JAARREKENING 2015 PRÉ WONEN Haarlem, 25 april 2016

Transcriptie

1 JAARREKENING 2015 PRÉ WONEN Haarlem, 25 april 2016

2 Jaarrekening 2015 Pré Wonen 2

3 Inhoudsopgave 1 Geconsolideerde balans per 31 december Geconsolideerde winst- en verliesrekening over Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2015 (indirecte methode) 7 4 Algemene toelichting 8 5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 11 6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 21 7 Grondslagen voor geconsolideerd kasstroomoverzicht 26 8 Toelichting op de geconsolideerde balans 27 9 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening Enkelvoudige balans per 31 december Enkelvoudige winst- en verliesrekening over Toelichting op de enkelvoudige balans Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening Overige gegevens 70 Jaarrekening 2015 Pré Wonen 3

4 1 Geconsolideerde balans per 31 december 2015 (na resultaatbestemming) Balans Activa Vaste activa Materiële vaste activa 8.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste v.d. exploitatie Vastgoedbeleggingen 8.2 DAEB vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging NIET-DAEB vastgoed in exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden DAEB vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Niet-DAEB vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Financiële vaste activa 8.3 Leningen u/g 7 9 Te vorderen BWS-subsidies Vlottende activa Voorraden 8.4 Grondposities Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden Onderhanden projecten Vorderingen 8.6 Huurdebiteuren Latente belastingvordering Overige vorderingen Overlopende activa Liquide middelen Totaal Jaarrekening 2015 Pré Wonen 4

5 Balans Passiva Eigen vermogen Egalisatierekening Voorzieningen 8.10 Voorziening latente belastingverplichting Voorziening deelnemingen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening onrendabele investeringen bestaand bezit Langlopende schulden 8.11 Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Verplichting uit hoofde van onroerende zaken VOV Waarborgsommen Kortlopende schulden 8.12 Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen, loonheffingen en pensioenpremies Aflossingsverplichting komend boekjaar leningen o/g Onderhanden projecten Overige schulden Overlopende passiva Totaal Jaarrekening 2015 Pré Wonen 5

6 2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2015 Winst- en verliesrekening over Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoed portefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Wijzigingen in vastgoed bestemd voor de verkoop en onderh. projecten Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Bijzondere waardevermindering vlottende activa Lonen en salarissen (inclusief personeel van derden) Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed portefeuille Financiële baten en lasten 9.16 Rentebaten Rentelasten Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting Belastingen resultaat uit gewonen bedrijfsvoering Resultaat deelnemingen Resultaat na belastingen Geconsolideerd overzicht totaalresultaat Geconsolideerd netto resultaat Baten en lasten rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt: - waardestijging vastgoed in het jaar afname eerdere waardestijging vastgoed in het jaar - - Totaalresultaat Jaarrekening 2015 Pré Wonen 6

7 3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2015 (indirecte methode) Kasstroomoverzicht 2015 (indirecte methode Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Bijzondere waardevermindering vlottende activa Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Vrijval/dotatie voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal: Mutatie voorraden materiaal Vorderingen Mutatie waarborgsommen Kortlopende schulden (excl. rente en VPB) Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen/betaalde vennootschapsbelasting Ontvangen dividend /resultaat deelnemingen - 10 Ontvangen/betaalde interest Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa Mutatie onderhanden projecten Investeringen onderhanden werk en grondposities Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) ,39 Aflossing langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename/ (afname) geldmiddelen in Liquide middelen per 1 januari Liquide middelen per 31 december Mutatie liquide middelen Jaarrekening 2015 Pré Wonen 7

8 4 Algemene toelichting 4.1 Algemeen Stichting Pré Wonen is een stichting met de status van toegelaten instelling volkshuisvesting. Zij heeft specifieke toelating in de regio s Zuid-Kennemerland en IJmond en is werkzaam binnen de wetgeving van uit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Haarlem, de feitelijke vestigingsplaats is Rijksweg 347 te Velserbroek. De stichtingsactiviteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen. 4.2 Groepsverhoudingen Stichting Pré Wonen staat aan het hoofd van de groep Pré Wonen. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over Pré Wonen wordt hiermee bedoeld Stichting Pré Wonen en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen 4.3 Regelgeving De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. 4.4 Stelwijziging In 2015 is de indeling van vastgoed in exploitatie gewijzigd van sociaal naar DAEB en van commercieel naar NIET-DAEB. Het criterium voor toewijzing is van balansdatum naar contractdatum. Deze stelselwijziging heeft tot gevolg dat de vergelijkende cijfers zijn aangepast. Ultimo 2014 zijn 234 woningen overgeheveld van NIET-DAEB naar DAEB vastgoed met een totale marktwaarde in verhuurde staat van 17,3 miljoen. 4.5 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten op zichte van het voorgaande jaar met uitzondering van de toegepaste stelselwijziging. Jaarrekening 2015 Pré Wonen 8

9 4.6 Grondslagen voor consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening zijn opgenomen de financiële gegevens van Stichting Pré Wonen en haar groepsmaatschappijen per 31 december van het boekjaar. Groepsmaatschappijen zijn rechtspersonen en vennootschappen waarin beslissende zeggenschap wordt uitgeoefend. Resultaten uit transacties met en tussen groepsmaatschappijen zijn in de geconsolideerde jaarrekening volledig geëlimineerd. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen nettovermogenswaarde gewaardeerd worden, worden proportioneel verantwoord. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen kostprijs worden gewaardeerd, worden volledig verantwoord, tenzij zij in wezen niet zijn gerealiseerd. De groepsmaatschappijen worden integraal geconsolideerd vanaf de datum waarop beslissende zeggenschap op de groepsmaatschappij is verkregen. Bij belangen minder dan 100% wordt het aandeel van derden in het eigen vermogen en het resultaat afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening vermeld. De groepsmaatschappijen worden niet meer in de consolidatie opgenomen vanaf de datum waarop geen sprake meer is van beslissende zeggenschap. De posten in de geconsolideerde jaarrekening worden volgens uniforme grondslagen voor waardering en resultaatbepaling vastgesteld. Joint ventures worden proportioneel geconsolideerd. Dit houdt in dat de activa en passiva en de baten en lasten naar evenredigheid van het kapitaalbelang respectievelijk aandeel in het resultaat in de geconsolideerde jaarrekening worden opgenomen. Geconsolideerde groepsmaatschappijen: Préferent Holding B.V., Haarlem (100%) Préferent Projectontwikkeling B.V., Haarlem (100%) Préferent De Remise Haarlem B.V., Haarlem (100%) Préferent Belkanto B.V., Haarlem (100%) Préferent Zona Matadero B.V, Haarlem (100%) Maatschappij tot voortzetting van de Zaken van Van den Belt en Co s Handelsmaatschappij B.V., Haarlem (100%) Joint Ventures, proportioneel geconsolideerd: VOF Belcanto: 33,3 %, Haarlem (2014: 33,9 %) VOF De Remise Haarlem, Haarlem: 50% (2014: 50 %) VOF Zona Matadero 33,3 %, Haarlem (2014: 33,3 %) De deelnemingen worden proportioneel geconsolideerd o.b.v. de kapitaalverhoudingen. Voorgaand jaar werd op basis van de financiering de deelneming proportioneel geconsolideerd. Overige deelnemingen, gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde: Woonwagenstandplaatsen Kennemerland B.V., Haarlem: 36,11% (2014: 36,11%) De Woonwagenstandplaatsen Kennemerland B.V. Haarlem beheert standplaatsen. De activiteiten van de overige deelnemingen bestaan voornamelijk uit projectontwikkeling binnen het statutair werkgebied. Jaarrekening 2015 Pré Wonen 9

10 4.7 Oordelen en schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Pré Wonen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. De belangrijskte oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie, de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten. 4.8 Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen. 4.9 Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan. Alle aan- en verkopen volgens standaard markconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Pré Wonen maakt geen gebruik van afgeleide instrumenten zoals derivaten en hedge accounting. Jaarrekening 2015 Pré Wonen 10

11 5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 5.1 Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingverliezen. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Op grond wordt niet afgeschreven. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht. 5.2 Vastgoedbeleggingen Vastgoed in exploitatie Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar DAEB en NIET-DAEB vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. De RJ 213 spreekt bij vastgoedbeleggingen nog over sociaal en commercieel vastgoed. Daar waar wij spreken over DAEB vastgoed kan sociaal vastgoed worden gelezen. Niet-DAEB vastgoed is vergelijkbaar met het commercieel vastgoed. Op grond van deze criteria omvat het DAEB vastgoed in exploitatie de woningen met een huurprijs tot aan de huurtoeslaggrens per contractdatum, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is in algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties (waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners) zoals vermeld op de bijlage die is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Pré Wonen heeft haar DAEB vastgoed (op portefeuilleniveau) als vastgoedbelegging gekwalificeerd. Het beleid is gericht op het realiseren van een zo optimaal mogelijk financieel rendement. Het NIET-DAEB vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens per contractdatum, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Jaarrekening 2015 Pré Wonen 11

12 In 2015 is het criterium gewijzigd van balansdatum naar contractdatum. Deze stelselwijziging heeft tot gevolg dat de vergelijkende cijfers zijn aangepast. Ultimo 2014 zijn 234 woningen overgeheveld van NIET-DAEB naar DAEB vastgoed met een totale marktwaarde in verhuurde staat van 17,3 miljoen. Complexindeling Het DAEB vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en het NIET-DAEB vastgoed is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (complexen / product-markt combinaties) waarop een complex / product-markt combinatie gelijksoortig gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen / product markt combinaties wordt derhalve rekening gehouden met onderlinge verschillen in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. Verder wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord. Waardering na eerste verwerking Het vastgoed in exploitatie wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel van Richtlijn 213 Vastgoedbeleggingen. De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. Wegens het veelal ontbreken van courante prijzen op een actieve markt wordt de reële waarde bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen. De aannames van de kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op de gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Jaarlijks wordt 33 1/3% van het bezit getaxeerd door een externe taxateur hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt. Op het vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde wordt op grond van RJ 213 Vastgoedbeleggingen niet afgeschreven. Na eerste verwerking wordt een waardevermindering of vermeerdering van de kostprijs als gevolg van de waardering tegen geschatte marktwaarde in verhuurde staat bepaald op het niveau van de kasstroomgenerende eenheid. De waardevermindering of - vermeerdering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. Jaarrekening 2015 Pré Wonen 12

13 Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van het complex c.q. product-markt combinatie aangaande het DAEB en NIET- DAEB vastgoed, die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden bij eerste verwerking geactiveerd tegen kostprijs en vervolgens getoetst aan het verschil in marktwaarde van het complex c.q. product-markt combinatie vóór en na deze uitgaven. Het marktwaardeverschil wordt in het actief verwerkt als een waardevermindering of - vermeerdering en in het resultaat verantwoord als Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. Herwaardering Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde van het vastgoed worden verantwoord in de winst-enverliesrekening. Het positieve verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering wordt op grond van RJ 645 (2011) als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen. De ongerealiseerde waardestijging is het verschil tussen de reële waarde en de boekwaarde op basis van de historische kosten. Buitengebruikstelling Vastgoed in exploitatie dat op termijn buitengebruik wordt gesteld (sloop) op basis van het criterium intern geformaliseerd wordt op het moment van sloopbesluit afgewaardeerd naar lagere geschatte marktwaarde, gebaseerd op de contant gemaakte huuropbrengsten en kosten berekend over de resterende gebruiksduur tot aan het moment van sloop. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreffen lopende investeringen in complexen in aanbouw en woningverbetering of herstructurering van bestaande complexen die zijn bestemd als vastgoedbelegging. De waardering bij eerste verwerking is tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten. Verder wordt rente op vreemd vermogen tijdens de ontwikkelingsperiode geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. De waardering na eerste verwerking van het vastgoed in ontwikkeling is tegen de reële waarde. De reële waarde wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen op basis van aannames zoals hiervoor toegelicht onder vastgoed in exploitatie onder Waardering na eerste verwerking, onder aftrek van de nog te besteden kosten om het vastgoed te realiseren. Wanneer gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere reële waarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de reële waarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil wordt in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. Ten aanzien van de aanloopkosten voor projecten waarvan nog geen definitief besluit is genomen voor de uitvoering maakt Pré Wonen met ingang van 2014 gebruik van een voorziening voorbereidingskosten. Eind 2015 is een voorziening gevormd voor alle projecten in de initiatief- en oriëntatiefase voor het totaal gerealiseerde investeringsbedrag (excl. grond). Dit geldt ook voor de projecten in de voorbereidingsfase die nog niet definitief doorgaan en waarvoor dus nog geen impairment is genomen. Jaarrekening 2015 Pré Wonen 13

14 5.2.3 Onroerende zaken Verkocht onder voorwaarden Pré Wonen verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Pré Wonen onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie. Als gerealiseerde verkoop kwalificeren: Verkopen waarbij Pré Wonen het recht op terugkoop heeft tegen reële waarde op terugkoopmoment; Verkopen waarbij Pré Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur. Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post netto verkoopresultaat vastgoedbeleggingen. Als financieringstransactie kwalificeren: Verkopen waarbij Pré Wonen het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment; Verkopen waarbij Pré Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur; Verkopen waarbij Pré Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: Van de betreffende onroerende zaken eindigt het eigen gebruik en wordt het vastgoed geherrubriceerd als vastgoed verkocht onder voorwaarden tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs, onder aftrek van de contractuele korting. Het nadelig verschil tussen de boekwaarde van het (oorspronkelijk) beleggingsvastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen geschatte marktwaarde en de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting wordt op dat moment in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting. Eventuele waardemutaties worden verwerkt als Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. De terugkoopverplichting en/of het terugkooprecht wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. De terugkoopverplichting/terugkooprecht wordt aan de creditzijde van de balans opgenomen en is tegen de nominale waarde gewaardeerd. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Ultimo boekjaar wordt het verschil (indien positief) tussen de dan opnieuw vastgestelde marktwaarde na aftrek van contractuele korting en de gefixeerde boekwaarde op moment van herclassificatie op basis van de oude grondslag als ongerealiseerde waardestijging bij het eigen vermogen vermeld. Jaarrekening 2015 Pré Wonen 14

15 5.3 Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De netto vermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. In de winst- en verliesrekening wordt het aandeel van Pré Wonen in het resultaat van de deelnemingen opgenomen. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Pré Wonen in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Een vervolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer verwerkt indien en voor zover het cumulatief niet-verwerkte aandeel in het verlies is ingelopen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering. De andere deelnemingen waarop geen invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid, worden tegen de verkrijgingsprijs gewaardeerd. Indien sprake is van een duurzame waardevermindering vindt waardering plaats tegen deze lagere waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening Latente belastingvorderingen Voor de waardering en verwerking van latente belastingvorderingen wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf Belastingen Leningen u/g De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële vaste activa waaronder financiële instrumenten beoordeelt de stichting op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt de stichting de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Het waarderingsverlies dat daarvoor opgenomen was, dient te worden teruggenomen Jaarrekening 2015 Pré Wonen 15

16 indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt. De boekwaarde van de vorderingen wordt verlaagd met gebruikmaking van een voorziening wegens oninbaarheid Te vorderen BWS-subsidies Dit betreft de nog te ontvangen subsidies voor de in exploitatie zijnde vastgoedbeleggingen welke gebouwd zijn onder de toepassing van de regeling Besluit Woninggebonden Subsidies. De vordering uit hoofde van binnen het BWS toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. 5.4 Voorraden Grondposities Ingenomen grondposities worden gewaardeerd tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Op het moment dat de grondposities in ontwikkeling worden genomen, vindt overheveling plaats naar onroerende zaken in ontwikkeling / onderhanden projecten / onderhanden werk en worden de rente en de bijkomende kosten geactiveerd. Als de grondposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de opbrengstwaarde lager is dan de boekwaarde, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat gebracht Vastgoed bestemd voor de verkoop Dit betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen en teruggekochte woningen, bestemd voor verkoop. De waardering van de opgeleverde nieuwbouwwoningen is tegen vervaardigingprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De waardering van de teruggekochte woningen is op moment van verkrijging tegen de marktwaarde na aftrek van de contractuele korting, hetgeen tevens de verkrijgingsprijs is voor de waardering als voorraad, en na eerste verwerking rekening houdend met de lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingprijs en daaraan toegerekende directe kosten of lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop Overige voorraden De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van vaste verreken prijzen of lagere opbrengstwaarde. Jaarrekening 2015 Pré Wonen 16

17 5.5 Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden (hierna: onderhanden projecten) worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Het nettobedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet- respectievelijk creditstand vertoont. De projectopbrengsten en -kosten uit hoofde van het onderhanden project worden als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestatie per balansdatum verwerkt, indien het resultaat van een onderhanden project op betrouwbare wijze kan worden ingeschat ( percentage of completion - methode). Als het resultaat van een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, worden de opbrengsten alleen verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald en worden de projectkosten in de winst- en verliesrekening verwerkt in de periode waarin ze zijn gemaakt ( percentage of completion with zero profit -methode). Als er geen onzekerheden meer bestaan ten aanzien van het op betrouwbare wijze kunnen inschatten van het resultaat van een onderhanden project, worden de cumulatieve projectopbrengsten verwerkt in de winst- en verliesrekening op basis van de mate van verrichte prestaties op het moment van het niet meer bestaan van onzekerheden. Als het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten zullen overschrijden, worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. De projectkosten bestaan uit de directe projectkosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project gebaseerd op het normale niveau van projectactiviteiten, en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op het vreemd vermogen. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, zijn als voorraden (onderhanden werk of vooruitbetalingen op voorraden) of als overlopende activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. 5.6 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statistische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. 5.7 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. 5.8 Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de geconsolideerde jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van Jaarrekening 2015 Pré Wonen 17

18 een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument. 5.9 Egalisatierekening De rechten op exploitatiesubsidies vallend binnen het regime van het Besluit Woninggebonden Subsidies worden verantwoord in het jaar van ontstaan. De egalisatierekening betreft het nog niet aan het resultaat toegerekende deel van de toegekende exploitatiesubsidies. De bijdragen worden jaarlijks ten gunste van de post Overheidsbijdragen in het resultaat gebracht overeenkomstig de jaarlijkse voorgecalculeerde tekorten van de betreffende exploitaties Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen met uitzondering van voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is Voorziening onrendabele investering In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de aan deze investeringsverplichtingen toe te rekenen reële waarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil en de vorming van de voorziening wordt in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Voorziening latente belastingverplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waardering van de activa en passiva volgens fiscale grondslagen en jaarrekeninggrondslagen. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de betreffende activa en passiva waarbij sprake is van tijdelijke waarderingsverschillen. Voor zover belastinglatenties naar verwachting na vijf jaar afwikkelen, vindt waardering tegen contante waarde plaats. De latenties worden contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet. Indien de verschillen tussen contante waarde en nominale waarde verwaarloosbaar zijn, wordt de nominale waarde gehanteerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar. Het bedrag dat vermoedelijk binnen één jaar verrekenbaar zal zijn is opgenomen onder vorderingen. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen, waarbij zoveel mogelijk is aangegeven in welke mate de verplichtingen als langlopend zijn te beschouwen. Jaarrekening 2015 Pré Wonen 18

19 De niet-latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering. Tussen Woningcorporatie Pré Wonen en haar groepsmaatschappijen bestaat een fiscale eenheid. De verrekening van de belastingen binnen deze eenheid vindt plaats uitgaande van de situatie dat de moeder met de dochter afrekent alsof de dochter zelfstandig belastingplichtig is Voorziening pensioenen De gehanteerde pensioenregeling van Woningcorporatie Pré Wonen en haar groepsmaatschappijen is ondergebracht bij een bedrijfstakpensioenfonds. De hieruit voortvloeiende pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Te betalen premie dan wel de vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Naast de betaling van premies heeft Pré Wonen geen verdere verplichtingen uit hoofde van Pensioenregeling. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van zaken ultimo december 2015 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 109%. Pré Wonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies Voorziening deelnemingen De voorziening deelnemingen betreft de negatieve nettovermogenswaarde van deelnemingen indien de corporatie zich aansprakelijk heeft gesteld voor de schulden van de deelneming respectievelijk zich stellig heeft voorgenomen de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen. De voorziening wordt gevormd ter grootte van de uit de aansprakelijkheidstelling te verwachten verplichtingen en nadat eerst de andere financiële belangen in deze deelnemingen zijn afgewaardeerd Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde. Deze is over het algemeen gelijk aan de nominale waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Indien er geen sprake is van agio of disagio of transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde van de schuld. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. Leningen die zijn aangetrokken binnen het Dynamische Kostprijshuursysteem (klimleningen) worden niet afgelost zolang de bijbehorende exploitaties van de activa voorgecalculeerde exploitatieverliezen opleveren. Gedurende deze periode worden de leningen jaarlijks met een vooraf bepaald bedrag verhoogd. De aflossingsverplichting voor het komende jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen volgens de VOV regeling heeft Pré Wonen een terugkoopverplichting/terugkooprecht die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economische verkeer. De Jaarrekening 2015 Pré Wonen 19

20 terugkoopverplichting/terugkooprecht wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Voor verdere waarderingsgrondslagen wordt verwezen naar paragraaf Kortlopende schulden Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De kortlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces Verwerken verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie Operationele leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan het eigendom niet bij Pré Wonen ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen. Jaarrekening 2015 Pré Wonen 20

21 6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 6.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover zij zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen. 6.2 Bedrijfsopbrengsten Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieën opgenomen, welke kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten aan huurders Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid Opbrengst servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen boven de netto huurprijs ontvangen bedragen van huurders en bewoners voor leveringen en diensten zoals energie, water, huismeesters en schoonmaakkosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten Overheidsbijdragen Hieronder worden bijdragen of subsidies van de overheid alsmede de toerekening van de BWS-subsidie vanuit de egalisatierekening BWS verantwoord Wijzigingen in voorraad bestemd voor de verkoop en wijziging onderhanden projecten Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel. Jaarrekening 2015 Pré Wonen 21

22 Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de Percentage of Completion -methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. De bij deze omzet behorende kosten van de in het jaar van oplevering verrichte prestaties worden verantwoord op de post kosten uitbesteed werk en andere externe kosten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen: Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie; Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden; Netto verkoopopbrengst bij levering van vastgoed bestemd voor de verkoop; De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst onder aftrek van de verkoopkosten en de boekwaarde. De boekwaarde is op basis van de reële waarde (geschatte marktwaarde). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper. Andere transacties worden verantwoord als financieringstransactie, zie paragraaf Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Onder deze post worden de kosten van het eigen werkapparaat verantwoord welke direct toerekenbaar zijn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling en onderhanden werk, en als zodanig geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling (te weten: sociaal vastgoed of commercieel vastgoed in ontwikkeling dan wel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop) en onderhanden werk (onderhanden projecten dan wel voorraden). Jaarrekening 2015 Pré Wonen 22