JAARREKENING 2013 PRÉ WONEN Haarlem, 22 april 2014

Transcriptie

1 JAARREKENING 2013 PRÉ WONEN Haarlem, 22 april 2014 Versie: 1.8

2 Inhoud 1 Geconsolideerde balans per 31 december Geconsolideerde winst- en verliesrekening over Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 (indirecte methode) 7 4 Algemene toelichting 8 5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 12 6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 23 7 Financiële instrumenten en risicobeheersing 27 8 Kasstroomoverzicht 30 9 Toelichting op de geconsolideerde balans Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening Overige informatie Enkelvoudige balans per 31 december Enkelvoudige winst- en verliesrekening over Toelichting op de enkelvoudige balans Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening Overige gegevens 74 Jaarrekening 2013 Pré Wonen 2

3 Jaarrekening Jaarrekening 2013 Pré Wonen 3

4 1 Geconsolideerde balans per 31 december 2013 (na resultaatbestemming) Balans Activa Vaste activa Materiële vaste activa 9.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste v.d. exploitatie Vastgoedbeleggingen 9.2 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Financiële vaste activa 9.3 Leningen u/g Te vorderen BWS-subsidies Vlottende activa Voorraden 9.4 Grondposities Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden Onderhanden projecten Vorderingen 9.6 Huurdebiteuren Gemeenten Latente belastingvordering Overige vorderingen Overlopende activa Liquide middelen Totaal Jaarrekening 2013 Pré Wonen 4

5 Balans Passiva Groepsvermogen Egalisatierekening Voorzieningen 9.10 Voorziening latente belastingverplichting Voorziening deelnemingen Voorziening onrendabele investeringen Langlopende schulden 9.11 Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Verplichting uit hoofde van onroerende zaken VOV Waarborgsommen Kortlopende schulden 9.12 Onderhanden projecten Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen, loonheffingen en pensioenpremies Aflossingsverplichting komend boekjaar leningen o/g Overige schulden Overlopende passiva Totaal Jaarrekening 2013 Pré Wonen 5

6 2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2013 Winst- en verliesrekening over Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoed portefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Wijzigingen in vastgoed bestemd voor de verkoop en onderh. projecten Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Bijzondere waardevermindering vlottende activa Lonen en salarissen (inclusief personeel van derden) Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed portefeuille Financiële baten en lasten Waardeverandering van financiële vaste activa - Rentebaten Rentelasten Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting Belastingen resultaat uit gewonen bedrijfsvoering Resultaat deelnemingen Resultaat na belastingen Jaarrekening 2013 Pré Wonen 6

7 3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 (indirecte methode) Kasstroomoverzicht 2013 (indirecte methode Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen Bijzondere waardevermindering vlottende activa Vrijval/dotatie voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal: Voorraden / onderhanden projecten Vorderingen Kortlopende schulden (incl. bankkrediet) Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen/betaalde vennootschapsbelasting Ontvangen dividend /resultaat deelnemingen Ontvangen/betaalde interest Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen materiële vaste activa / vastgoedbeleg Desinvesteringen materiële vaste activa / vastgoedbeleg Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten BWS Waardering vastgoed verkocht onder voorwaarden Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden Mutatie waarborgsommen en verplichting MGE / VOV Aflosssing komend boekjaar Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename/ (afname) geldmiddelen in Liquide middelen per 1 januari Liquide middelen per 31 december Mutatie liquide middelen Jaarrekening 2013 Pré Wonen 7

8 4 Algemene toelichting 4.1 Algemeen Wooncorporatie Pré Wonen is een stichting met de status van toegelaten instelling volkshuisvesting. Zij heeft specifieke toelating in de regio s Zuid-Kennemerland en IJmond en is werkzaam binnen de juridische wetgeving van uit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Haarlem, de feitelijke vestigingsplaats is Rijksweg 347 te Velserbroek. De stichtingsactiviteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen. 4.2 Groepsverhoudingen Stichting Pré Wonen staat aan het hoofd van de groep Pré Wonen. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over Pré Wonen wordt hiermee bedoeld Stichting Pré Wonen en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen 4.3 Regelgeving De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. 4.4 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten op zichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste stelselwijzigingen zoals opgenomen in paragraaf 4.6. De waardering van het sociaal vastgoed wordt met ingang van 2013 gewaardeerd tegen marktwaarde in plaats van bedrijfswaarde. 4.5 Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Pré Wonen en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Bij belangen minder dan 100% wordt het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat afzonderlijk vermeld. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn voor consolidatiedoeleinden waar nodig gewijzigd om aansluiting te Jaarrekening 2013 Pré Wonen 8

9 krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Pré Wonen. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; de consolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd: Préferent Holding B.V., Haarlem (100%) Préferent Projectontwikkeling B.V., Haarlem (100%) Préferent De Remise Haarlem B.V., Haarlem (100%) Préferent Belkanto B.V., Haarlem (100%) Préferent Zona Matadero B.V, Haarlem (100%) Maatschappij tot voortzetting van de Zaken van Van den Belt en Co s Handelsmaatschappij B.V., Haarlem (100%) Deelnemingen, proportioneel geconsolideerd: VOF Belcanto: 33,9 %, Haarlem (2012: 32,3 %) VOF De Remise Haarlem, Haarlem: 50% (2012: 50 %) VOF Zona Matadero 95,5 %, Haarlem (2012: 87,6 %) Deelnemingen, gewaardeerd op nettovermogenswaarde: Woonwagenstandplaatsen Kennemerland B.V., Haarlem: 36,11% (2012: 36,11%) De Woonwagenstandplaatsen Kennemerland B.V. Haarlem beheert standplaatsen. De activiteiten van de overige deelnemingen bestaan voornamelijk uit projectontwikkeling binnen het statutair werkgebied. Resultaten uit transacties met en tussen groepsmaatschappijen zijn in de geconsolideerde jaarrekening volledig geëlimineerd. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen nettovermogenswaarde gewaardeerd worden, worden proportioneel verantwoord. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen kostprijs worden gewaardeerd, worden volledig verantwoord, tenzij zij in wezen niet zijn gerealiseerd. Buiten de consolidatie blijft een aantal kleine meerderheidsdeelnemingen die afzonderlijk en gezamenlijk van te verwaarlozen betekenis zijn. 4.6 Stelselwijziging Met ingang van boekjaar 2012 is de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting van toepassing. De voor Pré Wonen belangrijkste wijzigingen zijn: Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed De methode van afschrijvingen De verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV) Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening De verwerking van de vennootschapsbelasting Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting Geen specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde bouwproducten Het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaarde correctie op de leningenportefeuille toe te passen Jaarrekening 2013 Pré Wonen 9

10 De hiervoor genoemde wijzigingen en keuzemogelijkheden hebben ertoe geleid dat Pré Wonen haar stelsel van waardering en resultaatbepaling vanaf 2013 heeft gewijzigd op de volgende onderdelen: Classificatie van het bezit in exploitatie naar sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij de tot en met 2012 voor sociaal vastgoed gevolgde waardering tegen de bedrijfswaarde vanaf 2013 wordt gewijzigd in het actuele waardemodel ( de geschatte marktwaarde voor het sociaal vastgoed met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH en de geschatte marktwaarde voor het commercieel vastgoed). De waardering tegen actuele waarde draagt bij aan een beter inzicht in het resultaat, de waarde van het bezit en de vermogenspositie van de corporatie. Bij het beleid van de corporatie met betrekking tot het sociaal vastgoed staat vooral het realiseren van een zo optimaal mogelijk financieel rendement centraal. Om die reden wordt het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en gewaardeerd tegen de geschatte marktwaarde als invulling van de actuele waarde. Als gevolg van de genoemde waarderingskeuze voor de marktwaarde is de afwaardering van sociale en commerciële vastgoedontwikkelprojecten naar lagere bedrijfswaarde bij aanvang boekjaar en voorafgaand boekjaar (indien een jaar eerder reeds in ontwikkeling) herrekend op basis van de marktwaarde als toets ter bepaling van bijzondere waardeverminderingen. De saldering van het onrendabel sociale deel van gecombineerde bouwprojecten met de verwachte winst op het commerciële deel is met terugwerkende kracht gecorrigeerd op het vermogen en resultaat. De wijzigingen in de waarderingsgrondslagen zoals hiervoor genoemd zijn als stelselwijziging verwerkt in het vermogen en resultaat, waarbij de vergelijkende cijfers 2012 in de jaarrekening 2013 zijn aangepast. Op basis van deze stelselwijziging is het vermogen per 31 december 2012 herrekend. Het eigen vermogen is toegenomen met een bedrag van 651,9 miljoen, van 375,3 miljoen naar 1.027,2 miljoen. Het resultaat over 2012 bedraagt op basis van de nieuwe grondslagen 15,4 miljoen negatief. Indien op de oude grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat 24,9 miljoen negatief hebben bedragen. Het effect van de stelselwijziging kan als volgt worden uitgesplitst naar de individuele posten: Balans per jaarrekening 2012 na stelselwijziging stelselwijziging activa: Materiële vaste activa: Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoedbeleggingen: Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging passiva: Groepsvermogen Balans per jaarrekening 2012 na stelselwijziging stelselwijziging activa: Materiële vaste activa: Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoedbeleggingen: Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging passiva: Groepsvermogen Jaarrekening 2013 Pré Wonen 10

11 x Winst- en verliesrekening jaarrekening 2012 na stelselwijziging stelselwijziging Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille: kostprijs reguliere verkopen N N V Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille: resultaat VOV N V Afschrijving (im)materiële vaste activa: afschrijving sociaal vastgoed N V Niet gerealiseerde waardeveranderingen: verkoop onder voorwaarden - N V V Niet gerealiseerde waardeveranderingen: sociaal vastgoed in exploitatie -847 N N N Niet gerealiseerde waardeveranderingen: commercieel vastgoed in exploitatie N N N Overige waardeveranderingen: onrendabel diverse projecten N N N Niet gerealiseerde waardeveranderingen: vastgoed in ontwikkeling V V Impact van stelselwijziging op resultaat V Voor de individuele balansposten zijn de verschillen met de oorspronkelijke jaarrekeningcijfers 2012 in de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten in de jaarrekening 2013 vermeld. Bij de herwaardering naar marktwaarde van het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed is geen rekening gehouden met de invloed van latente belastingen op het vermogen en resultaat. De herwaardering leidt tijdelijk tot een lagere commerciële boekwaarde dan de fiscale boekwaarde ofwel een actieve belastinglatentie. Gezien de lange looptijd van het actief en de onzekerheid dat bij sloop in de toekomst de bouwbestemming vervalt, tendeert de belastinglatentie over het verschil tussen de (geherwaardeerde) boekwaarde in de jaarrekening en de fiscale boekwaarde contant gemaakt derhalve naar nihil. Bij de herwaardering is derhalve geen rekening gehouden met deze latentie. Inzake de herwaardering van vastgoed als gevolg van herclassificatie naar woningen verkocht onder voorwaarden is evenmin rekening gehouden met de invloed van latente belastingen op het vermogen en resultaat. 4.7 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Pré Wonen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. 4.8 Effecten voorgenomen regeringsbeleid Pré Wonen wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurdersheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. Het regeringsbeleid en saneringsbijdrage van het CFV hebben niet geleid tot aanpassingen van ons beleid. De in november 2013 goedgekeurde meerjarenbegroting 2014 bood voldoende ruimte om de verhuurdersheffing en saneringsbijdrage op te vangen. Hoewel er geen directe aanleiding is om onze beleidsuitgangspunten bij te stellen, blijven we de komende periode alert op verdere ontwikkelingen. Daarom zullen wij onze bedrijfskosten en investeringsvolume nog strakker monitoren. De voorgenomen verhuurdersheffing naar de kennis van heden loopt voor Pré Wonen op naar 11,6 miljoen in Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor ,7 miljoen (conform laatste informatie vanuit het CFV welke gehanteerd is voor de DPI 2013). Voor de jaren 2014 tot en met 2018 houdt Pré Wonen rekening met een totale saneringssteun heffing van 7,7 miljoen. Jaarrekening 2013 Pré Wonen 11

12 5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 5.1 Materiële vaste activa De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingverliezen. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Op grond wordt niet afgeschreven. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht. 5.2 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties (waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners) zoals vermeld op de bijlage die is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Pré Wonen heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als vastgoedbelegging gekwalificeerd. Het beleid is gericht op het realiseren van een zo optimaal mogelijk financieel rendement. Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Complexindeling Het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (complexen / product-markt combinaties) waarop een complex / product-markt combinatie Jaarrekening 2013 Pré Wonen 12

13 gelijksoortig gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen / product markt combinaties wordt derhalve rekening gehouden met onderlinge verschillen in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. Verder wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord. Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed in exploitatie wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel van Richtlijn 213 Vastgoedbeleggingen. De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. Wegens het veelal ontbreken van courante prijzen op een actieve markt wordt de reële waarde bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen. De aannames van de kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op de gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Jaarlijks wordt 33 1/3% van het bezit getaxeerd door een externe taxateur hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt. Op het commercieel en sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde wordt op grond van RJ 213 Vastgoedbeleggingen niet afgeschreven. Na eerste verwerking wordt een waardevermindering of vermeerdering van de kostprijs als gevolg van de waardering tegen geschatte marktwaarde in verhuurde staat bepaald op het niveau van de kasstroomgenerende eenheid. De waardevermindering of - vermeerdering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van het complex c.q. product-markt combinatie aangaande het sociaal en commercieel vastgoed, die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden bij eerste verwerking geactiveerd tegen kostprijs en vervolgens getoetst aan het verschil in marktwaarde van het complex c.q. product-markt combinatie vóór en na deze uitgaven. Het marktwaardeverschil wordt in het actief verwerkt als een waardevermindering of - vermeerdering en in het resultaat verantwoord als Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. Herwaardering Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde van het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Het positieve verschil Jaarrekening 2013 Pré Wonen 13

14 tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering wordt op grond van RJ 645 (2011) als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen. De ongerealiseerde waardestijging op 1 januari 2013 is het verschil tussen de reële waarde en de boekwaarde op basis van de historische kosten. De ongerealiseerde waardestijging op 31 december 2013 is het verschil tussen de reële waarde per die datum en de boekwaarde op basis van historische kosten, gefixeerd op de stand per 1 januari Buitengebruikstelling Sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en commercieel vastgoed dat op termijn buitengebruik wordt gesteld (sloop) op basis van het criterium intern geformaliseerd wordt op het moment van sloopbesluit afgewaardeerd naar lagere geschatte marktwaarde, gebaseerd op de contant gemaakte huuropbrengsten en kosten berekend over de resterende gebruiksduur tot aan het moment van sloop. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: e.v. Reguliere huurverhoging (%) 2,37% 2,88% 2,40% 1,71% 1,92% Huurverhoging harmonisatie (%) 1,07% 1,01% 0,82% 0,76% 0,55% Inkomensafhankelijke huurverhoging % 0,57% 0,57% 0,55% 0,54% 0,00% 4,01% 4,46% 3,77% 3,01% 2,47% parameters e.v. Prijsinflatie 3,00% 2,50% 2,00% 2,00% 2,00% Looninflatie 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% Bouwindex 1,00% 1,00% 2,00% 2,00% 3,00% Onderhoudsindex 4,00% 3,50% 3,00% 3,00% 3,00% Marktindex 0,00% 1,75% 1,75% 1,75% 2,25% Korte rente 2,06% 2,50% 2,82% 3,04% 3,55% Lange rente 5,25% 5,25% 5,25% 5,25% 5,25% jaarlijkse huurverhogingen prijsinflatievolgend, met een correctie voor inkomensafhankelijke huurverhoging; jaarlijkse huurderving van 1,0% (voorgaand jaar:1,0%); mutatiegraad van 3% - 15% gebaseerd op een 5 jaars gemiddelde; toekomstige verbeteringen, verkoop en sloop worden niet meegenomen in de bedrijfswaarde; een restwaarde wordt bepaald op basis van de geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode minus kosten sloop en bouwrijpmaken, in per kostenfactor; Jaarrekening 2013 Pré Wonen 14

15 kosten van planmatig groot onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de eerstkomende 10 jaar, daarna een gemiddelde gebaseerd op de onderhoudsbegroting; een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop; een rekenrente van 5,25 % (voorgaand jaar:5,25%) voor WSW-geborgde woningen; een rekenrente van 6,25 % (voorgaand jaar 6,25 %)voor niet-wsw-geborgde woningen, bedrijfsmatige en overige onroerende zaken; de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend tot 50 jaar), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is; De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting voor saneringssteun en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De indirecte lasten (personeel, huisvesting- en algemene kosten) zijn gedeeltelijk toegerekend aan de kasstroomgenerende eenheden. Op basis van de kostenverdeelstaat is een gedeelte van deze lasten toegerekend aan de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten en leefbaarheid; Leefbaarheidsuitgaven niet opgenomen in de bedrijfswaardeberekening; De economische levensduur is gebaseerd op het Strategisch Vastgoed Beleid van Pré Wonen, indien renovaties zijn opgenomen in dit beleid wordt de levensduur aangepast conform dit beleid. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden Sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreffen lopende investeringen in complexen in aanbouw en woningverbetering of herstructurering van bestaande complexen die zijn bestemd als vastgoedbelegging. De waardering bij eerste verwerking is tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten. Verder wordt rente op vreemd vermogen tijdens de ontwikkelingsperiode geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. De waardering na eerste verwerking van het sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling is tegen de reële waarde. De reële waarde wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen op basis van aannames zoals hiervoor toegelicht onder Commercieel vastgoed in exploitatie onder Waardering na eerste verwerking, onder aftrek van de nog te besteden kosten om het vastgoed te realiseren. Jaarrekening 2013 Pré Wonen 15

16 Wanneer gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere reële waarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de reële waarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil wordt in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Onroerende zaken Verkocht onder voorwaarden Pré Wonen verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Pré Wonen onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie. Als gerealiseerde verkoop kwalificeren: Verkopen waarbij Pré Wonen het recht op terugkoop heeft tegen reële waarde op terugkoopmoment; Verkopen waarbij Pré Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur. Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post netto verkoopresultaat vastgoedbeleggingen. Als financieringstransactie kwalificeren: Verkopen waarbij Pré Wonen het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment; Verkopen waarbij Pré Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur; Verkopen waarbij Pré Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: Van de betreffende onroerende zaken eindigt het eigen gebruik en wordt het vastgoed geherrubriceerd als vastgoed verkocht onder voorwaarden tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs, onder aftrek van de contractuele korting. Het nadelig verschil tussen de boekwaarde van het (oorspronkelijk) beleggingsvastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen geschatte marktwaarde en de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting wordt op dat moment in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting. Eventuele waardemutaties worden verwerkt als Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. De terugkoopverplichting en/of het terugkooprecht wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. De terugkoopverplichting/terugkooprecht wordt aan de creditzijde van de balans opgenomen en is tegen de nominale waarde gewaardeerd. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. Jaarrekening 2013 Pré Wonen 16

17 Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Ultimo boekjaar wordt het verschil (indien positief) tussen de dan opnieuw vastgestelde marktwaarde na aftrek van contractuele korting en de gefixeerde boekwaarde op moment van herclassificatie op basis van de oude grondslag als ongerealiseerde waardestijging bij het eigen vermogen vermeld. 5.3 Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De netto vermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. In de winst- en verliesrekening wordt het aandeel van Pré Wonen in het resultaat van de deelnemingen opgenomen. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Pré Wonen in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Een vervolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer verwerkt indien en voor zover het cumulatief niet-verwerkte aandeel in het verlies is ingelopen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde Leningen u/g De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële vaste activa waaronder financiële instrumenten beoordeelt de stichting op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt de stichting de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de Jaarrekening 2013 Pré Wonen 17

18 toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Het waarderingsverlies dat daarvoor opgenomen was, dient te worden teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt. De boekwaarde van de vorderingen wordt verlaagd met gebruikmaking van een voorziening wegens oninbaarheid Te vorderen BWS-subsidies Dit betreft de nog te ontvangen subsidies voor de in exploitatie zijnde vastgoedbeleggingen welke gebouwd zijn onder de toepassing van de regeling Besluit Woninggebonden Subsidies. De vordering uit hoofde van binnen het BWS toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. 5.4 Voorraden Grondposities Ingenomen grondposities worden gewaardeerd tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Op het moment dat de grondposities in ontwikkeling worden genomen, vindt overheveling plaats naar onroerende zaken in ontwikkeling / onderhanden projecten / onderhanden werk en worden de rente en de bijkomende kosten geactiveerd. Tot die tijd worden de rentekosten ten laste van het resultaat gebracht. Als de grondposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de opbrengstwaarde lager is dan de boekwaarde, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat gebracht Vastgoed bestemd voor de verkoop Dit betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen en teruggekochte woningen, bestemd voor verkoop. De waardering van de opgeleverde nieuwbouwwoningen is tegen vervaardigingprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De waardering van de teruggekochte woningen is op moment van verkrijging tegen de marktwaarde na aftrek van de contractuele korting, hetgeen tevens de verkrijgingsprijs is voor de waardering als voorraad, en na eerste verwerking rekening houdend met de lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingprijs en daaraan toegerekende directe kosten of lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop Overige voorraden De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van vaste verreken prijzen of lagere opbrengstwaarde. Jaarrekening 2013 Pré Wonen 18

19 5.5 Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden (hierna: onderhanden projecten) worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Het nettobedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet- respectievelijk creditstand vertoont. De projectopbrengsten en -kosten uit hoofde van het onderhanden project worden als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestatie per balansdatum verwerkt, indien het resultaat van een onderhanden project op betrouwbare wijze kan worden ingeschat ( percentage of completion - methode). Als het resultaat van een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, worden de opbrengsten alleen verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald en worden de projectkosten in de winst- en verliesrekening verwerkt in de periode waarin ze zijn gemaakt ( percentage of completion with zero profit -methode). Als er geen onzekerheden meer bestaan ten aanzien van het op betrouwbare wijze kunnen inschatten van het resultaat van een onderhanden project, worden de cumulatieve projectopbrengsten verwerkt in de winst- en verliesrekening op basis van de mate van verrichte prestaties op het moment van het niet meer bestaan van onzekerheden. Als het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten zullen overschrijden, worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. De projectkosten bestaan uit de directe projectkosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project gebaseerd op het normale niveau van projectactiviteiten, en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op het vreemd vermogen. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, zijn als voorraden (onderhanden werk of vooruitbetalingen op voorraden) of als overlopende activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. 5.6 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statistische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. 5.7 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. 5.8 Egalisatierekening De rechten op exploitatiesubsidies vallend binnen het regime van het Besluit Woninggebonden Subsidies worden verantwoord in het jaar van ontstaan. De egalisatierekening betreft het nog niet aan het resultaat toegerekende deel van de toegekende exploitatiesubsidies. De bijdragen worden jaarlijks ten gunste van de post Overheidsbijdragen in het resultaat gebracht overeenkomstig de jaarlijkse voorgecalculeerde tekorten van de betreffende exploitaties. Jaarrekening 2013 Pré Wonen 19

20 5.9 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen met uitzondering van voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is Voorziening onrendabele investering In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de aan deze investeringsverplichtingen toe te rekenen reële waarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil en de vorming van de voorziening wordt in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Voorziening latente belastingverplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waardering van de activa en passiva volgens fiscale grondslagen en jaarrekeninggrondslagen. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Bij de inschatting van verrekenbare fiscale winsten wordt geen rekening gehouden met toekomstige (beleids)beslissingen van de corporatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de betreffende activa en passiva waarbij sprake is van tijdelijke waarderingsverschillen. Voor zover belastinglatenties naar verwachting na vijf jaar afwikkelen vindt waardering tegen contante waarde plaats. De latenties worden contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet. Indien de verschillen tussen contante waarde en nominale waarde verwaarloosbaar zijn, wordt de nominale waarde gehanteerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar. Het bedrag dat vermoedelijk binnen één jaar verrekenbaar zal zijn is opgenomen onder vorderingen. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen, waarbij zoveel mogelijk is aangegeven in welke mate de verplichtingen als langlopend zijn te beschouwen. De niet-latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering. Tussen Woningcorporatie Pré Wonen en haar groepsmaatschappijen bestaat een fiscale eenheid. De verrekening van de belastingen binnen deze eenheid vindt plaats uitgaande van de situatie dat de moeder met de dochter afrekent alsof de dochter zelfstandig belastingplichtig is Voorziening pensioenen De gehanteerde pensioenregeling van Woningcorporatie Pré Wonen en haar groepsmaatschappijen is ondergebracht bij een bedrijfstakpensioenfonds. De hieruit voortvloeiende pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de Jaarrekening 2013 Pré Wonen 20