaan spelen. Het laatste jaar hebben veel veranderingen plaats gevonden op het gebied van energiebesparing in de bestaande woningvoorraad. Dit heeft volgens Rotmans (2011) voornamelijk te maken met het gegeven dat we ons bevinden in een transitie van een samenleving gericht op fossiele brandstof naar een duurzame samenleving. Wij bevinden ons op dit moment binnen die transitie op een kantelpunt, waarop het energieverbruik van de bestaande woningen een grote invloed heeft. De bestaande woningenvoorraad verbruikt ruim 40% van het totale energieverbruik (ECN, 2013a). Waarom er juist nu sprake is van het kantelpunt voor de woningmarkt heeft drie aanleidingen: 1. Het energieakkoord is afgesloten in september 2013 (SER, 2013); 2. De hoge prioriteit die gegeven wordt aan de opgave, doordat de bouwsector momenteel een moeilijke tijd doormaakt (Brinkman, 2013); 3. Het energieverbruik van de individuele eigenaar bewoner gaat een steeds belangrijkere rol spelen (AgentschapNL, 2013a). Deze transitie is gestart in de jaren 80 en zal nog zeker tientallen jaren doorlopen. Echter, doordat we ons nu op een kantelpunt bevinden, kan de transitie naar een duurzame samenleving versneld worden. 2. Doel In dit onderzoek wordt onderzocht in welke mate de energetische prestatie van een woning beter tot uitdrukking kan komen in de verkoopprijs van een woning. Het proces van waardebepaling wat ten grondslag ligt aan de totstandkoming van de verkoopprijs van een woning wordt bekeken. Daarbij ligt de focus van het onderzoek op de actoren die deel uitmaken van het waardebepalingsproces. Dit zijn de taxateur, de makelaar, de bank (als geldverstrekker) en de overheid. Deze actoren houden nog nauwelijks rekening met de energetische prestatie in het waardebepalingsproces van woningen. Dit komt volgens Aveline, Loorbach, and Witkamp (2011) doordat er een circle of blame bestaat tussen deze actoren. Dit is een vicieuze cirkel, waarbij de actoren een afwachtende houding aannemen. Om de energetische prestatie beter tot uitdrukking te laten komen in het proces van waardebepaling, zal deze circle of blame doorbroken moeten worden. Dit is geformuleerd in de volgende hoofdvraag: Hoe kan de energetische prestatie van woningen beter tot uitdrukking komen in het proces van waardebepaling van woningen? V P a g i n a

7 3. Onderzoeksaanpak Om de hoofdvraag te kunnen beantwoorden is er een theoretisch onderzoek en een empirisch onderzoek gedaan. In het theoretisch onderzoek is gekeken naar het proces van waardebepaling, wat antwoord geeft op de eerst twee subvragen: a. Wat wordt verstaan onder waardebepaling? b. Hoe verloopt het proces van waardebepaling van woningen in Nederland? In het empirische onderzoek is gebruik gemaakt van diepte interviews met experts en groepsbijeenkomsten van platform 31. De kwalitatieve data die dat opleverde zijn met behulp van de netwerkanalyse en de daarbij behorende pair analyse van Diepenmaat geanalyseerd. Dit geeft antwoord op de volgende subvragen: c. Hoe komt de energetische prestatie tot uitdrukking in het huidige proces van waardebepaling? d. Welke belangen hebben de actoren om de energetische prestatie als component in het proces van het bepalen van woningwaarde beter tot uitdrukking te laten komen? e. Welke kansen en knelpunten doen zich voor als de energetische prestatie beter tot uitdrukking komt in dit proces? f. Hoe zijn deze knelpunten op te lossen of de kansen te versterken? Tenslotte zijn de uitkomsten van de analyse teruggekoppeld aan de respondenten, om aanbevelingen en conclusies te generen die aansluiten bij de praktijk. Dit resulteert in de laatste subvraag: g. Wat is volgens de actoren het effect van de onderzoeksbevindingen met betrekking tot de toepassing van de energetische prestatie in het proces van waardebepaling? Figuur 1: onderzoeksmodel VI P a g i n a

8 4. De belangrijkste bevindingen Aan de hand van de subvragen worden de belangrijkste bevinden getoond, die bijdragen aan het beantwoorden van de hoofdvraag. a. Wat wordt verstaan onder waardebepaling? Uit het theoretische onderzoek is gebleken dat er een verschil in benadering bestaat van het begrip waarde. Daarnaast is het proces van waardebepaling omschreven, wat ten grondslag ligt aan de totstandkoming van de verkoopprijs van een woning. Het verschil in benadering van het begrip waarde kunnen we opdelen aan de hand van twee verschillende markten, de concrete markt en de theoretische markt. De theoretische markt wordt gebruikt om op een abstracte manier naar de concrete markt te kijken, zodat we de marktwerking op de concrete markt beter begrijpen. Op basis van dit principe heeft ter Have (1992) een onderscheid gemaakt tussen marktprijs en de marktwaarde. De marktprijs, is de verkoopprijs (vraag en aanbod). De marktwaarde, is een abstracte waarde (bepaald onder perfecte condities). De marktwaarde wordt bepaald op basis van alle beschikbare informatie die invloed heeft op de waarde van de woning. Hierin zou de impact van al deze informatie verdisconteerd moeten zijn, waaronder de informatie over energiebesparende maatregelen, zoals rendementen en voordelen. De marktwaarde wordt bepaald door een taxateur. De marktprijs daarentegen is de waarde die een consument betaalt voor een woning en wordt bepaald door vraag en aanbod. Figuur 2: Het verschil tussen marktprijs en marktwaarde Om de huidige woningmarkt goed te kunnen bestuderen en het begrip waarde goed te kunnen plaatsen, wordt uitgegaan van één van de basis theorieën van de economie; de neoklassieke economische theorie. Deze theorie gaat uit van drie belangrijke punten (Groenewegen, 2004): Mensen denken altijd rationeel; De consument wil het nut maximaliseren; Handelen op basis van volledige en relevante informatie. Wanneer middels deze punten de marktwaarde wordt bepaald, is het te verwachten dat ook de energetische waarde wordt meegenomen. Immers levert een investering in energiebesparende maatregelen een energiebesparing op en kan dit ten goede komen van het wooncomfort. Toch is de consument nog nauwelijks bereid om een hogere marktprijs te betalen, met name omdat zij de toegevoegde waarde niet in kunnen schatten. Hiervoor is volledige en relevante informatie gewenst over de energiebesparende maatregelen. Deze toegevoegde waarde kan vertaald worden in de toekomstige waarde: dat is de toekomstige besparing op de energierekening en de toegevoegde waarde die na een periode van tijd verzilverd wordt. De toekomstige waarde wordt verdisconteert in de marktwaarde en zou ook tot uitdrukking moeten komen in de marktprijs. Het verschil aan VII P a g i n a

9 informatie tussen de marktwaarde en de marktprijs noemen we informatie asymmetrie. Deze informatie asymmetrie zou opgeheven moeten worden door middel van betere informatievoorziening. Het is aan de actoren uit het proces van waardebepaling om volledige en relevante informatie aan de consument te leveren. Dit gebeurt in het huidige proces nog onvoldoende door de circle of blame : actoren wijzen naar elkaar als het gaat om wie de eerste stap dient te nemen. De circle of blame zal doorbroken moeten worden om de informatie asymmetrie over de toekomstige waarde en comfort voordelen op te heffen, zodat de marktprijs zich meer gaat gedragen naar de marktwaarde. b. Hoe verloopt het proces van waardebepaling? Het proces van waardebepaling wordt bepaald door verschillende actoren. Na aanleiding van de literatuurstudie wordt in figuur 3 het huidige proces weergeven. De volgende actoren zijn hierin betrokken: De consument; De taxateur; De bank als geldverstrekker; De makelaar; De overheid. In het model is goed te zien dat er drie informatie stromen zijn, enerzijds via de bank over de financiële voorwaarde en anderzijds via de makelaar betreffende een indicatie van de waarde en overige informatiestromen over de woning. Deze twee stromen verzorgen de informatie die nodig is voor de consument om de marktprijs te bepalen. Een derde stroom is de taxatie van de woning, wat resulteert in een marktwaarde. Het is van belang om te beseffen dat de uiteindelijk waarde van de woning bepaald wordt door de marktprijs. figuur 3: Proces van waardebepaling (eigen ill.) c. Hoe komt de energetische prestatie tot uitdrukking in het huidige proces en wat is het belang? Tijdens de interviews en de netwerkanalyse is in het empirische onderzoek omschreven wat het belang van de actoren is om de energieprestatie mee te nemen in het proces van waardebepaling. Consument De consument heeft geen directe invloed op het proces van waardebepaling, maar heeft wel invloed op de marktprijs. Voor de consument is het van belang om de juiste informatie over de voordelen en financiële gevolgen te verkrijgen. Hierdoor zullen investeringen in energiebesparende maatregelen een direct effect hebben op de marktprijs van de woning en de maandlasten. Dit stimuleert VIII P a g i n a

10 consumenten om te investeren in de woning. Daarnaast zouden consumenten door betere informatievoorziening beter in staat zijn om een kosten baten analyse maken. Taxateur De taxateur heeft één belang: namelijk het vaststellen van een marktconforme waarde in het economisch verkeer. Dit betekent dat de taxateur er baat bij heeft als er een eenduidige methode in de taxatie wordt toegevoegd, zodat alle taxateurs een gelijke waarde kunnen toeschrijven aan energiebesparende maatregelen. Bank De bank heeft belang bij een marktconforme waardebepaling en een verantwoorde financiering door de zorgplicht. Maar de bank heeft ook belang bij de toekomstige waarde van het onderpand, welke bepaald wordt door het onderhoudsniveau en de energetische prestatie. Door te investeren in het onderpand wordt het risico op de hypothecaire lening verkleind. Daarnaast heeft de bank baat bij het verlagen van de maandlasten voor de consument, vanuit MVO oogpunt, maar ook om hogere hypotheeklasten te dragen. De hogere hypotheek kan weer geïnvesteerd worden in de woning. Makelaar De rol van de makelaar zal veranderen door het digitaliseren van de markt. De makelaar heeft er dus belang bij om zijn dienstverlening uit te breiden om zeker te zijn van werk in de toekomst. 5. Welke kansen en knelpunten doen zich voor als de energetische prestatie beter tot uitdrukking komt in dit proces? Gekeken vanuit het belang van de actoren bekeken zullen er kansen en knelpunten ontstaan, wanneer de energetische prestatie beter tot uitdrukking komt in het proces van waardebepaling. Tijdens de interviews is er gevraagd aan de actoren welke kansen en knelpunten zij kunnen identificeren en hoe dit versterkt of opgelost kan worden. De resultaten gebaseerd op de interviews en netwerkanalyse zijn ondergebracht in de volgende zeven hoofdpunten: 1. Informatie asymmetrie opheffen: Alle actoren hebben er baat bij als de informatie asymmetrie op het gebied van energiebesparende maatregelen wordt verkleind. Dan pas ontstaat er een actieve vraag naar producten en diensten, die de marktactoren kunnen leveren. 2. Verschil tussen marktprijs en marktwaarde verminderen: Verschillende actoren kunnen er belang bij hebben als de energetische prestatie beter tot uitdrukking komt in de marktprijs. Bijvoorbeeld de bank en taxateur die er belang bij hebben om een marktconforme marktwaarde te bepalen. De meeste actoren zullen hun kennis over de energetische prestatie moeten verbeteren voordat de energetische prestatie meegenomen kan worden in hun service of producten. Voornamelijk taxateurs en makelaars die direct de consument informeren, zullen hun kennis over energiebesparende maatregelen moeten verbeteren. Dit kan bijvoorbeeld door middel van permanente educatie. 3. Taxatie protocol aanpassen: In het taxatieprotocol is het noodzaak om een uniforme rekenmethode op te nemen, waarmee alle taxateurs op een eenduidige manier een waarde kunnen toekennen aan energiebesparende maatregelen. IX P a g i n a

11 4. Financieringsmogelijkheden vergroten: Er zijn enkele mogelijkheden om energiebesparende maatregelen te financieren. Dit is nu nog een knelpunt omdat het nog ontbreekt aan genoeg financieringsmogelijkheden. Dit is een kans voor een geldverstrekkers zoals de bank om meer financieringsmogelijkheden te creëren, zodat die bank een marktleidersrol kan innemen. 5. Makelaar en hypotheekadviseur: Beiden actoren krijgen een nieuwe rol door digitalisering van de woningmarkt. Er zijn kansen om hun dienstverlening verder uit te breiden en te focussen op een adviserende rol. Kennis over energiebesparende maatregelen kan hier aan bijdragen. Als ze dat niet doen, zal er minder werk zijn in de toekomst. 6. Relatie tussen de energetische prestatie en de bouwtechnische kwaliteit vergroten: Woningen die goed onderhouden zijn en daarmee up to date zijn, worden sneller verkocht dan woningen die slecht zijn onderhouden. Er is een relatie te leggen tussen niveau van de bouwkundige kwaliteit en de energetische prestatie. Slecht onderhouden woningen zijn vaak ook energie onzuinig. Deze woningen zullen langer te koop staan en daardoor gedwongen om voor een lagere marktprijs te verkopen. Wanneer de energetische prestatie beter tot uitdrukking komt in de marktprijs, kunnen woningen met een goede energetische prestatie in waarde stijgen. Maar woningen met een slechte energetische prestatie kunnen ook in waarde dalen. 7. Mogelijke Invloed van de overheid: Mocht de markt zelf niet in staat te zijn om het waardebepalingsproces aan te passen, dan kan de overheid nog ingrijpen door middel van regulering en stimulering. De overheid heeft verschillende mogelijkheden om dit proces te stimuleren, bijvoorbeeld de WOZ waarde te koppelen aan de energetische prestatie. Op basis van het OZB tarief kunnen consumenten belastingvoordeel krijgen in een energiezuinig huis of belasting betalen in een energie onzuinig huis. Het is ook mogelijk om het verplicht aanleveren van een energielabel te gaan handhaven. 6. Conclusie Nadat de belangen per actor bekend zijn en de daarop volgende kansen en knelpunten omschreven zijn, kan er antwoord worden gegeven op de hoofdvraag. Hoe kan de energetische prestatie van woningen beter tot uitdrukking komen in het proces van waardebepaling van woningen? De energetische prestatie kan beter tot uitdrukking komen, wanneer de circle of blame doorbroken wordt. Dan pas kunnen de actoren in het proces van waardebepaling volledige en relevante informatie over de toekomstige waarde en comfortvoordelen leveren aan de consument. Hiermee wordt de informatie asymmetrie opgeheven, zodat de marktprijs zich meer gaat gedragen naar de marktwaarde. Dit resulteert in het beter tot uitdrukking komen van de energetische prestatie in de marktprijs, omdat de consument beter de toekomstige waarde kan inschatten. X P a g i n a

12 Hoe kan deze cirlce of blame doorbroken worden? Daarbij komen direct vragen op zoals hoe moet dit gebeuren?, wie neemt hierin initiatief? en wat is zijn belang daarbij?. Dit is weergegeven in het volgende stappenplan: Informatie toevoegen De belangrijkste voorwaarden om überhaupt de circle of blame te kunnen doorbreken, is de volledige informatie. Het hele proces van waardebepaling is gebaseerd op de informatie over de woning, omdat door die informatie de marktwaarde en marktprijs wordt bepaald. De algemene informatie over een woning waarop de waarde is gebaseerd, is vaak bij zowel de marktactoren als de consument bekend. De informatie over energiebesparende maatregelen ontbreekt over het algemeen nog bij zowel de marktactoren als consumenten. Met name voor de marktactoren is het nodig om hun kennisniveau te verbeteren. Dit kan bijvoorbeeld door opleidingen te volgen of kennis in te huren. De consument krijgt algemene informatie over energie besparende maatregelen via verschillende kanalen, zoals bijvoorbeeld producenten, installateurs, bouwers, adviseurs, energie bedrijven of overheid. De informatie die invloed heeft op de waarde van de woning, dient door de marktactoren gebundeld te worden aangeleverd. De consument kan die specifieke informatie dan gebruiken bij het bepalen van de marktprijs. Dit is een traject wat nog vele jaren nodig heeft. Door een goede informatie voorziening alleen wordt de circle of blame nog niet doorbroken. Daarvoor zijn ook de volgende drie stappen nodig: 1. Toepassen in de taxatie Taxateurs zullen de waardering van energiebesparende maatregelen op een eenduidige manier in het taxatierapport mee moeten nemen om een marktconforme marktwaarde te kunnen bepalen. Hiervoor is een tool nodig die in het modeltaxatierapport opgenomen kan worden, zodat alle taxateurs dit kunnen gebruiken. De taxateur heeft hier belang bij, omdat zij een marktconforme waarde moet bepalen in een tijd waar energiebesparende maatregelen een steeds grotere rol gaan spelen. 2. Financieringsmogelijkheden uitbreiden Banken zouden op basis van de taxatie meer financiële producten moeten leveren, die het mogelijk maken voor de consument om op meerdere manieren energiebesparende maatregelen te financieren. Dit zou kunnen met een product gebaseerd op een groenfinanciering, waarmee een rentekorting wordt afgegeven. Ook zouden in samenwerking met het AFM en NIBUD zouden nieuwe regelingen opgezet kunnen worden op basis van de totale woonlasten en potentiele besparing, waarbij meer financieringsruimte ontstaat. De bank heeft hier belang bij omdat dit aansluit bij hun klantbehoeftes, het onderpand van de hypotheek verbetert en dit gebruikt kan worden als marketing. 3. Informatie toepassen Wanneer de energetische prestatie een plek krijgt in het taxatierapport en de bank hier passende producten voor kan ontwikkelen, is het aan de makelaar en hypotheekadviseur om deze informatie naar de consument te brengen. Zij zijn de partij die in een vroeg stadium van het aankoop of verbouwproces de consument kunnen informeren. Dit kan een uitbreiding zijn op de dienstverlening van makelaars aan hypotheekadviseurs, mede doordat hun beroep door het digitaliseren zal veranderen. XI P a g i n a

13 Mochten de marktactoren er niet in slagen om de energetische prestatie beter tot uitdrukking te laten komen, dan heeft de overheid nog de optie om het kader aan te passen waarin het proces van waardebepaling zich afspeelt. De overheid heeft er ook baat bij dat het goed tot uitdrukking komt, zowel vanuit de maatschappelijke doelstellingen om energie te besparen als de afspraken met Europa. Eén van de mogelijkheden die voortvloeien uit het empirisch onderzoek is de differentiatie van de OZB op basis van het energielabel. Daarnaast zou de overheid kunnen gaan handhaven op de verplichting om een energielabel aan te leveren bij een transactie. XII P a g i n a

14 English summary Despite all current developments in order to save energy in existing homes, homeowners still don not invest in energy saving measurements. One of the reasons is that energy saving measures have little impact on the selling price of a home. If it had impact, the financial picture could me a lot more favourable to invest in energy saving measures. 1. Introduction The housing market is in a dynamic process in which the sustainability level of the housing market has an increasingly important role. Many changes have taken place to save energy in the existing housing stock the last year. According to Rotmans (2011) this is mainly due to the fact that we are in a transition from a society based on fossil fuels to a sustainable society. We are currently at the tipping point of that transition, the energy consumption of existing homes has a great influence on that transition. The existing housing stock will consume more than 40% of the total energy consumption (ECN, 2013a). Why we are at the tipping point for the housing market, has three reasons: 1. The government has signed an agreement to save energy in September 2013 (SER, 2013); 2. The high priority given to the task, because the construction industry is going through a difficult time (Brinkman, 2013); 3. Energy consumption of the individual owner occupier will play an increasingly important role (Agency, 2013a). This transition began in the 80's and will certainly continue for decades. However, as we are now at a tipping point, the transition to a sustainable society can be accelerated. 2. Aim This study examines the extent to which the energy performance of a house could be better expressed in the market price of a home. The focus lies on the process of valuation which underlies the formation of the market price of a home. The focus of this research, is on the actors who are part of the valuation process. These are the appraiser, the broker, the bank and the government. These actors take hardly the energetic performance into account in the valuation process of housing. This is according to Aveline et al (2011) due to the existing of a 'circle of blame' between these actors. This is a vicious circle, in which the actors take a passive role. The circle of blame has to be broken in order to implement the energy performance into the process of valuation. This is formulated in the following main question: "How the energy performance of homes can be better expressed in the process of valuation of homes?" XIII P a g i n a

15 3. Research Approach To be able to answer the main question, a theoretical research and empirical research has been carried out. In the theoretical study we looked at the process of valuation, which will answers the first two sub questions: a. What is meant by valuation? b. How occurs the process of valuation of homes in the Netherlands? In the empirical study we using in depth interviews with experts and groupmeetings of platform 31. Qualitative data that yielded are analyzed using the network analysis and the corresponding pair analysis of Diepenmaat. This answers the following sub questions: c. How is the energy performance expressed in the current process of valuation? d. What interests has the actors to better express the energetic performance as a component in the process of valuation? e. What opportunities and problems arise when the energy performance is better expressed in this process? f. How to solve these problems or to strengthen the opportunities? Finally, the results of the analysis fed back to the respondents, to generatea set of conclusions and recommendations which are in line with the practice. This results in the last sub question: g. What is in accordance to the actors, the effect of the results regarding to the application of the energy performance in the process of valuation? XIV P a g i n a

16 4. The main findings Based on the sub questions, the most important findings are shown, which contribute to answer the main question. a. What is meant by a valuation? The theoretical study has shown that there are differences in approach in the term 'value'. Additionally, the process of valuation is described, which underlies the development of the market price of a home. The difference in approach to the term value, we can divide two different markets, the actual market and the theoretical market. The theoretical market is used to look at an abstract way to the actual market, so we can better understand the actual market. Based on this principle ter Have (1992) has made a distinguishes between market price and the market value: The marketprice, the sale price (supply and demand). The marketvalue, is an abstract value (determined under perfect conditions). The market value is determined based on all available information that affects the value of the home. This should be including information on energy saving measures, such as returns and benefits. The market value is determined by an appraiser. The marketprice is the sale price which consumer pays for a home and is determined by supply and demand. In order to study the current housing market and be able to place the term value, we base this on one of the fundamental theories of economics; neoclassical economic theory. This theory is based on three key points (Groenewegen, 2004): People always think rationally; Consumers want to maximize the utility; Acting on the basis of full and relevant information. Using these points to value a house, it is expected that the energy value will be taken into account. After all, an investment in energy saving measures, saves energy and has comfort benefits. Yet consumers are hardly willing to invest, especially because they cannot estimate the added value. This requires full and relevant information about the desired energy saving measures. This added value can be translated into a future value, that is the future energy saving and the added value after a period of time when it is cashed. The future value will be taken expressed into the marketvalue and should be expressed in the marketprice. The difference of information between the marketvalue and the marketprices is called information asymmetry. This information asymmetry would be eliminated by providing full and relevant information. It is up to actors to provide the full and relevant information to the consumers. In the current valuation process this happens still insufficient, due to the cirlce of blame. Actors don not get into action when the first steps have to be taken. The circle XV P a g i n a

17 of blame should to be broken, by eliminating the information asymmetry about the future value and comfort advantages. b. What is the process of valuation? The process of valuation is determined by different actors. In figure 3 the current process is show. The following actors are involved: Consumers; The appraiser; The bank as a lender; The broker; The government. In this model we can see clearly three information flows. One is through the bank and is about the financial condition, the second one is through the broker and is about the indication of the marketvalue. These two flows provide the information necessary for the consumer to determine the marketprice. A third informationflow is the valuation of the property, resulting in a marketvalue. It is important to realize that the ultimate value of the property is determined by the market. c. How does the energy performance reflected in the current process and what is the significance? During the interviews and network analysis of the empirical research, the interest of every actor is described why they should express the energy performance better in the process of valuation. Consumer The consumer has no direct influence on the process of valuation, but it does impact on the marketprices. For the consumer, it is important to obtain the correct information, concerning the benefits and financial implications. As a result, investment in energy saving measures will have a direct effect on the market price of the house and the monthly payments. This encourages consumers to invest in the home. In addition, consumers would be better able to make a cost benefit analysis based on the information. Appraiser The appraiser has only one interest: namely to establishing a marketvalue in the course of trade. This means that the appraiser benefits from an unambiguous method of valuation, to determine the value of energy saving measures. Bank The bank has an interest in an accurate marketvalue. But the bank also has an interest in the future XVI P a g i n a

18 value of the collateral, which is determined by the level of maintenance and energy performance. By investing in the collateral, the risk of the mortgage will reduce. In addition, the bank benefits from lowering the monthly payments for the consumer, from a CSR perspective. Broker The role of the broker will change by the digitizing market. The agency has therefore interests to expand his services to be sure of work in the future. d. Which opportunities and problems arise when the energy performance is better reflected in this process? Looking from the perspective of the actors there will arise opportunities and problems, when the energy performance is better reflected in the process of valuation. During the interviews, we asked the actors what they can identify as opportunities and constraints and how it can be strengthened or dissolved. The results are based on interviews and network analysis are divided into the following seven elements: 1. Eliminate the information asymmetry: All actors will benefit, as the information asymmetry about energy saving measures is reduced. Only then there will be an active demand for energy saving products and services. 2. Reducing difference between market price and market value: Different actors have an interest in reflecting the energy performance better in the marketprice. For example, the bank and the appraiser both have an interest to determine market based marketvalue. Most players will have to improve their information about the energy performance before they can express the energy performance into their service or products. Mainly appraisers and brokers who immediately inform the consumer will have to improve their information. 3. Adjust appraiser protocol: In the appraiser protocol an unambiguous method is needed to value the energie saving measurements. With that method appraiser could value energie saving measurements with the same method. 4. Increase of funding possibilities: There are only a few ways to finance energy saving measures. This is a problem because it still lacks sufficient funding. This is an opportunity for lenders such as the bank to create new financial product. 5. Broker and mortgage consultant.: Both players have a new role in the digitization of the housing market. There are opportunities to expand their service and focus on an advisory role. Knowledge about energy saving measures can contribute here. If they do adept their services, there will be less work in the future. XVII P a g i n a

19 6. Relation between the energy performance and structural quality.: Houses that are well maintained and which are up to date, are sold faster than homes that are poorly maintained. There is a link between the level of structural quality and the energy performance. Poorly maintained homes are often energy inefficient. These homes will take longer to sell and therefore forced to a lower marketprice. When the energy performance is better reflected in the marketvalue, homes can increase in value when they have a good energy performance. 7. Potential influence of the government: The government has several options to encourage, for example linking the energetic performance to de WOZ value. Based on the property tax, can pay less or more tax depending on the energy performance of their house. 6. Conclusion After the interests of each actor is known and subsequent opportunities and constraints are defined, we can provide an answer to the main question. "How the energy performance of homes can be better reflected in the process of valuation of homes?" The energy performance can only be expressed when the 'circle of blame' is broken. Only then the actors in the process of valuation can provide complete and relevant information about the future value and comfort benefits to consumers. The information asymmetry has to be eliminated. This results in a better reflection of the energy performance in the marketvalue. How can this be "cirlce of blame" be broken? Some questions pops up, such as 'how to do this?', 'Who takes the initiative? And what is the interest?' This is shown in the following steps: Add Information The main conditions for breaking the 'circle of blame' is complete information. The whole process of valuation is based on information about the property, because the marketvalue and marketprice are based on that information. The information on energy saving measures is generally missing, both information for the market actors and consumers. In particular the information for the market actors needs improvement. This knowledge could trained or hire the knowledge. Consumers receive general information on energy saving measures through various channels, such as manufacturers, installers, builders, consultants, energy companies or government. The information that affects the value of the home, must be collected by the market actors and provided to the consumer. This information can be used to determine the marketprice. But by just providing the right information will not break the "circle of blame". For this you will need the following three steps: 1. Apply into the valuation Appraisers will have to take the energy saving measures in a uniform way in account. To do this a tool is necessary in a valuation model, which could be uses by all appraisers. This is in line with the interest of the appraisers, because they have to establishing a marketvalue in the course of trade in a time the focus on energy saving will only increase. XVIII P a g i n a

20 2. Expand Funding possibilities Banks should provide more financial products, to make it for the consumer possible to invest in energy saving measurements. In collaboration with the AFM and NIBUD, new arrangements could be made based on the total housing costs and potential savings. The bank has an interest in this, because it meets their customers' needs, the pledge increase of the mortgage and this can be used in the marketing. 3. Applying Information When the energy performance is adopted in the appraisal report and the bank have appropriate financial products, it is up to the broker and mortgage advisor to bring this information to the consumer. They are the first to consult in the proces of purchasing a house. This could be an extension of the services provided by brokers and mortgage advisers. If market actors fail to implement the energy performance, the government has the option to adjust or intervene into the process of valuation. The government has also interest to expressed the energy performance in the marktprice, both from the social perspective and because of the agreements with Europe. One of the possibilities to intervene is making a differentiation of the property tax based on the energyperformance. In addition, the government could also start enforcing the obligation to deliver an energy label. XIX P a g i n a

21 Inhoud Colofon... II Voorwoord... IV Samenvatting... V English summary... XIII Leeswijzer... XXIV Begrippenlijst:... XXV H1. Aanleiding en vraagstelling Aanleiding Probleemstelling Doelstelling Eindproduct en doelstelling Onderzoeksvraag Relevantie van het onderzoek Maatschappelijke relevantie Wetenschappelijke relevantie Persoonlijke motivatie H2. Onderzoeksopzet Onderzoeksproces Onderzoeksmethodologie Literatuuronderzoek: Empirisch onderzoek Data analyse Terugkoppeling H3. Het proces van waardebepaling Het begrip waarde Inleiding: Marktwerking Het begrip waarde Neoklassieke economische theorie Grondslag van het begrip waarde Methode om waarde te bepalen Beantwoording subvraag Het proces van waarde bepalen in Nederland XX P a g i n a

22 3.2.1 Inleiding Beschrijving actoren Beantwoording van subvraag H4. De energetische prestatie bij de waardebepaling Hoe is de energetische prestatie verankerd in het huidige proces? Inleiding Definitie energetisch prestatie Energetische prestatie in het huidige proces van waardebepaling Beantwoording subvraag Het belang van de actoren Inleiding Belang Consument Belang Taxateur Belang Banken Belang Makelaar Beantwoording subvraag De kansen en knelpunten van de energetische prestatie Inleiding Kansen Knelpunten Beantwoorden subvraag Kansen versterken en knelpunten oplossen Inleiding Versterken van de kansen Oplossen van de knelpunten Beantwoorden subvraag H5. Terugkoppeling Reactie van de actoren op de huidige ontwikkelingen Inleiding Control panel Beantwoorden subvraag H6. Conclusie en aanbevelingen Inleiding Conclusies subvragen XXI P a g i n a

23 6.3 Conclusie hoofdvraag Aanbevelingen actoren H7. Reflectie en aanbevelingen voor verder onderzoek Reflectie Reflectie Multi actor analyse Omschrijven toepassingen Multi actor analyse als wetenschappelijke theorie Sterke punten en tekortkomingen Aanbevelingen aan Diepenmaat Reflectie economische theorie (rationeel denken) Discussie rationeel denken Rationeel denken in de onderzoek Aanbevelingen voor verder onderzoek H8. Epiloog Literatuurlijst: Bijlage: Bijlage 1: Afstudeerorganisatie Bijlage 2: Overzicht verschillende actoren koopproces Bijlage 3: Welvaartstheorie Bijlage 4: Prijstheorie Bijlage 5: Definitie energetische prestatie Bijlage 6: Interview schema Bijlage 7: Overzicht van de respondenten XXII P a g i n a

24 XXIII P a g i n a

25 Leeswijzer Dit rapport bestaat uit acht hoofdstukken. In het eerste hoofdstuk wordt de aanleiding beschreven van dit onderzoek. Uit deze aanleiding vloeit de probleemstelling voort en is de hoofdvraag geformuleerd. In hoofdstuk twee wordt ingegaan op de onderzoeksaanpak van dit onderzoek. Er wordt beschreven hoe het onderzoek is opgebouwd en welke methodes zijn gebruikt per subvraag. In hoofdstuk drie wordt het begrip waarde doormiddel van een theoretisch onderzoek omschreven. Aan de hand van de neo klassieke economische theorie wordt de waarde bepaling van een woning omschreven. Daarnaast wordt het proces van waardebepaling omschreven en welke marktactoren hierbij een rol spelen. In hoofdstuk vier wordt op basis van een empirisch onderzoek bekeken hoe de energetische prestatie is geïmplementeerd in het huidige proces van waardebepaling. Daarnaast wordt er gekeken wat het belang is voor elke actor om de energetische prestatie mee te nemen in hun producten of diensten. Uit het empirische onderzoek zullen ook de kansen en knelpunten naar voren komen en hoe die kansen versterkt kunnen worden en knelpunten opgelost dienen te worden. In hoofdstuk vijf worden de resultaten van het empirisch onderzoek teruggekoppeld aan het control panel, die bestaat uit de geïnterviewde experts. Uit deze terugkoppeling wordt er gecheckt of de resultaten aansluiten bij de praktijk. In hoofdstuk zes worden de conclusie gegeven, door de hoofdvraag te beantwoorden. Dit resulteert in aanbevelingen per actor. Daarop sluit hoofdstuk zeven aan met de reflectie op het onderzoek en de reflectie van de twee theorieën die worden gebruikt in het onderzoek. In hoofdstuk acht wordt tenslotte een epiloog gehouden als afsluitend verhaal. XXIV P a g i n a

26 Begrippenlijst: De volgende begrippen zijn van belang om dit rapport te kunnen lezen, zodat elke lezer met elke achtergrond de zelfde interpretatie heeft van een begrip. Eigenaar bewoner: Een natuurlijk persoon die eigenaar is van een woning en deze permanent bewoont. Koper bewoner: Een natuurlijk persoon die potentieel een woning gaat kopen. Consument: De eigenaar bewoners en koper bewoner beide als een persoon gezien die een product of een dienstverlening koopt. Marktprijs: De prijs die op een reële markt doormiddel van een transactie op basis van vraag en aanbod tot stand komt (ter Have, 1992). Marktwaarde: Is een hypothetische waarde die gevormd wordt op een abstracte markt, om de opbouw van de marktprijs inzichtelijk te maken (ter Have, 1992). Transactie: Het economische begrip voor ruil, een tweezijdige overdracht van eigendomsrechten (Hazeu, 2007). Energetische prestatie: In dit onderzoek gaan we uit van de hoeveelheid energie die nodig is om de woning te verwarmen, te koelen, te verlichten en tapwater te verwarmen (AgentschapNL, 2013a). XXV P a g i n a

27 Aanleiding & Vraagstelling 1 P a g i n a

28 H1. Aanleiding en vraagstelling De Energiesprong heeft een onderzoek Duurzaam Woningwaarde laten uitvoeren. In dit onderzoek stellen zij dat de energetische prestatie van woningen nog niet voldoende wordt meegenomen in de totstandkoming van de verkoopprijs van een woning (Aveline et al., 2011). Dit betekent dat de energetische prestatie niet goed tot uitdrukking komt in het proces van waardebepaling, dat ten grondslag ligt aan de totstandkoming van de verkoopprijs. In dit onderzoek wordt daarom ingegaan op het proces van waardebepaling en hoe de energetische prestatie in dat proces beter tot uitdrukking kan komen. Met als uiteindelijk doel dat de energetische prestatie beter tot uitdrukking komt in de verkoopprijs van een woning. In onderstaande paragrafen zal het bredere kader geschetst worden, naar aanleiding van de huidige ontwikkelingen. Hieruit voortvloeiend volgt de probleemstelling en de onderzoeksvraag. 1.1 Aanleiding Sinds de start van de economische crisis in 2008 gebeurt er veel op de woningmarkt. De gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen is sinds de start van de crisis gedaald met gemiddeld 25% (CBS, 2013) en het aantal kooptransacties teruggelopen met 40% (Vereniging Eigen Huis, 2013). De politiek heeft sindsdien een pakket van maatregelen getroffen om de woningmarkt weer te stimuleren, zoals het verlagen van de hypotheek rente aftrek, het verlagen van de overdrachtsbelasting en een tijdelijke btw verlaging voor verbouwingen van woningen (Ministerie van Financien, 2012). Dit met als doel om mensen zekerheid te bieden over de fiscale behandeling van de eigen woning en zo het vertrouwen op de woningmarkt te helpen herstellen. Vereniging Eigen Huis (2013) gaat zelfs verder dan een herstellende markt, zij spreekt van een woningmarkt die nu sterk is veranderd. Transitie Eén van de veranderingen in de woningmarkt is de sterke focus op energiebesparing. Door de economische crisis heeft energie besparen momenteel een hoge prioriteit bij de politiek, bouwwereld en de consument (Kemp, 2012). Voor de consument ligt de focus door de crisis voornamelijk op het verlagen van de vaste lasten en daar speelt energie een grote rol in (Boonekamp & Gerdes, 2012). Door de politiek wordt de nadruk gelegd op het behalen van de internationale klimaatprestaties (Rijksoverheid, 2013a). Met name de recente ontwikkelingen, zoals het energieakkoord dat in september 2013 is gesloten (SER, 2013), hebben gezorgd voor een focus op energie besparen. In een zeer korte periode zijn er door onder andere de overheid meerdere afspraken en doelen gesteld, die grote invloed kunnen hebben op hoe men nadenkt over energiebesparing in de bestaande woningvoorraad. De inhoud van deze afspraken wordt in de volgende paragraaf beschreven. Er kan wel gesteld worden dat de gemaakte afspraken een dusdanige impact hebben dat we kunnen spreken van een transitie. Volgens (Rotmans, 2011) bevinden we ons in een transitie naar een duurzame samenleving. Deze transitie is al enige tijd gaande en we bevinden ons nu op een kantelpunt. Onder een transitie verstaat Rotmans (2000): Een structurele maatschappelijke verandering die het resultaat is van op elkaar inwerkende en elkaar versterkende ontwikkelingen op het gebied van economie, cultuur, technologie, instituties en natuur & milieu. Een voorbeeld van een 2 P a g i n a

29 maatschappelijke transitie is de overgang van kolen naar gas als warmtevoorziening voor woningen in de periode van 1960 tot 1975 (Kemp, 2012). Door de huidige focus op energiebesparing door de economische crisis en de recente ontwikkelingen kunnen we spreken van een kantelpunt, die structurele veranderingen kan veroorzaken en de transitie kan versnellen (Rotmans, 2011). Het verbeteren van de bestaande woning voorraad is één van de onderdelen van de transitie. Volgens Platform 31 (2012) is deze transitie ook hard nodig om in de komende 30 jaar de bestaande woning voorraad ingrijpend bouwkundig te verbeteren en te verduurzamen. Figuur 4: Overzicht kantelpunt transitie (Rotmans, 2011) Laatste ontwikkelingen Door de focus op energieverbruik in de bestaande woningvoorraad, kan het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad een grote impact hebben op de transitie naar een duurzame samenleving. Dit komt doordat de woningvoorraad in Nederland ruim 40% van het totale energieverbruik voor haar rekening neemt en 30% van de totale CO₂ emissie in ons land produceert (ECN, 2013b; Sunnikka, 2005). In de afgelopen jaren zijn er schillende ontwikkelingen gaande met als doel om het energieverbruik en de CO₂ uitstoot te verminderen. Deze ontwikkelingen kunnen aanleiding geven tot een daadwerkelijke structurele verandering, en zowel de politiek, de bouwwereld en consumenten hebben invloed op deze recente ontwikkelingen. De eerste recente ontwikkeling heeft betrekking op het commitment vanuit de politiek om doelen te stellen voor het besparen van energie. Dit komt tot uitdrukking in het afsluiten van het energieakkoord in september Dit akkoord, onder leiding van de SER, is afgesloten tussen de overheid en veertig leidende bedrijven, met als doel om energie te besparen, duurzame groei en groenwerkgelegenheid te creëren (SER, 2013). Het akkoord bestaat uit 10 pijlers, met de gebouwde omgeving als één van de belangrijkste. De belangrijkste punten voor de gebouwde omgeving uit het akkoord zijn (Tigchelaar & Menkveld, 2013): 3 P a g i n a

30 Het akkoord richt zich op het bereiken van een CO₂ reductie in de gebouwde omgeving van 80% tot 95% in 2050; Er is een Nationaal EnergiebespaarFonds (NEF) voor energiebesparing in de gebouwde omgeving van 300 mln.; Subsidie van 400 mln. voor het verbeteren van sociale huurwoningen, gemiddeld energielabel B; Burgers, bedrijven en organisaties worden gestimuleerd zelf hernieuwbare energie op te wekken. Zo komt er fiscaal voordeel voor energie door coöperaties en verenigingen van eigenaren die bijvoorbeeld is opgewekt met zonnepanelen; Alle woningeigenaren krijgen een indicatief energielabel zodat ze zich bewust worden van hun energieverbruik; Het wordt mogelijk gemaakt om leningen voor energiebesparende maatregelen via de energierekening terug te betalen. Minister Blok voor Wonen en Rijksdienst kondigt in zijn brief aan de Tweede Kamer van 15 november 2013 (Blok, 2013) aan dat de Stichting Nationaal Energiebespaarfonds (NEF) rond is. Dit revolverend fonds is een co financiering van de overheid, de Rabobank en ASN, zij stellen gezamenlijk 300 miljoen euro beschikbaar, waarvan 175 miljoen vanuit de Rabobank, 50 miljoen vanuit ASN en 75 miljoen vanuit de overheid. Dit fonds heeft als doel om leningen aan eigenaar bewoners te verstrekken om energiebesparende maatregelen te financieren tegen een aantrekkelijke rente. Hiermee kunnen de meest voorkomende energiebesparende maatregelen gefinancierd worden. De stichting NEF monitort het aantal leningen, het uitgeleende bedrag per lening en de maatregelen waaraan de leningen zijn besteed. Het energieakkoord is het meest actuele akkoord, echter zijn in het recente verleden ook al meer initiatieven en convenanten opgesteld om energie te besparen in de gebouwde omgeving. Een voorbeeld hiervan is het convenant Meer met Minder, met als doel om in % energie te besparen in 2,4 miljoen woningen. Het Meer met Minder convenant is een gezamenlijk initiatief van het ministerie van Binnenlandse zaken, Aedes, Bouwend Nederland, UNETO VNI, EnergieNed en VME (Rijksoverheid, 2013a). Daarnaast is er het Lenteakkoord ondertekend in april 2008, dit convenant heeft betrekking op het terugdringen van het energieverbruik in gebouwen door de toepassing van al bewezen maar nog onvoldoende in de markt toegepaste concepten en technieken voor energiebesparing. Een ander voorbeeld is de Stroomversnelling, een initiatief van een aantal grote bouwers, overheid en woningbouwcorporaties. Waarbij woningen duurzaam worden gerenoveerd met een investering van gemiddeld per woning. De huurder heeft geen energierekening meer maar dit bedrag dat gelijk is aan de energierekening wordt betaalt aan de woningbouwcorporaties, die het investeert om de woning energie neutraal te maken (Energiesprong, 2013). Vele van deze convenanten zijn weer opgenomen in het energieakkoord. Een tweede ontwikkeling is gaande in de bouwsector en heeft betrekking op het verschuiving van de focus van nieuwbouw naar het renoveren van de bestaande bouw. Waarbij de bouwsector zich steeds meer zal focussen om de bestaande woningvoorraad te verduurzamen. Er is veel belangstelling voor het hervormen van de huidige woningmarkt, mede door de economische crisis en de sterke focus op energiebesparing. Er wordt door verschillende partijen (Brinkman, 2013; Opstelten, 2013) zelfs beweert dat de opgave van het energiezuinig maken van de bestaande woningvoorraad Nederland uit de economische crisis kan halen. De bouw is één van de aanjagers 4 P a g i n a